福建捷成收购上海嘉闻剩余50%股权、持股17.29%,中民投股权转让落幕 本次股权转让前,公司二股东上海嘉闻投资管理有限公司的50%股权由中民嘉业投资有限公司(由中民投100%控股)持有,剩余50%股权由福建捷成贸易有限公司于2019年2月26日自中民嘉业处收购。10月23日,中民嘉业与上海嘉闻签订股权转让协议,约定中民嘉业将其持有的上海嘉闻剩余50%股权转让给福建捷成,双方按照每股6.16元的价格(也是中民投2015年末定增进入公司的价格)为原则进行协商。年初上海嘉闻持股公司18.04%,目前减持至17.29%;至此中民投退出、福建捷成成为公司二股东,并持股7亿股、占比17.29%。此外,福建捷成尚未有任何明确计划在未来12个月内变动公司股份。 3Q19销售1,500亿、同比+38%,料全年破2,000亿,拿地谨慎、成本下行 3Q19公司销售金额1,502.1亿元,同比+37.8%,权益比例64%;克尔瑞排名第13;其中内地战略城市和长三角分别占比36%和34%。保守假设Q4销售额持平去年达539亿元,全年销售将破2,000亿、同比+23%。3Q19销售面积1,206.4万方,同比+48.4%;销售均价1.25万元/平,同比-7.2%。3Q19公司拿地金额401.4亿元;拿地面积899.1万方,权益比例73%,拿地均价4,465元/平;拿地额占比当期销售额27%,对应权益拿地额占比当期权益销售额32%;Q3拿地谨慎、成本下行,拿地均价占比销售均价36%,较19H1下降12pct。 可售面积4,400万方,对应土储货值5,500亿、75%位于一二线城市 截至2019H1,公司拥有土地储备(可售口径)4,396万平方米,累计成本地价仅4,322元/平方米,占比2019H1销售均价仅34%;对应可售货值5,467亿元,覆盖2018年销售金额3.4倍,保障后续销售高增。就可售面积分布来看,内地战略城市占比50%,主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等;大福建、长三角和珠三角面积分布均匀,分别为16%、14%和15%。分能级来看,一二线面积占比65%、货值占比75%。 投资建议:中民投股权转让落幕,料全年销售破2,000亿,维持“强推”评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2019-21年每股收益分别为1.00、1.35和1.81元,现价对应19/20年PE6.5和4.8倍,较每股NAV折价56%,维持目标价10.00元、相当于19年PE10.0倍,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及行业融资超预期收紧。

3Q19业绩同比+24%,平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增 3Q19公司实现营业收入643.2亿元,同比增长42.5%;地产结算面积432.3万方,同比增长40.3%,其中外埠占比27%;归母净利润97.5亿元,同比增长23.7%;扣非归母净利润97.0亿元,同比增长34.8%;基本每股收益3.18元,同比增长25.2%;销售毛利率和归母净利率分别为40.4%和15.2%,分别同比下降5.0pct和2.3pct;三项费用率合计10.2%,同比下降6.2pct,主要由于管理费率下降5.0pct。2019Q3末预收账款达1,350亿元,同比下降11.5%,覆盖18年房地产结算收入的2.6倍,远高于行业平均。 此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即18-20年业绩分别不低于114.2亿、144.9亿和180.0亿,对应19年和20年业绩增速分别为23%和24%。 3Q19销售额千亿、同比-7%,其中三季度销售额大幅回升、同比+33% 3Q19公司实现销售额1,006.5亿元,同比-6.6%;其中Q3单季度销售额361.1亿元,同比+32.8%,主要由于外埠销售逐步发力。3Q19销售面积911万方,同比-5.3%;其中外埠占比62.4%,同比+16.3pct,并且环南京、杭州、郑州分别占比12%、8%和26%,较19H1分别-3pct、-1pct和+2pct;Q3外埠销售面积占比59.9%,同比+12.7pct。3Q19销售均价1.1万元,同比-1.3%。Q3拿地继续加速,前三季度拿地金额293亿元,同比+225.7%,其中Q3拿地金额170亿元;拿地额/销售额29%;拿地面积同比+71.9%,是2018全年拿地面积的1.35倍。公司截至18年末持有待开发+在建未售土储1,398万方;预计19年新开工面积1,198万方,较上年计划同比-39.8%;施工面积4,219万方,较上年计划同比-3.1%;竣工面积1,037万方,较上年计划同比+2.6%。 深耕都市圈、产业新城项目持续拓展,吴向东加盟、商办业务逐步落地 公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”核心都市圈格局,7月取得湖南衡阳汽车产业新城PPP项目。并且,吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展。8月与平安人寿开展不动产项目合作,为平安人寿代建物业并提供运营管理服务;9月公司以116亿元获得武汉武昌滨江CBD核心区2宗地块,拿地均价仅1万元/平,业态包括住宅、商服等,有助于公司开拓商业办公及相关业务、盘活存量资产。 回款改善,负债率上行,携手平安、融资渠道畅通 3Q19公司销售商品提供劳务收到的现金为631亿元,同比+19%,其中Q3回款同比+45%;回款率(表内销售回款/全口径销售)为63%,同比+14pct。19Q3末公司资产负债率和净负债率分别为84.9%和202.8%,同比分别+0.5pct和+77.8pct,负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。3Q19末公司有息负债余额1,780亿元,同比+54%。 并且,3Q19末公司筹资现金流入939亿元,同比+66%;预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。 投资建议:业绩稳增,回款改善,拿地加速,维持“强推”评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。3Q19公司外埠销售占比继续提升、拿地加速,同时平安2月增持、目前持股25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。我们维持公司2019-21年每股收益预测为4.83、6.00和7.31元,对应19/20PE仅5.8/4.7倍,18A、19E股息率分别达4.3%和6.0%,维持目标价33.8元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。

3Q19业绩同比大增 60-80%, Q3同比大增 110-185%, 承诺持续兑现公司预告前三季度归母净利润 20.27-22.81亿元,同比+60-80%; 其中 Q3实现归母净利润 7.15-9.69亿元,同比+110-185%,业绩大幅上升的主要原因是公司房地产业务结算规模增加;基本每股收益 0.54-0.61元,同比+59%-80%。 5月公司公布 19年股票期权激励计划,拟向激励对象授予股票期权 13,837万份,占总股本 3.73%,叠加 18年 7月激励方案的 6.27%、 两次合计占比达 10%;行权价格 8.49元,现价较之折价 12%。并且,公司进一步延伸 21年业绩较 17年增速不低于 1408%、即同比增速不低于 30%,即 90亿元,彰显强烈发展信心;并且业绩承诺持续兑现。 3Q19销售额同比+27%、保持快增, 拿地额/销售额 32%、权益比例 70%3Q19公司实现销售金额 1,299.5亿元,同比+27%;销售面积 1,024.3万平方米,同比+32%;销售均价 1.27万元/平,同比-4%。 19年公司计划新开工面积 1,061万平米,竣工面积 998万平米、远高于 18年结算面积, 预示着 19年丰富的可结算资源。截至 19H1末,公司在建面积 3,214万平米,未开工面积 1,309万平米;合计未竣工面积 4,523万平米,其中一二线城市面积占比 39%、与 18年末持平。 前三季度公司拿地面积 751万平米,权益比例 70%、 同比提升 17pct; 拿地面积占比销售面积 73%;拿地金额 416亿元, 拿地金额占比销售金额 32%; 拿地均价占比销售均价 44%, 较 1H19下降 6pct。 负债率持续下行,预收款锁定率高达 4.7倍、后续业绩高增确定性强19H1末公司资产负债率 91.2%,同比+1.4pct;净负债率 185.6%,同比-7.3pct;现金短债比 1.9倍;有息负债余额 686亿元,同比+21.9%, 18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为 2.14倍;有息负债中银行借款、债券类和其他分别占比 49%、30%和 22%,同比分别-3.4pct、 +4.7pct、 -1.3pct。 19H1末公司预收账款 1,283亿元,同比+39.2%,覆盖 18年地产结算收入 4.7倍,远高于行业平均水平,并较 18年末继续提升; 并且公司预收款利润率水平不低于 18年结算资源。激励方面,19H1公司共有 27个新项目引入跟投机制。 投资建议: 业绩、 销售靓丽, 高成长确定性强, 维持“强推” 评级中南建设在 2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。今年 5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至 2021年,并高达 90亿元,彰显强烈发展信心。 我们维持公司 2019-21年每股收益预测为 1. 10、 1.89和 2.45元,现价对应 19-21年 PE 仅为 8.1/4.7/3.6倍、较每股 NAV16.81元折价 47%, 考虑到公司利润率将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲, 按照 19年目标 PE10倍, 维持目标价 10.98元, 维持“强推” 评级。 风险提示:三四线城市销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

3Q19业绩同比大增 36-54%, 19H1租管费 31亿、预计全年同比+25%3Q19公司归母净利润为 22.5-25.5亿元,同比+36-54%(重组后) ,业绩大增主要源于住宅结算规模以及投资性物业运营收入同比增加所致; 基本每股收益0.57-0.65元,同比+36-55%。 19H1末已售未结面积 271.6万方,覆盖 18年地产结算面积 4.3倍; 预收账款 267.9亿元,较 18年末+19.8%,覆盖 18年地产结算收入 2.1倍,保证后续业绩稳定释放。 销售方面, 克而瑞数据显示, 3Q19公司实现销售金额 510亿元,同比+31%;销售面积 197万方,同比+58%;公司计划在 2021年实现千亿销售。 公司 19H1投资性物业及相关服务收入 31亿元,其中大悦城购物中心和写字楼租金收入分别为 16.01亿和 3.34亿,同比分别+24%; 酒店 4.34亿元(持平) 。 我们预计全年持有型物业实现租管费收入约 62亿元,同比+25%,并且公司将通过优秀的招商运营能力提升购物中心销售额、新项目逐步成熟贡献出租面积来获得内生与外延式双重增长。 三季度拿地大增、 成本控制再优化, “商业+住宅” 整合优势逐步显现3Q19公司拿地面积 403万平, 对应拿地金额 214亿元; 拿地均价 5,315元/平,占比前三季度销售均价 21%。 其中三季度拿地面积 295万方,拿地金额 151亿元;拿地均价 5,108元/平,较 19H1下降 13%, 三季度拿地大增同时成本控制优异,并且其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应, 拿地隐含毛利率较高持续验证“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式。此外,公司与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。截至 19H1末,住宅未结算面积 1,082万方,权益比例 53%;其中一、二线分别占比 20%和 67%,按照 2.3万元均价估算总货值约 2,453亿元;可售面积 811万方、对应总货值 1,837亿元,覆盖 18年 AH 销售金额 3.8倍。 19H1末资产负债率和净负债率分别为 78.6%和 118.2%,较 18年末分别-6.3pct 和-53.0pct, AH 整合后融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至 4-5%。 此外, 18年公司分红率提升至 31%,后续计划稳定在 30%上下。 投资建议: 业绩大增、拿地加速, 商住协同效应凸显,维持“ 强推” 评级大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。 AH 整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。此外,随着国内外流动性宽松升温,公司作为 A 股商业运营优质稀缺标的料将迎来价值重估。我们维持公司 2019-21年每股收益预测分别为 0.76、 0.88、 1.11元,现价对应 19/20PE 分别 10.3/8.8倍,较每股 NAV14.09元折价 45%,优质资产低估严重,按照 NAV 折价 30%以及 20年目标 PE11倍,上调目标价至 9.86元, 维持“ 强推”评级。 风险提示: 社零增速不及预期,公司结算进度不及预期。

9月销售493亿、同比+14%,累计销售4,756亿、同比+10%,稳定增长 9月公司实现签约金额492.9亿元,环比增长11.7%、同比增长13.5%;实现签约面积320.7万平方米,环比增长15.6%、同比增长6%;销售均价15,370元/平,环比下降3.4%、同比增长7.1%。1-9月公司累计实现签约金额4,756.0亿元,同比增长10.2%,较1-8月提高0.4pct;累计实现签约面积3,061.7万平方米,同比增长5.5%;累计销售均价15,534元/平方米,同比增长4.5%。9月公司销售平稳,在一二线销售平稳背景下,预计公司后续销售稳定增长。 9月拿地平稳、聚焦一二线及环都市圈,拿地额占比销售额达41% 9月公司在土地市场获取东莞、嘉兴、天津等地16个项目和4个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。9月公司新增建面425.3万平方米,环比下降37.8%、同比下降10.8%;对应总地价180亿元,环比下降47.5%、同比下降32%;拿地金额占比销售金额达36.5%,较上年50.5%下降13.9pct;平均楼面价4,232元/平米,环比下降15.7%、同比下降23.7%,拿地均价占比当月销售均价27.5%,较上年36.6%下降9pct。1-9月,公司共新增规划面积3,147.2万平方米,同比下降24.9%;对应总地价1,934.2亿元,同比下降14.8%,拿地额占比销售额达40.7%,较上年50.5%下降9.8pct;平均楼面价6,146元/平米,同比增长13.5%,拿地均价占比当年销售均价39.6%。按销售均价1.55万元/平估算公司1-9月新增货值4,878亿元,略高于同期销售金额4,756亿元。 投资建议:销售平稳,拿地中性,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧。

9月销售大增、同比+39%,预计全年销售大概率超2,000亿、同比超+23% 9月公司实现签约金额250.1亿元,环比增长51.9%、高基数下同比增长38.7%;实现签约面积135.2万平方米,环比增长74.9%、同比增长46.6%;销售均价18,499元/平,环比下降13.1%、同比下降5.4%。1-9月公司累计实现签约金额1,418.5亿元,同比增长33.7%,涨幅较1-8月增长1pct;累计实现签约面积710.3万平方米,同比增长22.4%;累计销售均价19,972元/平方米,同比增长9.2%。由于公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;而本轮自2017H2开始大力补库存,下半年拿地金额占比全年74%,因此18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今公司销售持续回升一年。在2019年一二线销售向好的背景下,公司坚守一二线城市以及积极开工,将致可售和销售弹性会相对更具优势,并考虑3Q19销售额1,419亿元以及18Q4的562亿元,合计已达1,981亿元,预计全年销售大概率超2,000亿元,同比超+23%。 9月拿地有所放缓、仍聚焦一二线和环都市圈,拿地金额占比销售金额5% 9月公司在土地市场获取西安、江门、青岛的合计5个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。9月公司新增建面41.3万平方米,环比下降63.6%、同比增长1192.2%;对应总地价12.4亿元,环比下降85.9%、同比增长931.7%;拿地金额占比销售金额达5%,环比下降48pct,较上年50.8%下降45.9pct;平均楼面价2,996元/平米,环比下降61.2%、同比下降20.2%,较上年9,529元/平米下降68.6%,拿地均价占比当月销售均价16.2%,环比下降20pct,较上年51.5%下降35.3pct。1-9月,公司共新增规划面积741.9万平方米,同比增长28.3%;对应总地价517.8亿元,同比下降11.2%,拿地额占比销售额达36.5%,较上年50.8%下降14.3pct;平均楼面价6,980元/平米,同比下降30.8%,拿地均价占比当年销售均价34.9%,较上年51.5%下降16.6pct。按销售均价2.0万元/平估算公司前9月累计新增货值1,482亿元,高于同期销售金额1,419亿元。 投资建议:销售持续大增,料全年超2,000亿,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19/20年PE分别仅5.4/4.5倍,股息率高达5.0%,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。

8月销售大增、同比+46%,一二线布局+充足可售推动销售更具弹性 8月公司实现签约金额164.6亿元,环比增长11.3%、同比增长46.4%;实现签约面积77.3万平方米,环比增长10.7%、同比增长42.9%;销售均价21,294元/平,环比增长0.5%、同比增长2.5%。1-8月公司累计实现签约金额1,168.4亿元,同比增长32.7%,涨幅较1-7月增长2pct;累计实现签约面积575.1万平方米,同比增长17.9%;累计销售均价20,318元/平方米,同比增长12.6%。由于公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;而本轮自2017H2开始大力补库存,下半年拿地金额占比全年74%,因此18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今公司销售持续回升。在2019年行业调控政策边际放松预期之下,公司坚守一二线城市以及积极开工,将致可售和销售弹性会相对更具优势。 8月拿地拿地积极、成本可控,拿地金额占比销售金额53% 8月公司在土地市场获取合肥、桐乡、绍兴等城市合计9个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。8月公司新增建面113.4万平方米,环比增长218.6%、同比增长177.1%;对应总地价87.6亿元,环比增长310.9%、同比增长131.9%;拿地金额占比销售金额达53.2%,较上年50.8%提升2.4pct;平均楼面价7,725元/平米,环比增长29%、同比下降16.3%,较上年9,529元/平米下降18.9%,拿地均价占比当月销售均价36.3%,较上年51.5%下降15.3pct。1-8月,公司共新增规划面积700.6万平方米,同比增长21.9%;对应总地价505.4亿元,同比下降13.1%,拿地额占比销售额达43.3%,较上年50.8%下降7.6pct;平均楼面价7,215元/平米,同比下降28.7%,拿地均价占比当年销售均价35.5%,较上年51.5%下降16pct。按销售均价2.0万元/平估算公司前8月累计新增货值1,424亿元,高于同期销售金额1,168亿元。 投资建议:销售大增,拿地积极,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19年PE仅5.2倍,股息率高达5.1%,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧

8月销售441亿、同比+15%,累计销售4,263亿、同比+10%,稳定增长 8月公司实现签约金额441.3亿元,环比下降8.4%、同比增长15.1%;实现签约面积277.4万平方米,环比下降11.5%、同比增长7.8%;销售均价15,908元/平,环比增长3.5%、同比增长6.8%。1-8月公司累计实现签约金额4,263.1亿元,同比增长9.8%,较1-7月提高0.6pct;累计实现签约面积2,741.0万平方米,同比增长5.4%;累计销售均价15,553元/平方米,同比增长4.2%。8月公司销售平稳,在一二线销售走好的背景下,预计公司后续销售稳定增长。 8月拿地保持积极、聚焦一二线及环都市圈,拿地额占比销售额达78% 8月公司在土地市场获取珠海、嘉兴、西安等地28个项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。8月,公司新增建面683.7万平,环比增长70%、同比增长78.9%;对应总地价343.2亿元,环比下降15%、同比增长52.1%;拿地金额占比销售金额达77.8%,环比下降0.1%,较上年50.5%提升27.3pct;平均楼面价5,019元/平,环比下降50%、同比下降15%,拿地均价占比当月销售均价31.6%,较上年36.6%下降5pct。1-8月,公司共新增规划面积2,721.9万平,同比下降26.7%;对应总地价1,754.2亿元,同比下降12.5%,拿地额占比销售额达41.1%,较上年50.5%下降9.3pct;平均楼面价6,445元/平,同比增长19.4%,拿地均价占比当年销售均价41.4%。按1-8月销售均价1.56万元/平估算公司1-8月新增货值4,246亿元,基本与同期销售额4,263亿元持平。 投资建议:销售平稳增长,拿地保持积极,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧。

19H1业绩同比+42%、承诺持续兑现, 预告 3Q19业绩同比+50%以上19H1公司营业收入 233.2亿元,同比+52.3%;归母净利润 13.1亿元,同比+41.6%; 并预告 3Q19归母净利润同比+50%以上。 19H1扣非归母净利润 12.2亿元,同比+35.2%; 基本每股收益 0.35元,同比+41.6%。 房地产结算收入 154.2亿元,同比+47.4%。毛利率和归母净利率分别为 19.9%和 5.6%,同比分别-2.3pct和-0.4pct;其中地产毛利率 23.4%,同比-1.0pct;建筑毛利率 11.9%,同比-0.9pct; 公司预计 19年结算毛利率将高于 18年。 公司三费费率为 9.3%,同比-1.1pct,其中管理费率-0.9pct。 此外, 5月公司公布 19年股票期权激励计划,拟向激励对象授予股票期权 13,837万份,占总股本 3.73%,叠加 18年 7月激励方案的6.27%、 两次合计占比达 10%;行权价格 8.49元,现价较之折价 12%。并且,公司进一步延伸 21年业绩较 17年增速不低于 1408%、即同比增速不低于 30%,即 90亿元,彰显强烈发展信心。 19H1年销售额同比+24%, 拿地额/销售额 33%、权益比例回升至 75%19H1实现销售金额 812亿元,同比+24%;销售面积 645万平米,同比+24%; 销售均价 1.26万元/平,同比持平;其中一二线销售面积占比 41%、销售金额占比 46%。 19年公司计划新开工面积 1,061万平米,竣工面积 998万平米、远高于 18年结算面积,预示着 19年丰富的可结算资源。截至 19H1末,公司在建面积 3,214万平米,未开工面积 1,309万平米;合计未竣工面积 4,523万平米,其中一二线城市面积占比 39%、与 18年末持平。 19H1公司拿地面积 420万平米,权益比例 75%、较去年提升 22pct。 19H1拿地金额占比销售金额 33%; 拿地面积占比销售面积 65%; 拿地均价占比销售均价 51%,主要由于杭州、厦门、苏州等二线城市地价较高。 负债率持续下行,预收款锁定率高达 4.7倍、后续业绩高增确定性较强18年末公司资产负债率 91.2%,同比+1.4pct;净负债率 185.6%,同比-7.3pct; 现金短债比 1.9倍;有息负债余额 686亿元,同比+21.9%, 18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为 2.14倍;有息负债中银行借款、债券类和其他分别占比 49%、 30%和 22%,同比分别-3.4pct、 +4.7pct、 -1.3pct。 19H1末公司预收账款 1,283亿元,同比+39.2%,覆盖 18年地产结算收入 4.7倍,远高于行业平均水平,并较 18年末继续提升; 并且公司预收款利润率水平不低于 18年结算资源。激励方面, 19H1公司共有 27个新项目引入跟投机制,员工跟投本金总额 0.9亿元,占跟投项目资金峰值的 3.65%。 投资建议: 业绩靓丽、 销售稳增, 拿地权益回升, 维持“强推” 评级中南建设在 2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。今年 5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至 2021年,并高达 90亿元,彰显强烈发展信心。 我们维持公司 2019-21年每股收益预测为 1. 10、1.89和 2.45元,现价对应 19-21年 PE 仅为 6.8/3.9/3.0倍、较每股 NAV16.81元折价 56%, 考虑到公司利润率将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,按照 19年目标 PE10倍, 维持目标价 10.98元, 维持“强推” 评级。 风险提示:三四线城市销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

19H1营收+49%、业绩+52%,毛利率高位上行、股息率高达5.0% 19H1公司实现营业收入224.8亿元,同比+48.8%;归母净利润36.3亿元,同比+51.7%;基本每股收益0.80元,同比+50.9%;地产结算面积136.9万平方米,同比+9.0%;结算收入200.3亿元,同比+54.0%。毛利率和归母净利率分别为40.3%和16.2%,同比分别+1.7pct和+0.3pct;地产结算毛利率为40.4%,同比+2.1pct;三费费率为9.4%,同比-2.3pct,其中管理费率和财务费率分别-1.8pct和-1.0pct;投资收益14.7亿元,同比+64.0%。公司19H1公司销售回款率超过80%,18年宣告股利对应现价股息率5.0%,高于行业平均水平。 19H1销售额+36%、竣工面积+45%,19E竣工小幅上调后同比+30% 19H1公司实现销售金额855.7亿元,同比+35.7%;签约面积428.0万平方米,同比+14.0%;销售均价2.0万元/平,同比+19.0%。公司在一二线城市的销售占比约70%,深耕城市销售保持稳定;其中华东区域销售占比27%,南京、上海销售额均超过60亿元、杭州接近70亿元。19H1公司新开工和竣工面积分别为633和342万平,分别完成修订后全年计划的51%、39%,并分别同比-31%、+45%;其中19年计划新开工面积大幅上调51%至1,235万平、对应同比-21%,19年计划竣工面积小幅上调3%至876万平、对应同比+30%。 19H1拿地积极,拿地金额/销售金额65%,权益比例回升至59% 19H1公司拿地金额554亿元,其中一二线占比77%;拿地面积675万平方米,权益比例59%,较18年提升14.2pct;拿地均价8,207元/平;拿地金额占比销售金额65%;拿地均价占比销售均价41%,较18年下降9.4pct。截至19H1末公司布局全国54城,总土地储备约4,760万平方米,其中一二线占比80%;按照2万/平均价对应未结算货值9,520亿元。 财务稳健、负债率低位、预收款充裕,物业管理规模扩张加速 19H1末公司资产负债率77.9%,同比+1.3pct;净负债率仅64.4%,同比-5.6pct,处于行业低位。19H1末公司有息负债932亿元,其中银行借款占比45%,公开市场融资占比55%;债务融资加权平均成本为4.87%,处于行业低位。19H1末公司预收账款847亿元,同比+20.7%,覆盖18年地产结算金额1.84倍,锁定未来业绩稳定释放。物业方面,19H1末金地物业合同管理面积约2亿平,较18年末+33%;19H1物业管理收入11.1亿元(仅为基础服务),同比-1.8%。 投资建议:业绩靓丽、拿地积极,物管规模扩张加速,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19年PE仅5.3倍,股息率高达5.0%,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业调控政策超预期收紧。

19H1业绩同比+42%、整合后业绩绽放光彩,预收款高锁定保障业绩稳增 19H1公司实现营业收入182.7亿元,同比+103.0%;归母净利润19.3亿元,同比+42.0%;扣非后归母净利润14.7亿元,同比+243.0%;基本每股收益0.49元,同比+40.0%;结算面积42.2万方;结算金额148.8亿元,同比+138.8%;结算均价3.5万元/平,高价项目逐步进入结算。19H1毛利率、净利率和归母净利率分别为49.5%、16.4%和10.6%,同比分别+1.0pct、-10.6pct和-4.5pct,净利率下降主要由于结转高价项目导致土增税大增、财务费用增加以及合联营公司投资收益减少;三费费率为10.3%,同比-4.3cpt,其中管理费率和销售费率分别-2.8pct和-1.2pct;投资收益-0.4亿元。19H1末已售未结面积271.6万方,覆盖18年地产结算面积4.3倍;预收账款267.9亿元,较18年末+19.8%,覆盖18年地产结算收入2.1倍,保证后续业绩稳定释放。 19H1销售254亿、同比+63%,19H1租管费33亿、预计全年同比+34% 19H1公司地产签约金额254.0亿元(并表全口径销售+表外权益销售),同比+62.9%,并计划2021年实现千亿销售;销售面积112.1万平,同比+115.8%;销售均价2.3万元/平。19H1投资性物业及相关服务收入33.3亿元,其中大悦城购物中心、写字楼等26.6亿元(+27%),源于18H2开业的西安和杭州大悦城新增可出租面积及各大悦城平均租金上涨;酒店4.3亿元(持平);物业及其他管理收入2.3亿元(+33%),我们预计全年持有型物业实现租管费收入约67亿元,同比+34%,并且公司将通过优秀的招商运营能力提升购物中心销售额、新项目逐步成熟贡献出租面积来获得内生与外延式双重增长。 AH整合后,拿地积极、成本控制优异、负债率下行,整合优势逐步显现 19H1公司拿地面积103万平,略低于同期销售面积112万平,权益比例69%、有所回升,对应拿地金额63亿元,并且7-8月份新新增拿地面积138.6万平;前8月拿地积极,并集中于二线和强三线;19H1拿地均价6,125元/平,拿地均价/销售均价27%,隐含毛利率较高,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式卓见成效,并与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。截至19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍。19H1末资产负债率和净负债率分别为78.6%和118.2%,较18年末分别-6.3pct和-53.0pct,AH整合后融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至4-5%。此外,18年分红率提升至31%,后续计划稳定在30%上下。 投资建议:业绩销售靓丽,拿地提速控价,整合优势显现,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们预测公司2019-21年每股收益分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19PE仅8.5倍,较每股NAV14.09元折价54%,较除息后重组价6.73元折价4%,优质资产严重低估,我们按照NAV折价45%维持目标价8.74元、相当于19PE11.5倍,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司结算进度不及预期。

19H1业绩同比+22%,平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增 19H1公司实现营业收入 387.3亿元,同比增长 10.7%,其中地产结算收入 228.8亿元,同比增长 20.6%, ;归属于上市公司股东的净利润 84.8亿元,同比增长 22.4%;扣非归母净利润 84.4亿元,同比增长 30.7%;基本每股收益 2.78元,同比增长 23.6%; 销售毛利率和归母净利率分别为 48.7%和 21.9%,分别同比增长 3.1pct 和 2.1pct;三项费用率合计 11.4%,同比下降 2.3pct,主要由于管理费率下降 2.4pct。 2019H1末预收账款达 1,403亿元,同比下降 2.1%,覆盖 18年房地产结算收入的 2.7倍,远高于行业平均。 此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即 18-20年业绩分别不低于 114.2亿、144.9亿和 180.0亿,对应 19年和 20年业绩增速分别为 23%和 24%。 19H1销售额 641亿元、 同比-20%, 上半年拿地增加后销售或将低位回升 19H1公司实现销售额 640.7亿元,同比-20.4%,主要由于之前资金紧张导致拿地推盘不足;其中地产销售额 478.7亿元,同比-26.7%,但降幅较 19Q1收窄 7.2pct;销售面积 550.3万方,同比-24.7%;其中京外销售面积占比 66%,较 18年提升 12pct,且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到 16%、 10%、 24%。 公司 19H1拿地显著加速, 拿地金额 123亿元,同比+69%,拿地额/销售额为 26%;拿地面积 246万方,同比+66%;拿地均价 5,000元/平,占比销售均价 43%。 营业收入方面,京外区域实现收入占比 38%,较 18年提升 7pct。 公司截至 18年末持有待开发+在建未售土储 1,398万方; 预计 19年新开工面积 1,198万方, 较上年计划同比-39.8%;施工面积 4,219万方, 较上年计划同比-3.1%;竣工面积 1,037万方, 较上年计划同比+2.6%。 深耕都市圈、 产业新城项目拓展加速, 吴向东加盟、 商办业务蓄势待发 公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“ 3+3+X”核心都市圈格局。 19H1公司新增 5个入库 PPP 项目、均位于外埠。 19H1产业园区新增签约入园企业 328家,新增签约投资额 1,051.5亿元,同比+8.9%;其中京外新增入园企业 266家,新增签约投资额 939.3亿元,同比+20.2%。 19H1公司产业服务收入 118.75亿元,其中京外达到 87.74亿元,同比+96%。 并且,吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展, 19H1获取北京丽泽金融商务区项目,由平安出资、公司代为开发建设并收取运营管理费,未来发展可期。 回款改善, 负债率上行、增量融资成本下行, 携手平安、 融资渠道畅通 19H1公司销售商品提供劳务收到的现金为 397亿元, 回款率(表内销售回款/全口径销售)为 62%,同比+16pct。 19H1末公司资产负债率和净负债率分别为 88.1%和 225.8%,同比分别+6.0pct 和+129.5pct,负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。 公司融资余额 1,818.4亿元,同比+61.1%; 银行贷款、债券类和信托类分别占比 28%、41%和 31%; 融资加权平均成本为 7.23%, 较 18年末提升 0.8pct; 银行贷款、债券类和信托类平均成本分别为 6.41%、 6.87%和 8.60%,债券和信托融资成本显著下行。 并且, 19H1末公司筹资现金流入 761亿元,同比+109%; 预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。 投资建议: 业绩稳增, 回款改善,拿地上行,维持“ 强推” 评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的 PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。 19H1公司外埠销售占比继续提升,同时平安 2月增持、目前持股 25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。 由于公司销售暂时不及预期, 我们下调公司 2019-21年每股收益预测为 4.83、 6.00和 7.31元(调整前为 5.09、 6.61和 8.57元),对应 19年 PE 仅5.4倍, 18A、 19E 股息率分别达 4.6%和 6.5%, 鉴于板块估值下移,我们按照公司 19目标 PE 为 7倍,将目标价下调至 33.8元,维持“ 强推” 评级。 风险提示: 房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。

19H1业绩同比+42%、承诺持续兑现,近期再推新激励、承诺21年业绩90亿 19H1公司营业收入233.2亿元,同比+52.3%;归属于上市公司股东的净利润13.1亿元,同比+41.6%;基本每股收益0.35元,同比+40.0%;营业利润率和归母净利率分别为9.7%和5.6%,分别同比-0.9pct和-0.4pct;加权平均净资产收益率6.75%,同比+1.5pct;公司业绩大增主要由于房地产业务结算规模大幅增加,股权激励锁定业绩承诺持续兑现。此外,5月30日,公司公告2019年股票期权激励计划,拟向激励对象授予股票期权13,837万份,占总股本约3.73%,叠加18年7月激励方案的6.27%,两次合计占比达10%,进一步扩大激励力度。其中首次授予11,209万份、占总股本约3.02%、分三年行权;行权价格为8.49元,现价较之折价14%。并且,公司在18年7月股权激励业绩承诺19-20年业绩增速同比不低于78%和76%的基础上,进一步延伸21年业绩较17年业绩增速不低于1408%、即同比增速不低于30%,即90亿元,彰显强烈发展信心。 1-7月累计销售额同比+21%、销售稳增,拿地金额占比销售金额34% 公司1-7月累计合同销售金额约959.2亿元,同比+21%;累计销售面积约756.4万平方米,同比+22%;销售均价1.27万元/平,同比-1%。公司1-7月累计拿地326.2亿元,权益比例68%;拿地面积531.6万方,拿地均价6,137元/平;拿地金额占比销售金额34%;拿地均价占比销售均价48%,较18年全年的34%有所提升,主要由于在杭州、厦门、苏州等二线城市楼板价较高。19年公司计划新开工面积1,061万平,竣工面积998万平、远高于18年结算面积,预示着19年丰富的可结算资源。截至18年年末,公司在建开发项目面积合计2,807万平方米,未开工面积合计1,518万平方米;合计未竣工面积4,325万平方米,覆盖18年销售面积3.8倍;其中一二线面积占比39%。 投资建议:业绩靓丽,销售稳增,维持“强推”评级 中南建设在2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。今年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。我们维持公司2019-21年每股收益预测为1.10、1.89和2.45元,现价对应19-21年PE仅为6.6/3.9/3.0倍、较每股NAV16.81元折价57%,考虑到公司利润率有望低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,按照19年目标PE10倍,维持目标价10.98元,维持“强推”评级。 风险提示:三四线城市销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

7月销售额平稳、同比+8%,一二线布局+充足可售推动销售更具弹性 7月公司实现签约金额147.9亿元,环比下降29.3%、同比增长7.6%;实现签约面积69.8万平方米,环比下降35.3%、同比增长19.7%;销售均价21,189元/平,环比增长9.3%、同比下降10.2%。1-7月公司累计实现签约金额1,003.8亿元,同比增长30.7%,涨幅较1-6月下降5pct;累计实现签约面积497.8万平方米,同比增长14.7%;累计销售均价20,167元/平方米,同比增长13.9%。 由于公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;而本轮自2017H2开始大力补库存,下半年拿地金额占比全年74%,因此18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今公司销售持续回升。在2019年行业调控政策边际放松预期之下,公司坚守一二线城市以及积极开工,将致可售和销售弹性会相对更具优势。 7月拿地金额占比销售金额达14%,拿地放缓、聚焦一二线及环都市圈 7月公司在土地市场获取宁波、温州、贵阳等城市合计6个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。7月公司新增建面35.6万平方米,环比下降78.1%、同比下降30%;对应总地价21.3亿元,环比下降73.4%、同比下降68.4%;拿地金额占比销售金额达14.4%,较上年50.8%下降36.4pct;平均楼面价5,990元/平米,环比增长21.7%、同比下降54.9%,较上年9,529元/平米下降37.1%,拿地均价占比当月销售均价28.3%,较上年51.5%下降23.3pct。1-7月,公司共新增规划面积587.2万平方米,同比增长10%;对应总地价417.8亿元,同比下降23.2%,拿地额占比销售额达41.6%,较上年50.8%下降9.2pct;平均楼面价7,116元/平米,同比下降30.2%,拿地均价占比当年销售均价35.3%,较上年51.5%下降16.2pct。按销售均价2.0万元/平估算公司前7月累计新增货值1,184亿元,高于同期销售金额1,004亿元。 投资建议:销售平稳,拿地放缓,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳、并已经持续验证。18H1末未结算面积89%位于一二线,预收款高覆盖1.5倍且均为16-17年高价项目,保障未来结算量质齐升。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19年PE仅5.3倍,18年股息率高达5.0%,并且我们认为公司未来业绩释放能力强劲,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。

19H1业绩同比+52%、超预期大增,目前股价对应股息率5.2% 公司预计19H1实现归属于上市公司股东的净利润达到23.95亿元,同比增长52%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润23.33亿元,同比增长54%;业绩增长的主要原因是房地产项目结算利润增长。19Q1末公司在手预收账款709亿元,覆盖18年结算收入1.54倍,充分保证后续业绩释放。并且,公司目前股价对应19年估值仅5.1倍、处于低位;而18年年报分红对应股息率则达到5.2%、处于行业高位。 19H1销售大增、同比+36%,一二线布局+充足可售推动销售更具弹性 19H1公司累计实现签约金额855.9亿元,同比增长35.7%;实现累计签约面积428.0万平方米,同比增长14.0%;累计销售均价2.0万元/平方米,同比增长19.1%。由于公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;而本轮自2017H2开始大力补库存,下半年拿地金额占比全年74%,因此18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今公司销售持续回升。在2019年行业调控政策边际放松预期之下,公司坚守一二线城市以及积极开工,将致可售和销售弹性会相对更具优势。 拿地积极、聚焦一二线及环都市圈,19H1拿地额/销售额比达46% 19H1公司拿地面积551.6万平,同比增长14.2%;对应总地价396.5亿元,同比下降16.8%;拿地额占比销售额达46.3%、比较积极;平均楼面价7,189元/平米,同比下降27.1%,拿地均价占比当年销售均价35.9%,较上年51.5%下降15.6pct。截止18年末公司总土储4,400万方,权益比例52%;可售面积3600万方,对应总货值7,200亿元,覆盖18年销售额4.4倍。 投资建议:业绩超预期大增,高股息的低估龙头,维持“强推”评级金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳、并已经持续验证。18H1末未结算面积89%位于一二线,预收款高覆盖1.5倍且均为16-17年高价项目,保障未来结算量质齐升。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19年PE仅5.1倍,18年分红对应股息率高达5.2%,并且我们认为公司未来业绩释放能力强劲,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。