收入增长主要来自海外地产和湖南铜官窑项目,竣工交付导致财务费用大增拖累经营业绩。报告期内,公司实现签约销售面积22.82万平方米,销售金额29.50亿元,结算面积15.74万平方米,结算金额19.75亿元/+7.9%;其他业务方面收入增长14.08%,预计主要与首个大型文旅综合体项目新华联铜官窑古镇景区去年下半年开园相关,公司在湖南地区收入增长23.27%;受宏观经济调控政策及积极转型文旅影响,上半年未新增土地储备,公司未来将将继续深耕长三角、大湾区、三亚、天津等区域;商品房销售和其他业务毛利率均有小幅下降,商品房销售下降0.98pct,预计与地产景气度下行有关,其他业务受铜官窑项目新投入运营影响下降2.19pct;整体费用率受文旅项目竣工交付利息资本化减少影响上升4.25,其中,管理费用率和财务费用率分别上升1.04pct和3.33pct;此外,公司文旅项目获得政府补助1.4亿元,对业绩产业积极影响。 文旅产品内涵不断丰富,运营能力不断提升,符合国家战略导向。18年正式运营的首个大型文旅综合项目长沙新华联铜官窑古镇产品内容不断丰富,19年携手国内外顶级专业团队推出三大精品文化节目,同时举办多项主题活动提升知名度和影响力,同时,自有旅行社湖南海外有效地为景区导流;四川阆中古城于年初正式接管后,举办多场主题活动,客流量和收入同比大幅增长,凸显公司景区运营能力不断提升,芜湖鸠兹古镇和西宁童梦乐园为确保下半年开业全力加速建设;近期,政府发文支持激发文化和旅游消费潜力,公司较为领先实现地产主业向“文旅+地产”战略转型,符合国家战略导向,同时,协同效应在铜官窑项目获得印证,随着文旅项目开发运营经验不断丰富,现有项目逐步成熟,成长可期。 多元化布局,积极转型,协调发展稳步推进。在地产行业调控政策影响下,公司积极转型文旅消费,并且通过参股形式持有长沙银行8.46%的股份,能够持续为公司贡献稳健投资收益,在转型布局期为公司经营业绩提供支撑,同时提供多元化布局能够分散经营风险,不断获得持续的现金流和新的增长点;公司目前已拥有长沙新华联铜官窑古镇、四川新华联阆中古城、芜湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园四大旅游景区,产品打造和运营能力不断提升,文旅发展渐入佳境。 盈利预测及投资评级:公司转型战略在18年更进一步,首个大型文旅综合体项目铜官窑古镇运营良好,配套地产业务去化良好,金融布局取得重要收获,长沙银行完成上市,为转型期保驾护航,文旅产业链布局继续完善,成为公司增长又一驱动力,下预计19-21年盈利预测,预计19-21年EPS0.58/0.67/0.83元,8月29日收盘价对应PE分别为8/7/6倍,维持“审慎增持”评级。 风险提示:定增项目推进不顺利,房市政策进一步收紧,资源整合效果不及预期,文旅项目经营不及预期,海外项目进展不及预期,汇率波动风险,商誉减值风险。

事件:1)公司18年:实现营收140.01亿元/+88.16%,归母净利9.69亿元/+205.89%。其中,18Q4单季度营收78.33亿元/+109.61%,归母净利8.806亿元/+44.79%。2)公司19Q1单季度:实现营收8.97亿元/-14.08%,归母净利748万元/-79.92%,利润同比下滑我们判断或系已售项目尚未结算和财务费用增加所致,待后续带项目结算后有望回复到正常水平。 文旅转型继续推进,带动其他业务收入大增。①商品房销售18年实现营业收入113.54亿元/+84.88%,主要系本期新增项目完工结转导致收入增加,占总营业收入比例为81.10%,较去年同期下降1.44pct;②建筑、装修业实现营业收入0.44亿元/-22.90%,占总营业收入比例为0.32%,较去年同期下降0.45pct;③其他业务的营收26.02亿元/+109.53%,占营收比例为18.59%,较去年同期上升1.6pct,主要系湖南海外旅行社并表、铜官窑古镇开业及新增酒店带动收入增加所致。 18年毛利率稳步提高,管理费用率下降较显著。1)18全年:实现毛利率33.49%/+1.73pct,其中,商品房销售18年毛利率38.06%/+3.97pct;销售费用率为6.38%/YOY+0.18pct,主要系本期销售规模增加所致;管理费用率为5.50%/YOY-3.13pct,费用率较显著压缩;财务费用率为5.59%/YOY-2.61pct,主要系部分项目竣工交付,借款利息费用化所致;但由于17年投资收益共计7.69亿而18年仅4.15亿元,因此公司18年净利率8.93%/-2.66%;18年ROE(摊薄)15.26%,较去年提高1.93%;2)19Q1:毛利率20.31%/-5.31pct,销售费用率为8.06%/YOY-0.63pct;管理费用率为13.79%/YOY+4.57pct;财务费用率为18.86%/YOY+8.69pct,19Q1净利率-0.56%/-4.49pct。 文旅产业是公司未来核心竞争,18年文旅版图不断扩大有望持续释放业绩。①铜官窑古镇:2018年8月盛大开业,涵盖5D影院、博物馆群、演艺中心、酒店、客栈等数十种业态的大型文旅项目,是全国旅游优选项目、湖南省重点工程;②鸠兹古镇:已于18年末实现东岸景区全面开放,同时西岸完成竣工交付,海洋秀场和绿心谷酒店正式营业,古镇计划于2019年7月实现整体封园运营;③阆中古城:公司于2018年并购成功,已于19年初正式开张,公司计划打造将其打造升级版的阆中国际文化旅游度假胜地;④西宁童梦乐园:已在18年全面展开内外装并计划于2019年7月开业运营。⑤韩国锦绣山庄:于报告期内已获当地道议会审批通过,并已于2019年3月取得济州特别自治道《新华联锦绣山庄观光园区项目开发许可》。⑥北外西宁国际中学&长沙北外雅礼国际中学:公司试水教育产业,以期实现教育、文化、旅游等产业联动。 地产业务仍持续为公司贡献稳定的业绩和现金流支撑,帮助公司文旅转型稳步推进。报告期内房地产行业整体降温,地产板块受到“去杠杆,去库存”监管基调的影响,增速趋于平缓,但公司仍以良好的区位布局,卓越的经营战略,优质的客户服务得到了市场认可。①地产项目开发:品质与速度兼具,全年开复工479万㎡,竣工交付125万㎡,有效保证了上市公司收入和利润的结转;商品房存货238.26亿元/-1.18%,反映公司响应“去库存“政策基调,小幅去化;②地产项目销售:18年实现签约销售面积88.04万平方米,销售金额107.02亿元,结算面积104.36万平方米,结算金额113.54亿元,创下历史新高,新华联铜官窑古镇景区助力长沙地区销售增长,成功实现文旅与地产板块互相渗透,共同发展。 投资建议:买入-A投资评级。公司存量文旅项目鸠兹古镇、长沙铜官窑逐步步入成熟,阆中古城、西宁度假村、韩国锦绣山转等项目稳步推进,“文旅+金融”业务有望进入持续收获期。预计公司2019-2021年归母净利为13.7亿元/15.8亿元/17.9亿元,EPS为0.72/0.83/0.94元,PE为5.8x/5.1x/4.5x,给予6个月目标价5.50元。 风险提示:房地产市场竞争与政策不确定性;文旅项目投入大、开发周期长,爬坡不及预期风险;宏观经济风险。

一、事件概述 新华联发布2018年报,公司2018年全年实现营业收入140亿元,同比增长88.2%,归属于上市公司股东净利润11.86亿元,同比增长40%。 二、分析与判断 业绩靓丽,地产业务稳步向上 公司2018年全年实现营业收入140亿元,同比增长88.2%,归母净利润11.86亿元,同比增长40%。营收及净利润增速较高主要得益于:1)公司严控工程效率,全年结算金额达113.5亿元,同比增长84.9%;2)销售金额达107亿元,增速保持稳健增长。报告期内,公司销售毛利率和净资产收益率为33.5%和15.26%,分别较上年提高1.7和1.93个百分点,盈利能力持续提升,为公司后期的发展夯实基础。 坚定文旅战略,项目竞相绽放 2018年公司重点打造的长沙铜官窑古镇盛大开业,项目包含数十种业态的大型文旅项目,成功实现了如期开业运营;芜湖新华联鸠兹古镇于报告期内完成所有单体,计划于2019年7月实现整体封园;西宁新华联童梦乐园项目多个业态全面展开内外装并计划于2019年7月开业运营;韩国新华联锦绣山庄项目于获当地道议会审批通过,并已于2019年3月取得开发许可。以文旅为核心战略将有利于公司充分整合内外部资源,分散经营风险,不断获取稳定现金流的同时,促进公司快速地发展。 强化品牌塑造,推动项目发展 在战略转型的同时,公司全面强化品牌塑造,先后获得“2018年度中国优秀文旅企业”、“中国十佳绿色责任企业”、“中国房地产综合实力30强”等多项荣誉,品牌影响力的提升,将有效推动公司项目的拓展和产品的销售,提高综合效益。 三、投资建议 新华联业绩与销售稳步增长,坚定文旅转型,项目快速推进,品牌影响力显著提升。预计公司19-21年EPS为0.74、0.84、0.95元,对应PE为6.0/5.1/4.5倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为58.8/7.3/20.8倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业政策收紧,销售不及预期,文旅项目进度不及预期。

投资要点: 事件:公司发布2018年度报告,公司2018年实现营业收入140.0亿元,同比增长88.2%,实现归属母公司股东的净利润11.9亿元,同比增长40.0%。 经营效率显著提升,扣非后净利润同比大幅增长。公司业绩增速低于营收增速主要是投资净收益同比大幅下滑所致。公司扣除非经常性损益的净利润9.7亿元,同比增长206.9%,主因公司营业收入同比大幅增长,且毛利率改善和期间费用率下降。2018年公司综合毛利率同比提升1.7个百分点;期间费用率同比下滑5.4个百分点。 地产贡献八成以上收入,仍是业绩压舱石。2018年地产业务贡献81.1%营业收入,且毛利率38.1%远高于文旅和建筑装修业务,仍然是公司基本盘。地产业务结算113.5亿元,同比增长84.9%;实现销售面积88万方,同比持平,销售金额107亿元,同比增长3.6%。公司土地布局聚焦于“京津冀”、“长三角”、“大亚湾”等城市集群,土地成本较低。截止2018年底,待开发计容面积194.7万方,同比增长37.6%,权益占比95.5%。 文旅项目进入运营阶段,“文旅+地产+金融”战略积极落地。上市后公司积极转型文旅业务,近期大量文旅项目进入运营阶段。长沙新华联官窑古镇2018年8月运营;芜湖新华联鸠兹古镇和西宁新华联童梦乐园计划于2019年7月运营;收并购的5A景区阆中古城于2019年1月正式运营;韩国济州新华联锦绣山庄已获开发许可。金融业务方面,控股子公司新丝路文旅(00472.HK)通过向派生科技发行股份收购你我金融100%的经济权益;公司持股8.5%的长沙银行2018年9月于上交所上市。 杠杆率稳步下降,控股股东增持凸显信心。2019Q1公司扣除预收账款的资产负债率79.6%,较2017年底下滑1.5个百分点;净有息负债率为197.4%,较2017年底下滑12.8个百分点,杠杆率边际改善。2019Q1现金对短期有息负债覆盖比为77.8%,较2017年底下滑35.5个百分点,短期偿债存在一定压力。期末融资总额247.8亿元,同比下滑7.3%。公司控股股东新华联控股年内累计增持公司已发行股份的1.38%,凸显对公司未来经营发展信心。 盈利预测与投资评级:公司积极转型文旅业务,随着大量项目进入运行期,文旅项目将成为公司重要增长动力,同时地产开发业务仍然是公司基本盘。我们预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为152亿元、159亿、163亿元;归母净利润分别为14.0亿元、16.4亿元和20.0元;EPS分别为0.74元、0.86元和1.05元,对应PE分别为6.2X、5.3X和4.3X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1、文旅业务贡献收入不及预期;2、项目结算不及预期。

公司发布三季报:①18Q1-3:实现营收61.68亿元/+66.51%,归母净利3.06亿元/+25.14%,扣非净利3.13亿元/+176.20%;②18Q3:实现营收32.02亿元/+115.71%,归母净利1.75亿元/+199.81%,扣非净利1.84亿元/+210.41%; 湖南海外并表推动收入大幅增长,扣非业绩高增或系地产结算+投资收益增多所致。受益项目结转收入及收购湖南海外,公司18Q3实现营收32.02亿元/+115.71%。18年Q3毛利率34.13%,同比提高2.38pct;销售费用率7.03%/-0.79pct(主要系项目销售增加所致);管理费用率5.15%/-3.10pct;财务费用率6.88%/-0.03pct(主要系随着项目完工费用化利息增加所致);期间费用率合计下降3.92pct;18Q3投资净收益1.26亿元,同比增多8113万元,估测主要系长沙银行在9月末成功上市带来的投资收益。18Q3实现归母净利润1.75亿元/+199.81%,扣非净利1.84亿元/+210.41%。 铜官窑景区国庆热度高涨,公司文旅转型持续推进。①铜官窑景区:公司的长沙铜官窑在今年8月28日正式开园,根据公司官方微信,国庆期间的入园游客总量近10万人次,景区经营模式包括了门票+酒店+餐饮+演艺+商铺租金等丰富的业态,预计在前期的相关商业地产结算有望帮助公司快速回笼现金流及增厚利润,后续则在景区成熟后带来可观的持续性经营业绩。②鸠鹚古镇:根据18年半年报,鸠鹚古镇继东岸全面开街后,海洋秀场于报告期内正式营业,鸠兹古镇西岸业已全面竣工。我们认为鸠鹚古镇的东西岸建设完工有望为封园做好准备,19年实现整体收门票的预期强化,利好景区业绩释放。③西宁童梦乐园:根据公告,该项目预计将于2019年试运营,建成后将成为西北亲子旅游度假的新地标;④韩国锦绣山庄:在18年上半年已获得当地道议会审批通过,正全面开展开工筹备工作。⑤地产业务:公司地产业务在未来继续聚焦一线及热点城市,但预计纯地产性质的拿地未来或将放缓,更多资金和资源将逐步向文旅业务转移。考虑到文旅项目前期对现金流需求大,且培育周期较长,短中期来看,我们预计地产业务仍将继续为公司提供业绩支撑与现金流。 投资建议:买入-A投资评级。公司18年芜湖鸠兹古镇、长沙铜官窑、西宁国际度假村等项目稳步推进,“文旅+金融”业务有望进入持续收获期。预计公司2018-2020年的归母净利分别为10.9/13.1/15.7亿,EPS分别为0.57/0.69/0.83元,PE分别为6.9x/5.7x/4.8x,给予6个月目标价4.75元。 风险提示:1)景区项目客流不及预期;2)财务资金风险;3)海外业务风险;4)地产政策变化风险。

一、事件概述 新华联披露2018半年报,报告期内公司实现营业收入29.66亿元,比上年同期增长33.61%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.29亿元,比上年同期增长138.86%。 二、分析与判断 地产业务稳步推进,毛利率有所提升 报告期内,公司实现签约销售面积41.36万平方米,同比增长13.22%,销售金额47.39亿元,同比增长21.70%,住宅业务稳步推进。在传统的住宅业态之外,公司利用商业、酒店、儿童乐园、综合体等综合经营业态和配套措施,打造地产业务生态圈,满足购房者全方位需求。报告期内公司地产业务毛利率达到42.55%,同比增长11.08个百分点。 文旅项目不断落地,战略布局持续加码 新华联始终以文旅产业作为推动公司战略转型的重要支柱。全国旅游优选项目、湖南省重点工程--长沙新华联铜官窑景区于2018年8月28日正式开业运营。公司首个文旅项目芜湖鸠兹古镇继东岸全面开街后,海洋秀场于报告期内正式营业,鸠兹古镇西岸业已全面竣工。公司旗下各个文旅项目积极向教育、体育、文化、会展等产业拓展,为实现公司商业地产与文旅地产板块多元联动继续探索新路径。 推进金融科技投资,形成金融与主业协同 截至报告期末,公司通过全资子公司持有长沙银行股份2.894亿股,占其发行前总股本的9.40%,为其第二大股东。公司子公司新丝路文旅于2018年8月1日完成以发行股份购买资产的方式成功收购深圳市你我金融信息服务有限公司100%的经济权益,拓展公司在金融科技领域布局。此外,公司参与筹建亚太再保险,将加速实现公司业务战略转型步伐。 三、盈利预测与投资建议 新华联地产业务稳健发展,同时全面推进“文旅+地产+金融”的战略转型,未来公司多元业务协同发展可期。公司过去三年PE的最大值、最小值和中位数分别为67.9、12.0和40.0,当前地产板块整体PE为11.0。预测新华联2018-2020年EPS分别为0.59元、0.73元、0.87元,对应的PE分别为9.2、7.4、6.2,给予“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业调控政策收紧,转型进度不及预期。

公司公布半年报:①18H1:营业收入29.7亿元/+33.61%,归母净利1.3亿元/-28.90%,扣非后归母净利1.3亿元/+138.86%,经营性现金流净额13.6亿元/+122.26%;②18Q2:营业收入19.22亿元/+40.99%,归母净利0.92亿元/-21.77%,扣非后归母净利0.94亿元/+11.80%,经营性现金流净额21.81亿元/+2.37%。 并表湖南海外旅行社推动18H1收入增长33.6%,整体毛利率同比提升4.02pct。①公司18年H1营收29.66亿元/+33.61%,主要系公司在2017年12月开始并表湖南海外旅行社所致。公司持股湖南海外的60%股权,其核心业务为国内及出境游业务,可与公司在国内布局的长沙铜官窑等景区项目实现引流等协同效应。我们预计湖南海外收入及业绩将得到有效推动。公司18H1毛利率同比提升4.02pct,主要系上海、宁夏、黑龙江的地产业务毛利率提升,以及并购湖南外海所致;②分业务来看:商品房销售业务营收18.31亿元/+8.92%,毛利率42.55%/+11.08%,主要系公司在上海、宁夏、黑龙江地区地产项目收入与毛利率均实现增长推动。其他业务营收11.35亿元/+110.60%,毛利率10.92%/+10.41pct,主要系并表湖南海外旅行社所推动。 18H1期间费用有所下降,扣非归母净利同比大幅上升。2018H1:①销售费用率:7.28%/+0.72pct,主要系公司在18H1强化营销所致;②管理费用率:7.96%/-1.40pct,控费良好;③财务费用率:10.07%/-2.07%,主要系18H1公司汇兑损益1559万元/同比增多了2196万元,以及利息收入增多527万元所致。18H1利息支出金额约3.03亿元,与17H1的2.94亿元变动基本不大。④非主营业务:投资收益实现2.24亿元,同比减少了19%,主要系长沙银行在18H1的归母净利润同比减少27%所致(公司持有长沙银行9.4%股权,为其第二大股东,已权益法计入长期股权投资);营业外收入1304万元,主要为补偿及其他利得,金额上同比变动不大。归母净利润1.3亿元,同比下降28.90%,主要系公司在17H1包含1.24亿元的投资性房地产公允价值提升所带来的受益,使得17H1非经常性损益高达1.32亿元,而18年H1无该项收益使得非经常性损益下降至352万元,因此使得归母净利润增速下降。剔除该变动影响,公司18H1的扣非后归母净利润约1.3亿元,同比增长139%。 铜官窑景区暑期正式开业,鸠鹚古镇西岸建设完毕,西宁童梦乐园建设稳步推进,公司文旅收入有望快速释放。①铜官窑景区:公司文旅的1号项目——长沙铜官窑在今年8月28日正式开园。考虑到铜官窑项目地处长株潭地区,休闲游需求旺盛,并叠加景区本身的门票+酒店+餐饮+演艺+商铺租金等丰富业态为景区经营性收入打下坚实基础,我们预计项目在300万人次的客流下(成熟期预计可达500万人次),对应景区的净利润可达3亿元左右,有望在未来显著带动业绩增厚。②鸠鹚古镇:根据18年半年报,鸠鹚古镇继东岸全面开街后,海洋秀场于报告期内正式营业,鸠兹古镇西岸业已全面竣工。我们认为鸠鹚古镇的东西岸建设完工有望为封园做好准备,19年实现整体收门票的预期强化,利好景区业绩释放。③西宁童梦乐园:根据半年报,项目于在18年H1已加快建设进度,预计将于2019年试运营,建成后将成为西北旅游度假新地标,为整个西北五省营造一个无季节的、梦幻级的亲子旅游度假胜地;④韩国锦绣山庄:在18年H1已获得当地道议会审批通过,正全面开展开工筹备工作。 房地产项目聚焦一线及热点城市,提供稳定现金流保障战略转型。①18年H1公司的房地产业务实现签约销售面积41.36万平方米,销售金额47.39亿元,结算面积17.82万平方米,结算金额18.31亿元。公司在持续趋严的房地产调控政策下,把握时机并结合房地产行业季节性及区域性特点有针对性地推出了一系列营销活动,传统住宅持续稳定热销。②公司在17年内新增土地月120.11万平方米,截至17年末的土地储备达224.62万平方米,土地储备的大幅上升为后续良好业绩打下坚实基础。但在未来,公司计划致力于转型升级,加快文化旅游项目的发展,新增房地产项目的土地储备规划预计趋于审慎,后续步伐有所放缓。 投资建议:给予买入-A投资评级。公司18年芜湖鸠兹古镇、长沙铜官窑、西宁国际度假村等项目稳步推进,公司的“文旅+金融”业务有望进入持续收获期。预计公司2018-2020年的归母净利分别为10.90/13.10/15.70亿,对应EPS分别为0.57/0.69/0.83元,对应PE分别为10.3x/8.6x/7.2x,给予6个月目标价7.02元。 风险提示:1)景区项目客流不及预期;2)财务资金风险;3)海外业务风险;4)地产政策变化风险。

事件: 公司8月29日公布2018年中报。报告期内,公司实现营业收入29.66亿元,比上年同期增长33.61%;实现归属于母公司净利润1.31亿元,比上年同期减少28.90%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.29亿元,比上年同期增长138.86%;每股收益0.07元。 观点: 2018年营业收入和净利润保持增长。报告期内,公司实现营业收入29.66亿元,比上年同期增长33.61%;实现归属于母公司净利润1.31亿元,比上年同期减少28.90%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.29亿元,比上年同期增长138.86%。营业收入的增长主要湖南海外收入所致。上半年公司二季度的营业收入增长为40.99%,明显好于一季度的21.88%,二季度销售毛利率也在提高为33.06%,而一季度只有25.62%,公司全年业绩在逐步增长。公司实行文化旅游、住宅地产、商业地产等领域的多元发展,秉持多业态发展理念,涵盖住宅、商业、写字楼、酒店、大型城市综合体等的多元产品体系能够更好地平缓房地产行业的周期。 铜官窑古镇项目拟开业带动了销售。公司除上海、长沙、芜湖、唐山、内蒙古、西宁等传统住宅持续稳定热销的基础上,在文旅及商业销售方面取得突破,推出的一号重点工程长沙新华联铜官窑古镇项目带动了自身商业、公寓产品的快速销售。上半年公司房地产项目加快开复工建设,全面升级工程管理,加强工程量化考核,项目进度和品质进一步提升,上半年实现开复工面积468.23万平方米,竣工交付16.9万平方米,有效保证了上市公司收入和利润的结转。上半年公司实现签约销售面积41.36万平方米,销售金额47.39亿元,结算面积17.82万平方米,结算金额18.31亿元。公司致力于转型升级的过程中,仍重点围绕北京、上海等一线城市,以及京津冀、环上海经济圈等区域、热点二线城市和部分省会城市积极进行土地储备,具备较好的盈利和抗风险能力。 2018年是公司文旅项目进入快速增长的新起点。公司的全国旅游优选项目、湖南省重点工程长沙新华联铜官窑景区在报告期内已进入施工收尾阶段,将于2018年8月28日正式开业运营。公司将文化旅游产业作为转型发展战略中的重要支柱,除长沙新华联铜官窑景区项目外,公司其它文化旅游项目也在继续快速推动,其中公司首个文旅项目芜湖鸠兹古镇继东岸全面开街后,海洋秀场也已正式营业,鸠兹古镇西岸业已全面竣工;公司位于青海省黄金旅游线路上的西宁新华联童梦乐园项目正在加快建设进度,力争今年年底前完成设备的安装调试并于2019年试运营。此项目建成后将成为西北旅游度假新地标,公司将为整个西北五省营造一个无季节的、梦幻级的亲子旅游度假胜地;公司韩国新华联锦绣山庄项目已获当地道议会审批通过,正全面开展开工筹备工作。另外公司旗下各文旅项目积极向教育、体育、文化、会展等产业拓展,将为各板块多元联动探索出新路径,文旅将成为公司未来新的利润增长点,并且其稳定的现金流有利于提升公司的估值。 金融布局增强公司盈利能力。公司在银行、金融科技、保险等多个领域布局有方,已通过全资子公司持有长沙银行股份2.894亿股,占股9.40%为第二大股东。新丝路文旅于2018年8月1日完成以发行股份购买资产的方式成功收购深圳市你我金融信息服务有限公司100%的经济权益。此外,公司参与发起设立的亚太再保险公司正等待保监会审批。多元化的金融业务符合公司战略转型规划,能够极大地增强公司的 盈利能力和可持续发展能力。另外公司通过收购中海文旅设计研究(大连)有限公司和湖南海外旅游有限公司,现已形成文旅和地产项目开发、规划设计、建筑施工、园林景观、装修装饰、物业服务、商业运营、酒店管理、景区运营、旅游服务等多产业布局,可提高公司抗风险能力,并提升持续、稳定、健康的经营能力 结论: 公司在2018年“文旅+地产+金融”战略指导下取得较大的成绩,长沙新华联铜官窑古镇项目带动了自身商业、公寓产品的快速销售。公司着力打造文化旅游地产将推动公司更好成长,并且其稳定的现金流有利于提升公司的估值。从财务报表上看,公司二季度的营业收入增长和毛利率明显好于一季度。我们预计公司2018年至2020年营业收入分别为101亿元、126亿元、150亿元,每股收益分别为0.49元、0.61元和0.74元,对应PE分别为11.04、8.89和7.29,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:调控政策下带来的地产销售不达预期和金融业出现不确定风险

一、事件概述 新华联发布2017年年报,公司2017年全年营业收入为74.41亿元,较上年同期减0.99%;实现归母净利润8.57亿元,较上年同期增63.63%。二、分析与判断 地产业务持续推进,夯实未来发展基础 报告期内,公司实现签约销售面积88.07万平,销售金额103.34亿元,结算面积75.48万平,结算金额61.42亿元,地产业务毛利率同比提升2.8个百分点至34.1%。公司通过招拍挂和股权收购等方式,报告期内新增土地120.11万平方米,规划建筑面积128.75万平方米,地产业务的持续推进,也为公司未来的发展夯实了基础。 积极拓宽融资渠道,保障公司平稳转型 公司积极拓展多元融资方式。物业资产支持专项计划已于2017年7月成立;公司下属控股子公司新丝路文旅于报告期内完成供股9.16亿股。公司非公开发行公司债申请已取得深交所无异议函,公司中期票据注册申请已获得中国银行间市场交易商协会接受注册通知书。融资渠道的拓宽,为公司的平稳转型提供了坚实的保障。 战略转型全面推进,文旅、金融协同发展 公司旗下的文旅产业在2017年取得重要突破。全国旅游优选项目长沙铜官窑一期项目预计将于年内开业,二期项目多个业态同时积极推进;首个文旅项目芜湖鸠兹古镇东岸全面开街,西岸已全面竣工,海洋秀场实现试营业。新华联与控股股东新华联控股合资成立新华联儿童乐园有限公司,西宁童梦乐园已实现大面积开工。 金融业务方面,截至报告期末,公司持有长沙银行9.40%股份,为其第二大股东;公司参与发起设立的亚太再保险公司正等待保监会审批;新丝路文旅以发行股份购买资产的方式收购深圳市你我金融100%的股权。未来公司有望通过投资、并购等方式,适时置入其他优质金融资产,助推公司在金融领域跨越式发展。 三、盈利预测与投资建议 新华联2017年地产业务稳健发展,积极拓展融资渠道,全面推进“文旅+地产+金融”的战略转型,未来发展可期。预测2018-2020年EPS分别为0.59元、0.73元、0.87元,对应的PE分别为9.9倍、7.9倍、6.6倍,公司近三年PE最高值、中位值、最低值分别为81.8倍、43.9倍、12.9倍,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示:房地产行业调控政策收紧,转型进度不及预期。

公司披露2017年 年度报告及2018 年一季度报告,2017年度,公司全年实现营业收入74.41 亿元,比上年同期减少0.99%;实现归属于母公司净利润8.57 亿元。2018 年一季度,公司实现营业收入10.44 亿元, 实现归母净利润3904 万元。 地产业务稳健发展。2017 年,公司实现签约销售面积88.07 万平方米, 销售金额103.34 亿元,较2016 微降。公司通过“招拍挂”和股权收购等方式,新增土地120.11 万平方米,规划建筑面积128.75 万平方米。公司土地储备布局立足北京上海等一线城市及周边热点地区,项目均衡分布在经济相对发达的二、三线城市,公司房地产业务对未来业绩增长起到一定的支撑作用。 多元拓展融资渠道。在银行贷款等传统融资的基础上,公司成立物业资产支持专项计划,募集资金净额5.571 亿元。公司下属控股子公司新丝路文旅完成供股9.16 亿股。公司非公开发行公司债申请已取得深交所无异议函,公司中期票据注册申请已获得中国银行间市场交易商协会接受注册通知书。公司不断提高的融资能力有效的保障了公司未来的发展。 金融领域跨越式发展。公司通过全资子公司持有长沙银行股份2.894 亿股,占比9.40%,为其第二大股东。新丝路文旅以发行股份购买资产的方式收购深圳市你我金融信息服务股份有限公司100%的股权, 收购后使公司将业务扩张到了金融科技领域。 维持公司“买入”评级。预计 2018、2019 和 2020 年 EPS 分别为0.54 元、0.68 元和0.81 元。当前股价对应2018、2019 和 2020 年PE 分别为10.98 倍、8.73 倍和7.30 倍。 风险提示:行业调控政策持续收紧;货币政策超预期收紧;海外业务进度不及预期。

事件:①公司发布2018年一季度报告:期内完成营收10.44亿元/+21.88%,实现归母净利润0.39亿元/-42.29%,扣非归母净利润大幅同增229.53%达到0.36亿元;②公司发布2017年年报:业绩整体略超预期,期内完成营收74.41亿元同比持平,归母净利润维持高增速8.57亿元/+63.63%。 公司业绩略超预期,毛利率提升明显:①分业务来看:商品房销售业务贡献营收61.42亿元/-6.83%,是公司的主营业务;其他业务营收占比16.70%,同增51.14%,体现了公司在文旅转型方面的良好效果;②分地区来看:宁夏/上海/湖南营收贡献前三,期内分别完成营收13.52亿元/+193.34%、10.93亿元/-24.75%以及10.71亿元/+487.43%;增速前三的地区分别为湖南/宁夏/吉林;③盈利能力:期内公司综合毛利率31.80%/+3.09pct,主要来自于商品房销售的毛利率2.80pct的提升达到了34.09%;其他业务的毛利率提升巨大,实现毛利率20.95%/+11.50pct;④固定资产层面:公司固定资产酒店40.96亿元/+7.37%,主要系在建工程竣工投入运营,土地资产增加所致;在建工程公司同比增加超过3倍,主要系自持物业本年度集中建设,工程较去年变动大所致;地产结算周期较长,公司2017年固定资产与在建工程的增量有望在未来为公司贡献业绩。⑤非经常性损益:公司17年非经常性损益5.41亿元,相比16年的0.34亿元提升较大,主要是由于公司出于成本控制,将北京永盛康达持有的京(2016)朝阳区不动产权第0142730号的房产并入北京恒兴长基资产管理有限责任公司,打包出售,获非经常性损益约3.5亿元所致。 铜官窑有望暑期开业,鸠鹚古镇拟封园收费预期强化,公司19年文旅经营性收入有望迎来突破。根据公告,公司在2018年拟全力确保长沙铜官窑项目在暑期开业运营。考虑到铜官窑项目为公司在文旅转型中核心项目之一,地处长株潭地区休闲游需求旺盛,并叠加景区本身的门票+酒店+餐饮+演艺+商铺租金等丰富业态为景区经营性收入打下坚实基础,我们预计项目在成熟期有望实现500万人次客流,成熟期经营性利润可达2.79亿元(公司公告)。此外,鸠鹚古镇目前由于目前仅建成东岸,在西岸未开业的情况下仍处免门票的状态,因此古镇经营性的业绩尚未放量。本次公司计划加快西岸建设为封园做好准备,预计实现后景区开始整体收门票的预期强化,利好景区整体收入。 房地产项目聚焦一线及热点城市,提供稳定现金流保障战略转型。2017年公司的房地产业务实现营收61.42亿元,同比下降6.83%,主要系北京、上海、天津等地一手房销售收紧所致。根据公告,公司在17年内新增土地120.11万平方米,截至17年末的土地储备达224.62万平方米,土地储备的大幅上升为后续良好业绩打下坚实基础。2018年除持续热销的上海、长沙、唐山、武汉等地项目外,公司在环上海经济圈、天津、三亚等地将有一批新项目入市,丰富的可售资源有望持续增厚公司业绩和现金流,推动公司向“文旅+地产+金融”的战略布局实现顺利转型。 投资建议:给予买入-A投资评级。公司18年芜湖鸠兹古镇、长沙铜官窑、西宁国际度假村等项目稳步推进,公司的“文旅+金融”业务有望进入持续收获期。预计公司2018-2020年的归母净利分别为10.90/13.10/15.70亿,对应EPS分别为0.57/0.69/0.83元,对应PE分别为10.3x/8.6x/7.2x,给予6个月目标价8.21元。 风险提示:1)行业风险;2)财务资金风险;3)海外业务风险。

新华联:加速战略转型,实现综合运营升级:1)公司概况:公司成立于1992年,在2012年起开始积极由单一地产开发商,向“文旅+金融+地产”的战略转型;2)股权结构:公司为新华联集团的重点控股企业,集团16年总营收719亿元,实力雄厚。截止17Q3,上市公司的59.79%股权均由新华联控股持有,股权集中;3)公司战略:根据公司新定位,公司计划以文旅为转型核心,未来60%以上的资源将投向文化旅游;4)财务表现:公司16年和17Q3分别实现营收75亿元(+61.74%)、37亿元(+30.31%),持续高成长趋势;归母净利润在16年和17Q3分别实现5.24亿元(+70.35%)、2.44亿元(+47.53%),未来预计有望受益多个在建文旅项目的陆续开业,持续给公司业绩增长注入强劲动力。 文旅:外力与内生加码转型,古镇+模式大有可为:1)转型逻辑:外部环境利好文旅业发展,内部优势助力公司转型:①外部优势:我国旅游行业已由成长期切入至高速发展期,未来在政策支持、高铁加密、休闲度假游需求提升背景下,有望继续稳步发展;②内部优势:公司为房地产开发起家,在景区建设和地产开发方面拥有成熟且完整的护城河优势。此外,公司拥有自己的文旅设计院、酒店管理公司、旅行社等产业链布局,转型文旅领域的内部优势显著。2)运营逻辑:布局选址核心要件清晰,发展运营模式良好:①选址逻辑:位置与人口并重,文化与经济双优;②发展模式:“古镇+”模式丰富项目业态,多层次服务扩大兼容性与适应性;③运营与开发:“销售+自持”适度配比,梯度开发、科学衔接。3)重点项目:5大文旅项目重点打造,未来有望为公司带来持续业绩增量:长沙铜官窑文旅度假区、芜湖国际文旅度假区、西宁新华联旅游城、北京房山十度风景区、以及韩国锦绣山庄。五大文旅项目开业时间相互交错,形成良好的中长期业绩梯度释放,实现战略转型。 地产:重点聚焦一二线城市,加速推进海外布局:1)侧重布局:2017年,公司新增包括天津武清及江苏太仓在内的多个地块,并购了三亚优居和加拿大信安橡树湾两个项目,土地储备充足,布局集中在一线城市与热点二线城市;2)业绩保障:文旅项目开发周期往往较长,在转型过程中,地产板块可作为业绩保障,以稳定的现金流反哺文旅项目。此外,伴随着17年下半年及18年一批优质项目的集中入市,地产业绩预计将进入快速释放期;3)主要地产项目:公司房地产项目区位优、品质好、品牌影响力较强,销售情况良好,国内与海外并举,未完全结算的地产项目依旧多达22个,储备项目丰富。 金融:长期看好发展,布局“银行+保险+金融科技”:我国金融市场蓬勃发展,资本市场规模稳步扩张;公司布局金融板块,多元化利润、拓宽融资渠道。1)投资高成长性长沙银行:公司持长沙银行9.40%股权,长期投资收益稳步向上;2)参与筹建亚太再保险:为国内首家民营资本创办及主导的再保险公司,完善金融板块业务;3)拟收购你我金融,迈入创新金融科技领域:公司在17年10月拟通过控股子公司新丝路定增收购你我金融100%的股权,卖方公司业绩承诺为2017-19年间净利润分别不低于0.7亿元/2亿元/3亿元,若收购成功后在未来有望持续增厚公司业绩。 投资建议:经6年深度布局,芜湖鸠兹古镇、长沙铜官窑、西宁国际度假村、韩国锦绣山庄等项目相继落地,预计公司将在2018年迎来转型的质变,文旅+金融业务进入持续收获期。预计公司2017-2019年的收入增速分别为25.7%/32.3%/19.4%,归母净利分别为8.32/10.87/13.11亿,对应EPS分别为0.44/0.57/0.69元。考虑到公司未来转型文旅+金融+地产趋势明确,且文旅及地产的储备项目丰富,给予2018年PE14.4x,6个月目标价为8.21元,给予买入-A投资评级。 风险提示:1)行业风险;2)财务资金风险;3)海外业务风险。

战略全面升级:“文旅+金融+地产”。近年随着中国经济转型、房地产行业增速放缓、竞争格局转变、大消费崛起,人们对文化旅游等方面的需求呈高速增长。新华联文旅发展通过洞察市场消费需求的转变,深度思考自身优势重新制定了发展战略。公司提出“文旅+金融+地产”的战略定位,并将名称变更为“新华联文旅发展”,以全新姿态面向市场。按照新定位,公司计划未来①将以文化旅游为传略转型核心,未来60%以上的资源投向文化旅游;②通过并购方式适时注入优质金融资产以持续强化金融行业布局;③聚焦一线城市及周边热点二线城市的项目发展,由传统开发商向运营商转变。 沿新战略集聚资源,加速转型。2015-2017年公司先后收购香港上市公司新丝路文旅(00472.HK)股权、大连中海文旅设计研究院和湖南海外旅游公司股权,积极布局文旅。此外为了促进战略转型顺利推进,公司先后和大连圣亚、新濠国际、众信旅游和北京外国语大学等达成合作。公司在旅游推广渠道开拓、文旅内容战略合作和人才引进等方面,通过收购和合作的方式强强联合,不断完善文旅产业链。 各板块实力不俗。公司文旅、金融和地产三块业务不断积累优质资源: 文旅:新华联采用“古镇+”的模式,将古镇作为平台搭建多层次服务。吸引客流方面,公司善于强强联合,丰富项目娱乐内容。例如,公司芜湖项目和大连圣亚合作引入海洋生物资源、韩国济州岛项目和新濠国际合作借力打造综合娱乐场。运营模式上,公司采用“销售+运营增值”的方式,通过开发和销售住宅和商业,回笼资金,支持自持项目建造。 金融:15年开始公司介入金融业务,16-17年先后收购长沙商业银行股份和你我金融,进一步拓宽金融业务范围。截至17Q3,公司金融板块已经形成“银行+再保险+金融科技”的发展格局。 地产:公司已经形成集开发、施工运营、商业管理、物业服务等多项业务为一体的产业链。16年和17H1公司房地产销售整体向好,17Q3预收账款同比增速60%+。 投资建议:“增持”评级。我们预测公司17年和18年每股收益分别为0.43和0.53元每股。公司12月28日收盘价为5.58元每股,对应17年和18年PE分别为13和10.5倍。我们认为公司近年有可能加速推盘房地产哺育文旅项目,带动业绩增长,给予公司18年13倍PE估值,对应目标价6.89元。给予增持评级。 风险提示:调控政策持续导致重点城市量价下行。

事件:公司公告间接持有的控股子公司新丝路文旅拟通过发行股份购买派生科技集团股份有限公司持有的深圳市你我金融信息服务股份有限公司100%的股权;根据协议约定,新丝路文旅拟按每股1.30港币发行10.86亿股作为本次收购对价,最终以14.118亿港元(约合人民币12 亿元)进行收购。 点评: 控股子公司发行股份完成利益绑定,高业绩承诺以及惩罚条款确保标的公司业绩可兑现性。本次交易完成后,派生科技将持有新丝路文旅25.29%的股份,成为第二大股东,新华联国际置地有限公司持股比例将由54.79%减少至40.93%,仍为新丝路文旅第一大股东不会导致控制权发生变化;高业绩承诺及惩罚条款确保标的公司业绩可兑现性,卖方向买方保证,标的公司2017-19年三个会计年度经审计后的净利润分别不低于7,000万元、2亿元、3亿元,如未达到以上利润标准,卖方须以现金方式向买方补偿该笔不足保证部分金额的6.3倍;新丝路文旅本次发行股份收购你我金融股权,是公司进入创新金融科技领域的重要里程碑,符合公司战略转型规划,同时,新丝路文旅为本公司下属控股子公司,将会对本公司经营业绩产生积极影响。 派生科技为创新金融龙头,本次交易进一步扩张公司金融版图。你我金融创立于2014年月,是一家创新型移动社交众保金融科技企业,由团贷网创始人唐军创立,与P2P平台团贷网为“兄弟公司”,同属于派生科技集团旗下(派生科技持有你我金融95.38%股权);专注信用借款和投资理财,众保模式+第三方担保机构+大数据智能风控系统,多重保障投资人资金安全,目前已与河北银行签署资金存管协议。数据显示,2016年底,平台交易量为2.58亿元,截止到2017年10月17日,平台交易量达到24.65亿元,注册用户约685万,平台贷款余额10.48亿元;从月度数据来看,你我金融呈现良好发展态势,注册用户、活跃用户以及交易额均呈现较快增长态势,同时,不良率持续下降。本次交易完成后,公司金融版图再次扩容,由原来的“银行+保险+类金融”,再添创新金融平台。 盈利预测及投资评级:公司由传统地产行业战略转型文旅+金融+地产,符合消费升级和国家政策导向。文旅方面背靠集团强大资源实力快速抢占优质旅游资源,海外布局出境游主要目的地(韩国济州岛、马来西亚、澳大利亚、加拿大);金融布局不断加码,一方面能够为转型期贡献稳定的投资收益,另一方面为公司战略转型通过低成本资金支持;公司定增项目预期进展顺利,暂不考虑出售北京恒兴长基资产管理100%股权,预计17-19年EPS为0.40/0.46/0.56元,对应PE分别为17/15/12倍,维持“增持”评级。 风险提示:整合不及预期,转型不及预期,定增项目进展不及预期。