万科今日公布年报,2012年,公司实现结算面积899.3万平方米,结算收入1015.8亿元,同比分别增长60.0%和43.8%,公司主营业务收入和归属于母公司的净利润分别为1031亿元和125.5亿元,分别同比增长43.7%和30.4%,每股收益1.14元,基本符合我们1.15元的预期。 稳健经营,持续探讨多元化融资模式和提升经营效率,2013年业绩仍然保持20%的增长,估值安全度高,维持买入。13年预计万科可售货值2200-2300亿,假定去化略高于去年的68%,预计全年销售额为1750亿,而从结算来看,公司目前已售未结金额超过1400亿,意味公司2013年业绩基本全部锁定。预计2013年和2014年,公司每股EPS分别为1.4元和1.68元,公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为8X、7X,P/RNAV为79%,股价低估,维持买入。

公司公告2012年年报,营业收入、净利润分别为22.1亿元、4.46亿元,同比增长117%、52%,折合EPS0.46元。公司2012年销售额为30.6亿元。 2012年业绩保持高增长,基本符合我们此前预期。公司2012年业绩为0.46元,略低于我们此前预期的0.48元,与公司此前公告的50%-60%的增长一致。造成此差异的原因系公司毛利率下滑较多,从2011年的60.7%下降至2012年的46.0%,主要因公司本年结算项目中,住宅项目南国花郡毛利率较低,拉低了整体结算毛利率。 扩张加速明显,2013年仍是公司合同销售额和业绩快速增长年。公司2012年合同销售额、营业收入都出现大幅增长,合同销售额从10亿元升至31亿元,营业收入从10亿元升至22亿元,净利润连续两年保持50%的增长,充分表明公司商业地产商业模式(经营权与业权分离)的优越性,公司在周转和业绩释放上不逊于住宅开发商;公司2013年仍将保持高周转,其中新开工、竣工分别为60万方、51万方,较2012年8%、90%的增长,而在项目拓展上也明确表示将新增50-100万方土地储备,是公司2012年新增土地的1.7-3.3倍,扩张加速明显。 与中国水电合作启幕,股东拟进行委托借款30亿元,无异于一次再融资。公司同时公告 改选董事会和股东将对上市公司进行委托借款30亿元,表明中国水电与公司合作正式启幕, 其中中国水电拟向南国置业提供不超过23亿元委托借款,董事长许晓明拟向南国置业提供不超过7亿元委托借款,利率不高于基准利率上浮30%及南国置业同期融资平均成本。而公司目前有息负债仅19亿。资金先行将有利促成南国置业与中国水电合作项目的落地。 伴随土地、资金瓶颈被打破,公司成长股特征更趋明显,维持“买入”评级。我们预计公司2013年合同销售额为42亿元(未考虑新项目落地),较2012年有40%增长,小幅调整公司2013-2014年业绩至0.72、1.12元(原预测为0.74、1.13元),年复合增长率在55%以上。公司成长股特征明显,目前公司仅11X,估值仍具优势,维持买入评级,上调6个月目标价至10元。

投资要点: 2013年1月公司实现销售面积161.1万平方米,销售金额190.7亿元,比2012年同期分别上升35.4%和56.3%,环比分别上升37.9%和35.5%,销售均价为11837元,同比上升15%,环比下降2%。1月新增项目储备8个,土地权益面积共计275万平米,共需支付地价款71亿。 1月销售金额为191亿,同比增加56.3%,环比上升35.5%,剔除认购转签约因素,1月认购额也较去年同期增长明显。1月销售面积和金额分别为161.1万方和190.7亿,同比分别上升35.4%和56.3%,环比分别上升37.9%和35.5%,基本符合预期。由于12年12月实际认购额约为250亿,但实际签约仅141亿,导致1月认购转签约金额比一般水平高出100亿左右,因此环比上升较多。 剔除这一因素,万科1月实际认购额约为100亿,较去年同期的30亿左右也上升明显,市场热度依旧延续。销售率略有下降,约在58%左右,主要与春节临近有关,历史上均是如此。2月由于春节影响,预计推盘量将下降至50亿左右,销售额预计为80亿。1月公司销售均价为11837元,同比上升15%,环比下降2%。环比下降主要是受推盘结构影响,实际价格有小幅上升。 13年货量充分,3月起进入集中推盘期,维持13销售额1750亿的预测。从草根调查情况看,目前市场热度依旧延续,预计公司13年可售货量达2400亿,销售额为1750亿,同比增长24%。3月起公司将进入集中推盘期,届时将看到销售额明显增长。 1月新增项目储备8个,权益地价款71亿,为12年月均购地金额的2倍,拿地依然积极。万科1月共新增项目储备8个,权益建筑面积共275万方,总权益地价款70.8亿,环比虽然有所下降,但仍为12年月均购地金额的2倍,拿地态度依然积极。万科1月进一步补充了在北京、深圳等一线城市和南京、天津等核心二线城市的土地,土地储备布局日渐改善。 13年货量充分,销售增长可观,正在向世界级优秀公司看齐,维持买入评级。 预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。公司三季报有预收账款1448亿,业绩锁定度高,维持12、13年EPS至1.15元、1.40元,对应PE为10X、8.5X,公司正在向世界级优秀公司看齐,维持“买入”评级。

公司公告上修2012年业绩增长至20%-45%,折合利润1.89-2.28亿元,高于公司在三季报时公布的对全年业绩-10%-20%的预测值。 楼市回暖带来的代理销售高增长和开发商资金转好推动公司结算超预期。公司2012年全年代理销售额达到2111亿元,同比增长48%,加上去年年末的600亿元已实现未结算代理销售额,为公司结算奠定扎实基础;2011年11月以来按揭、开发贷款的松动,使得开发商资金面转好明显,公司结算速度明显加快,4季度代理销售收入结算额我们预计在5.6亿元,远高于我们此前预期的3.95亿元(具体见我们2012年10月29日的报告)。同时,公司在8月出台超额利润激励计划,超过1.6亿元净利润部分将有40%被提取作为奖金,也在一定程度上使得结算超预期。 公司战略思路渐趋明确,努力做大销售代理业务,未来3年有望成为业绩稳定增长的公司。2012年公司明确将代理销售业务作为主要扩张业务,由于公司无法完全控制结算节奏,公司通过扩大规模来获得更多利润,战略得当,2012年代理销售出现高增长,同时公司刚需产品(144平米以下)占比达到86.4%,2013年代理销售仍将高增长,规模快速增长而成本相对稳定使公司业绩稳定增长。 上调2012、2013、2014年盈利预测至0.63、0.79、1.03元,维持“增持”评级。我们预计2012-2014年公司代理销售额分别为2111、3000、4000亿元,结算额分别为1600、2300、3000亿元,费率相对稳定为0.83%,对应2012-2014年业绩为0.63元、0.79元、1.03元(原预测为0.46、0.56、0.71元),年复合增长30%。目前公司对应2013年市盈率19X,估值较为合理,维持“增持”评级。

转板方案与中集基本类似,方案可行性高,获取通过概率很大。1)现金选择权含金量更高。考虑到万科B股在境外投资者中较高的认同度、较高的持有比例以及持续优秀的股价表现,我们认为与中集B等同的溢价率含金量更高;2)B转H有利于A股和B股的投资者,获取通过的概率较大。对于现行的B股投资者而言,H股的流动性和交易活跃度明显更高,且当前H股的估值优势也明显高于B股,因此,对于B股投资者而言,换取现金的意义不大;对于A股投资者而言,万科转板成功,短期来看,未必能增加了新的融资渠道,但新市场的对接,有利于增强股价的比价效应。因此,我们认为,方案最终获取通过的概率较大,除非市场短期之内出现急速恶化导致股价大跌。 万科若转板成功,B股价值预计将提升50%,转板事件将导致万科A股价有24%-34%的涨幅。1)以目前主流港股公司估值看,已经达到2013年平均10.4X的估值水平,同时,财务稳健、治理结构完善的龙头公司有明显溢价,中国海外发展、华润置地、龙湖地产都达到12X及以上估值,我们认为,万科估值达到主流公司的平均水平10.4X是大概率事件。以此计算(万科2013年EPS预计为1.40元人民币,折1.74港元),合理股价应在18.7港元,相较停牌时有50%的涨幅。我们认为不排除在复牌后B股直接反映转板后的H股价值,从而带动万科B快速上涨,由于涨跌停板的限制,我们建议投资者买入万科B。 2)一般而言,金融股的H/A溢价在10%-20%左右,中集集团在转板成功后也渐趋形成稳定的估值溢价,H/A的估值溢价大约在20%,给定万科H股价格约数在18.7港元,折合人民币15.0元,考虑10%-20%的估值溢价,万科A的合理价格在12.5-13.6元,而12.5-13.6元的目标价格区间对应万科2013年PE9-10X相对合理,对应万科A24%-34%的涨幅。 转板事件将有力提升公司估值,同时公司基本面改善明显,13年货量充分,销售增长可观,业绩锁定度高。维持买入。我们预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。由于目前销售形势好于预期,公司结算进度有望加快, 12、13年EPS至1.15元、1.40元,对应PE为9X、7X,维持“买入”评级。

公司公布四季度销售情况,四季度销售面积、销售额分别为74.6万平方米、116.8亿元,同比分别增长78%、99%;全年销售面积、销售额分别为247.5万平方米、363.9亿元,同比分别增长100%、73%。 销售再超预期,得益于较大的可售量和市场持续回暖。公司全年销售仍超出我们此前预期,达到360亿元。其中四季度销售环比3季度有明显增长,签约面积、签约金额分别达到33%、36%的增长,10-12月销售额约为35亿元、35亿元、46亿元,12月销售放量明显,主要因公司较大的可售量和市场的持续回暖,全年看公司综合去化率约在65%,12月公司在新推货值较少的情况下获得了46亿的销售业绩。同时,公司销售均价也略有上涨,从3季度的15316元上升2%至15658元,需求释放带动的快速去化现象明显。 快周转模式未变,预计公司2013年销售额增长在25%左右。公司战略得到,产品结构合理,坚持快速周转策略未变,我们预计公司2013年可售货值在700亿左右(300亿存货+400亿新推),考虑65%的综合去化率,公司2013年的销售额将达450亿元,较2012年增长25%。 公司背靠大股东土地资源和资金优势,快速周转战略能将相应资源快速转化为业绩,维持增持评级。公司前期收购的海上世界土地作价相对便宜,充分表明大股东对公司的支持,配合公司充裕现金,我们认为公司后续拿地的能力较强,将有效支撑未来几年的扩张。预计公司2012-2013年业绩为1.91元、2.58元,对应16X、12X,RNAV34.2元,折价13%,相对同业估值优势不明显,维持“增持”评级。

2012年12月公司实现销售面积116.8万平方米,销售金额140.7亿元,比2011年同期分别上升95%和142%,环比分别下降19%和18%,销售均价为12046元,同比上升24%,环比上升1%。2012年1-12月,公司累计实现销售面积1295.6万平方米,同比增长20%,累计销售金额1412.3亿元,同比增长16%。12月新增项目储备20个,土地权益面积共计434万平米,共需支付地价款143亿。 12月销售金额为141亿,同比增加142%,环比下降18%,环比下降主要是签约滞后所致。12月销售面积和金额分别为116.8万方和140.7亿,同比分别上升95%和142%,环比分别下降19%和18%。与历年情况相似,由于年底签约滞后,万科本月签约额与认购额差异较大。12月实际认购额约250亿,创历年纪录,环比上升约56%,同比上升月47%。增长较快主要因为推盘量和销售率均有上升。12月实际推盘量在220亿左右,较11月增加30%左右,同时市场情绪更加活跃,销售率从11月的55%回升至61%左右,改善、投资性需求占比也有所上升。12月公司销售均价为12046元,环比上升1%,主要是推盘结构影响,实际价格也略有上升,但幅度很小。全年来看,销售均价为10901元,同比下降4%,反映了刚需市场下成交结构的变化。预计2013年1月推盘量将下降明显,约在60-70亿左右。但由于签约滞后因素影响,签约额亦有望达到150亿以上。 12年全年销售额为1412亿,同比增长16%。13年可售货量充分,预计销售额为1750亿,同比增长24%。2012年全年万科累计实现销售面积1296万方,同比增长20%,销售额1412亿元,同比增长16%。公司13年货量充分,可售量约在2400亿左右,按目前去化速度,预计销售额为1750亿,同比增长24%。 12月新增项目储备20个,权益地价款143亿,同比上升558%,环比增长123%,拿地更加积极。万科12月共新增项目储备20个,权益建筑面积共434万方,总权益地价款143亿,环比增加123%,连续第7个月环比增长,拿地更加积极。万科12年共新增土地权益面积1463万平,权益地价款427亿元,同比分别增长21%和34%。权益地价款占销售额比例3季度起上升明显,12月达到102%(6月尚仅为16%),但全年平均为30%,仍低于40%的历史平均水平。 13年货量充分,销售增长可观,业绩锁定度高,维持买入评级。预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。由于目前销售形势好于预期,公司结算进度有望加快,适度上调12、13年EPS至1.15元、1.40元(原预测分别为1.10元、1.37元),对应PE为9X、7X,维持“买入”评级。

2012年12月公司实现销售面积85.8万平方米,销售金额97.1亿元,比2011年同期分别上升38.6%和38.9%,环比分别上升17.9%和11.5%,销售均价为11310元,同比上升4.5%,环比下降5.4%。2012年1-12月,公司累计实现销售面积901万平方米,同比增长38.6%,累计销售金额1017亿元,同比增长38.9%。12月新增项目储备14个,总建筑面积339万平米,总地价款107亿。 12月认购额约120亿,但签约有所滞后。去化率显着上升,达全年最高,市场热情持续发酵。12月保利实现销售面积85.8万平米,销售金额为97.1亿元,略高于我们80多亿的预期。由于年底签约滞后的影响,实际认购额更高,约为120亿。本月销售额环比上升较多,主要是因为去化率显着提升。保利12月去化率约为75%,较11月上升10个百分点,也是12年去化速度最高的一个月。龙头公司12月去化速度均达全年高点,表明目前市场情绪还在继续发酵,销售态势向好。 12年全年销售额为1017亿,同比增长39%,均价基本持平。13年可售货量充分,预计销售额为1300亿,同比增长28%。2012年全年保利累计实现销售面积901万方,同比增长38.6%,销售额1017亿元,同比增长38.9%,实现了快速增长。全年销售均价为11290元,同比上升0.2%。公司12年新开工约有1500万方,当前库存约为300亿左右,13年货量充分,预计销售额为1300亿,同比增长28%。 12月土地购置力度较大,全年拿地404亿,占销售额40%,仍低于平时平均水平,楼面地价下降显着。12月公司拿地力度仍然较大,新增土地储备14个,总建筑面积339万平米,总地价款107亿。拿地量与本月销售额基本相当。公司12年共拿地1319万方,地价款共404亿元,同比分别增长45%和32%,平均楼面地价控制得力,下降了8.8%。虽然10月开始明显加大了拿地力度,但全年看土地款相当于全年销售额的40%,低于50%左右的历史平均水平,在拿地策略上仍然以平配为主。 13年货量充分,预计销售增长28%,业绩锁定度高,维持买入评级。2013年公司货量充足,业绩100%锁定,维持对公司12-13年EPS1.15、1.47元的预测,对应PE为12X、9X,估值较低,维持买入评级。

2012年12月公司实现销售面积32.7万平方米,销售金额42.0亿元,比2011年同期分别上升6.5%、下降10.8%,环比分别上升0.6%和7.7%,销售均价为12844元,同比下降16.3%,环比上升7.0%。2012年1-12月,公司累计实现销售面积287.4万平方米,同比增长28.7%,累计销售金额341.5亿元,同比增长10.5%。 推盘较大及高端库存去化出现转机,12月销售额上升7.7%。9-12月集中推盘效果兑现,销售额占比近半。12月公司销售额42.0亿,环比分别上升7.7%,高于此前的预期,主要因为推盘量较大,以及此前滞销的高端产品近期销售状况出现改善。公司12月的销售均价也因此环比上升了7%,达到12844元。我们此前多次提示,公司推盘主要集中在9-12月,同时小户型占比提升,销售将明显改善。目前这一效果已经兑现,公司9-12月销售额158亿,占全年46%。 9-12月各月销售额均在40亿上下,较前8个月23亿的月均销售额上升明显。 12年全年销售额为342亿,同比增长10.5%。13年中小户型占比将提升10个百分点左右,预计销售额为390亿,同比增长15%。2012年全年公司累计实现销售面积287万方,同比增长29%,销售额342亿元,同比增长11%。全年销售均价为11882元,同比下降14%,主要因为产品结构调整,导致普通住宅和中小户型产品占比提升所致。公司12年约有新开工300万方,加上160多万方存货,预计可售量将达到600亿,同时中小户型占比将进一步提高到75%左右(今年为65%),预计13年销售额为390亿,同比增长15%。 12月拿地力度再度增强,13年仍将积极拿地。公司12月拿地力度继续增强,新增土地储备3个,权益建筑面积62万方,权益地价款共17.6亿,为12年各月中最高。公司12年共拿地215万方,权益地价款共40.8亿元,主要集中在9月以后。12年权益地价款占销售额比例仅为12%,目前账面现金充足,为实现产品结构调整,满足推货需求,预计13年拿地力度将进一步增强。 13年产品结构进一步改善,维持增持评级。预计公司13年可售量将达到600亿,中小户型占比提高到75%左右,预计13年销售额为390亿。我们维持对2012、2013年每股收益0.68元和0.74元的预测,目前股价对应的PE为10.4倍、9.6倍,维持增持评级。

华夏幸福今日公布12年经营情况:2012年公司实现签约销售面积273.84万方,同比增长59.16%,房地产签约销售额180.09亿,同比增长40.4%。12年公司园区结算回款额30.16亿,整体销售额为211.35亿。 四季度量价齐升,12年房地产销售额超预期。1)12年房地产销售额180亿,4季度销售强于预期。2012年公司房地产实现签约销售额180.09亿,同比增长40.4%,高于我们的预期的160亿。超预期的主要原因是12年4季度淡季不淡,11、12北京市场销售回升强于预期,园区配套住宅(主要在固安、大厂、香河等北京周边地区)以及城市房地产(主要在廊坊市区)销售均超预期。 据我们估算4季度园区配套住宅销售额48亿,环比上升18.1%,城市房地产销售额13.5亿,环比上升45.3%。2)下半年价格回升明显,环比上涨23%。 由于北京销售回暖带动价格上涨,以及销售产品结构的影响,下半年公司销售均价上涨明显,4季度销售均价较2季度上升23.3%至7127元。而从我们草根调研的情况来看,园区配套住宅同类产品的价格涨幅约在25%左右。3)看好13年北京市场及新型城镇化,预计13年房地产销售额220亿。我们认为13年北京市场供需矛盾难以化解,价格仍有较大上涨压力,公司承接北京价格和限购溢出需求,预计13年房地产销售额220亿,同比增长22%,其中园区配套住宅180亿,同比增长24%。 园区开发回款略有下降,但招商收入快速增长,招商模式也实现升级。12年公司园区业务结算回款额为30.16亿元,同比下降16.34%,基本符合预期,主要因上半年土地市场形势较弱,政府土地整理力度放缓,影响了结算进度。 实际上公司的商业模式正在进入收获期,毛利较高的产业发展服务(主要是招商)收入12年同比增幅在60%左右。12年公司新签青岛、沈阳、廊坊、无锡、镇江等6个园区,同时在已有园区内引入了中联航、航天科技集团等合作伙伴,招商模式实现了新的突破。预计13年园区结算回款为30亿。 公司受益于北京市场回升及新型城镇化,独特模式,维持买入评级。公司将承接北京市场价格及限购溢出需求,预计13年房地产销售额220亿,含园区结算回款的整体销售额250亿。同时我们继续看好公司“园区+地产”的独特模式,维持12、13年EPS2.02、2.45元的预测,目前对应14X、12XPE,维持买入评级。风险主要来自于政府结算周期延长和房地产需求释放不及预期。