事件: 2013年8月2日,公司第八届董事会第十六次会议决议通过了《关于公司非公开发行A股股票方案的议案》。公司拟采取非公开发行的方式,在中国证监会核准后六个月内选择适当时机向特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第八届董事会第十六次会议决议公告日,即2013年8月2日。经董事会讨论决定,本次发行股票价格不低于3.07元/股,发行股份数量不超过17.91亿股(含17.91亿股),拟募集资金总额人民币55亿元,计划30亿元用于上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目、25亿元用于上海新湖·青蓝国际项目。本议案尚需提交公司股东大会审议,其生效和完成尚待有关审批机关的批准或核准。 投资建议: 目前公司项目储备权益建面达1025万平,海涂开发储备811万平,土地储备量居于同类地产公司首位。今年公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而奠定了全年超百亿销售基础。同时,公司参股金融企业和投资矿产实现了多元化经营。我们预计公司2012年、2013年EPS分别是0.46和0.62元,对应RNAV是5.97元。截至8月1日,公司收盘于3.32元,对应2012年、2013年PE分别为7.25倍和5.36倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.48元,维持“增持”评级。 主要分析: 1.定向增发募集资金投向符合新一届政府产业政策。公司主营业务为地产开发,含较大规模的棚户区改造项目。本次公司拿出上海新湖明珠城三期三标段、四标段和上海新湖·青蓝国际两个上海市较大的棚户区改造项目(合计权益项目建面51.27万平,合计总投资达125.8亿元,预计销售额达172.5亿元)进行定向发行A股募集资金,符合新一届政府的产业政策导向及未来公司整体战略发展方向,有利于增强公司的持续盈利能力和抗风险能力,符合股东利益的最大化。 2013年6月26日,李克强总理在国务院常务会议上提出研究部署加快棚户区改造,促进经济发展和民生改善。会议决定,今后5年再改造各类棚户区1000万户,同步建设配套市政设施、公共服务设施,确保同步使用。会议还强调,要进一步增加财政投入,引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持,鼓励和引导民间资本参与棚户区改造。同时将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。 2.两项目完成后总利润达24亿元,销售净利率和投资收益率分别达15%和19%:根据公司非公开发行股票预案披露,上述两棚户区改造项目合计需要投资125.8亿元。公司本次定向发行拟募集资金总额55亿元,计划30亿元用于上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目、25亿元用于上海新湖·青蓝国际项目。 上述分析可知,预计两项目可获得销售收入合计172.47亿元;项目净利润合计达24.06亿元,两项目的平均销售净利率和整体投资收益率可以分别达到13.95%和19.12%。 根据前述建设周期,假设上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目贡献业绩平均分布在2014-2019年,而上海新湖·青蓝国际项目贡献业绩平均分布在2015-2018年,则上述两项目合计贡献净利润24亿元,对应发行后的每股EPS合计0.3元/股;2014-2019年各年EPS贡献分别为0.02、0.06、0.06、0.06、0.06和0.02元/股。 3.募集资金到位后公司的资产负债率和有息负债率有望分别降至63.3%和53.7%;大股东的持股比例降至51.5%:假设本次公司发行募集资金约55亿元,预计发行募集资金完成后,公司总资产和净资产分别上升至529亿元和181亿元,分别增长44.59%和43.49%。同时,发行完成后公司的资产负债率和有息负债率也将分别降至63.26%和53.71%,分别降低了7.33个百分点和6.23个百分点。此外,公司的实际控制人黄伟的控股比例将下降至51.5%。公司债务结构有望得到改善。 4.投资建议:公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升业绩同时带来债务结构改善。维持“增持”评级。公司项目储备权益建面达1025万平,海涂开发储备811万平,土地储备量居于同类地产公司首位。2013年,公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而奠定了全年超百亿的销售基础。同时,公司参股金融企业和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2012年、2013年EPS分别是0.46和0.62元,对应RNAV是5.97元。截至8月1日,公司收盘于3.32元,对应2012年、2013年PE分别为7.25倍和5.36倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.48元,维持“增持”评级。 5.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入18.26亿元,同比大增96.43%;归属于上市公司股东的净利润2.39亿元,同比增加17.36%;实现基本每股收益0.46元。 投资建议: 多个参股公司存在上市预期,公司未来有望受益“新三板”扩容,维持“买入”评级。公司房地产业务集中在南京,业务涵盖商品房和保障房开发、“大市政”产业链。目前公司拥有商品房项目权益建面152万平,保障房项目权益建面近100万平,可满足三年开发需要。随着南京开发区东扩和建成区的提升,公司“大市政”业务进入增长期;公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.82和0.96元,对应RNAV是19.63元。截至7月30日,公司收盘于10.27元,对应2013、2014年PE分别为12.47倍和10.67倍。我们认为未来南京科技园区有望入选“新三板”扩容,公司参股的广州农商行、金埔园林、优科生物、广东怡创等公司均在上市进程中。以RNAV7折作为目标价,对应目标价13.74元,维持对公司的“买入”评级。

事件: 公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入16.74亿元,同比增加23.26%;归属于上市公司股东的净利润4.91亿元,同比增加19.15%;实现基本每股收益0.26元。 投资建议: 公司商业项目开发沿陆家嘴主干道展开,具有价值稀缺性(持有物业地上、地下总建面合计247万平,现值达422亿元,未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势,公司正努力塑造其商业运营竞争力,并逐步转向商业地产投资运营商。此外,公司也在尝试介入跨行业和跨地区的多元化投资领域(聚焦金融股权投资)。前滩和迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力,为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。考虑到公司2013年计划实现10.5亿元净利,我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.57和0.69元,对应RNAV是18.73元。截至7月25日,公司收盘于10.5元,对应2013、2014年PE分别为18.40倍和15.24倍。给予公司RNAV约75%的折扣,对应目标价14.05元,维持公司的“增持”评级。

公司项目储备主要集中在贵州。当地城镇化水平低,住宅需求庞大。公司项目定位刚需和大盘开发模式,以上特征有利项目在当前形势下实现较好去化。目前公司项目储备合计权益建面达1200万方以上。高毛利率项目近两年陆续进入结算有望为公司带来经营拐点。此次公司推出行权条件较高的期权和限制性股票激励计划,彰显企业对未来发展信心。我们预计,公司2013-2014年EPS分别为0.8元和1.06元,按照公司当前7.27元股价计算,对应PE为9.08和6.86倍。公司2013年经营拐点特征明显,给予14倍市盈率,对应未来6个月目标价11.2元,维持“买入”评级。 主要分析: 公司3920万股股票期权的主要内容。公司拟向激励对象授予3920万份股票期权,约占本计划签署时公司股本总额的3.07%。其中首次授予3560万份股票期权,约占本计划签署时公司股本总额的2.79%;预留360万份股票期权,约占本激励计划签署时公司股本总额的0.28%。每份股票期权在满足行权条件的情况下,拥有在有效期内以行权价格购买1股公司股票的权利。本激励计划首次授予的股票期权的行权价格为7.28元,有效期为自首次授予之日起五年。 1.1公司激励计划的主要对象为中高层骨干64人。本计划的激励对象范围包括:(1)公司受薪的董事;(2)高级管理人员;(3)中高层管理人员;(4)核心技术及管理人员;(5)董事会认为需要激励的其他员工。 上述激励对象不包括独立董事及持股5%以上的主要股东或实际控制人或其配偶、直系亲属。本激励计划的激励对象人数共计64人,占公司目前在册员工总数的2.26%。 1.2本计划的标的股票来源是向激励对象定向发行的公司人民币普通股股票,行权期是一年以后。本计划中的激励对象必须在期权有效期内行权完毕,有效期结束后,已获授但尚未行权的股票期权不得行权,由公司收回注销。在可行权日内,若达到本计划规定的行权条件,首次授予的期权行权期及各期行权时间安排如表所示:

中国(上海)自贸区试点是新一轮改革开放重要组成部分,公司有望成 A股唯一体改、金融、贸易核心平台企业。规划面积10平方公里的上海外高桥保税区地处黄金水道和黄金岸线交汇点,已发展成集国际贸易、先进制造、现代物流及保税商品展示交易的综合保税区。公司是唯一以保税区建设为主营的上市公司,实际控制人为控股62.54%的浦东国资委。未来政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大潜在利好将推升公司进入新一轮发展期。 商业地产价值提升潜力大;工业地产体量庞大。占地5.74平方公里的森兰外高桥将打造成上海国际贸易示范基地载体(其中商业建面70万平,住宅建面60万平)。目前,该项目已全面启动。公司已累计转让住宅用地建面44万平,启动开发建面73万平。后期该项目进入开发高峰将给公司业绩带来推动力。考虑到该区域内近4年地价无明显涨幅存在洼地,自贸区试点将提升该地区商住价值。 工业地产体量大且出租率有提升空间,公司正推动启东产业园建设。外高桥保税区在建和储备工业项目建面达534万平,包括新发展园区内正在开发工业用地148万平和外联发、三联发园区内物流和仓储面积213万平、新发展园区内现出租物业70万平等。随着华东工业地价上升和自贸区政策获批,区内工业出租率将明显提升。2008年创建、占地5平方公里的外高桥启东产业园已初具雏形,建成13万平标准厂房和4万平商业配套。 自贸区试点直接带动公司物流贸易业务发展。外高桥正打造国际贸易示范区,推动建立新型国贸结算中心、亚太运营商、总部经济、药品柔性通关、融资租赁、研发和检测维修中心、奢侈品空运直通式运营等功能创新。2012年,公司物流贸易板块总年收入51.2亿元,包括商品销售(年收入36.3亿元,毛利1.03%)、物流业务(年收入6.35亿元,毛利率22.9%)等主要业务将直接受益于自贸区试点。 估值与投资建议:外高桥获自贸区试点,”增持”评级。根据公司订单(在手物业转让合同31亿元)和租售项目进展,假设贸易物流年增10%情况下,预计公司2013-2014年营收分别为82.2/99.0亿元,EPS分别为0.46/0.61元。在暂不考虑自贸区提升物业价值情况下,公司RNAV是28.24元。7月3日公司收盘价16.14元,对应PE为35.09/26.46倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥获批自贸区试点,我们以RNAV80%折,即22.60元作为6个月目标价,维持“增持”评级。 不确定因素。未来可能采取的严厉调控措施将影响公司业务的发展。

事件: 2013年7月1日,公司公告以人民币45.15亿元在上海联合产权交易所摘牌上海前滩实业发展有限公司(简称“前滩公司”)60%股权,并已和上海滨江公司签署了产权交易合同。上述交易已获得上海浦东国资委的批准。经评估,上述股权在2013年5月7日的评估价值为42.45亿元。此次交易后,滨江公司仍持有前滩公司40%股权。前滩公司持有前滩地区最大的城市综合体-“前滩中心”项目(暂定名),总占地约10.59万平,涵盖商业、办公及住宅用地,总建面约52万平。项目包括一个步行商业中心广场、一幢高度为270米的标志性建筑在内的商业、办公、住宅建筑群。 投资建议: 公司商业项目沿陆家嘴主干道展开,具有价值稀缺性。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司收购前滩中心60%股权有望使其自持物业总建面升至299万平,现值达464亿元,未来公司物业规模将持续增长)。借助陆家嘴先天品牌优势,公司正努力塑造其商业运营能力,并逐步转向商业地产投资运营商。此外,公司也在尝试介入跨行业和跨地区的多元化投资领域。前滩和迪斯尼项目逐步启动有望提升公司商业地产开发能力,为公司中长期业绩增长提供动力。考虑到公司2013年计划实现10.5亿元净利,我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.57和0.69元,对应RNAV是18.73元。截至6月28日,公司收盘于10.53元,对应2013、2014年PE分别为18.47倍和15.26倍。给予公司RNAV约80%的折扣,对应目标价14.98元,维持公司的“增持”评级。

事件: 6月22日,公司公告称,公司接到控股股东栖霞集团的通知,6月20日栖霞集团通过上交所证券交易系统增持了公司股份195万股(占总股份的0.19%)。本次增持前,栖霞集团持有公司股份3.39亿股(占总股份的32.33%)。本次增持后,栖霞集团持有公司股份3.41亿股(占总股份的32.52%)。栖霞集团拟自本次增持之日起6个月内,以自身名义通过上交所证券交易系统增持公司股份,累计增持比例不超过公司已发行总股份的2%(含本次已增持部分股份)。 投资建议: 公司商品房、保障房和一级开发项目权益建面合计382万平(其中保障房权益建面137.5万平)。近年来,公司加快了项目开发和去化进度;同时公司增持汇锦小贷公司至93.5%、参股河北银行,循主业积极投资PE项目。今年公司提升新开工和竣工量。年报16亿元待结资源将确保今年公司业绩保持较快增长。6月20日,栖霞集团增持公司195万股,控股比例由32.33%升至0.19%,彰显对公司发展信心。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.37和0.45元,对应RNAV是6.48元。截至6月21日,公司收盘于3.45元,对应2013、2014年PE分别为9.32倍和7.67倍。公司管理层改善预期高、未来业绩有较强增长潜力,将RNAV打8折作为目标价,对应5.18元,维持“增持”评级。

投资建议:公司商品房、保障房和一级开发项目权益建面合计382万平(其中保障房权益建面137.5万平)。近年来,公司加快了项目开发和去化进度;同时公司增持汇锦小贷公司至93.5%、参股河北银行,循主业积极投资PE项目。今年公司提升新开工和竣工量,而年报16亿元待结资源将确保今年公司业绩保持较快增长。公司曾公告将择机减持棕榈园林,这将增厚公司投资收益。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.37和0.45元,对应RNAV是6.48元。截至6月3日,公司收盘于3.76元,对应2013、2014年PE分别为10.16倍和8.36倍。公司管理层改善预期高、未来业绩有较强增长潜力,将RNAV打8折作为目标价,对应5.18元,维持“增持”评级。

事件: 2013年5月29日,公司公告称,公司于2012年11月12日至2013年5月27日期间,通过证券交易系统累计出售所持嘉事堂药业股份有限公司1329万股,占其总股本的5.537%,该交易在扣除成本及相关税费后产生的净利润约为5498.87万元。其中,公司于2013年1月1日至2013年5月27日期间,累计出售所持嘉事堂药业股份有限公司1200万股,占其总股本的4.999%,扣除成本及相关税费后产生的净利润约为5019.80万元。本次减持后,公司尚持有嘉事堂药业股份有限公司2443万股。 投资建议: 公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点,公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。目前公司减持参股公司股份以回笼资金(增厚EPS0.03元),租售稳健且逐步提升工业用地容积率。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元,对应RNAV是8.18元。截至5月28日,公司收盘于6.94元,对应2013、2014年PE分别为24.78倍和20.41倍。考虑到公司参股多家高新企业,“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大,我们以RNAV的90%,即7.36元为公司6个月的目标价,维持公司“增持”评级。

事件: 公司公布2013年1季报。报告期内,公司实现营业收入3.06亿元,同比下滑46%;实现归属于上市公司股东的净利润6632万元,较上年同期增加10.79%;实现基本每股收益0.06元。 投资建议: 公司房地产业务全部集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自去年开始加大保障房项目储备力度(涉及代建保障房120万平),目前公司权益建面合计437万平米(不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目),可满足公司未来三年开发。在地产调控背景下,公司保持谨慎心态从而使其负债和现金流良好,而每股预收款较高。我们预计,公司2013、2014年EPS分别是0.18和0.22元,对应RNAV是6.89元。截至4月26日,公司收盘于3.19元,对应2013年PE为18.16倍,2014年PE为14.44倍。给予公司RNAV的55%作为其目标价,对应3.79元目标价,维持公司的“增持”评级。 主要分析: 2013年1季度,公司商品房结算收入下降45%,而汉沽土地整理项目收到政府补助使得净利润同比增加11%:2013年1季度,公司项目结算减少,报告期内公司实现营业收入3.06亿元,同比下滑46%;由于汉沽土地整理项目收到政府补助,报告期内公司实现净利润6632万元,较上年同期增加10.79%。 2013年公司计划实现营收16.11亿元:受天津市场限购等调控政策的影响,2012年公司完成销售面积15.32万平(同比减少31.1%),销售额14.75亿元(同比减少34.8%)。这将一定程度上影响今年公司的业绩增长。根据公司年报,2013年,公司计划施工面积265.94万平,实现主营业务收入16.11亿元。2013年,公司计划总支出52.04亿元,其中土地开发投资11.35亿元,工程支出16.28亿元,偿还贷款16.15亿元,其他支出8.26亿元。 投资建议:调控下公司负债情况良好,维持“增持”评级。公司房地产业务全部集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自去年开始加大了保障房项目储备力度(涉及代建保障房120万平),目前公司权益建面合计437万平米(不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目),可满足公司未来三年开发。在地产调控背景下,公司保持谨慎心态从而使其负债和现金流良好,而每股预收款较高。我们预计,公司2013、2014年EPS分别是0.18和0.22元,对应RNAV是6.89元。截至4月26日,公司收盘于3.19元,对应2013年PE为18.16倍,2014年PE为14.44倍。给予公司RNAV的55%作为其目标价,对应3.79元目标价,维持公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

在“开放倒逼改革”下上海外高桥有望成为全球核心平台型公司:2013年3月底,中共中央政治局常委、国务院总理李克强在就任总理后的首次基层调研中来到上海外高桥,鼓励上海大胆探索,研究如何在28平方公里内,建立一个自由贸易试验区,进一步扩大开放,以推动完善开放型经济体制机制。李克强在座谈会上强调:“我们要用开放扩大内需,用开放形成倒逼机制,用开放促进新一轮改革。”我们认为,未来包括外高桥在内的上海综合保税区有望成为撬动中国新一轮改革开放的支点。一旦试点放开,它不仅能为全国转型提供经验,在国企改革、审批制度改革、投资制度改革等方面,都会做出有益尝试和推动。由此,上海外高桥乃至外高桥股份公司在“开放倒逼改革”下将成为集金融创新平台、国内外贸易平台、体制机制创新平台的全球离岸业务核心平台。 投资建议:森兰·外高桥进入开发高峰,公司有望成为全球核心平台公司,维持“增持”评级。公司主要从事上海外高桥国际贸易区的地产开发、园区管理(包括土地转让)及物流贸易等业务。目前包括外高桥在内的上海综保区正申请设立中国首个自贸试验区。在李克强总理的“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为集金融、贸易和体改的全球离岸业务核心平台。目前公司在手剩余物业转让合同31.33亿元,隐含EPS约0.45元。2013年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区以实现“产城融合”。森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),未来几年将给公司带来较高回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.46和0.59元。对照前海获批后商办地价飙升,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区获批。在暂不考虑该因素的情况下我们得到公司RNAV是22.68元。截至4月26日,公司收盘于14.01元,对应2013、2014年PE分别为30.45倍和23.74倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥有望获批自贸试验区,我们以RNAV的85%折,即19.28元作为6个月目标价,维持公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件:公司公布2013年1季报。本期公司实现营业收入3.36亿元,同比增加7.71%;归属于上市司股东的净利润3850万元,同比下滑19.5%;同期,公司实现每股收益0.02元。 投资建议:公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点,公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链,租售稳健且逐步提升工业用地容积率。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元,对应RNAV是8.18元。截至4月26日,公司收盘于6.15元,对应2013、2014年PE分别为21.60倍和18.06倍。考虑到公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大,我们以RNAV的85%,即6.95元为公司6个月的目标价,维持公司“增持”评级。 主要分析:2013年1季度,公司租售收入小幅增长;结转项目毛利率较低且应税所得上升使得净利润同比下滑19.5%:2013年1季度,公司租售收入保持一定增长,报告期内公司实现营业收入3.36亿元,同比增加7.71%。受制于结转项目毛利率较低且应税所得上升,报告期内公司实现净利润3850万元,同比下滑19.5%。 2013年初,公司回笼部分股权资金以提高资金使用效率:2013年1月,公司同意全资子公司-张江浩成创投对张江汉世纪创业投资有限公司减少出资9300万元(本次减资主要是为了提高股东的资金使用效率)。减资完成后,张江浩成创投仍将持有汉世纪创投30%的股权(该公司注册资本变更为6.9亿元。张江汉世纪已投项目14个,投资金额7.45亿,已基本完成投资任务。目前,张江汉世纪已上市并完全退出项目1个,还有已通过证监会审核准备公开上市的项目,公司现积存大量现金。因此,该公司拟通过减资的方式提高各股东的资金使用效率)。2013年4月,公司参股40%的上海张润置业有限公司因对拟开发项目地块的规划调整作深入调研,而减少注册资本金的闲置(由原先的1.2亿元减少至已实际出资金额6700万元)。为此,公司可收回资金2120万元,减资完成后,双方出资比例不变。我们认为,这些举措将理顺公司投资,提高公司投资资金的利用效率,为全面充分受益“新三板”扩容而打下坚实的基础。 2013年初公司签订近3亿元物业销售合同,目前在手合同15亿元,已结转11亿元,预计未来两年可增厚净利0.88亿元:2013年1月,公司签订2.78亿元的松涛路560号、春晓路289号“张江大厦”部分楼层的房地产权(建面合计1.10万平)销售合同。这笔销售款将在2012年底、2013年6月底分别以1.38亿元、1.38亿元入账。截至2012年底,公司已结转近11亿元物业出售收入,未结转收入预计将在今明两年产生净利润0.88亿元。 2013年,公司力争营收与上年持平,重点推进渐进式品牌和区域拓展。2013年,公司预算主营业务收入18亿元以上,争取与2012年基本持平。为此,2013年公司将重点推进中区和B区项目;加大股权运作力度;力争房产租售目标稳步增长,竣工验收一年以上的物业有效出租率保持85%以上。 投资建议:租售稳健,“新三板”获批后投资收益增长,维持“增持”评级。公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点,公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链,租售稳健且逐步提升工业用地容积率。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元,对应RNAV是8.18元。截至4月26日,公司收盘于6.15元,对应2013、2014年PE分别为21.60倍和18.06倍。考虑到公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大,我们以RNAV的85%,即6.95元为公司6个月的目标价,维持公司“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2013年1季报。报告期内,公司实现营业收入3.42亿元,同比增加29.36%;实现归属于上市公司股东的净利润9707万元,较上年同期增加22.51%;实现基本每股收益0.10元。 投资建议: 公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。尽管目前公司受制于碧云三期销售完结而业绩承压,但S11项目定位销售后将有利于稳定公司未来业绩。目前,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值(约4.38亿元的投资增值,折合每股0.47元)。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区具备土地储备,一旦上海自由贸易区获批复,对应地价有望享受价值重估。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.43和0.52元,对应RNAV是13.39元。截至4月26日,公司收盘于7.91元,对应2013、2014年PE分别为18.45倍和15.11倍。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审,国泰君安已启动上市进程,且公司自持物业增值明显,以公司RNAV即13.39元作为6个月的目标价,维持公司的“买入”评级。 主要分析: 2013年1季度,公司结算金杨、金桥商铺而营收增加30%,本期政府补贴较少使得净利润增幅有所收窄:2013年1季度,公司因结算金杨、金桥商铺项目而营收增加,报告期内公司实现营业收入3.42亿元,同比增加29.36%;由于本期相对上期政府补贴较少,报告期内公司实现净利润9707万元,较上年同期增加22.51%,增幅有所收窄。 上年公司参股的东方证券已进入IPO初审阶段,参股912.49万股国泰君安也启动了上市进程。目前,公司参股东方证券1.66亿股,占比3.88%。根据2012年4月26日证监会公布的《发行监管部首次公开发行股票申报企业基本信息情况表》,东方证券已经进入初审阶段。以公司2011年参加东方证券配股4.5元/股测算(4.5元/股的配股价相当于约20倍东方证券的PE估值,这远小于目前上市券商约30倍的PE水平),一旦东方证券上市成功,将给公司带来4.38亿元投资增值(折合每股收益0.47元/股)。报告期内,国泰君安增资扩股事项已或证监会审核通过,并已完成股权变更登记。为此,公司所持国泰君安的股份由上年的760.41万股增至912.49万股(占比0.15%)。我们认为,国泰君安若能上市将为公司带来更多投资增值。 投资建议:公司参股东方证券进入IPO预审且自持物业增值明显,维持“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。尽管目前公司受制于碧云三期销售完结而业绩承压,但S11项目定位销售后将有利于稳定公司未来业绩。目前,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值(约4.38亿元的投资增值,折合每股0.47元)。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区具备土地储备,一旦上海自由贸易区获批复,对应地价有望享受价值重估。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.43和0.52元,对应RNAV是13.39元。截至4月26日,公司收盘于7.91元,对应2013、2014年PE分别为18.45倍和15.11倍。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审,国泰君安已启动上市进程,且公司自持物业增值明显,以公司RNAV即13.39元作为6个月的目标价,维持公司的“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资建议:财务压力增加但销售计划保持增长,更加重视均衡发展,维持“增持”评级。借助大股东干线建设和一级开发实力(有助于公司低成本获得二级开发项目),公司房地产已形成沿干线区域开发中高端大盘模式。除保持天津环郊竞争优势外,公司还通过大股东优势拓展外地项目。未来公司将重视区域和产品类型的均衡发展。目前公司项目储备权益建面353万平,可满足未来三年开发。今年1季度公司受制于财务成本上升而出现一定亏损,而今年公司计划销售17亿元增长13%,我们预计2013、2014年公司EPS分别为0.14元和0.17元,对应RNAV是6.44元。截至4月25日,公司收盘于3.95元,对应2013、2014年PE分别为28.34倍和23.26倍。我们以RNAV的70%,即4.51元为公司6个月目标价,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2013年1季报。报告期内,公司实现营业收入8.22亿元,同比增加48.79%;归属于上市公司股东的净利润2.23亿元,同比增加46.44%;实现基本每股收益0.12元。 投资建议: 公司商业项目开发沿陆家嘴主干道展开,具有价值稀缺性(持有物业地上、地下总建面合计247万平,现值达422亿元,未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势,公司正努力塑造其商业运营竞争力,并逐步转向商业地产投资运营商。此外,公司也在尝试介入跨行业和跨地区的多元化投资领域(聚焦金融股权投资)。前滩和迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力,为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。考虑到公司2013年计划实现10.5亿元净利,我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.57和0.69元,对应RNAV是17.70元。截至4月24日,公司收盘于11.42元,对应2013、2014年PE分别为20.01倍和16.56倍。给予公司RNAV约80%的折扣,对应目标价14.16元,维持公司的“增持”评级。