平安观点: 多方博弈,事董会及股东大会是增发进程关键节点。根据公司公告,增发预案已获得董亊会通过,但表决结果显示分歧明显。而方案最终通过尚需获得第二次董亊会及A/H股分别2/3以上的股东通过。当前股权比例中,宝能系占24.29%,华润系占15.24%,事者合计约40%,安邦系占6.18%。若其中某一持股比例较高的股东反对,则方案通过均存在变数。但同时,若方案失败,将对公司未来在轨道交通上盖物业领域的发展产生不利影响,对于二级市场股价亦将产生压力。根据公开资料,宝能系前期二级市场举牌均以杠杆资金完成,考虑到股价大幅调整可能会带来的财务压力,股东大会投票将体现多方博弈的结果。 引入深圳地铁集团,大股东或将变动:公司拟发行28.72亿A股购买深圳地铁集团持有的前海国际100%的股权,初步交易价格为456.13亿元。每股价格为15.88元。交易完成后,公司大股东将面临变化,深圳市地铁集团有限公司将取代宝能系成为公司大股东,持股比例为20.65%。宝能系持股比例将由24.29%下降至19.27%。华润股份的持股比例将由15.24%下降至12.10%。同时,公司后续仍需对H股采取一定的资本运作方式,以满足H股公众持股比例符合经香港联交所批准豁免的最低要求。 开启公司“轨道+物业”业务模式。通过本次交易,公司将获得前海枢纽项目、安托山项目两个处于核心位置的大型项目,总计容建筑面积181.1万平方米;其中,前海枢纽项目127.8万平方米,安托山项目53.3万平方米。将直接充实公司在深圳核心区的土地储备,为公司长期业绩的增长打下坓实基础,巩固和加强公司在深圳市场的优势地位。 投资建议:此次公司选择与深圳地铁集团合作,是站在地产开发下半场对新业务模式的再次尝试和创新,也体现着公司作为国内最优质的龙头开发企业,在地产细分领域如物流地产、社区物业等方面的积极布局。考虑到方案的不确定性,以及轨道上盖物业开发的周期较长,因此短期业绩中并未计算前海国际土地的利润增厚,但从长期发展来看,核心一线城市土地稀缺,同时项目评估楼面地价与周边楼盘对比尚处合理范围,若交易成功实施将对公司在深圳的土地资源实现极大补充。预计公司2016-2018年EPS分别为1.87、2.12和2.37元,对应PE为13.1、11.5和10.3倍,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:1)交易方案未能成功实施的风险。2)部分地区房价过快上涨后政策调控风险。

平安观点: 前海土地权属落地,股权比例基本符合预期:根据协议,将由招商局蛇口控股的平台公司作为出资主体,与前海管理局指定出资方共同组建合资公司推进自贸区建设,双方各占50%股权,股权比例基本符合预期。 合作用地范围更大,利于前海自贸区统一规划开发:根据协议,本次合作范围为以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础,扣除现状保留用地后的2.9平方公里土地,大于此前重组纳入上市公司的2.4平方公里。本次合作土地包括招商蛇口拥有的1.85平方公里及招商局其它下属单位拥有的土地。按照评估价值估算,招商蛇口在平台公司将占据绝对控股地位。引入兄弟单位成立平台公司与前海管理局合作,则利于整个前海自贸区的统一规划建设。 前海有望“再造一个新蛇口”,后续合作仍值得期待。本次合作的2.9平方公里,计容建面约505万平米,主要为商住办公用途(按整个前海规划,住宅占10%,办公酒店商业占80%,公共配套占10%),按目前前海8万/平米的均价,整体价值在4000亿以上,未来仍有望进一步升值。整个项目建设周期在6-8年,有望复制蛇口奇迹,再造一个新蛇口期待。同时本次合作协议明确未来将结合自贸片区发展需要,进一步推进双方在前海蛇口片区相关资产的整合。公司除本次纳入的1.85平方公里外,前海片区仍剩余0.55平方公里,后续亦有望纳入到前海政企合作开发当中。 合资公司助力,剑指世界500强。根据协议,合资公司将由招商局集团实现财务并表。考虑到作为招商局出资主体的平台公司由招商蛇口控股,招商蛇口亦将实现合资公司财务并表。根据合同协议,将力争3-5年内,培育一家为世界500强企业。招商蛇口作为财务并表主体当仁不让将承担这一使命,公司2015年实现营收492亿,距离2015年世界500强上榜门槛237亿美元(约1555亿人民币)仍有一定差距,随着合资公司的成立和前海片区的开发,预计公司未来3-5年收入规模有望大幅提升。 盈利预测与投资评级:预计公司2016-2017年EPS分别为1.10元和1.34元,当前股价对应PE为13倍和10.7倍。随着本次前海土地权属落地,后续前海建设开发有望逐步提速,未来3-5年有望重回高增长轨道。同时公司太子湾油轮母港有望在年底开业,新业务拓展亦值得期待。公司NAV24.2元,目前股价折价41%,且低于员工持股价40%,安全边际突出,作为难得的价值低估高成长个股,上调评级由“推荐”至“强烈推荐”。 风险提示:前海开发进度不及预期;业绩不及预期。

事项:公司公告与集团公司(北京城建集团有限责任公司)合作开发北京东城区望坛棚户区改造项目,项目预计需投入自有资金50亿元,由集团与公司按照1亿元:49亿元(即2%:98%)的比例进行投资。同时,公司公告该关联交易尚需股东大会批准。 北京东城危改最大遗留项目,地理位置稀缺:望坛项目是北京市东城区2016年“棚改”计划中的重点项目,根据此前入户调查结果涉及居民约5000余户,是东城最大的危改遗留项目。望坛项目总用地面积约47公顷,项目规划总建筑面积约136万平米(地上81万平米,地下55万平米),预计总投资额约433亿元。项目位于东城区南二环外,永定门桥东南侧,地理位置稀缺,参考周边楼盘售价未来均价约10万元/平米,整体项目货值接近900亿元(仅地上部分),将成为公司优质资源补充。 携大股东公司棚改优势明显,但也将对资本金提出挑战:公司通过与集团公司合作,参与京津冀地区棚改项目优势明显,通过一二级联动的独特模式,增加土地储备,扩大未来营收规模。但同时,一级开发项目同样考验公司资本金实力,仅望坛项目预计需投入自有资金50亿元,按合作比例公司将支付49亿元,同时公司还有密云、昌平等地一级开发项目推进,短期资本开支将加大。因此我们判断公司将积极销售并多元融资,2016年预计销售额130亿元。 一二级联动拿地模式具有护城河,股权投资值得期待:公司具有独特的资源获取一二级联动模式,销售充分受益北京市场回暖。同时公司对外股权投资逐步发力。作为城建集团旗下主要的地产上市公司,未来也有望受益国企改革进程。预计公司2016年-2017年EPS分别为1.00/1.15元,考虑到公司在北京区域内资源获取能力,维持“推荐”评级。 风险提示:局部地区房地产价格上升导致的调控风险。

引入电建华丽转身,迈出武汉布局全国:公司于2009年上市,2012年底电建地产入主后,华丽转身为央企下属地产上市平台。公司发家于武汉,主要以商业地产开发运营为主,采用售后返租统一经营模式,在发挥公司商业地产运营优势的同时,兼顾商业地产长短期现金流的平衡。随着电建地产入主,来自大股东资金的支持,公司有能力逐步加大优质物业自持比例。同时在布局上2015年至今接连在南京拿地,逐步走出湖北布局全国。 外引内联,进军文化创意产业园:2015-2016年,公司先后与中印文化及中国电建下属湖北省电力一公司签订合作框架协议,拟合作开发文化创意、创新产业等产业园。中印文化为央企文发集团面向文化创意产业的投资平台,已投资博文兴华等四家文创企业,成功运营新华1949文化产业园。中印文化将在公司相关项目中引入文化主题产业园、文化金融服务,中印文化的产业投资经验与公司商业地产运营能力协同互补,有望实现“文化产业+商业地产”的协同发展。未来由南国提供运营能力、中印提供创意设计、中国电建提供厂房等工业用地资源,联手打造文化产业园的模式值得期待。 PPP扩张模式值得期待,央企整合背景下地产平台价值凸显:中国电建在全国拥有大量城市基建项目设,未来依托中国电建城市轨道交通PPP项目,推进城市重大交通节点业务布局值得期待。同时从中海收购中信地产、中冶和五矿合并、招商蛇口整体上市、央企各地抢夺“地王”等均可看到央企整合大戏中的“暗战”,力争在未来央企整合中争取更多“话语权”。公司大股东电建地产销售规模仅200亿,在央系房企中属偏小规模,近期电建金茂联合体34亿拿下南京河西总价地王,亦反映出电建做大规模意图,公司作为电建旗下唯一地产上市平台,央企整合背景下无论是资产整合还是资本运作均存在想象空间。 定增扩张主业,牵手武汉房融布局互联网+:公司2015年5月发布定增预案,拟募集资金不超过15.5亿元,发行价5.64元朋殳,其中大股东电建地产拟认购不超过6.2亿元,主要用于南国中心一区、昙华林、雄楚广场和南国中心二期共四个项目的建设,进一步扩充主业,目前定增已获批。2015年7月,公司与武汉房融签订战略合作协议,将整合公司线上线下资源,打造全方位满足业主、商户、银行相关合作机构的金融云平台,助力公司提升效率并实现互联网+商业地产的设想。 盈利预测及投资评级:公司2015年由于预缴土增税及部分优质物业销售转自持,业绩相对平淡,2016年预缴土增税将大幅下降,中性结算假设下,预计公司2016-2017年EPS分别为0.26元和0.38元,当前股价对应PE分别为18.3倍和12.6倍。公司地产主业受益武汉区域楼市回升,积极探索布局文化创意产业;背靠大股东电建集团资源,PPP拓展模式值得期待;同时在央企整合背景下,作为电建系唯一地产上市平台,资产整合及资本运作想象空间较大,且当前股价相比定增价折价14%,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:业绩及销量不及预期;文化产业拓展不及预期。

投资要点 事项:2016年5月27日,公司收到河北省铁路建设管理办公室发出的《廊涿固保城际铁路项目社会投资人招标中标通知书》,载明经评标委员会评定及中标公示,确定公司为廊涿固保城际铁路项目社会投资人。 平安观点: 成功中标,标志公司产业新城模式重大突破:此次公司中标区域轨道交通建设,不但是国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本,同时也标志着公司产业新城模式重大突破。公司积极介入城际轨道交通业务,并充分引入外部资源进行强强合作,既能够快速提升城际铁路沿线产业新城的区域价值和经济收益,又能够带来与轨道开发相关的其他衍生收入及沿线土地综合开发等新增利润增长点。 区域交通提升,预示着京津冀协同发展加速:廊涿固保城际铁路项目是《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》和《京津冀协同发展交通一体化规划》等国家重大规划中已明确将于近期实施的重点项目,也是北京新机场总体规划中“五纵两横”综合交通路网的重要组成部分。项目建设工期为3.5年,计划于2020年底前实现运营。建成后,沿线区域将实现与北京、石家庄、廊坊、保定等核心城市的无缝对接,促进沿线区域经济发展和产业流动。公司在京津冀区域拥有超过2000平方公里委托面积,土地价值和区域发展都将受益于区域交通发展。 产业新城+x模式,未来将有更多看点:公司业务模式的核心是产业新城+x模式,通过区域开发导入产业及人口,以新城为平台切入社区配套基础服务、金融服务、教育培训、医疗健康、文化消费等多元化配套服务,能够最大化获取区域经济发展收益。并通过x产业的逐步搭建,逐年降低地产业务占公司的业绩占比。随着未来公司的产业新城规模扩大,公司x业务的逐步开展将带来业绩的更大增长空间。 模式突破,维持强烈推荐评级。预计公司2016-2017年EPS分别为2.17元和2.8元,当前股价对应PE分别为11.4倍和8.8倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,此次中标标志着产业新城模式重大突破,未来持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:核心城市房价上升带来的调控风险。

投资要点 转型大健康,拥天时地利人和:公司未来将转型大健康产业,并计划利用3-5年的时间将大健康产业发展为公司的主营业务,预计未来大健康产业收益占比将超过30%以上。转型路径以横琴国际生命科学中心项目作为重要节点,同时筹划与三甲医院、高等医科院校合作。一方面顺应中小房企寻求基业长青的大趋势,另一方面拥有“天时”大健康产业已到爆发前夜,“地利”项目有望填补横琴医疗空白,“人和”携手广医附属第一医院,医疗资源强大。 现有黄金土地储备,提供估值安全边际:公司现有总可结算土地储备约340万方(未计算北京项目),其中大盘项目珠海里维埃拉约280万方,土地成本仅500元/平米,未来随着里维埃拉项目后期进入结算,毛利率及净利率均会有显著提高。随着公司转型计划的推进,地产项目将加速去化,提供公司未来2-3年丰厚的利润保障。2016年公司计划总销售额30亿元,同比增长超过100%。采用NAV估值方法,公司现有地产业务NAV为82亿元,其中地产业务增值为65亿元,2015年末净资产17.1亿元,与当前市值相当。 布局文化产业,增强未来想象空间:公司于2016年4月公告,拟在珠海设立全资子公司世荣文化产业投资有限公司,注册资本为人民币1亿元,业务方向主要为对文化传播、教育体育、广告策划、旅游发展的投资及管理等,为公司多元化的转型提供想象空间。 盈利预测及估值:公司2016-2017年承诺净利润不低于1.5、2.5亿元,我们预估公司2016-2018年净利润为2.2、3.0、3.2亿元,对应EPS为0.27、0.37和0.40元,对应PE为38.5倍、27.7倍和25.7倍,考虑到公司地产业务提供极强的安全边际,同时转型业务持续推进,首次覆盖给与“推荐”评级。 风险提示:公司横琴项目获取时间过长、公司转型决心不足。

结算周期致业绩波动,北京项目结算毛利率大幅上升:一季度公司业绩出现下降,主要是由于结算周期原因导致2016年一季度可结算资源较少。 但从全年角度看,由于2015年公司销售120亿元(+28%),土地购置109亿元,2016年销售及结算资源均较为充足。同时一季度结算毛利率已上升至44.8%,较2015年38.4%的基础上进一步提高了6个百分点。 坐镇大北京,积极备货销售上升:公司可结算土地资源中超过80%位于北京,销售受益于一线城市的回暖。2016年一季度,公司商品房销售面积20.5万平方米,销售金额31.8亿元,同比分别增长88%和77%。公司新开工58万平方米,同期一季度仅3万平方米,显示出公司备货积极,因此我们预计公司2016年销售额有望再创新高,保障未来1-2年结算业绩。 通州开发有望受益,一二级联动模式独特:公司一直以独特的一二级联动模式获取棚改项目及一级开发项目,随着北京新通州建设的持续推进,一级土地开发体量加大,同时政府对一级开发的加成比例提升。公司背靠大股东,且有丰富的棚改及一级开发经验,未来有望在通州建设的过程中受益。 一二级联动拿地模式具有护城河,股权投资值得期待:公司具有独特的资源获取一二级联动模式,销售充分受益北京市场回暖。同时公司对外股权投资逐步发力。作为城建集团旗下主要的地产上市公司,未来也有望受益国企改革进程。预计公司2016年-2017年EPS分别为1.00/1.15元,考虑到公司在北京区域内资源获取能力,维持“推荐”评级。 风险提示:北京区域房价快速上升可能带来政策收缩风险。

重装上阵,聚焦三大主业:2015年12月底,招商局蛇口换股吸收合并招商地产,招商蛇口正式上市。除原有换股股东外,招商蛇口共计配套发行502亿股,募集配套资金1185亿元,定增发行价为236元朋殳。招商蛇口定位为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”,以“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心,聚焦园区开发及运营、社区开发与运营和邮轮产业建设及运营三大主业。2015年三大业务营收占比分别为14.2%、852%和06%。 园区开发及运营:扎根大蛇口,受益自贸区建设:公司园区开发及运营业务包括园区土地获取、园区规划等多个业务环节。多年砥砺,成功打造“蛇口网谷”这一园区运营代表之作。随着前海蛇口自贸区的成立,公司作为全国唯一直接参与经营与管理自贸区的企业,天然拥有前海蛇口自贸区的资源禀赋,前海片区有望成为未来3-5年公司园区开发的一大亮点。除深圳蛇口、前海片区外,公司目前经营开发及计划推进的园区还包括深圳光明片区、山东青岛片区,东莞长安新城、重庆广阳湾、首钢“中国网谷”项目等项目,园区合计占地面积达464平方公里。 社区开发与运营:成交稳步增长,土地资源优质。公司社区开发及运营业务传承原招商地产品牌,2015年实现销售金额576亿,同比增长128%。 2016年销售目标为650亿元,同比增长128%,全年可售货值约1380亿,货值储备/销售目标超200%,超额完成全年销售目标概率较大。在手土地储备2500万平,其中80%位于一二线重点城市,土地资源优质。除传统的土地获取渠道外,公司潜在土地储备丰富,包括1)社区开发与园区开发、邮轮运营板块的协同效应带来潜在土地储备;2)邮轮城独特拿地模式,已获取的邮轮城项目包括太子湾(170万平)和厦门东渡(70万平);3)城市更新及招商局集团内部资源整合。 国邮轮游客数量高达1132万人次,而中国仅为697万人次。但是从全球来看,邮轮行业渗透率都较低,最高的美国也仅为35%不到,而中国甚至仅为05%,行业发展空间较大。公司已启动了首个邮轮母港一一蛇口太子湾邮轮母港启动区一期的建设,项目定位为南中国最大的邮轮母港,包括建设泊位15个,最大泊位22万吨级,预计2016年底投入运营。公司以太子湾邮轮母港为标杆,获取了厦门邮轮母港的土地使用权,并与青岛邮轮母港相关方签订合作框架协议,协同效应逐步显现。 盈利预测与投资评级:预计公司2016-2017年EPS分别为110元和134元,当前股价对应PE为13倍和106倍。本次整合完成后,公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质土地集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区开发建设。在前海片区土地占51%股权的假设前提下,测算公司NAV24.2元,目前股价折价41%,且低于员工持股价40%,安全边际突出,加上公司上市后大股东30亿增持彰显信心,首次覆盖给予”推荐”评级。 风险提示:园区开发及邮轮业务推进不及预期风险。

业绩靓丽,新兴业务依旧抢眼。公司一季度营收同比增长39.5%,净利润同比增长21.8%。分业务来看,互联网+业务表现抢眼,同比增长272.6%,营收占比同比提升11.6个百分点至18.8%。由于2015年市场回暖,本期确认代理收入增加,带动代理销售业务收入同比增长20.6%。金融服务收入同比增长37.8%,增速较2015年全年下降18.8个百分点,后续随着定增资金到位,金融服务业务有望重回高增长。 市占率稳步提升,未结资源丰富:一季度公司实现代理销售金额1122亿元,同比增长78.6%,远超全国商品房同期54.1%的增速,连续7个季度跑赢大市,公司全国市场占有率也由2015年末的4.9%攀升至6.1%。期末公司累计已实现但未结算的代理销售额约3213亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约24.1亿元的代理费收入,奠定全年业绩增长基础。 股权激励绑定利益,定增助力小贷腾飞:公司一季度启动股权激励计划,共计1571.25万股世联行股票,占激励计划签署时公司总股本的1.O9%,授予对象为包括高管在内的468名核心员工。此前公司仅主要高管持有公司股票,本次限制性股权激励覆盖包括高管在内的468名核心员工,覆盖面广利于公司上下一心,为大资管、类金融等新业务的成功开展保驾护航。 同时公司一季度发布定增预案,拟募集10亿元用于世联小贷项目,进一步助力小贷业务发展。 盈利预测与投资评级。预计公司2016、2017年EPS分别为031元和039元,当前股价对应PE分别为271倍和219倍。公司创新业务稳步增长,持续扩大入口资源,深化C端服务,为具备业绩和销量双重支撑的超跌品种,且近期定增助力金融业务发展,股权激励实现员工利益绑定,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)小额贷款业务增长速度不及预期;2)业绩不及预期风险。

投资要点 事项:公司公布2015年年报,实现营收126.2亿,同比增长7.3%,净利润10.0亿,同比增长21%,对应eps0.37元,与公司业绩快报基本一致。公司拟每10股派发现金红利0.33元(含税)。 平安观点: 业绩稳扎稳打,毛利率大幅回升:期内公司完成武林壹号、金色黎明事期、上虞城市之星等项目结算,带动营收同比增长7.3%。净利润增速高于营收增速主要因武林壹号结算毛利率较高,拉动整体毛利率同比提升10个百分点至31.6%。考虑到公司期末预收款同比增长30.7%至176亿,为2016年业绩增长奠定基础。由于合作项目增加,期内少数股东损益占比达33.3%,预计未来仍维持较高水平。 销售额首超200亿,坚定“4-4-2”拿地策略:受益杭州楼市回升,期内公司实现销售额233亿,首次突破200亿大关,同比增长48.4%,其中武林壹号销售超45亿、钱塘印象销售超30亿,公司2016年销售额目标为确保200亿,力争250亿,考虑到公司土地储备充足,销售额有望维持在200亿以上规模。公司项目拓展上坚持自有、合作、代建“4-4-2”策略,2015年新增建面104万平米,权益占比仅33.3%,其中与平安合作竞得上海宝山项目,首次进入上海区域。除合作拿地外,新增西湖天地事期等四个代建项目,合计可带来委托开发管理费收入2.53亿。公司2016年拿地依旧积极,计划新增土地储备投资80亿,在保持杭州领先优势同时,预计将加大上海项目拓展。 积极布局新兴产业,跨界并购蓄势待发: 2015年公司先后投资沃安供应链管理有限公司,参与设立宁波金丹丰股权投资公司和三仁焱兴投资。2015年6月,公司大股东滨江控股与硅谷天堂签订《股份转让协议》,以13.66元/股(除权除息后为6.76元/股)向硅谷天堂转让8%股权。同时与硅谷天堂签订了《战略咨询、管理咨询及并购整合服务协议》。公司确立以房地产为主,服务业、金融投资“一体两翼”均衡发展,目前已逐步形成三支金融投资团队,预计2016年股权投资规模20-60亿,方向包括大健康、环保、文化、工业4.0等,跨界并购蓄势待发。 降杠杆渐显成效,大股东增持彰显看好:公司期内净负债率25.6%,剔除预收款资产负债率32.4%,较年初分别下降29个百分点和8.3个百分点,降杠杆渐见成效。在手现金35.8亿,为一年内到期负债的20倍,财务状况优质。积极拓展多种融资渠道,一季度已完成27.5亿定增,资金状况进一步改善。控股股东一季度增持0.83%公司股份,以实力行动彰显对公司看好,增持成本6.8元左右,仅低于现价2.86%。 盈利预测与投资评级:预计公司2016-2017年EPS 分别为0.38元和0.44元,当前股价对应PE 分别为18.2倍和15.9倍。公司基本面回升明显,且在保持主业稳健增长的基础上,公司积极试水新兴产业,2016年新业务拓展有望提速,当前股价与控股股东增持价基本持平,维持“推荐”评级。 风险提示:新业务拓展不及预期风险;业绩不及预期风险。

业绩持续高增长,毛利率大幅提升:期内公司营收同比增长502%,净利润同比增长862%。结算及收入结构的变化,导致毛利率同比大幅上升146个百分点至662%,相比去年全年毛利率上升317个百分点。长期来看,公司近年持续加大产业发展服务布局,未来高毛利率的产业发展服务收入占比提升仍将是趋势,有望拉动整体毛利率持续提升。由于销售金额大干结算收入,预收款较年初增长15.4%,奠定业绩高增长基础。 销量稳步增长,进度符合预期。公司一季度实现销售额2112亿元,同比增长51.8%,完成全年870亿目标的243%,进度符合预期。剔除园区回款后销售额1572亿,同比增长407%。分区域来看,传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积1446万平,占比794%。均价8625元/平米,较2015年上升6.01%。新增建面2034万平米,同比增长573%。需支付地价款251亿,为同期销售金额(剔除园区回款)的16%,较2015年均值(123%)上升37个百分点。平均楼面地价1233元/平,较2015年均值(1191元/平)上升35%。 园区拓展稳步推进,PPP模式持续拓展。公司近年集中力量发展高毛利率产业园区业务.一季度先后与舒城县、彭山区、武陟县、新郑市等签订约定区域委托开发合作协议,其中武陟县、新郑市均采取PPP合作模式,PPP模式持续拓展。产业园区加速发展亦体现在园区回款增速上,一季度园区回款541亿,同比增长180.9%。 资金状况良好,财务状况稳健。期末公司在手现金384.9亿元,为一年内到期负债的223%,较年初上升31.2个百分点,资金状况优质。期末净负债率为50.3%,较期初上升5.4个百分点,剔除预收款后的资产负债率41.4%,较期初下降3.5个百分点。公司一季度完成70亿定增,资产负债结构进一步优化。 维持“强烈推荐”评级。预计公司2016-2017年EPS分别为2.17元和2.8元,当前股价对应PE分别为10.8倍和8.3倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:销量不及预期风险。

平安观点: 结算放缓影响业绩,毛利率维持低位。受结算面积同比下降23.5%影响,公司营收同比下降28.2%,净利润同比下降19.9%,扣非后净利润同比下降52.0%。期末公司预收账款251.7亿,同比增长38.4%,为2016年业绩提供保障,预计2016年业绩将触底回升。期内房地产毛利率为27.8%,同比略降0.7个百分点。 销量大幅增长,2016年新开工提速。公司2015年实现销售金额617亿元,销售面积446万平方米,同比分别增长26%和15%,其中13个项目的销售金额超过10亿元,东莞市占率接近5%,在武汉、沈阳、大连等城市排名前五。公司期内新开工面积约405万平,同比分别减少12%。2016年公司计划新开工和竣工面积分别为500万平和488万平,同比增长23.5%和3.4%。 土地获取积极,坚定合作拿地策略。公司新增建面447万平,同比大幅增长56%。对应拿地投资额297亿元,其中权益投资额113亿元,权益占比仅38%,合作拿地大幅增加。其中一线城市总投资额占比39%,二线城市总投资额占比51%,三线城市总投资额占比仅10%,且三线城市中大部分项目位于东莞等临深片区,有望受益一线城市需求外溢。期末公司总土地储备超2600万平,其中权益土地储备约1600万平。 在手现金充沛,负债率小幅下滑。期末公司在手现金150亿,为一年内到期长短期负债总和(150.1亿)的99.9%,短期偿债压力相对较小。期末净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为49.8%和47.8%,较期初分别下降9.2个和5.1个百分点。期内平均债务融资成本仅5.32%,较期初略微下降0.99个百分点,处于行业较低水平。 盈利预测与投资评级。预计公司2016-2017年eps分别为0.8元和0.91元,当前股价对应PE分别为15.2倍和13.4倍。公司预收账款充足,2016年业绩有望触底回升,维持“推荐”评级。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。

结算进度拖累业绩,迎接2016年结算高峰。公司2015年实现营收17.2亿元,同比增长2.1%,净利润-6440.2万元,同比下降149.1%。业绩亏损主要因:1)期内地产结算结构原因,地产结算毛利率同比下降21个百分点至10.3%;2)原计划于期内结算的武林外滩项目因精装修进度影响未能提前交付。随着武林外滩项目结算,2016年公司净利润及毛利率均有望大幅改善。 销量大幅增长,土地储备充足。受杭州武林外滩、舟山锦澜公寓大卖影响,期内公司实现签约金额35亿元,同比增长86%,完成年初计划的140%。 由于主力项目武林外滩2015年已完成销售,公司2016年销售计划仅30亿,同比下降14.3%。期内公司新增杭州地块,建面10万平米,期末在手土地储备70万平米,可满足未来3年左右的开发。2015年新开工面积4万平,完成年度计划100%,2016年计划新开工14.6万平,同比增长265%。 布局影像诊断,打造大健康生态圈。公司2011年组建创投公司,2014年明确表示以大健康为第二产业拓展方向,2015年6月公司与世正医疗合作成立杭州德康医学诊断中心,系浙江省内首家第三方医学影像诊断中心,宣告公司正式布局大健康行业为第二主业。该诊断中心将以高端医学影像诊断技术为支撑,进行专病筛查,疑难病会诊和高端体检,预计2016年开业,2016年前后即可贡献业绩。 在手现金充沛,财务状况稳健。期末公司在手现金103亿,为一年内到期长短期负债总和(68亿)的152.8%,短期偿债压力相对较小。期末净负债率14.4%,较期初下降376个百分点,剔除预收款后的资产负债率为26.6%,较期初下降169个百分点,财务状况整体稳健。 盈利预测及投资评级:预计公司2016-2017年eps分别为036和030元,对应PE分别为189倍和226倍。公司当前PB仅195倍,市值仅53亿。2016年将迎来武林外滩项目结算,业绩有望大幅改善,作为地产板块难得的小市值转型标的,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期。

扣非净利润高增长,毛利率有所回升:公司2015年实现营收80.3亿元,同比增长1.9%,归母净利润4.7亿元,同比下降36.2%。净利润大幅下滑主要因:1)2014年公允价值变动收益达10.9亿抬升基数,扣非净利润2.1亿元,同比大幅增长259.8%;2)2015年少数股东损益占比提升22个百分点至23.3%。分业务来看,地产收入占比89%,同比增长9.6%。 金属制品业务进一步萎缩,收入同比下降36.5%,占比下滑6.3个百分点至10.4%,依旧处于亏损状态。期内由于主力结算项目福星惠誉水岸城及东湖城毛利率分别高达32.5%和31.4%,带动公司整体毛利率上升6.2个百分点至29.2%。 销售有所提速,2016年有望突破100亿:公司紧抓武汉楼市回暖机遇,2015年实现销售额84.8亿元,销售面积103.9万平方米,同比分别增长13.7%和13.3%,其中水岸国际、东湖城、福星城等武汉项目为销售主力。 期末在手存货约30-40亿,2016年新推120亿,总可售货值150-160亿,考虑到武汉楼市持续火爆,预计公司2016年销售额有望突破100亿。 社区020稳步推进,在管面积扩张迅速:公司2015年5月筹划进军社区生活服务平台,7月完成平台前期搭建工作,10月通过了投资设立子公司福星智慧家的议案,11月公布了推进智慧社区生活服务产业的战略规划纲要,社区020项目稳步推进。目前社区020项目已实现组织架构的搭建、物业资源的众筹和盈利模式的确立,期末物业众筹平台在管面积6000多万平米,服务人口180万人,预计2016年有望实现在管面积1.5亿平米。 在手现金充沛,负债率小幅下降:期内公司完成30亿定增、10亿公司债及15亿私募债,在手现金由期初的15.5亿上升至61.2亿,为一年内到期长短期负债总和(48.6亿)的126%,短期偿债压力较小。期末净负债率110%,较期初下降40个百分点,剔除预收账款后的资产负债率为56.4%,较期初下降1.1个百分点。 维持“推荐”评级。预计公司2016-2017年EPS分别为0.57元和0.64元,当前股价对应PE分别为22.7倍和20.0倍,公司扎根武汉,受益区域楼市回升,社区020业务稳步推进,在管面积扩张迅速,2016年物管板块有望贡献业绩,维持“推荐”评级。 风险提示:物管业务推进不及预期。

投资要点 事项: 公司公布2015年年报,全年实现营业收入1234.3亿元,同比增长13.2%,归属上市公司股东净利润123.5亿元,同比增长1.21%,实现EPS1.15元,与业绩快报一致。公司拟每10股派发现金红利3.45元(含税)。 平安观点: 合作项目结算占比提升制约净利增幅,毛利率小幅回升。公司2015年实现营收1234.3亿元,归母净利润123.5亿元,同比分别增长13.2%和1.21%。净利润增速远低于营收增速,主要因报告期内合作项目结算占比提升,少数股东损益占比提升12.4个百分点至26.6%。在行业毛利率下行趋势下,公司凭借着内控成本以及品牌溢价,盈利能力仍然保持在较高水平,2015年毛利率提升1.17个百分点至33.2%,净利率提升0.58个百分点至13.6%。 销售中规中矩,2016年可售充足。2015年实现销售金额1541亿,销售面积1218万平米,同比分别增长12.8%和14.2%。公司坚持聚焦一二线城市的发展战略,核心城市销售金额贡献占比超90%。公司一季度销售额同比增长131.4%,季末剩余存货约489亿,预计2016年新推货量1600-1700亿,全年整体可售超2200亿,按新推盘75%去化率,可实现10%增长。 拿地逐步积极,聚焦核心一二线城市。2015年公司新增地块50个,计容积率面积1308万平米,新进入悉尼、墨尔本、伦敦,拿地金额占销售金额比例上升11.5个百分点至42.5%。楼面均价5169元/平方米,同比增长48.3%,权益占比76%,上升6.1个百分点。期内公司实行差异化拓展策略,核心一二线城市新增计容积率面积和地价分别为1109万平方米和611亿元,占比达85%和93%,期末待开发土地总建面5482万平方米,其中一二线城市占比约为74%,按照每年1700万的新开工量,可满足公司2-3年的开发需求。2016年计划新开工1750万平米,较2015年(1403万平)增长24.8%。 财务状况改善,融资成本下行。期末在手现金374.9亿,为一年内到期负债总和(352.95亿)的106.2%,短期偿债压力相对较小。期末净负债率85.1%,剔除预收款后的资产负债率为43.1%,同比分别下滑21个和3.8个百分点。期内公司积极利用中票、公司债等融资工具,共计发行60亿中票和50亿公司债,综合融资成本同比下降1.3个百分点至5.2%。 投资建议:预计公司2016-2017年EPS分别为1.31元和1.50元,当前股价对应PE分别为7.3倍和6.3倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,但考虑近期调控出台制约传统地产股估值,下调公司评级至“推荐”。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。