结算面积下降,少数股东权益占比上升 2015年实营收328亿,同比降28%,归属净利润32亿,同比降20%,EPS为0.71元,利润分配10派4.20。本期结算面积266万平,同比降29%。 未来计划竣工上升且预收账款余额增多,结算收入有望同比回升。毛利率基本稳定。投资净收益和公允价值变动损益增多,少数股东损益占比上升。 销售略超预期,坚持城市深耕,土地投资前瞻理性 2015年实现销售金额617亿,同比升26%。地产业务发展已经形成3+3战略布局,城市深耕战略进一步实施。2016年预计销售规模超过700亿。 2015年拿地平稳,库存补充和去化基本平衡,投资力度略加大。区域布局继续围绕已进入一二线核心城市。土储2600万平米,可满足5-6年开发量。 地产基金、物业管理等拓展卓有成效 公司旗下地产基金稳盛投资2015年完成8个项目投资,新增基金投资规模56亿,未来将继续为房企提供开发过程中需要的金融解决方案。金地物业组建市场拓展团队,目前总管理面积突破5000万平,覆盖36座城市。 财务稳健,融资成本下降,现金流充沛 公司短期基本没有偿债压力,负债率亦处于较低水平,净负债率48%。 债务融资加权平均成本降至5.32%。2015年经营性现金流净流入84亿元。 预计公司16、17年EPS分别为0.72、0.82元,维持“买入”评级 2015年表现整体平稳,住宅地产销售、商业地产运营保持增长,地产基金和物业管理有亮点。未来扎实搞好主业,积极向上下游产业创新开拓。 风险提示 全年销售情况不及预期。地产结算进度低于预期。

收入增长维持稳定,业绩增速低于预期 全年公司实现归属于上市公司股东的净利润14.18亿元,同比增长7.1%,每股收益0.44元。营业利润增速低于主营业务收入增速,一方面由于15年地产结算毛利率水平下降;另一方面,年内计提了2.39亿的资产减值损失,摊薄了公司当期业绩。而归属母公司净利润增速低于营业利润增速是因为公司少数股东权益占比上升所致。 销售表现有优异,后续货值充沛 公司全年实现销售金额310亿元,与14年相比增长34.2%,16年全年可计划新推货值400亿,加上15年存货,全年总货值规模将在600亿左右,预计公司全年销售金额将在350亿左右。 土地投资夯实未来发展基础,多元化融资改善资产负债结构 公司通过招拍挂和项目收购的方式新增土地总建筑面积320万方,总地价格199亿元,土地投资占销售金额的比例为64%,收购项目价格较低未来将为增厚公司业绩。15年全年,阳光城通过股债融资共获得资金113亿,多样化的融资途径有效得优化了公司现有存量负债结构。 预计16、17年EPS 分别为0.40、0.49元,维持“买入”评级。 通过中民投的资源渠道,获得了一批优质的拟开发项目和在建工程。在高效而多样化的融资工作的保障下,公司以及逐渐消化掉过去几年高速发展所积累的高成本资金,对于新的业务拓展具备积极的意义。在集团教育资源的支持下预计在未来2-3年能可以获得较快的进展。 风险提示 新业务拓展以及房地产市场波动存在不确定性。

核心观点: 业绩符合预期,毛利率因上海项目结算而上升 2015年公司营收116亿,同比+5%,归属净利润11.6亿,同比+7%,EPS为0.14元,利润分配10送0.5。地产结算毛利率稳中有升,超过39%,因高毛利率的上海新湖明珠城本期大量结算。商贸业务仍盈亏平衡。考虑到公司预收账款余额和开发产品规模增加,预计2016年结算收入超120亿。 销售稳健,土地储备资源丰富 2015年公司实现签约销售109亿,同比+49%,长三角地区是主要贡献来源。2016年计划销售172亿。土储充裕,总建面2200万方,且通过股权收购进一步增加上海地区货值(占比约30%)。拿地力度较前期略有下降。 互联网金控平台整固,金融股权资源价值提升 继续积极打造互联网金控平台,所投资保险证券银行期货等金融板块初步成型。与万得合作构建机构投资者之间金融资产交易的信息服务平台。 财务安全,激励到位+股份回购彰显发展信心 公司短期无偿债压力,净负债率105%,财务整体安全。经营性现金流净额转正,净流入7亿。股权激励、员工持股、股份回购均彰显发展信心。 暂不考虑中信银行股权按权益法计量的假设影响,预计公司16、17年EPS分别为0.17、0.23元,维持“买入”评级 地产+互联网金控双主业发展战略逐步成型。地产资源储备充裕质优,提供扎实资金基础。券商银行保险等金融股权资源价值不断提升,与万得战略合作进一步拓展了互联网金控业务边界,未来发展值得期待。 风险提示 全年销售不及预期。互联网金控平台推进进度慢于预期。

核心观点: 双主业协同发力,收入增长超预期。 15年内地产+证券的业务结构为公司贡献了极高的收入增长以及业绩弹性,地产业务贡献及结算收入94.18亿,与去年同期相比增长55.79%;金融业务合计贡献32.52亿元,同比增长107.6%。在15年的销售基础之上预计16年公司地产业务利润贡献还将维持稳定增长,金融方面考虑到民生信托业绩并表和资本市场的整体走势,预计全年公司总利润将在25亿左右。 投资业务板块发力,参股万达系影视资产。 16年初,公司入股万达影视传媒以及青岛万达影视,合计投资规模20亿元,分别获得万达影视和青岛万达6.61%和7.59%的股权。青岛万达在16年初收购传奇营业100%股权。此次募资后万达影业和青岛万达影视合计估值为350亿元,预计16年整体利润规模在11亿左右。 融资步伐紧凑,杠杆水平继续上升。 公司在15年通过多元化的融资方式,直接融资规模共313亿元。公司15年末净资产负债率水平继续上升达到258%,与14年同期相比上升29个百分点,短期债务压力方面与14年相比有所降低。 预计公司16-17年的业绩分别为0.49和0.64元,维持为“买入”评级。 16年是公司三年打基础的最后一年,向金融全产业链的转型需要大量的资本金支持,当前大的环境有利于公司完成新业务平台的搭建。16年我们将会继续关注公司金融领域的业务拓展,同时对于公司内部各板块之间的协同融合以及金融创新工作给予关注。 风险提示。 公司再融资进程存在不确定性,市场波动对于民生证券业绩影响。

收入增速下降,毛利水平回升。 全年公司实现归属于上市公司股东的净利润14.29亿元,同比增长4.1%,每股收益0.91元,分红预案每10股派2.8元现金股息。公司15年主营业务收入水平下降主要是由于地产结算规模小幅下降所致,全年实现结算收入87亿元。营业利润同比下降幅度小于主营业务收入原因在于主业毛利率水平有所上升,费用水平有所下降,且投资收益小幅上升所致。而少数股东比例下降,导致业绩水平有所上升。 销售规模上升,16年业绩有保障。 销售方面,公司15年全年实现房地产签约销售金额120.42亿元,同比上升65.6%。截止到到15年末,公司在手可售货值总规模在140亿左右,16年预计全年销售规模可以达到105亿左右。16年主营业务收入规模将实现10%左右的增长,预计全年公司地产业绩增长在15%左右。 加大土地投资,多样化的融资手段。 公司15年全年累计增加土地储备145.1万方,土地置购金额109.5亿元,投资金额占销售金额的比例为91%,为近年来的新高。通过多样化的融资手段,通过公司债和房地产基金的形式加大补充投资所需资金。 预计公司16-17年的业绩分别为1.02和1.14元,维持为“买入”评级。 16年我们主要关注公司在北京市大力开发通州新区的过程中可能获得的潜在发展机会,以及望坛危改项目的拆迁和建设进程,这两个方向的发展会对公司的整体价值产生较大的影响。 风险提示。 公司销售表现受到北京市政策影响较大,旧改项目进度存在不确定性。

毛利率稳定,合作项目增多导致少数股东权益上升。 2015年,保利地产实现营收1234亿,同比升13%,归属净利润123亿,同比升1%,EPS为1.15元。利润分配10派3.45,现金分红率升至30%。 竣工结算符合年初计划,结算均价微升,预计今年结算收入同比升15%-20%。毛利率仍有压力。少数股东权益上升影响归属净利润的增速。 销售规模平稳增长,3+2+X城市群战略效果持续凸显。 2015年,公司地产销售金额1541亿,同比升13%。今年一季度销售451亿,新推货将加大(存货550亿,新推1800-2000亿),预计全年销售1800亿,同比升17%。区域战略聚焦城市群发展,重心在一二线中心城市。 土地投资稳健,资源储备扎实。 2015年,公司获取土地储备建面1300万平,地价668亿,平均楼面价超5000元/平,补库存节奏略有放缓。目前土储总规模1.35亿平,一二线城市占比74%。加大合作力度和兼并收购是未来重要的项目资源获取渠道。 融资成本继续走低,存在加杠杆空间。 截至2015年年末,公司有息负债综合成本为5.2%,较2014年下降1.3个百分点。净负债率为85%,处于相对较低水平,存在一定加杠杆空间。 预计公司16、17年EPS分别为1.28、1.42元,维持“买入”评级。 公司去年发布5P战略,应对规模增长和业务创新两方面的挑战。地产主业今年销售预计将实现双位数百分比的增长,拓展方面积极寻求收并购机会。创新业务目前在养老地产、物业管理、海外拓展等都有所进展。 风险提示。 下半年房地产销售整体放缓。利润率下滑。

毛利率因拆迁配套项目本期结转较多而有所下降 2015年公司主营业务收入21亿,同比升28%,营业利润2.8亿,同比降28%,归属净利润2.75亿,同比降23%,EPS 为0.534元。营业利润的下降主要是因为本期结转的拆迁配套房毛利率较低。公司费用率控制较好。 销售增长,可售资源较充足,财务十分稳健 2015年公司地产签约销售27元,同比升57%,均价升至15700元/平。目前项目储备计容建面57万平,位于上海嘉定和临近昆山,货值超90亿。受益于2015年销售回款较好并且没有土地投资,公司整体资金面较为充裕。在手现金13亿,短期有息负债仅1亿。净负债率仅为19%。财务十分稳健。 定增引入光大安石,首笔合作落地,发展前景广阔 定增完成,光大安石方面通过旗下两只基金合计持有嘉宝集团14.28% 股权。首笔投资落地标志双方合作走向深入,嘉宝集团不仅可以以LP 的形式参与到光大安石发起的房地产基金中去,而且也可以通过与光大安石的合作共同推进轻资产管理运营,协作打造优质地产基金+开发运营平台。 按最新股本预计16、17年EPS 为0.57、0.74元,维持“买入”评级 引入光大安石将为公司带来先进资产管理运营经验并释放资源价值。定增完成后首笔合作快速落地,探索地产金融领域合作发展模式,有助于提升嘉宝盈利规模和ROE 水平。根据嘉宝资金情况,假设未来可参与光大安石合作项目投资额逐步扩大,预计16、17、18年可投资金额为10亿、20亿、35亿,给定项目规模、IRR、期限和基金管理费率,预计可带来总投资收益(项目投资回报+基金管理费收入)为3500万、1.37亿、3.90亿。 风险提示 房地产私募股权基金发展进度不及预期。商办市场负向波动。

核心观点: 一季度销售符合预期,完成全年计划的20% 2016年3月,招商蛇口实现销售金额53亿,同比升78%,表现较好。整个一季度实现销售金额132亿,同比升87%,跑赢行业,并已完成全年650亿计划的20%。公司货量充足,年初存货加年内计划新推货值1200亿, 在市场全年整体预期向好的情况下,完成计划问题不大。3月签约销售均价13684元/平,环比下降28%,同比上升37%。2015年至今稳步攀升。 平滑拿地,逆周期思路清晰 公司在2015年业绩交流会上明确提出,未来2-3年年的项目投资策略主要是平滑拿地和城市深耕,我们认为这是非常符合目前行业所处的整体发展阶段和特征的。2016年3月,招商蛇口在南京和南宁分别获取项目资源,合计土地面积9.5万平,合计建筑面积23万平,总地价49亿。从整个一季度来看,公司拿地建面也仅有56万平,低于同期销售建面78万平, 在招拍挂市场补库存量约为消化库存量的70%,同时,公司完成吸收合并后,优质资源大量注入,也并不需要在景气程度很高的时候在土地市场上追高,在城市选择方面依然是以主流一二线城市为主,几乎不进入三四线城市。从投资力度来看,3月土地投资总地价49亿,占同期销售金额132亿的37%,较为审慎。公司3月获取项目的权益占比都是100%。 预计公司16、17年EPS 分别为1.08、1.31元,维持“买入”评级 公司一季度销售符合预期,土地投资方面坚持重点城市深耕,并依托于整合后的资源注入基础,在招拍挂市场保持合理的拿地成本和补库存量。 风险提示 地产板块业务受政策收紧影响。

销售表现良好,单月规模创历史次高。 2016年3月,金地集团实现销售金额98.5亿,同比升143%,单月销售规模创历史次高(最高是2014年12月)。一季度实现销售金额204亿,同比升207%,在市场环境和销售整体向好的情况下,公司表现也是跑赢行业平均水平。销售均价13776元/平,环比略降1%,但同比升25%。且一季度整体销售均价较2015年同期有近30%的上升,超过同期市场平均水平,公司较多布局在重点城市的产品,,在这轮政策窗口期去化更为受益。预计未来公司的结算毛利率也将企稳。4-5月有新推或加推盘计划的项目总计26个,环比增加9个,集中在长三角地区,包括成交景气度较好的南京、杭州。这些城市基本面较强劲,预计公司未来几个月销售仍能保持较好水平。 一季度拿地放缓,控制节奏。 2016年一季度,金地集团拿地比较少,仅在年初的时候获取了武汉市硚口区红星村项目,建面62万平,总地价34亿,权益100%。我们认为,一季度拿地节奏的放缓,一方面与近期土地市场溢价率过高有关,公司还是比较审慎地不在土地市场追高,另一方面,去年公司获得较为充足的项目资源,拿地总建面400万平,略低于销售建面446万平,而公司库存还是比较多的,因此动态来看可售资源仍较为充足。 预计公司15、16年EPS分别为0.98元、1.09元,维持“买入”评级。 公司一季度销售表现较好,作为龙头房企之一销售增速领先行业整体水平,同时,受益于政策窗口期,公司偏改善型类产品库存去化较好,销售均价的上升较为明显。土地投资方面保持审慎态度。 风险提示。 下半年项目销售去化情况不及预期。

核心观点: 预判准确,推货积极,单月销售规模近新高。 2016年3月,保利地产销售金额222亿,同比升197%,单月销售规模创同期历史新高,并仅次于2015年6月为历史单月第二高。公司在年初对行业的判断就是上半年比下半年更加看得清楚,因此上半年推货计划较多,而政策窗口期的市场热度使公司在执行层面进一步加大了一季度的新推货力度,可售资源充裕。目前来看,公司也将在二季度进一步上调推货计划,把握窗口期积极去化。销售均价约13408元/平,环比升13%,同比升15%。 合理补充储备资源,拿地方式多元化。 2016年3月,保利地产主要在长三角和珠三角地区获取项目资源,在南京、上海、广州、东莞、湛江等城市拿到5个项目,合计建面123万平,总地价82亿。3月拿地建面(123万平)低于销售建面(166万平),不过从整个一季度的情况来看,公司合计获取项目资源建面460万平,是超过同期销售建面344万平,受益于项目去化良好,补库存意愿依然较积极。 从投资力度上看,3月土地投资总地价82亿,占同期销售金额222亿的37%,较2月略有下降,不过整体仍在温和回暖,并且基本没有去拿很贵的土地。除招拍挂市场外,也更加积极地通过合作或者并购方式获取资源。 预计公司15、16年EPS 分别为1.32、1.48元,维持“买入”评级。 作为行业龙头之一,公司一季度的整体销售表现优异,对市场的预判准确且敏锐度较高,在政策窗口期积极把握项目快速去化的机会。同时,在市场热度较高时没有去拿很贵的土地,体现逆周期投资能力。我们看好房地产白银时代公司的发展,再融资将进一步奠定公司发展的资金基础。 风险提示。 下半年市场热度回落。养老地产推进进度低于预期。

地产深耕杭州,抓住城市发展机遇。 广宇集团深耕杭州市场多年,总土地储备规模90万方左右,未结算项目总面积56.7万方,65%位于杭州市内,未结算货值比例高达86%。未来公司地产业务主要有三个看点:1.土地获取时间早,低价低,整体利润水平高;2.现房比例高,很多项目在15年及16年竣工交付,未来销售业务可直接计入结算,业绩增长弹性大;3.抓住杭州城市未来发展机遇,随着城市国际知名度以及基础设施建设水平的提升,在杭州的地产业务将为公司未来的业绩表现提供稳定的支持。作为16年G20领导人峰会和2022年亚运会的举办地,杭州市的发展将会进入全新阶段,地产市场方面,由于10、11年的供给过剩,市场在经历了两年的去库存,现在杭州市地产市场需求中枢发生了明显的上移,未来将进入良性循环状态。 布局第三方影像诊断,高门槛,高投入,高回报。 公司15年公告与上海世正医疗合作布局第三方医疗影像诊断业务,以杭州全景医疗中心为契机,打入影像诊断行业,发挥其资本优势,拓展第二主业。影像诊断是一个资格审核严格,资金需求量高,但前景市场广阔的新业务,借助世正的经验和团队能力,广宇将在新领域取得了先发优势。 预计16-17年EPS分别为0.61、0.68元,维持“买入”评级。 截止到目前,公司在售未计算项目56.7万方,按照中性结算节奏假设,所有项目结算后将贡献的净权益增加值为13.38亿,加上归属母公司净资产和出租物业价值公司NAV规模为51亿元,对应每股RNAV为6.58元/股。 风险提示。 城市政策调控风险以及第三方影像诊断项目牌照的不确定性。

核心观点: 销售表现靓丽,体现公司能力 2016年3月,万科实现销售金额336亿,同比升128%,单月销售规模创历史同期新高。一季度实现销售金额752亿,同比升62%。优异的销售数据充分体现了万科的能力,在市场热度较高的时候能够把握窗口期积极快速去化,整体增速也高于全国平均水平。销售均价约14016元/平,环比上升4.6%,同比上升18%。万科销售均价的上升基本上与全国房价近期的表现相一致,而考虑到公司坚持主流城市主流区域的住宅开发定位,这些热点区域的房价近期涨幅较多涨速较快,就体现在公司的销售均价中了。 继续以合理的价格补充库存开发资源 2016年3月,万科在南京、宁波、徐州、南通、天津、太原、青岛、大连、郑州、西安、武汉等城市共获取了16个项目。拿地建面(307万平)超过了销售建面(240万平),一季度合计获取项目资源建面788万平,而同期销售建面546万平,今年以来继续在补充库存开发资源。从投资力度上看,3月土地投资规模158亿,占同期销售金额336亿的47%,较1月和2月略有下降,这在一定程度上体现了公司在补库存的过程中并没有去获取特别贵的土地。在权益方面,万科3月获取的项目基本都是控股(持股比例超过50%)以及100%控股。 预计16、17年EPS分别为1.93、2.26元,维持“买入”评级 万科一季度销售表现靓丽,在政策窗口期的项目去化速度体现了公司的能力。而在土地投资方面又能够保持冷静,以合理甚至优惠的价格获得土地资源,这也与万科推行的项目跟投制度和事业合伙人机制密不可分。 风险提示 下半年销售不及预期。

业绩符合预期,兑现利润承诺 2015年,按照吸收合并完成后备考利润表口径,公司营收492亿元,同比+8%,归属净利润69亿元,同比+31%,EPS 为0.93元(按原股本),利润分配10派2.6。顺利兑现备考利润承诺的62亿元。地产板块收入占比85%,结算毛利率略有下滑系结算均价回落所致,随着销售均价回暖、以及预收账款主要分布在热点城市,未来结算均价将会上升,带动毛利率企稳。 销售持续增长,优质资源充足 2015年公司地产签约销售576亿元,同比+13%,公司资源优势显著,2016年货值预计1100-1200亿元,全年销售目标650亿元。公司市场拿地力度略降,但重大资产重组补充了充足资源,蛇口工业区整体土储建面889万平米,并分布在深圳蛇口前海太子湾等核心区域,资源为王优势显著。 园区和邮轮产业扎实推进,财务保持稳健 园区运营板块业务推进有序,2015年业务收入近70亿元,同比+70%。邮轮运营板块启动了首个邮轮母港蛇口太子湾邮轮母港启动区一期建设。目前板块收入来自海上客运(招港客运)+码头服务(迅隆船务),2015年业务收入3.32亿元,同比+7%。财务稳健,现金充裕,净负债率仅12%。 预计公司16、17年EPS 分别为1.08、1.31元,给予“买入”评级 完成吸收合并后的招商蛇口,聚合原招商地产和蛇口工业区两大平台独特优势。短期利润释放来自于大量优质地产可售资源,长期看三大板块业务(地产、园区开发、邮轮产业)将齐头并进。看好公司独特资源优势、强大整合能力和清晰战略规划,大股东30亿元增持充分彰显发展信心。 风险提示 地产板块业务受政策收紧影响。创新业务推进不及预期。

核心观点: 减值准备及费率提升,整体业绩水平低于预期 公司实现营业收入同比减少2.14%;归属母公司所有者净利润2.12亿元,同比下降71.7%,每股收益0.15元。全年公司漆包线业务房地产结算收入水平小幅下降,整体毛利率水平基本维持稳定。年内业绩出现较大幅度的下滑主要是由于税费水平出现一定幅度上升,以及计提了1.9亿的资产减值准备所致。16年公司计划主营收入规模75亿元,利润水平维持稳定。 销售状况良好,海科建项目支撑未来货值 全年实现房地产销售面积30.89万方,同比增加21.42%,合同销售额40.09亿元,同比减少10.91%。公司在手项目未来总可售货值规模约为217亿元,当前公司在手货值64亿,16年公司销售仍将以现有海科健项目和南京蓝郡项目为主,预计全年总货值100亿以上,可实现销售金额50亿。 新能源转型项目落地,金融股权投资加速推进 新能源方面,公司公司落实了西安物华和福建创鑫科技的收购,分别以8,480万元和6466万元获得了两个公司44.92%和53.22%的股权。截止目前主要有两方面的动向,其一是布局线上P2P业务;其二是与福建省产业投资平台合作,设立产业基金,布局新兴产业股权投资领域。 预计16-17年EPS分别为0.27、0.29元,维持“买入”评级。 目前公司的主要业绩仍然依靠地产以及传统漆包线业务的支撑。经过15年调整资产负债结构,完成员工中长期激励计划,期待公司在16年进一步加大在新能源能转型方向上的投资,关注新业务的业绩贡献能力。 风险提示 地产业务销售受到市场影响,新业务项目进展存在一定不确定性。

核心观点: 业绩符合预期,租金收入稳健增长。 2015年营收56亿(+10%),营业利润27亿(+21%)归属净利润19亿(+19%),EPS为1.0173元,拟10派5.08送8。业绩增速主要由租金(21亿,+25%)和物管收入(8.6亿,+45%)贡献。地产销售22亿,基本持平。 办公物业及物业管理业务是未来增长的主要动力。 租金收入中,办公物业贡献81%,超过17.1亿(+34%),受益于上海金融和高科技产业发展,公司陆家嘴区办公楼和竹园商贸区研发楼出租率和租金水平稳步上升。商铺物业受实体消费低迷的负面影响,租金收入2.4亿(+2%)。物管收入8.6亿(+45%),预期16年达到12.5亿(+45%)。 房产资源储备充沛,销售平衡现金流贡献业绩。 作为公司战略之一的短期资产出售,有助于公司平衡长期持有型物业前期投资阶段的现金流。15年物业销售现金流25亿,转让股权收益6.5亿。 测算在售在建项目剩余货值74亿,位于市场健康容量较大的上海和天津。 短期财务压力仍然较大,多途径改善。 目前公司依然面临较大的资金压力,现金对短期有息负债的覆盖率仅25%,净负债率94%,处于较高水平。拟发行50亿公司债优化债务结构。 预计16、17年EPS分别为1.13、1.26元,给予“谨慎增持”评级。 在寸土寸金的陆家嘴,公司商办物业优势显著,租金收入稳步提升、物管业务蓬勃发展,房产销售平衡现金流。依托优质资源,企稳商业零售和金融投资,适度多元化。集团优质资产注入预期将进一步提升盈利能力。 风险提示。 短期财务压力较大影响业务发展。重大资产重组存在不确定性。