业绩总结:2018年上半年,公司实现营业收入10.3亿元,同比增长425%;实现归属于母公司股东的净利润4.4 亿元,同比增长40X。 业绩释放符合预期,期间费率显著降低。受益于商品房结转的大幅增加,上半年公司营业收入同比大增425%,归母净利润也创公司中期业绩最高水平。但公司预计2018 年前三季度业绩位于5-6 亿,同比增速回落至26.7%-52.0%,三季报可能的业绩增速相比中报有大幅回落,主因公司自去年三季度大量释放业绩所致。中报业绩的看点有:1)公司销售毛利率达到65.6%,相比去年同期提升21.5 个百分点,费率大幅降低叠加其他因素,使得销售净利率高达43.5%; 2)报告期内公司取得投资收益0.6 亿,主因威海公司出售,前期委托贷款利息回转所致;3)报告期三项费率仅4.2%,相比去年同期下降17.2 个百分点。 销售明显提速,资产价值清晰。公司上半年实现销售面积11.8 万方,同比增长46.9%(2017年全年为18.2万方),主要是翠湖苑、水缘金座、蓝湾半岛等项目贡献。截至上半年末,公司可售建面32.2 万方,对应货值约50 亿。公司自2017 年开始退出医疗及异地项目,专注珠海地产项目的开发变现。截止上半年年末,公司拥有土地储备196 万方及在建项目83 万方,全部位于珠海斗门。我们估算公司NAV158 亿,存货资产价值清晰。 不新增拿地,财务安全性高。由于公司收缩战略不再扩张,公司负债结构及现金流情况显著改善。报告期末,公司资产负债率为64.9%,较去年同期下降16 个百分点;公司持有现金18.6 亿,高于有息负债17.6 亿(全部为中长期银行贷款融资,融资成本5.7%-5.9%),公司短期负债几乎可以忽略,现金流充裕 盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为1.65 元、2.22 元、2.89 元, 未来三年归母净利润将保持37%的复合增长率。考虑到公司战略收缩,持续经营存在较大不确定性,我们给予公司2018 年7.5 倍估值,对应目标价12.45 元下调至“增持”评级。 风险提示:销售或分红不及预期、结转或较为缓慢等风险。

毛利走高、费率降低等因素导致业绩暴增。报告期内公司房地产结算金额大幅增长,营收总规模突破30亿,增速超过1倍,而同期归母净利润增速超过8倍,主要因为毛利走高、费率降低、业务收缩所致。公司2017年销售毛利率高达57.0%,同比增长了19.7个百分点;销售净利率达到29.3%,同比增长23.2个百分点。公司由于土地储备充裕,2017年并未新增地块,同时因为价格管制等因素导致新房去化率维持在高位,公司去年的销售费率下降至0.7%、管理费率降低至2.3%,财务费用为负,公司业绩已进入高增长通道。 可售货值明显增长,销售有待提速。2017年公司实现合约销售额18.8亿,销售均价约10334元每平米,主要为水缘金座、蓝湾半岛9-10期、井岸大观等项目贡献。从销售面积这个口径来看,公司2017年销售面积18.2万方,相比2016年下滑了48.6%,导致公司在2017年可售面积同比增长了121.4%,今年销售有望明显提速。截止到2017年末公司在建和土储建面合计约284.4万方,隐含的净利润增值保守预计为73.5亿(假定不考虑房价的上涨)。 受益粤港澳大湾区建设推进,区域资源价值凸显。公司作为珠海斗门的龙头房地产开发企业,深耕珠海市场多年。“粤港澳大湾区”概念被列入国家经济发展战略,公司项目所处的珠海市在粤港澳大湾区中处于重要地位。公司主要项目集中在珠海西区,而珠海的城市规划一直在往西发展,受益于此,珠海西区的房地产市场有望持续繁荣,公司在此区域的项目资源价值十分凸显。 分红率大幅提升,估值修复有基础。公司今年可分配的利润高达5.8亿,同比增长了88.6%,占归母净利润的63.8%。慷慨的分红率有望促发估值修复。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.66元、2.24元、2.92元,未来三年归母净利润将保持37%的复合增长率。我们给予公司2018年10倍估值,对应目标价16.60元,维持“买入”评级。 风险提示:销售结转较为缓慢。

事件:公司发布2017年三季报,前三季度实现营业收入15.6亿元,同比+37.3%; 实现归母净利润3.9亿元,同比大增324.8%。其中第三季度业绩大爆发,营业收入13.6亿元,同比+1272%,归母净利润4.1亿元,同比+1096%。同时,公司预计全年归母净利润区间8.3-8.76亿元,增幅786%-836%。 结转加快,业绩大幅增长。公司前三季度业绩处于半年报业绩指引中枢,符合市场预期。第三季度业绩大幅增长,主要源于报告期内碧水岸2-3期进入结转周期,商品房结转面积大幅增长。年底公司蓝湾半岛6-8期也将进行结转,全年业绩高增长无忧。 毛利改善+费用管控,盈利能力提升。前三季度公司毛利率51.8%,同比大幅提升16.6个百分点,我们认为主要由于结转项目单价偏高,提升了盈利水平。同时,报告期内公司费率大幅下降,三费率同比下降了7.8个百分点至8.7%。其中,销售费用率2.8%(-2.9pp),主要系销售佣金减少所致;财务费用-1.6%(-3.9pp),主要系公司费用化利息费用减少所致。毛利率的改善和费用的有效管控,共同促使销售净利率高达25%,加权平均ROE21%,盈利能力大幅提升。 深耕珠海市场,受益粤港澳大湾区发展。公司作为珠海斗门重要的房地产开发企业,深耕珠海市场,取得了良好的业绩。“粤港澳大湾区”概念被列入国家经济发展战略,公司所处的珠海市,是内地与澳门连接的重要窗口,在粤港澳大湾区中处于重要地位。“粤港澳大湾区”城市群的发展将有力带动珠海市房地产市场和公司业务的发展。同时,公司主要项目集中在珠海西区,而珠海的城市规划一直在往西发展,受益于此,珠海西区的房地产市场有望持续繁荣,公司有望在此区域长期保持有力的竞争优势。 项目储备丰富,业绩持续增长有保障。公司目前在珠海的项目除了正在结算的碧水岸2-3期,即将进入结算的蓝湾半岛6-8期外,还有井岸大观花园、蓝湾半岛9-11期、翠湖园二期等待结算项目,项目储备丰富,业绩持续增长有保障。 盈利预测与投资建议。预计2017-2019年EPS分别为1.04元、1.6元、2.18元,公司储备货值丰富,深入布局大湾区,业绩弹性较大。给予公司2018年8倍估值,对应目标价12.8元,首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:结算进度或低于预期,房地产调控政策或加码。

地产渐入结算周期、NAV折让显著:公司的房地产开发项目主要分布于珠海和威海两个城市,其中珠海区域存货(未结建面口径)占比96%。珠海最大的项目--里维埃拉于2005年开工建设,占地面积约210万方,总建面约380万方,未结算建面超过320万方。公司2015年实现合同销售额14亿元,2016年上半年实现销售额约26亿元,同比大幅增长,保证了近两年的业绩。按当前项目售价水平(非地价水平),我们估算出公司每股RNAV为14.93元,当前股价较其折让30%。 资源整合浪潮兴起、公司股权价值凸显:在地产迈入白银时代后,随着监管政策的趋严和拿地门槛的提升,行业内资源整合浪潮不断兴起。公司在珠海斗门区的土地资源除了通过正常开发实现变现,也可能通过一次性转让的方式来变现,再考虑到壳价值,公司股权价值在这一阶段会更为凸显。 打造横琴国际生命科学中心项目、试水健康产业:公司抓住机遇大力发展大健康产业,2015年与横琴管委会、广州医科大学附属第一医院就投资建设横琴国际生命科学中心项目签订正式合作协议。主要包含三部分:第一部分是医院建设,包括一所三甲综合医院和4-5所专科医院,满足本区域居民医疗保障和境外医疗需求;第二部分是康复疗养中心,通过引进先进设备服务境内外高端客户;第三部分是商业配套开发,围绕生命科学中心建设酒店式公寓、会议中心等相关配套。 医养结合拓展版图、文教旅游促进发展:国际生命科学中心项目所处横琴开发区面积约100平方公里,2020年常住人口将达28万人,区域定位为粤港澳合作试验区,直接面向港澳市场,具有制度上的优越性。公司借助三甲医院广州医科大学附属第一医院在高端医疗领域的优势,采取“医养结合”的发展模式,建立养生空间、老年病房等,以康复为引导、以养生为核心。在医疗外延方面,公司还计划探索医养旅游、养老地产等盈利模式。 投资建议。 我们看好公司近两年的业绩表现和存货价值,认可公司在健康领域的积极探索,预计公司2016-2018年实现EPS分别为0.33、0.39和0.59元,当前股价对应PE倍数分别为32、27和18X,首次覆盖给予“买入”评级。

投资要点 转型大健康,拥天时地利人和:公司未来将转型大健康产业,并计划利用3-5年的时间将大健康产业发展为公司的主营业务,预计未来大健康产业收益占比将超过30%以上。转型路径以横琴国际生命科学中心项目作为重要节点,同时筹划与三甲医院、高等医科院校合作。一方面顺应中小房企寻求基业长青的大趋势,另一方面拥有“天时”大健康产业已到爆发前夜,“地利”项目有望填补横琴医疗空白,“人和”携手广医附属第一医院,医疗资源强大。 现有黄金土地储备,提供估值安全边际:公司现有总可结算土地储备约340万方(未计算北京项目),其中大盘项目珠海里维埃拉约280万方,土地成本仅500元/平米,未来随着里维埃拉项目后期进入结算,毛利率及净利率均会有显著提高。随着公司转型计划的推进,地产项目将加速去化,提供公司未来2-3年丰厚的利润保障。2016年公司计划总销售额30亿元,同比增长超过100%。采用NAV估值方法,公司现有地产业务NAV为82亿元,其中地产业务增值为65亿元,2015年末净资产17.1亿元,与当前市值相当。 布局文化产业,增强未来想象空间:公司于2016年4月公告,拟在珠海设立全资子公司世荣文化产业投资有限公司,注册资本为人民币1亿元,业务方向主要为对文化传播、教育体育、广告策划、旅游发展的投资及管理等,为公司多元化的转型提供想象空间。 盈利预测及估值:公司2016-2017年承诺净利润不低于1.5、2.5亿元,我们预估公司2016-2018年净利润为2.2、3.0、3.2亿元,对应EPS为0.27、0.37和0.40元,对应PE为38.5倍、27.7倍和25.7倍,考虑到公司地产业务提供极强的安全边际,同时转型业务持续推进,首次覆盖给与“推荐”评级。 风险提示:公司横琴项目获取时间过长、公司转型决心不足。

事件:公司拟在文化产业方面进行有效拓展,拟在珠海设立全资子公司“世荣文化产业投资有限公司”,注册资本为1亿元,业务方向主要为对文化传播、教育体育、广告策划、旅游发展的投资及管理等。 拓展文教旅游产业,前景广阔。作为第三产业的重要组成部分,文化产业的发展对国民经济结构的优化具有重要作用。根据统计局数据,我国2014年文化及相关产业年增加值已经达到2.39万亿元,过去10年增加值年化复合增速达21.4%。在中共中央十三五规划建议中就提出了文化产业发展的目标——“发展文化产业成为国民经济支柱性产业”。从增长潜力看,文教旅游产业是最重要的新兴朝阳产业之一。公司本次转型布局文教旅游产业,前景广阔。 符合珠海市未来发展导向,区位优势显著。珠海是一个融自然与人文、历史感与现代化于一体的文化生态城市,有得天独厚的生态、人文和科教优势。文教旅游等第三产业一直是珠海发展的重心导向,珠海的文教旅游产业近年来蓬勃发展。2014年珠海文化产业增加值达到91亿元,占GDP比重约4.9%,从教育和旅游资源看,珠海目前有10所高等院校,在校生人数近12万人;2014年珠海市接待游客总人数超过3400万人次,同比增长20%,其中入境游客470万人次,同比增长18%。旅游总收入约270亿元,同比增长9.78%。世荣兆业本次投资转型进入文教旅游等第三产业,符合珠海市政策导向和发展方向。公司目前在珠海仍有土地储备280万平米左右,未来文教旅游产业也能对公司地产主业形成推动作用,有利于提升公司项目品质和知名度,增加项目附加值。 运营更加轻资产化,发展方向清晰。相对于房地产开发这类重资产业务,本次公司拓展的文教旅游业务更加轻资产化。公司此前转型方向主要以大健康和养老地产为主,本次转型文教旅游,拓宽了公司发展方向。尽管短期内,公司业绩仍然主要靠房地产主业贡献,但公司管理层发展思路清晰。 公司本次定增募资25亿元已经获得核准,如果顺利实施,将为公司未来转型发展提供充足的资金支持。 可结转收入增加,利润加速释放。公司预计2016年1-6月实现归母净利润为1.3-1.5亿元,同比增长284-343%,主要因可结转商品房销售收入增加。我们上调公司2016-2018年EPS至0.29、0.36、0.43元。2016年3月珠海样本住宅平均价格同比增长16.55%,预计未来珠海还将持续受益于港珠澳大桥开通、横琴自贸区和旅游城市建设,房价还将保持增长态势,公司将持续受益于珠海房地产市场基本面的改善。 投资建议:公司布局文教旅游产业,前景广阔,区位优势显著。公司将持续受益于珠海房地产市场基本面的改善,同时公司转型大健康和文教旅游产业,发展方向清晰,未来有望贡献可观业绩。我们上调公司2016-2018年EPS分别至0.29、0.36、0.43元,对应PE分别为33.7、27.1和22.7倍,维持“增持”评级。 风险提示:珠海市场销售回升不及预期。

投资要点 事件:公司发布2015年年报,2015年公司实现营收13.49亿元,同比增长220.39%;净利润6387.93万元,同比增长334.53%;基本每股收益0.08元。 点评: 业绩大幅增长,前景值得期待。2015年公司实现营收13.49亿元,同比增长220.39%;净利润6387.93万元,同比增长334.53%。2015年公司实现合同销售额逾14亿元,总销售面积17.5万平米,其中95%位于珠海市。 珠海市2015年整体呈现量价齐升、快速回暖的格局,2016年3月珠海样本珠海平均价格同比增长16.55%,我们预计未来珠海还将持续受益于港珠澳大桥开通、横琴自贸区和旅游城市建设,未来房价还将保持增长态势,公司将持续受益于珠海房地产市场基本面的改善。公司预期2016年销售金额为30亿元左右,较2015年增长超过110%。公司目前在珠海里维埃拉项目土地成本极低,项目目前平均售价在1.1万元左右,目前还有269万方待开发土地储备,未来前景值得期待。 转型大健康,确立新主业。公司在《公司发展战略规划(2016-2020)》明确提出未来5年战略目标之一为:“全面布局大健康产业,3-5年将大健康产业发展成为公司的主营业务,大健康产业为公司贡献总收益的30%以上。”公司将以医疗作为基础的技术、服务支撑,重点向康复养生、养老地产方向延伸,择机通过兼并收购的方式实现大健康产业的外延式发展。 目前公司已经通过股权收购方式获取了北京市大兴区黄村镇前辛庄西占地面积为14.32万平米的地块,未来将用于养老项目开发。 横琴国际生命科学中心项目标志转型大健康产业第一步,有望贡献可观业绩。2015年公司与珠海市横琴新区管理委员会、广州医科大学附属第一医院就投资建设横琴国际生命科学中心项目签署了正式《合作协议》,项目规划用地面积约20万方,建筑面积约40万方,主要包括三大板块:医疗板块、康复疗养板块以及商服配套板块。 定增拿到批文,有序推进。公司15年4月公告了定增预案,并于15年12月8日获得证监会批文。公司此次定增规模不超过25亿元,主要用于碧水岸二期项目(5.2亿)、蓝湾半岛6-10期项目(12.8亿元)和偿还借款(7亿元),发行股票数量不超过2.15亿股,定增底价为11.64元。 暂不考虑公司养老地产项目,我们测算公司每股NAV为10元,为目前股价提供较强安全边际。公司目前主要地产项目包括珠海里维埃拉项目以及4.98万平米商业物业,公司目前在北京还有14.32万平米养老项目。 投资建议:公司业绩大幅增长,前景值得期待,公司将持续受益于珠海房地产市场基本面的改善,同时公司转型大健康,确立新主业,未来有望贡献可观业绩。我们预计公司2016-2018年EPS分别为0.18、0.32、0.39元,对应PE分别为56.4、31.8和26.1倍,上调为“增持”评级。 风险提示:地产销售复苏不及预期;转型大健康进度不及预期。

事件:公司发布2015年年报,同时在横琴设立成立投资管理公司。2015年公司营业收入13.5亿元,同比增长220%,归属于母公司净利润6388万元,同比增长335%,对应EPS为0.08元。 业绩进入反转期,2016年目标销售额增长114%。 公司2015年合同销售额超过14亿元,主力市场为珠海,在2015年,珠海是全国范围内少有的房价上涨城市之一,也是土地供给没有过剩、且当前商品房库存处在合理水平的少有三线城市。一方面,珠海住宅市场出现井喷式增长,2015年下半年以来,商品住宅月销售面积平均达到31万方,同比增长326%,另一方面,近一年珠海房价上涨13.8%,在全国所有城市中排名第7,且开始呈现涨幅逐步提高的趋势。 公司在珠海土地储备269万方,当前平均售价1.1万元,由于拿地成本较低,当前毛利率还能维持31%,考虑到公司当前融资成本较高,在资金利率下降的背景下,融资成本的下降还将带来毛利率的提升。按照当前价格测算,珠海土地将为公司带来净利润超过50亿元。 公司2016年计划销售额30亿元,相比于2015年14亿元销售额大幅提升,随着公司对产品精装的调整进入正轨,可推盘项目也将大幅加快。 医疗是新爆发点,以横琴国际生命科学中心为基础,加大健康产业的外延式并购。 横琴国际生命科学中心是公司将落地的健康产业的第一步,同时,考虑到公司此前公告的《公司发展战略规划(2016-2020)》,将全面开展健康新产业,通过与国内外医学院、医疗机构的合作,大力开展外延式并购,在3~5年内将健康产业发展成为公司的主营业务,并为公司贡献30%以上的利润。 2016年是地产爆发年,也是新产业布局年,给予买入评级。 公司地产业务将在2016年迎来爆发,考虑到珠海还将受益于港珠澳大桥、横琴自贸区的带动,对房地产带来的极大拉动使得公司的销售目标完成度极高,同时,从承诺的业绩来看,公司也将未来3年保持房地产业绩的高速增长,分别达到1.5和2.5亿元。同时,2016年是公司的健康产业落地年,对公司未来可持续的稳定现金流带来利好。维持买入评级,考虑到前期新产业贡献利润较少和公司玉柴船动公司的亏损,预计2016~2018年净利润分别为1.5、2.7、3.2亿元。 风险提示:公司健康产业推进进展低于预期。

玉柴船动子公司获得大客户订单,有望长期合作。 玉柴船动成立于2009年,公司通过增资入股的形式,取得其35.43%股权,依托全国最大柴油发动机制造商玉柴集团的实力,主要生产轮船发动机,以低速发动机为主,且是玉柴集团旗下唯一生产和制造船用低速二冲程柴油机的公司。同时,公司于2013年与芬兰瓦锡兰集团成立瓦锡兰玉柴公司,各持50%股权,主要生产中速发动机。 玉柴船动本身也成为了广东省重点项目。 瓦锡兰玉柴此次获得中国远洋运输集团总公司8艘集装箱船的发动机订单,金额达到2亿元,截止当前,瓦锡兰累计获得订单金额超过5亿元。考虑到轮船的更新和运力要求的提升,我们认为,若对发动机的评估效果较好,有望建立长期合作关系。 玉柴船动目前处在亏损状态,随着订单规模效应,有望在2016年实现盈亏平衡。 由于生产车间的折旧计提和公司组建前期的研发费用,公司在成立以来均处在亏损状态,其中2015年上半年亏损5644万元,从公司官网可以看到,公司订单已经在2015年下半年有了集中交付,随着交付的进行,规模效应的体现将有望使公司在2016年实现盈亏平衡。 同时,公司的订单规模将随着大客户的不断获得进行推进,此前的合作方还包括了中航鼎衡造船有限公司等。目前双燃料机在手订单共计8台,已有3台装配完成,持续的订单将会使得。 地产业务将进入释放期,船动和大健康的转型方向确保长期发展。 由于2014年的地产业务结构调整,从毛坯改为精装修,公司出现了短期的业绩放缓,目前调整期已经结束,公司地产主业已经进入高速增长期,按照公司的承诺,2015~2017年的净利润至少达到1.1、1.5、2.5亿元,呈现高速增长状态。同时,公司开始布局医疗,并在利润占比中有一定比重,且标的项目极为优质,给予买入评级。 风险提示。 转型不达预期

投资要点:珠海是全国的新兴之地,坐拥最宜居城市这一自然资源,公司已经是相关区域最大地主,良好的城市发展使得销售现金流得以持续维持,在此基础上,公司进行新产业布局,全面布局大健康,并使其成为新的主业,医疗养老新星诞生。 珠海本地霸主,拥有最大土地储备,货值达到260亿元 公司为珠海最大地主,总计拥有300万方土地储备,其中280万方均在珠海斗门区,是相关区域最大地主,当前精装修房售价为10000元,过去4年每年房价上涨都保持1000元/年的水平。在定位于旅游城市的珠海,将极大受益于未来的主题公园落地、珠港澳大桥通车带来的商业机遇,而对比周边区域房价珠海市区2万元、横琴4.5万元、港澳10万元,具备巨大的提升空间。考虑到未来的升值潜力,每1000元对应世荣兆业的货值提升达到28亿元,市场空间巨大。 全面布局大健康,横琴、北京等项目成为转型开端 公司发布5年大健康转型规划,有3大看点:1)地产业务加速回款;2)全面布局大健康,未来3~5年使其成为主业,利润贡献占比超过30%;3)建立医疗平台,重建“世荣健康产业发展有限公司”。公司的布局已经打开,1)公司在2014年年报中已经提到了横琴项目,建立生命科学研究中心,按照珠海国资委网站披露信息,该项目有望在12月份挂牌,总计面积40万方,涵盖了医院、养老等板块;2)公司在2013年年报中提到在北京有养老项目合作,公司成立了两个子公司,分别占股权比为70%和51%,位置均在北京大兴黄村,其中有一个面积16.2万方的项目在申请相关批文,成为进军养老的第一步。 公司未来地产业绩大幅增长、大健康转型拉开序幕,首次覆盖,买入评级 由于2014年的地产业务结构调整,从毛坯改为精装修,公司出现了短期的业绩放缓,由于调整期已经结束,公司地产主业已经进入高速增长期,按照公司的承诺,2015~2017年的净利润至少达到1.1、1.5、2.5亿元,呈现高速增长状态。同时,公司开始布局医疗,并在利润占比中有一定比重,且标的项目极为优质,首次覆盖,给予买入评级。

一季度可结转项目减少,营业收入同比降 86%。2014 年1-3 月,世荣兆业(002016.CH/人民币14.07, 买入)实现营业收入1,806 万元,同比下降86%;归母净利润-2,583 万元,同比下降217.9%,每股收益-0.04 元。公司收入、成本和营业税金均出现较大幅度的下降,主要原因系可结转的商品房销售收入同比减少,导致1 季度收益相应减少。 预付款项较上年末增加25%,业绩锁定率高。公司3 月末预收账款账面价值达到12.85 亿元,同比上升114.3%,较上季度末上升25.1%,而2014 年全年营业收入仅为4.21 亿元。预收账款分别锁定我们预测2015 年收入的100%和2016 年收入的16%。在去年低基数的背景下,公司今年的业绩弹性可期。 资产负债率上升,非公开发行降低杠杆率。公司3 月末资产负债率为66.91%,较上季度末上升5.25 个百分点;3 月末净负债率为53.86%,较上季度末上升20.31 个百分点,主要原因系长期借款较去年末增加24.2%。随着公司25 亿非公开发行预案的公布,公司负债水平有望下降。 股权投资玉柴船动,进入高端装备制造业。公司3 月末长期股权投资较上年末增加753%,主要由于公司1 季度出资2.25 亿元通过增资方式取得玉柴船舶动力35.43%的股权,玉柴船动主营柴油机和低速机等高端装备制造业务,满足公司多元化发展战略需求,但报告期内该笔投资项目尚未产生盈利,导致投资收益同比下降856%。 受益横琴自贸区挂牌,重申买入评级。广东自贸区于4 月21 日正式挂牌,公司在珠海自贸区的丰富物业储备有望迎来价值重估,短期内股价也将受益自贸区概念催化。同时,公司横琴医疗项目已正式启动,其中生命科学研发中心有望与国内外一流生命科学研发机构合作,转型医疗业务的推进也令人期待。公司今年业绩在去年低基数背景下具有较大的增长空间,我们维持2015-17 年的每股收益预测分别为0.24 元、0.35 元、0.48 元,维持买入评级。

事件 世荣兆业(002016.CH/人民币14.71,买入)公告非公开发行股票预案,拟发行股票数量合计不超过21,478万股,拟募集资金总额不超过250,000万元,发行对象均以现金认购,发行价格不低于11.64元/股。发行对象为不超过10名的符合条件的特定投资者,公司将以竞价方式确定发行对象,且认购的股份自本次非公开发行结束之日起12个月内不得转让。 公司目前股本总额为8.09亿股,其中梁社增直接和间接持有4.36亿股,梁社增之子梁家荣持有1.63亿股,两人合计持股比例为74.09%。按照本次发行股票数量上限2.14亿股测算,发行完成后,两人合计持股比例将降低至58.55%。 本次非公开发行股票扣除发行费用后将主要用于:(1)开发位于珠海市斗门区的大型房地产项目——“里维埃拉”项目的三期和四期部分项目(碧水岸二期和蓝湾半岛6-10期项目)以及(2)偿还借款不超过7亿元。 点评 (1)公司目前的土地储备较多,主要集中在珠海市斗门区的“里维埃拉”项目。项目占地面积为212万平方米,规划建筑面积382万平米,截至2014年底的动工面积尚不足50%,本次募投项目合计建筑面积约65万平米。考虑到资金投入、市场容量等因素,土地储备量大且集中的状况影响了公司的房地产开发进度。本次非公开发行能够增加公司的资金供应,加快公司的房地产项目建设进度。 (2)截至2014年末,公司的负债总额为27.92亿元,其中流动负债金额为16.5亿元,占负债总额的比率为59.10%,短期面临一定的偿债压力。公司此次定增部分募集资金偿还借款,能够降低公司的负债水平,有利于公司减少财务费用,提升公司经营业绩和财务稳健性。 (3)广东自贸区将在4月21日正式挂牌,公司在珠海自贸区的丰富物业储备有望迎来价值重估,短期内股价也将受益自贸区概念催化。同时,公司横琴医疗项目已正式启动,其中生命科学研发中心有望与国内外一流生命科学研发机构合作,转型医疗业务的推进也令人期待。公司今年业绩在去年低基数背景下具有较大的增长空间,我们预测2015-17年的每股收益分别为0.24元、0.35元、0.48元,重申买入评级。

2014年1-12月,世荣兆业实现营业收入4.21亿元,同比下降56.7%;归母净利润1,470万元,同比下降97.3%,每股收益0.02元,拟每10股派发1元现金红利;含税毛利率和净利率分别为22.7%和3.5%,分别同比下降2.61和53.49个百分点。公司收入和净利大幅下滑主要系可结转项目和非经常性投资收益同比大幅减少,但公司预收款同比上升119%,且物业储备丰富,预计今年业绩在低基数的背景下将实现大幅增长。同时,公司横琴医疗项目启动,项目包含的生命科学研发中心有望与国内外一流生命科学研发机构合作,近期或受益于基因测序概念的催化。我们分别以20%的NAV折价和对应2018年医疗业务15倍的市盈率,将公司目标价上调为16.23元/股。我们预测2015-17年的每股收益分别为0.24元、0.35元、0.48元,重申买入评级。 支撑评级的要点. 无新增可结转项目,主营收入同比降57%。公司1-12月实现营业收入4.21亿元,同比下降56.7%,较1-9月降幅扩大21.64个百分点,其中单季度实现营收同比下降85%。主要原因是公司着力发展精装修项目,建设工期延长导致报告期内没有新增可结转项目。2015年公司将继续推进核心项目蓝湾半岛1-5期建设(32万平米),预计收入结转速度有望加快。 非经常性收益基数高,归母净利润同比降99%。公司1-12月含税毛利率和净利率分别为22.7%和3.5%,分别同比下降2.6和下降53.5个百分点。净利率同比大幅下滑源于公司2013年转让持有世荣房产开发有限公司40%股权(目前已全部出让完毕),实现8.4亿元的投资收益,占当年净利润86%,而2014年投资收益仅为901万元,同比下降99%。预计2015年在低基数的背景下,公司净利润将有较大幅度的增长。 去年销售额8亿元,预售款同比增119%,土地储备丰富。蓝湾半岛项目1-2期完成尾盘销售,3期和4-5期分别于去年6月和9月开始销售,全年共实现销售额7.6亿元,回款10亿元;威海市水缘金座二期项目实现销售额4,529万元。公司2014年12月末预收账款额为10.27亿元,同比上升119.2%,较上季度末上升24%,锁定我们预测2015年收入的96%。公司目前土地储备资源丰富,去年新增两块位于珠海市斗门区中心城区优质地块(22.7万平米),同时今年计划新开工碧水岸二期项目(28万平米)。 大股东资产注入完毕,受益自贸区和基因测序概念催化。今年3月公司定增方案实施完毕,资产注入后大股东及一致行动人持股高达74%,彰显管理层信心。同时,横琴国际生命科学中心项目于去年启动,计划引进国内外最先进的基因研究机构。而公司去年底在互动易平台上表示不排除与包括华大基因在内的国内外一流生命科学研发机构进行合作。随着卫计委放开二代基因测序临床试点,近期基因测序概念受到市场热烈关注,公司医疗业务估值有望借此获得提升。 评级面临的主要风险. 房地产销售低迷;横琴医疗项目推进缓慢。 估值. 我们分别以20%的NAV折价和对应2018年医疗业务15倍的市盈率,将公司目标价由13.33元上调为16.23元/股。我们预测2015-17年的每股收益分别为0.24元、0.35元、0.48元,重申买入评级。

核心观点: 预收账款增长保障业绩,毛利率有望企稳改善。 2014年世荣兆业营收4.21亿元,同比降57%,归属净利润1470万元,同比降97%,EPS 为0.0228元。公司着力发展精装修房,工期延长,本期无新增结算项目。年末预收账款大幅增加至10亿元,保障未来业绩。珠海房地产市场受益于横琴自贸区和环球影城落地预期,公司毛利率将企稳。 深耕与拓展并重,项目注入推升资产和利润规模。 公司珠海土地储备丰富,未开发资源超330万方。珠海之外,进入北京和威海。北京布局探索旅游地产和养老地产,威海项目已预售。关联方资产世荣实业23.75%股权注入上市公司,将增厚公司净资产和利润规模。 大健康启航,横琴国际生命科学中心蓄势待发。 2014年6月公司通过增资的方式取得至和置业81%股权,获得“横琴国际生命科学中心”,项目包括三级甲等综合医院、智能健康疗养康复中心、基因研究机构、以及医学研究中心等商业配套,计容建面40万方。地产+医疗模式有望落地生根,进军健康服务业,辐射澳门以及珠三角地区人口,把握健康服务业发展浪潮(政策扶持,到2020年产业规模要达8万亿元)。 预计15、16年EPS 分别为0.15、0.18元,维持“谨慎增持”评级。 公司珠海土储丰富,并推进异地拓展,15年业绩有望释放。地产业务保持稳健,在横琴布局大健康,获取横琴国际生命科学中心项目,未来将继续加大健康服务业投资。公司资源价值将受益于珠海可持续发展(横琴自贸区获批、环球影城落地等)获得显著提升。化资源为业绩是未来看点。 风险提示。 珠海房地产市场负向波动。大健康产业发展慢于预期。

估值和投资建议. 再次强调2014 年7 月9 日首推时对公司?站在风口,拥抱未来?的判断,虽然自首推至今股价已上涨77%,但在牛市氛围下,仍未充分体现其站在风口、拥抱未来的美好愿景。公司信息披露显示其未来有望成为?基因治疗?股,亦是军工股及一带一路概念股,我们据此推算出公司愿景估值区间为15.0 元~18.1 元/股,相对现在的股价空间为21%~46%,估值具吸引力。预计公司15-17年EPS0.36/0.44/0.52 元,维持?买入?评级。 转型?弹药?足、实际控制人高比例持股易催生市值管理动力. 通过定增股权整合完成,增强了公司资产完整性;世荣实业的大量的项目储备(可售面积319 万方)将为公司战略转型提供充足?弹药?;实际控制人的高持股比例(74%)容易引发市场对公司市值管理的想象。 有望插上?基因治疗?翅膀,打造医疗产业链大平台,空间广阔. 14 年12 月29 日董事长梁家荣在投资者互动平台上被问及?是否有考虑过与华大基因合作?时表态?不排除与任何国内外一流的生命科学研发机构进行合作?。公司转型?医疗?,打造可整合医疗服务全产业链的大平台,领域涵盖医院、康复中心、基因研究机构及商服配套设施。我们预计到2018 年,医院、基因业务有望为公司贡献利润,现阶段具估值提升想象空间。 控股玉柴船动,涉足?军工?,契合?海洋强国?战略. 公司控股玉柴船动,涉足?军工?,契合海洋强国战略。玉柴船动的合作伙伴全球船舶市场龙头——瓦锡兰(世界中速发动机市场占有率达52%),其生产的中速柴油发动机已广泛应用在海事、军事领域(黄岩岛、钓鱼岛),我们预计合资公司2018 年有望盈利,现阶段具估值提升想象空间。 环球影城有望落户珠海鹤洲,公司有望再次站上风口. 公司在斗门区拥有土储超300 万方,若环球影城落地,这些项目储备价值将大幅提升。若房价实现100%涨幅,公司的地产RNAVPS 将提升至12.61 元。