2010年业绩略低于预期:2010年主营收入22.5亿(YOY85.9%),归属母公司利润2.9亿元(YOY149.6%),EPS为0.45元,略低于我们先前0.49元的预期; 土地储备扩张将近100%:公司在原有130万平左右土地储备的基础上,又收获了相同数量的优质土地储备,其中北京通州46万方(其中24万方是2011年4月份获得的)、武汉80万方(公司实际拥有70%的权益)、大连10.5万方。这为未来的扩张打下了良好的基础; 股票期权给予了市场信心:2010年公司推出了股票期权,800万份,行权价8.14元,行权条件是3年内加权净资产收益率在10%以上、2011到2013年净利润相较2010年增长幅度分别不低于50%、100%和150%; 投资评级及估值:公司主力项目北京通州自由小镇项目进展低于预期,基于此,我们适当调低了公司的盈利预测。预计2011年到2013年,按现有6.45亿的股本,公司EPS分别为0.70元、0.94元和1.23元,公司RNAV为14.1元。股票按2011年12倍PE估值,也即目标价为8.4元,维持股票强烈推荐-A的投资评级; 风险提示:行业调控超预期导致量价低迷。

事件: 公司公布了2010年财务数据,公司实现主营收入91.38亿元(YOY60.75%),房地产结转收入35.58亿元(YOY31.08%),结转面积62.49万平(YOY37.79%),实现净利润7.41亿元(YOY32.41%),公司实现EPS0.63元,公司业绩低于我们和市场的预期。公司拟每10股送红利1元。 评论: 1、2010年商品房销售超50亿,今年计划实现预售70亿。 公司2010年全年实现商品房销售面积71.74万平(YOY3.81%),销售金额53.35亿元(YOY23.31%)。公司计划今年实现销售面积100万平,销售额70亿元。2011年,公司计划新开工商品房面积达到150万平。 2、加大项目拓展力度,积极实施“打包拿地为主、挂牌拍卖为辅”的战略。 2010年公司运用独特的“打包拿地”模式,成功获取盐城中南世纪城项目、海门圩角河“南部新城一二级联动”项目,海南儋州土地开发项目。另一方面,公司通过挂牌竞拍方式,以起拍价格竞得苏州吴江、镇江两宗地块。2011年,公司将计划全年获取4个以上新项目,土地面积增加4000亩以上,其中通过打包拿地方式所获得项目占到80%,城市综合体占比达到三分之一以上。 3、建筑业务净利润率稳中有升。 建筑施工业务全年实现营业收入66.60亿元(内部关联交易抵消后55.53亿元)(YOY63.52%),净利润率达到4.50%,比2009年同期略有增长。今年公司的建筑施工业务将继续执行“立足大市场、对接大业主、承接大项目”的策略,重点开拓北京、天津、上海、南京、山东等地区,大力承接城市基础设施、公共设施项目。公司计划今年实现建筑业务收入70亿元。

事件: 公司公布了2010年财务数据,公司实现主营收入11.57亿元(YOY125.65%),实现净利润1.44亿元(YOY-38.11%)。公司实现EPS0.25元,公司业绩低于我们和市场的预期。最主要原因是因为2009年公司出售持有的格力电器股票导致投资收益数额较大所致,而2010年公司实现投资收益较少。 评论: 1、2010年公司销售近20亿元,坏账准备计提0.9亿元 公司未在年报中披露2010年的销售情况,我们估计公司全年销售额近20亿元,销售的主力是格力香樟项目。公司2010年业绩结算主要来自于格力广场1期项目。另外从财务附注中显示公司坏账准备计提了0.90亿元,这也是公司业绩低于预期的原因。 2、格力海岸项目关系公司明后年的业绩 公司2010年没有拓展新的项目。公司今年的业绩将主要由格力香樟项目保障,2012年和2013年的业绩将由格力海岸项目体现,该项目在2010年下半年已经动工,预计今年下半年将实现预售。该项目体量大(89.39万平),定位高(别墅、商业、高端公寓),是公司最大的看点。 3、粤澳合作框架协议签订带来珠海未来发展空间 今年3月6日《粤澳合作框架协议》签订后,澳门和珠海两地的联系将更加紧密,横琴岛将成为未来招商引资的主要平台。公司已经参与港珠澳大桥人工岛前期工程,未来公司凭借自身的良好背景,有可能会获得更大的发展机会。 4、投资建议 我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS分别为0.52元、0.62元及0.73元。公司RNAV为11.52元。给予公司RNAV相同的估值,目标价格11.50元,建议投资者关注公司的长期发展潜力,维持公司股票“强烈推荐—A”评级。

事件: 公司公布了2010年财务数据,公司实现主营收入11.10亿元(YOY-2.13%),实现净利润1.86亿元(YOY-36.11%)。公司实现EPS0.25元,公司业绩符合我们的预期(我们预计公司EPS为0.29元),但略低于市场一致预期,业绩较低主要是结转的凤凰和熙A地块土地成本较高。 评论: 1、2010年公司销售额达到14.14亿元 2010年公司销售的主力项目是凤凰和美一期与凤凰和熙商业办公楼,公司实现销售金额14.14亿元,回笼资金11.56亿元。这两个项目将在2011年年底结转,其中凤凰和美将是公司业绩的主要来源。预计公司前三季度业绩释放较少。 2、2010年公司积极加强土地储备,弘扬文化地产 2010年公司通过招拍挂及收购的形式,新获得三个项目,新增权益土地面积4.24万平,权益建筑面积32.24万平。公司还积极对扬州、镇江、泰州等周边城市进行实地调研,为公司在省内其他城市获取土地储备打下良好基础。 3、南京证券的股权投资是未来的看点 重组时,大股东将持有的5000万股南京证券以1.8元/股的价格注入了上市公司,大股东承诺将剩余持有14800万股南京证券股权将在合适的时机注入上市公司。2010年公司从南京证券获得现金红利1000万元。 4、投资建议 我们预测公司2011年、2012年、2013年的EPS分别为0.35元、0.45元及0.59元,公司RNAV为5.43元,目前估值已经合理。维持公司股票“审慎推荐—A”评级。风险提示:地产调控带来的市场萧条风险。

2010年业绩超预期,长期股权投资进入收获期:2010年主营收入46.5亿(YOY35%),归属母公司利润12亿元(YOY41%),EPS1.35元,扣除非经常性损益后的EPS0.96元,期末预收账款48.9亿,占2011年预测收入的83%; 长期股权投资项目开花结果,国信证券可望2011年上市:目前国信证券、国奥投资、北科建、青山湖污水处理等长期股权投资项目均开始贡献业绩,2010年合计贡献投资收益约1.8亿元。国信证券上市障碍已基本处理完毕,有望2011年完成IPO,国奥投资由项目公司转变成开发公司,目前土地储备可售面积已达到200万平米;另外锦州银行于2008年开始进入上市辅导期; 土地储备成本低,北京土地储备占比64%:公司2010年新增土地储备126万平米,期末土地储备可售面积达到243万平米(不考虑14.8万平米的公租房和拆迁安置房),平均楼面地价4038元/平米,占预计售价24.6%,其中北京可供出售土地储备157万平米,平均楼面地价5855元/平米,仅占预计售价的27%; 关注管理层激励:首开股份率先在北京国资系统地产板块推进管理层激励并取得了良好的效果,2009-2010年净利润年均复合增长率高达53%。我们认为这将有助于管理层激励向板块内其他公司推广。作为曾经的北京国资地产板块龙头,公司有动力做大收入和利润规模,以期在获取推广资格方面占得先机; 财务安全:公司资产负债率69%,扣除预售账款后的资产负债率为41.5%,净负债率26%,货币资金25.6亿元,短期借款及一年内到期的非流动负债合计22.3亿元,首城国际C区16-18#住宅,BC座酒店和商业项目正在销售,短期偿债压力并不大; 盈利预测与投资评级:预计2011-2013年EPS分别为1.42元、1.69元和1.93元,扣除投资收益后的EPS为1.23元、1.52元和1.78元,扣除投资收益后的净利润复合增长率为23%。当前股价对应2011年PE10.8倍,RNAV18.7元,当前股价折价19%,维持“强烈推荐-A”的投资评级; 风险提示:房地产市场调整可能影响公司项目的销售进度。

1、股权激励推出时机较为合适,目的在于激励中层干部为主 公司在2010年报披露之前公布股权激励方案可谓用心良苦,这样就可以争取在今年实施授权,而如果过了年报后再披露,则有可能将到明年才可以实施授权。 在88名拟授权名单中,6名高管早已经通过直接或者间接持有上市公司股权,所以股权激励意义最大的在于对82名中层干部和核心人员的激励,而我们相信,这将有助于这些中坚力量更好的发挥主观能动性,也有助于公司留住人才。 2、股权激励条件宽进严出 股权激励方案中授予条件较为宽松,没有太多业绩达成条件,而行权条件较为严厉。行权期的业绩要求是:每年的净资产收益率不低于15%,2011年、2012年、2013年对2010年业绩的增速不低于30%、70%、120%(假定2010年为基期),该业绩暗含每年业绩同比增速分别为30%、30.8%、29.4%,即每年平均30%的业绩增长。我们认为这对于公司来说,并不是一个很容易实现的目标。 3、上调公司评级至强烈推荐 我们上调公司评级至强烈推荐,同时上调公司2011年、2012年EPS至1.05元、1.40元。公司目前地产项目集中于江苏省内的三四线城市,未来不易受政策调控影响,而且公司的建筑业务还可以提供较为稳定的业绩增长和现金流。给予公司2011年15倍PE的估值,目标价格15.8元。

2010年业绩低于预期:2010年主营收入10.36亿(YOY19%),归属母公司利润1.21亿元(YOY-58%),EPS0.12元,低于我们预期,主要是因为三期A开业后折旧费用超预期; 三期A出租率比预期好但租金比预期低:根据公司公布的写字楼、商铺和酒店出租情况,我们测算三期A 写字楼出租率70%,商铺出租率64%,酒店出租率49%,比预期高;但写字楼整体租金下降4%,商铺租金上涨9%,比预期低。我们认为可能是因为2010年国贸还处于写字楼和商铺消化期,公司采取了“薄利多销”策略,另外由于租金调整的滞后效应,虽然国贸CBD 租金已上调,但合约的调整是滞后的; 预计2011年写字楼租金将回升,商铺租金继续上涨:1、CBD 写字楼市场:数据显示2010年北京优质写字楼成交量比2009年增长约50%,空置率下降到15.2%;CBD 区域空置率下降到23.7%,租金同比上涨21%。CBD 区域供给高峰期即将度过。考虑到租金的调整周期,2010年的租金上涨会逐步反映在公司业绩上;2、CBD 商铺市场:CBD 商铺租金2010年年初见底回升。国贸三期商城定位于高端市场,吸引了苹果等40多个高端及奢侈品牌及童装品牌;目前进展较好; 2011年计划盈利2.7亿:公司计划2011年收入17.4亿,利润2.7亿,主要受到酒店运营初期,非房屋固定资产加速折旧的影响; 业绩预测与投资评级:预计2011-2013 年EPS 0.30 元、0.48 元和0.61 元。根据现金流折现模型和周边可比项目价格来算,公司RNAV18.8 元-20 元,当前股价折价44%-47%,我们仍然看好北京和国贸CBD 区域的商业地产,国贸三期租金将上涨,而出租率超预期,因此我们维持“强烈推荐-A”的投资评级,但由于酒店开业,财务处理上的因素导致业绩回归进度滞后,建议暂时等待; 风险提示:国贸CBD写字楼和商铺消化期进入短期底部,导致营业费用和管理费用超预期。

2010年EPS0.27元略低于预期:2010年主营收入41.3亿(YOY0.72%),归属母公司利润4.2亿元(YOY-35%),EPS0.27元;主要是部分项目进度低于预期,业绩考核以考核利润为主,在一定程度上导致项目周转慢; 改进内部管控体系:公司积极向万科金地等行业领先公司学习,优化总部各部门职能和工作流程,完善公司财务和业务信息系统,强化集团财务管控和成本控制,这将有助于强化集团对下属公司项目成本、利润和周转的控制; 2011年工作计划中管理改进值得期待:1、深化标准化和信息化建设,加强集团管控,我们认为此举将有助集团掌控项目运作;2、开展客户研究和城市研究,我们认为此举反映了公司的市场化导向,有助于今后项目的定位和周转;3、优化集团考核体系,引导各子公司积极关注股东资本盈利能力,我们认为此举有助于提高ROE,在毛利率,ROE之间寻求平衡,避免出现2010年的情况;4、积极推进市值管理,我们认为此举有助于公司的管理改进以及与资本市场的互动;总得来看,我们认为公司的学习能力很强,管理改进将有助于提升项目选择能力,运作能力,成本控制能力,改善资本回报率; 2011年公司土地和资金联动有望取得进展:公司是信达资产旗下唯一的房地产运作平台,信达资产拥有完整的金融平台,旗下拥有大量的房地产资源,2010年公司主要精力是调整内部管理,在大股东资源整合和融资上并未有实质性进展,预计经过一年的调整,2011年将取得进展; 盈利预测与投资评级:预计2011-2013年EPS分别为0.39元、0.65元和0.70元,当前股价对应PE15.7倍,RNAV6.47元,当前股价折价5%,维持“审慎推荐-A”的投资评级;

2010年拿地谨慎,销售146亿,EPS1.17元略低于预期:2010年公司以70亿新增权益储备126万平米,房地产销售面积95万平米(YOY-21%),销售金额146亿元(YOY-1%),主营收入138亿(YOY36%),归属母公司利润20亿元(YOY22%),EPS1.17元;主要结算了深圳招商澜园、佛山依云水岸、上海招商雍华苑、上海招商南桥雅苑,深圳曦城等; 2011年计划进入200亿俱乐部,计划加强对商业地产资源整合力度:公司计划2011年新开工277万平米,销售120万平米,销售金额超200亿;另外计划探索搭建全国性商业地产管理及运营组织构架,加强对商业地产资源的整合力度; 财务稳健:公司资产负债率65%,扣除预售账款后的资产负债率为46%,净负债率16%,货币资金96.8元,短期借款及一年内到期的非流动负债合计30亿元;总借款中77%是长期借款,其中67%是3年期以上长期借款; 弥补短板,我们相信公司管控体系能迅速跟上扩张的步伐:公司2008年开始进入全国化布局收获期,但销售并不顺畅,我们认为除了与行业波动、公司定位、激励机制相关外,也与公司由深圳走向全国过程中的管控体系调整步伐慢于扩张步伐有关;公司从2009年开始反思,2010年开始加大的管理改进力度,集团公司也给予了公司压力。我们相信在有着丰富管控经验和金融资源的招商局集团支持下,公司管控有望迅速跟上全国化布局的步伐; 盈利预测与投资评级:预计2011-2013年EPS 分别为1.60元、1.84元和2.08元,当前股价对应PE10.8倍,RNAV28.7元,当前股价折价40%,维持“审慎推荐-A”的投资评级;

2010年销售翻番,但结算业绩低于预期:2010年房地产销售额59.2亿,同比增长106%,但主营收入30亿(YOY20.7%),归属母公司利润4.41亿元(YOY0.37%),EPS0.44元,低于市场预期主要与结算周期有关,预售账款达到33.7亿元(YOY81%);2010年土地储备翻番,足够未来3-5年的快速扩张:以101亿元新增土地储备可售面积330万平米,土地储备实现翻番,新增项目多为旧城改造;新增储备平均楼面地价3060元/平米,占当前预计售价的30%左右,但由于新增地块主要是大型项目,成本占预计售价的比重会逐步下降;集团公司进一步加大了对公司支持力度:正如我们曾在报告中所强调的,零售业务由外延式扩张为主转向内涵式扩展为主之后,集团公司已经有能力和动力支撑地产业务发展,而这一力度进一步强化:中报显示集团公司及关联方为公司提供资金13亿,是净资产的1.9倍,而年末对应的数字是28亿和2.6倍,公司下半年拿地获得了集团公司的鼎力支持;积极改进管控系统,有助于降低跨省扩张的风险:公司新增两个大体量省外项目,管理半径大幅增加的同时其他风险也进一步增加,但公司积极推进信息化建设并取得了一定的进展,管理门户、OA办公系统、营销系统、售楼系统、合同管理系统等正式上线;2011年可售资源丰富,高负债率不必担心,但将迫使公司加速存货变现:公司资产负债率90%,扣除预售账款后的资产负债率为59%,净负债率42.5%,扣除预售账款和集团公司提供资金后的资产负债率为仅32%,风险并不大。 但是包括大股东借款在内的有息负债高达43亿,在外部融资受限的情况下,公司将不得不加快存货变现。正如2010年公司所做的一样,13个项目全线开工,为公司加快存货变现奠定了基础;盈利预测与投资评级:预计2011-2013年EPS分别为0.73元、1.04元和1.67元,复合增长率56%,当前股价对应PE11倍,鉴于存在一些不确定因素,我们暂维持“审慎推荐-A”的投资评级;风险提示:房地产市场调整可能影响公司项目的销售进度,最主要是青岛燕儿岛项目,省外项目面临的不可预见风险。

1、受公司项目过于集中的限制,2010年公司销售同比下滑 2010年公司实现销售额30.23亿元(YOY-28.58%),销售面积36.47万平(YOY-47.84),销售单价达到8278元/平(YOY36.92%)。我们认为销售的同比下滑,主要是公司项目绝大部分集中在苏州市的高新区,过于集中导致项目同质化严重,难以吸引过多的客户,未来公司还将面临项目过于集中的考验。 2、项目拓展较为谨慎,全年新增土地储备集中在高新 区2010年公司新增两块土地计容积率建筑面积共46万平,平均楼面单价5000元/平。该两个项目均位于苏州市的高新区,存在过于集中的风险。截止2010年底,公司未结转资源(含土地储备)约267万平。 3、2011年所有房地产储备项目均将实现开工 2011年公司所有储备项目均将开工,预计施工面积将近267万平,其中商品房约210万平,其余为动迁房和代建项目;而新开工方面,主要项目有新港吴江地块、马运路地块,新创大河山二期、B-20地块,永新吴中地块。公司计划今年实现销售回笼45亿。 4、旅游地产加大投资力度,徐州项目正式签约 2010年12月公司成立苏州高新(徐州)投资发展有限公司(公司占比90%)着力开发徐州彭城欢乐世界项目。项目规划占地面积1948亩,其中乐园810亩,配套开发1138亩。该项目拟建设成集乐园、商贸、生态社区于一体的综合性项目。我们预计该项目将在3年后体现利润。另外公司传统旅游地产项目苏州乐园欢乐世界实行一票制后,保持稳定的客流,全年实现旅游业营收1.6亿元,同比增长23%,实现净利润接近2千万元。 5、新三板带来公司估值提升 “新三板”的扩大试点,将给苏州高新区创投业务带来新的发展机遇,另外公司还持有中新苏州工业园区开发集团股份有限公司5%的股权,这样公司本身就具备了苏州高新区和工业园区两个新三板概念,目前公司正在积极研究寻求新的产业增长点。同时公司将积极研究对与公司房地产主业关联度较强且能实现共赢发展的产业进行投资,借助产业互动以及资本市场运作,实现投资溢价,如近期公司将计划参股投资南京金埔园林建设发展有限公司。 6、投资建议 业绩预测与投资评级:我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS分别为0.40元、0.50元及0.58元。公司2011年的RNAV为6.86元。给予公司2011年20倍PE,目标价格8元,维持公司股票“审慎推荐—A”评级。

公司公布了2010年财务数据,公司实现主营收入195.93亿元(YOY61.95%),结算面积154.56万平(YOY32.84%),结算收入190.35亿元(YOY63.21%),净利润26.94亿元(YOY51.67%)。EPS0.60元,公司业绩符合我们的预期,也与市场一致预期相符。公司拟每10股派红利0.60元。 评论:1、2010年公司销售接近300亿大关,在二线城市份额不断加大。 2010年公司实现销售283亿元(YOY34.41%),销售面积229万平(YOY16.45%),接近300亿元的大关。公司有10个项目单年销售过亿元,公司销售渠道下沉,在多个二线城市的市场份额不断提升。公司在西安和沈阳的市场占有率分别达4.88%和4.18%、在南京和武汉的市场占有率分别达3.36%和3.32%,在东莞和杭州分别达3.08%和3.07%。 2、项目拓展谨慎细微,着重二三线城市的优质项目。 2010年公司共获取14个项目共计368万平的土地储备,完成115亿元的投资额。公司土地储备(未结算资源)达到1687.5万平,权益土地储备1443.2万平。公司吸取了2007年的激进拿地教训,在新拓展的只有三个项目分别位于一线城市,其余均位于二三线城市,新进入大连、长沙、常州、烟台4个城市。 3、2011年有意压减新开工面积,计划竣工面积超220万平。 2010年公司新开工面积379.56万平(YOY68.11%);竣工面积146.54万平(YOY46.71%)。2011年,公司计划新开工面积283.88万平、计划竣工面积220.54万平。公司对新开工面积有意识进行压缩,显示管理层对政策调控相对谨慎。计划竣工面积增加和公司账面189亿的预收账款显示公司2011年业绩还将会持续增长。 业绩预测与投资评级:我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS 分别为0.74元、0.88元及1.01元。公司2011年的RNAV 为7.79元。给予公司2011年13倍PE,目标价格9.60元,维持公司股票“强烈推荐—A”评级。

公司公布了2010年财务数据,公司实现主营收入65.27亿元(YOY98.45%),结算收入64.48亿元(YOY98.95%),结算面积139.14万平(YOY80.27%),实现净利润10.21亿元(YOY67.56%)。公司实现EPS0.71元,公司业绩符合我们的预期,也和市场一致预期相符。公司拟每10股送2股转增1股并派红利1元。 2010年公司实现销售102.77亿元(YOY69.5%),销售面积195.39万平(YOY36.53%),销售首次突破100亿元大关。全年实现销售回款96.08亿元,完成年度计划的123.43%。公司在廊坊、蚌埠、徐州、南京六合、邯郸、聊城等县市建立了良好的市场品牌形象和确立了较高的市场份额。 报告期末公司有132.18万平已销售资源未竣工结算,合同金额合计71.84亿元,上述待结算资源大部分将在2011年进行结算,公司今年的业绩保障度较高。公司项目多位于二三线城市,其中三线城市受限购令的影响较小。我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS分别为0.96元、1.30元及1.41元。公司2011年的RNAV为10.75元。 给予公司2011年18倍PE,目标价格17.30元,维持公司股票“强烈推荐—A”评级。

1、2010年公司销售突破100亿大关 2010年公司实现销售116亿元,创造了新的历史记录,实现了年度销售额力争突破100亿的目标。2010年公司杭州主城区项目的销售占杭州市主城区商品房销售总额的10%。另外公司在异地的项目预售也取得显著成果。绍兴镜湖项目预售额超11亿,上虞金色家园和衢州春江月项目的预售额都在3亿以上。 2、杭州市外项目比重逐渐加大,公司未来还将在浙江省内拓展优质项目 2010年公司通过招拍挂及合作开发的形式,新增权益土地面积546,305平方米,权益建筑面积1,191,477平方米。目前公司在绍兴、衢州、金华、上虞共有8个项目,未来公司仍将坚持稳健有序的方式增加新的开发区域,但公司目前项目拓展还将集中在浙江省内。 3、商业地产项目利润将在未来几年不断增加 截至2010年年底,公司商业地产项目为庆春发展大厦部分写字楼、南萧埠、文景苑商铺、新城市广场商铺,新城时代广场写字楼及商场,这些项目以成本法入账,账面价值为4.78亿元。报告期内公司实现出租收入0.42亿元。预计在未来几年,租赁收入绝对额将保持持续较快增长。 4、公司着力于精装修住宅的建设导致结算相对较慢 2010年公司共计交付2240余套房屋,其中精装修房占到1370余套,占比61.2%。公司未来还将逐步提高精装修的比例和品质,加大和优质装修公司的合作。如公司和精装修上市公司亚厦股份(002375.SZ)在2010年就新签千岛湖项目、上虞金色家园的装修合同接近1亿元,但由于精装修相对要求较高,也导致公司的项目不会很快交付,相对其他公司来说,公司结算周期会相对较长。公司期末预收账款余额为71.60亿元,2011年的业绩较有保证。 5、追求有质量的成长 公司管理层提出在2011年力争销售额达到100亿元,力争拓展项目额度达到100亿元。 6、投资建议 业绩预测与投资评级:我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS分别为0.85元、1.03元及1.15元。公司2011年的RNAV为11.52元。给予公司2011年17倍PE,目标价格14.5元,维持公司股票“审慎推荐—A”评级。 7、风险提示政策调控带来的行业萧条风险,公司异地项目的管理风险。

2010年EPS0.7元低于预期,未来3年结算高毛利地产项目,整体EPS复合增长率37%;股权激励行权价10.39元提振信心;预计2011年EPS1.15元,当前股价对应PE7.9倍,维持“审慎推荐-A”的评级。 2010年地产低毛利部分结算,整体业绩略低于预期:公司主营收入84.2亿(YOY92%),其中房地产占55%,漆包线45%;归属母公司净利润5.2亿元(YOY83%),其中房地产占比88%,漆包线占比12%,EPS0.7元;房地产业务情况:销售面积22.8万平米(YOY-62%),销售额46.5亿元(YOY-35%);结算面积36.6万平米(YOY71%),结算收入45.7亿元(YOY117%),主要是北京太阳宫B区和北京冠城名敦道的低毛利部分(合计收入42.8亿元,均价13478元/平米); 2011年经营计划:公司披露2011计划维持房地产和漆包线业务稳定增长,完成合并营业收入87亿元,成本费用率85%,其中房地产计划开复工面积126万平米,营业收入47亿元;预计资本性支出所需资金约35亿元; 未来3年结算北京项目高毛利部分:北京项目剩余未结面积约52万平米,预计结算均价25000-27000元/平米,而2010年的结算均价仅13478元/平米。 北京项目销售进展及预计:期末北京项目预售款37.7亿元,2011年还将收到太阳宫C区1#已预售但未收到的预售款11.5亿元,项目分别位于北京东二环和东北三四环间,地理位置较好,相对于北京1200多万方的去化量,20万方的推盘压力并不大; 潜在土地储备缓解持续发展问题:海科建拥有二级开发项目建面约80万平米,公司持股增至49%;海西创意产业园住宅部分约1000亩,按容积率1计算的建面66.7万平米,现已签订合作意向书;另外公司有望依托前期地价优势及参与一级开发的优势获得北京太阳宫D区20多万平米的二级开发权; 股权激励提振信心:虽然保底业绩很容易实现,但行权价10.39元,比当前股价高14%;