维持增持评级,目标价41.4元,较现价35%空间。维持2016/17年EPS为0.52和0.87元,增速分别为478%和67%。我们认为公司“轻资产扩张+内容构建”的商业模式有利于公司未来转型成为中国领先的不动产综合解决方案提供商,从而实现高速盈利增长。 业绩扭亏为盈,以资本公积10转10。2015年实现营业收入2.68亿元,同增171%;实现归母净利润0.38亿元,较2014年同期扭亏为盈;EPS0.09元,以资本公积10转10。业绩增长主要因为皇庭广场经营步入正轨使租金增加、财务费用减少和出售股权投资收益增加。 完善内容打造,塑造不动产综合服务领域的领导品牌。市场尚未意识到公司“内容构建”战略与商业管理的巨大协同效应,我们看好公司在儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式三大板块的内容打造空间,未来有望通过内生与外延相结合,深入涉足新兴业态。 携手巨头,期待更多轻资产项目落地。公司携手王府井及九鼎投资等战略合作伙伴,以不动产综合运营服务为核心进行外延式扩张,并成立并购基金、持股同心基金,未来有望实现不动产管理的快速复制。 在人才储备方面,公司引进力度逐渐加大,前阿里巴巴集团副总裁王培出任公司独立董事,为后续战略的实施保驾护航。 风险因素:皇庭广场竞争加剧;后续转型具有一定不确定性。预期催化剂包括轻资产委托管理项目落地、商管内容新业态并购取得重要进展及金融服务业务推进加速等。

首次覆盖给予增持评级,目标价14.35元,较现价有34%空间,预计公司2015/16/17的EPS分别为0.91元、0.96元和1.11元,对应2015年16倍PE。我们看好公司房地产主业的稳健增长,包括其在北京地区充足的土地储备,京外重点城市的开拓,以及多元化的业务发展前景,公司是北京市国企改革和京津冀一体化的最佳受益标的。 市场对公司的给予了RNAV较高的折价,而我们认为,公司将受益于核心一二线城市的量价回升,加速业绩的释放;另一方面,公司正在进行多元化拓展,积极拥抱改革,我们认为北京国企改革一旦有所进展,公司将最先受益,预计也会得到较大的支持,公司边际受益最为明显。市场对RNAV的折价将逐渐修复。 公司业绩稳步增长,积极拓展京外城市,京内京外的储备资源都较为优质,并且公司积极探索多元化。1)2014年净利润16.48亿元,预计2015年净利润增长20%~30%,业绩稳健;2)公司目前拥有超过1400万平的权益未结项目(不含非并表项目),其中京内约420万方,占比约30%;京外超1000万平,主要布局在核心一二线城市,主要分布在苏州、杭州、福州、广州、厦门等城市,占比70%。 积极探索多元化业务,仍然是国企改革和京津冀一体化最佳受益标的。公司投资中信并购基金,与途家网展开互联网化的业务,以积极开发的心态拥抱改革,预计国企改革一旦有所进展,公司将最先受益。 风险提示:房地产市场波动的风险

本报告导读: 公司聚焦一二线城市群,保证公司的高质量增长,受益于城镇化与宽松货币环境;另外公司也是养老地产领域的先行者,有望成为新的发力点。 投资要点: 维持增持评级,维持目标价12.60元。根据结算情况,下调2016/17年EPS至1.36元(-13%)、1.59元(-11%),目标价对应2016年9倍PE。我们看好公司未来高质量的增长,在持续受益城镇化和龙头开发企业市占率逐步上升的趋势,在宽货币环境下受益最为显著,另外养老地产有望成为公司业务新的发力点。 业绩稳健,踏实前行。2015年实现营收1234亿,同增13.18%;实现净利润123.48亿,同增1.21%;基本每股收益1.15元,基本符合预期。毛利率和净利率分别为33.2%(+1.14pc)和10.0%(-1.19pc),ROE为17.26%,保持行业较高水平。在手货币资金375亿元,每10股派送3.45元现金红利,净利润分红比例高达30%。 聚焦核心城市,确保高质量增长。聚焦城市群发展,坚持一二线城市,核心城市销售金额贡献占比超90%;而在公司新获取的土地中,一二线城市新增容积率面积和土地占比达85%和93%;待开发土地总建筑面积5482万平,一二线城市占比约为74%,满足公司2-3年的开发需求。充足的储备、优质的布局,保证公司销售的稳步提升和盈利能力,高质量增长无忧。 “养老+金融”多元拓展,业务稳步提升。北京“和熹会”已经较为成熟,机构养老和社区养老同时稳步推行,是养老地产领域的先行者和领军人。另外在房地产金融领域继续发力,持续做大市场规模。 风险提示:再融资进展存在一定的不确定性

投资要点: 首次覆盖给予增持评级,目标价13.23元,较现价30%空间,我们预计公司2016/17/18年净利润分别为10.37亿元、12.49亿元和14.51亿元,对应EPS 分别为0.49元、0.58元和0.68元。我们看好公司房地产主业的稳健增长,短期现代服务业板块有望迎来爆发,而中长期公司的3D 生物打印技术将畅享精准医疗领域的蓝海。 市场现阶段对公司的疑虑主要在于精准医疗领域业务的业绩释放缓慢,风险较大。而我们认为公司业务结构趋于合理,短期现代服务业板块有望爆发业绩,而公司通过各种途径加速精准医疗领域3D 打印技术的商业化转化,中长期有望加速释放业绩,因此公司未来仍有较大的增长空间。 公司坚持“人居蓝光+生命蓝光”双轮驱动的战略,具体业务包括四大板块。1)“人居蓝光”包括房地产开发运营板块和现代服务业板块,房地产板块是公司现阶段的核心业务,而现代业务板块正处于快速扩张阶段,短期有望实现业绩爆发。2)“生命蓝光”包括3D 生物打印板块和医药板块,是公司长期业绩的另一增长极。 3D生物打印板块会成为中长期业绩增长点。公司利用上市公司平台,通过各种方式加速3D 打印技术的商业化转化,包括多元化拓展、产业并购、上下游整合、多维度合作等各种途径,预计相关业务的业绩释放将加速落地。公司将畅享精准医疗领域这片蓝海。 风险提示:房地产业务利润下滑,3D 生物打印商业化不及预期

首次覆盖给予增持评级。预测公司2015/16/17年EPS0.09、0.52、0.87元,分别同比扭亏、+500%、+62%。考虑到公司轻资产转型市场后续巨大的空间和内容打造所带来的估值提升,给予公司目标价41.4元,对应2016年4.8倍PB,较现价有35%空间。 携手商超巨头,商管旗舰蝶变。公司与王府井合资设立深圳皇庭王府井购物中心管理有限公司(皇庭控股51%),有望携手王府井以不动产运营管理服务为核心进行外延式扩张,同时向高端消费和金融服务等业务板块纵向扩张,从单一的不动产持有者转型成为轻资产运营商,目前市场还未充分预期后续巨大发展的市场发展空间。 欲借道并购进驻新业态,“后商管”时代内容为王。公司与北京盛立商业投资公司共同出资设立深圳皇庭盛立商业文化投资(皇庭控股66.5%),将着力投资儿童、娱乐主题和时尚生活及相关内容等商业项目。公司提升商业运营能力同时,致力培育内容投资商业项目,加大场景体验性、互动性及参与性强的商业业态内容支持。 员工持股提升内生动力,物业委托管理增厚业绩。公司员工股权累计增持2亿元,考虑大股东兜底因素,预计激励计划的杠杆比例为1:2,增持成本大约为27元。加之集团委托公司提供物业管理服务,预计每年增厚业绩3300万元以上。预期催化剂包括商管内容新业态并购取得重要进展、构建高端消费及服务、不动产运营管理以及金融服务业务推进加速等。 风险提示:皇庭广场面临竞争加剧风险;后续转型具有一定不确定性。

投资要点: 首次覆盖给予 增持评级,我们预计2016、2017、2018年EPS为1.05、1.34、1.51元,目标价21元,较现价39%空间,对应2016年20倍PE,对应3.6倍PB。我们看好招商蛇口园区开发业务业绩的快速释放以及三大业务之间的协同效应,看好公司产网融城一体化发展。 市场最大的担忧在于公司园区开发进度以及园区开发业务能否成功在全国复制。我们认为公司的园区开发业务进度和扩张速度将超出市场预期,公司在2016年正式启航,乘风破浪,勇夺龙头。1)蛇口自贸区为国家级战略,执行进度不容置疑;2)大招商的协同发展和创新精神为快速扩张提供保证,公司有望成为国际化龙头;3)园区开发是招商蛇口的核心枢纽业务,必将积极推进,也是最大的蓝海。 产业巨擘,扬帆启航。1)园区开发、社区开发、邮轮产业是招商蛇口三大业务,社区开发仍以招商地产为主体。2)招商蛇口是前海蛇口片区最大的建设主体,欲打造区域综合开发平台、商住二级开发及城市升级平台、资产管理运营平台三大平台。3)公司还将在蛇口打造智慧园区服务、免税和电商业务、文化创意、创新金融等服务平台。 大招商、大协同、大发展,预计合并后将带来较大的协同效应。1)战略高度提升,产网融城一体化。由地产建设提升到城区建设,通过业态间的互动联合提升区域价值。2)业务能力加强,储备丰富空间足。合并招商地产后,招商蛇口的运营能力大大提升。 风险提示:土地储备较为集中,园区开发模式仍存在不确定性。

维持行业增持评级,下调目标价至35.19元,较现价50%空间。预计2016/17/18年EPS为2.07、2.56、3.21元,增速为28%、24%、25%。各版块业绩靓丽,资源丰富、布局前瞻保证高增长,销售额跻身行业前十,属于低估值高成长龙头股。2016年将“举全公司之力,优先发展产业”,业务结构升级引领估值提升。由于估值中枢下移,下调目标价至35.19元,对应2016年17倍PE。 高成长龙头股,业绩符合预期。2015年实现营业收入383亿元,同增42.58%;实现净利润48亿,同增35.71%;EPS为1.81元(2016增发完成后为1.62元),同增35.07%。业绩靓丽,符合预期;加权平均净资产收益率42.07%,为行业顶尖水平。在手货币资金368亿。 各项业务高速增长,预计未来将以高毛利产业发展服务为主,业务结构升级引领价值大幅提升。1)公司深耕京津冀的同时,卡位长江经济带,放眼海外,走向全球。在京津冀区域释放大量业绩同时,进行PPP模式的快速复制,得到了市场和上层的认可,名利双收。2)在招商能力建设上,已与20余家机构达成战略合作联盟,收购苏州火炬,进一步提升整合能力,打造产业龙头地位。3)住宅业务2016年计划销售额870亿,增速达到20%,提供充足的现金回流。 资金来源充足,确保业绩高成长。在住宅开发业务保证充足的现金回流的同时,70亿定增、90亿债券相继发行完毕,资金充足。 风险提示:住宅业务受市场波动影响较大51891

投资要点: 维持增持评级,下调目标价至14.5元,预计2016/17/18年EPS分别为0.19、0.24、0.25元。我们看好公司光伏业务的前景,看好公司转型落地的执行力与市场优势,在丰富资金来源的驱动下,新业务将会大幅提升公司的价值。由于整体估值中枢的下移,给予公司5.1倍PB,对应增发后1.5倍PB,对应目标价14.5元。 2015年业绩略低于预期,主要由于公司房地产板块业务结算进度不及预期。2015年实现营业收入16.66亿元,同增60.70%;实现净利润0.62亿,同增16.7%;基本每股收益0.13元。年末在手货币资金28.46亿,比年初的5.44亿大幅提升423%,财务整体较为稳健。 定增过会,开启光伏新时代。公司光伏运营实力强大,光伏电站项目开发、建设和运营全面进军,预计2016~2017年光伏业务将全面铺开。1)公司95亿定增过会,将把重心放在1.15GW募投项目的建设中,通过大规模建设和集约化运营所产生的显著规模效应,迅速跻身行业第一梯队,公司阔步迈入光伏新时代。2)随着公司实力及市场影响力的增强,预计2017年底能实现3~4GW的开发规模,实现规模的快速扩张。而在电站建设和运营方面,公司拥有领先水平的专业团队,与知名光伏电站智能运维企业建立了战略合作关系,提高电站运营效率,降低成本。3)假设以底价10.96元/股完成定增,则大股东平均股权成本为12.96元/股,安全边际足够。 风险提示:光伏电站开发进度不及预期。

投资要点: 首次覆盖给予增持评级,给予目标价16.16元,现价30%空间。目标价对应2016年PE为16倍,较每股RNAV折14%。预计公司2016/17/18年EPS为1.01、1.10、1.18元,增速分别为11%、9%、7%。我们看好公司在北京丰富的资源储备,以及未来京津冀和通州开发会带来公司资源的价值提升;看好公司对外投资潜在价值以及大股东对公司业务的支持,公司加速发展可期。 “一体两翼”保驾护航,核心受益京津冀和通州开发,优质的土地资源和大股东丰富资源将支持公司业务快速发展。1)公司未结二级开发项目360万平,其中京内占比超过61%,另外京内丰富的一级开发或将成为公司储备的重要来源。2)对外投资硕果累累,对外股权投资价值估计达到90亿左右,预计后续公司将继续投资新能源、互联网等新兴产业,投资增长迅速。3)公司正在稳步推进商业地产板块,大股东旗下有许多资源,在北京区域有较大的影响力,不排除大股东城建集团对公司的商业地产的开发和经营提供较大的支持。 丰富的融资渠道,探索新的项目开发模式为公司盈利打开新的空间。 2015年7月完成58亿元公司债券发行,票面利率仅4.40%;还以自由项目为募集对象,通过房地产基金等融资52.43亿,多渠道融资有助于发展加速,并验证了公司借助金融杠杆实现加速发展的能力;近期拟非公开发行优先股筹资30亿元,进一步丰富资金来源。 风险提示:后续项目获取存不确定性;房地产开发受市场情况影响

维持增持评级,维持目标价18.70 元,根据2015 年情况,预测2016/17/18 年EPS 分别为0.47 元(+0.02 元)、0.56 元(-0.01 元)、0.68 元。1)公司2015 年实现营业收入47 亿元,同增42%,净利润5.09 亿元,同增29%,EPS 0.35 元,基本符合预期。2)公司为房地产服务行业龙头,随着房地产市场进入存量房时代,公司在新老业务均有望取得突破,维持目标价18.70 元,对应2016 年PE 为40 倍。 代理销售稳居龙头,资产服务步步为营。1)公司代理销售业务稳居行业龙头,在14 个核心城市销售额超百亿元,市占率高达5%领跑服务行业。而随着地产专业化分工越发精细,公司市场份额有望进一步提升。2)公司资产服务板块步步为营,夯实全国化布局,资管全链条整合服务能力已初具影响。 金融服务和互联网+业务高速增长,创新业务有望成为新的增长极。1)金融服务方面,世联小贷全年放贷规模29.9 亿元,同比增长51.90%,世联集金理财产品成交6.6 亿元,并成功落地标准ABS 项目1 个。未来金融服务有望迅速扩大规模,带来新的盈利增长点。2) 互联网+业务顺利完成54 个城市的业务布局,全国累计服务项目602 个,实现营业收入7.28 亿元,大幅增长965%。互联网+业务主要通过收取团购服务费的方式获得收入。3)互联网+和金融相互结合, 扩大交易与服务入口,整合资源,形成交易闭环,未来大有可为。 风险提示:创新业务拓展存在着一定的不确定性。

投资要点: 维持增持评级及目标价 9.4元。从 2015年公司金融板块布局的力度来看,公司执行力超市场预期,金融业务将逐步贡献利润,大健康产业以产业基金为平台启航。预计2016年和2017年EPS 分别为0.94、1.12元。维持增持评级及目标价9.4元,对应2016年12.1倍PE。 2015年净利润26.1亿,同增62.6%,符合预期;拟每10股派现2元。公司2015年营收达153.9亿,同增35%;毛利率35.4%,净利率17.0%,同增4.45、2.92pc。期间费用率8.1%,同增0.5pc。ROE20.7%。 土地储备充足,业绩高增长可期。公司土地储备总建筑面积达1130.2万方,其中贵阳占比达98.7%。随着去库存政策的持续出台以及公司品牌优势的延续(2015年贵阳排名第一),后续公司销售强劲的势头将大概率保持。业绩提供的安全边际在目前估值水平下(16E 9.3xPE)凸显,金控平台及新成立40亿地产基金有望和地产业务有机协同。 健康转型齐头并进,产业基金启航。公司金控平台架构搭建逐步成型,“大健康”产业转型将在2016年加速。拟出资成立中天城投集团大健康产业投资控股,投资金额达30亿人民币。后续将与贵州省大健康投资管理中心共同成立贵州大健康产业投资基金,总规模将达300亿。公司业绩架构的拼图进一步完善,大金融、大健康产业及地产业务良性互动的协同效应将激活。公司多元化战略方向发展进入新篇章,在地产和金融业务稳定的现金流下,健康产业逐步孵化发展。 风险提示:项目较为集中;转型具有一定不确定性。

维持“增持”评级,维持目标价76.04元,考虑到公司有较多已上市或挂牌新三板项目待退出,上调2016-2018年EPS为0.79/0.94/1.08元(前次预测2016-2017年0.78/0.84元)。公司未来将形成以并购为主的PE投资、VC投资、不动产和固定收益投资三大模块。当前PE/VC行业景气度高,一是我国正在大力推进“大众创业、万众创新”,将会涌现出好的投资项目;二是随着我国构建多层次资本市场以及实行注册制,项目退出渠道将更加顺畅。公司创新和执行能力非常强,同时作为九鼎集团旗下唯一A股上市平台,存在资产整合预期。 成功转型,公司2015年业绩表现靓丽,基本符合市场预期。2015年实现归属于母公司所有者的净利润2.86亿元,同比增长279.28%,主要原因在于公司合并报表范围增加昆吾九鼎2015年12月份的经营业绩,并且过渡期间(2015年6月-11月)昆吾九鼎实现的收益及增值约1.06亿元计入了公司的营业外收入。 公司退出项目的IRR有所下降,预计未来IRR会下降至20-25%,未来将是以量补价的过程,目前公司120亿定增证监会已受理,定增完成后公司管理基金规模有望获得较快提升。截至2015年底,公司管理股权基金累计实缴规模/投资规模为274.59亿元/237.04亿元,累计完全退出项目本金为28.98亿元,综合IRR为29.08%。2015年度管理的股权基金新增实缴规模/投资规模为74.59亿元/68.74亿元,2015年完全退出项目的本金为9.38亿元,综合IRR为26.43%。截至2015年底,已上市及新三板挂牌但尚未完全退出的项目投资本金为56.64亿元。 风险提示:公司未来价值的提升需要借助资本市场力量完成,未来监管审批的风险是影响公司价值的核心风险因素。

投资要点: 维持增持评级。从2015年公司金融板块布局的力度来看,公司执行力超市场预期,金融业务将逐步贡献利润,预计其他多元拓展会逐步落地,健康将成为下一方向。预计2015年和2016年EPS分别为0.59、0.78元,考虑到自2015年7月以来,行业估值中枢下移,参考其他可比公司估值,下调2016年目标PE至12.1倍,相应下调目标价至9.4元,维持增持评级。 优质资源有望加速释放,业绩预计维持高增长。随着竞争项目的逐步减少以及公司品牌优势的持续提升(2015年贵阳排名第一),后续公司销售强劲的势头有望延续。公司实施限制性股票激励计划,有助于调动公司的积极性。同时大股东30亿定增全额认购,锁定三年时间,定增价格为9.86元每股,较现价溢价48.3%,存一定安全边际。 金融布局超预期,健康转型蓄势待发。2015年公司金融布局转型全面加速,借助着贵阳打造西部创新金融城市的东风,公司在大金融方面大刀阔斧,已经形成构建起集持牌类金融业务与创新金融于一体的金控构架,打通各产业节点业务链条。公司近期14亿中票,50亿私募债已经发行完毕,定增30亿完成,为转型提供充足资金支持,在大金融产业架构初步构成的情形下,预计公司大健康产业布局也将加速落地,激活“大金融、大健康”产业良性互动的协同效应,全面推进公司多元化战略方向发展。 风险提示:项目较为集中;转型具有一定不确定性。

本报告导读: 收购顶级孵化平台,联手乐视VR,产业孵化和产业引入再下一程,我们看好公司作为科创平台龙头的潜力,有望引领估值提升,打开价值空间。 投资要点: 维持增持评级,维持目标价41.04元,维持2015/2016/2017年的EPS为1.85/2.28/2.97元的预判。公司收购顶级孵化平台,联手乐视VR,布局产业发展服务全产业链,构建新型科创平台,引领估值提升。 通过收购顶级孵化平台加速长江经济带的战略布局,打开业务空间。“火炬孵化”在苏州、南京、上海、杭州、常州等地直接运营23个实体园区,拥有7个国家级科技园、10个省级科技园、7个国家级各类中小企业服务平台,25个省级各类服务平台。利用“火炬孵化”在长三角的优势布局长江经济带,推动公司产业新城资源增值。 收购顶级创业孵化平台,完善产业协同,构建创业-孵化-产业化完美闭环。公司是国内领先的产业新城运营商,火炬孵化公司则是中国专业的O2O园区运营服务商。通过本次收购,公司与火炬孵化在科技园区委托招商与管理、孵化器/众创空间的委托运营与管理、O’Park互联网在线平台的应用等多个领域展开全面合作,实现双品牌运作和共享资源联合拓展,既实现了量的扩张,又实现质的飞跃。 携手乐视,打开“虚拟现实”之门。公司与乐视VR建立战略合作关系,打通VR科技研发、内容制作、产品展示体验、技术交流活动的价值链,是公司创新驱动战略和产学研深度融合战略的又一次极具创造力的成功实践,领军企业对公司的认可印证了公司产业新城模式的强大魅力,加速高科技产业集群的落地。 风险提示:产业落地不及预期,有一定的周转压力和偿债风险

本报告导读: 市场认为公司主要为从事一二级联动的住宅开发企业,而随着定增获批,公司产业发展服务业务将逐渐发力,引领公司估值提升。 投资要点: 维持增持评级,上调目标价至41.04元。根据结算进度,我们略微下调2015/16 年的EPS 为1.85(-0.07)、2.28(-0.24)元。我们看好公司在充足资金下产业新城模式的快速复制和扩张,业务重心逐渐向高盈利的产业发展服务转移。目标价41.04 元,对应2016 年18 倍PE。 与众不同的认识:公司致力于“产城一体化”建设,由于公司收入结构的原因,市场对公司关注更多在“城”,而我们认为公司凭借多年的经验积累,业务结构将会向“产”的方向转移,定增获批将加速这一进程,随着业务结构的上移和优化,将引领公司的估值提升。 产业引入、产业投资、产业孵化已具备相当实力,重心逐渐向产业转移,产城发展将引领估值提升。1)公司的业务渐渐由一二级联动的住宅开发向产业发展服务转移,而产业发展服务具有较高的毛利, 公司业务结构逐步优化。2)公司对接产业转移,动作频繁,招商引资能力强,成立产业投资基金,建立产业孵化器,加速产业的整合与孵化。3)从估值和走势来看,公司更接近于房地产龙头开发企业的水平,产业发展服务的快速增长有望引领公司估值向园区开发靠拢。 高成长龙头股,质地优秀盈利佳。1)公司聚焦京津冀,布局全国。公司环北京周边锁定的委托开发面积超1800 平,充分受益北京地区的产业外移,公司在京津冀以外的地区也开始积极布局。2)公司营业收入和净利润都保持高速增长,盈利水平也保持在行业高位。 风险提示:产业落地不及预期,有一定的周转压力和偿债风险