前三季度公司营收13.99亿元(一8.97%),归母净利润1.72亿元(受去年同期非经常性损益较高影响降20.85%),归母扣非净利润1.42亿元(+15.8%)。 投资要点: 在手资金充裕,稳健经营无忧。前三季度公司营收13.99亿元(一8.97%),归母净利润1.72亿元(受去年同期非经常性损益较高影响降20.85%),归母扣非净利润1.42亿元(+15.8%),综合毛利率31.0%(同比增6.7个百分点),净利率12.3%(同比降1.9个百分点)。预收账款41.4亿元(同比增19.0亿元),货币资金33.0亿元(同比增21.4亿元)。净负债率为-41%,同比降65个百分点,资产负债率同比降7个百分点至56%。三费费率5.1%,持续低于行业平均且同比仍降0.9个百分点。 销售稳增,昆山房地产项目未来1-2年密集结算。前三季度公司销售面积16.96万方,同比增34.2%;销售收入33.22亿元,同比增122.5%;结算面积9.46万方,同比减少18_3%;结算收入13.11亿元,同比减少7.8%。前三季度新增土地面积为2.44万(去年同期无新增土地面积)、新开工面积5.17万方(-12.7%)、无新竣工面积。前三季度出租物业的建筑面积11.6万方,可出租面积12.4万方,出租率93%,取得租金收入4409万元(+0.34%)o 资管业务加速发展。15年公司成立嘉宝投资、奇伊投资,专业从事房地产资产管理和咨询服务;与战略股东光大控股强强联合,探索轻资产发展模式,投资国内商办地产,模式快速复制,管理规模迅速提升。前三季度公司参与股权型投资:光翎投资、光彬投资、光丹投资、光渝投资,认缴金额4.5/0.53/2.3/11.1亿元,所占权益比分别为14.062%/4.23 %/57.49%/49.998%,其中光渝投资本期收回8.78亿元;债权型投资:参与首誉光控英利/海伦堡专项资管计划,投资份额8929/12000万份。 自7月底光大控股成为公司第一大股东后,房地产资管业务发展迅速,股权、债权型投资多元开花,转型成效显著。RNAV 17.2元/股,预计16-18年营业收入为24、28、32亿元,同比增速分别为14%、16%、14%,三年复合增速为14.7%:16-18年EPS为0.47、0.60、0.71元,三年复合增长20.7%,对应当前股价PE36、28、24倍,6个月目标价18元,对应16年PE38倍,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:市场波动剧烈、转型遇阻、园区开发进展不及预期。

公司公告2016年三季报,1-9月实现营收13.87亿元(-8.44%),归母净利润0.13亿元(-81.53%),扣非净利润-0.03亿元-113.2%。基本EPS0.03元-83.3%。 公司传统业务在国际市场具有一定影响力保持稳健发展;地产业务显著受益市场回暖,销售和结算都迎来较好的窗口期。通州项目即将入市,有望成为未来几年业绩的重要支撑。RNAV21.3元/股,16-18EPS0.29/0.38/0.52元,“推荐”评级。 风险提示:通州项目进度不及预期,国际业务的地缘政治风险,汇兑损失风险。

公司公告2016三季报,实现营收367.32亿元同比+43.98%,归母净利润56.11亿元同比+193.68%,备考口径净利润+88.40%。EPS0.71元+103%,ROE11.55%降低0.35个百分点。 重申看好公司“港区城”独特的盈利模式前景和估值提升的逻辑,关注央企改革、区域园区发展以及城市更新等可能带来的持续红利,发展模式可持续、资源储备稀缺,并能够通过区域园区拓展不断增加获取新的资源,提升公司核心竞争力与行业影响力。未来多方战略资源优势支撑公司短中长期业绩释放和资产价值的提升。前海土地确权有望成为公司估值提升最大的催化因素,RNAV33元/股,坚定价值投资,再次“强烈推荐”。16-18EPS1.09 /1.31 /1.50元,PE15/12/11倍。 风险提示:自贸区建设进度不及预期;房地产市场波动风险。

公布半年报,16年前三季度实现营收77.08亿元(+123.73%),归母净利润3.80亿元(+27.91%),归母扣非净利润3.71亿元(+44.78%)。 深耕珠海市场,持续受益于大股东华发集团在珠海,尤其是横琴区域的独特资源优势。前三季度整体销售受益房价上涨而大增,快速积累可结转资源。结转毛利率回升,上市公司盈利稳定增长可持续。融资顺利及加速结转助力财务结构改善明显,融资成本持续下降。最新RNAV23.78元,预测16-18年EPS0.77/0.98/1.24元,PE17.5/13.7/10.9倍,给予“推荐”评级。 风险提示:政策调控致销售不及预期;新兴业务布局受阻。

毛利率降低及少数股东权益剧增致归母盈利增速显著低于营收。前三季度实现营收212.9亿元(+91.8%),归母净利润9.0亿元(+27.7%),归母扣非净利润8.9亿元(+36.2%),其中16Q3实现营收81.5亿元(+79.5%),归母净利润3.1亿元(+6.35%),归母扣非净利润3.3亿元(+10.1%)。营收增幅大于归母净利主要系低毛利率项目集中结转、少数股东权益占比提升所致:毛利率21.3%,同比下降4.5个pc;净利率4.7%,同比下降2.5个pc;少数股东权益3.1亿元(+1170.8%),同比增加2.8亿元。三费率6.8%,同比下降2.7个pc,销售费用、管理费用占比降幅均超1个pc。截至9月底,预收账款266亿元,维持稳定,基本锁定今年以及明年上半年业绩。 销售增长超预期,完成全年计划无忧。16年Q1-Q3累计销售面积337万方(+49%),销售额230亿元(+47%),其中地产板块签约额217亿元(+49%),均价0.64万元/方。前三季度销售情况已达去年全年水平,预计完成全年280亿元(+27%)目标无忧,有望超出目标与预期。 定增顺利助财务状况重回稳健。45亿元定增认购款9月26日划转完毕,截至9月底在手资金大增至161亿元,扣除超短债首度转正为94.3亿元,前期短期偿债压力不存。资产负债率79%、扣除预收账款后的负债率53%,较年初分别下降5、3个pc,净负债率为118%,较年初降72个pc,财务结构重回稳健。前三季度不断通过低成本融资替换高成本融资.3月完成15年私募债发行规模25.5亿元加权平均成本6.39%,5、7月完成16年私募债发行,规模100亿元,加权平均成本6.50%;3月完成16中期票据(一期)的发行,规模11亿元,融资成本5.3%;7月发行20亿元按揭购房款资产支持专项计划,债务融资加权平均成本6.42%较15年7.92%大幅降低。 融创大比例高溢价认购,长期合作值得期待。9月融创认购40亿元,占定增额的89%,认购价4.41元,较拟定增价3.63元溢价21.5%。定增后融创占比16.96%,成为第二大股东。融创持股比例较高预计将在较长时期内持有,本次与公司合作应属中长期,加之融创已在公司大本营重庆地区积极布局,未来主业若发展良好,不排除进一步的业务合作。 定增后第一二大股东持股近43%地位稳定。融创声明看好投资回报,认购更具财务目的,不存在与大股东争夺控制权。截至9月底,10.20亿定增尚未完成登记,实际控制人及其一致行动人持股合计13.77亿股,融创认股9.07亿股,以定增后总股本53.33亿股计算,实际控制人及其一致行动人占比25.84%,融创占比17.01%,合计持股达42.84%,恒大人寿、前海开源资管计划已退出十大股东名单,大股东地位稳定。 深耕成渝城市群,为大重庆龙头,以收购、合作方式等低成本加速“核心十城”拓展。调控不改5大城市群发展乐观判断,成渝地区受益需求外溢去化加速好转,外加人口和经济集中度持续上升,楼市迎来加速回暖。前三季度销售额已超去年全年,有望完成全年280亿元(+27%)目标。定增顺利,融创入股主业强强联合,与实际控制人持股合计近43%,恒大系退出前十大股东名单,大股东地位稳定;融创入股属中长期投资,定增价4.41元,安全边际长期有效。最新RNAV5.93元,预计16-18年营业收入244、304、368亿元,EPS为0.35、0.45、0.50元,对应PE14.0、11.0、9.9倍,6个月目标价6元,对应PE17.1倍。股价下有定增价保底,上有融创入股强强联合助力主业发展、销售持续向好支持以及向“幼教产业及社综服务”转型支持,自8月首次覆盖以来股价最高涨幅近44%,再次“强烈推荐”。 风险提示调控政策致下半年销售低于预期新业务开展及外拓布局项目获取受阻。

持续深耕一线及强二线城市,坚持低价或股权收购等方式稳健拿地,土地储备足够5年开发,受益热点城市持续需求,未来收入稳定增长可期,加之新业务物管、房地产基金拓展顺利,不断获取新的盈利增长点。15年利润分配方案股利0.42元/股,分功率高达59%,较13、14年翻三番,16年分红值得期待。最新RNAV16.08元,预计16-18年EPS0.83/0.93/1.03元,对应PE15.0/13.4/12.1,6-12个月目标价13元,首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示:国庆政策调控致销售低于预期。

最新RNAV11.35元,房地产相关资产整体出让加速现金回收,助力转型物业资管。作为集团A股上市平台,此次业务出让后政策限制不再,未来有望受益集团支持,当前市值69.5亿,PE11.8x,转型顺利,参考物业资管类上市公司平均PE近30x,价值明显低估,同时具备一定壳价值,值得关注,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:国有资产出让审批未通过;出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。

公司公告2016年三季报,1-9月实现营收84.65亿元同比+13.20%,归母净利润8.04亿元同比-20.68%。EPSO.27元-20.59%,ROE3.15%同比降低1.03个百分点。 投资要点: 销售超预期增长,创历史新高。1-9月实现销售签约额约232亿元同比增长185%,其中商务地产103亿元、住宅地产129亿元,同比分别增131%、156%。前三季度销售额已经超过去年全年的150亿元以及2011年公司230亿元的历史最高水平。 我们此前预计全年目标240-250亿元完成无疑,同比增60%-67%。公司项目主要位于京沪穗津渝等市场,很好的把握住市场窗口,全年有北京长安中心、天津南开中心、上海静安&海伦、广州、惠州等项目,可售和可结算资源充足。 项目结算集中于4季度,增长无忧。1-9月实现营收84.65亿元+13.20%,归母净利润8.04亿元同比-20.68%,扣非净利润7.28亿元同比大增1097%。增收不增利的原因:1)上年同期金融街中心改扩建项目竣工产生公允价值变动收益11.75亿元(税前),本期无:2)今年项目集中在四季度结算。实际上,公司房地产开发毛利率较去年同期有所提高;自持业务收入、利润、利润率均创历史最高水平,综合毛利率同比提高8个百分点至37.8%。自持物业(酒店,写字楼及商业板块)开业项目实现营收12.9亿元,同比增34%;息税前利润8.1亿元,同比增长65%;息税前利润率62%同比提高12pc。 财务稳健,大幅提升直接融资降低融资成本。资产负债率74%,剔除预收款资产负债率57%,净负债率144%较15年底降低18个百分点;货币资产123亿元,超过短债52.5亿元,短期偿债能力强;期末预收款196.2亿元,锁定全年结算业绩并有余。加强多样化直接融资,已发行3期私募债(5年期)募资50亿元,利率分别低至3.83%/3.80%/3.85%;10月14日发行规模为25亿元的公募债(5亿元5年期利率2.90%、20亿元7年期利率为3.20%),很好的把握住调控窗口。近期计划新增不超100亿元的债务融资额度专项用于提前归还金融机构贷款,公开发行不超过64亿元中期票据,最大70亿元的资产支持证券。 940万方可结算资源一线占比43%,拿地时间节奏和区域布局上把握精准,充分彰显了龙头商务地产商的敏锐与专业,业绩重拾升势、稳定的自持物业现金流使得公司有能力保持较高分红,按15年的分红当前股息率近3.6%。10年期国债利率跌破3%,中短期内固定收益回报难以上行,其投资价值仍将得到长期资金青睐。 公司是沪深两市回报稳定的稀缺商务地产投资标的,且目前股价折价5成提供高安全垫.RNAV21.2元/股(其中投资性物业按公司公允价估算,存低估)。安邦已增持至29.98%,大股东及一致行动人持股32.12%,不排除继续增持(大股东2015.07-2016.01增持2%,现可再增持2%),预期未来将得到大股东及安邦双重支持。预测16-18EPS0.92/1.08/1.29元,对应PE12/10/9倍。再次“推荐”。 风险提示:经济金融环境变化致公司长短期目标低于预期,宏观经济下行影响商务楼需求,结算周期影响业绩的风险。

公司已经并将继续完成围绕核心城市圈的区域卡位,其独特的产业新城模式得到固安的实践检验并在全国初步成功复制。志在千里,大有可为,产业新城加速扩张,业绩与估值双赢。作为独特的园区开发运营商投资价值有别于传统房企,长期价值发掘与提升值得期待。预测16-18EPS2.17/2.85/3.66元,对应PE13/10/8倍,公司业务发展迅猛,盈利将再超预期。6个月目标价35元,再次“强烈推荐”。 风险提示:京津冀一体化不及预期,超调影响销售;布局及投资过大的风险。

公司公布16年三季报,营业收入1651万元(+275_7%),归母净利润续亏1531万元(去年同期亏损2006万元)。 投资要点: 三季报营业收入1651万元(+275.7%),归母净利润续亏1531万元(去年同期亏损2006万元)。三季报显示,截至报告期末廊坊控股、恒大集团分别持股15.3%、15%,分列第一、二大股东。从目前前两大股东持股比例势均力敌来看,股权之争仍将持续。 当前上市公司第一大股东廊坊投资控股在京津冀地区拥有大量土地资源。根据廊坊控股官网整理,廊坊控股在临空经济区、万庄新城、新兴产业示范区分别拥有权益建面4500万方、924万方、5472万方。公司作为廊坊市国资委惟一的上市平台,拥有廊坊区域园区土地开发的绝对优势,随着京津冀协同发展的推进,区位优势不断凸显。 从恒大介入公司股权之争后,廊坊投资控股也通过二级市场增持公司股权,从这点看,廊坊控股并不愿意放弃控制权,廊坊控股7月公告6个月内,择机增持公司股份,金额在5000万元一5亿元之间。7月21日至2016年8月9日,廊坊控股通过上海证交所集中竞价买入廊坊发展744.37万股,占总股本1.96%(持股总量占总股本由13.34%提升至15.3%),成交均价23.62元/股,总金额17582.75万元,距增持计划金额的上限仍有32417.25万元,以目前股价29.68元/股计算,廊坊控股仍可增持约1092.23万股,占总股本2.87%。 恒大来势汹汹数月内多次举牌。恒大地产集团4月11/12日购得廊坊发展1902.8万股占比5.005%,增持均价15.30元/股,首次举牌并成为第二大股东;7月27-29日再次增持1898.9万股,占比4.995%,增持均价14.06元/股,总持股10%。8月4日,再度增持1900.8万股,占比5%,增持均价20.98元/股,总计持股15%,总体持股成本不低于16.6元。此后恒大公告12个月内通过二级市场继续增持,金额不少于人民币5000万元,以目前股价29.68元/股计算,恒大增持约168.46万股,占总股本0.44%。 公司作为廊坊国资旗下唯一上市平台,未来有望受益控股股东的资源优势。股权之争并未结束,作为被争夺的壳公司,目前壳价值依然突出,建议持续关注股权之争可能带来的交易性机会。审慎预计16-18年EPS为0.02、0.02、0.02元,“推荐”评级。 风险提示:市场波动剧烈、股权之争的不确定性,主营业务改善不及预期的风险。

持续关注国企改革下公司的投资机会。年初定增完成为集团资源整合迈出关键一步,下一步同业竞争问题的解决将使公司的发展进入实质快车道。同时产业X+地产的实践,如we+众创空间、产业投资基金、北外滩文化地产等都值得期待。集团崇明东区域开发、公司东滩养老项目建设等,都可能成为公司股价的催化剂。资产价值11.5元/股,16-18EPS0.34/0.39/0.45元,再次“强烈推荐”。 风险提示:集团资源整合不及预期;创新业务回报周期长。

公司公布三季报,营业收入66.9亿元(+58.2%),归母净利润13.5亿元(+20.0%)。 投资要点: 物业租赁前三季度营业收入18.79亿元,同比增加25%,完成表内计划25.9亿元的72.5%;住宅物业销售签约面积9.6万方,合同金额32.2亿元,结算收入6.28亿元,同比降43%,预计未来1-2年住宅销售收入进入结算高峰。三季度末住宅在售建面34.3万方(上海9.1万方,天津25.2万方),天津、上海去化率分别为98%,99%。 少数股东占比偶然提升、营业成本增幅高于营业收入导致净利率下滑,但仍远高于行业均值。16年前三季度公司净利率20.2%(一6.4个百分点),原因主要有: (1)公司营收66.9亿元(+58.2%),营业成本35.2亿元(+91.9%),毛利率同比降9.3个百分点至47.1% (2)少数股东占比约21.4%,同比提升6.6个百分点,主要由于报告期内公司持股55%的控股子公司转让商业建筑实现营收17.4亿元,提升少数股东占比。ROE微提升,三费费率再次创新低。ROE为9.59%,同比增0.3个百分点:三费费率9.3%,较去年同期降7.3个百分点,不断刷新2012年以来新低。截至三季度末,公司资产负债率69%,同比降1个百分点,净负债率持续下降至91%,同比降14个百分点;货币资金22.4亿元,预收账款79.3亿元。 收购苏州绿岸,丰厚住宅土地储备。公司全资子公司佳湾公司与安心信托联合竞得苏州绿岸95%股权,总金额为85.3亿元(其中股权成交价格68.4亿元,承担债务16.9亿元),佳湾公司出资20.2亿元,安心信托出资65亿元,公司全资子公司佳二公司认购安心信托20.2亿元的劣后级份额。苏州绿岸持有位于苏州市高新区地块,土地使用面积65.95万方,规划总建面108.41万方,其中住宅66.4万方。本次竞得苏州绿岸股权,有利于增加公司住宅土地储备,拓展公司发展空间。 收购陆金发推进顺利,陆金发控股子公司爱建证券变更股东已获核准,预计将持续受益集团资产证券化率提高,考虑收购“陆金发”的资产价值,RNAV为30.4元/股,公司房地产销售业务已超全年预期,租赁收入目标目前完成72.5%,租赁收入加上表外后预计全年完成32亿元无忧,整体盈利预期无变化,预计16-18年营业收入为95、115、133亿元,同比增速分别为68%、21%、16%,三年复合增速为33%;16-18年EPS为0.81、0.97、1.13元,三年复合增长26%,对应当前股价PE29、24、20倍,6个月目标价30元,对应16年PE37倍,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:市场波动剧烈、资产重组不及预期、销售开发进展不及预期。

公告三季报,前三季度营收3571亿元-6.15%,归母净利润2.21亿元-14.2%,扣非净利润120亿元-5192%,基本EPS0.1849元-44.56%。 投资要点: 一线城市特别是深圳房地项目资源的整合,将重新提升房地产业务业绩并有望促成业绩的爆发式增长。16年在深沪穗新增5个开发项目,建面35.28万方。其中:1)天健·天骄项目(原天健工业园更新项目)已动工,一期建面19.54万方,其中住宅17.81万方,商业0.92万方,配套0.81万方;扣除保障房和服务用房,住宅可售16万方。预计售价12-15万元/平米,商品住宅货值190-240亿元。2)天健公馆项目(原安托山项目由1.8万方提升为4万方)、龙岗回龙铺项目(由4.9万方调整为9.8万方)两个产业项目用地规划调整获批。3)市政大院占地面积6万方、香蜜新村占地面积5万方,容积率或可提升至4-5,则建面44-55万方,更新改造工作推进中。4)收购粤通旗下12项物业资产,总建面6.7万方,其中狮头岭和华富工业区项目,合计土地面积2.9万方、现有建筑物4.6万方,假设更新后容积率均为3,则规划建面8.7万方。5)其他棚旧改、与住建局合作、与公交集团合作公交场站的改造等提供资源拓展空间。集团将拟注册深圳首家棚改公司,专门致力于棚户区改造。4月份签约的罗湖“二线插花地”棚户区改造工作涉及用地面积约54万平方米、约1392栋建筑,约132.4万平方米建筑面积。 房地产短期结算减少致利润下滑。1-9月营收35.71亿元- 6.15%,归母净利润2.21亿元-14.2%,扣非净利润1.20亿元- 51.92%,主要来自出售莱宝高科股票的投资收益1.21亿元+8,423%。作为主要利润来源的房地产累计结转面积5.63万方同比-32.98%、营业收入11.53亿元同比-22.92%、利润2.88亿同比-37%,主要结转项目为广州2.2万方、长沙1.8万方、南宁1.3万方、深圳0.3万方。销售实现大增,累计签约11.4万方、16.8亿元同比增66%、55%。期内在建项目10个,可售112.5万方,主要分布南宁75万方、深沪10万方、广州15万方、惠州9万方;在售项目总计可供销售建面73万方、已售未结转面积21万方,可售和可结算资源充足。 传统建筑施工业务向EPC、PPP方向升级转型,并不断提高自身竞争优势。1-9月拓展合同总金额113.67亿元,创历史同期新高,中标坪山片区EPC、龙岗阿波罗未来产业城启动区基础设施EPC等深圳重大建设服务项目。成立深圳首家沥青技术研究所推进沥青新材料应用、与中冶京诚工程合作设立“天健集团一中冶京诚城市地下空间技术研究院”——深首家专注城市地下空间技术研究与应用的专业机构。 财务保持稳健。产负债率65%,剔除预收款资产负债率57%,净负债率仅43%较上年同期下降20个百分点:货币资金40.0亿元超短债5.8亿元;期末预收款12.5亿元,全年结算业绩锁定不足,但考虑到结算周期及减持股票收益,全年业绩仍可能增长。三费率占比8.1%,同比提高2.5个百分点,不可资本化财务费用增加所致。 深国资控股优质上市平台,仍将持续受益国资资源整合和体制升级。充分利用公司拥有的从建筑施工、地产开发到后续商业服务一体化全产业链城市运营经验,以及与深圳市国资集团的良好关系,拓展新资源发展新路径,后续其他旧改及收购整合也有望带来可观优质项目,增厚公司价值,新发展模式打破成长瓶颈,中长期估值提升空间将因此打开。RNAV 16.6元/股,预测16-18年EPS0.40/0.51/0.68元。 风险提示:房地产市场波动风险,对粤通的资产、业务等资源整合具有不确定性。

业绩释放实现扭亏。16年前三季度营收15.67亿元-28.35%,归母净利润0.98亿元(上年同期:-1.29亿元)。相比半年报数据,仅三季度营收2.0亿元、归母净利润0.59亿元,主要得益于非经常性损益(其中收取被处置公司协议借款资金占用费、委托贷款利息0.13亿元)。全年业绩仍要看主要房地产项目的结算情况,至9月末预收款90.2亿元较年初增64%,锁定一年业绩有余。根据年初规划,全年计划新开工面积25.54万方、竣工37.46万方,截至9月底新开工面积8.80万方,完成竣工17.59万方,其中仅三季度竣工15.1万方,竣工提速为结算作保障。1-9月份签约销售额56.67亿元、12.93万方,同比分别下降-23.92%、-38.81%,其中三季度新增签约额20亿元。我们此前推算在售6个项目下半年可售货值约90亿元,按60%-80%去化率,预期全年销售91-109亿元(15全年98亿元)。 拟参与竞取北京三块土地资源,潭柘寺项目依托集团此前参与一级开发优势有望获得,永丰产业基地项目预计竞争压力大。今年以来尚无新增项目,10月24日公司董事会通过北京三地块后续招标或竞买议案:1)潭柘寺镇D3、D4预留产业用地,规划建面2.71万方;2)“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地块二类居住用地,用地面积8.35万方,建面13.88万方,底价38.4亿元;3)“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162地块二类居住及零售商业用地,用地面积8.56万方,建面16.3万方,底价44亿元。后两块土地试点采用“限房价、限地价”的方式,起始价分别为2.8万元/平米和2.7万元/平米,当价格超上限时将转为竞报企业自持商品房面积(全部作为租赁不得销售),结果将于11月16日揭晓。 财务状况继续改善。9月底资产负债率91%同比下降2pc,扣除预收款负债率62%、净负债率459%,较上年同期下降229个百分点。货币资金34.8亿元,超过短债3.3亿元,且资产中主要是北京地区物业项目存货,变现能力强。已发行2期公司债10亿元3年期利率5.24%、10亿元3年期利率4.98%,上半年加权平均融资成本年化利率8.63%较15年的9.35%略下降。融资成本降低、费用化贷款减少、收回资金占用费收入增加使得财务费用为-0.02亿元;期间费用率9.3%下降2pc。 公司基本面逐步改善,而作为大股东京投集团A股唯一资本运作平台,在轨道交通大发展阶段,其重要性和发展空间值得期待。以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰,现有项目可保持较高业绩释放,未来轨道物业拓展空间大。后期,配合“一体两翼”的战略发展格局,集团有望持续加大对上市公司的支持力度。公司的投资价值及长期发展已被险资认可,在天时地利人和下,仍有继续吸引稳定战略投资者的可能,值得关注。RNAV12元/股,预测16-18eps0.35、0.48、0.61元,PE26/19/15倍。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:大股东对上市公司支持不及预期;高负债高融资成本。

“招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署前海湾物流园土地整备框架协议”明确了关系公司在前海土地权益问题,符合市场预期。整备范围2.9平方公里(总规划建面约505万方,其中涉及上市公司的土地约为1.85平方公里),以2015年1月1日为基准,原规划条件下土地价值以政府委托评估的结果与招商局集团委托评估的结果经算术平均后确定,该价值由招商局集团享有:新规划下土地增值收益在扣除政策性刚性支出后,按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。 集团与政府达成共识后,前海土地整备将提速,有助于加快推进前海蛇口自贸区的土地价值释放。公司目前最为优势的开发资源就是蛇口片区、太子湾片区和前海片区536万方土地使用权,尤其是前海片区243万方土地的连片开发,在前海自贸区和深港合作区打造深圳新的经济中心规划下,价值愈发凸显。然而由于历史和规划问题,土地用途规划改变和大幅增值后与政府的利益分成等问题尚未解决,制约着开发进度。此前,公司以25.3亿元转让前海湾置业100%股权予港口发展、5.5亿元确认蛇口集装箱码头一期土地使用权予关联方蛇口集装箱码头。从时间进度来看,前海土地确权和洋规,公司一直都在朝最快的时间去努力: 1)创新性地搭建“小政府+大企业”的企业化管理、市场化运作平台。6月18日,招商局集团与前海管理局签署协议,拟组建合资公司共同开发前海自贸区2.9km2土地(招商局原3.9km2中扣除现状保留用地)前海开发投资控股有限公司与招商蛇口控股的平台公司,分别代表深圳市和招商局集团共同组建合资公司,由招商局财务并表。 2)7月公司与关联方安通捷码头、招商局物流设立合资公司一深圳市招商前海投资控股有限公司(招商蛇口、安通捷码头、招商局物流各占82.5%、14%和3.5%)。 3)9月14日公告,控股子公司招商前海实业与深圳市前海投资控股共同投资设立合资公司“深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司”注册资本10亿,股权各50%。 合资公司设总经理一人,副总经理若干,总经理由招商前海实业提名。董事会由七名董事组成,其中招商前海实业提名四名董事候选人。 4)10月26日晚公告招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署前海湾物流园土地整备框架,明确了整备范围、整备面积、整备思路、整备原则,协议备方在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成共识。 重申看好公司“港区城”独特的盈利模式前景和估值提升的逻辑,关注央企改革、区域园区发展以及城市更新等可能带来的持续红利,发展模式可持续、资源储备稀缺,并能够通过区域园区拓展不断增加获取新的资源,提升公司核心竞争力与行业影响力。未来多方战略资源优势支撑公司短中长期业绩释放和资产价值的提升。前海土地确权有望成为公司估值提升最大的催化因素,RNAV33元/股,坚定价值投资,再次“强烈推荐”。16-18EPSl.09/1.31/1.50元,PE15/12/11倍。 风险提示:自贸区建设进度不及预期;房地产市场波动风险。