平安观点: 毛利率下滑致业绩滑落:上半年公司营收同比增长42.1%,净利润下降93.7%,净利润大幅下降主要因:1)报告期主要结算的上海君廷项目和成都中洲中央城邦项目土地获取成本较高,与上年同期结算的深圳中洲控股金融中心项目相比,毛利率有较大幅度的下降。上半年公司整体毛利率同比下降26.8个百分点;2)由于业务规模扩张,期间费用率由9.47%上升至10.22%;3)递延所得税影响导致报告期内税费增加了5804.9万。 销售规模持续提升,土地获取渠道多样:公司坚持“高周转、扩规模、严管控、增效益”发展战略,期内实现地产销售面积44.0万平,销售额51.0亿元,同比分别增长149.9%和184.1%完成年度计划目标(105.2亿)的48.5%,远超全国商品房销售额同期增速(42.1%),业务规模持续扩张。其中成都中洲锦城湖岸为销售主力,贡献24.4%的销售额;惠州与上海区域分别贡献34.0%和30.0%的销售额。土地获取方面,公司延续深耕珠三角、长三角、中西部三大核心区域的战略布局,期内收购香港铜锣湾项目,实现香港地区双盘联动,竞得成都项目,进一步完善成都区域布局,合计新增建面6.71万平。考虑公司扩规模的发展战略,预计公司仍将积极拓宽项目获取渠道,增加优质土地储备。 持续融资提供弹药来源,股权激励及员工持股绑定利益:历史上保利、阳光城均通过“高杠杆、高周转、高成长”实现规模快速扩张,公司继承了“高周转、高成长”特征,同时充分利用再融资放开的政策红利。继去年完成对大股东20亿后定增后,再次公布35.11亿定增预案(修订后),全部用于地产项目投资,为后续公司做大做强提供充足弹药。继2015年推出股权激励后,期内公司进一步实施员工持股计划。目前已完成购买,累计持有公司2.75%股本,成交均价15.75元/股。股权激励与员工持股计划实现管理层、员工和股东利益绑定,有助公司进一步实现跨越式发展。 预收账款充足,负债率小幅提升:由于销售额大于结算收入,期末公司预收款较年初上升27.7%至75.9亿,为2015年总营收的1.5倍,奠定未来业绩增长基础。期末在手现金38.9亿,对一年内到期的长短期债务覆盖比例由2015年末的253%提升至256%。剔除预收款的资产负债率和净负债率较年初分别上升42个和22.2个百分点至134.3%和55.2%。 维持“强烈推荐”评级:由于毛利率下滑幅度大于此前预期,小幅下调公司盈利预测,预计公司2016-2017年EPS分别为0.64(-0.07)元和0.78(-0.1)元,当前股价对应PE分别为31.4倍和25.5倍。公司背靠大股东中洲集团,持续土地和资金支持,彰显对上市平台重视,为上市公司做大最强提供坚强后盾。持续贯彻“高周转、扩规模”发展战略,股权激励及员工持股绑定员工利益,销售增速及规模快速提升,民企入主执行力大幅改善。公司为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司,大股东及上市公司深圳土地资源储备丰富,历史遗留的黄金台项目亦有望取得突破,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销量不及预期风险。

事项: 公司公布2016中报,上半年实现营收551.5亿元,同比增长30.2%;归属上市公司股东净利润49.6亿元,同比增长0.2%;实现EPS0.46元,与业绩快报一致。 平安观点: 合作项目结算占比提升制约业绩表现。由于竣工结算面积增加,期内公司营收同比增长30.2%;由于合作项目结转比例提升,期内少数股东损益同比增长112.8%至20.2亿,同时结算结构差异导致毛利率同比下降2.7个百分点至32.6%,致使归母净利润同比仅增长0.2%,大幅低于营收增速。期内公司管控能力依旧突出,三费占比仅6.64%,同比下降0.27个百分点。由于销售金额远高于营收,期末预收款较年初上涨25%至1656.4亿,奠定未来业绩增长基础。 成交受益楼市回升,半年销售首破1100亿。作为布局全国的行业龙头,公司充分受益于本轮基本面复苏。上半年实现销售面积821.9万平米,同比增长40.6%,销售金额1106.3亿元,同比增长45.5%。半年签约金额取得历史性突破,首次突破千亿大关,市占率提升至2.27%。从成交区域分布来看,传统的热点销售区域今年仍然表现优异。其中珠三角、长三角和环渤海分别实现签约金额346亿元、263亿元和168亿元,占比分别为32%、24%和16%。 拿地聚焦核心一二线,新开工进度符合预期。公司上半年共获取项目36个(招拍挂17个,通过项目并购19个),新增容积率面积762万平(权益建面517万平),总获取成本450亿元(权益地价303亿),同比分别大幅增长95%、309%。公司上半年拓展面积/销售面积的比值为93%;土地价款/销售额的比值为41%,与去年全年水平(43%)基本持平,土地风险总体可控。具体来看,公司拓展重心仍集中在一线和部分核心的二线城市,上半年一二线城市拓展面积和拓展金额,占公司拓展总量的75%和94%。期末在建建面13613万平米,待开发面积5571万平米,能满足公司未来2-3年的开发需求,其中一二线城市占比约为71.4%。期内新开工面积921万平,竣工面积626万平,分别同比增长26.9%和33.0%,完成全年新开工计划的52.6%。 央企整合受益标的,地产金融业务持续加强。公司作为保利集团旗下最大的地产业务平台,为充分受益央企整合标的。公司近日公告实际控制人保利集团正在与中国航空工业集团地产业务资产重组整合进行论证研究,潜在交易涉及约70个房地产项目。随着央企整合序幕拉开,具备优势资源的央企平台有望快速做大做强,公司也有望借助集团平台优势获取优质资源,完成外延式扩张。期内公司把握粤港两地金融合作机遇,与粤财控股等6家发起人拟共同发起设立粤港证券,分享证券业务快速发展带来的红利,完成5亿元股权投资,持有粤高速4.84%的股份,不断巩固加强公司地产金融业务。 财务状况改善,融资成本持续下行。上半年公司完成90亿元定向增发和100亿元公司债券发行,资本实力进一步增强,负债率水平持续降低。期末在手现金426.6亿,为一年内到期负债总和(199.5亿)的231.8%,短期偿债压力相对较小。期末净负债率61.7%,剔除预收款后的资产负债率为36.7%,较期初分别下滑23.4个和6.4个百分点。期末公司有息负债规模1136亿元,较去年末下降5.4%,有息负债综合成本仅4.9%,较去年末下降0.3个百分点。 投资建议:由于期内公司完成90亿定增,按最新股本估计,预计公司2016-2017年EPS分别为1.2元和1.38元,当前股价对应PE分别为8.0倍和6.9倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,股权激励实现利益绑定,充分受益央企改革,作为龙头房企中估值最便宜的高股息率标的,维持“推荐”评级。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。

投资要点 事项:公司公布2016年中报,上半年公司实现营业收入212.5亿元,同比增长11.3%;归属上市公司股东净利润38.3亿元,同比增长113.3%,相比于去年同期备考口径增长34.5%,实现EPS0.48元/股,符合预期。 平安观点: 业绩表现亮举,完成业绩承诺概率高。公司上半年实现营入212.5亿元,同比增长11.3%;净利润38.3亿元,相比于去年同期备考口径增长34.5%。 业绩大幅增长主要因上半年完成蛇口“南海意库梦工厂”的整体销售,实现收益约12亿元(扣税后约9亿)。公司重组承诺2016-2017年扣非净利润分别为85.9亿(+36.1%)和103亿(+20%),鉴于公司大部分项目在下半年结算,全年完成业绩承诺概率较大。 成交大幅增长,土地储备优质。公司上半年实现商品房销售面积195万平米,同比增长30%;销售额308亿元,同比增长59%,已完成全年650亿元销售目标的47.4%。公司遵循“城市深耕”的策略,上半年在苏州、北京、南京等主要城市获取10宗优质项目,扩充项目资源226万平米,总地价237亿元,平均楼面地价10487元/平米,其中权益地价153亿元,为同期销售额的49.7%。相比竞争对手频频高价抢地,公司在合并之后,拥有前海片区、蛇口片区、太子湾片区等核心资源禀赋,将助力未来业绩高增长及毛利率抬升。 前海土地权属落地,未来高成长可期。公司近期与关联方成立招商前海投资,公司持股82.5%,未来招商前海投资将作为出资主体,与前海管理局指定出资方共同组建合资公司推进自贸区建设,双方各占50%股权,共同开发前海2.9平方公里的土地,相当招商蛇口将拥有合资公司41.25%股权。公司中报中明确表示正以公司利益最大化为原则就合作细节和路径与相关方在紧张有序地谈判。本次合作的2.9平方公里,计容建面约505万平米,主要为商住办公用途(按整个前海规划,住宅占10%,办公酒店商业占80%,公共配套占10%),按目前前海8万/平米的均价,整体价值在4000亿以上,未来仍有望进一步升值。随着合资公司的成立和前海片区的开发,预计公司未来3-5年收入规模有望大幅提升。 邮轮业务年底起航,园区开发毛利率大幅提升。期内园区开发与运营业务实现收入41.0亿,同时得益于蛇口等片区资产价值的提升,及土地确权收益的实现,园区开发与运营板块的毛利率57.1%,同比大幅上升22.58个百分点。公司建设运营的蛇口网谷成为国务院首批“双创”示范基地,“网谷”“意库”等主题园区的拓展有序推进,未来将持续分享深圳发展红利。邮轮板块方面,期内公司与亐顶香港签署战略合作协议,确定星邮轮的“处女星”号将于2016年11月13日开始以蛇口太子湾为母港开展运营,同时“太子湾邮轮发展实验区”获国家旅游办公室批准设立,实验区的确立有助于公司在邮轮产业发展中享受政策红利。 维持“强烈推荐”评级。预计公司2016-2017年EPS 分别为1.10元和1.34元,当前股价对应PE为14.6倍和12倍。随着前海土地权属落地,后续前海建设开发有望逐步提速,未来3-5年有望重回高增长轨道。同时公司太子湾油轮母港有望在年底开业,新业务拓展亦值得期待。公司NAV24.2元,目前股价折价34%,且低于员工持股价32%,安全边际突出,坐拥前海片区优质资源,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:前海开发进度不及预期;业绩不及预期。

地产结算下滑带动业绩下滑,毛利率维持高位。期内公司营收同比下降11.7%,净利润同比下降19.6%。由于期内减持莱宝高科股票,投资收益同比增加1.2亿,扣非后净利润同比下降63.7%。扣非净利润大幅下降主要因公司:2015年下半年土地储备(深圳西丽曙光汽车城项目、上海南码头项目等)增加,项目动工前所占用的借款资金成本需计入财务费用,使期内财务费用同比增加7439万元。分收入结构来看,地产收入7.27亿,同比下降34.3%,占总营收的30%,南宁、广州、长沙项目为主要结算收入来源。由于南宁(52.8%)及深圳(84.2%)项目结算毛利率较高,地产整体结算毛利率仍维持在40.1%高位,同比基本持平。 成交受益市场回升,土地获取相对谨慎。受益楼市回升,期内实现销售面积8.3万平米,同比增长102.4%。其中惠州项目为销售主力,占比62.5%,此外长沙壹平方英里、广州上城阳光花园合计贡献31.7%的销售。由于销售面积大干结转面积,期末预收款较年初上升6.4%至9.95亿。尽管期内公司并未新增土地,但天健工业区项目已完成拆迁,预计年底开工建设,同时安托山项目规划建面由1.87万平米调整为4.04万平米,未来深圳项目货值占比将大幅提升。期末公司未开发土地114.6万平米,依旧充足。 积极扩大业务布局,开放发展引入合作。期内公司在城市旧改、轨道交通、围填海、地下管廊、海绵城市、智慧城市建设等方面加大投入,新增南山高新区交通改造EPC项目、龙岗区阿波罗未来产业城启动区基础设施EPC项目、罗湖区“二线插花地”棚户区改造等多个基建项目。同时与深圳市住建局、深圳巴士集团等单位签订战略合作协议,全方位拓展发展空间。与中交城投、中冶二十局等央企注册成立合资公司,共同拓展深圳及周边城市市场。 短期偿债压力较小,财务状况整体稳健。期末在手现金38.3亿元,为一年内到期长短期负债总和(40.2亿)的95.3%,较期初上升9.3个百分点。期末净负债率36.0%,较期初上升3.0个百分点,剔除预收款后的资产负债率为56.9%,较期初持平,财务状况整体稳健。 维持公司“推荐”评级。公司上半年已完成资本公积每10股转增4股,按最新股本预计公司2016-2017年EPS分别为0.39元、0.46元,当前股价对应PE分别为25.1倍和21.0倍。公司积极扩大业务布局,率先享受深圳国资改革的制度红利,员工持股利于绑定公司与员工的长远利益,激发国企的内在活力,同时天健工业区旧改项目加速将增强公司持续盈利能力,维持“推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期风险。

投资要点 事项: 公司公布2016年中报,上半年实现营业收入13.7亿元,同比增长126.8%,归属上市公司股东净利润478.2万元,同比扭亏,实现EPS0.0033元/股,符合预期。 平安观点: 业绩同比扭亏,税费影响渐消:期内公司实现营收13.7亿元,同比增长126.8%,净利润478.2万元,同比扭亏,净利润大幅低于营收主要因毛利率同比下降27个百分点至17.7%。营业税金及附加占营收比重同比下降37个百分点至9.1%,税费影响逐步减弱。上半年公司实现房地产销售签约金额15.2亿元,签约面积10.6万平。期内公司完成上市以来首次定增,以5.64元/股的价格非公开发行2.7亿股(其中电建地产认购1.1亿股),募集资金总额15.3亿元。剔除预收款后的资产负债率为70.7%,货币资金对短期负债覆盖率为101.8%,财务状况较为稳健。 商业运营能力持续提升,重点区域土地拓展步伐加速:公司以商业地产开发运营为主业,形成了区域型泛悦Mall、街区型泛悦汇和邻里型泛悦坊等产品线,报告期内公司新增两个商业项目成都泛悦MALL和襄阳月星家居相继开业。公司采用售后返租的统一经营模式,在发挥公司商业地产运营优势的同时兼顾长短期现金流的平衡。随着电建地产入主,大股东资金支持有望逐步加大公司优质物业自持比例。同时在城市布局上,公司在深耕武汉区域同时加大一线城市和重点二线城市的拓展力度。继2015斩获南京中储项目之后,今年5月公司成功竞得南京秦淮区扇骨营项目地块。报告期内公司名称由“武汉南国置业股份有限公司”变更为“南国置业股份有限公司”,亦体现了公司未来跨区域全国发展的战略布局决心。 加强股东资源整合,布局文化创意产业园:期内公司积极推进和中国电建成员企业的合作,加强内部土地资源的利用。公司与湖北省电力建设第一工程公司签署《合作备忘录》,双方就改造利用省电建一公司旗下老旧厂房资源,打造文化创意、创新产业等产业园区达成合作意向。此前公司已经与中印文化签订合作协议,未来由南国提供运营能力、中印提供创意设计、中国电建提供厂房等土地资源,联手打造文化产业园的模式值得期待。 PPP扩张模式值得期待,央企整合背景下地产平台价值凸显:2012年底电建地产入主后,公司华丽转身为央企下属地产上市平台。中国电建在全国拥有大量城市基建项目,未来依托中国电建城市轨道交通PPP项目,推进城市重大交通节点业务布局值得期待。同时从中海收购中信地产、中冶和五矿合并、招商蛇口整体上市、央企各地抢夺“地王”等均可看到央企整合的激烈竞争。公司大股东电建地产销售规模仅200亿,在央系房企中属偏小规模,近期电建金茂联合体34亿拿下南京河西总价地王,亦反映出电建做大规模意图,公司作为电建旗下唯一地产上市平台,央企整合背景下无论是资产整合还是资本运作均存在想象空间。 维持“推荐”评级。公司二季度完成定增,按定增后最新股本,预计公司2016-2017年EPS分别为0.22元和0.32元,当前股价对应PE分别为27.3倍和18.5倍。公司地产主业受益武汉区域楼市回升,积极探索布局文化创意产业;背靠大股东电建集团资源,PPP拓展模式值得期待;同时在央企整合背景下,作为电建系唯一地产上市平台,资产整合及资本运作想象空间较大,维持“推荐”评级。 风险提示:业绩及销量不及预期;文化产业拓展不及预期。

投资要点 事项: 公司公布2016年中报,上半年实现营业收入140.9亿元,同比增长74.2%,归属上市公司股东净利润7.8亿元,同比增长49.4%,实现EPS0.17元,符合预期。 平安观点: 结转规模增长带动业绩高增长。期内公司实现营业收入140.9亿元,同比增长74.2%;净利润7.8亿元,同比增长49.4%,扣非净利润同比大幅增长72.1%,利润上升主要由于结转项目规模大幅增加。期内地产项目结算面积119.2万平米,同比上升66.2%;结算收入127.3亿元,同比上升78.5%。期末公司已销售未结算资源进一步增加,已销售尚未结算签约面积约525万平方米,已销售尚未结算签约金额约737亿元,奠定未来业绩增长基础。由于上半年结转项目中低毛利项目占比有所增加,期内地产业务毛利率同比下降3.6个百分点至22.7%。 践行城市深耕战略,销售增速远超行业。上半年公司实现销售面积289.2万平米,同比增长67.6%;销售金额439.6亿元,同比增长107.1%,远超全国商品房42.1%的同期增速。期内公司11个项目的销售金额超过10亿元,其中武汉金地自在城、武汉金地天悦、上海天地云墅、南京湖城艺境、深圳龙城中央上半年单项目销售额破15亿元。公司践行城市深耕的战略,华东、华南区域销售额上半年超过90亿元,武汉、上海、南京市场份额不断提高。 土地获取聚焦一二线,坚定合作拿地策略。上半年公司共获取12宗土地,主要为底价或收购获取,总投资额约97亿元,权益投资额约32亿元,权益占比仅33%,合作拿地大幅增加。新增土地储备可售面积约222万平米,权益可售面积约102万平米。其中一、二线城市总投资额占比78%,三线城市总投资额占比22%,且三线城市土地获取均位于东莞临深片区,有望受益一线城市需求外溢。 在手现金充沛,负债率小幅下滑。期内公司完成20亿元中期票据及30亿元公司债的发行,在手现金204.3亿,为一年内到期长短期负债总和(127.6亿)的160.2%,短期偿债压力较小。期末净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为32.3%和44.2%,较期初分别下降17.5个和3.5个百分点。截至报告期末公司债务融资余额为355亿元,平均债务融资成本仅4.81%,较期初略微下降0.51个百分点,处于行业较低水平。 盈利预测与投资评级。预计公司2016-2017年EPS分别为0.8元和0.91元,当前股价对应PE分别为15.7倍和13.9倍。公司已售未结资源充足,2016年业绩有望触底回升,维持“推荐”评级。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。

毛利率提升带动业绩高增长:期内公司实现营收176.0亿元,同比增长4.3%,净利润39.6亿元,同比增长30.5%。净利润增速远大于营收增速主要因高毛利率(93.1%)的产业发展服务收入同比增长69.4%,带动公司整体毛利率大幅上升12.4个百分点至50.3%。期内三费占比14.1%,同比上升5.8个百分点。受销售大增影响,期末预收款较年初增长31.7%至885.6亿,奠定全年业绩增长基础。 成交多点开花,全年有望突破千亿规模:上半年公司实现销售额584.3亿元,同比增长75.0%,销售面积543.7万平,同比增长69.3%,已完成年初既定的870亿元销售目标的67%。分区域来看,香河、永清、嘉善、霸州等第二梯队园区实现销售额达公司总销售额30%以上,其中,嘉善园区(环上海布局)实现销售面积29.32万平方米,占公司总销售面积5%,成为环上海区域快速崛起的产业新城标杆。 区域布局日趋完善,产业新城模式再获突破:期内公司新增签约入园企业212家,新增签约投资额约为581.5亿元。在巩固京津冀和长三角区域同时,与广东江门、印尼AS公司先后签订产业新城合作协议,积极布局珠三角并扩展海外市场。同时公司产业新城模式再获突破,期内成功中标廊涿固保城际铁路项目。通过介入城际轨道交通业务,并充分引入外部资源进行强强合作,既能够快速提升城际铁路沿线产业新城的区域价值和经济收益,又能够带来与轨道开发相关的其他衍生收入及沿线土地综合开发等新增利润增长点。公司业务模式的核心是产业新城+x模式,通过区域开发导入产业及人口,以新城为平台切入社区配套基础服务、金融服务、教育培训、医疗健康、文化消费等多元化配套服务,能够最大化获取区域经济发展收益。随着未来公司的产业新城规模扩大,公司x业务的逐步开展将带来业绩的更大增长空间。 模式突破,维持“强烈推荐”评级。预计公司2016-2017年EPS分别为2.17元和2.80元,当前股价对应PE分别为12.3倍和9.5倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,未来持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩大幅低于预期风险。

事项: 公司公布2016年中报,上半年实现营业收入27.0亿元,同比增长40.7%;归属于上市公司股东净利润2.0亿元,同比增长24.4%;实现EPS0.10元,符合预期。 平安观点: 创新业务助力业绩高增长:期内营收增长40.7%,净利润增长24.4%。主要原因是:1)2015年下半年至本报告期,公司实现的代理销售金额同比增长了30.2%,有利于本报告期代理销售收入的确认;2)期内公司互联网+业务发展迅速,收入同比增长134.4%;3)金融服务业务收入同比增长47.3%,毛利率提升15个百分点至65.4%。 资管服务链日趋完善,定增抢占租赁市场:上半年公司大资管板块实现营收3.8亿元,同比增0.9%。其中资产服务业务增长38.2%,小样社区、红璞公寓等创新存量资产服务占资产服务收入的比例从0.5%提升至9.5%。上半年小样社区累计布局10个城市,落地项目15个,入驻企业逾300家,服务创业者超2万人;红璞公寓落地广州、深圳、武汉、合肥、厦门、南京、杭州。期内定增募集20亿元用于长租公寓建设项目。随着上半年国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,公司布局长租公寓市场有望借助政策东风在万亿租赁市场中占据先机。 金融版块强化风控,产品结构小额分散:上半年公司金融业务实现营收2.6亿元,同比增长47.3%;累计放贷24270笔,同比增长84.2%,放贷金额16.5亿元,同比增长47.7%;平均单笔贷款金额6.8万元,同比下降27.0%,体现了公司产品结构趋于小额分散的特点。通过引入专业产品设计和风控团队,资产质量不断改善,毛利率同比上升超过15个百分点。 代理销售额稳步增长,未结资源丰富:上半年公司实现代理销售额2517亿元,同比增长33.7%。公司聚焦核心城市和大客户,其中销售金额突破百亿的城市数量达到9个,上半年新晋百亿城市包括武汉、珠海、厦门、惠州、东莞、济南。期末累计已实现但未结算的代理销售额约3,503亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约27.1亿元的代理费收入,为2015年代理业务收入的100%,未来业绩增长有保障。 维持”强烈推荐”评级。预计2016、2017年EPS分别为0.31元和0.38元,当前股价对应PE分别为28.7倍和23.2倍。公司代理业务稳步增长,坚定转型存量服务市场,资管服务链日趋完善,金融服务版块强化风控,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)存量服务转型不及预期;2)业绩不及预期风险。

平安观点: 毛利率回升叠加投资收益大增带动业绩高增长:上半年公司实现营业收入30亿元,同比下降8.3%,净利润4.4亿,同比增长49%。净利润增速大于营收增速主要因为:1)结算结构差异,上半年地产结算毛利率同比提升4.8个百分点至31.8%;2)投资净收益同比增长94.9%至2.3亿元。期内实现销售面积54.0万平米,同比增长67%;销售金额70.8亿元,同比增长46%;新开工面积65.8万平米,同比增长86%,均创历史同期最高水平。由于销售额远大于结算收入,期末预收款较年初增长45.7%,未来业绩增长有保障。 携大股东公司棚改优势明显,斩获北京东城危改最大遗留项目:上半年公司新增土地储备147万平方米,同比增长152%,以授权模式获得怀柔府东棚改项目,以招标方式获得奥体文化商务园和望坛项目。其中望坛项目为东城区2016年棚改计划重点项目,项目规划总建面约136万平米(地上81万平,地下55万平),预计总投资额约433亿元。公司与北京城建集团合作开发,预计投入自有资金50亿元,由集团与公司按照1亿元:49亿元(即2%:98%)的比例进行投资。项目位于东城区南二环,地理位置稀缺,参考周边楼盘未来均价约10万元/平米,整体项目货值近900亿元(仅地上部分),将成为公司优质资源补充。 财务状况稳健,股权投资值得期待:上半年公司股权投资额1.8亿元,同比增长47%。其中出资1.4亿元参与中科曙光定增,持有该公司0.67%股权,目前已完成股权登记,后续公司将继续加大在高科技、互联网金融产业特别是战略性新兴产业的投资布局。公告同时拟非公开发行优先股不超过30亿,期末在手现金81.3亿元,对短债覆盖率达96.9%。净负债率及剔除预收款后的资产负债率分别为54.1%和52.2%,较年初下降9.6和0.9个百分点,整体财务状况稳健。 维持“推荐”评级:公司具有独特的资源获取一二级联动模式,销售充分受益北京市场回暖,对外股权投资亦逐步发力。作为城建集团旗下主要的地产上市公司,未来也有望受益国企改革进程。预计公司2016年-2017年EPS分别为1.00元和1.15元,当前股价对应PE分别为13倍和11.3倍,公司在北京区域内资源获取能力能,当前PB仅1.1倍,维持“推荐”评级。 风险提示:局部地区房地产价格上升导致的调控风险。

投资要点 平安观点: 公司为一家立足宁波布局全国拓展海外的房企,近年来外延高端制造,并购标的行业地位高,技术领先,成长性佳。预计未来将持续实施双轮驱动战略,看好公司在高端制造领域的持续布局及较高的成长前景。 立足宁波,布局全国拓展海外的综合性房企。公司为宁波本土区域性龙头房企,宁波暂为主要业绩贡献地,近年来实施“立足宁波市,聚焦长三角,布局四大区”扩张战略并取得成效,2015年上海销售额已超过宁波,落子韩国济州岛试水海外,土地储备充足,异地销售占比将继续提升。 发行股份购买资产,进军高端装备:拟以每股5.91元向大股东增发,作价33亿收购ARC集团,同时募集配套资金不超过8.25亿补充流动资金。 ARC为全球第二大独立安全气囊气体发生器企业,全球混合式气体发生器龙头,ARC六成收入来自中国西安工厂。气体发生器为汽车安全气囊最核心部件,一般为气囊企业自制或外购。ARC拥有稳定的客户群,为混合式气体发生器技术领军者,过去3年收入复合增速高达19%,未来受益于中国等国家的单车安全气囊数量上升,以及混合式气体发生器对烟火式气体发生器的替代,ARC有望继续保持约20%的高增长。 银亿集团收购邦奇动力、高端制造收购再结硕果。邦奇动力总部位于比利时,拥有40年汽车无级自动变速箱制造经验,亦有双离合变速箱、混合动力系统、纯电驱动系统等产品。邦奇2007年就在中国建厂,受益于自主SUV的高增长,2010年以来邦奇年复合增速超过35%。全球乘用车面临持续降油耗压力,中国未来五年将面临空前降油耗压力,CVT是同成本下油耗最低的自动变速箱,平顺性最佳,我国自主品牌CVT渗透率有望从目前的低于7%上升到2020年的18%,对应CVT产销规模有望是现在的4-5倍,我国CVT供应商稀缺,邦奇动力技术成熟产能充分配套自主品牌早,有望继续保持30%以上的增速。 盈利预测与投资建议。银亿股份在不断强化主业的同时,积极实施产业转型升级,重点关注技术含量高和盈利能力强的高端制造业项目,开拓新增长极。预计地产业务2016/2017/2018年净利润为5.9/7.3/8.1亿,对应目前股本EPS为2016/2017/2018年0.23/0.28/0.31元。 考虑ARC2017年并表,并按增发后股本,则EPS为2016/2017/2018年0.18/0.30/0.34元。假设ARC、邦奇动力均注入银亿股份,则2017年汽配业务净利润可达约13亿,对应市值区间324亿-379亿,地产业务NAV为104亿,则公司合理总市值区间为428亿-483亿。首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示:1)气体发生器召回风险;2)收购业务整合效果不佳。

高毛利率的武林外滩结算带动业绩大幅增长:受武林外滩二季度开始交房结算影响,报告期内公司实现营收298亿元,同比大幅增长4090%;净利润15亿元,同比大幅增长59650%,实现扭亏为盈。核心结算项目武林外滩受益杭州房价回升,带动上半年毛利率同比上升149个百分点至29%。期内三费占比亦由去年同期的92%大幅下降至1.8%。 成交受益区域复苏,拿地谨慎开工提速:2016上半年杭州全市新建商品房成交113万套、成交金额1830亿元,均创历史同期新高。作为扎根杭州的区域房企,公司上半年实现商品房签约金额200亿元,同比增长14.5%,已完成年度计划667%。期末可售建面44万平,超额完成全年30亿销售目标概率大。由于上半年土地市场持续火爆,公司秉持谨慎拿地原则,仅7月初竞得舟山地块,新增建面66万平。期末在手土地储备58万平米(未含新增舟山地块),可满足未来2年左右开发。上半年新开工面积146万平米,完成年初计划的100%。 布局影像诊断,预计杭州医学诊断中心年内开业:公司2015年6月与世正医疗合作成立杭州德康医学诊断中心,系浙江省内首家第三方医学影像诊断中心,宣告公司正式布局大健康行业为第二主业。影像诊断业务收入稳健,未来将较好地平滑地产业务收入周期性波动带来的冲击。报告期内,杭州全景医学影像诊断中心按计划推进开业前的各项准备工作,预计年内将实现开业经营。 短期偿债压力较小,负债率大幅改善:报告期末在手现金130亿,为一年内到期长短期负债总和(7.7亿)的169%,较一季度末提升76个百分点,短期偿债压力相对较小。期末净负债率-5.3%,较一季度下降23个百分点;剔除预收款后的资产负债率为287%,比一季度末下降37个百分点,财务状况整体稳健。 盈利预测及投资评级:预计公司2016-2017年EPS分别为036和030元,对应PE分别为182倍和217倍。公司近两年逐步迎来地产收获期,销量业绩均有望改善,第二主业影像诊断亦稳步推进,杭州影像诊断中心有望年底开业。公司当前PB仅188倍,市值仅512亿,作为地产板块难得的有业绩支撑和安全边际的小市值转型标的,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期。

平安观点: 结算面积高增长带动业绩爆发,澳洲项目逐步贡献业绩:公司上半年实现营收58.0亿元,同比大幅增长54.9%;归母净利润3.40亿元,同比上升36.4%。分业务来看,上半年地产结算面积68.8万平米,同比增长67.8%,带动地产结算收入同比增长82.5%。其中澳洲项目实现收入7.1亿元,占到整个地产结算收入的13.4%。由于澳洲项目毛利率较低(15.6%),地产结算毛利率同比下滑4.4个百分点至24.8%。金属制品业务继续萎缩,收入同比下降8.3%。 充分受益于区域回升,全年销售百亿可期:作为武汉区域龙头房企,公司充分受益本轮市场回升。上半年实现销售额56.9亿元,销售面积55.9万平方米,同比分别增长74.0%和42.7%。其中澳洲项目实现签约面积0.92万平。公司全年可售面积近120万平米,可售充足叠加区域楼市高景气,2016年销售有望超百亿。期末公司待开发建面724.8万方,且大部分位于武汉三环内核心地段,土地储备优质充足。公司在项目拓展上把“城中村”改造与拿地相结合,由区域市场拓展到全国及海外市场,目前北京通州项目正在积极推进,澳洲已逐步贡献业绩,未来发展值得期待。 物管面积突破亿平大关:公司自2015年进军社区物业以来,积极扩展社区O2O基础和增值服务,目前已完成前期组织架构搭建、物业资源的众筹、盈利模式的确立,社区经纪、社区健康、社区旅游、社区便利、社区家装、社区家政、社区互联等板块亦陆续设立并开始运营,未来有望成为新的业绩增长点。目前福星智慧家物管面积达到1.1亿平,服务人群330万人,并积极实现跨区域拓展,湖北省外签约物管面积1000多万平。资产结构不断优化,财务状况稳健:报告期内公司顺利发行6亿公司债,票面利率5.5%,较此前融资成本大幅下降。期末在手现金68.9亿元,为一年内到期长短期负债的2.7倍,剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为92%和54.6%,较年初分别下降18个和1.8个百分点,资产负债结构持续优化。 维持“推荐”评级。考虑公司项目结算进度略高于我们此前预期,小幅上调公司业绩预测,预计公司2016-2017年EPS分别为0.64(+0.07)元和0.79(+0.15)元,当前股价对应PE分别为19.2倍和15.6倍,公司扎根武汉,显著受益区域楼市回升,社区O2O业务稳步推进,在管面积扩张迅速,未来有望成为新的业绩增长点,维持“推荐”评级。 风险提示:物管业务推进不及预期。

业绩增速超预期,完成业绩承诺概率高:公司公布中报业绩预告,预计上半年净利润38-39亿,同比增长112%~117%,较去年备考口径增长34%~38%,超出市场预期。业绩超预期主要因上半年完成蛇口“南海意库梦工厂”的整体销售,实现收益约12亿元(扣税后约9亿)。公司重组承诺2016-2017年扣非净利润分别为85.9亿(+36.1%)和103亿(+20%),鉴于公司大部分项目在下半年结算,全年完成业绩承诺概率较大。 前海权属落地,造就稀缺高成长标的:近期公司实际控制人招商局集团与前海管理局签署了《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》,根据合同协议,将力争3-5年内培育一家为世界500强企业。招商蛇口作为财务并表主体当仁不让将承担这一使命,公司2015年实现营收492亿,距离2015年世界500强上榜门槛237亿美元(约1555亿人民币)仍有一定差距,随着前海片区开发建设,预计公司未来3-5年收入规模有望大幅提升。 国企改革风口渐起,潜在受益央企整合:7月14日国资委宣布将全面央企改革试点工作,选择招商局、保利等央企开展国有资本投资试点公司,中国建材和中材集团等3对公司开展并购重组试点,国企改革有望成为市场热点。同时行业内近期保利集团拟收购中航工业地产业务,央系地产整合大戏亦持续上演。随着央企整合做大规模,作为整合方,龙头房企有望通过整合和并购,补充土地资源,并促进行业集中度进一步提升。类比保利地产,公司作为招商局集团旗下唯一地产上市平台,未来有望受益央企整合带来的地产资源整合。 盈利预测与投资评级:预计公司2016-2017年EPS分别为1.10元和1.34元,当前股价对应PE为14.2倍和11.6倍。公司短期受益深圳房价上涨和楼市回升,2016-2017年完成业绩高增长承诺概率高;中长期随着前海建设开发提速,未来3-5年高增长有望延续。同时公司太子湾邮轮母港有望在年底开业,新业务拓展亦值得期待。目前股价较NAV(24.2元)折价35%,且低于员工持股价34%,安全边际突出。作为稀缺的兼具价值及成长标的,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:前海开发进度不及预期;业绩不及预期。

上半年销售额同比增75%,全年有望突破千亿规模:2016年上半年公司共完成销售额584.78亿元,同比增长75.08%。其中,地产开发业务共完成签约销售额479.60亿元,同比增长89.04%,公司销售额以及销售额排名均创历史新高。二季度公司整体实现销售额378亿元,同比增长94%,其中产业新城开发建设实现销售额308亿元,同比增长84%。公司已完成年初既定的870亿元销售目标的67%,全年销售额突破千亿元可期。 多点开花,促销售结果进一步优化:2016年上半年,香河、永清、嘉善、霸州等第二梯队园区实现销售额达公司总销售额30%以上,其中,嘉善园区(环上海布局)实现销售面积29.32万平方米,占公司总销售面积5%,成为环上海区域快速崛起的产业新城标杆。 产业新城业务稳健增长:上半年园区结算收入额100.29亿元,同比口径增长30%,公司产业新城的开发模式获得稳健增长。上半年公司携手京东方、沈阳机床等行业龙头,推动产业集聚和发展,为未来产业新城发展添加内生增长力。 净利润有进一步上升趋势,维持“强烈推荐”评级:公司上半年销售额超预期增长,同时销售均价大幅提升保障未来结算利润率,产业新城受益于京津冀协同发展,异地园区也逐步展露贡献能力。预计公司2016-2017年EPS分别为2.17元和2.80元,当前股价对应PE分别为11.9倍和9.2倍。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:核心城市房价上升带来的调控风险。

投资要点 事项:1)公司拟定增募集资金不超过20亿,定增价不低于7.01元/股,募集资金全部用于长租公寓建设项目;2)公司二季度实现代理销售金额1394亿元,上半年累计实现2516亿元,同比增长33.76%。平安观点: 定增卡位长租公寓,完善资管服务链:本次定增拟募集资金不超过20亿,定增价不低于7.01元/股,募集资金将全部用于长租公寓建设项目。2015年公司资管业务在除原有基础物业服务的基础上,逐步聚焦存量房市场,探索小样社区、公寓管理等新业务模式。全年实现资产服务业务收入4.34亿,同比增长41.6%。本次项目是在继续深化基础物业管理服务的同时,积极探索尝试新的资管业务类型,布局长租公寓将进一步拓宽资产服务模式,是对公司整个资管服务链的完善和补充。同时公司测算募投项目内部收益率达14.7%,未来将进一步提高公司的整体盈利能力。 政策春风开启万亿租赁市场:2016年6月,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,从培育市场主体、政策扶持等7个方面提出加快培育和发展住房租赁市场。从发展前景来看,目前发达国家住房自有率普遍在70%以下,意味着30%以上的人口依靠租房生活。从自生内在需求来看,目前国内一线城市房价收入比普遍在19年以上,深圳房价收入比达到25年。房价高企叠加持续的人口流入,租房市场潜在需求广阔。同时相比传统的零售租房模式,长租公寓在装修、家居、服务等配套上相比传统出租房有很大提升,能满足当下年轻白领的品质需求。根据住建部官员此前透露,2014年中国住房租赁行业涉及人口在1亿人以上,年租金突破1万亿元人民币。公司此次定增提前卡位长租公寓市场,借助行业政策东风,有望在万亿租赁市场中占据先机。 代理销售金额快速增长,坚定向存量服务转型:2016年上半年公司累计实现代理销售金额2516亿元,比上年同期增长33.76%,其中销售金额突破百亿的城市数量达到9个。代理业务稳步增长为公司向存量服务转型、新业务新模式的拓展解决后顾之忧。 盈利预测与投资评级。预计2016、2017年EPS分别为0.31元和0.38元,当前股价对应PE分别为25.7倍和20.8倍。公司代理业务稳步增长,坚定转型存量服务市场,此次定增布局长租公寓,有望在万亿租赁市场中占据先机,上半年实行股权激励绑定员工利益,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)存量服务转型不及预期;2)业绩不及预期风险。