事件: 公司发布2013年年度报告。公司实现营业收入45.1亿元,同比增长29.14%;归属于上市公司股东的净利润14.1亿元,同比增长39.07%,基本每股收益0.75元,同比增长39.07%。 观点: 业绩创新高,资金状况良好。2013年公司实现营业总收入高达60亿元,年度净利润为14.06亿元,同比增长39.07%;2013年末,公司资产负债率为60.59%,预收账款20.4亿元,占负债总额5.29%,减去预收账款后的真实资产负债率55.3%。其中,公司在手资金31.41亿元,短期借款和一年内到期的非流动负债44.84亿元,因此财务压力较小,资金状况良好。 公司租赁业务增长良好。公司合并报表范围内长期在营物业租金收入,合计14.3亿元。其中:办公物业,包括甲级写字楼与高品质研发楼。2013年度租赁收入超过10.5亿元,比2012年增长1.6亿元,同比增幅约20%;商铺物业。2013年度租赁收入为2.2亿元,比2012年增长3500万元,同比增幅约19%;酒店物业。2013年度营业收入为1.16亿元,比2012年1.22亿元的收入略减5%;住宅物业。2013年度租赁收入1.25亿元,比2012年度增长800万元,同比增幅约7%。另外公司合并报表范围外长期在营物业租金收入,合计7.39亿元。 房产销售平稳增长。2013年度,公司各类住宅物业实现销售收入17.3亿元,主要来自于陆家嘴公馆、天津海上花苑、天津河滨花苑以及其他存量房、动迁房的销售。各类住宅物业累计合同销售面积超过11万平方米,合同金额近29亿元,去化率超过71%。2013年度,公司共实施工程项目31个,总建筑面积328万平方米。其中:新开工项目7个,竣工项目9个(4个为当年开工、当年竣工项目),续建项目12个,前期推进项目7个。2013年度,投入建设资金28.3亿元,比2012年度增加1.96亿元,同比增幅约7%。 结论:2013年公司实现净利润14.6亿元,超公司的预期目标,创公司成立以来新高。公司2013年度当年利润来源与之前年度没有发生重大变化,主要来源于房产销售和租赁收入。其中:长期持有物业租金收入毛利率为82%,对利润总额的贡献率为51%;房产类销售收入毛利率为53%,对利润总额的贡献率为28%。2014年公司将重点关注了租赁业务中的办公物业、商铺物业以及房地产销售业务的行业情况,公司立足陆家嘴、立足浦东、立足前滩,做好高端商业地产的开发和经营。随着上海自贸区和迪斯尼项目的深入,将给公司带来新的活力。公司在上海领跑高端商业地产,坐享浦东新成长。我们预计公司2014-2016年的营业收入分别为51.86亿元、58.65亿元和68.66亿元,每股收益分别为0.85元、0.94元和1.15元,对应PE分别为19.03、17.11和13.98,维持公司“推荐”评级。

结论:公司以房地产和漆包线双轮驱动。报告期内,房地产与漆包线业务均保持稳定发展的良好局面,房地产业绩大幅增长,漆包线业务净利润快速上升;适当适时拿地,增加符合公司发展战略的土地储备;稳步推进预算管理和信息化建设,进一步提升公司管理效率。我们预计公司2014-2016年的营业收入分别是101.56亿元、129.87亿元和158.93亿元,归属于母公司净利润分别为12.62亿元、15.55亿元和19.79亿元,每股收益分别为1.07元、1.32元和1.68元,对应PE分别为5.35、4.34和3.41,维持公司“推荐”评级。

结论:公司2013年全年实现签约销售额25.92亿元,同比增长1.41%,实现归属于上市公司股东净利润约2.14亿元,同比下降33.66%,由于公司部分项目利润较低,导致经营绩效有所下降。但公司资金状况良好,扣除预收账款后实际资产负债率约为46%,同比下降4%,负债比例保持在合理范围内,财务结构保持稳健。另一方面,由于公司采取了开辟多元化融资渠道战略,尤其是海航以及信托等机构为公司经营提供了有力的资金支持,使公司全年得贷款额增加约为6.71亿元,可以促进公司未来发展的加速。我们预计公司2014-2016年的营业收入分别为31.82亿元、45.23亿元和59.53亿元,每股收益分别为0.22元、0.31元和0.44元,对应PE分别为13.73、9.73和6.67,维持公司“推荐”评级。

事件: 公司发布2013年年报。报告期内,公司实现主营业务收入73.91亿元,比上年同期增长19.65%。其中:房地产业实现结算面积56.36万平方米,比上年度增加8.84%;实现结算收入56.69亿元,比上年度增加33.39%;金属制品实现主营业务收入16.86亿元,比上年度减少11.27%。归属于上市公司股东净利润6.72亿元,同比增长9.92%;基本每股收益0.94元,同比增长9.3%。 观点: 报告期内公司房地产签约销售额出现下滑。由于公司开发产品主要为超高层住宅,建设至预售的周期增长;同时公司加大了商业物业的持有量,导致报告期内公司可售房源减少。报告期内,公司实现销售面积46.51万平方米,同比减少36%;实现销售金额48.3亿元,同比减少25.79%,销售单价10385元/平方米,同比提高13.97%。 结算大幅提高,毛利率下滑。报告期内,公司房地产业务实现结算面积56.36万平方米,同比提高8.85%;结算金额56.69亿元,同比提高33.39%;结算单价10060元/平方米,同比提高22.55%。期内房地产业务结算毛利率为30.45%,同比下降3.87个百分点。报告期内,公司金属制品实现主营业务收入16.87亿元,同比减少11.27%,毛利率为9.96%,同比下降5.08个百分点。毛利率下滑是公司盈利能力下降的主因,尽管费用率同时有所下降,但仍然无法对冲毛利率下降带来的净利率下降。 费用率下降,管控能力提升。报告期内,公司销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为3.3%、1.67%和1.92%,分别较上年下降1.12、0.24和提升0.25个百分点。除了财务费用率略上升,销售费用率和管理费用率均出现下降,表明公司成本管控能力有所提升。但是由于毛利率下降较多,公司归属于上市公司股东净利率为8.77%,同比下降1.02个百分点,导致公司归属于母公司所有者净利润增速仅为9.92%,低于主营业务19.65%的增速。 海外扩张加速。期内,公司积极拓展海外房地产项目,在香港和澳大利亚等国家和地区成功搭建起多个业务拓展平台,顺利打通了国内与国际资本和业务联动的通道。2013年9月,公司在澳大利亚第一大城市悉尼以5,800万澳币价格成功获得帕尔玛塔地块,并迅速组建国际化的管理团队启动项目建设,高效地拉开了业务全球化的大幕。期内,公司除了在悉尼斩获项目,还在墨尔本和新南威尔士设立了子公司,海外扩张步伐将加速。 进军北京,站稳一线。2013年10月,公司成功获得北京通州区玉带河大街项目,标志着公司以北京为中心的辅助区域市场的成功构建,“以武汉为中心的核心区域市场+以北京为中心的辅助区域市场”的全国化战略格局初步形成。 结论:公司是武汉地区的龙头开发企业,主营业务包括房地产开发和金属制品生产与销售。未来公司将积极推进“房地产+金属制品”双主业共进,并积极向综合地产领域转型,形成“住宅+商业”共同发展的模式。公司进军海外,同时逐步站稳一线城市,极大的拓展了公司的发展空间。我们预计公司2014年、2015年和2016年的营业收入分别为78.83亿元、90.94亿元和105.06亿元,归属于上市公司股东净利润分别为7.8亿元、9.51亿元和10.83亿元,基本每股收益分别为1.09元、1.34元和1.52元,对应PE分别为6.71X、5.5X、4.83X。维持公司“推荐”评级。

事件: 公司近期发布公告。公司下属公司青岛鲁商惜福置业有限公司取得与青岛市国土资源和房屋管理局签订的《成交确认书》,确认青岛鲁商惜福置业有限公司通过挂牌方式竞得青岛市编号为QDCYP-2013-19-1号、QDCYP-2013-19-2号和QDCYP-2013-19-3号地块三宗国有建设用地使用权。三宗土地占地面积为16.1万平方米,规划建筑面积为25.75万平方米,土地总价为30409万元,单位楼面地价1187元/平方米。 主要观点: 1.公司拿地节奏加大,将给公司未来快速发展奠定良好基础 公司2014年以来已经获得两宗土地,分别位于临沂和青岛。其中临沂地块规划建筑面积30.55万平方米,总土地款为1.7247亿元,单位地价565元/平方米。加上本次获得的青岛地块,公司已获取56万平米的项目储备。已超过2012年全年水平(公司2013年未获取项目)。公司2013年底和2014年初连续发布对外投资公告,先后在青岛、济南和泰安设立子公司。其中青岛子公司已经斩获项目,未来济南和泰安子公司也有望继续增加公司项目储备。 2、公司在青岛地区的投资能力较强 公司是山东省龙头房企,在山东省内的项目储备面积占比达68%。公司目前总项目储备757万方,总货值770亿元,分布在济南、青岛、临沂、济宁、菏泽等城市,未来公司将继续开拓省内其他城市,山东省的实力将继续加强。 3、天时地利,双重利好 2014年山东省政府工作报告指出:“建立和完善现代企业制度。积极发展混合所有制经济,鼓励国有资本、集体资本、非公有资本等交叉持股、融合发展。”“深化省管国有企业改革,完善国有资产管理体制。”公司资源优质,但长期以来受制于国有体制,公司能力不能够完全发挥,国企改革将极大的释放公司生产力。 目前,山东省已提交了青岛自由贸易港区建设的申请,青岛市正在 完善自贸区的规划方案。青岛自贸区总体规划面积26.9平方公里,该面积与上海自贸区仅相差1.68平方公里,拟定以前湾保税港区为贸易便利化改革试点区域,并争取自贸区相关政策。未来如果青岛自贸区获批,公司将受益。 结论: 公司是山东的房地产开发企业龙头,核心竞争力在于集团整体强大的资金和资源实力。公司项目储备丰富,未来还将继续加强在山东省内的竞争力。我们预计公司2013年可以完成90亿的销售计划,未来2年可以继续保持20%的增速。我们预计公司2013-2015年的营业收入分别为39.12亿元、60.08亿元和70.17亿元;归属于上市公司股东净利润分别为4.53亿,5.77亿和6.84亿元;基本每股收益分别为0.45元、0.57元和0.68元,对应PE分别为8.56、6.72、5.66倍。维持公司“推荐”评级。

事件:近期我们调研了华业地产,就公司的经营情况进行了交流。 关注1:参股房地产基金,转型迈出第一步 公司2014年1月7日发布公告,与国泰君安申易(深圳)基金管理有限公司等机构共同签署了协议,共同发起设立合伙企业深圳国泰君安申易投资基金一期(有限合伙),公司出资1亿元人民币,占合伙企业出资总额的25%。 公司参股房地产基金是公司转型的一次有力尝试。一方面,公司可以利用参股基金的方便条件为自身的项目获得融资便利;同时,公司可以获得除房地产开发与运营之外的收入渠道,增厚公司的经营业绩。 关注2:2014 年推货、销售均放量 公司2014年主推的项目包括:北京通州东方玫瑰,深圳华业玫瑰四季,大连华业玫瑰东方二期,长春华业龙溪别墅,东小马一级开发土地入市,通州核心区公寓,武汉荷叶山庄预计整体转售。公司2014年整体的货值在130亿左右,我们估计可回笼资金80亿元。 关注3:金矿业务进展顺利 2013年,公司新疆的金矿已经开始试投产;预计2014年年底,陕西的金矿可以开始试运营;我们预计公司金矿业务稳定后的每年净利润在1亿元左右,将有效地增加公司的盈利水平和抗风险能力。 总结: 公司是走在转型前列的房企,正准备从传统的开发业务,向多元化的方向迈进。除了房地产金融,公司可能将地产行业的产业延伸作为公司未来几年的主要发展方向。我们预计公司2013-2015 年的营业收入分别为22.7 亿元、46.14 亿元和61.74 亿元,归属于上市公司股东净利润分别为4.78 亿元、6.95 亿元和10.4 亿元,基本每股收益分别为0.34 元、0.49 元和0.71 元,对应PE 分别为14.04X、9.66X 和6.69X。维持“推荐”评级。

事件: 公司2014年1月28日发布公告:公司分别于2013年11月22日及2013年12月23日就中国光大(集团)总公司(以下简称“光大集团”)在上海联合产权交易所挂牌转让的申银万国证券股份有限公司(以下简称“申银万国”)7.74%的股权,向上海联合产权交易所递交举牌申请,举牌价格为21.86亿元。2013年12月19日及2014年1月28日,公司与光大集团签署了相关产权交易合同,股权受让价格为21.86亿元。 主要观点: 1.收购价格合理,增加公司价值 根据申银万国2012年年报,截止2012年12月31日,申银万国总股本为67.16亿股,公司本次收购7.74%对应股本数为5.2亿股;收购成本为21.86亿元,对应单价约4.2元/股。截止2013年9月30日,申银万国净利润为12.84亿元,归属于上市公司股东净利润12.64亿元,我们预计全年归属于上市公司股东净利润为16.86亿元,对应每股收益为0.25元。参照主流券商的估值水平,并考虑到申银万国与宏源证券重组后将较大提升实力,给予40倍PE进行估值,则对应的每股价值在10元左右,因此本次收购将整体增加公司价值30亿元。 2.参股券商,金融地产互动效应明显 公司本次收购申银万国7.74%股权,将成为申银万国第三大股东,有利于公司的长期发展。目前房地产市场的竞争进入白热化阶段,房地产是重资金行业,低成本融资和顺畅的融资渠道是企业快速稳健扩张的保证。在金融改革的背景下,目前证券公司除了传统的各项业务外,一些创新业务也将给地产公司的融资带来便利,地产公司和证券公司的互动效应更加明显。公司目前正处于快速扩张期,2013年实现销售金额130亿元,同比增长52%,未来3年仍然可以保持30%增速,因此,本次收购将使得公司快速发展更有保证。 3.盈利预测与投资建议: 我们预计公司2013-2015年的营业收入分别为88.90亿元、114.8亿元和166.97亿元,归属于上市公司股东净利润分别为16.4亿元、20.91亿元和25.14亿元,基本每股收益分别为1.40元、1.79元和2.15亿元,对应PE分别为6.46、5.07和4.21。考虑到公司房屋销售、物业租赁和院线业务等主要业务未来3年将保持较快增速,同时收购券商将有效增加公司价值,维持公司“强烈推荐”评级。

事件: 公司于2014 年1 月28 日发布公告:公司的全资子公司上海晟域资产管理有限公司(以下简称:“上海晟域”)于2014 年1 月28 日收到上海联合产权交易所(以下简称“上海联交所”)出具的《受让资格确认通知书》,对上海晟域收购上海锦赟资产管理有限公司(以下简称:“上海锦赟”)100%股权的资格予以确认,上海晟域拟与上海银河宾馆有限公司(以下简称:“上海银河”)、上海锦江饭店有限公司(以下简称:“上海锦江”)签署《上海市产权交易合同》, 上海晟域拟受让上海银河所持有的上海锦赟99%股权,受让上海锦江所持有的上海锦赟1%股权。上海锦赟100%股权转让款总计人民币126,246.7806 万元。上海锦赟持有上海市中山西路888 号幢号1 房屋商业项目。 主要观点: 1.收购优质资产,站稳一线 本次收购的项目位于长宁区中山西路888 号1 幢(延安西路和中山西路交界处),总建筑面积47094 平方米,收购总价款为12.63 亿元(包含股权转让价款12.62 亿元和负债0.0066 亿元),单位成本为26821 元/平方米(周边住宅、写字楼售价均在60000 元/平方米以上)。该项目位于虹桥开发区中心地带,目前的业态为酒店, 公司计划在未来合适时机拟对其进行改造和提升。 我们认为,此次收购将给公司在一线城市增加优质的持有型物业。公司目前在北京拥有4 个持有物业,参股并管理2 个具有改造潜力的物业。本次收购将给公司在上海首次增加持有型物业,增加了公司的整体实力,表明公司集中于一线城市发展的决心。 2.拟对项目改造,再次体现商业物业的运营能力 公司从2006 年开始逐步转型为商业地产,目前已经积累了相当的商业地产运营能力,现已完成商业地产改造项目4 个,项目改造后的单位租金均有不同程度的提升,最高提升幅度达100%。如果公司本次项目改造成功,对公司品牌提升有较大推动作用。 3.积累了良好的合作关系。本次收购是公司2013 年8 月与锦江集团合作上海淮海路万得城项目后的第二次合作,目前双方已经建立起了稳固的合作关系,未来公司与锦江集团将有望继续深入合作。 4.盈利预测与投资建议: 在不考虑公允价值等带来的业绩提升情况下,我们预计公司2013-2015 年的营业收入分别为9.09 亿元、22.44 亿元和27.05 亿元,归属于上市公司股东净利润分别为2.89 亿元、3.79 亿元和5.09 亿元,每股收益分别为0.38 元、0.5 元和0.68 元,对应PE 分别为12.74、9.71 和7.21 倍。维持公司“强烈推荐”的投资评级。

报告摘要: 阳光股份有别于其它房地产公司。我们认为阳光股份有别于国内大多数传统的房地产开发企业,同时也有别于国内传统的商业运营企业。阳光股份拥有很强的核心竞争力,即公司已拥有对商业地产项目进行一体化开发与营运的专业化全价值链整合能力,能实现商业项目投资、设计、开发、招商、运营全过程的市场化和个性化发展。今后阳光股份将随着市场外部条件的成熟,逐步走向房地产+金融的更高层次模式。 国际上商业地产逆周期保持较好成长。受09年金融风暴影响美国房地产行业持续向下,而美国西蒙从2010年至2012年近三年中的每股收益平均增长达66.48%,2009年初开始至今股价累计上涨了189.07%,而同期纳斯达克OMX指数增长只有50.78%;近二年凯德商用总资产规模不断增加,2012年达9,931,334.00千元(SGD),同比增长22.94%。2012年初至今的二年中股价累计上涨了72.53%,而同期新加坡海峡指数增长只有18.61%。 走向国内市场前列的商业地产全价值链整合专家。我们认为阳光股份通过商业输出服务的优势能力已成为国内市场前列的整合专家,在国内具备整合的领先优势。公司是一家拥有国际化水平的公司,公司全过程、全价值链运营模式将成为国内商业地产开发与经营的引领者,市场前景非常广阔。公司近两年整合的北京分钟寺新业广场、天津友谊路新业广场和青岛南京路新业广场等项目的经营情况非常好,新开业后收益也实现成倍的增长。公司的项目已占据了全国区域的中心地带,今后将中心地带为根据地向西北和东南二个大方向逐步扩张到向全国范围内。公司从2014年开始公司将进入估值和业绩双提升阶段,将来很有可能成为中国的西蒙地产。 公司盈利预测及投资评级。在不考虑公允价值等带来的业绩提升情况下,我们预计公司2013-2015年的营业收入分别为9.09亿元、22.44亿元和27.05亿元,归属于上市公司股东净利润分别为2.89亿元、3.78亿元和5.09亿元,每股收益分别为0.39元、0.51元和0.68元,对应PE分别为12.81、9.77和7.26倍。公司NAV7.44元,当前股价4.85元较NAV折让34.81%,维持“强烈推荐”的投资评级,六个月的目标价6.56元。

事件: 公司发布2013年销售数据。2013年1-12月,公司保持良好的发展势头,经营水平持续提升。公司全年实现合同签约额130.05亿元,同比增长53%;实现合同签约面积97.93万平方米,同比增长53%。 主要观点: 1、全年销售符合预期 公司2013年全年销售面积和销售金额的大幅增长符合我们预期。从2012年开始,公司就加大推盘和周转速度,并在内部进行了一系列改革以加快运营效率的提升,目前效果已经完全显现。继2012年公司实现销售金额85.3亿,同比增长68.24%之后,2013年公司又再次实现50%以上的增长。我们预计公司2014年和2015年的销售金额仍然可以保持30%以上的增速。 公司2013年全年销售均价13280元/平方米,与2012年全年销售均价基本持平。我们预计公司未来两年的销售均价将保持稳定。 2、公司2013年加大拿地力度,后续发展动力充足 2013年,公司分别在宁波、常熟、苏州、石狮等城市获取项目6个,总规划建筑面积301万平方米,总土地价款144.78亿元,平均楼面地价4799元/平方米。截止目前,公司目前进入23个城市发展,其中拥有可开发项目的城市19个,剩余可结算面积979万平方米,剩余可结算货值1278亿元。公司目前在建项目430万平方米,在建项目19个,充足的开工、在施项目是公司业绩增长的坚实保证。 3:百货调改,租赁业务爆发,影院持续快速增长 近几年受电商冲击的影响,公司的百货业务增速低于预期。公司积极应对市场变化,对百货业务进行调改,由百货经营转变为物业租赁业务。同时,公司2013年和2014年陆续有租赁型物业竣工,公 司的物业租赁收入将维持高增长,我们预计该项业务2013年营业收入4亿元左右, 2013年-2015年的复合增长率为27.22%。我们预计公司的影院业务2013年实现营业收入1.5亿元左右, 2013年-2015年可以维持50%的增速。 4:盈利预测与投资建议:我们预计公司2013-2015年的营业收入分别为88.90亿元、114.8亿元和166.97亿元,归属于上市公司股东净利润分别为16.4亿元、20.91亿元和25.14亿元,基本每股收益分别为1.40元、1.79元和2.15亿元,对应PE分别为5.91、4.63和3.86。考虑到公司房屋销售、物业租赁和院线业务等主要业务未来3年将保持较快增速,同时公司业绩也将持续平稳增长,维持公司“强烈推荐”评级。

事件: 公司发布对外投资公告: 1、公司拟与韩国黑石度假村株式会社(以下简称“黑石”)签订《共同合作协议书》等相关协议。双方约定,公司拟由下属全资子公司香港新华联国际置地有限公司(以下简称“新华联国际”)和黑石共同出资350 亿韩元(约合2 亿元人民币)投资设立特殊目的法人韩国锦绣山庄株式会社(暂定名,以韩国当地政府部门核准为准,以下简称“锦绣山庄株式会社”)。同时,拟通过新设立的锦绣山庄株式会社获取韩国济州岛用地面积约为110 万平方米的土地使用权,交易价格拟不超过595 亿韩元(约合3.4 亿元人民币), 拟开发建设锦绣山庄国际度假区项目。 2、根据公司海外扩张及发展旅游度假产业的战略部署,新华联不动产股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)拟与马亚西亚的IBZI 发展( 柔佛) 有限公司(IBZIDEVELOPMENT(JOHOR)SDN.BHD.,以下简称“IBZI”)签订《租契购买协议》等相关协议。公司拟以154,690,275.00 马来西亚令吉(约合3 亿元人民币)购买IBZI 持有的马来西亚柔佛州梅蒂尼B 区总用地面积11.70 英亩(约合4.73 万平方米),总建筑面积约为2,062,537 平方英尺(约合19.16 万平方米)地块(以下简称“马来西亚项目用地”)的租契,拟建设南洋度假中心。 主要观点: 1.海外项目优质,位置核心 本次拟投资的马来西亚项目用地位于马来西亚柔佛州依斯干达经济开发区的梅蒂尼 B 区,享受依斯干达经济开发区规定的各项优惠政策。该地区规划宏伟、配套完善,已进驻乐高主题公园、梅蒂尼购物广场、依斯干达教育城、鹰阁医院、新柔佛州行政中心等项目,新加坡凯德置地、中国卓达集团等知名企业也已在该地区发展项目,能为公司项目未来销售产生正面的辐射效应。 本次拟投资的韩国项目位于韩国济州岛。韩国济州岛是世界著名的旅游圣地,拥有得天独厚的自然环境;尤其是随着韩国免签政策、投资移民政策等鼓励政策的实施,近几年国际游客,尤其是国内游客来济州岛旅游、置业人数快速增加,为公司未来开发建设济州岛投资项目提供了巨大的潜在客户资源。同时,近几年国内开发商投资韩国房地产的成功案例也能为公司的项目开发建设提供借鉴和参考,增加投资信心。 2、文旅地产比重加大,符合公司长远发展规划 公司目前的项目储备中,文化旅游地产占比达到50%左右。本次公司拟投资的项目中,马来西亚项目拟建设南洋度假中心;韩国拟开发建设锦绣山庄国际度假村项目,主要包括旅游酒店、度假公寓、商业中心、娱乐城、别墅及其附属设施等(具体以当地政府部门审批为准)。两个海外项目的业态均是旅游地产,将加大公司文旅地产的开发实力。 结论: 公司是多元化的房地产开发商,依靠大股东新华联集团的优势,在项目获取方面具有一定优势。产品方面, 公司坚持城市综合体、普通住宅和文旅地产齐头并进;布局方面,公司坚守一线城市并有选择的进入二、三线城市,并积极开拓海外市场。公司眼光独特、战略清晰,产品形式前瞻,并且有很好的抗风险能力。我们预计公司2013-2015 年的营业收入分别为27.46 亿元、47.11 亿元和60.64 亿元,净利润分别为5.93 亿元、9.09 亿元和10.48 亿元,基本每股收益分别为0.37 元、0.57 元和0.66 元,对应PE 分别为15.97、10.42、和9.04 倍。维持公司“推荐”评级。

事件: 公司发布2013 年12 月销售数据。2013 年12 月份公司实现销售面积97.6 万平方米,同比下降16%;销售金额109.5 亿元,同比下降22%。2013 年1~12 月份公司累计实现销售面积1489.9 万平方米, 同比增长15%,销售金额1709.4 亿元,同比增长20%。 主要观点: 1、全年销售略低于预期 12 月份,公司的销售面积同比增速为-16%,销售金额同比增速为-22%,当月销售仅110 亿元,低于我们此前预期。我们认为几个因素造成增速下降:1)同比基数较高。观察2012 年数据可知,2012 年12 月份公司当月销售140 亿元,是全年销售金额第二高的月份, 同比基数大造成今年增长困难。2)市场调控的影响。为了完成全年房价调控目标,目前部分城市出台微调措施,对销售造成一定影响。3)年末资金紧张,银行按揭贷款发放不畅,影响签约销售额。 2、单月销售单价同比下降 12 月单月销售均价11219 元/平米,环比上升2%,同比增长-7%。全年销售均价11473 元/平米,累计同比增长5%。 3、公司全年拿地较激进,盈利环境趋向恶化 公司12 月份拿地同比下降。12 个项目占地面积为131 万平方米, 环比增长91%,同比增长-36%;规划建筑面积为351 万平方米,环比增长75%,同比增长-30%。土地款109 亿元,环比增长56%,同比增长-38%。 公司全年获取项目规划建筑面积3364.57 万平方米,同比增长80%; 总地价款1072 亿元,同比增长97.7%;地价款/销售金额比率为62.74%,属于较高水平,说明公司全年拿地比较激进。全年平均单位地价3188 元/平方米,占销售单价比重为27.78%,较2012 年的26.6%的比例略提高,说明公司2014 年需要更大幅度的提价,才能 够保证当前的盈利水平,但我们认为2014 年房价上涨的动力较小,因此公司盈利能力下降的概率加大。 4、结论: 我们预计公司2013 年、2014 年和2015 年的营业收入分别为1128 亿元、1448 亿元和1747 亿元,归属于上市公司股东净利润分别为153.85 亿元、193.67 亿元和234.83 亿元,每股收益分别为1.40 元、1.76 元和2.14 元,对应PE 分别为5.6X、4.45X、3.67X,维持“强烈推荐”评级。

事件: 2013年6月26日公司发布公告拟收购大股东GIC的优质资产,涉及12个项目。2013年12月25日公司发布收购方案,确定本次收购涉及价款总额为15亿元,收购方式包括:1)公司将出资3.6亿元人民币认购豪威投资有限公司30%的股权及提供股东贷款,豪威投资以14.5亿元的对价拟受让北京瑞景45%的股权、沈阳世达44%的股权、Coralvest100%的股权和Merino100%的股权(总共涉及11个项目)。2)公司将直接以6368万元的价格收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司(北辰项目)100%股权。 主要观点: 1.收购收购价格较低,公司受益 本次收购涉及的金额约为15亿人民币,其中豪威投资涉及收购价款14.5亿元,北辰项目涉及收购价款6368万。豪威投资的收购价款里面,包含了Coralvest和Merino归还欠付RecosiaChina的款项约8.53亿元,如果扣除则实际应付股权交易价款仅为6亿元,而豪威投资涉及的11个项目的评估值为10亿元,收购价款明显低于评估价值。同时,虽然公司仅投资豪威投资30%的股权比例,但是公司未来将与豪威投资签订资产管理协议,实际上仍然掌握着收购项目的控制权。另外,从基础评估价格的角度来看,北京分钟寺项目、北京西四环项目的评估价格分别为13628元/平方米和12176元/平方米,低于周边房价。体现了大股东对公司一贯支持的态度。 2、物业管理,提升公司发展空间 公司是商业管理专家,精于商业项目的设计、规划、运营、管理等全价值链经营。公司曾经成功完成4个项目的改造升级,使得物业价值大幅提升。公司本次收购的项目中,以北京朝阳路和北京分钟寺为代表的部分成熟物业将逐步贡献经营性收入,以北京西四环、天津天环为代表的潜力型物业将通过重新规划和招租,在未来逐体现其应有的价值。 结论: 公司是商业运营专家,从06年引入战略投资者开始,公司就逐步转型做商业地产。随着公司经验的丰富,目前运营能力已经非常突出。本次收购将较大程度上提升公司的整体实力。将我们预计公司2013-2015年的营业收入分别为9.09亿元、22.44亿元和27.05亿元,归属于上市公司股东净利润分别为2.89亿元、3.78亿元和5.09亿元,对应每股收益分别为0.39元、0.51元和0.68元,对应PE分别为13.51、10.3和7.65倍。上调公司评级为“强烈推荐”。

关注1:公司2013年销售稳步推进 截止2013年11月末,公司实现权益销售额16亿元,其中汉口城市广场(14亿元,60%权益)约10亿元,荆州项目约2亿元,洪广SOHO约2亿元,大武汉二期SOHO约2亿元。公司目前集中精力开盘销售西汇广场二期,12月初已经销售3亿元,我们预计该项目全月销售5亿元,合计公司全年权益销售额约21亿元。 关注2:2014年推货量较大,销售有望快速增长 公司2014年主推的项目包括:南国中心一期(货值14亿元)、汉口城市广场商业(8亿元)、西汇广场二期(20亿元)、大武汉家装江南店(30亿)和荆州南国城市广场(6亿),合计约80亿元的货值。公司2014年的产品结构里面主要是商铺和LOFT,公司的项目位置均处于核心地点,地铁上盖物业,因此销售去化率预计较快,我们按照80%去化率估计,公司2014年销售额有望达到64亿元。 关注3:与大股东深度合作已在路上公司的大股东是中国水电建设集团房地产有限公司,资金和资源实力较为强大。今年以来,公司陆续收到大股东的委托贷款,预计全年贷款额不超过23亿元。项目资源方面,公司8月6日发布公告称,公司将向水电地产的全资子公司海赋房地产有限公司增资8000万元,增资完成后,公司将占海赋地产40%的股份。 海赋房地产开发的项目是泛悦国际,是一个大型城市综合体项目,规划建筑面积超过50万平方米。公司参股该项目并主导商业地产的开发,实质上是公司依托股东资源对外扩张的体现。我们相信公司未来与股东的合作将继续深入,公司的商业开发优势会得到更多发挥的机会。总结:根据公司的经营计划,公司2013年结算的主要项目包括:大武汉家装二期SOHO、汉口城市广场一期、洪广SOHO、荆州南国城市广场、西汇广场二期等。我们预计公司2013-2015年的营业收入分别为32.23亿元、46.97亿元和50.3亿元,归属于上市公司股东净利润分别为6.83亿元、9.9亿元和12亿元,基本每股收益分别为0.71元、1.03元和1.25元,对应PE分别为10.66X、7.35X和6.06X。维持“强烈推荐”评级。

事件: 据青岛市人民政府新闻办公室13 日消息,山东省政府向国务院呈报了《关于试点建设青岛贸易自由港区的请示》,拟申请青岛自由贸易港区总体规划面积26.9 平方公里,该面积与上海自贸区仅相差1.68 平方公里。青岛自贸区拟定以前往保税港区为贸易便利化改革试点区域,争取自贸区相关政策。 主要观点: 1.青岛自贸区将对公司形成利好 公司的股东是山东省商业集团,实际控制人是山东省国资委。公司的大股东在山东省内较有影响力,涉猎产业广泛,包括零售、制药、地产、酒店、教育、传媒等产业,其中零售、地产和制药业是公司的重点产业,零售业务规模居山东零售业首位。 我们认为,青岛自贸区的建立,将使得山东省的服务业得到快速发展,零售贸易产业的地位将得到提升,集团作为服务产业多元化的龙头企业,实力将提升至一个新的高度。而公司作为集团的重点子公司,通过集团给予的各方面支持,也将率先受益。 2、公司在青岛地区的投资能力较强 从项目获取方面来看,公司2009 年和2011 年分别斩获的燕儿岛项目(案名为鲁商首府,规划建筑面积74 万平方米,单位地价6822 元/平方米,目前售价34000 元/平方米)和午山村项目(案名为蓝岸丽舍,规划建筑面积71 万平方米,单位地价7018 元/平方米, 目前销售均价23000 元/平方米),均是地价低廉、位置优质、盈利能力突出的项目,体现了公司在青岛地区优秀的项目获取能力。 公司目前在青岛拥有4 个在售项目,剩余可结算面积144 万平米, 占公司总土地储备的22%。公司2012 年10 月发布公告,计划成立青岛鲁商蓝岸地产有限公司(暂用名),注册地为青岛市高新技术产业开发区。公司将继续加大在青岛地区的投资力度。 结论: 公司是山东的房地产开发企业龙头,核心竞争力在于集团整体强大 的资金和资源实力。公司目前拥有655 万方的土地储备,其中鲁商首府、鲁商蓝岸丽舍等项目的质量非常优质,构成公司未来利润增长的主要支撑。我们预计公司2013 年可以完成90 亿的销售计划,未来2 年可以继续保持20%的增速。我们预计公司2013-2015 年的营业收入分别为39.12 亿元、60.08 亿元和70.17 亿元; 归属于上市公司股东净利润分别为4.53 亿,5.77 亿和6.84 亿元;基本每股收益分别为0.45 元、0.57 元和0.68 元,对应PE 分别为9.13、7.17、6.04 倍。维持公司“推荐”评级。