核心观点: 珠海国资房企龙头,资源优势显著 控股股东华发集团实力雄厚,30多年励精图治,已发展成为珠海龙头国企和全国知名综合企业集团。集团在城市运营、房产开发、金融产业、产业投资、现代服务、文体教育等核心业务综合业绩均居珠海同行业第一。 地产业务:今明两年迎来销售规模爆发 大本营珠海再迎发展机遇。横琴自贸区设立、港珠澳大桥建设、国家海洋战略实施、“一带一路”战略推进,使珠海再次迎来重大发展机遇期。 公司在珠海资源储备420万方,而大股东在横琴占地100万方资源也有望交由公司运营,集团还参与横琴3.5平方公里一级土地开发。异地扩张战略升级,成效显著。目前地产业务形成以珠海为大本营,上海、广州、武汉等重点城市为发展方向的战略格局。15年首次跻身百亿房企。精心布局厚积薄发,销售增长潜力强劲。过去三年布局积累迎来收获期。预计公司16、17年地产销售分别为250亿、360亿。16年一季销售72亿(同比+200%)。 创新业务:围绕华发优+生活布局 在扩大地产主业版图的同时,公司凭借华发集团资源优势和珠海/横琴区位优势,围绕华发优+生活和移动互联网布局创新业务,包括社区O2O(宜居生活服务)、定制装修(有望切入互联网家装)和商业地产配套服务。 预计公司16、17年EPS分别为0.75、0.96元,给予“买入”评级 公司每股RNAV为17.95元,股价对其折价率超40%,具备较强安全边际。财务稳健,多渠道融资奠定发展资金基础。15年末预收账款78亿,16年一季度末增至119亿,布局城市动态利润率保持稳定,业绩弹性较大。 风险提示 下半年行业销售整体回落。创新业务推进慢于预期。

核心观点: 销售规模再创月度新高,强者恒强 2016年5月,万科销售364亿,同比升76%,升幅放缓,但仍创单月销售规模新高,1-5月累计销售1478亿,同比升74%。均价13600元/平,环比升0.8%,同比升8.6%。行业整体5月销售环比下滑,特别是受到政策影响的城市,新房成交量价均有所回落,但是,万科的项目整体并没有特别多的调价行为。从行业整体趋势看,短期房价升幅也出现小幅反弹。 拿地保持审慎态度,围绕核心城市布局 2016年5月,万科在佛山、杭州、宁波、郑州等城市共获取5个项目,拿地建面(95万平)低于销售建面(268万平),不过相对于4月,拿地力度略有回升。1-5月的累计拿地建面928万平,销售建面1078万平,进入去库存状态。1-5月累计拿地总地价530亿,占同期销售金额1473亿的36%,小幅回落。权益上,除佛山金域缇香项目外,其他都是万科100%权益。 物流地产业务继续推进 2016年5月,万科再次获取了广州、南京、天津等4个物流地产项目。截至5月末,万科共获取物流地产项目合计土地面积82万平米,建面53万平米,已经超过2015年全年水平,推进速度不断加快。 预计公司16、17年EPS分别为1.93、2.26元,维持“买入”评级 在行业销售整体逐月放缓的情况下,万科5月的销售规模再创历史新高,市占率进一步提升,强者恒强。在土地市场热度偏高的背景下,审慎投资,合理布局拿地。物流地产业务继续推进。 风险提示 下半年销售不及预期。

再次转型升级,金桥开发区迎来发展新机遇。 金桥开发区是上海先进制造业基地和新兴生产性服务业集聚区,电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大重点行业并驾齐驱,工业总产值占浦东新区1/4,上海1/15。2015年3月正式纳入上海自贸区范围,提出?优二强三进四?转型升级战略,大力发展第四产业(学术界指ICT产业)以及?四新?产业(新技术、新模式、新业态、新经济)。 受益金桥发展新机遇,公司资源价值和业务收入有望双增长。 金桥集团作为金桥开发区唯一的开发运营商,主要承担园区的开发、建设、运营和管理。浦东金桥是金桥集团旗下唯一上市平台,截至2015年年末,公司在金桥开发区拥有资源建面302万方(在租213万方+在建待建89万方,体外另有200万方已规划用途土地),业态涵盖住宅、商业、办公、厂房仓库等。根据测算,公司每股RNAV约19.79元,较当前股价溢价17%。 租金收入增长基础扎实,财务情况稳健。 2015年,公司实现租金收入12亿,同比升8%,各业态出租率和租金水平均稳定增长,毛利率保持高位(超60%)。积极补充资源,竞得达之路钻石文化创意产业园,增发获取联发公司剩余39.6%股权,增厚归属净利润。 在投资性房地产按账面价值计量的情况下,整体资产负债率仅48%。 预计16、17年EPS为0.50、0.59元,首次覆盖,给予?买入?评级。 金桥开发区业态转型着力于打造金桥?四大平台?,即新兴金融、移动视频、智能装备(已引入新松、胶囊、卫邦医疗机器人以及特斯拉等技术创新企业)、电子商务,发展空间广阔。作为唯一开发运营商将充分受益。 风险提示。 租金收入负向波动。引入新产业进度慢于预期。

核心观点: 二十年成长,锐意进取,打造非凡。 中国国贸由中国国际贸易中心有限公司于1997年独家发起设立,在进行资产重组后于1999年3月12日在上交所上市。第一大股东为中国国际贸易中心有限公司,持股比例80.65%,实际控制人为中国世贸投资有限公司和嘉里兴业有限公司。2015年全年营业收入22.71亿元。截止16年1季度末,公司总资产规模105.57亿元,净资产规模58.28亿元。 未来2-3年维持超过20%的业绩增长。 中国国贸业绩的增长主要来自运营体量的增加和平均租金的上涨。当前运营的国贸一期、二期经营状况稳定,三期a阶段2010年投入运营主力合约将在16、17年完成续签,平均租金水平的上涨。三期b阶段将会在16年底完工,东侧写字楼和会展中心的改造也将在16年内完成,将大幅增加公司持有运营的各类物业规模。未来三年净利润复合增速为25.9%。 高分红比例,将会成长为类REITS型全分配企业。 国贸三期b阶段投入运营后,公司将不再拥有可继续开发的土地储备,目前已经进入负债净偿还阶段。预计未来公司将会进一步提升分红比例。 预计16-17年的业绩分别为0.67和0.90元,维持为“买入”评级。 采用净现金流折现法对公司进行绝对估值,根据测算在三期物业达到稳定运营后的净现金流规模为25.54亿。折现率为7%的假设条件下,公司RNAV总额为344亿。相对估值法随着未来两年净利润以及经营性净现金流规模的提升,公司相对合理总市值水平为246亿,当前折价率为28%。 风险提示。 新增物业建设进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。

释放存量资源价值,显著增厚当期利润 世茂股份拟以股权转让方式向乐视控股出售旗下世茂工三商场物业,转让价29.72亿。若交易在年内完成,将增厚公司2016年投资收益3.74亿。公司的优势在于开发、培育、运营城市优质商业地产,但投资回报以租金收入为主,回收期较长,且公允价值变动损益增厚的只是报表利润,并不能转换为现金。此次股权出售直接将持有物业账面价值变现,意义重大。 期待与优秀公司更为积极、深度、多元的合作 年初公司出资1.1亿参与发起设立新沃财险,乐视网也是发起人之一。与乐视的多次业务接触,奠定了公司未来在多元化领域与之展开积极合作的基础。依托于万达(去年公司以院线资产作价参与万达院线定增并获得万达院线1.15%股权)和乐视的资源,旗下世茂文化传媒公司在影视剧投资、制作、发行等产业链上游将获得更好的发展机遇。 各项业务平稳发展,在手现金极其充裕 一季度地产签约销售33.4亿,招拍挂市场土地投资谨慎,补充资源以定增收购项目为主。目前自持物业建面超过100万平,租金收入稳步上升。一季度末持有现金88亿,短期有息负债不到13亿,净负债率仅33%。 预计公司16、17年EPS分别为1.31、1.55元,维持“买入”评级 从防御角度看,交易完成后公司在手现金将接近120亿,而当前公司总市值186亿,市值现金比仅为1.58,且净负债率也将进一步下降至20%,我们认为,公司目前的股价拥有较强的安全边际。考虑到此次股权交易对净利润的影响,我们上调公司2016年的盈利预测。 风险提示 股权转让进程存在不确定性。公司地产销售低于预期。

核心观点: 获得证监会发审委核准,增发取得重要进展 中国证监会发行审核委员会于2016年5月13日审核了广东明珠非公开发行股票的申请。根据会议审核结果,公司本次非公开发行股票申请获得通过。公司尚未收到中国证监会的书面核准文件,公司将在收到中国证监会予以核准的正式文件后另行公告。 利好公司兴宁一级土地开发及主业增长。 15年为公司的业绩过渡年,未来凭借南部新城项目的陆续推进,主营业务贡献业绩能力将会得到显著提升,考虑原有的投资收益以及委托贷款收入,16年及之后年份公司净利润水平将在5亿左右。增发资金到位后,公司开发进程及节奏将会有所加快,预计年内将会实现第一批收储。 最具安全边际的小市值地产公司 获得发审委审核通过,表明公司将会按照目前的增发计划完成方案,增发底价为14.97元/股,由公司大股东以及关联方参与认购,与当前股价相比折价幅度为13%。公司15年年报净资产规模为29.36亿,PB仅为1.7倍,增发后将增加至50亿左右,且资产主要为可出售金融资产和货币资金。 预计公司16-17年的业绩分别为1.33和1.57元,维持“买入”评级。 本次非公开发行方案获批对于公司发展具备重要的意义,一方面资金到位后对于整体项目推进有积极影响,加快主业贡献业绩的时间。另一方面,通过本次审核对公司原有问题进行了统一的梳理和答复,有利于未来在上市平台进行更多的资本运作。 风险提示 大股东完成增持后,进一步业务拓展存在不确定性。

结算进程影响当期利润,销售增长保证未来业绩 由于武林外滩项目未能按计划在年内结算,公司本期业绩出现亏损。 15年公司实现销售金额35亿元,与去年同期相比增长86%,也是公司上市以来签约销售金额最高的一年,对于16年扭亏起到了积极的作用。考虑到武林外滩的高毛利项目将会在年内实现结算,全年业绩将会实现显著增长。 明确第二主业方向,布局第三方影响诊断 广宇集团与世正医疗合资成立的杭州全景医疗诊断中心定位是一家高端医学影像检查中心,通过引进PET-MRI以及PET-CT等高端设备,做到常规影像诊断和核医学诊断全覆盖。公司将大健康环保产业作为公司第二主业。力争经过三至五年的努力,成为公司发展新的增长点。 资产结构优化,负债水平降低 截止到15年底,公司净资产负债率14.4%,与14年同期相比下降38%,短期偿债压力与14年同期基本持平。由于15年较好的销售表现,全年实现销售回款33.2亿,有效降低了公司的净资产负债水平,对于公司未来的再投资和第二主业的拓展,奠定了良好的基础。 预计16-17年的业绩分别为0.61和0.67元,维持为“买入”评级。 公司地产业务在15年取得了较好的销售成果,为16、17年的业绩释放提供了条件。年内公司明确了第二主业的拓展方向,未来我们将会持续关注广宇在医疗健康领域的拓展进程和节奏。当前公司地产NAV价值在50左右,在明确未来拓展方向的同时,具备较好的估值提升空间。 风险提示未来业务转型进展存在不确定性,地产结算进度对于业绩影响较大。

销售规模同比继续保持良好升势。 2016年4月,金地集团实现销售金额71亿,同比升82%,由于3月的销售规模是公司历史次高,且市场热度从二季度开始有所回落,从而4月销售环比调整也在情理之中。1-4月实现销售金额275亿,同比升176%。4月销售均价14286元/平,环比升4%,同比升18%,这与公司在重点城市的布局有关,销售均价保持上升态势也使结算毛利率企稳。5-6月有新推或加推盘计划的项目共38个,环比大幅增加12个,区域分布仍然以长三角地区为主,集中在浙江省,珠三角地区推盘量有所上升,包括东莞、广州、佛山项目等。即使行业整体销售景气度在二季度之后会有回落,这些城市的基本面仍较为强劲,预计金地集团未来的销售规模能保持较好的水平。 年内仅第二次获取项目,投资较为审慎。 2016年4月,公司在杭州获得商住项目,建面14.35万平,地价8.84亿,未披露权益。整体来看,今年以来公司在土地投资的节奏上较为谨慎,仅新补充2个项目资源(1月武汉项目和4月杭州项目),合计建面76万平,远低于同期销售建面188万平,地价43亿,是同期销售金额275亿的16%,投资力度较小。我们认为,这一方面与近期土地市场热度过高有关,另一方面也是公司2015年补库存力度较大,目前可售资源仍较为充足。 预计公司16、17年EPS分别为0.72元、0.82元,维持“买入”评级。 公司今年以来销售表现较好,进入二季度之后销售规模同比升幅依然维持在较高水平。土地投资方面继续谨慎,主要是抓住市场和政策的窗口期加快库存去化。销售均价的持续上升使得公司未来毛利率有望企稳。 风险提示。 下半年项目销售去化情况不及预期。

核心观点: 销售保持较好态势,均价稳步上升 2016年4月,招商蛇口实现销售金额56亿,同比升104%,月度销售创年内新高。1-4月累计实现销售金额188亿,同比升92%,完成年初制定的全年销售计划650亿元的29%。即使在销售持续向好的情况下,公司依然有足够的可售货值推出,我们认为,完成全年计划是大概率事件。4月签约销售均价14800元/平米,环比回升8%,同比上升21%。公司去年至今的销售均价处于稳步攀升的状态,这也与行业整体的房价变化趋势相符。 合理补充库存,继续聚焦一二线城市 2016年4月,招商蛇口在北京和广州分别获取项目资源,合计建面积61万平,总地价68亿。4月拿地建面(61万平)高于销售建面(38万平),不过从1-4月累计情况看,公司拿地建面117万平,基本与同期销售建面116万平持平。城市布局方面仍然以重点核心城市为主,基本不进入三四线城市。从投资力度上看,4月土地投资金额68亿,是同期销售金额56亿的1.2倍,主要是由北京地块价格较高所致,1-4月整体来看,公司拿地总地价129亿,是同期销售金额188亿的69%,投资力度有所回升。从权益的角度来看,招商蛇口4月获取的两个项目权益占比分别为70%和60%,并且根据公告,未来不排除继续引入合作方共同开发。我们预计,公司未来少数股东权益占比将会有一定幅度的上升。 预计公司16、17年EPS分别为1.08、1.31元,维持“买入”评级 公司4月销售超过3月,继续保持较好的上升态势,目前销售金额完成年度目标的30%,土地投资继续聚焦主流一二线城市,合理补充库存。 风险提示 下半年销售不及预期。园区业务推进慢于预期。

核心观点: 销售保持较大同比升幅,未来继续积极推货 2016年3月,保利地产销售金额201亿,同比升50%,环比较3月的高点有小幅下降。公司充分把握政策窗口期,积极推货并消化库存,1-4月累计新推货436万平、509亿,同比分别升36%、47%。5-6月,公司继续加大推货力度,预计新推货量在350-400亿,销售规模有望继续保持同比高升幅。销售均价14168元/平,环比升6%,同比升4%。 土地投资保持积极态度 2016年4月,保利地产分别在海口、厦门、合肥、广州、郑州等城市获取5个项目,合计建面145万平,地价109亿,权益地价106亿,拿地力度 较3月进一步提高。4月拿地建面(145万平)略高于销售建面(142万平)。1-4月,公司合计获取项目资源建面604万平,显著超过同期销售建面485万平,主要受益于项目去化情况良好,因而公司补库存较为积极。从投资力度上看,4月土地投资总地价109亿,占同期销售金额201亿的54%,超过了3月的水平,除了合肥地块略贵之外,公司拿地的成本基本处于合理的范围内。4月获取的项目合作较少,除了广州地块权益35%之外, 其他4个项目权益暂时都为100%,不过不排除未来引入合作方的可能。 预计公司16、17年EPS 分别为1.28、1.42元,维持“买入”评级 继一季度销售表现优异后,保利地产在4月的销售规模依然保持较大同比升幅。公司未来两个月将继续积极推货,把握行业小周期热度和政策窗口期的延续。土地投资方面整体保持良好态势,小幅补库存。我们认为, 再融资的稳步推进将奠定公司未来发展基础。 风险提示 土地市场过热。养老地产推进进度低于预期。

核心观点: 单月销售规模继续创历史新高 2016年4月,万科实现销售金额357亿,同比升101%,单月销售继续创历史新高,1-4月累计销售金额1109亿,同比升73%。今年销售规模过千亿仅用118天(2014年181天,2015年178天)。销售均价13494元/平,环比降3.7%,同比升11.2%。近期重点城市房价环比出现一定幅度回调,作为一家坚持主流城市主流区域主流产品定位的规模房企,万科单月售价环比小幅下降在预期之内。尽管价格环比调整,但同比升幅明显,考虑到公司对拿地成本的审慎态度,预计毛利率将企稳,这在一季报中已有体现。 4月拿地节奏略有放缓,权益占比提升 2016年4月,万科在杭州、济南、长春、成都共获取4个项目。单月拿地建面(45万平米)远低于销售建面(264万平米),但1-4月合计获取项目资源建面833万平,略超同期销售建面810万平,整体在补库存。4月拿地节奏的放缓,与万科不拿贵地的投资思路相关,因为随着行业成交量价景气度在今年一季度达到顶峰,土地市场热度也持续上升,部分重点城市地价升幅较多,与房价相比也显得相对过高。1-4月累计拿地总地价475亿,占同期销售金额1109亿的比重为43%,相对还是比较平稳的。从权益上看,4月获取的4个项目除了济南项目外,都是万科100%权益。 预计16、17年EPS分别为1.93、2.26元,维持“买入”评级 万科今年前4个月的销售表现彰显了行业龙头的气质,即使在行业政策局部收紧的背景下,依然展现了强大的项目去化能力。4月投资节奏放缓,冷静看待土地市场的热度,不拿贵地。 风险提示 后续销售不及预期。毛利率趋势下滑。

业绩符合预期,毛利率企稳。 2016年一季度,万科营收146亿,同比升64%,归属净利润8.3亿,同比升28%,EPS为0.075元。竣工结算符合预期,结算118万平,同比升61%,结算均价稳定,未来将上升。综合毛利率31.78%,同比虽降,但较15年全年则升2.43个百分点。一季度销售管理费用18.7亿,占签约金额比重进一步降至2.5%。结算中合作项目较多导致少数股东损益占比上升。 销售市占率突破4%,土地投资稳中有进。 2016年一季度,万科销售金额752亿,同比升60%,升幅创近年新高,全国市占率按金额计首次超过4%。2016年可售货值依然充足,有望达3150亿销售规模。一季度万科在主流城市获取大量土地,补库存和投资力度均显著加强,特别是在二线城市,因而近期地价上涨导致静态拿地成本有所上升,但我们测算万科一季度获取项目预估毛利率约34%,高于当前水平。 财务保持稳健,物流地产持续推进。 截至报告期末,在手货币资金528亿,对短期有息负债的覆盖率接近200%,剔除预收账款的资产负债率41%,净负债率25%,财务十分稳健。 一季度新获取了3个物流地产项目,在长三角地区的布局进一步深入。 预计公司16、17年EPS分别为1.93、2.26元,维持“买入”评级。 万科一季度市场占有率首次突破4%,继续领跑行业,体现强者恒强的王者风范,预计全年销售规模将继续保持20%的同比升幅。土地投资聚焦主流城市,在二线城市积极获取项目,且获取成本合理,毛利率有保障。 事业合伙人机制的践行帮助公司的成本控制继续向优秀同行靠拢。 风险提示。 引入战投进度存在不确定性。下半年销售不及预期。

核心观点: 优质项目进入结算期,收入水平大幅增长 京投银泰15年年报营业总收入84.36亿元,同比上升142%,归属于上市公司股东的净利润1.15亿元,同比增长359%,每股收益0.16元,每10股派发现金红利1.30元。16年1季度实现主营业务收入10.02亿,实现母公司净利润0.36亿,同比增长154.4%。当期利润由于受到资产减值准备以及股东借款资本化利息费用以及少数股东权益等因素的影响,使得结算收入对于业绩贡献率较低。16年随着毛利率的提升业绩增速将进一步提升。 销售表现优异,主力项目货值稳定 公司15年实现销售收入98亿元,同比增长38%,三个地铁上盖项目销售占比达到80%。16年1季度末,公司实现签约销售金额16.64亿元,截至到15年地存货规模82亿,预计全年可售货值超过150亿,公司全年目标62亿元,我们认为实际完成额将会大概率超过年初计划。 更名京投发展,银泰逐渐淡出 公司公布了更名方案,将现用名称“京投银泰股份有限公司”变更为“京投发展股份有限公司”,随着中国银泰持股比例的降低,高管相继离职,双股东结构得到解决,京投集团对于上市公司的控制力将会进一步增强。 预计16-17年的业绩分别为0.32和0.38元,维持为“买入”评级。 现有京内项目可以提供未来2-3年的销售货值,也是公司最核心的资源,16年继续关注公司获取新项目的节奏,同时期待公司资产负债结构能够通过有效的融资方式得到改善。 风险提示 公司销售项目集中,受到单城市政策影响较大。

核心观点: 收入平稳上升,毛利水平回升。 15年公司实现营业总收入126.2亿元,同比上升7.3%,归属于上市公司股东的净利润10.02亿元,同比增长20.97%,每股收益0.37元,分红预案每10股派发现金红利0.33元(含税)。16年一季度公司营业收入同比增长70.6%,归属母公司净利润3.84亿,同比上升32.8%。高毛利项目陆续进入结算期显著提升公司的毛利水平,增厚了当期业绩。 销售规模大增,有力支撑16年业绩。 公司15年全年实现地产签约销售金额233亿元,首次突破200亿元大关,同比上升48.41%。截至15年年末,公司在手可供出售面积达329.7万方,按15年结算价格计算,可售货值规模达754.8亿元,杭州项目占80%以上。截止到15年底,公司在手预收账款规模为176亿元,与14年末相比上升41.3亿元,为16年的结算收入提供了保障。 土地投资力度加大,明确区域发展策略。 按全口径,公司15年全年新增土地储备39.2万方,土地投资金额73.7亿元,投资金额占销售金额比例为32%,土地投资力度相比14年有所加大。公司首次进军上海市场,巩固在杭州的市场地位,加快三四线城市的去化。 预计16-17年的业绩分别为0.48和0.56元,维持为“买入”评级。 提出在保持房地产主业平稳发展基础上,加大金融投资力度,做到以房地产为主,服务业、金融投资“一体两翼”均衡发展,并计划2016年投资规模为20-60亿,投资方向涵盖大健康、环保、文化、工业4.0等方向。 风险提示。 销售表现受杭州市地产市场影响较大,跨界投资布局存在不确定性。

销售表现优异,储备布局合理。 15年公司实现销售金额同比增长30%,16年1季度成交金额130亿元(15年全年327.6亿元)同比增长150.4%,单季度成交金额创14年以来单季度成交额新高。公司15年通过联合体、房地产基金等形式大举拿地,新增土地储备293万方,土地投资规模384亿元,项目布局集中在北京(朝阳区、通州区)和海西(福州、厦门)区域。截止到15年底,公司项目未结算规模2251万方,其中京内货值占比达到50%。 携手文投集团,发挥平台优势。 近日公告拟与北京文投集团下属基金签订战略框架协议,就文化产业聚集区相关配套服务的基础上,拓展文化创意类企业投资孵化等业务。北京文投集团是北京文化产业投资平台的建设主体,拼接首都国企的资质优势,未来首开股份在“多翼业务”的发展上有希望对接更多优质资源。 增发推进公司未来发展。 首开股份正处于非公开发行工作的推进阶段,公司于2015年6月提出15年非公开发行方案,计划募集金额40亿,增发底价为11.85元,非公开发型方案于15年12月31日通过证监会审核,批文有效期为6个月。 预计公司16、17年业绩分别为0.84元/股和0.96元/股,维持买入评级。 公司在手项目未结算面积净权益增加值为187亿元;NAV总规模为332亿,每股NAV14.82元/股。按照公司当前股价计算,折价率为47.5%,折价幅度高于行业平均水平。 风险提示。 高地价带来的销售价格和利润压力,新业务拓展节奏。