重组方案得到证监会核准批复,重大事项核实完毕,股票将于10月24日起复牌。 投资要点: 吸收合并、分立上市方案获证监会核准。城投控股向阳晨B股全体股东发行24459.6万股,以I:I的换股比例、15.50元/股的换股价格吸收合并阳晨B股。合并后的存续方城投控股(股本由298752.4万股增至323211.0万股)将安排全资子公司环境集团承接阳晨B股的全部资产、负债、业务等:被合并方阳晨B股将终止上市。合并生效后,城投控股将环境集团以存续分立的方式实施分立,城投控股(股本252957.6万股)继 续运营房地产及股权投资业务,环境集团变更为上海环境(股本70254.4万股),并申请其股份在上交所上市。城投控股和阳晨B股的控股股东均为上海城投,实际控制人均为上海市国资委,交易完成后控股股东、实际控制人未发生变,不构成借壳上市。 毛利率回升,三费费率显著降低。16年上半年公司实现营业收入48.3亿元,同比增79.6%;归母净利润14.9亿元,由于去年同期投资收益金额较大同比降49.6%;归母扣非净利润10.7亿元,同比增29.5%。综合毛利率34.2%,较年初提升9.1个百分点;净负债率仅30%,较年初降低2个百分点,远低于行业平均;资产负债率49%,较年初降低4个百分点预收账款36.7亿元较年初降12.4亿元。综合融资成本5.88%,较年初提升0.21个百分点。此外,公司预计前三季度归母净利润约31.3亿元,由于去年同期出售股票取得的投资收益金额较大,同比减少约38%。 资产管理业务发展迅猛,大有可为。拓展投资渠道,完善业务布局。截至上半年末,公司持有金融股权市值约129.8亿元,持有成本28.9亿元,账面浮盈100.9亿元。参与弘毅八期基金投资,并计划以不超过7.5亿元全额参与西部证券募资配股工作。旗下诚鼎基金于新增投资项目5个,其中定增2个,PE 3个,累计投资金额3.4亿元。截至16H,诚鼎基金累计投资项目67个,其中PE 42个,定增25个,累计投资额57.4亿。 本次重组获准将加速公司转型为以城市基础设施及相关领域为主要投资方向的综合性资产管理集团,发展模式由重资产向轻资产转型,模式独特,长期高增长发展值得期待。RNAV 20元,股,暂不调整盈利预测,预计16-18年营业收入为87、115、147亿元,同比增速分别为9%、33%、28%,三年复合增速22.5%:16-18年以吸收合并后总股本摊薄EPS为0.74、0.87、0.96元,三年复合增长-7.5%,对应当前股价PE20、17、15倍,6个月目标价20元,对应16年PE27倍,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:市场波动剧烈、资产重组进度不及预期、政策调控影响风险偏好。

公司16三季报营收174.9亿元+51.1%归母净利润12.05亿元-22.4%稀释EPSO.346元一50.1%。 投资要点: 调控前销售超预期增长。1—9月签约227万方、511亿元同比增70.1%、147.4%,北京地区面积和金额冠军,克尔瑞发布的前三季度房企销售排行中全国第14;其中公司及控股子公司合计436亿元同比增170%。整体销售均价达2.25万元/平米,同比增45%。此前公司将年度目标上调至527亿元,10月有望超过,我们维持全年600亿元+83%的判断。15年同期以去库存为主,16上半年新开工113.8万方+289.82%,顺应市场节奏保障后续可售资源充足,实现高周转,赶在调控落实前实现了全年销售任务。 营收大增,但净利润增速低于预期。前三季营收174.87亿元同比+51.1%,归母净利润12.05亿元同比-22.4%,扣非净利润10.0亿元-30.5%。净利润增速低于营收原因:1)结算毛利降低,主因销售房结转成本增加使营业成本同比增80.4%,综合毛利率36.0%同比降10.4个百分点;一方面京外项目居多毛利偏低,前三季度结算面积京内35.6万方、京外81.6万方;另一方面结算项目多于14年或15年初所售当时市场景气度低。2)少数股东损益5.2亿元同比+247%。3)永续债利息支付进一步降低了EPS。 财务、销售和管理费用绝对值均同比有增,但三费占营收比11.2%下降1.3个百分点。 房企项目结算一般集中于年底,对全年利润增长乐观。9月底预收款高达404亿元基本锁定一年半结算业绩;未并表的合营和联营企业增利,前三季度投资收益2.1亿元同比增234%;近2年的销售中京内销售占比提升,单价上升。15年全年京内77万方、京外124万方,16年前三季京内106万方、京外119.6万方,京内可结算资源充足。 资源优势十分突出。80多个项目,地上规模超2000万方,其中北京约33个、京沪穗一线城市42个,其余主要分布在苏州、杭州、福州、厦门、武汉等城市。估算现有项目未结建面超1500万方、权益建面超1200万方,其中北京近300万方,京内外可售资源充足。夯实北京,深耕一二线核心城市,新资源拓展得力。前3季新增8个项目位于北京、福州、杭州、成都、武汉(回归)、上海(新进),总建面201万方,总地价218亿元(京为棚改中标无地价,权益地价130亿元左右)。 财务高杠杆得到显著改善。6月底前公司完成40亿定增,发行价11.85元/股。至9月底公司资产负债率78%较上年同期下降5个百分点,净负债率降至107%较上年同期下降70个百分点。货币资金290亿元超过短期负债76亿元。 资产高折价、高分红高股息率被稳定投资者青睐,股东增持托底价值。公司曾承诺在符合利润分配原则、满足现金分红条件下,16-17年每年度的利润分配按每股不低于0.60元,按现价计股息率高达4.99%。已有安邦通过定增获得4.58%股份,君康人寿保险持股3.60%,仍将吸引稳定资金流入。控股股东增持彰显看好,6月21日集团增持880万股,持股增至51.34%,并计划未来6个月内增持800-4484万股,(即含6月份的增持累计不超过总股份的2%),增持价格不超过13元。 公司是北京区域资深龙头,在京资源优势突出,京外拓展储备稳定。围绕主业调整,多元投资及存量资产盘活有助于增厚利润,发展有望上一台阶。RNAV20.2元,16-18 EPSl.01/1.25/1.56元,PE12/10/8倍,值得关注。 风险提示:调控影响所咋市场销售,房地产市场波动影响;多元发展难突破。

公司公告,以协议转让的方式出让持有的10家子公司股权以及1个在建项目,预估价值23.23亿元。 投资要点: 转让开发项目,不再从事放该项业务。此次协议出让的10家子公司以及1个在建项目多位于贵阳、昆山、赣州等二、三线城市,整体估值23.2亿元,较账面价值溢价14.4%,标的资产总资产占中航地产的41.27%,净资产占59.62%。剩余未转让地产项目多为已近结算或者近竣工等不具备转让条件的项目,公司、大股东、实际控制人均承诺销售完毕后不再从事房地产开发业务。另外此次协议出让的项目还包括之前布局成都的航空文化科技相关资产:航逸科技以及航逸置业。13-15年,公司房地产开发业务营收分别为41.27亿元、35.95亿元、35.92亿元,呈逐年下滑趋势。16H1货币资金12.97亿元,短债缺口30.3亿元,资产负债率80%,净负债率203%,此次剥离有利于减轻经营负担,在去化周期较长的背景下实现资产的快速变现,新增较大数额的现金,为转型物业资管业务提供充足的流动性支持。 转型物业资管业务,聚焦全生命周期管理及客户一体化服务。主营由房地产开发转为物业资产管理,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,努力打造“物业资产管理及服务外包专业提供商”品牌。2016H新签项目36个,续签项目44个,项目总数为359个,在管项目面积达4,285万平方米,较15年末新增500余万方,物业资管业务品牌优势突出,较房地产开发业务未来规模增长更具空间:在营九方购物中心超68万方,包括自有4家位于赣州、成都、九江、昆山以及受托管理2家位于深圳,已计入投资性房地产物业建面108.2万方、价值81.53亿元,占其总资产的34.7%。 业务摆脱政策调控限制,预计还将获得母公司业务支持。因母公司主业为航空制造业,地产业务未被核准为主业,之前在业务开展上受到政策层面较多限制,此次房地产业务资产出让后,主营业务转为物业资管业务,未来业务开展不再受政策限制,所获充足现金在现有物管业务上半年超预期发展的背景下将助力更加快速的业务扩张与转型,加之母公司中航集团央企背景,未来在机构类物业资管业务的项目拓展受到集团持续支持,资产规模与盈利能力都有充分保证。另外,不排除未来与集团业务相关的资产注入。 资产出让后最新RNAV11.35元,房地产相关资产整体出让加速现金回收,助力转型物业资管。公司作为集团A股上市平台,此次业务出让后将实现业务转型,未来有望受益集团支持,当前市值仅57亿,具备一定的壳价值,值得关注。 风险提示:国有资产出让审批未通过;出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。

公布三季报、定增预案及母公司增持计划,前三季度实现营收84.5亿元(+36.1%),归母净利润6.7亿元(+31_2%),归母扣非净利润6.4亿元(+168.4%,主要由于2015Q3公允价值变动净收益、投资净收益较大导致2015Q3归母扣非净利润基数较小)。 投资要点: 费用控制渐入佳境,净负债率大幅下降。前三季度公司综合毛利率25.1%,较15年年末提升0.2个百分点;净利率7.9%,较15年年末提升2.1个百分点。三费费率持续降低至6.7%较去年同期降2.3个百分点净负债率较年初下降34个百分点至63%:预收账款约67.8亿元,货币资金101.2亿元。截至16年上半年末,待开发土地面积245万方,待开发建面725万方,销售存量约58.87万方,持有型物业约14.58万方。 在武汉三环内拥有丰富储备并逐渐开发,受益武汉等市场火爆,1-3季销售超过15年全年85亿元的销售水平。武汉截止到10月14日累计销售建面达2451万方同比增+49%,均价达1.1万元/平米同比增25%。根据公司预收账款推断前三季度销售额约90亿元,(期末67.8,年初63.7,Q3营收84.5亿,上半年销售面积55.88万平方米,销售金额56.86亿元,同比增加43%/74%。)极具竞争力的楼面价将不断提升毛利率。 母公司看好公司长期价值拟增持4700万股。基于对公司未来发展前景的信心以及对价值的认可,母公司计划在未来八个月内,通过深交所允许的方式(包括但不限于集中竞价和大宗交易等)增持公司股票约4700万股,占目前股本的4.95%。增持前,母公司持股占比19.53%。并承诺,自增持计划完成之日起六个月内,不减持。 定增投入武汉中心城区项目,项目成本优势突出,受益武汉市场需求不断提升。拟定增不超2.6亿股,募集资金33亿元,底价12.7元/股。定增募集资金将用于红桥城K2项目、福星华府K4、K5项目,项目楼面价分别为2340、3280、3270元/平。定增预案仍须股东会审议批准及证监会核准。 公司价值RNAV20元/股,预计16-18年营业收入98、111、122亿元,对应增速21%、14%、10%,三年复合增速15%;16-18年EPS为0.62、0.82、0.92元,三年复合增速23%,对应PE20、15、13倍,6-12月目标价15.8元,对应16年PE25倍。基于本轮重量级调控密,市场风险偏好下降,“推荐”评级。 风险提示:政策调控带来市场波动,智慧社区推广不达预期,金属制品业务亏损等。

顺义棚改项目落定,公司棚改等模式和能力再获政府肯定,奠定在京资源拓展空间。顺义区仁和镇南部临河村棚改和环境整治项目,占地约179.62公顷,全部为集体土地,其中耕地约12.34公顷。项目范围内涉及民宅拆迁约1200户,建筑面积约40.86万平方米,拆迁人口约4500人;企业拆迁约156家,建筑面积约34.39万平方米。需建设约42.47万平方米回迁安置房。经初步测算,本项目总投资约184.89亿元(其中20%比例自有资金投入,80%可进行融资贷款)。该区域新房售价达3万元/平米,期望2年内尽快完成拆迁,目前北京市棚改最高可获15%回报率,相应融资贷款可获得政策优惠。一级开发及一二级联动是公司在京获取资源的优势手段,目前仍在进行中的一级开发项目合计建面逾250万方。其中望坛棚改项目为一次性招标,建面136万方,总投资预计433亿元,公司将获取该项目总开发额的15%盈利回报,预计将为公司带极不低于40亿元净利,并将获得项目配套经营管理权以及10多万方物业持有权。项目拆迁有望2017年底完成,目前顺利推进中。 在京资源丰富,房屋销售继续创新高。上半年签约销售54.0万方同比增67%、70.8亿元+46%,至9月中旬,销售面积已达68.4万平方米,签约金额101.7亿元是去年全年的90%。其中回款金额93.8亿元,达到全年指标的102%,提前完成2016年度计划指标。预计今年可达130-150亿元同比+12%~29%。我们估算公司开发项目可结算权益建面超400万方货值超1500亿元,其中70%位于北京,房价易涨难跌,受调控负面影响较小。 资产价值远大于市值,获稳定价值投资人险资等增持。近年公司深耕北京,资源拓展迅速,锁定未极5年以上高成长发展。截至2016中期每股未分配利润高达4.68元,账面净值12.02元,PB仅1.08倍,价值严重被低估。中报显示,中再保险等及关联人今年首次进入公司前10大流通股东,持股4.344%;中国人寿资产则持有公司股份达2.53%。公司借助集团影响力获取首都圈资源优势显著,仍有机会继续在京获取一级开发项目。而股权投资增值及收益丰厚均将增厚公司价值及利润。在固定收益回报维持低位背景下,优质地产拥有稳定增长回报,成为险资等重点配置资产选择。公司资产价值远大于市值已被险资及公募基金发掘,并将持续被发掘,这也是我们持续推荐公司最重要的因素。 公司卡位深耕首都圈,丰厚资源储备和高超的项目拓展能力极大受益京房价易涨难跌、市政府东迁和京津冀一体化发展机遇,自身长于资本运作具备加杠杆空间,股权投资屡创佳绩,集团支持产业协同,未极有望持续受益国企改革,在资源获取、激励等方面取得新的突破,沉淀蓄势厚积待发,提速发展潜力十足。预测16-18EPS1.05/1.22/1.43元,当前合理资产估值24.88元/股,再次“强烈推荐”。 风险提示:棚改进度滞后;后续项目获取、房地产市场波动风险,股权投资风险。

已经并将继续完成区域卡位,其独特的产业新城模式得到固安的实践检验并在全国初步成功复制。凭借强大的招商能力在核心城市周边区域拓展产业建设新城,承接人口转移和产业外溢,公司将是后城镇化进程中大城市向周边郊区/卫星城拓展这一过程中最受益的公司。志在千里,大有可为,产业新城加速扩张,业绩不估值双赢。作为独特的园区开发运营商投资价值有别于传统房企,长期价值发掘不提升值得期待。预测16-18EPS 2.17/2.85/3.66元,对应PE13/10/8倍,公司业务发展迅猛,盈利将再超预期。6个月目标价35元,再次“强烈推荐”

因公司独特的发展模式和精准的卡位,在2012年和2014年房地产市场调整时期,其房地产销售和经营业绩都实现逆势大增。本轮重量级调控自国庆密集出台以来,受调控城市成交量产生较大影响,因公司布局于核心城市周边,直接影响较小,且将受益于核心城市需求外溢以及非户籍人口落户带来的发展需求。未来,地产行业的发展转入结构性和区域性机会,而从这个角度看,华夏并福已经并将继续完成对这些区域的卡位,其独特的产业新城模式也得到固安的实践检验并且在全国初步成功复制。凭借强大的招商能力在核心城市周边区域拓展产业建设新城,承接人口转移和产业外溢,公司将成为后城镇化进程中大城市向周边郊区/卫星城拓展这一过程中最受益的公司。志在千里,大有可为,产业新城加速扩张,业绩不估值双赢。作为独特的园区开发运营商投资价值有别于传统房企,长期价值发掘不提升值得期待。预测16-18EPS2.17/2.85/3.66元,对应PE13/10/8倍,公司业务发展迅猛,盈利将再超预期。6个月目标价35元,再次“强烈推荐”。

公司2014年9月公司启动对粤通公司的收购,至今初步完成。拟9.75亿元及小部分可能的期后损益获得粤通公司100%股权(转让价格包括评估净资产,粤通工业区与华富工业区两宗地块补充评估差额及期后损益三部分,其中净资产评估值为7.07亿元,前述两宗地块补充评估差额为2.75亿元,期后损益另行评估)继天健集团在深国资旗下首次施行员工持股后,本次收购也开启了深国资委旗下资源整合的新形式,粤通公司的资产及全部员工496人实现整体打包进入上市公司,符合深化国资国企改革的目标要求,体现了深圳市国资委对天健集团做强做优做大的支持。 我们认为,具有以下积极意义:第一,战略及业务上协同,扩大业务收入规模,提升主营业务核心竞争力。粤通是深圳最早的路桥专业施工单位之一,在市路桥施工、公路隧道养护、市政绿化等知名度高,尤其在桥道养护市场份额居前,承担超1600公里高、快速路和国、省道及500座桥梁的日常养护任务。收购粤通公司有助于进一步完善延伸公司产业链,拓展道路、桥梁和隧道养护等市政管养和运营服务新领域。同时能扩大业务规模、提高市场份额,提高行业集中度,巩固在深圳市属建筑领域的行业龙头地位。 第二,粤通旗下权属清晰的土地房产资源,开发价值高。本次收购12项物业总建面6.7万方,包括办公、商业、厂房宿舍等。其中最难得的是粤通狮头岭工业区和华富工业区可更新项目,合计收购的土地面积为2.9万方、现有建筑物面积4.6万方,补充评估价4.57亿元(两宗地块所在片区法定图则规划发生了变化,有别于工业用地现状评估】。假设按更新后容积率均为3,则狮头岭工业区、华富工业区项目可新规划建面8.7万方,计容积率楼面地价仅5250元/平米。 第三,潜在资源整合价值。粤通公司房地产类资产共计40项,其中28项无法于短期内确权而剥离至深投控;另12项产权清晰,纳入粤通公司股权转让范围。为了便于管理和加快转让进程,委托给天健进行经营管理。这里涉及土地资产共30项,建筑面积约20.5万方。在委托经营管理期内,公司将对托管经营的粤通公司土地资产继续开展权属梳理与完善工作,不排除在将来时机成熟时成为公司土地储备。 此前我们多次提示公司旧改资源重估的质变机遇,将不断通过收购整合积累优势资源。对粤通公司的整合证明此前我们的判断,公司有了好开局、好起步,以低成本获取粤通的业务协同和土地资源。根据深圳市规土委数据,深圳6月一手住宅均价一61756元/平方米,环比涨10.6%,同比涨101%。按照5万元/平米保守估计,粤通公司6.6万方建筑物资源的价值高达33亿元远高于本次约10亿元的收购代价。 短期业务协同能够增加公司建筑和物业租赁营业收入,中长期这些土地资源升级改造以及20万方潜在土地储备,都将为公司积蓄后发优势。 深国资控股优质上市平台,仍将持续受益国资资源整合和体制升级,着力夯实基础蓄势待发。充分利用公司拥有的从建筑施工、地产开发到后续商业服务一体化全产业链城市运营经验,以及与深圳市国资集团的良好关系,拓展新资源发展新路径,新发展模式打破成长瓶颈,中长期估值提升空间将因此打开。考虑收购粤通资产带来增值RNAV由14.7元提升至16.6元/股。天健工业区百亿级旧改项目开工在即,后续其他旧改及收购整合也有望带来可观优质项目,增厚公司价值。预测16-18年EPS0.40/0.51/0.68元,对应当前股价PE24/19/14倍,6-12个月目标价14元,再次“强烈推荐”。 风险提示:因行业及政策变化,对粤通公司的资产、业务等资源整合具有不确定性

融创高比例高溢价认购,认可公司价值,长期合作可期。本次定增融资45亿元,融创(HK01918)通过旗下全资子公司认购40亿元,占定增额的89%,认购价4.41元,较拟定增价3.63元溢价21.5%。融创高额高溢价认购充分表明对公司未来发展以及大本营重庆地区房市的看好。定增后融创占比16.96%,成为第二大股东,预期将在较长时期内持有,不排除未来进一步与公司全面合作,值得期待。 与融创持股合计超42%,巩固大股东地位。融创认购公告中声明看好公司带来的投资回报,投资更具财务目的,不存在与大股东控制权的争夺。此次定增后总股本53.5亿股,黄红云夫妇实际持续占比25.21%,融创占比16.96%,合计持股超42%,恒大人寿、前海开源资管计划占比仅1.43%、1.87%,大股东地位得到充分巩固。 强强联合,房地产主业有望持续增长。融创持续区域聚焦和高端精品的策略与公司布局“核心十城”、“改善型、刚需型产品7:3”的战略调整不谋而合。此次合作,有利于公司在重庆以及其他“核心十城”的集中布局以及高端改善型住宅的着重开发,在控制成本的同时提升盈利能力,做到真正的强强联合。 受益“金九银十”重庆等二线楼市加速回暖,销售额已完成去年1.14倍。进入“金九银十”成渝等二线楼市加速回暖,甚至火热,新盘摇号或日光,一改过往的平淡,去化理想。公司前8月销售252.6亿元是去年全年的1.14倍完成全年280亿元+27%)目标指日可待,全年销售将大超目标和预期。 深耕成渝城市群,为大重庆区域龙头,以收购、合作方式等低成本加速“核心十城”拓展。此前重庆去化较慢,房价平稳,公司价值未被充分发掘。在持续政策刺激下,去化加速好转,外加人口和经济集中度持续上升,楼市迎来加速回暖。此外,公司在郑州等二线城市楼盘销售良好,加速业绩释放。定增顺利引进融创高溢价入主,强强联合,第一二大股东合计持股超42%,控股权稳定:当前股价仅高出定增价9%,RNAV5.93元,预计16-18年营收244、304、368亿元,同比增26%、25%、21%,三年复合增速24%:16-18年EPS0.35、0.45、0.50元,三年复合增长29.5%,对应当前股价PE12.5、9.8、8.8倍,6个月目标价6元,对应PE17.1倍。股价下有重估值和定增价保底,上有融创入股强强联合助力发展、销售持续向好以及向“幼教产业及社综服务”转型支持,自8月首次覆盖以来股价涨幅18%,再次“强烈推荐”。 风险提示:下半年销售低于预期;新业务开展尚待检验;外拓布局项目获取受阻。

投资要点: 房地产主业持续走强,全年实现16年280亿元(+27%)销售目标无忧,超预期概率大。16HI营收131.4亿元(+100.27%),归母净利5.8亿元(同比+43.2%),扣非归母净利5.8亿元(同比+43_2%),延续一季度超额增长态势,签约销售面积206万方(+41%),销售金额134亿元(+22%);亿翰智库数据显示,1-8月累计销售金额252.6亿元,销售面积388.6万方,实现全年280亿元销售目标的90.21%。 多种方式加大对“核心十城”拿地,把握有效盈利水平。上半年投资49亿元新获取10个项目,新增计容面积约249万方,同比+102.4%,通过竟拍、项目收购、合资合作获取“核心十城”优质项目8个,计容面积206.8万方,占比83%。未来项目集中布局核心十城,以期形成规模效应,提升盈利水平。在重庆土储近900万方,占其全部土地储备的一半,充足的土地储备有利于公司后续集中进行项目开发,规模效应初显,未来待其余核心城市渐成规模,盈利水平有望进一步提升。 多元融资,显著降低融资成本。信用等级提升为AA+,债务融资成本6.39%较15年7.92%大幅降低,7月定增45亿元股票获证监会核准。若发行顺利将有效降低当前206%的净负债率(较去年同期+45个pc)。在手货币资金97.85亿元,1年以内到期金融负债265.62亿元,缺口167.77亿元,短期偿债压力较大。 重庆楼市回暖可期,“核心十城”需求稳定增长。重庆住宅需求16年首次超过相应土地供给,供需关系逆转房价上涨可期,预计至2020年重庆全市年均4200万方住房需求;将持续受益于重庆楼市回暖和政策支持以及“核心十城”旺盛需求。 转型“地产+社区综合服务”,加速产业升级。分别出资10亿元成立社综服务集团和教育投资管理公司,大力布局社综服务和社区教育产业。管理物业面积超过1亿余方,是2016年物业服务百强榜单10强,预计2016年新增管理面积2000-3000万方,社综服务营收增速有望继续超30%。进军社综以及幼教产业将给公司注入新动力,提高地产附加值,符合“美好生活服务商”的目标。 员工持股及跟投制度调动管理层及员工积极性,实现共赢。相继完成近2亿股的一期员工持股计划和项目跟投机制,绑定管理层及项目下属各团队利益。 深耕成渝城市群核心城市龙头,加速拓展“核心十城”,公司大本营重庆九城区去库存情况良好,房价平稳,持续受去化政策支持,不存在政策收紧可能,城镇化背景下,人口和经济集中度持续上升,楼市回暖可期:新进入“核心十城”长期有需求,潜力可期。升级社综服务和教育产业,与主业协同培育新增长点。员工持股计划年底首次解锁,年内拟定增融资45亿,发行价3.63元,盈利有望加速释放。 实际控制人增持至31%,并承诺继续在股价10元以下继续增持。恒大人寿和前海开源资管计划新入持股1.77%和2.31%,合计4.08%,值得关注各方未来持股行为或存股权之争。房地产RNAV5.83元/股,16-18年EPS0.35、0.45、0.50元,三年复合增长29.5%,对应PE11.7、9.2、8.2倍。公司股价下有估值保底,上有实际控制人增持提振以及楼市经营转型持续向好。自8月我们首次覆盖以来股价最高涨幅15%,提升投资评级至“强烈推荐”,6-12月目标价6元。

深国资控股优质上市平台,持续受益资源整合和体制升级,正不断夯实基础蓄势待发。充分利用公司拥有的从建筑施工、地产开发到后续商业服务一体化全产业链城市运营经验,以及与深圳市国资集团的良好关系,拓展新资源发展路径,新发展模式打破成长瓶颈,长期估值提升可期。RNAV14.2元/股,深圳旧改及收购整合有望带来可观的优质项目,并增厚公司价值。预测16-18年EPS0.40/0.51/0.68元,对应当前股价PE24/19/14倍,6-12个月目标价14元,继续“强烈推荐”。 风险提示:国企改革进度不及预期,棚旧改项目进度滞后。

深耕超大城市周边布局,完成战略卡位。公司2002年起步固安,而真正快速扩张始于2014年,14年至今累计新增委托开发区域面积超2700平方公里,并且在传统京津冀区域之外进入了以上海为中心的长三角、以广深为核心的珠三角和长江经济带的武汉、成渝。相比10年前的贫困农业县固安,能快速拓展发达经济区域的产业新城项目,一方面说明公司的产业新城模式竞争力突出,得到该地区充分认可:另一方面,可见公司的整体操盘能力达到了一定程度,敢于迈出更大的步伐。本次公司再拓广东清远和成都蒲江县产业新城127平方公里。继拿下江门产业园区后,今又拿下珠三角一小时经济圈链接内地重要经济走廊的清远市41.3平方公里燕湖新城,和成都半小时经济圈西南门户——蒲江县85.9平方公里产业新城。 再度拓展珠三角区域布局,是产业新城开拓能力和布局重大升级的里程碑。2002年开始围绕京津冀拓展,2012年拓展至长三角,但直到2016年才得以进入珠三角区域。广东政府对开发企业的条件要求严格,然而公司的实力仍得到认可。今年3月份在珠三角的第一个项目——江门高新区,委托开发区域24.8km2;短短5个月后又获得清远燕湖新城项目,委托区域占地面积约为41.3km2。清远项目位于清远市区中东部的燕湖新城,是广东省清远市未来的城市中心,广清城际轨道清远TOD中心终点站将坐落在燕湖新城西部,是城市南拓发展,对接广佛的战略高地;片区定位为珠三角城镇群的北极交通换乘中心、广佛大都市区副中心的新市镇、清远市级商业中心、燕湖生态宜居新城的门户。江门、清远之于广深,类似固安和北京,区域优势显著,但相比后者珠三角区域具备更好的产业基础、便捷的交通、丰富的资源,公司有望借助既有优势发挥自身所长,迅速取得标杆性的新城建设成果。 布局成渝城市群,与中游的武汉新洲园区、长三角的南京溧水园区、安徽来安园区、安徽和县园区、浙江嘉善园区等相互呼应,打造全面覆盖长江经济带卫星城集群,加大挖掘和获取长江经济带的区域升值潜力。2015/16年公司已经在四川眉山获取2个项目、委托开发区域占地约143km2,本次拟合作区域蒲江县隶属于成都市,占地85.9km2,地处成都、雅安、乐山等大中城市的交汇地带和四川省大旅游环线发展带,距成都市核心区约50公里,距成都双流国际机场约50公里,是成都市半小时经济圈城市。按照国家战略布局,四川地区将形成以特大城市成都为核心,沿江沿线为发展带的城市群格局,这是我国西部唯一的国家级城市群。根据公司调研,委托区域内销售均价与成都市中心城区商品房销售均价相比存在较大的价差,易于吸引中心城区购房需求外溢;同时蒲江县政府具有发展高端先进产业、引入优质龙头企业的发展诉求。这有助于发挥公司在城市规划建设、产业发展、城市运营推广等方面的优势,同时与固安、大厂园区相比,这次签约条件更优,开发难度更小,优势突出。 模式致胜,保持靓丽业绩,产业发展结算收入贡献占比大幅提升突出其有别于传统地产开发商的优势。2016H实现营收176.05亿元同比+4.3%,归母净利润39.57亿元同比+30.5%,增速均高于行业平均水平。账面预收款886亿元,基本锁定未来2—3年的结算收入。分业务看,上半年产业发展服务实现收入76.59亿元同比大幅增长69.4%(2015年同比增长26.7%),实现毛利71.33亿元同比大幅增长64.6%,产业发展服务在毛利贡献占比80.5%比上年同期增加12.9个百分点,产业发展服务毛利率高达93%,直接促成了利润的大幅增长。产业发展服务加速增长的良好势头,上半年新增签约投资额581.53亿元,同比大幅增长129%,超过2015年全年新增签约额,累计签约投资额超过2500亿元,其中部分将在3-5年内转化成为落地投资。持续验证了我们的判断,公司2015年园区配套住宅+城市地产开发在毛利中的占比仅占52%,随着公司园区拓展产业发展服务进入规模结算期,非地产销售业务的盈利贡献将继续提升。 夯实京津冀区域,卡位核心城市经济圈持续突破。根据我们统计,目前公司累计受托开发区域超3500km2,其中环京津冀近2200kmz、长三角近550km2、珠三角66km2、长江经济带约349km2、其他近380km2,初步完成对国家级城市群和长江经济带核心城市周边的卡位。新区域的加速成功开拓表明公司的产业新城实践已经获得多地政府的认可与青睐,而上半年的销售来看,第二梯队园区正快速崛起,香河、永清、嘉善等第二梯队园区实现销售额达公司总销售额30%以上,不断验证公司园区布局的区位优越性及发展模式的可复制性。 我们认为,地产行业的发展转入结构性和区域性机会,而发展潜力将集中于人口和资源沿轨道交通向核心城市及其周边集聚形成的经济圈和经济带,五大国家级城市群,特别是京、沪、广深几个超大城市周边的卫星城将有大的发展机遇。从这个角度看,华夏幸福已经并将继续完成对这些区域的卡位,其独特的产业新城模式也得到固安的实践检验并且在全国初步成功复制。凭借强大的招商能力在核心城市周边区域拓展产业建设新城,承接人口转移和产业外溢,公司有望成为后城镇化进程中大城市向周边郊区/卫星城拓展这一过程中最受益的公司。志在千里,大有可为,产业新城加速扩张,业绩与估值双赢。作为独特的园区开发运营商投资价值有别于传统房企,长期价值发掘与提升值得期待。预测16-18EPS2.17/2.85/3.66元,对应PE12/9/7倍,公司业务发展迅猛,盈利将再超预期。6个月目标价35元,再次“强烈推荐”。 风险提示:京津冀一体化不及预期,产业发展的不确定性;布局及投资过大的风险。

7月底光大控股成为公司第一大股东,意味着国企改革取得实质性突破,公司产业将快速从传统的房地产开发向房地产服务轻资产产业链转变,股权、债权型投资多元开花,资管业务逐渐步入正轨。目前RNAV17.2元/股,预计16-18年营业收入为24、28、32亿元,同比增速分别为14%、16%、14%,三年复合增速为14.7%;16-18年EPS为0.47、0.60、0.71元,三年复合增长20.7%,对应当前股价PE35、27、23倍,6个月目标价19元,对应16年PE40倍,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:市场波动剧烈、转型遇阻、园区开发进展不及预期。

公布半年报,16年上半年实现营收49.77亿元(+124.16%),归母净利润3.44亿元(+46.95%) 投资要点: 房产结算加速促业绩释放。16HI营收49.77亿元(+124.16%),归母净利润3.44亿元(+46.95%),营收大增主要系房产项目交楼确认收入增加所致。其中珠海地区营收34.28亿元(+121.17%),占比68.9%。综合毛利率24.4%,同比降15.5个百分点,三费率6.9%,同比下降7.7个百分点。珠海引领整体销售超预期增长。 上半年实现销售收入204.71亿元(+508.53%),超出15年对16年销售收入较大幅度增长的预期,销售面积108.71万方。其中珠海地区销售额超141亿元,占比68.9%,是去年同期7倍。预收款161.49亿元,基本锁定16年以及17年上半年业绩。销售收入大增为确认收入提供较大空间,未来营收稳定较快增长可期。 多元化项目拓展,涉足城市更新工作。拿地坚持“珠海为战略大本营,上海、武汉、广州等一、二线核心城市为重点”的战略思想,新增珠海、苏州土地储备36.55万方,截止二季度末储备计容建面825.44万方,满足未来3年的开发。以大本营珠海为起点开展城市更新工作同时积极研究上深广等地更新政策,为布局做铺垫。 地产延伸业务稳步扩张,新兴业务生根发芽,铺垫转型升级之路。1、定制精装业务成功进入上海、中山、南宁等异地项目;2、建筑工业化领域联手中建三局组建华发中建新科技投资控股有限公司;3、互联网金融服务业务联合力合股份筹备珠海华金互联网金融服务有限公司等;4、股权投资领域联合铧盈投资、爱奇惠德、珠海科创等设立爱奇华金新兴产业股权投资基金。联合资深合作方布局、投资与公司主营业务产生协同效应的新兴产业,为公司战略转型升级做好前期准备。 现金充足,适度融资,成本下降明显。在手货币资金171亿元,扣除短债仍有47.83亿元盈余,资产负债率80%,净负债率227%较16QI下降32个百分点。上半年先后成功发行50亿元私募债,利率低至4.27%,较15年融资成本9.17%下降明显。拟分别以公开、非公开发行方式发行不超过25、20亿元债券正处于审核阶段。 深耕珠海市场,将持续受益于大股东华发集团在珠海,尤其是横琴区域的独特资源优势,保持区域龙头地位,上半年整体销售情况受珠海区域带动超预期大幅增长。 同时积极投资布局商业地产、互联网+、定制装修等相关协同产业,为转型升级做铺垫。最新RNAV18.24元,相对股价13.24元折价27.4%,预测16-18年EPS0.77/0.98/1.24元,PE17/13/10倍,首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示:下半年销售不及预期;新兴业务布局受阻。

房地产项目价值加速释放,支撑业绩增长,信托业务快速增长。16H实现营收117.05亿元同比+172.02%,归母净利润9.10亿元+24.54%,其中房地产结算收入大幅增加、金融业务中民生证券受市场影响业绩略低预期,房地产业务在总营收中占比79.7%,同比提高30pc。房地产:实现营收93.2亿元+336.6%,其中房地产销售收入89.0亿元+392%,其余为物业出租、管理及商品销售收入等;毛利率高达45.17%同比下降12.76pc;预收售楼款76.6亿元较年初增57%。金融:营收23.69亿元+10.06%,综合毛利率6.57%下降47.7pc,其中利息净收入2.2亿元同比-2.6%,手续费及佣金收入10.0亿元-31.7%,投资亏损0.36亿元而上期+4.63亿元。新纳入保费收入11.55亿元。收入占大头的民生证券受股市低迷、融资杠杆收紧以及自身严控风险措施等不利因素影响,上半年收益略低预期:而民生信托表现亮眼,期内增资股权从25%增至93.42%,注册资本70亿元,净资产超过90亿元,跃居行业前列,上半年营收和净利润5.43亿元和2.3亿元,同比增80.71%和88.96%;信托资产规模达1323亿元,同比增54.02%。 房地产板块货值规模大,迎来业绩集中爆发释放期。2015年以来京沪汉市场火爆,公司开发多年的低成本项目在财富集中度及城市竞争力提升下价值尤其突出,公司把握契机加快开发、销售,上半年签约销售金额95.12亿元,同比增长67.58%,其中武汉实现48.97亿元+64.05%,北京43.22亿元+88.69%,预计16年销售180-210亿元(+20%~+40%)主要项目位于汉、京沪等核心城市,可开发建面武汉超700万方、北京超100万方、上海50多万方,杭州、深圳、沈阳还有约40万方可结算资源,美国5个重要城市(洛杉矶、旧金山、索诺马、纽约、夏威夷)有300多万方的项目资源。预计全部项目货值超3000亿元,盈利能力强成转型金控平台的有力支撑。 金融板块全力发展,成功构建金融控股平台。经过两年多的增资、注资、购并以及新设,公司金融业务已完成证券、信托、保险、期货、资产管理以及互联网金融等平台的构建,形成以控股子公司民生证券、民生信托、亚太财险为核心的金融布局和业态分布,亚太再保险、亚太互联网人寿、民生基金等公司正处于筹备送审待批阶段,互联网金融也已注册6家公司,将完成内部产品测试并上市。 战略投资板块发力,与公司战略转型发展协同。投资业务开局良好,投资主要包括:出资10亿元中民投获2%股权;投资25亿元获万达影视6.72%股权;出资1.28亿元获北京新能源汽车1.56%股权。战略投资重点关注符合国家未来产业发展方向、具有良好成长性的行业,协同公司转型发展战略,选择具有竞争优势、增值潜力和护城河的行业优质标的,以提升投资回报。 畅通的融资渠道支撑发展,资金充裕。期末账面货币资金320.4亿元,超过短期负债227亿元;资产负债率85%下降2个百分点、扣除预收款负债率79%、净负债率218%比年初下降40个百分点。15年定增募资57.5亿元,2016年拟再定增15.77亿股融资150亿元,底价9.36元/股,拟40亿元增资亚太财险、110亿元投向武汉芸海园、泛海国际中心等项目,已取获审批待下批文,若增发顺利将显著改善公司高负债现状。3月份完成35亿元公募债发行5年期22亿元利率5.60%、13亿元利率5.29%),8月份完成17亿元私募债的发行。 在集团全力支持下,全牌照金融控股平台基本构建完成,起点高,发展快。地产价值加速释放迎来黄金期,投资正成为驱动业绩增长的新力量,三轮驱动长期高速发展。“以金融为主体、产业为基础、互联网为平台的产融一体化”的国际化企业集团基础进一步夯实。2016年是公司“三年打基础,十年创大业”的第三年,金融业综合竞争力迅速提升,在良好机制下将迅速跻身行业前列。当前合理资产价值23.4-27.3元/股,预测16-18年EPS0.54/0.79/1.11元,再次“强烈推荐”。 风险提示:房地产、金融业务发展不及预期,经济金融环境恶化等。