事件: 2013年前三季度公司完成营业收入60.72亿元,同比增长217.79%;实现归属于上市公司所有者净利润11.91亿元,同比增长222.63%。 投资建议: 公司前三季度实现净利润11.91亿元,同比增长223%,保持较快增长。考虑公司2013年下半年预计推盘110亿元,全年认购销售金额有望冲击140亿。同时公司2013年积极扩大自身土地储备,共在年内增加权益土地储备30万平以上,为后续发展奠定良好条件。我们预计2013、2014年公司每股收益分别是1.38和1.93元,截至10月28日,公司收盘于8.77元,对应2013年PE为6.36倍,2014年PE为4.54倍,对应的RNAV为14.18元。考虑公司项目资源优质,可结算资源丰富,给予公司2013年10倍PE,对应目标价为13.8元,维持“买入”评级。 主要内容: 1.2013年前三季度营业收入增长218%。2013年前三季度公司完成营业收入60.72亿元,同比增长217.79%;实现归属于上市公司所有者净利润11.91亿元,同比增长222.63%。 3.投资建议:维持“买入”评级:公司前三季度实现净利润11.91亿元,同比增长223%,保持较快增长。考虑公司2013年下半年预计推盘110亿元,全年认购销售金额有望冲击140亿。同时公司2013年积极扩大自身土地储备,共在年内增加权益土地储备30万平以上,为后续发展奠定良好条件。我们预计2013、2014年公司每股收益分别是1.38和1.93元,截至10月28日,公司收盘于8.77元,对应2013年PE为6.36倍,2014年PE为4.54倍,对应的RNAV为14.18元。考虑公司项目资源优质,可结算资源丰富,给予公司2013年10倍PE,对应目标价为13.8元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。

事件:公司公布2013年三季报。今年前三季度,公司实现营业收入35.09亿元,同比大增66.21%;归属于上市公司股东的净利润3.01亿元,同比增加5.06%;实现基本每股收益0.19元。 投资建议:作为多年立足上海拓展长三角的知名房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。今年三季度末,上房集团正式进入公司合并报表,这使得公司增加33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城优质项目储备,有利推进同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平,可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快,费用率有所降低。公司同时设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.40和0.50元,对应RNAV是10.47元。截至10月24日,公司收盘于6.84元,对应2013、2014年PE分别为17.04倍和13.72倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲,项目去化加快,同时具备国企改革概念,我们以RNAV即10.47元作为目标价,维持公司“增持”评级。 主要分析:今年前三季度,受房产结算增加推动,公司营收大增66%;而投资收益减少使净利润增幅小于营收增幅:2013年前三季度,公司结转房产项目较大幅度增加。报告期内公司实现营业收入35.09亿元,同比增加66.21%;由于上年公司转让华营置业公司100%股权取得投资收益,本期没有,这使得报告期内公司实现净利润3.01亿元,同比增加5.06%。 2013年7月,公司完成对上房集团60%股权的收购,这将增强公司发展后劲,推进同业竞争问题的解决;10月公司拟出售锐思公司100%股权,为公司后续发展提供资金支持。2013年7月25日,公司公告称,经公司第七届董事会第五次会议及公司2012年度股东大会年会审议通过,并经上海市国有资产监督管理委员会原则同意,公司以12.76亿元的较低价格收购公司控股股东地产集团所持有的上海房地(集团)有限公司60%股权(被收购公司2012年底的账面净资产为18.52亿元,评估后净资产为21.26,亿元,增值率14.81%)。近日,公司已办妥股权变更的工商登记手续,完成向地产集团收购上房集团60%股权的事宜。截至今年三季度末,公司已持有上房集团100%股权,该公司进入合并报表。 上房集团主要拥有徐汇小闸镇和嘉定国际汽车城项目。前者位于上海中心城区内环线沿线西南段,属徐汇区,目前已进入实质性开发阶段。上房集团拥有项目71%股权,预计可售面积约33万平,其中住宅24.2万平,商铺会所0.5万平,地下车库8.3万平;后者位于上海市嘉定区,目前住宅开发进展顺利且预售情况良好。上房集团拥有项目50%股权,项目占地面积240万平,总建面约118万平,目前未建住宅51.4万平。我们认为,该交易完成后对将进一步优化公司资产结构,推进公司主业发展,增强企业发展后劲,推进解决同业竞争问题。 为提高资金使用效率,为公司后续发展储备资金,今年10月12日,公司公告称,公司控股87.5%的子公司上海古北(集团)有限公司拟将其全资控股的上海锐思资产管理有限公司100%股权公开挂牌转让,挂牌底价14.64亿元。上海锐思资产管理有限公司注册资本8.48亿元,持有古北国际财富中心(一期)及其车位等物业。该物业位于上海市长宁区虹桥路以南、金珠路以东,地上面积2.13万平,地下面积1.33万平(包括0.99万平地下车位)。锐思资管全部股权在2013年8月31日的评估价值为12.88亿元(账面价值8.48亿元),溢价挂牌后的挂牌底价为14.64亿元。 截至2012年末,公司古北国际财富中心(二期)落成并运营,公司出租物业已达21.17万平,同比上升92%。公司通过转让子公司股权的方式出售古北国际财富中心(一期)等物业,将有利于保持开发与出租业务的合理配置;同时,提高资金使用效率,为公司后续发展储备资金。 预计锐思公司股权转让将增厚公司EPS约0.26元。根据锐思公司账面值8.48亿元,挂牌底价14.64亿元,以及上市公司控股上海古北(集团)有限公司87.5%的比例,我们预计,该子公司股权转让将给上市公司合计带来净利润4.04亿元,相当于增厚上市公司EPS约0.26元。 2013年第三季度公司增加土地储备1个,土地储备足够未来三年开发:2013年9月,公司控股90%的上海房地产经营(集团)有限公司,其旗下控股60%的无锡中城置业有限公司,后者控股51%的无锡中城誉品置业有限公司(另外49%的股权由上海房地产经营(集团)有限公司直接持有)以137,008万元的价格竞得无锡XDG-2012-58号地块使用权(经测算,公司合计持有该项目权益76.54%)。该地块位于无锡市滨湖区梁溪路南侧、孙蒋路西侧,面积95495.5㎡,用途为二类居住用地及商业用地,容积率≤3.1-3.3(含保留建筑),建筑密度<35%,绿化率>30%。这将有助于公司区域拓展目标的实施。截至报告期末,公司拥有项目储备权益建面达392万平,可以满足公司未来三年开发。 投资建议:收购优质资产增强发展后劲,项目去化加快,维持“增持”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。今年三季度末,上房集团正式进入公司合并报表,这使得公司增加33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城优质项目储备,有利推进同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平,可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快,费用率有所降低。公司同时设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.40和0.50元,对应RNAV是10.47元。截至10月24日,公司收盘于6.84元,对应2013、2014年PE分别为17.04倍和13.72倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲,项目去化加快,同时具备国企改革概念,我们以RNAV即10.47元作为目标价,维持公司“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件:10月12日,公司公告称,公司控股子公司上海古北(集团)有限公司拟将所持有的上海锐思资产管理有限公司100%股权通过上海联合产权交易所挂牌征集意向受让人的方式予以转让,挂牌底价14.64亿元。 投资建议:作为多年立足上海拓展长三角知名房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。近期公司实现了对大股东旗下上房集团100%的收购,增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备,推进了同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面368万平,可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快,费用率有所降低;公司设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。股权转让将有利增厚业绩。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.48和0.59元,对应RNAV是10.48元。截至10月11日,公司收盘于7.86元,对应2013、2014年PE分别为16.22倍和13.28倍。考虑到公司收购资产增强发展后劲,项目去化加快,我们以RNAV即10.48元作为目标价,维持公司“增持”评级。 主要分析: 1. 今年7月公司以12.76亿元收购上房集团60%股权;为回笼资金,公司拟以不低于14.64亿元转让锐思公司股权。2013年7月25日,公司公告称,经公司第七届董事会第五次会议及公司2012年度股东大会年会审议通过,并经上海市国有资产监督管理委员会原则同意,公司以12.76亿元的较低价格收购公司控股股东地产集团所持有的上海房地(集团)有限公司60%股权(被收购公司2012年底的账面净资产为18.52亿元,评估后净资产为21.26,亿元,增值率14.81%)。近日,公司已办妥股权变更的工商登记手续,完成向地产集团收购上房集团60%股权的事宜。收购完成后,公司将持有上房集团100%股权。上房集团主要拥有徐汇小闸镇和嘉定国际汽车城项目。我们认为,该交易完成后对将进一步优化公司资产结构,推进公司主业发展,增强企业发展后劲,推进解决同业竞争问题。 此外,今年上半年公司还设立了中企汇锦投资公司(从事基金管理、股权投资、市值管理等新业务)和新弘生态农业公司(拟推进崇明现代农业产业园区的开发建设),涉足多元化经营。 为提高资金使用效率,为公司后续发展储备资金,今年10月12日,公司公告称,公司控股87.5%的子公司上海古北(集团)有限公司拟将其全资控股的上海锐思资产管理有限公司100%股权公开挂牌转让,挂牌底价14.64亿元。上海锐思资产管理有限公司注册资本8.48亿元,持有古北国际财富中心(一期)及其车位等物业。该物业位于上海市长宁区虹桥路以南、金珠路以东,地上面积2.13万平,地下面积1.33万平(包括0.99万平地下车位)。锐思资管全部股权在2013年8月31日的评估价值为12.88亿元(账面价值8.48亿元),溢价挂牌后的挂牌底价为14.64亿元。 截至2012年末,公司古北国际财富中心(二期)落成并运营,公司出租物业已达21.17万平,同比上升92%。公司通过转让子公司股权的方式出售古北国际财富中心(一期)等物业,将有利于保持开发与出租业务的合理配置;同时,提高资金使用效率,为公司后续发展储备资金。 2. 预计锐思公司股权转让将增厚公司EPS约0.26元。根据锐思公司账面值8.48亿元,挂牌底价14.64亿元,以及上市公司控股上海古北(集团)有限公司87.5%的比例,我们预计,该子公司股权转让将给上市公司合计带来净利润4.04亿元,相当于增厚上市公司EPS约0.26元。 3. 投资建议:收购优质资产增强发展后劲,项目去化加快,维持“增持”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。近期公司实现了对大股东旗下上房集团100%的收购,增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备,推进了同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面368万平,可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快,费用率有所降低;公司设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。股权转让将有利增厚业绩。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.48和0.59元,对应RNAV是10.48元。截至10月11日,公司收盘于7.86元,对应2013、2014年PE分别为16.22倍和13.28倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲,项目去化加快,因此,我们以RNAV即10.48元作为目标价,维持公司“增持”评级。 4. 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入31.52亿元,同比增加39.81%;归属于上市公司股东的净利润2.27亿元,同比下滑19.45%;实现基本每股收益0.04元。 投资建议: 公司项目储备权益建面达927万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2013年,公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而奠定了全年超百亿的销售基础。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资用于棚户区改造,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2013年、2014年EPS分别是0.37和0.47元,对应RNAV是6.08元。截至8月30日,公司收盘于3.20元,对应2012年、2013年PE分别为8.57倍和6.85倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.56元,维持“增持”评级。 主要分析: 1.上半年公司结算增加使得营收增长40%,因缺少上期一次性大额投资入户奖励的影响,报告期内公司净利润降20%。 上半年公司销售收入52亿元,同比大幅增长130%:2013年上半年,受房产结算增长3.37倍推动,公司实现营收31.52亿元,同比增加39.81%;由于上年同期天津市静海县政府对公司子公司义乌北方(天津)国际商贸城有限公司投资落户进行2.11亿元奖励,本期没有,报告期内公司实现净利润2.27亿元,同比下滑19.45%。 上半年,公司实现合同销售面积47.77万平,合同销售收入51.98亿元,同比增长130%,已超2012年全年水平。2013年公司计划实现合同销售100亿元,上半年公司已经完成全年销售目标的一半。报告期内,公司新开工面积74.17万平,同比增长92%。产品结构上,公司坚持中小户型、改善性需求为主,中小户型占比85%。 2.上半年,公司启动定向增发投向两棚户区项目,项目完成后总利润达24亿元,销售净利率和投资收益率分别达15%和19%。2013年8月2日,公司公告称,公司拟非公开发行募集资金,发行股票价格不低于3.07元/股,发行股份数量不超过17.91亿股(含17.91亿股),拟募集资金55亿元,计划30亿元用于上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目、25亿元用于上海新湖·青蓝国际项目。本议案尚需提交公司股东大会审议,其生效和完成尚待有关审批机关的批准或核准。 本次公司拿出上海新湖明珠城三期三标段、四标段和上海新湖·青蓝国际两个上海市较大的棚户区改造项目(合计权益项目建面51.27万平,合计总投资达125.8亿元,预计销售额达172.5亿元)进行定向发行A股募集资金。 根据前述建设周期,假设上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目贡献业绩平均分布在2014-2019年,而上海新湖·青蓝国际项目贡献业绩平均分布在2015-2018年,则上述两项目合计贡献净利润24亿元,对应发行后的每股EPS合计0.3元/股;2014-2019年各年EPS贡献分别为0.02、0.06、0.06、0.06、0.06。0.02元/股。 3.上半年公司新增土地储备4个,合计权益储备建面31.1万平:2013年1月,公司与上海逸合、上海颐腾联合竞得乐清市滨海新区H-b12、H-b15-1出让地块,合计土地面积18.70万平,权益建筑面积合计16.85万平,总地价为15.27亿元。其中公司出资65%。2013年5月,公司与章烈成、章雷联合竞得温州平阳县西湾围涂区块A-19、A-20、A-21、A-22地块出让地块,合计土地面积11.18万平,权益建筑面积14.26万平,竞买价格为5.04亿元。其中公司出资51%。该项目属于温州市平阳县西湾项目的一部分,将打造成集人居、商务、休闲、生态于一体的现代化滨海新城。这也预示着平阳西湾项目又向前推进了一大步。总之,今年上半年,公司新增权益土地建面31.1万平。目前,公司项目储备权益建面达927万平,足够5-8年开发。 4.2013年以来,公司减持金洲管道和成都农商行,既增厚业绩,又提高资金使用效率:2013年4月,公司公告称,公司于2012年12月31日至2013年4月19日下午收盘期间,通过深交所减持金洲管道1475万股,占金洲管道现有总股本的5.00%。本次减持公司将实现投资收益8865万元。减持后,公司仍持有金洲管道1580万股,占其总股本的5.36%。 2013年5月,公司拟向上海文俊转让成都农商行4.88亿股,每股转让价1.79元,转让价合计8.73亿元。公司2009年投资成都农商行,投资金额6.525亿元。由此可知,公司转让可获得投资收益2.2亿元。2013年6月,公司参股34.4%的西北矿业拟以9.58元/股的价格认购兴业矿业非公开发行的股票,认购83,507,306股,认购额总计8亿元。此次认购将使得西北矿业和兴业矿业双方实现强强联合,做大矿业经营规模。2013年8月20日,公司公告称,公司以3.8元/股竞得温州银行定向增发3.5亿股,投资总额13.3亿元,占温州银行本次增资扩股后股份总额的13.96%(温州银行本次增资扩股股份数为7.8亿股,增资完成后股份总额为25.08亿股)。本次交易尚需经中国银监会等相关部门审核批复后才能生效。截至2012年底,温州银行注册资本17.28亿元,各项存款余额630亿元,各项贷款余额450亿元,资产总额832亿元,贷存比为71.43%,实现净利润5.5亿元。假设温州银行每年的分红率是30%,则我们预计公司每年有望获得分红2303万元(税前),约折合税后EPS约0.003元/股。温州银行作为温州地区具有一定经营规模和经营品牌的城市商业银行,在温州金融综合改革中将发挥积极作用,并可能分享到金改的政策红利。我们认为,公司此次竞拍认购温州银行定向发行股份,有利于进一步扩展公司金融资产规模、优化金融产业布局、平滑地产行业波动,并将为公司带来长期稳定的投资收益,提升公司价值。 5.上半年,公司委托湘财证券资管管理公司的闲置资金2亿元,以提高资金的收益率:2013年4月20日,公司公告称,公司拟委托湘财证券北京资产管理分公司(湘财资管)管理公司资金最高不超过2亿元(当委托资产净值高于100万元时,超额部分公司可随时提取),委托时间2年,委托管理费率为0.2%,托管费为0.15%,当委托资产年化收益率在2.5%以上时,湘财资管收取年化收益率2.5%以上部分的20%作为业绩报酬。这将有助于提高公司闲置资金的收益率,降低公司的财务成本。 6.投资建议:公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升业绩同时带来债务结构改善。维持“增持”评级。公司项目储备权益建面达927万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2013年,公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而奠定了全年超百亿的销售基础。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资用于棚户区改造,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2013年、2014年EPS分别是0.37和0.47元,对应RNAV是6.08元。截至8月30日,公司收盘于3.20元,对应2012年、2013年PE分别为8.57倍和6.85倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.56元,维持“增持”评级。 7.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入31.52亿元,同比增加39.81%;归属于上市公司股东的净利润2.27亿元,同比下滑19.45%;实现基本每股收益0.04元。 投资建议: 公司项目储备权益建面达927万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2013年,公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而奠定了全年超百亿的销售基础。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资用于棚户区改造,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2013年、2014年EPS分别是0.37和0.47元,对应RNAV是6.08元。截至8月30日,公司收盘于3.20元,对应2012年、2013年PE分别为8.57倍和6.85倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.56元,维持“增持”评级。 主要分析: 上半年公司结算增加使得营收增长40%,因缺少上期一次性大额投资入户奖励的影响,报告期内公司净利润降20%。上半年公司销售收入52亿元,同比大幅增长130%:2013年上半年,受房产结算增长3.37倍推动,公司实现营收31.52亿元,同比增加39.81%;由于上年同期天津市静海县政府对公司子公司义乌北方(天津)国际商贸城有限公司投资落户进行2.11亿元奖励,本期没有,报告期内公司实现净利润2.27亿元,同比下滑19.45%。 上半年,公司实现合同销售面积47.77万平,合同销售收入51.98亿元,同比增长130%,已超2012年全年水平。2013年公司计划实现合同销售100亿元,上半年公司已经完成全年销售目标的一半。报告期内,公司新开工面积74.17万平,同比增长92%。产品结构上,公司坚持中小户型、改善性需求为主,中小户型占比85%。 上半年,公司启动定向增发投向两棚户区项目,项目完成后总利润达24亿元,销售净利率和投资收益率分别达15%和19%。2013年8月2日,公司公告称,公司拟非公开发行募集资金,发行股票价格不低于3.07元/股,发行股份数量不超过17.91亿股(含17.91亿股),拟募集资金55亿元,计划30亿元用于上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目、25亿元用于上海新湖·青蓝国际项目。本议案尚需提交公司股东大会审议,其生效和完成尚待有关审批机关的批准或核准。 本次公司拿出上海新湖明珠城三期三标段、四标段和上海新湖·青蓝国际两个上海市较大的棚户区改造项目(合计权益项目建面51.27万平,合计总投资达125.8亿元,预计销售额达172.5亿元)进行定向发行A股募集资金。 根据公司非公开发行股票预案披露,上述两棚户区改造项目合计需要投资125.8亿元。公司募集资金投向的两个上海棚户区改造项目,预计可获得销售收入合计172.47亿元;项目净利润合计达24.06亿元,两项目的平均销售净利率和整体投资收益率可以分别达到13.95%和19.12%。 根据前述建设周期,假设上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目贡献业绩平均分布在2014-2019年,而上海新湖·青蓝国际项目贡献业绩平均分布在2015-2018年,则上述两项目合计贡献净利润24亿元,对应发行后的每股EPS合计0.3元/股;2014-2019年各年EPS贡献分别为0.02、0.06、0.06、0.06、0.06。0.02元/股。 上半年公司新增土地储备4个,合计权益储备建面31.1万平:2013年1月,公司与上海逸合、上海颐腾联合竞得乐清市滨海新区H-b12、H-b15-1出让地块,合计土地面积18.70万平,权益建筑面积合计16.85万平,总地价为15.27亿元。其中公司出资65%。2013年5月,公司与章烈成、章雷联合竞得温州平阳县西湾围涂区块A-19、A-20、A-21、A-22地块出让地块,合计土地面积11.18万平,权益建筑面积14.26万平,竞买价格为5.04亿元。其中公司出资51%。该项目属于温州市平阳县西湾项目的一部分,将打造成集人居、商务、休闲、生态于一体的现代化滨海新城。这也预示着平阳西湾项目又向前推进了一大步。总之,今年上半年,公司新增权益土地建面31.1万平。目前,公司项目储备权益建面达927万平,足够5-8年开发。 2013年以来,公司减持金洲管道和成都农商行,既增厚业绩,又提高资金使用效率:2013年4月,公司公告称,公司于2012年12月31日至2013年4月19日下午收盘期间,通过深交所减持金洲管道1475万股,占金洲管道现有总股本的5.00%。本次减持公司将实现投资收益8865万元。减持后,公司仍持有金洲管道1580万股,占其总股本的5.36%。2013年5月,公司拟向上海文俊转让成都农商行4.88亿股,每股转让价1.79元,转让价合计8.73亿元。公司2009年投资成都农商行,投资金额6.525亿元。由此可知,公司转让可获得投资收益2.2亿元。2013年6月,公司参股34.4%的西北矿业拟以9.58元/股的价格认购兴业矿业非公开发行的股票,认购83,507,306股,认购额总计8亿元。此次认购将使得西北矿业和兴业矿业双方实现强强联合,做大矿业经营规模。2013年8月20日,公司公告称,公司以3.8元/股竞得温州银行定向增发3.5亿股,投资总额13.3亿元,占温州银行本次增资扩股后股份总额的13.96%(温州银行本次增资扩股股份数为7.8亿股,增资完成后股份总额为25.08亿股)。本次交易尚需经中国银监会等相关部门审核批复后才能生效。截至2012年底,温州银行注册资本17.28亿元,各项存款余额630亿元,各项贷款余额450亿元,资产总额832亿元,贷存比为71.43%,实现净利润5.5亿元。假设温州银行每年的分红率是30%,则我们预计公司每年有望获得分红2303万元(税前),约折合税后EPS约0.003元/股。温州银行作为温州地区具有一定经营规模和经营品牌的城市商业银行,在温州金融综合改革中将发挥积极作用,并可能分享到金改的政策红利。我们认为,公司此次竞拍认购温州银行定向发行股份,有利于进一步扩展公司金融资产规模、优化金融产业布局、平滑地产行业波动,并将为公司带来长期稳定的投资收益,提升公司价值。 上半年,公司委托湘财证券资管管理公司的闲置资金2亿元,以提高资金的收益率:2013年4月20日,公司公告称,公司拟委托湘财证券北京资产管理分公司(湘财资管)管理公司资金最高不超过2亿元(当委托资产净值高于100万元时,超额部分公司可随时提取),委托时间2年,委托管理费率为0.2%,托管费为0.15%,当委托资产年化收益率在2.5%以上时,湘财资管收取年化收益率2.5%以上部分的20%作为业绩报酬。这将有助于提高公司闲置资金的收益率,降低公司的财务成本。 投资建议:公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升业绩同时带来债务结构改善。维持“增持”评级。公司项目储备权益建面达927万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2013年,公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而奠定了全年超百亿的销售基础。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资用于棚户区改造,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2013年、2014年EPS分别是0.37和0.47元,对应RNAV是6.08元。截至8月30日,公司收盘于3.20元,对应2012年、2013年PE分别为8.57倍和6.85倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.56元,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入6.11亿元,同比微降0.1%;归属于上市公司股东的净利润9119万元,同比增加23.14%;实现基本每股收益0.06元。 投资建议: 公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点,公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链,租售稳健且逐步提升工业用地容积率。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元,对应RNAV是10.34元。截至8月30日,公司收盘于7.95元,对应2013、2014年PE分别为27.92倍和23.37倍。考虑到公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即10.34元为公司6个月的目标价,维持公司“增持”评级。 主要分析: 上半年,公司租售收入同比基本持平;减持嘉事堂等资产获得投资收益使得净利润增幅扩大至23%:2013年上半年,公司租售收入与上年同期基本持平,报告期内公司实现营业收入6.11亿元,同比微降0.1%。同期,公司减持嘉事堂等可供出售金融资产获得7424万元投资收益,这使得报告期内公司实现净利润9119万元,同比增加23.14%。 上半年,公司完成2个房产项目竣工验收(公司今年计划完成4个房产项目竣工,建面100万平)。2013年公司计划装修人才公寓1134套,上半年公司已完成装修860套,并逐步实施入住。 2013年初,公司回笼部分股权,减持嘉事堂增厚业绩,增持小贷公司,提高资金使用效率:2013年1月,公司同意全资子公司-张江浩成创投对张江汉世纪创业投资有限公司减少出资9300万元。减资完成后,张江浩成创投仍将持有汉世纪创投30%的股权(该公司注册资本变更为6.9亿元。张江汉世纪已投项目14个,投资金额7.45亿,已基本完成投资任务。目前,张江汉世纪已上市并完全退出项目1个,还有已通过证监会审核准备公开上市的项目,公司现积存大量现金。因此,该公司拟通过减资的方式提高各股东的资金使用效率)。2013年4月,公司参股40%的上海张润置业有限公司因对拟开发项目地块的规划调整作深入调研,而减少注册资本金的闲置(由原先的1.2亿元减少至已实际出资金额6700万元)。为此,公司可收回资金2120万元,减资完成后,双方出资比例不变。2013年5月,公司公告称,公司于2013年1月1日至2013年5月27日期间,累计出售嘉事堂1200万股,占4.999%,回笼资金1.08亿元。扣除成本及相关税费后的净利润约为5010.55万元。这将增厚今年公司的EPS约0.03元。目前,公司尚持有嘉事堂2443万股,占10.18%。2013年6月,公司全资子公司张江浩成创投通过境外全资子公司张江开曼认购GalaxyCoreInc.(简称“格科开曼”)发行的A-1系列优先股,投资额340万美元,占格科开曼总股本的2.2950%。格科开曼通过其全资控股的格科香港持有格科上海100%股权。2013年7月,公司全资子公司张江集成公司拟公开转让展想电子25%股权,转让挂牌价为1.82亿元,预计可实现净利润约1亿元。这将增厚今年公司的EPS约0.06元。2013年8月,公司半年报称,公司对张江小贷公司增资6209.736万元,增资后持股比例增至19.67%,该公司注册资本变更为6.1亿元。我们认为,这些举措将理顺公司投资,提高公司投资资金的利用效率,有望增和公司今年EPS合计0.09元。 2013年初公司签订近3亿元物业销售合同,目前在手合同15亿元,已结转11亿元,预计未来两年可增厚净利0.88亿元:2013年1月,公司签订2.78亿元的松涛路560号、春晓路289号“张江大厦”部分楼层的房地产权(建面合计1.10万平)销售合同。这笔销售款将在2012年底、2013年6月底分别以1.38亿元、1.38亿元入账。截至2012年底,公司已结转近11亿元物业出售收入,未结转收入预计将在今明两年产生净利润0.88亿元。 2013年,公司力争营收与上年持平。2013年,公司预算主营业务收入18亿元以上,争取与2012年基本持平。上半年,公司实际完成主营收入5.9亿元,完成率33%。其中,上半年公司实际完成房产销售收入2.16亿元,预计下半年集中成交;上半年,公司实际完成租赁收入2.09亿元,各出租物业经营情况保持稳定,公司将均衡完成年度租赁计划。 投资建议:租售稳健,“新三板”获批后投资收益增长,维持“增持”评级。公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点,公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链,租售稳健且逐步提升工业用地容积率。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元,对应RNAV是10.34元。截至8月30日,公司收盘于7.95元,对应2013、2014年PE分别为27.92倍和23.37倍。考虑到公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即10.34元为公司6个月的目标价,维持公司“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入7.56亿元,同比下滑54.18%;归属于上市公司股东的净利润7980万元,同比减少21.25%;实现基本每股收益0.07元。 投资建议: 公司房地产业务全部集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自去年开始加大了保障房项目储备力度(涉及代建保障房120万平),目前公司权益建面合计437万平米(不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目),可满足公司未来三年开发。在地产调控背景下,公司保持谨慎心态从而使其负债和现金流良好,而每股预收款较高。我们预计,公司2013、2014年EPS分别是0.18和0.22元,对应RNAV是7.0元。截至8月29日,公司收盘于3.39元,对应2013年PE为19.30倍,2014年PE为15.35倍。给予公司RNAV的65%作为其目标价,对应4.55元目标价,维持公司的“增持”评级。 主要分析: 上半年,公司商品房结算收入下降54%,而汉沽土地整理项目收到政府补助使得净利润同比下滑21%:2013年上半年,公司项目结算同比减少,报告期内公司实现营业收入7.56亿元,同比下滑54.18%;由于汉沽土地整理项目收到政府补助,报告期内公司实现净利润7980万元,同比减少21.25%。 上半年,公司施工面积为229.61万平方米。作为专项课题研究的"项目开发周期优化"工作取得阶段性成果,优化后将有效缩短开发周期,能够提高资金使用效率,目前正在逐节点落实。此外,公司本期发展战略规划将于2013年执行期满,新一期发展战略规划编制工作在积极推进中。 2013年以来,公司拟发行公司债不超过7亿元,同于新景园保障房项目及偿还金融机构借款:2013年8月22日,公司公告称,公司审议通过了关于公司符合发行公司债券条件的议案。公司决定,本次拟发行的公司债规模为不超过17亿元,一次或分期发行;存续期限为不超过7年(含7年)。可以为单一期限品种,也可以是多种期限的混合品种;票面利率及其确定方式由公司与主承销商根据市场情况协商确定。公告称,公司本次发行公司债券拟用于新景园保障性住房项目及偿还金融机构借款改善公司债务结构。 2013年以来公司增加土地储备2个,权益建面增加13.9万平:2013年5月,公司获取天津市河西区洞庭路西侧两宗地块。其中,津西陈塘(挂)2013-029号地块位于河西区洞庭路西侧,出让土地面积为2.60万平,居住用地,建筑面积5.02万平。该宗地成交价为6.4亿元(不含市政基础设施配套费);津西陈塘(挂)2013-030号地块位于河西区洞庭路西侧,出让土地面积为3.28万平,建筑面积8.86万平,居住用地,该宗地成交价为11亿元(不含市政基础设施配套费)。上述两地块合计权益建面13.88万平,转让价合计17.4亿元。 2013年公司计划实现营收16.11亿元,今年上半年公司销售触底回升达12.7亿元:受天津市场限购等调控政策的影响,2012年公司完成销售面积15.32万平(同比减少31.1%),销售额14.75亿元(同比减少34.8%)。这将一定程度上影响今年公司的业绩增长。根据公司年报,2013年,公司计划施工面积265.94万平,实现主营业务收入16.11亿元。2013年,公司计划总支出52.04亿元,其中土地开发投资11.35亿元,工程支出16.28亿元,偿还贷款16.15亿元,其他支出8.26亿元。2013年上半年,公司实现合同销售面积11.91万平方米,合同销售收入12.68亿元,分别是去年全年的85.97%和77.74%。可见上半年公司的销售情况有所好转。这将为公司后期业绩的释放奠定基础。 今年以来公司同意运用3亿元闲置资金进行理财,这将提高公司闲置资金的利用效率和收益:2013年8月29日,公司公告称,公司同意授权管理层使用不超过3亿元的闲置资金,投资固定收益类理财产品和保本浮动收益类理财产品,资金可以滚动使用,但连续12个月内累计发生金额不超过12亿元。本决议适用期为2013年5月1日起至2014年4月30日止。我们认为,这将提高公司闲置资金的利用效率和收益。 投资建议:调控下公司负债情况良好,维持“增持”评级。公司房地产业务全部集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自去年开始加大了保障房项目储备力度(涉及代建保障房120万平),目前公司权益建面合计437万平米(不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目),可满足公司未来三年开发。在地产调控背景下,公司保持谨慎心态从而使其负债和现金流良好,而每股预收款较高。我们预计,公司2013、2014年EPS分别是0.18和0.22元,对应RNAV是7.0元。截至8月29日,公司收盘于3.39元,对应2013年PE为19.30倍,2014年PE为15.35倍。给予公司RNAV的65%作为其目标价,对应4.55元目标价,维持公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 2013年8月30日,公司第七届董事会第二十二次会议决议通过了《关于公司符合非公开发行A股股票条件的议案》。公司拟采取非公开发行的方式向特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第二十二次会议决议公告日(2013年8月30日)。经董事会讨论决定,本次发行股票价格不低于13.20元/股,发行股份数量不低于10,000万股(含10,000万股),不超过26,732万股(含26,732万股),募集资金净额不超过27亿元,其中21亿元计划用于跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、专业物流平台、高端现代服务业平台、功能性贸易平台,以及6亿元用于补充流动资金。本议案尚需提交公司股东大会审议,其生效和完成尚待有关审批机关的批准或核准。 公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入39.83亿元,同比增加37.18%;归属于上市公司股东的净利润5.26亿元,同比大增400%;实现基本每股收益0.52元。 投资建议: 公司属自贸区开发主体唯一上市公司,重要地位不言而喻。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为重要全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.68和0.88元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下我们得到公司RNAV是28.24元。截至8月29日,公司收盘于13.5元,对应2013、2014年PE分别为19.83倍和15.32倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV的80%折,即22.6元作为6个月目标价,上调公司至“买入”评级。 主要分析: 上半年,受土地转让收入确认15.95亿元的推动,公司营收增加37%;土地转让毛利率高使得净利润大幅增加400%:2013年上半年,公司确认了A10-3地块转让收入15.95亿元。受此推动,报告期内公司实现营业收入39.83亿元,同比增加37.18%;同时,土地转让毛利率高达70%,由此,报告期内公司实现净利润5.26亿元,同比大增400%。 2013年,公司预计实现营业收入76.88亿元,上半年实际完成39.83亿元,完成率为51.81%;预计实现归属于母公司的净利润4.63亿元,上半年实际完成了5.26亿元,已完成全年目标;预计基本每股收益0.46元,上半年实际完成0.52元,已完成全年目标。 2013年以来公司启动森兰项目48.4万平;2011年来公司已启动森兰项目开发权益建面合计90.96万平:2013年以来,公司继续加快森兰·外高桥项目开发。2013年4月,公司同意启动森兰·外高桥商业商务区D1-4项目、D4-4办公楼项目、D3-2办公楼项目的开发建设。上述项目合计开发面积为10.78万平,总规划建面为36万平,总投资额达56.1亿元。2013年6月,公司同意启动森兰·外高桥A12-1和A5-1地块商品住宅项目,占地面积合计9.61万平,地上计容建面合计12.38万平。2011年至截至报告期末,公司合计启动森兰项目面积41.16万平,总规划建面90.96万平,预计总投资额达122.81亿元。我们认为,这些项目的开发将推动公司未来几年租赁收入保持较快增长。 公司已签订的物业合同剩余未结算资源达23亿元,这将增厚未来公司净利润1.63亿元:2010年报中,公司披露与浦东高行镇人民政府签订《重大工程配套商品房定向供应协议》,出售总建面2.33万平的配套商品房,截至今年上半年,公司收到9141万元,我们预计未来还有0.5亿元等待结算。2010年半年报中,公司披露与浦东河道署签订《高南河水系工程项目投资建设与政府回购协议书》,该项目投资规模8.5亿元,回购期6年,按年支付。截至2013年1季度,公司共收到回购款4.76亿元。我们预计未来还有3.74亿元等待结算。2012年9月,外联发与上海市锦江航运公司签署《物流二期4-1地块房地产定向转让协议》,转让价2.99亿元。截至年报报告日,公司已收到预付款2.39亿元。我们预计尚有0.6亿元等待结算。2012年10月,公司董事会同意上海外高桥物流中心有限公司为普高公司定制建造约21万平的仓库,并以不低于5800元/平价格转让。截至2013年上半年,桩基施工已完成50%,公司已收取项目进度款1.24亿元。我们预计未来还有11.15亿元等待结算。2013年8月6日,公司同意在森兰·外高桥D4-4地块(南临洲海路,北临绿地,西临兰嵩路,东临D4-5森兰国际项目)引进全球最大的体育用品零售商迪卡侬公司总部,后者将以6亿元租赁、购买该物业。 由上可知,目前公司在手合同尚有22.89亿元资源等待后期结转确认。我们预计上述剩余物业转让合同有望在2-3年内增厚公司净利润1.63亿元,给公司累计增厚EPS合计约0.16元/股。 公司成立控股60%的森兰能源公司,为森兰·外高桥商业商务区创建上海首例零碳环保区域:2013年8月,为提高中国(上海)自由贸易试验区核心区域外高桥保税区及其配套项目森兰·外高桥的区域品质,公司同意与申能(集团)有限公司下属上海市张江高科技园区新能源技术有限公司合资组建上海森兰外高桥能源中心有限公司,负责建设上海首例零碳余热利用能源供应项目-森兰能源供应项目,从而将森兰·外高桥商业商务区创建为上海首例零碳环保区域。森兰能源公司注册资本为6000万元,公司出资3600万元,占60%股权。 公司定向增发募集资金投向外高桥自贸区五大平台建设。项目完成后中国(上海)自由贸易试验区一期建设项目内部收益率为10.10%,静态投资回收期7.58年,项目经济效益良好。 1)拟募资27亿构建五大自贸区战略平台。2013年8月30日,公司第七届董事会第二十二次会议决议通过了《关于公司符合非公开发行A股股票条件的议案》。公司拟采取非公开发行的方式向特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第二十二次会议决议公告日(2013年8月30日)。 经董事会讨论决定,公司拟发行股票价格不低于13.20元/股,发行股份数量不低于10,000万股(含10,000万股),不超过26,732万股(含26,732万股),募集资金净额不超过27亿元,其中21亿元计划用于跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、专业物流平台、高端现代服务业平台、功能性贸易平台,以及6亿元用于补充流动资金。本议案尚需提交公司股东大会审议,其生效和完成尚待有关审批机关的批准或核准。 我们认为,在探索中国(上海)自由贸易试验区的关键进程中,作为自由贸易试验区核心区域-外高桥保税区、外高桥保税物流园区的独家“开发商、营运商、服务商”,公司承担了特殊而重大的历史使命。目前,公司是中国(上海)自由贸易试验区开发主体中的唯一上市公司,肩负着中国(上海)自由贸易试验区开发建设的融资任务。本次公司通过非公开发行募集资金投入自贸区及其配套区域的开发建设,是全面有效推进自贸区建设的需要,是实施国家战略的重要举措,将有利于加速推进自贸区试点进程,增强自贸区的国际竞争力;有利于为自贸区的健康有序发展打下坚实基础;将更加巩固中国(上海)自由贸易试验区在改革开放中的排头兵和主力军的地位,实现五大功能平台的跨越式发展。 2)相关融资投入项目地理位置。外高桥保税区位于长江入海口的南岸以及浦东新区的东北角,紧邻外高桥港区。该地块北临威斯路;东以外环运河为界;南面以东靖路为界,西面以杨高路为界,规划用地面积10平方公里。外高桥保税区地理位置优越,临近上海市主要交通枢纽及市中心(距离人民广场22公里,距离陆家嘴19公里,距离浦东机场34公里,距离虹桥机场36公里,距离外环线仅2公里)。 外高桥物流园区二期地块位于上海浦东新区越海路以南、港建路以西、明港路以北、华东路以东,紧邻外高桥港区四、五、六期,占地规划2.73平方公里。该地块地理位置优越,距离外高桥保税区2公里,距离沪崇苏隧桥出口2公里,临近规划中的浦东铁路和外环线等快速干道,正对外高桥港区。 3)相关融资投入项目发展前景。中国(上海)自由贸易试验区一期建设由5大平台合计30个子项目构成,计划建设30栋高标准的办公楼、大型物流仓库、定制厂房、展销中心等物业及配套基础设施,总建筑面积819,839.66平方米。项目建成后将主要满足跨国公司、国际采购及分拨企业、大型物流企业、高端服务企业以及高端进口产品展销商的经营需要。 从项目的发展前景看,首先,伴随着城市化进程的推进,周边交通基础设施的完善,外高桥保税区产业经济的发展,区内总部经济获得了长足的发展。公司拟使用募集资金进一步加强跨国公司地区总部平台的建设,积极引进卡尔蔡司、玛涅蒂-马瑞利、斯坦威等项目,并为相关企业提供定制物业和专业配套服务。第二,目前外高桥保税区内已初步形成了进口型分拨中心、出口型分拨中心、转口型分拨中心、内贸型分拨中心、进口型集拼配送中心、出口型集拼配送中心、综合型分拨配送中心等运作模式。为满足上述跨国公司客户的需求,公司拟使用募集资金进一步加强亚太分拨中心平台建设,为相关企业提供定制物业和专业配套服务。第三,公司为满足区内自营物流企业中医药、医疗器械、机械类、维修配件类等对仓储、管理、配送专业化程度要求高、发展前景良好的行业专业物流企业业务发展的需求,公司拟使用募集资金着力拓展专业物流定制物业建设。第四,公司重点选择发挥外高桥保税区“境内关外”的政策特色、体现城市服务功能、具有上海综合优势以及发展潜力大、智力要素密集、产业关联带动效应强的功能型和知识型服务业进行重点突破,着力打造一批各具特色的现代服务业。第五,近年来,公司已逐步在外高桥保税区内搭建机床展销平台,该平台既具备机床展示的功能,又具备商务会议、技术交流、用户培训、零部件保税仓库等功能,成为国内采购商了解世界最新机床制造技术和信息的窗口以及采购高品质进口机床设备的良好渠道。公司拟使用募集资金进一步加强机床展销平台的建设,满足德国、瑞士等地先进机床企业入驻保税区的需求,巩固公司在该领域的竞争优势。 假定出租期为10年,根据该类物业合理的租金或售价水平测算,中国(上海)自由贸易试验区一期建设项目内部收益率为10.10%,静态投资回收期7.58年,项目经济效益良好。 本次拟发行不低于10,000万股(含10,000万股)、不超过26,732万股(含26,732万股)人民币普通股(A股)。本次非公开发行完成后,发行人控股股东合计持股比例将有所下降,从原来的63.22%下降至50.00%(按最高限26,732万股计算)。公司控制权不会发生变更,股权结构不会发生重大变化。 1. 公司基本面正迎来实质性反转:国务院总理李克强8月16日主持召开国务院常务会议。会议强调:为推进中国(上海)自由贸易试验区加快政府职能转变,探索负面清单管理,创新对外开放模式,会议讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关于授权国务院在中国(上海)自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施外资、中外合资、中外合作企业设立及变更审批等有关法律规定的决定草案。我们认为,中国(上海)自由贸易试验区建设将带来政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。 香港自由港政策下住宅价格和月租金年复合增速分别达18.5%和10.4%,说明未来自贸区地价和租金将快速上涨:目前,香港地区由香港岛、九龙司和新界三个部分组成,总面积1061.8平方公里。早自1841年6月7日,英国商务监督义律曾宣布商人可以“自由进入香港”,从香港“进出口货品均不必课税”以来,香港即实行自由港政策。1997年香港回归前的5年时间内,香港私人住宅价格指数增长了154%,5年间年均复合增长率达18.48%。 同样,香港港岛私人住宅月租金从1984年的69.3港元/平增长至1997年的263.7港元/平,13年间增长了2.81倍,年均复合增长率达10.41%。 我们认为,随着中国(上海)自贸试验区政策的逐步推行,包括外高桥在内的区域地价和租金水平将出现明显上升。 投资建议:定向融资推进五大平台建设,自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,维持“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司,重要地位不言而喻。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为重要全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.68和0.88元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下我们得到公司RNAV是28.24元。截至8月29日,公司收盘于13.5元,对应2013、2014年PE分别为19.83倍和15.32倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV的80%折,即22.6元作为6个月目标价,上调公司评级至“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入6.59亿元,同比增加18.61%;归属于上市公司股东的净利润1.97亿元,同比增加4.25%;实现基本每股收益0.21元。 投资建议: 公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.43和0.52元,对应RNAV是16.73元。截至8月29日,公司收盘于12.87元,对应2013、2014年PE分别为29.93倍和24.75倍。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审,且公司临港一号项目将受益于临港“双特”政策和自贸区建设,我们以公司RNAV即16.73元作为6个月的目标价,维持公司的“买入”评级。 主要分析: 上半年,公司结算金杨、金桥商铺而营收增加18.6%,本期计提土地增值税较多使得净利润增幅有所收窄:2013年上半年,公司因结算金杨、金桥商铺项目而营收增加,报告期内公司实现营业收入6.59亿元,同比增加18.61%;由于本期相对上期土地增值税计提较多,报告期内公司实现净利润1.97亿元,同比增加4.25%,增幅有所收窄。 上半年,公司实现碧云国际社区S1地块公寓项目的竣工备案;碧云国际社区人才公寓一期项目6月底完成70%工程量;碧云国际社区人才公寓二期6月底完成70%工程量;截至6月底,碧云别墅·银杏苑已有79幢别墅实现租赁;碧云公馆完成部分建筑的地上15层主体结构施工;临港碧云壹零项目,已落实供电征询调整方案。 2013年以来公司新签订总额18.39亿元的商办开发项目,预计未来将给公司贡献净利润1.29亿元:2013年8月6日,公司持股60.4%的控股子公司联发公司拟在金桥开发区内T4-3地块开发商办项目。项目南临新金桥路、东临金沪路,西接规划中的金科路,商办用地,占地面积4.28万平,总建筑面积约14.13万平(其中,地上建面10.7万平,地下建面3.43万平)。项目总投资预计约10.97亿元(含已发生土地成本)。三井不动产株式会社全资子公司上海井桥商业管理有限公司定制租赁其中的商业楼及地下车库约12.74万平(其中:地上商业楼约9.8万平,地下车库约2.94万平)。租赁期间为从租赁开始日(房屋交付日)起的15年零5个月,房屋交付日起5个月期间为装修期,免租金;以后的十年内,每年租金总额为1.2亿元;最后的五年内,每年租金总额为1.278亿元。联发公司已于近日收到井桥商业公司预付租金一亿元。预计该项目于2014年底开工,2018年竣工,将建成金桥开发区内一个集合购物、娱乐、休闲、餐饮、办公为一体的多功能商办项目。 由此,经过测算可知,该项目在前十年将为公司每年贡献归属于母公司净利润0.05亿元,折合EPS约0.005元/股;后十年将为公司每年贡献归属于母公司净利润0.05亿元,折合EPS约0.005元/股。如果不考虑时间成本,则该项目合计为公司贡献营业收入18.39亿元,归属于母公司净利润0.78亿元,折合EPS约0.084元/股。 投资建议:参股东方证券进入IPO预审,碧云壹零项目受益“双特”政策,维持“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.43和0.52元,对应RNAV是16.73元。截至8月29日,公司收盘于12.87元,对应2013、2014年PE分别为29.93倍和24.75倍。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审,且公司临港一号项目将受益于临港“双特”政策,我们以公司RNAV即16.73元作为6个月的目标价,维持公司的“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入11.69亿元,同比下滑16.61%;归属于上市公司股东的净利润9523万元,同比减少47.84%;实现基本每股收益0.09元。 投资建议: 公司商品房、保障房和一级开发项目权益建面分别为248万平、136万平和67万平。近年来,公司加快了商品房去化;同时公司增持汇锦小贷公司至90%、参股河北银行,加大了金融股权投资力度。今年公司提升新开工和竣工量,而中报19亿元待结资源将确保今年公司业绩保持较快增长。近期公司大股东增持公司股份至1.84%凸显对公司发展信心。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.30和0.35元,对应RNAV是6.41元。截至8月23日,公司收盘于3.24元,对应2013、2014年PE分别为10.74倍和9.22倍。公司管理层改善预期高、未来业绩有较强增长潜力,将RNAV打7折作为目标价,对应4.49元,维持“增持”评级。

事件: 近日,公司通过公开挂牌竞买方式获得编号为NO.2013G51号的国有建设用地使用权。NO.2013G51号地块位于南京栖霞区仙林鸿雁名居北侧地块。该地块出让面积为3.31万平,预计总建筑面积7.60万平,土地用途为二类居住用地,出让年限70年;成交金额7.8亿元。 投资建议: 公司项目储备主要集中在贵州,当地城镇化水平低,住宅需求庞大,公司的项目大多属于大盘开发模式,攫取当地资源的能力较强。目前公司项目储备合计权益建面达1906万方,货量充足,沉淀的资源近两年将陆续进入销售和结算,因此,公司未来业绩有望出现较快的增长。此次公司推出了行权条件较高的期权和限制性股票激励计划,彰显公司对未来发展的信心。我们预计,公司2013-2014年EPS分别为0.80元和1.06元,8月22日公司收盘价7.25元,对应PE分别9.12倍和6.82倍。公司2013年经营拐点特征明显,给予14倍市盈率,对应未来6个月目标价11.2元,维持“买入”评级。 主要分析: 1.今年来公司借助区域优势获得土地储备权益建面181万平,并首次拓展南京市场,总体上公司拿地成本较为低廉:2013年2月,公司取得贵阳市未来方舟项目建设部分地块使用权,宗地编号分别为G(12)132-G(12)148共十九个地块的国有建设用地使用权,共计出让面积16.39万平,累计成交金额2.67亿元。2013年3月,公司获得贵阳市宗地编号为金阳2012-21-1、2012-21-2和2012-21-3共计3个地块的使用权,合计出让面积66.17万平、绿轴带地下空间建筑面积4.55万平,成交金额12.76亿元。上述地块均为贵阳国际金融中心项目所需的建设用地,目前己有多家金融机构明确入驻并与公司签定了相关协议。2013年8月,公司获得贵阳市云岩区综地编号为G(13)20地块的使用权。该地块出让面积2.36万平,容积率不大于3.55,成交金额5680万元。今年8月,公司获得南京栖霞区仙林鸿雁名居北侧编号为NO.2013G51号土地使用权。该地块出让面积3.31万平,预计总建筑面积7.60万平,成交金额7.8亿元。这是公司首次拓展南京市场,体现公司做大做强的决心。总体上,今年公司借助在贵阳市的资源优势,拿地成本较为低廉。 2.公司项目储备丰富,有利于后期业绩的释放:截至目前,公司拥有储备项目19个,都是体量较大的项目。项目合计权益建面达1906万平。我们认为,丰富的项目储备有利于公司保持业绩长期的稳定增长。 3.投资建议:业绩面临释放拐点,股票激励计划行权条件高彰显公司发展信心,维持“买入”评级。公司项目储备主要集中在贵州,当地城镇化水平低,住宅需求庞大,公司的项目大多属于大盘开发模式,攫取当地资源的能力较强。目前公司项目储备合计权益建面达1906万方,货量充足,沉淀的资源近两年将陆续进入销售和结算,因此,公司未来业绩有望出现较快的增长。此次公司推出了行权条件较高的期权和限制性股票激励计划,彰显公司对未来发展的信心。我们预计,公司2013-2014年EPS分别为0.80元和1.06元,8月22日公司收盘价7.25元,对应PE分别9.12倍和6.82倍。公司2013年经营拐点特征明显,给予14倍市盈率,对应未来6个月目标价11.2元,维持“买入”评级。 4.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 2013年8月20日,公司公告于2013年8月19日在浙江股权交易中心参与竞拍,以3.8元/股竞得温州银行定向增发3.5亿股,投资总额13.3亿元,占温州银行本次增资扩股后股份总额的13.96%(温州银行本次增资扩股股份数为7.8亿股,增资完成后股份总额为25.08亿股)。本次交易尚需经中国银监会等相关部门审核批复后才能生效。 投资建议: 公司项目储备权益建面达1025万平,海涂开发储备811万平,土地储备量居于同类地产公司首位。2013年,公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而奠定了全年超百亿的销售基础。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2012年、2013年EPS分别是0.46和0.62元,对应RNAV是5.97元。截至8月19日,公司收盘于3.36元,对应2012年、2013年PE分别为7.34倍和5.42倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.48元,维持“增持”评级。

事件: 公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入10.78亿元,同比微增0.16%;实现归属于上市公司股东的净利润8252万元,同比增加7.91%;实现基本每股收益0.078元。 投资建议: 公司主要在苏高新区从事地产开发,同时涉足基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“旅游+商业+住宅”组合扩张模式。今年上半年,公司加快了刚需项目周转,强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到2013年公司计划完成商品房销售32亿元,我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.20和0.23元,对应RNAV是6.62元。截至8月16日,公司收盘于3.64元,对应2013、2014年PE分别为18.63倍和16.16倍。在新的三家园区进入“新三板”试点后,未来苏州等发达地区园区有望入选。公司参股多家苏州高新区内企业,部分企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们以公司RNAV(6.62元)的7.5折4.96元作为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

事件: 公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入23.56亿元,同比大增105.3%;归属于上市公司股东的净利润3.42亿元,同比增加4.52%;实现基本每股收益0.22元。 投资建议: 作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。近期公司实现对大股东旗下上房集团100%股权收购,增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备,推进同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面368万平,可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快,费用率有所降低,公司业务逐步进入增长期;公司设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.41和0.49元,对应RNAV是8.50元。截至8月15日,公司收盘于5.15元,对应2013、2014年PE分别为12.54倍和10.48倍。我们认为公司中华企业品牌优,收购资产增强了发展后劲,同时项目去化加快。我们以RNAV的7.5折作为目标价,对应目标价6.38元,首次给予公司“增持”评级。

公司集纺织服装、城市综合开发、产业投资为一体。公司代表政府对新北区进行全业务深耕开发。处第一阶段建设期的17.5平方公里高铁片区及万顷良田项目进展顺利,根据合同公司将获得10%工程收益和5:5的分成收益。常州房价收入比低、439平方公里的新北区仅开发了1/5,未来有拓展空间。公司通过品牌战略(自创牛仔裤ERQ品牌)催动纺织服装焕发青春,所投资的江苏银行存在上市预期。尽管受土地收储减少影响,上半年公司业绩承压,但公司预计全年净利润不低于去年。我们预计公司2013、2014年EPS分别0.43和0.52元,对应RNAV是12.34元。截至8月14日,公司收盘于5.11元,对应2013、2014年PE分别为11.88倍和9.74倍。我们以公司RNAV的5折6.17元作为公司未来6个月的目标价,维持“增持”评级。