事件: 金地集团公布2月销售数据,2月公司实现签约金额69.3亿元,同比增长51%;实现签约面积32.9万平方米,同比增长27%。1-2月,公司累计实现签约金额175.6亿元,同比增长38.3%;实现累计签约面积79.2万平方米,同比增长8.5%;1-2月,公司新增建面49.9万平方米,同比下降17.7%;总地价43.3亿元,同比下降49%。 点评: 2月淡季销售大增、同比+51%,一二线布局+充足可售推动销售更具弹性 2月公司实现签约金额69.3亿元,环比下降34.8%、同比增长51%;实现签约面积32.9万平方米,环比下降28.9%、同比增长27%;销售均价21,064元/平,环比下降8.3%、同比增长18.9%。1-2月公司累计实现签约金额175.6亿元,同比增长38.3%,涨幅较1-1月增长7.2pct;累计实现签约面积79.2万平方米,同比增长8.5%;累计销售均价22,172元/平方米,同比增长27.4%。由于公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;而本轮自2017H2开始大力补库存,下半年拿地金额占比全年74%,因此18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今公司销售逐步回升。在2019年政策放松预期之下,公司坚守一二线城市以及积极开工,将致可售和销售弹性会相对更具优势。 2月拿地有所回升、聚焦一二线和都市圈,拿地金额占比销售金额51% 2月公司在土地市场获取郑州、北京、东莞、清远4个项目,拿地区域仍聚焦于一二线省会城市及环都市圈。2月新增建面33.5万平方米,环比增长104.9%、同比下降29%;对应总地价35.4亿元,环比增长351.9%、同比下降51.8%;拿地金额占比销售金额达51.1%,环比增长5.9%,较上年50.8%提升0.3pct;平均楼面价10,569元/平米,环比增长120.5%、同比下降32.2%,较上年9,529元/平米增长10.9%,拿地均价占比当月销售均价50.2%,环比增长1.4%,较上年51.5%下降1.4pct。1-2月,公司共新增规划面积49.9万平方米,同比下降17.7%;对应总地价43.3亿元,同比下降49%,拿地额占比销售额达24.6%,较上年50.8%下降26.2pct;平均楼面价8,674元/平米,同比下降38%,拿地均价占比当年销售均价39.1%,较上年51.5%下降12.4pct。按销售均价2.3万元/平估算公司前2月累计新增货值110.6亿元,低于同期销售金额175.6亿元。 投资建议:销售逆势大增,拿地有所回升,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。18H1末未结算面积89%位于一二线,预收款高覆盖2倍且均为16-17年高价项目,保障未来结算量质齐升。我们维持公司2018-20年每股盈利预测为1.77、2.22和2.65元,对应19年PE仅5.7倍,TTM股息率高达4.2%;并且我们认为公司未来业绩释放能力依然强劲,维持目标价15.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

2月销售稳增、同比+21%,一二线走好之下后续销售弹性可期 2月公司实现签约金额431.9亿元,环比下降11.6%、同比增长21.3%;实现签约面积246.7万平方米,环比下降22.3%、同比增长2.7%;销售均价17,507元/平,环比增长13.8%、同比增长18.1%。1-2月公司实现签约金额920.7亿元,同比下降11.1%,较1月提高17pct;累计实现签约面积564.4万平方米,同比下降17.6%;累计销售均价16,313元/平方米,同比增长7.8%。2月低基数下公司销售实现稳步增长,单月销售金额居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园,实现远优于主流50家房企单月同比-2%的增速;在一二线销售走好的背景下后续销售弹性或值得期待。 2月拿地略有回升、但仍谨慎,拿地金额占比销售金额33% 2月公司在土地市场获取佛山、福州、青岛等地6个项目以及3个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。2月公司新增建面208.9万平方米,环比下降29.6%、同比下降56.4%;对应总地价141.7亿元,环比增长9.1%、同比下降24.7%;拿地金额占比销售金额达32.8%,环比增长0.2%,较上年64.5%下降31.7pct;平均楼面价6,784元/平米,环比增长54.9%、同比增长72.6%,拿地均价占比当月销售均价38.8%,环比增长0.4%,较上年45.2%下降6.4pct。1-2月,公司共新增规划面积505.5万平方米,同比下降32.3%;对应总地价271.6亿元,同比下降20%,拿地额占比销售额达29.5%,较上年64.5%下降35pct;平均楼面价5,373元/平米,同比增长18.2%,拿地均价占比当年销售均价32.9%。按销售均价1.5万元/平估算公司1-2月累计新增货值758亿元,略低于同期销售金额921亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:弱市销售稳增,拿地略有回升,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

事件: 3月4日,新城控股公布公司2月销售数据,2月公司实现签约金额127.0亿元,同比增长45.2%;实现签约面积121.8万平方米,同比增长63.2%。1-2月,公司累计实现签约金额236.6亿元,同比增长24.3%;实现累计签约面积218.7万平方米,同比增长26.5%。 点评: 2月销售127亿、同比+45%,1-2月销售237亿,同比+27%,销售逆市高增 2月公司实现签约金额127.0亿,环比+15.9%、同比+45.2%,大幅高于2月主流50家房企单月同比-2.1%;实现签约面积121.8万平米,环比+25.6%、同比+63.2%,表现优于重点跟踪45城月成交面积同比+3.0%;销售均价10,432元/平米,环比-7.7%、同比-11.1%。公司单月销售同比高增主要源于推盘积极以及2月属全年最低基数月。1-2月,公司累计实现签约金额236.6亿元,同比+24.3%,较前值+17.7pct,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居行业前十;累计实现签约面积218.7万平米,同比+26.5%,较前值+27.9pct;累计销售均价10,820元/平米,同比-1.7%。在开年市场销售整体偏弱背景下,公司1-2月销售保持高速增长,考虑到公司土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低、积极拿地并快速推盘以及多举措促营销,预计19年销售仍将表现不错。 1-2月拿地额/销售额69%,拿地/销售均价28%,拿地布局二线、成本可控 2月公司在土地市场分别在天津、上饶新获取6幅、2幅地块,对应新增建面73.4万方,环比-84.2%、同比-58.7%;对应总地价26.5亿元,环比-80.5%、同比-29.8%,拿地金额占比销售金额20.9%;拿地面积权益100%。平均楼面价3,609元/平米,环比+23.5%、同比+70.2%,主要源于二线城市天津拿地较多(拿地金额占比74%)。1-2月,公司共新增规划面积539.4万方,同比+68.4%;对应总地价162.7亿元,同比+144.7%;拿地额占比销售额69%,较上年的34%大幅提升35pct,公司开年拿地节奏明显加快;平均楼面价3,016元/平米,较18年基本持平,拿地均价占比同期销售均价28%,较17年+3.3pct。尽管公司拿地持续向二线城市转向,拿地均价占比销售均价始终低于30%,明显低于其他龙头房企,彰显公司优秀成本控制能力,后续利润率有望得到有力保障。 投资建议:销售逆市高增,拿地布局二线、成本可控,维持“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。2018年销售额同比增长75%,大超年初计划,克尔瑞行业销售排名较17年提升5名,挺进前八,全年业绩增速49%-74%,彰显高成长典范。同时公司推出大力度回购预案,回购金额/价格上限8.36亿、37元,进一步提升激励,激发潜能。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元判断,对应18-19年PE分别仅7.8倍和6.0倍,维持目标价48.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。

二股东中民投股权转让一半、剩余9%,公司价值逐步凸显、缓解市场担忧 2019年2月24日,公司二股东上海嘉闻(实际控制人中民投,持股公司18.04%)的100%控股股东中民嘉业将其持有上海嘉闻的50%股权转让给福建捷成。上述股权转让后,上海嘉闻设立董事会由3名董事组成,其中中民嘉业2名、福建捷成1名。目前中民投持股公司9.02%股权、仍是二股东。股权转让后,公司价值逐步凸显,并且缓解市场对于中民投资金状况导致的减持担忧。此外,公司控股股东阳光集团及其一致行动人持有公司44.40%股份,远超过中民投;并且中民投属于纯粹财务投资人,对公司经营无任何控制与重大影响。 拿地&土储:深耕二线、积极扩张,可售货值5,600亿、一二线占75% 公司拿地历来以二线为主,2015-17年连续三年加仓拿地后2018年拿地放缓(2015-18拿地金额/销售金额分别为60%、76%、133%和27%),期间拿地成本控制一直较好,拿地均价占比销售均价均值33%。2017-18年公司拿地金额中一二线vs.三四线占比分别为78%vs.22%、67%vs.33%,即使下沉区域也主要集中于长三角和中西部环都市圈城市(泉州、绍兴、漳州等)。截至2018年末可售面积4,418万方、可售货值5,681亿元,其中,一二线面积占比65%、货值占比75%;内地战略城市和长三角面积分别占比48%和19%。 财务分析:负债下行、周转加速、现金流改善、利润率提升,评级望提升 公司2018年起主动去杠杆、降有息负债,2018Q3末净负债率已下行至208%(较2017年末下降44pct);2017Q1至今经营现金流回正、并较同销售规模企业改善显著;近年的并购项目如物产中大等资产包周转稳步加速,同时通过并购快速进入成都、武汉等核心城市打开市场;同时9M2018毛利率较2017年提升1.4pct、达到26.5%;2018Q3末预收款726亿元,同比+76%,保障结算放量。在目前资金环境边际改善的背景下,公司后续融资成本或继续下行,叠加负债降低、利润率双重提升,报表有望改善显著,评级或也有望提升。 投资建议:二股东股权担忧逐步缓解,雨后阳光更靓丽,维持“强推”评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也有望带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆叠加信用趋松、利率下行的环境也使得公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持预测公司2018-20年每股收益分别为0.75、1.00、1.35元,现价对应2019年PE6.3倍、并较每股NAV折价57%,维持“强推”评级。 风险提示:三四线销售超预期下行以及行业资金改善不及预期。

公司概要:深耕强二线,销售额7年70倍高增长、两次业绩高速释放期 阳光城是阳光集团旗下房地产开发平台,于2009年重组上市,自大福建起家、持续深耕强二线。经历陈凯(2012-14)、张海民(2015-17H1)和“双斌”(2017H2至今)等三任明星管理团队的贡献,公司销售额从2011年23亿元跃升至2018年1,628亿元(克尔瑞排名14),实现7年70倍高增长。2011-14年(期间业绩翻4倍)以及17年至今(17年业绩同比+68%)是公司的两次业绩高速释放期,而2018-20年的股权激励也锁定了之后CAGR35%的业绩增速。 公司变革:自上而下全面变革正当时,“三全五圆”全新战略再出发 2017年“双斌”加盟后公司经历全方位变革。战略方面,提出“五圆”模型,即规模上台阶,品质树标杆,重视人才、土储和资金;组织方面,继续践行三权分立、“去家族化”,30余区域公司逐步成型;管理方面,形成中海系主导、碧桂园模式再升级,自上而下团队重塑;激励方面,股权激励、双赢计划、股票回购、股东增持多管齐下;拿地方面,执行增加招拍挂、注重短平快的“三全”拿地策略;成本方面,“三收三支”精细化,锋刃计划已降成本20亿元。 拿地&土储:深耕二线、积极扩张,可售货值5,600亿、一二线占75% 公司拿地历来以二线为主,2015-17年连续三年加仓拿地后2018年拿地放缓(2015-18拿地金额/销售金额分别为60%、76%、133%和27%),期间拿地成本控制一直较好,拿地均价占比销售均价均值33%。2017-18年公司拿地金额中一二线vs.三四线占比分别为78%vs.22%、67%vs.33%,即使下沉区域也主要集中于长三角和中西部环都市圈城市(泉州、绍兴、漳州等)。截至2018年末可售面积4,418万方、可售货值5,681亿元,其中,一二线面积占比65%、货值占比75%;内地战略城市和长三角面积分别占比48%和19%。 财务分析:负债下行、周转加速、现金流改善、利润率提升,评级望提升 公司2018年起主动去杠杆、降有息负债,2018Q3末净负债率已下行至208%(较2017年末下降44pct);2017Q1至今经营现金流回正、并较同销售规模企业改善显著;近年的并购项目如物产中大等资产包周转稳步加速,同时通过并购快速进入成都、武汉等核心城市打开市场;同时9M2018毛利率较2017年提升1.4pct、达到26.5%;2018Q3末预收款726亿元,同比+76%,保障结算放量。在目前资金环境边际改善的背景下,公司后续融资成本或继续下行,叠加负债降低、利润率双重提升,报表将改善显著,评级也有望提升。 投资建议:雨后阳光,梦想绽放,首次覆盖、并给予“强推”评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也有望带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆叠加信用趋松、利率下行的环境也使得公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们预测公司2018-20年每股收益分别为0.75、1.00、1.35元,现价对应2019年PE5.9倍、并较每股NAV折价60%,按每股NAV折价45%给予目标价8.00元、相当于2019年PE8.0倍,首次覆盖、并给予“强推”评级。 风险提示:三四线销售超预期下行以及行业资金改善不及预期。

日回购金额5.23亿,占比回购总资金13-26%,大力度回购彰显价值认可 2月20日公司以集中竞价方式,动用回购专用证券账户5.23亿元,以成交价20.18-21.56元/股,回购公司股份2,481.5万股。本次回购资金占比回购方案中回购资金下限20亿元的26.2%,上限40亿元的13.1%,并且回购价格大幅高于回购方案出台时股价17.71元/股13.9%-21.7%,并接近回购价上限23.12元/股,在粤港澳规划出台之际,公司如此大力度、高价格回购,充分彰显公司对当前价值的认可和对未来发展的信心。同时考虑到公司拟将总回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划,预示公司股票激励、股权激励、跟投激励多维激励架构的深化,激励力度和范围将进一步加大,推动公司内生性动能再提升。 大湾区、前海地区土储占比31%、18%,受益湾区发展资源价值进一步提升 18年2月属总书记亲自谋划部署、中共中央、国务院联合印发的粤港澳大湾区发展规划纲要重磅出台,将大湾区发展提升为国家战略,属于我国战略复兴的重要一步,未来将打造成继纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区之后又一世界级城市群。根据规划,未来将加快推进深圳前海、广州南沙、珠海横琴等重大平台开发建设,三大平台在粤港澳发展大局中具有重要战略地位。截至18年3季度末,公司在粤港澳大湾区拥有土储1,563万方,占比总土储31%,并且在深圳前海地区(前海、太子湾、蛇口)拥有土储908万方,占比总土储18%;本次大湾区规划重磅出台,将推动湾区人员、物资、资金、产业更快速流入,受益于湾区经济加速起飞,公司土储价值料将进一步快速提升。 投资建议:重磅回购彰显信心,湾区规划提升价值,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区的资源储备含金量极高;公司具备“市场化+非市场化”强大拿地优势,拥有存量资源转性、集团内部资源整合、产业新城模式、国企央企收并购、邮轮母港再开发等独特拿地模式,非市场化拿地优势明显。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,以及公司强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持预测公司18-20年每股收益1.94、2.42和2.97元,目前现价对应18-19PE为10.0倍、8.0倍,维持目标价28.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

事件: 2月12日晚,招商蛇口公布公司1月销售数据,1月公司实现签约金额117.9亿元,同比+0.3%;实现签约面积56.9万平方米,同比-5.3%;1月公司新增建面5.8万平方米,同比-90.5%;总地价0.5亿元,同比-99.1%。 点评: 1月销售118亿、同比+0.3%,市场偏弱环境下克而瑞行业排名再获提升 1月公司实现签约金额117.9亿元,环比-45.9%、同比+0.3%,较上月-113.6pct,略高于克尔瑞主流50房企月平均同比-10.0%;实现签约面积56.9万方,环比-50.8%、同比-5.3%,较上月-84.0pct,略低于我们高频跟踪的46城1月成交面积同比-2.4%;销售均价20,715元/平米,环比+10.1%,较18年+0.5%。公司销售在去年同期同比高基数以及1月市场整体走弱背景下同比持平,销售额克而瑞行业排名较18年12名再进一位至11名。考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在当前三四线市场弱于一二线背景下,19年销售预计将继续保持稳增势态,并更具弹性。 1月拿地5.8万方,同比-91%,拿地额/销售额1%,拿地进一步趋于谨慎 1月公司仅在武汉东湖高新区新添1幅工业类用地,新增建面5.8万方,同比-90.5%,对应地价仅5,369万元亿元,同比-99.1%,其中权益占比60.0%。由于该地块系工业类用地,平均楼面价仅933元/平米,环比-98.9%,同比-99.1%。1月公司拿地额占比销售额0.5%,较上月下降22.5pct,创16年7月以来新低,公司拿地保持了18年9月以来的谨慎态度,并进一步趋紧。非市场化拿地方面,18年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,前海土地整备方案落地,非市场化拿地能力加速兑现。 投资建议:销售持平、排名提升,拿地更趋谨慎,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区的资源储备含金量极高;公司具备“市场化+非市场化”强大拿地优势,拥有存量资源转性、集团内部资源整合、产业新城模式、国企央企收并购、邮轮母港再开发等独特拿地模式,非市场化拿地优势明显。此外,预计粤港澳大湾区规划出台在即,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将再获提升。我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,以及公司强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持预计公司18-20年每股收益1.94、2.42和2.97元,目前现价对应18-19PE为10.0倍、8.0倍,维持目标价28.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

事件: 万科公布公司1月销售数据,1月公司实现签约金额488.8亿元,同比下降28.1%;实现签约面积317.7万平方米,同比下降28.5%。1月公司新增建面296.6万平方米,同比增长10.9%;总地价129.9亿元,同比下降14.1%。 点评: 1月高基数下销售趋缓、同比-28%,料后续稳步回升 1月公司实现签约金额488.8亿元,环比下降22.4%、同比下降28.1%;实现签约面积317.7万平方米,环比下降27.6%、同比下降28.5%;销售均价15,386元/平,环比增长7.1%、同比增长0.6%。由于2018年1月公司单月实现销售金额679.8亿元,属2018年全年单月销售最高,因此高基数下公司1月销售降幅较大;但公司1月销售额仍居克尔瑞1月单月销售榜单第一。考虑到2、3月销售基数较低,并且在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上,公司后续销售或将稳步回升。 1月拿地金额占比销售金额27%,拿地态度略趋谨慎 1月公司在土地市场获取广州、上海、北京等地10个项目以及3个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。1月公司新增建面296.6万平方米,环比下降49%、同比增长10.9%;对应总地价129.9亿元,环比下降61%,拿地金额占比销售金额为26.6%;平均楼面价4,379元/平米,环比下降23.6%,拿地均价占比当月销售均价28.5%,较2018年下降11.4pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1月新增货值456亿元,略低于同期销售金额488.8亿元,拿地略趋谨慎。 投资建议:基数下销售放缓,拿地态度略趋谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应19年PE仅为6.6倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

1月销售优于同行、同比+31%,一二线布局+充足可售推动销售料更具弹性1月公司实现签约金额106.3亿元,环比下降62.9%、同比增长31.1%;实现签约面积46.3万平方米,环比下降71.9%、同比下降1.7%;销售均价22,959元/平,环比增长32%、同比增长33.3%。由于公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;而本轮自2017H2开始大力补库存,下半年拿地金额占比全年74%,因此18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今公司销售逐步回升。在2019年政策放松预期之下,公司坚守一二线城市以及积极开工,料致可售和销售弹性会相对更具优势。 1月拿地较少、同期拿地金额占比销售金额仅7%,拿地态度略趋谨慎1月公司在土地市场获取沈阳和成都获取2个项目,拿地区域仍聚焦于一二线省会城市。1月公司新增建面16.4万平方米,环比下降91.4%、同比增长21.7%;对应总地价7.8亿元,环比下降90.6%、同比增长30.5%;拿地金额占比销售金额达7.4%,环比下降0.7%,较上年65.1%下降57.7pct;平均楼面价4,792元/平米,环比增长9.2%、同比下降42.9%,较上年9,529元/平米下降49.7%,拿地均价占比当月销售均价20.9%,环比下降0.2%,较上年51.5%下降30.7pct。按销售均价2.3万元/平估算公司1月新增货值37.6亿元,低于同期销售金额106.3亿元,拿地略趋谨慎。 投资建议:坚守核心城市,弱市销售高增,拿地趋于谨慎,维持“强推”金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。18H1末未结算面积89%位于一二线,预收款高覆盖2倍且均为16-17年高价项目,保障未来结算量质齐升。我们维持公司2018-20年每股盈利预测为1.77、2.22和2.65元,对应19年PE仅4.9倍;并且我们认为公司未来业绩释放能力依然强劲,维持目标价15.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

事件: 近日,中国银行保险监督管理委员会表示,为更好地发挥保险公司机构投资者作用,维护上市公司和资本市场稳定健康发展,鼓励保险公司使用长久期账户资金,增持上市公司股票和债券。在上述背景下,华夏幸福控股股东华夏控股与平安资管签署《股份转让协议》,由华夏控股以每股24.597 元的价格转让其持有的1.71 亿股股份,占公司总股本5.69%,总对价42.0 亿元。 评论: 平安再次增持认可价值,叠加股权激励双重承诺未来三年业绩翻番 18 年7 月平安资管以137.7 亿元现金入股公司第二大股东,持股19.7%; 9 月完成股份过户登记并派驻两名董事,同时公司与中国平安签署战略合作协议,成为重要战略协同企业。19 年1 月28 日,中国银保监会新闻发言人肖远企接受金融时报记者采访表示,银保监会鼓励保险公司使用长久期账户资金增持优质上市公司股票和债券,拓宽专项产品投资。在此背景下,平安资管以42.0亿元增持1.71 亿股(占比总股本5.69%);本次股权转让后平安仍为公司二股东、持股25.25%。华夏控股预计将在未来 1 年内向华夏控股设立的SPV 转让其持有的上市公司 1%的股份,除此之外没有其他增减持计划。此外,平安首次入股业绩承诺与公司股权激励一致,即未来三年业绩分别不低于114.2亿、144.9 亿和180.0 亿,3 年复合增长27%,显示公司对于未来发展的强烈信心。 2018 年销售额1,635 亿元、同比+7%,外埠销售稳步增长、占比达52% 2018 年度公司实现销售额1,634.8 亿元,同比+7.5%;房地产开发业务销售金额1,291.76 亿元,同比+7.6%。房地产销售面积1,502.2 万平,同比+57.6%;其中外埠销售面积占比52%、同比增长144%,外埠销售面积占比较9M2018提升5.5pct;并且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到11.0%、7.9%、16.6%。公司积极开工降低环京政策调控影响,18 年计划新开工1,988万平,其中河北以外1,237 万平,占比62%,Q4 外埠项目推盘大幅增长也体现在销售增速上。2018 年公司预计结算690 万方,其中87%来自环京区域。 前三季度公司新签PPP 项目合作协议共17 个,包括14 个产业新城项目和3个产业小镇项目,其中有13 个位于非京津冀区域。 险资偏爱地产、协同效应值得期待,融资成本下行、渠道畅通 中国平安凭借全牌照赋予的灵活性以及万亿险资规模,通常除了提供金融杠杆、参股获取利润分红之外,也尝试各类股权联合开发模式。旗下平安不动产与主流开发商均有股债权合作,资产管理规模约3,000 亿元,此外还包括平安信托和平安大华等。平安入股后公司在资金实力方面有显著提升,平安资管与公司旗下九通基业设立债权投资计划募资用于PPP 项目开发建设;12 月至今公司先后发行30亿/5年/7.0%公司债、40亿/7年/8.3%公司债、25亿/270天/5.5%超短融,资金成本有所下降;并且18 年12 月前华润置地执行董事、CFO 俞建加入公司分管财务及融资业务,也将为公司资金管理方面带来新的活力。 投资建议:平安增持认可价值,异地销售稳步增长,维持“强推”评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。全年公司外埠销售占比显著提升,同时平安9 月完成首次入股、提名2 名董事、与公司签订战略合作协议并再次增持,表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩翻番的承诺。我们维持公司2018-20 年每股收益预测为4.08、5.58 和7.21 元,对应19 年PE 仅4.9 倍,维持目标价为40.00 元,维持“强推”评级。 风险提示:行业政策收紧,公司资金情况不及预期。

事项: 1月27日,荣盛发展发布2018年度业绩快报,公告实现营业收入566.5亿元,同比增长46.4%;实现归属上市公司股东的净利润76.7亿元,同比增长33.0%;基本每股收益1.76元,同比增长33.3%。加权平均净资产收益率25.1%,同比增长2.7pct。 评论: 2018年结算加速、营收预期同比+46%,全年业绩高增、预计同比+33% 2018年度公司预期实现营业收入566.5亿元,同比增长46.4%;实现归属上市公司股东的净利润76.7亿元,同比增长33.0%,贴近之前预告业绩增速20-40%区间上限释放业绩,公司业绩增长主要由于16-18年销售规模增长较快、结算加速。截至3季度末,公司预收账款达865.9亿元,同比+41.0%,可覆盖17年结算收入2.5倍,可结算资源丰富,充分保障19年业绩释放。截止三季度末,公司资产负债率84.9%,较17年末提升0.2pct;净负债率126.4%,较17年末提升1.4pct;毛利率和净利率分别为32.2%和13.7%,分别同比+3.7pct和-0.1pct。 销售大增、同比+50%、计划完成率115%,非环京区域逐步发力 公司2018实现签约销售金额1,016亿元,同比+49.6%,完成年初计划销售额880亿元的115%,其中,徐州、郑州、重庆、蚌埠、嘉兴、惠州等非环京区域热点二、三线城市在前三季度签约面积572.4万方,同比+50.9%,贡献可观;非环京区域销售均价10,397元/平米,较17年基本持平。目前公司可售货值充裕,项目主要布局京沪、京广高铁沿线的二三四线城市,其供需结构相对较好。此外公司多元化业务进展顺利,四季度先后中标衡水高铁新城和兴县项目,并且18年10月和19年1月公司捷克康复中心项目陆续中标土地。 全年拿地谨慎、成本控制得当,多元融资渠道畅通 公司全年新增建面773.7万方,拿地金额176.0亿元;拿地金额占比销售金额17%,拿地面积占比销售面积79%,而公司2015-2017年拿地面积占比销售面积分别为170%、145%和174%,因此18年拿地偏谨慎;同时拿地均价2,278元/平,占比销售均价仅22%,后续结算利润率得到一定保障。公司拿地区域主要集中在京津冀、长三角、中西部等30多个城市,并仍以京沪沿线二三四线城市为主。截至3季度末,公司土地储备建筑面积约3,600万方,预计可满足未来3年开发。此外,公司多元融资渠道畅通,11月获批深交所25亿供应链ABS额度,1月份先后获批北金所10亿私募债、深交所30亿长租债和11.67亿公司债,并成功发行5亿/270天/7.3%超短融。 投资建议:业绩高增、销售靓丽,低估值、高股息,维持“强推”评级 公司持续秉承快周转策略,ROE持续提升,已初步形成“两横、两纵、三集群”的项目布局。截至3季度末公司土地储备建筑面积约3,600万平方米,充分保障未来开发需要,且多元化拿地方式有效控制成本;同时公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。考虑18年公司业绩微幅低于我们原先预测,我们将公司2018-20年每股收益预测向下小幅调整为1.76、2.23和2.80元(原预测值1.79、2.32和2.87元),目前股价对应18-20年PE仅4.8/3.8/3.0倍,并股息率近5%,维持目标价12.53元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

公司概要:30载稳健发展,险资持股过半、高比例分红 金地集团2001年在上交所上市,是最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。公司城市布局历来聚焦一二线,截止18H1末覆盖国内50城。两大险资生命人寿+安邦自2015年起长期持股超50%,15-17年度公司现金分红率为59%、50%和35%,最近三年股息率为3.2%、5.5%和5.2%,远高于主流房企均值。在目前10年期国债收益率稳步下降的过程中,公司5%左右的股息率显得比较突出。目前董事会9席执行董事中2/3来自管理层,生命人寿、安邦和福田国资委占一席,2020年董事会换届料推动公司2019年表现相对更积极。 销售情况:销售低基数+开工积极+一二线可售充沛促进19年弹性更高 历史上公司销售表现稳定优于行业,18年限价限签和17H2开始加库存导致18年销售增长平稳。公司2018年实现销售金额1,623亿元,同比+15%,一方面由于主要布局的一二线城市占比高,受限证、限签政策的影响,上半年新取证及新推货资源较少。但公司积极调整开工策略,2018H1新开工面积已超过17年全年新开工面积,同比+130%。另一方面,公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;自2017H2开始大力补库存,下半年拿地金额占比全年74%,因此18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,下半年销售逐步回升。在2019年政策放松预期之下,一二线可售和销售弹性会相对更具优势。 拿地&土储:拿地结构合理,一二线土储优质且充裕、权益比例逐步修复 公司拿地结构合理,拿地金额中一二线城市历来占比80%以上。2018年公司拿地金额825亿元,占比销售金额51%;拿地均价9,529元/平,占比销售均价52%;2018年一二线拿地金额占比84%、面积占比66%,即使下沉也主要布局长三角强三线。截止2018H1末,公司未结算面积4,100万方,权益比例54%,可售面积3,478万方;其中主要项目未结算面积3,762万方,一二线土储面积占比89%;前五大重点布局城市分别为沈阳、西安、广州、重庆、武汉,合计占比46%。 财务&估值:预收款高覆盖、财务稳健,对应19PE仅4.8倍、NAV折价37% 公司18Q3末预收账款覆盖17年地产结算收入2倍,而16年业绩大幅结算后年末覆盖倍数仅0.5倍,17年末提升至1.7倍,因此目前的预收账款主要构成是少量16年+大量17年高价项目。而公司近年拿地成本稳定将保障未来的结算利润率,2015年至今拿地均价占比销售均价均值为48%,拿地理性之下后续利润率水平相对行业更高,也更加稳定。公司负债一向处于行业低位,2016年至今加权平均融资成本稳定在5%以内。我们计算得到公司每股NAV16.71元,较现价折价37%,对应19年PE仅4.8倍。 投资建议:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来,重申“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。18H1末未结算面积89%位于一二线,预收款高覆盖2倍且均为16-17年高价项目,保障未来结算量质齐升。鉴于近期行业存在计提存货减值行为,谨慎起见我们将公司2018-20年每股盈利预测下调为1.77、2.22和2.65元,对应19年PE仅4.8倍;但我们认为公司未来业绩释放能力依然强劲,因此维持目标价15.00元,维持“强推”评级。 风险提示:一二线销售不及预期,股东结构大幅变动。

事项: 1月29日晚,中南建设发布2018年业绩预增公告,公告2018年度实现归属上市公司股东的净利润19.29-22.30亿元,同比增长220-270%;基本每股收益0.52-0.60元。 评论: 18年业绩同比大增220-270%, 3年增10倍股权激励业绩承诺彰显发展信心公司预计2018年度实现归属上市公司股东的净利润19.29-22.30亿元,同比增长220-270%;而公司三季报业绩增速也曾实际贴近预增上限220%释放,2018年度业绩表现亮眼。公司前三季度毛利率和归母净利率分别为21.3%和4.2%,同比分别增长3.5pct 和2.1pct,由于公司老项目基本结清、16-17年涨价项目进入结算,后续毛利率料将持续改善;三项费用率费合计9.8%,同比增长0.9pct。 此外,公司在7月17日公布股权激励计划,行权价格为6.33元,分三年行权,对应2018-2020年业绩考核要求为以2017年公司归母净利润为基数,分别同比增长不低于240%、560%和1060%,即未来三年业绩分别为20、40和70亿元,三年CAGR126%,彰显公司发展信心。 18年销售额同比+52%、跟投详案落地,高价项目结转保障业绩量质齐升公司公告2018年实现销售金额约1,466.1亿元,同比增长52%;销售面积约1,144.4万平方米,同比增长32%。2018Q3末公司预收账款1,054.2亿元,同比增长70.5%,覆盖2017年地产结算金额4.7倍,充分保障未来结算放量。考虑到公司项目布局以长三角三四线城市为主,该区域16-17年市场火热,房价涨幅较大,当期销售净利率得到大幅度改善,明后年业绩料将持续“质”与“量”双升。此外,公司公布房地产跟投详细方案,规定个人跟投金额上下限,以及跟投总额不超过项目资金峰值的10%以及项目资金峰值*跟投前公司权益比例的20%,进一步调动区域一线人员积极性。 18年下半年放缓拿地节奏,建筑业务稳步扩张,股东增持提振信心2018年公司拿地面积合计1,603万平方米,新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州、贵阳、丽水等城市;拿地金额690亿元;拿地均价4,307元/平,占比当期销售均价34%,成本控制得当。2018年公司拿地面积占比当期销售面积140%,拿地金额占比当期销售金额47%,其中下半年中主动放缓拿地节奏。2018年建筑业务新承接项目预计合同总金额366.5亿元,同比增长24%。控股股东中南城投在18年8-12月累计增持公司股票金额3,290万元,合计增加股份608.69万股,占比公司总股本的0.16%。 投资建议:业绩大增、销售靓丽,承诺持续兑现,维持“强推”评级中南在2016-17年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。我们维持公司2018-20年每股收益预测为0.61、1.09和1.89元,现价对应18-20年PE 仅为10.2/5.7/3.3倍、较每股NAV16.81元折价63%,并且现价较股权激励行权价以及陈凯持股成本分别折价2%/13%,维持目标价8.50元,维持“强推”评级。 风险提示:三四线城市销售不及预期。

预告18年全年业绩同比+55%,源于结转加速、不动产资管跟投收益增加公司预计2018年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比,将增加人民币2.99亿元,据此预计公司2018年归母净利润为8.45亿元,同比增加54.85%。预计归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比,将增加人民币2.71亿元,据此预计公司2018年扣非后归母净利润为7.76亿元,同比增加53.66%。此前市场对于公司2018年业绩一致预期为同比增长25%,公司业绩超预期主要源于:1)公司房地产开发业务结转收入和毛利率同比增加;2)公司不动产资管业务跟投项目投资收益增加。 近期公司管理层由嘉宝系调整为光大系,有利加快不动产资管业务发展1月22日,公司发布关于调整公司部分高级管理人员的公告,因公司产业结构调整和组织架构调整的需要,管理层由嘉宝系钱明等人调整为光大系的陈宏飞等人,并且陈宏飞由副总裁升为总裁,这将有利于公司加快不动产资管业务发展。截至18年三季度末,光大安石平台在管项目37个,在管基金规模达487.0亿元,同比+1.0%,较2017年末的492亿元略有下降,但公司管理规模仍领先行业;公司LP投资余额为28.7亿元,比18年初增加14.1亿元。18年上半年,证监会、住建部联合发文,将全面推进住房租赁资产证券化相关工作,公司作为光大系旗下唯一REITs平台,有望受益政策红利,未来房地产基金业务快速增长可期。 结转资源优质,短期地产业绩贡献仍较高,中长期不动产资管业务有望提升18年12月21日,公司控股子公司(嘉宝联友)与佳美置业以人民币16.9亿元的价格,联合竞得上海市安亭镇JDC30401单元12A-03A地块土地使用权,其中公司的投资比例为51%,计容建面10.9万方,补充优质地产项目,截至目前,估算公司未结算资源约30万方,主要集中在嘉定、昆山和浦东,预计短期内地产贡献业绩仍占比较高,中长期不动产资产管理对业绩贡献占比将逐渐提升。截至18年三季度末,公司预收款项36.7亿元,同比-13.0%,预收款项可覆盖17年营收119%,预收账款略有下降,源于房地产业务结算加速,但仍能保障18-19年业绩增长。截至18年三季度末,公司资产负债率65.1%,较17年末+9.1pct,财务状况仍较健康。 投资建议:业绩超预期,管理层调整,资管业务望加速,维持“推荐”评级公司目前是光大系唯一房地产基金平台,在政府大力推进房地产行业长效机制背景下,大量REITs相关支持政策陆续出台,REITs发展望迎来春天,公司也料将有所受益。由于公司业绩超预期,且管理层优化有望加速不动产资管业务发展,我们调整公司2018-20年每股收益预测为0.73、0.88和1.04元(原预测值为0.57、0.65和0.73元),目前股价对应18-20年PE8.7/7.3/6.1倍,考虑到公司业绩超预期,上调目标价至7.66元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场下行风险,地产基金业务发展不及预期。

预计18年业绩145-155亿、同增19%-27%,预收充裕&销售高增确保业绩稳增 18年公司预计实现业绩145亿元至155亿元,同比增长19%-27%(招商漳州追溯调整后,同比增长15%-22%),其中4季度单季实现业绩62.2-72.2亿元,同比下降26.8%-15.0%,占比全年业绩42.9%-46.6%,较上年有所降低。公司全年业绩增长主要源于结转规模提升,其中开发业务毛利约298.4亿元,同比增长12.4%,园区开发业务毛利约28.5亿元,同比增长53.9%。18年公司基本每股收益1.79-1.92元,同比增长15%-24%,追溯调整后同比增长12%-20%。考虑到公司三季度末预收账款842.7亿,可覆盖17年营收112%,以及4季度年销售高增推动预收账款进一步走高,未来业绩稳定释放可充分保障。 18年销售1,706亿、同增51%,一二线&大湾区布局料将确保19年销售稳增 18年公司累计实现签约销售金额1,705.8亿元,同比增长51.3%,完成全年1,500亿元销售计划114%;实现签约面积827.4万方,同比+45.2%;销售均价20,618元/平米,较17年提升4.2%;公司18年销售靓丽收官,全年销售增速远高于克尔瑞主流50房企35%的平均水平,行业排名较17年再升2名至12名,考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在当前三四线市场弱于一二线背景下,19年销售预计将继续保持稳增势态,并更具弹性。 18年拿地1,299万方,同增34%,拿地/销售额55%,非市场化拿地加速兑现 18年公司共新获76地块,对应新增规划面积1,298.8万平米,同比+34.1%,权益占比55.2%;总地价940.7亿元,同比+4.9%,拿地金额占比销售金额达55%,在16-17年分别为114%、80%基础上,仍属加仓拿地,但下半年有所谨慎。平均楼面地价7,243元/平米,较17年楼面均价下降21.8%,拿地成本有效控制,有利于后续利润率改善;非市场化拿地方面,18年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,前海土地整备方案落地,非市场化拿地能力加速兑现。 投资建议:业绩稳增、销售靓丽,资源整合加速,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区的资源储备含金量极高;公司具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,预计粤港澳大湾区规划出台在即,公司作为大湾区核心标的,资产价值有望再获提升。考虑到18年公司结转略低于预期,我们下调公司2018-20年每股收益预测至1.94、2.42和2.97元(原预测值2.02、2.54、3.11元),目前现价对应18-19年PE为9.7倍、7.7倍,不过我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,以及公司强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,并且公司每股NAV35.51元,折价高达48%,我们维持目标价28.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。