核心观点: 互联网金融持续进展,Wind“市场”功能推出 公司在互联网金控To B 端专攻金融信息服务领域,成立浙江新湖金融信息服务公司,同时与万得进行合资合作,构建机构投资者之间的金融资产交易的信息服务平台,依托万得金融信息流/数据流优势以及机构客户积累拓展业务规模。近期Wind 资讯客户端新推出“市场”功能,主打各类标准资产(如债券)与非标资产(如场外期权)的报价信息提供与交易撮合服务。 地产业务保持稳健,经营性现金流健康 根据克尔瑞数据,2016年上半年公司现地产销售金额74亿,同比升69%,公司年初提出销售计划172亿元,目前完成进度43%。公司开发节奏稳定,截至今年年初总货值(不含新增上海项目和一级土地开发)保持在1000亿左右的规模,可售资源十分充沛。2015年经营性现金流净流入7亿,今年一季度净流入9亿。公司前期在上海新获取三个项目,其中两个涉及旧城改造。增加上海地区的土地储备,有利于进一步做大销售规模。 财务稳健,长期发展信心十足 截至2016年一季度末,在手现金完全覆盖短期有息负债,净负债率113%,加权平均融资成本8.56%。推出新一轮的股权激励。员工持股计划今年9月16日解禁,成本5.29元/股。公司前期还完成了20亿元的回购。 考虑回购,预计16、17年EPS 为0.18、0.24元,维持“买入”评级 “地产+互联网金控”双主业发展战略继续推进。地产业务充裕现金流为互联网金控平台发展打下基础。公司金融牌照齐全,互联网平台To C 和To B 均有布局,与万得在金融信息服务领域合作取得突破,发展值得期待。 风险提示 下半年销售规模不及预期。互联网金融推进速度低于预期。

核心观点: 月度销售环比回升,上半年销售整体符合预期 2016年6月,招商蛇口实现销售金额61亿,同比上升20%,月度销售环比回升。2016年上半年,公司累计实现销售金额305亿元,同比上升49%,完成全年计划650亿元的47%。从目前来看,公司整体货值充裕,销售符合预期。公司6月签约销售均价14354元/平米,环比回落7%,同比升29%。均价波动较大,主要是因为公司在不同区域项目的售价差异显著,例如位于深圳的项目售价较高,而二线城市(公司几乎很少进入三线城市)的项目售价相对较低。 6月没有拿地,土地投资稳健 2016年1-6月,招商蛇口在苏州,南京,南宁,北京,广州,杭州和宁波共获取9个项目,合计土地面积80万平米,合计建筑面积171万平米,总地价198亿元。公司6月没有拿地,土地投资较为稳健。从今年上半年的累计情况看,公司拿地建面171万平米,低于同期销售建面194万平米,开始进入去库存状态。在城市布局方面,仍然主要选择一二线核心城市,较少进入三四线城市。从投资力度上看,公司上半年拿地总地价198亿元,是同期销售金额305亿元的65%,投资力度相对于去年同期有较大上升。从权益的角度来看,公司上半年获取的9个项目中,4个项目为100%权益,4个项目为公司控股,仅有1个项目权益占比低于50%。 预计16、17年EPS分别为1.08、1.31元,维持“买入”评级 公司6月销售相比5月有所回升,保持较好的上升态势,目前销售金额完成年度目标的47%。土地投资相对稳健,自身权益占比较高。 风险提示 下半年销售不及预期。

核心观点: 6月售价结构性上升,上半年销售规模符合预期。 2016年6月,金地集团实现销售金额97亿,同比升44%,销售放量显著,同环比均大幅上升。2016年上半年实现销售金额440亿, 同比升107%。6月销售均价17335元/平,环比升16%,同比升31%,主要因为6月上海、南京等地的项目入市,拉高了整体销售均价。公司产品主要布局重点城市且品质相对较高,销售均价的持续上升也有助于公司的结算毛利率企稳。7-8月有新推或加推盘计划的项目共24个,环比减少7个,主要仍集中在长三角地区。行业整体销售景气度从二季度开始回落,下半年同比增速将继续放缓,不过,公司布局城市基本面较好,销售规模受行业影响将较小。 6月没有新增项目,土地投资谨慎。 公司6月没有新增项目。整体来看,今年以来金地集团在土地获取上比较谨慎,上半年总共获取项目3个,合计建面81万平米,大幅低于同期销售建面233万平米,合计地价48亿元,仅是同期销售金额343亿元的14%。 我们认为主要有两方面原因,一方面是近期土地市场热度较高,拿地成本相对较高,另一方面是公司2015年获得的项目较为充足,目前仍有足够的可售资源。 预计16、17年EPS 分别为0.72元、0.82元,维持“买入”评级。 公司6月销售冲量显著,销售均价上升带动金额增速较高。土地投资保持谨慎,仍在把握市场和政策的窗口期进行库存去化。 风险提示。 下半年项目销售去化情况不及预期。

核心观点: 上半年销售增长符合预期。 2016年6月,保利地产实现销售面积201万平米,同比升5%,销售金额270亿元,同比上升5%,环比5月上升46%。1-6月,公司累计实现销售面积822万平米,同比上升41%,销售金额1106亿元,同比上升45%。整体来看,公司目前的销售节奏保持良好,尽管受到行业销售二季度整体走弱的影响,但预期全年完成既定销售计划是大概率事件。销售均价方面,2016年6月,保利地产签约销售均价约13412元/平米,环比继续出现回落,略降1.5%,同比基本持平。 6月土地投资略有减少。 2016年6月,保利地产在遂宁和南京分别获取了1个项目,合计建面38万平米,地价50亿元,权益地价16亿元,拿地力度较5月有所下降。 公司6月拿地建面(38万平米)低于销售建面(201万平米)。累计看,2016年1-6月,公司合计获取项目资源建面762万平米,低于同期销售建面822万平米,总体处于去库存状态。从投资力度上来看,6月土地投资总地价50亿元,占同期销售金额270亿元的19%,较之前大幅下降。此外,6月获取的2个项目均为合作开发。 预计公司16、17年EPS 分别为1.16、1.29元,维持“买入”评级。 保利地产上半年整体销售规模从同比上看仍保持较高水平,土地投资略有放缓。近期再融资的完成将为公司未来发展奠定基础。 风险提示。 下半年行业整体销售低于预期。

核心观点: 吸收深基地,融合再升级 南山控股拟以发行A 股股份换股方式吸收合并深基地,考虑资产注入机配套再融资总股本规模将会达到29.7亿。深基地股份与南山控股股份的换股比例为1:3.47。为保证股东权益南山控股及深基地均提供现金选择权。 打造“房地产+物流地产”升级物业模式 深基地拥有内资物流地产公司市场占有率最高的宝湾控股,近两年正处于高速发展阶段,储备项目规模是当前运营面积的近3倍,投入运营之后业绩规模将会大幅提升。而住宅开发方面,项目主要集中在苏州、上海、长沙等地,本轮周期上升阶段项目价格涨幅显著,再加上深赤湾的“山语海”项目,未来可结算项目利润丰厚。 估值水平,合理价值7.43元/股,折价约10% 南山控股地产开发业务,合计未结算项目总规模245万方,权益净增加值为51.4亿,NAV 总规模为109.6亿。物流地产方面,考虑当前运营净利润以及未来新增园区的竣工计划,合理NAV 水平约为72亿元。完成吸收深基地之后的NAV 为199亿元,对应股本26.77亿股,每股NAV7.43元。 预计16-17年的业绩分别为0.25和0.30元,维持为“买入”评级。 此次南山控股吸收合并深基地,对于集团而言是优势资源整合的第二步,对于上市公司来讲则是集中“房地产开发+物流地产”的优质资源,搭建了更加稳定的业务结构。自此次吸收合并计划完成后,不排除南山集团进一步通过南山控股的上市平台,进一步提升资本化率的可能性。 风险提示 资产注入进程流程环节较多,物流地产项目之间利润水平差异较大。

核心观点: 地产基金第二单合作投资落地,继续获得双重收益 嘉宝公告,与关联方共同以现金方式投资上海光渝投资中心(有限合伙),用于投资“大融城资管计划”。嘉宝方面拟投资金额11.1亿,优先级8.75亿,权益级2.35亿。此外,嘉宝全资子公司奇伊投资向上述合伙企业收取管理费,并与光控安石(北京)按50:50比例进行分享。此次投资是继沪太路项目后第二笔与光大安石的合作,模式与沪太路项目类似,嘉宝既可获得LP优先级(固定收益)+LP权益级(浮动收益)投资回报,又可获得投资管理费(固定管理费+超额提成,占50%),从而取得双重收益。 “大融城”项目历史投资回报率高,有助提升公司ROE “大融城”是光大安石在商业综合体改造上的经典之作,并已经形成品牌效应。最早重庆大融城在2010年由光大安石介入重新定位并升级改造,此后招租情况良好,经营绩效提升显著,2013年光大安石退出,项目投资IRR高达26%。嘉宝参与光大安石的地产基金项目中将提升自身ROE水平。 财务稳健,现金充裕,进一步投资可期 目前嘉宝在手现金21亿,无短期有息负债。公司减少土地投资并加快去库存,16年一季度经营现金净流入4亿。存货余额65亿,毛利率30%以上。未来与光大合作投资地产基金项目资金基础扎实,发展空间广阔。 预计公司16、17年EPS分别为0.57、0.74元,维持“买入”评级 继沪太路项目后,嘉宝与光大安石合作投资“大融城计划”,享受LP投资回报与管理费双重收益,合作模式持续复制可期,盈利规模和ROE或将双提升。看好地产大资管时代发展机遇,REITs若有推进公司将显著受益。 风险提示 房地产私募股权基金发展进度不及预期。商办市场负向波动。

核心观点: 销售规模爆发增长得益于土地投资前瞻 今年上半年,公司销售金额280亿元,同比大幅上升144%,预计全年超过既定计划400亿元是大概率事件。销售规模的爆发主要源于土地投资的前瞻。今年上半年重点城市,如南京、苏州、杭州、武汉等,新房成交火热,而公司在13-15年获取土地资源几乎全部集中在这些城市,充分受益。 试水类REITs,优质持有物业轻资产运营迈出第一步 近期,公司作价10.5亿元将子公司上海迪裕全部相关权益转让给东证资管,转让资产为上海青浦吾悦广场。交易的实质是将上海青浦吾悦广场投资提前收回,缩短商业地产投资回报期;同时,公司旗下原商业物管也将被东证资管聘请继续管理经营标的资产,实现“轻资产运营”。未来公司可供出租优质商业物业规模合计400万平米,通过类REITs等资产证券化手段,践行“轻资产运营”模式,在扩大业务规模的同时提升ROE水平。 定增顺利获批,助力未来发展 公司2016年度非公开发行股票预案获得证监会核准通过,发行底价9.37元/股,募集资金规模不超过38亿元,将用于5个项目的开发建设。 不考虑此次增发对总股本的影响,预计公司16、17年EPS分别为1.14、1.55元,首次覆盖,给予“买入”评级公司在15、16年销售规模增速大幅高于行业平均水平,既体现出投资布局上的前瞻,也反映了较强的综合开发和运营能力。在销售规模持续提升的背景下,未来2-3年业绩具备高速增长的潜力,此外,类REITs业务的探索以及与保险资金的深度合作,有助于公司优质持有物业品牌“吾悦广场”的规模扩张以及投资回报率的提升,并将逐渐成为新的业绩增长点。 风险提示 公司布局城市相对集中,城市政策变化对公司销售和业绩影响较大。

核心观点: 西藏牌照靴子落地,AMC转型重大进展。 公司7月4日发布公告,已经获得《西藏自治区人民政府关于同意设立海徳资产管理有限公司的批复》,批复内容包括允许设立海德资产管理有限公司,确定海德资管收购、受托经营不良资产等业务范围,得到了财政部、银监会批复的地方AMC管理牌照,也是西藏自治区唯一的一块牌照。 关注增发进程推进,扩大资本金规模。 作为唯一的一家单一AMC主业的民营上市公司,海德股份在激励机制、资本运营、项目资源对接以及融资渠道等方面具备自身独到的优势。 目前拥有10亿注册资本,已经可以在西藏省内开展不良资产管理业务,未来主要的工作方向在于推进非公开发行工作,以增加自身的资本金规模。 立足西藏发展,发挥团队机制优势。 西藏经济体量小,不良资产规模有限,但凭借区域税收优惠政策,对于省外企业注册吸引力大。在获得AMC准入凭证之后,主要竞争体现在团队能力和融资能力两方面,公司市场化的经营模式以及现有的高管团队充分体现了优秀团队所需要的素质,对于未来的经营能力具备充足的信心。 考虑行业空间以及公司未来业务的稀缺性,维持“买入”评级。 牌照问题得到落实,公司在转型完成后将会具备极大的业绩弹性,标的稀缺性强,增发完成前,公司现有业务盈利能力较差,谨慎预测15、16年EPS为0.07、0.08元/股。完成后净资产规模50亿,未来具备较强业绩增长潜力。 风险提示。 非公开发行时间进程,省内不良资产规模较小期待其他业务模式拓展。

核心观点: 月度销售略有回落,均价相对稳定 2016年5月,招商蛇口实现销售金额55亿,同比降2%,月度销售小幅下滑。1-5月累计实现销售金额244亿,同比升58%,完成年初制定的全年销售计划650亿元的38%。从目前来看,公司整体货值充裕,完成全年计划是大概率事件。5月签约销售均价15463元/平米,环比继续上升5%, 同比降19%。公司的销售均价处于稳步攀升的状态,与行业整体的房价变变动趋势相符。 合理补充库存,继续聚焦一二线城市 2016年5月,招商蛇口在杭州和宁波共获取3个项目资源,合计建面积54万平,总地价68亿。5月拿地建面(54万平)高于销售建面(36万平),从1-5月累计情况看,公司拿地建面171万平米,同样高于同期销售建面152万平米。城市布局方面仍然主要选择一二线核心城市,较少进入三四线城市。从投资力度上看,5月土地投资金额68亿元,是同期销售金额55亿元的120%,其中宁波地块土地价格较高,1-5月整体来看,公司拿地总地价198亿元,是同期销售金额188亿元的81%,投资力度继续增大。从权益的角度来看,招商蛇口5月获取的3个项目中,只有杭州一幅地块的权益为50%,其余两个项目都是100%权益。但根据公告,未来就部分项目有继续引入合作方共同开发的可能。 预计16、17年EPS 分别为1.08、1.31元,维持“买入”评级 公司5月销售相比4月略有下滑,进入调整阶段,目前销售金额完成年度目标的38%,土地投资继续关注一二线核心城市,仍在补充库存。 风险提示 下半年销售不及预期。园区业务推进慢于预期。

核心观点: 销售保持较大同比升幅 2016年5月,保利地产实现销售面积136万平米,同比略降0.6%,销售金额185亿元,同比上升5%,环比4月下滑8%。1-5月,公司累计实现销售面积621万平米,同比上升58%,销售金额837亿元,同比上升66%。整体来看,公司目前的销售节奏保持良好,尽管受到行业销售二季度整体走弱的影响,但预期全年完成既定销售计划是大概率事件。签约销售均价约13618元/平米,环比出现回落,下降4%,同比则继续上升6%。 土地投资保持积极态度 2016年5月,保利地产北京、上海、包头、兰州、佛山、常德和合肥等城市获取了8个项目,合计建面119万平,地价123亿,权益地价79亿,拿地力度较4月有所放缓。5月拿地建面(119万平)低于于销售建面(136万平)。1-5月,公司合计获取项目资源建面723万平,超过同期销售建面621万平,公司项目去化情况良好,因而总体仍处于补库存状态。从投资力度上看,5月土地投资总地价123亿,占同期销售金额185亿的66%,较4月继续上升,除上海和北京地块楼面价成本较高,其余项目的地价成本基本都在合理范围内。5月获取的项目中,合作拿地较多,除了上海和兰州这2个地块为100%权益,其余6个项目均为合作开发项目。 按增发完成后的总股本,预计16、17年EPS分别为1.16、1.29元,维持“买入”评级 保利地产在5月的销售规模从同比上看仍然保持较高水平,土地投资态度也较为积极。近期再融资的完成将为公司未来发展奠定基础。 风险提示 土地市场过热拿地价格过高。下半年市场销售情况低于预期。

核心观点: 销售环比继续调整,同比升势依旧明显 2016年5月,金地集团实现销售金额68亿,同比升51%,随着市场热度从二季度开始有所回落,公司5月销售环比跟随市场处于调整之中,不过销售同比依然升幅明显。1-5月实现销售金额343亿, 同比升137%。4月销售均价14901元/平,环比升4%,同比升16%,公司的产品主要布局在重点城市,销售均价的持续上升有助于公司的结算毛利率企稳。6-7月有新推或加推盘计划的项目共31个,环比减少7个,主要仍集中在长三角地区, 其中上海和南京各有3个项目,此外,推盘最多的为沈阳,共有4个新推或加推项目。行业整体销售景气度从二季度开始回落,但这些城市仍有相对强劲的基本面,预计金地集团未来的销售规模将继续保持较好的水平。 5月新增一个项目,土地投资谨慎 2016年5月,公司仅在在苏州一个项目,建面4.6万平,地价5.1亿, 未披露权益。整体来看,今年以来金地集团在土地获取上比较谨慎,年内总共获取项目3个,合计建面81万平,大幅低于同期销售建面233万平, 合计地价48亿,仅为是同期销售金额343亿的14%。我们认为这有两方面原因,一是与近期土地市场热度较高,拿地成本高,另一方面也是公司2015年获得的项目较为充足,目前仍有足够的可售资源。 预计公司16、17年EPS 分别为0.72元、0.82元,维持“买入”评级 公司销售表现进入二季度之后环比有所下降,但同比升幅依然较高。土地投资保持谨慎,仍在把握市场和政策的窗口期进行库存去化。销售均价继续回升,公司未来毛利率有望企稳。 风险提示 下半年项目销售去化情况不及预期。

核心观点: 地铁上盖物业:立足城市群发展+解决土地稀缺问题 深圳地铁集团官网报道,6月12日,在万科与深圳地铁联合主办的2016轨道交通与城市发展高端论坛上,万科、深圳地铁与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等分别签署了四项备忘录,旨在深化万科与深圳地铁在地铁四期轨网上的战略合作,探索城市轨道建设PPP新模式,以及“轨道+物业”模式向全国的推广。房地产行业进入白银时代之后,开发商既面临规模增长的瓶颈(优质城市土地稀缺),又面临利润率的下滑(招拍挂地价高企,房价涨速放缓),“轨道交通+物业”的发展模式,既有利于开发商获取优质稀缺地块(核心城市群地铁沿线土地),在成本和售价(地铁上盖物业有溢价)方面也相对有优势。 PPP拓展模式:地方政府、开发商(社会资本)共赢 地铁前期建设投入较大,建成后运营维护费用也较高,作为公共交通工具客运收入需要较长时间才能覆盖成本。因此,建设轨交系统城市财政均有专项补贴,但单依靠财政补贴难以为继,亟需引入PPP模式。在我国的实践中,地铁公司是以国企背景为主,开发商作为社会资本进入,地铁公司分享地铁沿线优质土地资源交由开发商开发建设运营,住宅出售现金流反哺前期轨道交通建设支出,商业商铺租金收入覆盖后期日常运营费用。 不考虑摊薄,预计16、17年EPS1.96、2.55元,维持“买入”评级 我们相信,轨道交通作为现代城市生活通勤中不可或缺的部分,同时也是现代的城市群赖以发展的根基,“轨道交通+物业”的模式在万科向城市配套服务商深入转型的过程中也将扮演越来越重要的角色。 风险提示 合作进度低于预期。

奥运基因传承,关注增发进程 作为北京市属国有企业,公司在城市建设以及重要体育赛事举办的过程中起到了极其重要的作用。15年4月份提出非公开发行方案,发行底价为4.39元/股,公司最新股价为4.35元/股,折价幅度为1%左右。北辰实业在16年2月4日获得增发批文,批文有效期为6个月,将在8月4日到期。 开发业务布局有道,持有经营稳定核心 公司业务模式为持有经营+项目开发,持有物业公司在北京亚奥核心区拥有可出租物业规模126万方,15年实现租金收入25.3亿元,EBITDA为9.86亿。开发物业方面,14年开始公司加大土地投资力度,并且在本轮二线城市房价上涨之前成功布局合肥、南京、苏州以及杭州等城市,热点地区获取土地之后城市房价平均上涨幅度达到20%。 发力会展产业,布局电子竞技 为把握新经济趋势,公司组建了北辰会展集团,最终实现“6+4+N”的业务模式。近日北辰会展与同方传媒签署协议,双方将共同组织及承办电子竞技赛事,看好北辰会债未来在电子竞技以及游戏产业的发展。 预计16、17年EPS分别为0.24、0.32元,维持“买入”评级。 当前开发项目未结算项目总面积为634万方,按照6.77%的wacc进行折算,权益净增加值为29.54亿元。持有物业公司15年持有项目经营性净现金流税后净额为7.39亿,RNAV为146亿。考虑净资产扣除投资性房地产以及固定资产规模则公司NAV总规模为216亿,每股RNAV6.41元/股。 风险提示 销售结算进度存在不确定性,会展行业拓展进程受到行业发展影响。

站在城市和城市群发展的战略高度看地铁上盖物业 重点城市土地资源稀缺日益凸显,制约房企新一轮增长。行业进入白银十年,土地供求差不断缩小。地价快速上涨,规模增长和盈利能力的平衡愈发困难。轨道交通打开城市外延框架,地铁上盖物业解决房企土地稀缺瓶颈。“轨交+物业”为获取价格合适的大规模土地资源提供了重要机遇。 股权层面融合更利于奠定长期合作基础、发挥协同效应 地铁集团是“轨交+物业”开发模式的领导者,走出深圳开始全国布局。截至目前,地铁集团在运营5条地铁线路总长158公里,新承建四期工程总长446公里,远期规划深圳市地铁共1000公里,并联动深莞惠经济圈。地铁集团输出资源+万科输出操盘能力,强强联手分享地铁时代红利。测算集团承建1公里地铁可获1万平上盖土地面积资源(据规划未来即在深圳还有600万平)。万科增发收购部分资产与地铁集团形成战略共同体(收购全部资产体量过大、现金收购招拍挂成本上升),分享轨交+物业时代红利。发行股份购买资产均位于深圳南山的优质地铁上盖物业。收购评估价共456亿元。前海枢纽项目和安托山项目预期销售净利率分别为25%和20%。 不考虑摊薄,预计16、17年EPS1.96、2.55元,维持“买入”评级 由于公司停牌期间市场经历大幅调整,预计复牌后股价存在一定补跌压力。但是,即使以当前股价看,PE和PB估值也处于较低水平(行业平均PE19.38倍、PB2.29倍)。若增发顺利成行,万科与地铁集团的深入战略合作前景广阔,转型城市配套服务商与轨交+地铁开发模式相得益彰。同时,此次增发购买资产完成过户时间预计在17年,对16年EPS亦不构成摊薄。 风险提示 增发预案能否最终施行存在不确定性。与地铁集团合作进度低于预期。

核心观点: 调整结构,布局转型 冠城大通一家历史悠久的上市公司,以房地产开发和漆包线生产双主业为公司过去业务发展的主要依托。从2014年开始,公司在传统行业压力逐步加大的背景下,向新能源锂离子电池+金融投资业务领域进行转型,经过将近2年的努力,公司逐渐摸索除了一条适合自身发展的转型道路,以股权收购+项目投资的形式,拓展在锂离子电池产业链的布局;整合旗下金融资源,搭建P2P 业务平台,同时进入高端医高端健康度假中心。 收购+投资,分享产业发展红利 14年开始在新能源领域的布局力度也在逐步推进,15年将拟收购计划全部落实,从布局方向上来看公司希望能够锂离子电池生产的全产业链, 大力拓展本地民用特别是动力电池市场。15年下半年开始,公司与福建省投资平台成立新兴产业投资基金,未来将会通过加大股权投资的形式,分享新能源产业爆发式发展带来的产业红利。 拓展医疗健康产业,收购瑞士度假医疗中心 16年全资子公司在瑞士以3.07亿元Mirador 公司100%股权,Le Mirador 度假酒店前身为Mon Repos 私人医院,成立于1904年。收购完成后,计划开展抗衰老治疗高端医疗服务项目,未来将成为公司新的利润增长点。 预计16-17年EPS 分别为0.27、0.29元,维持“买入”评级。 公司NAV 总价值为118.9亿元,公司当前总股本为14.9亿股,则公司每股NAV 价格为8.00元/股。扣除新能源业务折价率为15.4%。 风险提示 地产业务销售受到市场影响,新业务项目进展存在一定不确定性。