事件:凤凰股份于8月30日发布2017年半年度报告,报告期内公司营业收入为4.44亿元,同比下降44.65%;营业亏损5214.27万元,同比下降732.34%;归母扣非净亏损7534.29万元,同比下降1292.84%;基本每股收益-0.08元。 多重因素造成营收及利润均有下降。报告期内,公司营收同比下降44.65%。营业成本为3.69亿元,同比下降40.33%;毛利率水平16.85%,同比下降6.02%。销售、管理费用虽有5.12%/10.88%的降幅,但减幅低于营收减幅,净利润减少。总体而言,报告期内营业收入的下降主要原因是:1、去年盐城项目住宅大面积交付,收入得到确认,今年同期盐城项目办公楼验收尚未完成,尚未结转收入;2、今年泰兴项目交付面积少导致确认的总收入低;3、可售房源中苏州项目销售收入与去年同期相比出现大幅减少。而利润下降的主要原因为:本期销售收入主要来源于南通及泰兴的项目,2017上半年南通地区整体销售形势不好,项目库存多为楼层朝向受限的尾盘。公司为尽快去库存回笼资金,在本期采取了折价销售的方式,导致利润减少;泰兴项目同时因政府控价等因素影响,开盘价格较低,成本相对较高,造成了项目亏损。 公司主业为房地产开发及销售,具有一定体制优势。公司是国有控股上市公司,控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司,实际控制人是江苏省人民政府。主业为房地产开发及销售,拥有国家一级房地产开发资质。业务范围主要集中在江苏省和安徽省。公司房地产开发主要以住宅、商业为主,在售项目有6个,分别是凤凰山庄、苏州凤凰文化广场、南通凤凰文化广场、盐城凤凰文化广场、泰兴凤凰文化广场、镇江凤凰文化广场。 政策逐渐收紧,市场形势不明朗。业务开始转型,发掘新盈利点。目前,房地产行业前调控政策呈现“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严控状态,各地收紧措施还在陆续推出。需求趋于观望状态,市场成交增速大幅回落。为了应对该形势,公司下半年将加强存量房产的销售,尤其是办公楼的库存去化工作。同时,公司将集中力量打造精品养老社区,与专业养老管理公司签订咨询顾问合同,形成“机构→社区→家庭”的康复养老管理模式。下半年,公司打造的第一个宜兴养老地产项目将推向市场。宜兴养老地产项目“怡然居”将成为公司业务转型的首个项目。 盈利预测与风险评级:公司在开发房地产业务同时,打造精品养老社区,望借“机构-社区-家庭”三位一体的养老模式创造新的利润增长点。公司位于宜兴市的第一个凤凰怡然居项目将于今年正式对外公开销售。原有房地产开发主营业务将稳定发展,2017年有望增加位于南京、合肥等二线城市的土地储备,为长期发展奠定基础。预计公司2017-2019年EPS分别为0.15/0.17/0.19元,对应PE分别为34/30/26倍,维持“增持”评级。 风险提示:政策进一步收紧;库存办公楼去化不及预期;转型养老地产效果不及预期。

2016年前三季度业绩大幅改善主要源于公司主业房地产行业持续高景气。 第三季度房地产市场延续上半年火爆局势,公司在商品房合同销售面积大幅下降的情况下(1.66万平方米,-54.27%),销售金额依然达26,447.25万元,同比+95.41%。另外随着住房租赁市场顶层设计的出台,公司前三季度实现租赁收入1,139.63万元。 报告期内,公司积极推进养老业务进展,公司打造的第一个养老地产项目无锡宜康正式与太平水印养老企业管理有限公司签订《凤凰宜康养老养生社区咨询顾问合同》,使得公司在养老战略转型上迈出重要一步。此次合作将引入中国太平的养老保险运营、养老产业投资的丰富经验和美国水印公司先进的养老社区开发和管理经验,在养老产业领域实现强强联合,集中力量打造精品养老社区。 盈利预测与投资建议:报告期内公司业绩改善明显,主要由于公司房地产业务销售业绩良好,导致营业收入和净利润大幅上升。同时,公司在养老地产方面持续推进,积极引入养老管理技术,结合自身在地产方面的优势有望实现顺利转型。预计公司2016-2018年EPS分别为0.20/0.19/0.21元,当前股价对应PE分别为38/40/37倍,给予“增持”评级。 风险提示:养老项目推进不达预期,房地产景气回落。

事项: 公司于7月11日公告:1、公司拟与宁宜臵业签署协议,受让宁宜子公司100%股权,获取养老产业项目用地;2、公司终止非公开发行事项,放弃对园林景观公司的收购;3、公司于14日复牌。 评论: 大健康养老产业是中国下一个掘金点 我曾在2月18日发表了养老产业专题《老有所依,谁人可依?》,对中国养老产业的广阔前景进行了深入分析。文中认为:目前中国老龄化形势已十分严峻,从社会和文化视角看,中国未来将存在养老难局,“孝道衰落”及“计划生育国策”势必使“机构养老”成为50年代至80年代出生的精英阶层养老的现实选择,中国“机构养老产业”未来具有广阔的发展空间,是毋庸臵疑的朝阳产业。预计未来养老产业的爆发或与近年来电商爆发类似--“曾经的非主流人群的非主流需求”因“非主流人群成为主流人群”而成为主流需求。 按照国际通行标准,一个国家60岁以上的老年人口或65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过10%和7%,那么这个国家就达到人口老龄化,2013年中国老年人口数量已突破2亿大关,达到2.02亿,老龄化水平达到14.8%,因此,我国早已开始进入老龄化社会。随着未来老龄化速度加快,我国老龄人口将逐渐上升,老年人的“衣、食、住、行”将成为社会关注的重点。 2010年,我国老年人退休金总额达8383亿元;2020年,将达28145亿元;到2030年,退休金总额将达到73210亿元。目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000亿元。综上,中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军,养老产业将成为我国下一个掘金点。 n早已谋划转型,成为掘金先锋 公司曾于去年10月22号公告:在充分认识到人口老龄化给我国养老产业带来的巨大需求及机遇,决定投资5亿元成立专门的养老产业公司,致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。该事件是公司开启战略转型,淡出原有地产业务,进军大健康养老产业的标志。 转型稳步推进,整合医疗资源 医疗与照护服务是老年人最需要的两个方面,也是大健康养老产业最为重要的组成部分。早在今年3月份,公司就开始大力推进医疗资源的整合,先后与江苏省人民医院和江苏仁医医院签订战略合作协议,约定利用各自优势共同发展健康养老产业。我们在3月初的研究报告《转型再迈出一大步》,对该事件做了分析,认为:公立医院改制应是大势所趋,共同参与本次凤凰股份与江苏省人民医院合作的江苏仁医医院投资管理有限公司是一家能提供医院投资咨询服务和解决方案的企业,因此,一旦省人民医院改制,凤凰股份投资应顺理成章。而医疗资源作为养老产业不可或缺的配套,将为公司养老产业发展打下坚实基础。 3月23日,公司在2013年的年报中披露“今年明确将健康养老产业作为重大战略发展方向”,并“紧锣密鼓地与国内外相关机构开展深入洽谈合作”,“将尽快启动合作项目”。特别值得一提的是:公司在年报中披露了“将积极围绕养养老产业全产业链,包括医疗、护理、智能化服务、文化、养老地产开发以及生态农业等领域进行战略布局”,引入“第三方长期资金”和专业养老运营管理机构、投资机构。对此,我在3月24日的研究报告《拥抱未来》中认为:养老产业投资回收期较长,但作为新兴产业,持续增长潜力较好,TVg比较明显,若运营得当,平均年收益率大于WACC并不难,因此产业比较受长线资金青睐,对外资而言,由于境内外无风险利率存在套利空间,更具吸引力。从目前布局养老产业的长线资金分类来看,险资由于负债端具备长久期优势,且符合保监会的相关政策,和其他资金相比更具优势。并且,由于公司实际控制人是江苏省人民政府,“引入第三方资金”发展养老产业,也符合当前国企改革推进混合所有制的大方向。 6月18日,在WIND上我们看到一条新闻--公司控股股东凤凰集团与南京市政府、江苏肿瘤医院合作投资建设世界先进水平的质子重离子医院,进一步完善公司在大健康养老产业中的布局。 拿地一小步,养老产业迈出一大步 本次公司与江苏宁宜臵业签署合作议案,购买宁宜子公司100%股权(该公司在江苏省宜兴市持有283亩土地,价格不超过200万/亩),用于专业开发养老产业项目。该事件标志着公司布局养老产业从战略规划到实施又进一大步,与此前整合的医疗资源一起,构成公司大健康养老产业体系中的重要一环。 放弃非核心业务收购,集中投放资源 由于养老产业是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业,涵盖居住、护理、医疗、康复、健康、管理、文体活动、餐饮服务等相关产业,涉及面广,需投入较多资金,不适宜涉足非核心业务的多元化投资。因此,公司管理层立足长远规划,最终放弃收购园林绿化景观公司,彰显了集中资源、做好大健康养老产业的意志。 大健康养老产业前景广阔,公司转型意志坚决,维持推荐评级 2014年是养老产业元年,蕴含广阔市场空间。一方面,建国后首批生育高峰期人口将逐步迈入老年,随之而来的老年人口将急剧增加,另一方面,养老问题得到政府重点关注,在养老产业用地、政府配套、资金支持和税收优惠等方面可能获得政策突破,填补空白。在中国老龄化逐渐加速的背景下,大健康养老产业将成为中国下一个掘金点。 公司作为转型而来的掘金先锋,从整合医疗到拿下养老项目,从设立养老产业子公司到放弃非同心业务收购,举手投足之间彰显公司彻底转型,做大做强健康养老产业的态度与决心。我们预计,在不考虑相关大健康养老业务的影响下,公司2014-2016年EPS分别为0.6/0.76/0.97元,对应PE13/11/8倍,P/NAV0.7,维持“推荐”评级。

凤凰股份是江苏凤凰传媒集团旗下公司,在文化产业振兴及养老产业大发展的时代背景下,公司构建了养生养老产业、文化地产和综合金融的三大业务构架;公司发展养老产业将获得集团资金、行政资源、文化资源、金融资源等方面的大力支持,解决投身养老产业过程中遇到的土地、资金、医疗服务和短期业绩支持方面的难题,打造符合本土环境、切实可行的养老业务全产业链发展模式。不考虑银行股权注入,我们预计公司2014-16年预期每股收益分别为0.54元、0.69元和0.86元,设定目标价为12.35元,相当于23倍2014年市盈率,首次评级为买入。 支撑评级的要点 养老产业元年,蕴含广阔市场空间。2014年是养老产业元年,一方面,建国后首批生育高峰期人口将逐步迈入老年,随之而来的老年人口将急剧增加,另一方面,养老问题得到政府重点关注,在养老产业用地、政府配套、资金支持和税收优惠等方面可能获得政策突破,填补空白。中国养老地产正在从稚嫩起步,面对广阔市场空间,但养老产业开发和服务模式仍处于探索中。 进军养老服务全产业链,年内实现项目落地。公司于13年10月公告进入养老产业,14年明确养老产业为重大战略发展方向,并计划今年实现项目落地;公司将通过与各专业机构的合作,为老年人群提供家政、医疗、护理、健身、智能化服务、文化生活、养老地产开发、以及生态农业等全产业链服务; 积极拓展各类资源,做好转型准备。公司前期已与凤凰集团、江苏人民医院和仁医投资签署战略协议,在土地资源、专业医疗服务等方面做了一定准备,另外,公司计划引入第三方长期资金和专业养老运营管理机构,解决产业的长期资金来源和后期运营服务问题, 文化养老金融三大主业共成长。公司传统主业维文化地产,享有低价拿地优势,缺点在于资产周转慢;后续将形成凤凰置业的文化地产和养老产业公司两大子公司架构,文化、养老齐头并进。金融股权方面,除了已收购的10.537%南京证券股权,年报业中提到,集团拟注入江苏银行8.9亿股权。金融业务的注入既能增厚业绩,也能为地产业务提供现金流支持,与另两大主业相辅相成。 评级面临的主要风险 养老地产前期开发投入大和回收周期长对资金链的影响;项目获取进程慢于预期。 估值 在集团各项资源的鼎力支持下,凤凰股份可能是目前地产行业进军养老产业的公司中最具成功可能性的,公司目标直指养老全产业链,土地、资金来源、服务运营、业绩和现金流匹配考虑周全并具可行性。我们预计,不考虑金融股权注入前提下,公司2014-16年预期每股收益分别为0.54元、0.69元和0.86元,如顺利完成股权注入,每股收益将获大幅增厚,我们设定目标价为12.35元,相当于23倍2014年市盈率,首次评级为买入。

2013年业绩符合预期 2013年公司主营收入16.16亿,同比下降7.4%;实现净利润2.24亿元,同比增长200.4%。EPS 为0.31元,和业绩预告一致,符合市场预期。 坚定进军健康养老产业,“广阔天地,大有作为” 公司在年报中披露“今年明确将健康养老产业作为重大战略发展方向”,并“紧锣密鼓地与国内外相关机构开展深入洽谈合作”。目前中国老龄化形势已十分严峻,从社会和文化视角看,中国未来将存在养老难局,“孝道衰落”及“计划生育国策”势必使“机构养老”成为50年代至80年代出生的精英阶层养老的现实选择,中国“机构养老产业”未来具有广阔的发展空间,是毋庸臵疑的朝阳产业。我曾在《养老产业专题研究系列报告一:老有所依,谁人可依?》中详细分析了中国“机构养老产业”存在着较大的供需缺口,预计未来养老产业的爆发或与近年来电商爆发类似--“曾经的非主流人群的非主流需求”因“非主流人群成为主流人群”而成为主流需求。 医疗合作项目或将尽快启动,期待揭开新篇章 公司已公告与凤凰集团、江苏省人民医院、江苏仁医医院投资管理股份有限公司签订战略合作协议,共同发展健康养老产业,本次年报披露“将尽快启动合作项目”。公立医院改制应是大势所趋,共同参与本次凤凰股份与江苏省人民医院合作的江苏仁医医院投资管理有限公司是一家能提供医院投资咨询服务和解决方案的企业,因此,一旦省人民医院改制,凤凰股份投资应顺理成章。而医疗资源作为养老产业不可或缺的配套,将为公司养老产业发展打下坚实基础。 养老全产业链布局,“拟引入第三方长期资金”符合国企改革方向 养老产业是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业, 产业链极长。公司年报披露“将积极围绕养养老产业全产业链,包括医疗、护理、智能化服务、文化、养老地产开发以及生态农业等领域进行战略布局”,引入“第三方长期资金”和专业养老运营管理机构、投资机构。我认为,养老产业投资回收期较长,但作为新兴产业,持续增长潜力较好,TVg 比较明显,若运营得当,平均年收益率大于WACC 并不难,因此产业比较受长线资金青睐, 对外资而言,由于境内外无风险利率存在套利空间,更具吸引力。从目前布局养老产业的长线资金分类来看,险资由于负债端具备长久期优势,且符合保监会的相关政策,和其他资金相比更具优势。并且,由于公司实际控制人是江苏省人民政府,“引入第三方资金”发展养老产业,也符合当前国企改革推进混合所有制的大方向。 积极拓展综合金融业务,为养老产业发展提供金融服务支持 大股东拟将其直接持有的江苏银行8.9亿股注入凤凰股份。我认为,若要想顺利完成该资产注入,最优方案是向大股东定增臵换,但大股东目前对凤凰的持股比例已超过61%,因此唯有做好市值管理,让投资者充分认同凤凰的战略发展方向及价值,才能避免在定增之后大股东的持股比例超过上限。 自我革新,拥抱未来,维持推荐评级 公司年报披露“今年要实现养老项目落地”。我认为,中国房地产行业从大周期角度看,已过了快速发展的阶段,我坚信目前上市的142家地产公司,十年之后仍能以地产业务生存下来的将所剩无几,中小公司转型是大势所趋。我看好公司自我革新、拥抱未来的大方向。暂不考虑资产注入及拟拓展的养老产业项目影响,仅考虑原有业务的情况下,预计2014年EPS 为0.60元,维持推荐评级。 风险 上述合作及投资计划仍存在不确定性。

事件描述 凤凰股份披露2013年报,公司全年实现营收16.16亿元,同比下降7.37%;归属于上市公司股东的净利润为2.28亿元,同比增长200.35%;基本每股收益为0.31元/股,ROE11.81%。 事件评论 业绩保持稳定。公司全年实现营收16.16亿元,同比下降7.37%;归属于上市公司股东的净利润为2.28亿元,同比增长200.35%;基本每股收益为0.31元/股,ROE11.81%。公司净利大幅增长的主要原因是2012年受诉讼影响产生大额营业外支出(占营业利润57.4%)导致当年净利润基数过低。 继续巩固文化地产模式。公司房地产项目规划均围绕"文化街区"理念展开,有大型书城、影音天地等,并配套文化休闲服务设施和居住社区,以文化经营与文化消费为中心,同时带动周边商业、住宅项目开发。公司13年与凤凰传媒联合拿下镇江和泰兴两个地块,继续推进文化地产项目。同时公司于14年1月与中央商场签订合作协议,进一步推进住宅平台-文化平台-商业平台模式,形成互补的协同效应,最大程度挖掘项目价值。 养老地产迈出第一步。公司目前已与凤凰集团、江苏省人民医院、江苏仁医医院投资管理股份有限公司签订战略合作协议,共同发展健康养老产业。今后公司还将积极围绕养生养老产业全产业链在多个养老领域进行战略布局,探索创新型的养老服务商业模式。在传统地产业务空间有限的背景下,未来养老服务产业有望成为公司新的利润贡献点。 参股金融。公司2012年已从凤凰集团中收购南京证券10.537%的股份,13年投资收益1000万。未来凤凰集团假如将其持有的江苏银行股份有限公司8.9亿股注入公司,那公司将形成以文化地产、养生养老产业,综合金融三驾马车协同发展的产业发展模式。 推荐评级。预计公司2014-2016年EPS分别为0.60、0.72和0.89元/股,对应PE分别为15.85、13.15和10.72倍,维持推荐评级。

事项: 凤凰股份公告:为稳步推进养老产业发展战略,大股东、上市公司、江苏省人民医院及江苏仁医医院投资管理股份有限公司于近日签订了战略合作协议共同发展健康养老产业,双方将紧密围绕健康养老产业开展多种形式的合作。 评论: 江苏省人民医院概况(资料来源:官方网站,国信证券经济研究所整理) 江苏省人民医院,暨南京医科大学第一附属医院、江苏省临床医学研究院、江苏省红十字医院。其前身是1936年成立的江苏省立医政学院附设诊疗所,至今已有70余年的历史。 医院目前是江苏省规模最大的三级甲等综合性医院,担负着全省医疗、教学和科研三项中心任务。医院占地面积300亩,现有建筑面积27万平方米;固定资产总额20亿;目前实际开放床位3000张,职工4000余人。 医院现有行政隶属关系归江苏省卫生厅直属管理,党务隶属关系归南京医科大学党委直接管辖。 医院临床医技科室齐全,重点科室技术特色显著。拥有中国工程院院士1名,为肝脏移植中心王学浩教授;国家重点学科1个,为心血管病学科;国家临床重点专科建设单位12个,分别是心血管内科、血液内科、内分泌科、消化内科、检验科、妇科与生殖医学科、临床护理学科、职业病科、普外科、泌尿外科、呼吸内科、肝移植实验室;卫生部重点实验室1个,为活体肝脏移植重点实验室;省级重点学科4个,省“科教兴卫”工程临床医学中心2个,省“科教兴卫”工程医学重点学科(实验室)16个,省级医疗诊治中心5个;省级临床重点专科23个。 医院是一级学科临床医学博士点、临床医学博士后科研流动站和临床医学博士、硕士学位授予点。南京医科大学第一临床医学院就设在医院内,共有5个学系,45个教研室,200余名教师在该院从事临床医疗和教学工作。 江苏仁医医院投资管理有限公司概况(资料来源:百度,国信证券经济研究所整理) 江苏仁医医院投资管理股份有限公司是一家专业从事医院投资和管理的民营企业。旨在为医疗卫生领域提供专业、全面的医院投资管理及咨询服务,为医院设计与实施国际化的专业医院服务管理提供解决方案,以引导中国医疗卫生机构加速适应中国国民日益增长的健康需求,尽快与国际化医院经营管理模式接轨,提高医院为社会公众服务的核心竞争力,提升医院服务质量。 江苏仁医医院投资管理有限公司以人才、资金、经验等优质要素为支持,建构了由医院专业管理人员组成的专业队伍和医院投资管理团队,公司高层管理人员全部具有丰富的医院管理咨询经验和医院收购与兼并的实战操作经验。 通过公司的中外专家团队,协助医院来完成高品质的医院管理战略、医院流程再造、医院营销策划、医院财务管理、医院专业人才的培训与交流等方面的服务,为中国医疗产业带来全新的经营模式,先进的管理理念和世界尖端的医学科学技术。 江苏仁医医院投资管理有限公司,也向有需求的医疗机构提供医疗项目的开发与合作,医疗设备技术开发与租赁,医院托管和对医院进行投资等全方位的服务。 看好大健康养老产业前景,公司转型的步伐坚实、有力,维持推荐评级 我在1月14 日发表了公司研究报告《文化地产先锋,养老产业新锐》,看好公司主业向符合时代潮流的方向进行转型, 认为公司是养老产业新锐。在2月18 日发表了养老产业专题研究系列深度报告(一)--《老有所依,谁人可依?》, 认为中国的“机构养老产业”未来具有广阔的发展空间。另外,社会资本参与公立医院改革是医改的一个重要组成部分, “鼓励社会资本办医”是近一年医改政策中最频繁出现的字眼,公立医院改制应是大势所趋,共同参与本次凤凰股份与江苏省人民医院合作的江苏仁医医院投资管理有限公司是一家能提供医院投资咨询服务和解决方案的企业,本次三方合作协议的签署势必会给A 股投资者带来“一旦省人民医院改制,凤凰有望投资”的遐想。而医疗资源作为养老产业不可或缺的配套,将为公司未来养老产业快速发展打下坚实的基础。暂不考虑养老产业对公司的业绩影响,预计公司2013-14 年EPS 分别是0.30/0.60 元,维持“推荐”评级。

公告: 1月13日晚,公司披露与南京中央商场(集团)股份有限公司(以下简称“中央商场”)签订战略合作伙伴框架协议的公告。 点评: 进一步利好文化地产业务模式协同效应 我们认为公司与中央商场签订战略合作伙伴框架协议并结成战略合作伙伴,有利于居住平台(住宅地产)-商业平台(文化MALL)-业态平台(中央商场) 形成互补的协同效应,能够最大程度地挖掘项目的价值。我们认为,引入中央商场,能够为文化MALL 建立一个招商平台和业务平台,利用中央商场的商业品牌优势和业务管理经验,使得文化MALL 的商业价值能够进一步提升,对于周边的住宅地产部分而言带来更为实际的配套作用,提升住宅地产的相对溢价和销售的较快去化。 维持“13年销售金额超20亿”的判断 经初步测算,1-9月公司商品房销售回款约11.5亿元(实际商品房销售合同金额会更高),较2012年同期上升了11.3%;其中1季度、2季度和3季度分别为1.5亿元、5.9亿元和4.1亿元。我们预计公司全年商品房销售金额在20亿元以上,同比增速在35%以上。 维持“增持”评级 我们预计公司2013-2015年EPS 分别为0.45元、0.57元和0.70元,当前股价对应的PE 分别为15.8倍、12.7倍和10.2倍。我们维持公司“增持”评级, 基于如下考虑:(1)预期销售在20亿以上,销售有弹性;(2)我们依旧看好公司文化地产模式,只待相关项目进一步验证和扩充而实现潜在成长;(3)尽管公司探索中的养老地产业务有待进一步落实,但养老地产业务具有发展潜力;(4)作为省属国有企业有望在未来的国企改革中受益。

事项 凤凰股份1月13日晚间公告和中央商场(600280)近日签订了结成战略合作伙伴的框架协议。据协议,在凤凰股份开发的城市综合体及商业项目中,中央商场将优先安排中央商场旗下的连锁店作为主力店在项目中推出;中央商场参与凤凰股份开发的商业项目,同时将凤凰集团旗下的各类文化消费类品牌店优先安排入驻在各地的连锁店项目内;双方将根据每个项目的具体条件,拟定相应合作模式。 框架协议签署,将与中央商场将形成强强联合、优势互补 。 中央商场不仅具备强大的商业品牌资源和商场管理经验,而且是一家具有互联网思维和自我革命精神的公司,打造的“云中央”--雨润中央商场购物平台已于2013年11月11日正式运营,移动APP“中央商场”也已于2013年12月28日在IOS平台和安卓平台正式上线。而凤凰股份的实际控制人是江苏省人民政府,第一大股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司,而江苏凤凰出版传媒集团有限公司同时也是凤凰传媒(601928)的大股东,因此,凤凰股份具备丰富的社会文化资源。我们认为,达成本次战略合作意向后,双方将形成强强联合、优势互补,定能打造商业、文化地产新格局。 具备基因优势,公司已是A股文化地产先锋 。 由于凤凰集团在发行出版业的优势地位以及在江苏省内的独特地位,公司已成为A股中的文化地产先锋,在房地产开发领域,是以文化经营与文化消费为中心,同时推进周边商、住项目开发。目前公司文化地产具备两大优势:①政府导向带来行业壁垒和拿地优势;②通过文化品牌提升物业价值。 进军养老产业,成长空间更为广阔 。 公司于2013年10月22日公告:在稳步推进文化地产的同时,公司充分认识到人口老龄化给我国养老产业带来的巨大需求及机遇,特别 是《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的出台,为养老产业的发展奠定坚实的基础。为了更好落实公司探索养老产业的新产业发展方向,进一步整合文化、医疗、地产等资源,努力实现房地产开发与养老产业的有机结合。公司决定投资5亿元成立专业的养老产业公司,致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。 养老产业是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业,涵盖居住、护理、医疗、康复、健康、管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护等。 中国正经历历史上规模最大、速度最快的老龄化进程;预计至“十二五”期末,老年人口规模将达到2.21亿元,占全国人口比重升至16%;至2050年,我国老年人口数量将占全国总人口的1/3。按照国际通行标准,一个国家60岁以上的老年人口或65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过10%和7%,那么这个国家就达到人口老龄化(我国从2005年开始进入老龄化社会)。 2010年,我国老年人退休金总额达8383亿元;2020年,将达28145亿元;到2030年,退休金总额将达到73210亿元。目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000亿元。综上,中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。 根据国务院办公厅印发的《"十二五"社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》提出“90/07/03”模式,即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老。截至2012年,全国有各类养老机构4.02万所,床位416万张,占老年人总数的2%;收养老年人接近310多万人,接近1.6%比例,大大低于发达国家5%左右的平均水平。 如表1,目前我国每千位老人拥有床位数大大低于发达国家,在发展中国家中也处于较低水平。根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》,到2020年床位数将较2012年增长134%。2012年老龄人口1.93亿,按照3%机构养老,则需床位579万张(缺口163万张)。 目前,社会资本参与养老产业已有所发展,其中以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中,这一领域的活跃投资者包括:民营养老服务机构、地产商、保险公司、境外投资者等。 就养老地产而言,据统计,目前全国有80家地产商进入养老地产领域,公开信息披露的养老地产项目达百余个。 我们认为,养老地产将快速发展阶段。先期进入市场的企业随着运营经验的积累,运营模式,盈利模式趋于成熟后,将迅速开始大规模复制、推广。 政府对养老产业重视,政策扶持层出不穷 。 我们认为,政府近年来对于养老产业愈发重视,中央和地方已不断出台推动养老地产发展相关配套政策,规范行业发展,近期主要从土地、财税等政策上予以支持。 自1996年是8月全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》以来,我国先后共制定了约200多个老年政策法规,数量众多,涉及面广(图3)。 文化地产先锋,养老产业新锐,给予“推荐评级” 。 综上所述,我们认为公司不仅是文化地产先锋,更是养老产业新锐。相对于传统房企,公司在战略上的布局,既能避开传统住宅产业、传统商业地产的天花板,又能避免与大开发商在传统住宅领域的正面交锋。对于养老产业,特别是养老地产的广阔前景,我们将在后续专题研报中做进一步分析。预计公司2013-15年EPS分别是0.40/0.70/0.91元,首次覆盖,给予“推荐”评级。

项目结算周期不匹配,致中报净利小幅亏损 10月30日晚,公司披露2013年3季报:实现营业收入约2.34亿元,同比下降55.79%;实现归属上市公司股东的净利润约-3599.28万元,同比下降148.5%;实现基本每股收益-0.05元。报告期内公司业绩大幅下降源于:(1)项目结算周期不匹配,结算收入较少;(2)期间费用率明显上升,同比上升17.64个百分点至32.54%。我们认为,公司中报业绩下降是暂时的,随着四季度公司主力结算项目进入交付,公司业绩将会回升。 1-9月销售回款约11.5亿元,同比小幅上升 经初步测算,1-9月公司商品房销售回款约11.5亿元(实际商品房销售合同金额会更高),较2012年同期上升了11.3%;其中1季度、2季度和3季度分别为1.5亿元、5.9亿元和5.6亿元。我们预计公司全年商品房销售金额在20亿元以上,同比增速在35%以上。 短期资金有一定压力,但资产结构有所改善 期末公司货币资金余额约5.19亿元,环比2季度末下降了33.38%;仅为同期(短期借款+一年内到期的非流动负责)的46.76%,从静态角度看,短期资金存在一定压力,需要进一步的销售来缓解。与此同时,期末公司扣除预收账款后的资产负债率约为56.8%,较2季度末的61.4%下降了4.6个百分点,显示长期性的资产结构有所改善。 维持“增持”评级 我们预计公司2013-2015年EPS分别为0.45元、0.57元和0.70元,当前股价对应的PE分别为12.5倍、10.0倍和8.1倍。我们维持公司“增持”评级,基于如下考虑:(1)公司诉讼已了,13年业绩风险冲击已消失;(2)预期销售在20亿以上,销售有弹性;(3)我们依旧看好公司文化地产模式,只待相关项目进一步验证和扩充而实现潜在成长。

投资建议:截至本报告发布日,公司在建及拟建项目占地面积约25.01万平方米,规划建筑面积约116.1万平方米。从项目储备区域来看,公司项目全部集中于江苏,分布在南京、苏州、南通和盐城。与传统地产开发项目相比,凤凰置业主要致力于文化地产发开,即以文化经营与文化消费为中心,同时推进周边商、住项目开发。目前公司文化地产具备以下三点优势:1)背靠兄弟单位发展,传媒文化概念突出;2)政府导向性带来行业壁垒;3)通过文化品牌,提升物业价值。预计公司2013、2014年EPS分别是0.45和0.55元,RNAV在6.96元。按照公司5月28日5.26元股价计算,对应2013和2014年PE为11.22倍和9.18倍。以公司RNAV的九折作为目标价,对应股价6.26元,首次给予公司“增持”评级。

诉讼赔偿,导致净利润同比下滑. 4月7日晚,公司披露2012年报:实现营业收入约17.45亿元,同比微幅上升1.96%;实现归属上市公司股东的净利润约0.76亿元,同比下滑67.67%;实现基本每股收益(EPS)0.10亿元。报告期内公司营业收入同比增速持平而归属上市公司股东净利润同比增速大幅下滑的主要原因在于诉讼赔偿而导致的营业外支出2.2亿元。但若扣除上述诉讼赔偿的非经常性损益,公司报告期内实现归属上市公司股东的净利润约2.94亿元,同比上升约14.44%,对应的EPS约为0.40元。 12年销售约14.8亿元,创借壳上市后新高. 经测算,报告期内公司共实现商品房销售收入约14.8亿元,较2011年的13.5亿元增长了9.6%,创借壳上市后新高。其中凤凰和美项目贡献最大,实现销售收入约11.77亿元,占比约79.5%;此外苏州凤凰国际书城项目和凤凰山庄项目实现销售收入分别为1.18亿元和0.78亿元,占比分别约为8%和5.3%。13年可售货值超50亿元,销售有弹性. 我们预计公司2013年总体的可售货值在50亿元以上,其中2012年剩余货值在20亿元左右,2013年新推货值在30亿元以上。具体而言,我们预计公司2013年主要可售项目集中在苏州凤凰国际书城项目(约18亿元)、凤凰和睿项目(约10亿元)、凤凰山庄项目(约9亿元)、凤凰和熙2期项目(约8亿元)以及南通项目(约5亿元)。在相关项目销售顺利的背景下,我们保守估计公司2013年商品房销售收入有望达到20亿元及以上,同比增速在35%以上。 维持“增持”评级. 我们预计公司2013-2015年EPS分别为0.45元、0.57元和0.70元,当前股价对应的PE分别为10.5倍、8.4倍和6.8倍。我们维持公司“增持”评级,基于如下考虑:(1)公司诉讼已了,13年业绩风险冲击已消失;(2)13年公司可售货值超50亿元,预期销售在20亿以上,销售有弹性;(3)我们依旧看好公司文化地产模式,只待相关项目进一步验证和扩充而实现潜在成长。

1.事件 2013年1月5日,凤凰股份公告了重大诉讼进展公告,最终凤凰和美项目整体完税后,有南京凤凰向赛特置业及建邺房产支付凤凰和美项目税后约2.3亿元。至此,本次诉讼案已经全部了解,预计将减少当期利润约2亿元。 2.我们的分析与判断 (1)和美项目诉讼案全部了解,一次性风险释放 凤凰和美项目的诉讼案从2011年8月1日至今持续了近1年半,最终协调的结果要好于预期。之前从公告中预期,此项目一二期要赔付的款项高达3.7亿元,而目前经过各方努力和最高人民法院调解,整个项目四期只需分期支付2.3亿元的资金和反诉讼费用。根据凤凰股份公告,这次赔款将一次性影响当期业绩约为2亿元,折合每股收益约为0.27元。我们认为,此次诉讼案的终结是凤凰股份估值风险的一次释放,也为公司在以后收购拿地上积累了一些经验,对公司价值影响较小。 (2)2012年销售尚可,2013年推盘项目增多 2012年凤凰股份销售额同比2011年(8.8亿元)略增,主要贡献来源为凤凰和美,凤凰山庄和北首巷项目略有贡献。凤凰股份每年可供销售项目和资源增多,2013年销售有保障:2011年可售项目仅为凤凰和美和少数凤凰和熙商业项目;2012年可售项目有苏州凤凰国际书城、南京北首巷、南京凤凰山庄等;在2013年,南通凤凰国际书城和盐城项目或可销售、凤凰山庄、北首巷项目、苏州项目仍将继续贡献销售。 3.投资建议 根据测算,凤凰股份2012年至2014年的结算收入大致为:16.1亿元、23.4亿元和28.9亿元;对应的净利润分别为0.5亿元、4.1亿元和5.5亿元;折合EPS分别为0.07元、0.55元、0.75元,当前股价对应的预测市盈率分别为73倍、9.3倍、6.9倍。 由于诉讼案的影响,导致2012年业绩下滑,若剔除此次影响,2012年的EPS约为0.35元;调整后的NAV估值为6.45元/股,折价20%。我们认为,在大股东凤凰集团的支持下,凤凰股份文化地产模式将趋于成熟,有利于公司持续增长,综合评价,给予谨慎推荐。

事件: 2012年12月28日,中华人民共和国最高人民法院下达(2012)民二终字第61号民事调解书,凤凰置业和赛特置业及建邺房产在最高人民法院主持下达成调解协议。“凤凰和美”整体项目完税后由南京凤凰支付赛特置业及建邺房产合计2.3亿元;各方签署调解书后,有关“凤凰和美”整体项目所涉权利义务事宜全部都已解决完毕,今后不存在任何争议和纠纷。(具体内容详见附文). 点评:支付金额2.3亿元,好于预期。在江苏高院一审判决中,公司应支付的金额约为3.7亿,但在公司积极应诉和证据收集的努力下,最高院调解成功,使得公司最终支付给赛特置业及建邺房产的金额下降为2.3亿元。 2.3亿元的支付,不会影响公司资金链。一方面,截止2012年3季度末,公司货币资金余额达13.1亿元,2.3亿元不会加重公司短期偿债风险;另一方面,大股东支持,即2012年12月21日公司公告向大股东续借6亿元的借款,进一步补充经营流动性。 12年业绩受影响,换取13年轻松上阵。依据调解协议达成的时间以及凤凰和美项目整体结算的时间表,我们预计诉讼负面影响将在2012年业绩中反映。我们测算2.3亿元的支出将减少公司2012年EPS约0.23元,使得公司2012年EPS由0.27元下降到0.04元。由于此次诉讼是一次性事件,不会影响公司未来的发展前景,因此诉讼能够在2012年内了结,为2013年公司业绩扫除不确定性。 维持“增持”投资评级。我们下调公司2012年EPS至0.04元,同时维持2013-2014年EPS分别为0.56元和0.75元。鉴于诉讼这一一次性的事件已了解,公司13年业绩冲击风险已释放;同时公司2013年文化地产模式发展在相关产品销售上有待进一步验证和观察。基于此,我们维持公司“增持”的评级。 提示:2013年1月11日,公司资产重组中的大股东(江苏凤凰出版传媒集团)限售股将解禁,约4.47亿股,占比60.37%,我们认为大股东减持可能性较小(大股东定增成本为5.06元,而1月7日公司收盘股价为5.03元)。

1.事件 凤凰股份发布公司控股股东增持公告:2012年11月12日,凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所交易系统增持了公司股份977,000股;以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易所交易系统增持了公司股份1,538,000股;合计增持公司股份2,515,000股,占公司股份总数的0.34%。 2.我们的分析与判断 (1)集团看好凤凰股份发展,给予多方面支持 近期,公司公告控股股东增持公司251.5万股股份,这是大股东向市场表达对凤凰股份价值的认可和对前景充满信心。除此之外,大股东还在资金、拿地布局方面给予了大致支持,给予了公司25亿元的借款额度,集团与公司以文化地产名义统一拿地(近期获得合肥优质地块),享受地价优惠。总的来看,集团看好凤凰股份的发展前景,在资金、拿地和资本市场信心等多方面给予鼎力支持。 (2)近期推盘增加,销售和业绩会更加稳定 2011年,凤凰股份可售项目仅为凤凰和美项目和少数凤凰和熙商业项目;而在2012年,凤凰股份可售楼盘和可售货量增多,如苏州凤凰国际书城、南京北首巷项目、南京凤凰山庄等项目都已开或将开盘;而南通凤凰国际书城也将于2013年开盘销售,盐城项目也与今年动工,明年或可销售。2012年以来,凤凰股份的可售项目和货量均大幅增加,公司后续的销售和业绩会更加稳定和持续。 3.投资建议 根据我们测算,凤凰股份2012年制2014年的结算收入大致为:16.1亿元、23.4亿元和28.9亿元;对应的净利润分别为2.8亿元、4.0亿元和5.5亿元;折合EPS分别为0.38元、0.55元、0.75元,当前股价对应的预测市盈率分别为12.9倍、8.8倍、6.5倍。 凤凰股份2012年预测PE为12.9倍,NAV估值为6.89元/股,折价30%,公司估值仍有一定优势;同时,在大股东支持下,我们看好凤凰股份文化地产发展模式,综合来看,给予谨慎推荐评级。