核心观点: 收购与运作,成就今日皇庭国际。 公司前身是深国商,15年9月公司由深国商更名为皇庭国际,大股东皇庭集团,控制人为潮汕商人郑康豪,截止到17年1季度末,合计持有上市公司5.72亿股,占公司总股本的49.89%。多年的商业地产运营经验是皇庭国际的宝贵财富,大股东对于上市公司的支持是公司发展的核心动力。 以商业经营为主体,打造综合性的运营服务平台。 内生及外延的轻资产模式扩张是未来发展的主要模式,通过搭建物业经营+内容服务的双平台,实现品牌和管理的快速推广。自有物业愈发成熟: 皇庭广场是公司的核心资产,作为单体出租面积达到8万方的大体量商业综合体,即便地处深圳福田核心商业区,14年开业以来还是以客流孵化和提升出租率为核心要务。目前项目基本达到满租,17年以后,租金水平有望进一步提升。并购项目丰富多彩:16年以来公司通过转租和收购,新增持有物业可出租面积共8.04万方,对于轻资产经营模式的探索将有助于公司未来项目的拓展。携手绿城,发力物管:公司目前已经托管大股东商业物业项目31.5万方,而通过与绿城合作管理共130万方的存量项目以及未来的增量项目将是公司业绩和收入增长的一大看点。 预计17、18年的业绩分别为0.25和0.35元,首次给予 “买入”评级。 根据公司股权激励业绩承诺计算,17年、18年、19年的净利润规模分别为2.9亿、4.7亿以及7.0亿。在目前的项目以及资源储备基础之上,公司轻资产的资源拓展模式将会对未来业绩的成长提供有力的支持。关注未来新增项目的拓展节奏以及与规模房企商管委托合作的进展。 风险提示。 物业集中在深圳福田商务核心区,未来业绩增长对于租金敏感性较高。

事件 2016年8月27日公司发布中报,上半年实现营业收入1.4亿,同比减少16.9%,实现归属于上市公司股东的净利润0.5亿,同比大增485%。 要点分析 皇庭广场经营状态良好:上半年公司总收入减少是因为去年9月公司剥离了林业业务,而核心资产皇庭广场经营渐入佳境,毛利率稳步维持在90%以上,报告期内贡献营业收入1.2亿,占公司营业收入的81.7%。随着公司品牌识别度的提升、业态内容的优化和租户管理的精细化,皇庭广场客流继续稳步增长。上半年日均客流量为4.4万人,最高日均达8.5万人。除皇庭广场外,公司还拓展了皇岗商务中心(不含皇庭V 酒店)、岗厦皇庭大厦等写字楼物业的不动产管理。 金融服务板块稳步推进:公司是深圳市同心投资基金股份公司第一大股东(截止到报告期末持有20.4%股权),同心基金在基金管理、小额再贷款、创业投资等方面有一定优势。6月17日,皇庭基金拟出资3.5亿收购同心基金旗下再贷款公司35%股权,增资控股北京微保科技有限责任公司(保险行业唯一以云平台模式提供支付结算信息平台服务和互联网保险服务的公司,耗资0.37亿持股51%)。7月20日公司全资子公司“皇庭融发”拟与其他公司共同参与发起设立华侨人寿保险,出资2亿认购20%股权。8月初同心基金参与筹建爱心人寿保险(注册资本17亿)获得保监会批筹文件。未来,寿险平台的打造是公司金融板块的重要看点。 经营青青世界主题公园,内容服务板块逐步清晰:儿童主题、娱乐主题及时尚生活为特色的内容服务与公司固有的商业资产、拓展中的金融服务和股东旗下的园区资产具有很好的互补性,也是轻资产拓展的关键要素。7月14日,公司下属全资公司“皇庭不动产”拟以人民币1.8亿收购大股东旗下“皇庭酒店公司”100%股权并签署委托经营服务及品牌使用合同,为青青世界主题公园项目(含酒店)提供经营管理服务(客房餐饮经营收入按3%,景区门票按5%收取服务费)。 投资建议 我们预计公司2016年实现EPS0.11元,维持增持评级。 风险提示 皇庭广场经营性收入增速低于预期、金融业务布局缺乏实质性进展。

报告要点 事件描述 皇庭国际公告2016半年报,主要内容如下:2016年上半年公司实现营业收入1.42亿元,同比减少16.86%,净利润0.51亿元,同比增长541.65%;净利润率35.83%,同比上升31.19个百分点,EPS0.09元。其中第二季度单季实现营业收入0.75亿元,同比增长3.07%,净利润0.3亿元,同比增长1221.57%;净利润率40.26%,同比上升37.12个百分点,EPS0.05元。 事件评论 皇庭广场稳步发展。公司核心物业是位于深圳市福田区CBD的皇庭广场,目前该物业经营管理稳步发展,报告期内实现收入1.16亿元,日均客流量达到4.4万人,最高客流量突破8.5万人,收入和净利润均有稳步提升。 投资收益推升业绩。由于公司2015年9月剥离林业业务,导致公司营业收入同比下降16.86%,但公司上半年收购同心基金部分股权,按照权益法确认0.42亿元投资收益,推动公司净利润同比大幅上升484.94%。 收购同心基金,参股华侨人寿,打造综合金融平台。公司1月份出资2.83亿元收购同心基金,持股比例达到17%,位居第一大股东。同心基金核心业务为小额再贷款、互联网金融业务,股东背景为深港两地知名工商界人士,旗下拥有深圳首家再贷款公司,以及线上P2P平台“E路同心”,还取得融资担保牌照,致力于打造综合金融平台。此外公司拟出资2亿元参与发起设立华侨人寿,认购比例为20%。公司收购同心基金、参股华侨人寿,是公司布局金融板块业务的重要实践。 托管“青青世界”,拓展儿童主题乐园业务。“青青世界”是以亲子互动、亲情交流为主题的国家AAAA级景区,也是深圳市“鹏城十景”之一。公司签署合同受托管理“青青世界”主题公园项目,进入儿童主题乐园业务,同时有利于公司利用其现有品牌和团队,在全国经济发达城市拓展该业务。 投资建议:预计2016年、2017年EPS分别为0.11和0.18元/股,对应当前股价PE为121.24和75.31倍,维持“买入”评级。 风险提示:金融监管风险

皇庭广场资产极为优质,是资产荒背景下优选标的。公司是一家以自持商业为主营的地产公司,核心资产是位于深圳福田核心位置的皇庭广场,广场建筑面积8.1万平米,2015年广场日均客流已稳定在4.5万人次左右,租金收入达1.8亿元,外加管理、水电等0.56亿收入,皇庭广场全年整体营收2.4亿元,占总营业收入比重近90%。广场目前开业率64%,我们认为未来随着签约商户增加、开业率提升和租金价格上涨,公司租金收入将持续大幅提升。我们测算公司RNAV14.2元,为当前股价提供较强安全边际。公司坐拥一线核心区域优质商业物业,现金流稳定增长,符合当前资产荒主题。 “轻资产”转型提供广阔发展空间。根据公司发展战略,未来公司将以轻资产模式为导向,主要布局不动产运营管理服务,金融服务,儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式为特色的内容服务等业务板块,将公司打造成为“中国领先的不动产综合解决方案提供商,不动产综合服务领域的领导品牌”。16年6月公司收购皇庭酒店公司,有望提升公司业绩,而且凭借对皇庭公寓、柚柑湾度假村、青青世界的经营管理服务,公司有望在管理服务、主题乐园等轻资产领域实现扩张。 加速布局金融服务,开辟新的盈利增长点。2016年公司通过股权收购同心基金股份并成为其第一大股东,间接获取了小额再贷款业务牌照,同心再贷自成立以来累计放款余额超20亿,有望为公司打造新的盈利点,并标志着公司构建皇庭国际的金融服务战略体系取得实质性突破。此外公司收购并注资取得互联网创新企业“微保公司”控股权,进军保险支付及互联网保险领域。公司在大金融领域布局初见成效,前景广阔。 投资建议:公司坐拥一线城市核心区域的优质商业资产,质地优异;目前每股RNAV14.2元,为当前股价提供较强安全边际。公司有望持续受益于深圳地产基本面长期上行,内在价值不断增厚,是资产荒背景下优选标的。公司在轻资产领域转型初见成效,空间广阔。预计公司2016-2017年实现EPS为0.48和0.77元,对应PE分别为27.9和17.4倍,首次覆盖给予增持评级。 风险提示:货币政策收紧;一线城市地产热度下降。

本报告导读: 公司收购皇庭酒店公司及北京微保科技公司,加速转型及内容打造。“内容纵深打造+轻资产外延式扩张”的转型模式有望进一步打开盈利的成长空间。 投资要点: 维持增持评级,目标价41.4元。预计2016/17年EPS为0.52和0.87元,增速分别为478%和67%。我们认为公司“轻资产扩张+内容构建”的商业模式有利于公司未来转型成为中国领先的不动产综合解决方案提供商,从而实现高速盈利增长。 托管核心资产“青青世界”,儿童主题转型加速。“青青世界”主题公园是国家AAAA级旅游景区、为深圳“鹏城十景”之一。此次交易标志着公司往儿童主题和娱乐主题为特色的内容服务方向又前进了一大步。公司将利用“青青世界”现有品牌和团队,在全国主要经济发达城市拓展,扩大业务管理规模,推进战略落地。 收购增资北京微保,大金融板块逐步完善。微保公司为保险行业内唯一一家以云平台模式专为保险行业提供综合性支付结算信息平台服务和互联网保险服务的互联网创新企业。公司加大了在发展金融服务业务的战略布局,有利于深化深圳市同心投资基金股份公司在金融服务业的产品和服务,提供更多的金融服务,形成一定的协同效应。 利润持续夯实,加码小额再贷款业务。公司拟以1.8亿元收购皇庭酒店公司100%股权,进一步增厚业绩。同心再贷款公司作为深圳唯一从资金融通、资产管理、业务咨询及培训等全方位服务小额贷款行业金融企业,公司提升其股权比例有利于提升现有业务规模,增加利润水平,加速推进公司在金融领域的布局。 风险因素:皇庭广场竞争加剧;后续转型具有一定不确定性。

收购皇庭酒店公司,有望增厚业绩,后续主题公园拓展值得期待 皇庭酒店公司的主营业务为酒店自营业务、对外提供经营管理服务。皇庭酒店公司成立之初主要系向深圳市皇庭商业管理有限公司承租皇岗商务中心部分楼层,自营皇庭V酒店及皇庭公寓,利润来源为客房出租等收入。为拓展公司业务,增加盈利点,皇庭酒店公司于2016年拓展了三个受托管理项目,分别与委托方签订了《经营服务合同》,为皇庭公寓、柚柑湾度假村、青青世界提供经营管理服务。 收购同心再贷款公司,坐实?小贷央行?地位,进一步打造以同心基金为核心的多元化金融平台 同心再贷款公司拥有深圳首张小额再贷款公司的再贷款牌照,于2014年4月15日获深圳市人民政府金融发展服务办公室的《关于批准深圳市同心小额再贷款有限公司试点业务资格的函》,核准同心再贷款公司从事以下业务范围。目前,同心再贷款公司主要从事对深圳小额贷款公司提供再贷款服务业务,自公司成立以来累计放款余额超20亿。未来将通过打造?小贷行业全方位服务平台?、?融资和债权交易一体化互联网金融服务平台?、?民营小微集合类资产管理平台?,逐步成为全国标杆性金融资产管理服务运营商。 我们在此前的报告中点评过,?我们认为同心基金扮演的角色相当于‘小贷公司’的‘央行’,承担着通过为小贷行业融通资金、输血深圳实体经济与小微经济的职责,牌照具有一定的稀缺程度且业务壁垒较高?,此次对同心再贷款公司的收购及注资,公司坐实深圳?小贷央行?的位置,进一步构建以同心基金为核心的多元化金融平台。 收购并注资取得互联网创新企业--微保公司控股权,进军保险支付及互联网保险领域,领先优势明显 微保公司是国内第一家,也是目前唯一一家以云平台模式专为保险行业提供综合性支付结算信息平台服务和互联网保险服务的互联网创新企业,是北京保险产业园区入住企业。微保公司云平台联接人民银行代收付中心,同时集合商业银行和第三方支付公司,共同为保险行业提供最为方便快捷的收付费服务,使微保公司云平台成为保险行业支付信息处理枢纽。 微保公司模式颠覆了保险行业之前大量依赖第三方支付公司实施资金收付清算的传统模式,规避了资金通过第三方账户实施清算的资金占用风险和资金清算的低效率,实现了信息流和资金流的分离管理,实现了资金从客户到保险公司的直接交互,提高了保险公司的结算效率,降低了行业资金风险。 2015年4月,微保公司共签约保险公司2家,为超过1万户C端用户提供服务,累计实现交易量逾7000万元。经过一年的发展,截至2016年4月,微保公司共计签约保险公司13家,为超过70万户C端用户提供服务,期间累计实现交易额逾80亿元。 看好公司在?构建人与财富的汇聚与链接?、?打造全方位的商办不动产服务生态系统?的努力和进步,维持?买入?评级 我们认为:公司正在打造的?全方位商办不动产服务生态系统?,通过一年多的并购、整合,这个生态系统的轮廓愈发清晰。公司披露:未来将结合整体发展战略,充分利用公司在不动产管理、金融服务及商业合作伙伴等方面的资源优势,协同发展,为商场优质客户、写字楼租户、酒店商务客、商会企业家、旅游高端客户、地产业主及创业者等中高端人群,提供一体化的综合服务,实现人与人、人与物、人与服务、人与财富的汇聚与链接。我们判断:?大资管?是未来中国的大机会所在,我们看好公司未来在这一领域的成长性。预计16-18年EPS0.44/0.78/1.20元,15-18年复合增长率为137%,对应PE为54.8/30.9/20.1X,维持?买入?评级。 风险提示 商业地产竞争加剧;盈利不达预期;转型存在不确定性。

投资逻辑 业绩步入增长轨道、高送转提振预期:公司2015年实现营业收入2.7亿,同比增长171.2%,同时因为处置林木资产获得投资收益0.82亿、冲回预期负债获取营业外收入0.30亿,最终实现归属上市公司股东净利润0.4亿,同比增长107.1%,实现了扭亏为盈。随着经营性物业收入的提升、财务费用的大幅降低和新业务板块的贡献,公司业绩步入增长轨道。此外,公司董事会审议通过了利润分配预案,拟以5.7亿股本为基数,以资本公积金向全体股东每10股转增10股,高送转有利于提振市场预期。 经营和财务指标显著好转:公司核心项目皇庭广场自2013年底运营以来,主要经营指标有了明显好转,2015年底日均客流稳定在4.5万次左右,单日最高达到7.8万人次,广场整体营收同比提升154%。此外,公司物业管理收入增长86.8%,其他收入增长27.3%;物业租赁毛利率水平回升到93.7%,物业管理毛利率回升到25.6%的水平。公司去年完成定增,募集资金31.0亿,扣除股权认购和发行费用后为19.8亿,公司借此偿还了部分借款,使得去年财务费用降低了1.25亿,此外销售费率和管理费率均大幅降低。资产负债率从2014年底的62.8%大幅降低到37.5%。 轻资产模式导向下快速布局:公司上市之初主要经营商品零售,2010年完成重组后,确定以商业地产经营为核心业务。2014年公司谋划转型,以轻资产运营为导向,积极探索新业务。2015年公司完成改名和定增,收购深圳市皇庭文化发展有限公司,新设皇庭基金管理、皇庭在线、皇庭不动产管理等多家公司。此外,公司为打造拥有独特商业内容的投资平台,与王府井管理公司和北京盛立商业投资管理有限公司分别合资成立公司。 金融服务业务开启、股权激励增效:2016年,公司通过股权收购同心基金股份并成为其第一大股东,间接获取了小额再贷款业务牌照,公司构建皇庭国际的金融服务战略体系取得实质性突破。此外公司实施第一期员工持股计划,截止到2015.12.21累计购买公司股票224.1万股,占总股本0.4%。 投资建议 预计公司2016年实现EPS0.16元,考虑到业绩的高增长、核心项目的公允价值和新业务的积极落地,我们首次覆盖给予增持评级。 风险提示 公司租赁收入增速低于预期、金融服务和高端消费服务业务进展缓慢。

事件描述 2015年度公司实现营业收入2.68亿元,同比大幅增长171.17%,净利润0.38亿元,去年亏损3.35亿元;净利润率14.29%,EPS0.09元。每10股转增10股。 事件评论 主营业绩靓丽,投资收益推动净利润上升。2015年主营业务方面,营收同比上升171%,主要系报告期公司核心商业地产项目皇庭广场开业率大幅提升至95%以及租金及管理费收入增加所致。同时,在公司销售和财务费用下降以及出售国商林业股权获得0.81亿元收益的共同影响,公司净利润同比大幅扭亏。 定增改善资本结构,助力转型。2015年公司通过定增募集资金30亿元,10亿用于收购皇庭文化100%股权,其余用于还债和补充流动现金,降低了公司的财务杠杆,改善负债结构。截至报告期末,公司资产负债率为37%,净负债率为13%,财务结构良好;货币资金/(短期借款+一年内到期长期负债)的比例为3.05,货币资金充足,公司偿债压力小。为公司转型提供了肥沃的资金土壤和抗风险能力。 剥离林木业务,以“轻”姿态运营。2015年公司完成了对传统林木业务的剥离,全力聚焦商业地产的运营,尤其是其核心优质项目皇庭国际购物广场,该项目总建面13.8万方,位于深圳市CBD中心,是深圳商业新地标。同时,为打造高端购物中心,公司与王府井管理公司共同设立合资购物中心管理公司,以不动产运营管理服务为核心进行外延式扩张,转型轻资产运营商,未来发展前景广阔。 收购同心基金,眺望“不动产”的远方。报告期内,公司出资2.83亿元完成对“深圳小额再贷央行”-同心基金17%的股权收购,同心基金旗下“e路同行”是具有国资背景的P2P网贷平台,公司以第一大股东身份间接获得小额再贷款业务牌照,为公司打造不动产服务提供商提供了金融平台。同时,公司还成立了皇庭并购基金等公司,构建不动产服务提供商投资平台。公司未来不动产服务提供商的发展值得期待。 投资评级:预计2016、2017年EPS分别为0.15和0.23元/股,对应当前股价PE为199和134倍,首次给予“买入”评级。 风险提示:转型进度滞后,商业地产出租率不达预期。

我们认为:公司通过去年以来的一系列整合、并购动作,在“大资管”业务领域的构建已初步完成,未来有望在商办不动产细分领域构建“人与财富连接”的闭环,以轻资产运营模式拓展存量商办不动产的增值提效、不良资产管理(商办不动产细分领域)及针对业主和创业客群的投融资业务!“大资管”是未来中国的大机会所在,我们看好公司在这一领域的成长性,预计其未来业绩或将实现几何级数增长:2016-2018年净利润分别为2.5亿元/4.5亿元/9亿元,2015-2018年复合增长率达186%!EPS分别为0.44/0.78/1.57元,维持“买入”评级!

维持增持评级,目标价41.4元,较现价35%空间。维持2016/17年EPS为0.52和0.87元,增速分别为478%和67%。我们认为公司“轻资产扩张+内容构建”的商业模式有利于公司未来转型成为中国领先的不动产综合解决方案提供商,从而实现高速盈利增长。 业绩扭亏为盈,以资本公积10转10。2015年实现营业收入2.68亿元,同增171%;实现归母净利润0.38亿元,较2014年同期扭亏为盈;EPS0.09元,以资本公积10转10。业绩增长主要因为皇庭广场经营步入正轨使租金增加、财务费用减少和出售股权投资收益增加。 完善内容打造,塑造不动产综合服务领域的领导品牌。市场尚未意识到公司“内容构建”战略与商业管理的巨大协同效应,我们看好公司在儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式三大板块的内容打造空间,未来有望通过内生与外延相结合,深入涉足新兴业态。 携手巨头,期待更多轻资产项目落地。公司携手王府井及九鼎投资等战略合作伙伴,以不动产综合运营服务为核心进行外延式扩张,并成立并购基金、持股同心基金,未来有望实现不动产管理的快速复制。 在人才储备方面,公司引进力度逐渐加大,前阿里巴巴集团副总裁王培出任公司独立董事,为后续战略的实施保驾护航。 风险因素:皇庭广场竞争加剧;后续转型具有一定不确定性。预期催化剂包括轻资产委托管理项目落地、商管内容新业态并购取得重要进展及金融服务业务推进加速等。

首次覆盖给予增持评级。预测公司2015/16/17年EPS0.09、0.52、0.87元,分别同比扭亏、+500%、+62%。考虑到公司轻资产转型市场后续巨大的空间和内容打造所带来的估值提升,给予公司目标价41.4元,对应2016年4.8倍PB,较现价有35%空间。 携手商超巨头,商管旗舰蝶变。公司与王府井合资设立深圳皇庭王府井购物中心管理有限公司(皇庭控股51%),有望携手王府井以不动产运营管理服务为核心进行外延式扩张,同时向高端消费和金融服务等业务板块纵向扩张,从单一的不动产持有者转型成为轻资产运营商,目前市场还未充分预期后续巨大发展的市场发展空间。 欲借道并购进驻新业态,“后商管”时代内容为王。公司与北京盛立商业投资公司共同出资设立深圳皇庭盛立商业文化投资(皇庭控股66.5%),将着力投资儿童、娱乐主题和时尚生活及相关内容等商业项目。公司提升商业运营能力同时,致力培育内容投资商业项目,加大场景体验性、互动性及参与性强的商业业态内容支持。 员工持股提升内生动力,物业委托管理增厚业绩。公司员工股权累计增持2亿元,考虑大股东兜底因素,预计激励计划的杠杆比例为1:2,增持成本大约为27元。加之集团委托公司提供物业管理服务,预计每年增厚业绩3300万元以上。预期催化剂包括商管内容新业态并购取得重要进展、构建高端消费及服务、不动产运营管理以及金融服务业务推进加速等。 风险提示:皇庭广场面临竞争加剧风险;后续转型具有一定不确定性。

出资2.83亿元收购同心基金17%股权,1月22日,公司公告,下属全资公司深圳市皇庭基金管理有限公司于近日与雅尔德投资顾问有限公司等16家公司或个人分别签订《股份转让协议书》,转让方将其合计持有的同心基金5亿股(实际缴纳股本出资额为2.36亿)转让给皇庭基金,占同心基金总股本的17.0069%,转让价格为2.83亿。 同心基金致力于打造服务民营经济的金控平台。同心基金成立于2013年7月,致力于在股权投资、融资担保、互联网金融等领域提供全方位金融服务。目前核心业务为再贷款及互联网金融业务,具体来看,第一、旗下同心小额再贷款公司,主要从事对深圳小额贷款公司提供再贷款业务,来累计放款余额超20亿;第二,旗下同心科创金融服务公司是线上P2P金融服务平台“E路同心”运营方,自2015年4月正式上线以来累计交易额突破14亿元,注册用户超过17万人;第三,同心基金还取得融资担保业务经营牌照,发起设立深圳市同心文鼎基金等5家子公司,已成为深圳最大的民营实体基金之一。截至2015年11月30日,同心基金总资产21.62亿,净资产16.04亿;15年1-11月营收5.44亿,净利1.52亿, 投资同心基金,落实发展金融服务业战略规划。公司本次投资同心基金是落实发展金融服务业战略规划的重要布局,一方面,公司将整合利用同心基金在基金管理、小额再贷款、P2P、创业投资等方面资源,加速推进金融领域布局;另一方面,公司将推动支持同心基金利用其自有平台,申请获取更多金融牌照,致力于成为提供综合金融服务的金融控股公司。今年以来,公司积极布局持续推动转型,不断完善高端消费服务+不动产运营服务+金融服务体系构建。第一、联合北京王府井管理公司设立皇庭王府井购物中心管理公司;第二、联合北京盛立商业设立皇庭盛立商业文化投资公司;第三、与北京睿信投成立商业地产专项并购基金。公司转型方向明确,围绕转型高端服务体系多维布局,不断深化拓展业务布局,通过把握现代消费趋势,增加公司盈利能力与综合竞争力。 首次覆盖,给予买入-B评级。公司转型方向明确,未来将构建高端消费服务、不动产管理服务以及金融增值服务业务体系。我们预计公司15-17年EPS为0.10元、0.19元、0.24元,对应PE为270倍、141倍、110倍。。 风险提示:整体消费环境低迷

事项: 公司公告:拟出资2.83亿元,收购雅尔德投资顾问等 16家公司持有的深圳市同心投资基金股份公司(简称同心基金)的5亿股股份,占其总股本的17%。 评论: 入主深圳小贷央行、构建人与财富的链接,为打造全方位的商办不动产服务生态系统做出重要布局同心基金成立于2013年,注册资本29亿元,现有股东58位,为深港两地经济上有实力、社会上有影响、政治上有地位的工商界知名人士,如腾讯集团董事局主席马化腾、香港祥祺集团董事长陈红天、海王药业董事长张思民等均属同心俱乐部成员。公司公告出资2.83亿元收购5亿股同心基金股份,成为第一大股东。 目前同心基金主要核心业务为再贷款及互联网金融业务,从核心业务模式来看,我们认为同心基金扮演的角色相当于小贷公司的央行,承担着通过为小贷行业融通资金、输血深圳实体经济与小微经济的职责,牌照具有一定的稀缺程度且业务壁垒较高!同心基金同时还致力于在股权投资、并购投资、融资担保、互联网金融、投融资顾问等领域提供全方位的金融服务,以打造全国最具特色的服务于民营经济发展的金融控股平台。 以2015年11月的净资产来折算,同心基金17%的股权价值2.73亿元,与公司2.83亿的收购价基本持平,但考虑到收购同心基金盈利的成长性、业务的稀缺性(拥有深圳首张小额再贷款公司的再贷款牌照)、合作伙伴的协同性(广东省粤科金融集团是广东省政府授权经营的国有独资企业、广东省政府两大金融控股平台之一)、与公司发展的契合度(整合利用同心基金在基金管理、小额再贷款、P2P、创业投资等方面的资源,加速推进公司在金融领域的布局)、良好的社会效应(核心股东均为深港两地知名人士)等方面来看,公司所获可谓超值。 公司在2015年三季报提出,在‘商业及办公不动产服务’领域以‘轻资产运营模式’实现较快复制和扩张,打造全方位不动产服务生态系统,向业主和创业客群提供不动产、金融等综合服务,我们认为成为同心基金第一大股东,意味着公司开始构建人与财富的链接,这是为打造全方位的商办不动产服务生态系统所做的重要布局。 整合并购,动作连连。 2015年9月,公司公告,正在积极探索业务转型,未来将重点向高端消费服务和金融服务等相关产业转型并开拓业务,主要以轻资产模式为导向,构建高端商旅服务、不动产管理服务以及金融增值服务的业务体系。同时设立皇庭在线、皇庭基金、皇庭不动产、深国商文博等多家公司。 通过对公告陈述及新设公司经营范围的研究,我们认为公司新设的多家子公司是在围绕在一个核心目标之下的,其打造全方位的不动产服务生态系统的战略雏形正式浮出水面。通过上述四家子公司协同作战,实现较快复制和扩张,向商办不动产服务对象——创业客群(业主、租客)提供不动产增值、创业金融、及高端商旅服务。业务架构及相关公司功能请参见下图:同时,公司转让旗下国商林业100%股权。剥离林业资产契合了上述战略聚焦,并回笼现金(股权对价1176万元、债权回收8037万元),为实现转型提供了资金支持。 2016年1月16日,公司多条公告连发——1、公司下属子公司与集团旗下其他公司签订合同,对深圳市皇岗商务中心(除皇庭V 酒店外)、岗厦皇庭大厦提供物业服务,此举有利于本公司拓展不动产管理服务业务,预计增加公司营业收入和提升综合竞争力;2、公司下属子公司拟与北京王府井购物中心管理有限责任公司出资成立合资公司(皇庭占比51%),合资公司将进一步落实公司发展不动产(商业地产)运营管理服务战略,整合利用合作双方在商业客户、品牌、人才、管理经验等方面的资源,加速推进公司在商业购物中心运营管理行业的发展,同时将皇庭广场购物中心打造成引领深圳乃至全国的标杆性购物中心;3、公司下属子公司拟与北京盛立商业投资管理有限公司出资成立合资公司(皇庭占比66.5%),合资公司主要布局于商业运营的内容投资,重点投资于儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式及相关内容等商业项目同时为商业运营管理服务的商业管理项目提供场景体验性、互动性及参与性强的商业业态内容支持,致力于建成商业运营、内容投资相结合的商业投资平台;4、公司及子公司皇庭基金拟与北京睿信投资管理有限公司成立一只为皇庭进行商业地产行业产业整合的专项并购基金,总规模10亿元(公司投资规模不低于3亿元),将主要围绕皇庭的产业整合思路,投资拓展国内外的商业地产等相关产业项目,利用皇庭在商业运营方面的运营能力和经验,对投资标的进行价值提升,同时充分利用合作方商业地产并购方面的资源和经验,协助开展产业整合,合理降低上市公司因并购整合可能存在的风险,加快发展整合的步伐。 我们对上述公告进行分析:动作1意味着集团的优质资源进一步向上市公司倾斜,未来集团的资源和经验优势或将通过上市公司进一步对外释放,同时此举亦将直接提升公司的收入规模及盈利能力;2、3中合资公司的成立提升了公司商业地产运营能力;4中商业地产基金的设立将提升资本运作效率,公司在存量商业地产提效方面的资源和经验将通过该基金对外复制、扩张。 员工持股计划2倍杠杆且成本价较高,董事长兜底,充分彰显公司对未来的信心。 2015年下半年,公司推出大规模员工持股计划,绑定利益、上下同心。2亿元的总规模、2倍杠杆、上市公司董监高及核心员工/集团及集团体系内子公司的大范围参与、董事长郑康豪慷慨为持股计划保驾护航,彰显出公司乃至集团全员上下船头一致、与公司共成长同发展的决心和意志,为公司在人才保留、长短利益调节等方面作出了保障,也向资本市场发出了积极的信号!目前,上市公司已购买完成,成本均价在26.71元;集团也已购买完成,但具体成本没有公告。值得关注的是,2亿元的持股规模,对于稳定皇庭国际这样一个流通股本较小(目前流通A 股市值38亿)的公司来说作用巨大;而这还仅是第一期的员工持股计划,根据公司公告的《员工持股计划(草案)》,员工持股的上限为总股本的10%。n “大资管”雏形已成,维持“买入”评级。 我们认为:公司通过去年四季度以来的一系列整合、并购动作,已初步完成了在大资管业务领域构建,未来有望在商办不动产细分领域构建人与财富连接的闭环,以轻资产运营模式拓展存量商办不动产的增值提效、不良资产管理(商办不动产细分领域)及针对业主和创业客群的投融资业务!大资管是未来中国的大机会所在,我们看好公司未来在这一领域的成长性,预计其未来四年业绩或将实现几何级数增长:2015-2018年净利润分别为0.5亿元/2.5亿元/4.5亿元/9亿元,年复合增长率为162%。预计16-18年EPS0.44/0.78/1.57元,对应PE 为60.8/33.8/16.9X,维持 买入评级。

2015 年以来,公司的基本面所发生的积极变化令人欣喜-- 对大股东及九鼎进行定向增发完成: 1、郑康豪对公司控制力进一步加强;2、公司持有皇庭广场100%的权益,提升了核心资产的独立性和完整性;3、引入能与公司未来发展战略相融合,且具备丰富的相关行业运作经验和深度合作潜力的战略投资者(和瑞九鼎),提升公司的资源整合能力;4、净负债率大幅下降至2.4%,增强持续竞争力。 经营向善。经过一年多的培育,公司现有核心资产--皇庭广场在COSCIA 奢侈品百货、大疆无人机、H&M 旗舰店、博纳影院、稻香等主力品牌的带动下,经营情况稳定,商场销售额均逐月增长,客流量日渐增多,作为深圳CBD 中心区文化艺术mall 的商业形象突出。截止6 月30 日,皇庭广场已有将近80%的商铺开业运营,招商签约率约为95%,公司业绩亦扭亏为盈。 更名。更名不仅仅是形式上的改变。经过近三年的全面摸索和改造,在公司的基本发展思路拟定的情况下,公司拟更名为“皇庭国际”,一则挥手阔别旧的“深国商”,更多地则是为了充分体现经营范围和主营业务特征,契合今后战略方向,皇庭系“效益和品牌输出的上市平台”呼之欲出。 员工持股。员工持股计划拟通过二级市场购买、大宗交易等多种方式持有公司股票,上限是总股本10%,董监高及核心员工的大范围参与、董事长郑康豪慷慨为持股计划保驾护航,彰显出公司全员上下船头一致、与公司共成长同发展的决心和意志,为公司在人才保留、长短利益调节等方面作出了保障,也向资本市场发出了积极的信号! 与九鼎深入合作成立产业基金。10 亿的总规模将投向国内外的消费服务和金融服务等相关产业项目,公司外延式发展在集团和九鼎的合力协助下将不断提速。 预计未来四年业绩有望实现几何级数增长,维持最高评级--“买入”! 我们通过对公司“以轻资产运营模式”在“高端商旅服务、不动产管理服务以及金融增值服务”实现较快复制和扩张的潜力进行了较深入研究,预计其未来四年业绩将实现几何级数增长,大预计2015-2018 年净利润分别为0.5 亿元/2.5 亿元/4.5 亿元/9 亿元,净利润年复合增长率为162%,按照定增完成后总股本5.74 亿股摊薄,预计15-18 年EPS0.09/0.44/0.78/1.57 元,对应PE 为229/46/25.5/12.7 倍,维持最高评级--“买入”!

事项: 1、公司董事会决议,变更公司中文名称为“深圳市皇庭国际企业股份有限公司”(以下简称“皇庭国际”),英文名称为“SHENZHEN WONGTEE INTERNATIONAL ENTERPRISE CO.,LTD”,并将在定增完成后修改公司章程; 2、前期公告的“与昆吾九鼎及皇庭集团合作成立一只为公司进行产业整合的专项并购基金”获得董事会审议通过,投资领域包括但不限于国内外的消费服务和金融服务等相关产业项目,本金总规模10亿元,公司出资1亿元,昆吾九鼎及皇庭集团共同募集9亿元,其中皇庭集团出资不低于人民币3亿元,存续期4年; 3、公告员工持股计划草案:公司拟设立资产管理计划,通过合法合规的方式购买并持有深国商股票,股票来源包括回购股票、二级市场购买、认购非公发行、股东自愿赠与及其他方式,员工持股计划所持有的股票总数累计不得超过公司股本总额的10%,单个持有人累计所获股份权益对应的股票总数累计不得超过公司股本总额的1%,每期员工持股计划的持股锁定期不低于12个月; 4、公告第一期员工持股计划草案:总额6000万元,分为3000万元优先级份额(3000万份优先级A)、3000万元次级份额(1500万份次级B 及1500万份次级C),主要通过二级市场或大宗交易购买等法律法规许可的方式取得并持有公司股票;包括董监高及核心员工在内的80人以薪酬、自有资金筹集1500万元全额认购次级C,董事长郑康豪认购次级B,优先级A 份额由金融机构或其他投资者认购并获取预期收益,郑康豪先生为集合计划中优先级A 份额的本金及收益和次级C 份额的本金提供担保,并承担本期员工持股计划持有人本金的补足义务;5、公告半年报:营收1.7亿元,同比+356%;净利润791万,扭亏为盈;EPS0.03元。 评论: 扭亏、更名、员工持股计划、与九鼎战略合作一一落定,全新“皇庭国际”正轨上加速前行 股权纷争不断、债务问题纠葛、唯一项目烂尾……旧“深国商”的遗留问题在皇庭集团及其董事长郑康豪“入主”之后已一一得到解决,经过一年多的培育,皇庭广场在COSCIA 奢侈品百货、大疆无人机、H&M 旗舰店、博纳影院、稻香等主力品牌的带动下,经营情况稳定,商场销售额均逐月增长,客流量日渐增多,作为深圳CBD 中心区文化艺术mall的商业形象突出。截止6月30日,皇庭广场已有将近80%的商铺开业运营,招商签约率约为95%,公司业绩亦扭亏为盈。 我们正看到全新的“皇庭国际”在加速前行。在2014年年报中公司明确提出“2014年开始谋划转型 ,公司未来将在做好皇庭广场经营的基础上,以轻资产运营为导向,积极探索新的发展业务”,在2015年5月5日投资者关系活动记录中又表示“公司自2014年以来着手探讨研究未来的发展计划及方向,引进九鼎投资作为战略投资者,主要考虑到他们有丰富的经验,希望未来能为公司发展带来一些机会,围绕公司上下游产业链进行延伸”。从仅有一个烂尾项目的“老国商”,到今天禀赋优质的皇庭广场开业、引入九鼎强强联合积极谋求转型的皇庭系上市平台,公司的基本面所发生的积极变化令人欣喜—— 更名。更名不仅仅是形式上的改变。2012年皇庭集团已经“入主”(详细分析请参见深度报告《完美定增获批,想象空间巨大》),但并未追求第一时间资产注入或改名,而是从经营端抓起,将皇庭广场由一座烂尾楼改造成深圳中心区的商业“明珠”。经过近三年的全面摸索和改造,在公司的基本发展思路拟定的情况下,公司拟更名为“皇庭国际”,一则挥手阔别旧的“深国商”,更多地则是为了充分体现经营范围和主营业务特征,契合今后战略方向,皇庭系“效益和品牌输出的上市平台”呼之欲出。 员工持股。6000万的总规模、董监高及核心员工的大范围参与、董事长郑康豪慷慨为持股计划保驾护航,彰显出公司全员上下船头一致、与公司共成长同发展的决心和意志,为公司在人才保留、长短利益调节等方面作出了保障,也向资本市场发出了积极的信号!6000万的规模还仅仅只是第一步,员工持股计划的上限是10%,尤其是对“皇庭国际”这样一个流通股本较小的公司来说,对市值的影响巨大。 与九鼎的合作获得董事会全票通过,10亿的总规模将投向国内外的消费服务和金融服务等相关产业项目,公司外延式发展在集团和九鼎的合力协助下将不断提速,我们判断公司转型力度超预期将是大概率! 完美定增即将完成,将实现“优质资产注入、实际控制人对公司的控制力大增、优秀战投的引入以及融入未来发展所需资金” 公司于2014年8月提出定向增发预案,2015年3月公布预案的二次修订案。根据预案,公司将对皇庭投资、皇庭金融控股、和瑞九鼎、霍孝谦和陈巧玲以10.03元/股的价格定向增发3.09亿股,募资净额31亿元,其中: 皇庭投资承诺以其持有100%的皇庭文化的股权认购公司本次非公开发行的股票,根据银信评报字[2014]沪第0665号评估报告,皇庭文化100%股权评估值为109,737.45万元,经交易双方协商,成交金额为109,737.45万元; 皇庭金融控股承诺以现金12亿元认购公司本次非公开发行的股票; 和瑞九鼎承诺以现金6亿元认购公司本次非公开发行的股票; 霍孝谦和陈巧玲分别承诺以现金1亿元认购公司本次非公开发行的股票。 所有发行对象认购的股票三年内不得转让。根据公司公告,定增已经拿到批文,发股收购的资产业已过户,预计整个过程将很快顺利完成,对公司将带来如下影响—— 1. 郑康豪持股公司比例由20.87%提升至49.55%,控制力进一步加强; 2. 本次定增之前,公司对旗下核心资产皇庭广场的持股比例为60%;通过本次定增收购皇庭文化(持有皇庭广场40%的权益),公司提升了核心资产的独立性和完整性; 3. 引入能与公司未来发展战略相融合,且具备丰富的相关行业运作经验和深度合作潜力的战略投资者(和瑞九鼎),不但优化了公司的股权结构,同时将延伸公司的产业链,提升公司的资源整合能力; 4. 拟募集现金20亿元,其中用于偿还借款约17亿元,其余全部用于补充公司流动资金。通过偿还借款,公司的净负债率由73.9%下降至2.7%,进一步优化资本结构,减少财务费用,增强抗风险能力;通过补充流动资金,提升公司财务支付能力和盈利能力,增强公司持续竞争力。 估值低廉,预计未来四年几何级数增长,大幅上调未来三年业绩预测,维持最高评级——“买入”! 在深度报告《完美定增获批,想象空间巨大》中我们对公司的主要资产——皇庭广场项目的价值作了测算,认为其重估增值约为109亿元,加上净资产19亿元,RNAV128亿元,对标“当前地产转型股平均估值水平(2倍RNAV)”,公司合理估值为256亿元;按照定增后5.74亿股本、股价19.98元计算市值为115亿元,还有123%的空间,具备估值优势。 我们通过对公司“以轻资产运营模式”在“商办不动产服务领域”实现较快复制和扩张的潜力进行了较深入研究,预计其未来四年业绩将实现几何级数增长,大幅上调公司2016年至2018年的盈利预测,预计2015-2018年净利润分别为0.5亿元/2.5亿元/4.5亿元/9亿元,净利润年复合增长率为162%,按照定增完成后总股本5.74亿股摊薄,预计15-18年EPS0.09/0.44/0.78/1.57元,对应PE 为229/46/25.5/12.7倍,维持最高评级——“买入”!