事件: 华夏幸福基业股份有限公司已于2014年3月31日召开第五届董事会第八次会议审议通过了《关于与河北盛宇房地产开发有限公司签订合作框架协议的议案》 投资建议: 整合香河优势资源,实现外延式增长。公司与河北盛宇房地产开发有限公司签订协议,以3亿元总价取得河北盛宇房地产公司香河项目公司90%股权。同时规定在项目公司开发达到约定条件后10日内,盛宇将其所持项目剩余10%股权转让给华夏幸福。通过本次收购,华夏幸福将正式介入蒋辛屯镇及渠口镇行政辖区内约定范围的新农村建设和村庄整理等工作。 抢占香河,把握京津冀一体化机遇。香河位于北京市和天津市之间,隶属于河北省廊坊市,幅员面积为458平方公里,人口33万人,2012年综合经济实力排在河北省第8位,城市化率排在河北省第10位,素有“京畿明珠”之美誉。 1)香河属环首都经济圈重要位置。公开数据表明,河北省已将京东列为打造京津新增长极战略的重要突破口,未来将着力推进香河在京津冀协同发展中发挥示范效应。由于香河地处京津走廊核心腹地的独特地缘,香河首当其冲成为京津冀一体化发展的核心载体,并成为承接首都功能和产业转移的前沿要冲。香河依托京沈高速的便利交通,45分钟即可到达北京CBD。目前包括万科、首开、万通在内多开发商已进入香河开发。 2)与华夏幸福现有园区形成呼应。本次收购项目位于香河县蒋辛屯镇及渠口镇,包括两地块,地块一西北至香河县界、东至271省道(大香线)、南至五百户村,主要涉及蒋辛屯镇范围;地块二西至袁官屯村、北至361省道(通唐公路)、东至香河县界、南至潮白河,主要涉及渠口镇范围。目前华夏幸福在廊坊下辖的固安、永清等区域已有丰富开发经验。未来公司有望充分利用协同优势,把握京津冀一体化机遇。 抢先布局价值区域将为未来高增长奠定基础。本次股权合作为公司未来在香河县区域开展相关业务奠定了基础,是公司实现多极化外延增长的重要突破,将扩大公司在香河县行政辖区内的业务领域,通过并购产业新城委托区域所在县域行政区划内的高品质项目,公司可快速高效获取优质资源。我们认为本次股权并购,以新农村建设和土地整理项目为载体,通过整合华夏幸福在产业新城开发运营领域的技术、品牌、资金优势与河北盛宇在政府协调、一级土地开发方面的优势,能够最大化发挥双方优势互补的协同效应,将进一步加速香河区域升值,分享环首都经济圈产业和人口导入价值。 重申对华夏幸福未来发展强烈看好。公司属环首都经济圈最大收益标的,未来发展规模和速度有望极大程度受益。预计公司2013和2014年每股收益分别是2.02和2.74元。截至3月31日,公司股价27.84元对应2013和2014年PE在13.78和10.16倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异,给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持“买入”评级。 主要内容: 1、整合香河优势资源,实现外延式增长。公司与河北盛宇房地产开发有限公司签订协议,以3亿元总价取得河北盛宇房地产开发有限公司香河项目公司90%股权。同时规定在项目公司开发达到约定条件后10日内,盛宇将其所持项目公司剩余10%股权转让给华夏幸福。通过本次项目收购,华夏幸福将正式介入蒋辛屯镇及渠口镇行政辖区内约定范围的新农村建设和村庄整理等工作。我们认为本次股权并购是公司实现多极化外延增长的重要突破,是加速精耕现有区域增长策略的成功实践。通过并购产业新城委托区域所在县域行政区划内的高品质项目,公司可快速高效获取优质资源。本次股权并购相当于新增一定规模的委托开发区域面积。 2、抢占香河,把握京津冀一体化机遇。香河位于北京市和天津市之间,隶属于河北省廊坊市,幅员面积为458平方公里,人口33万人,2012年综合经济实力排在河北省第8位,城市化率排在河北省第10位,素有“京畿明珠”之美誉。 1)香河属环首都经济圈重要位置。公开数据表明,河北省已将京东列为打造京津新增长极战略的重要突破口,未来将着力推进香河在京津冀协同发展中发挥示范效应。由于香河地处京津走廊核心腹地的独特地缘,香河首当其冲成为京津冀一体化发展的核心载体,并成为承接首都功能和产业转移的前沿要冲。香河依托京沈高速的便利交通,45分钟即可到达北京CBD。目前,北京“大外环”密涿段正在兴建,建成后将呈”C”型围合京东,届时通过大外环和放射状高速,香河将全面实现半小时“进京入卫”。今年即将启动前期工作的京唐快速城际铁路,也将在香河设站,通车后北京到香河只需10分钟。目前包括万科、首开、万通在内多开发商已进入香河开发。2)与华夏幸福现有园区形成呼应。本次收购项目位于香河县蒋辛屯镇及渠口镇,包括两地块,地块一西北至香河县界、东至271省道(大香线)、南至五百户村,主要涉及蒋辛屯镇范围;地块二西至袁官屯村、北至361省道(通唐公路)、东至香河县界、南至潮白河,主要涉及渠口镇范围。目前华夏幸福在廊坊下辖的固安、永清等区域已有深厚土地储备。未来公司有望充分利用协同优势,把握京津冀一体化机遇。 3、抢先布局价值区域将为未来高增长奠定基础。本次股权合作为公司未来在香河县区域开展相关业务奠定了基础,是公司实现多极化外延增长的重要突破,将扩大公司在香河县行政辖区内的业务领域,通过并购产业新城委托区域所在县域行政区划内的高品质项目,公司可快速高效获取优质资源。我们认为本次股权并购,以京津冀协同发展国家战略大力推进为契机,以新农村建设和土地整理项目为载体,通过整合华夏幸福在产业新城开发运营领域的技术、品牌、资金优势与河北盛宇在政府协调、一级土地开发方面的优势,能够最大化发挥双方优势互补的协同效应,将进一步加速香河区域升值,并大大提升价值兑现的规模与速度。 4、投资建议:维持“买入”评级。公司属环首都经济圈最大收益标的,未来发展规模和速度有望极大程度受益。预计公司2013和2014年每股收益分别是2.02和2.74元。截至3月31日,公司股价27.84元对应2013和2014年PE在13.78和10.16倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异,给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件:公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入4.26亿元,同比增加39.20%;归属于上市公司股东的净利润1.72亿元,同比增加17.23%;实现基本每股收益0.3元。公司按每10 股派现金0.31元(含税)。 投资建议:公司定位于“都市型产业园区”综合运营商和服务集成商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。目前,公司合计持有权益建面118万平。同时,未来5 年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。未来几年公司项目储备有望快速上升。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.36和0.44元,对应RNAV是12.81元。截至3月28日,公司收盘于10.19元,对应2014、2015年PE分别为28.56倍和23.25倍。我们认为未来公司项目将快速上升,公司启东产业园将受益于上海自贸区发展。我们以RNAV的8.5折作为目标价,对应目标价10.89元,维持对公司的“增持”评级。 主要分析:2013年,受园区产业载体销售收入增加推动,公司营收增加39%;公司所得税汇算清缴使得净利润增幅缩小:2013年,受园区产业载体销售收入大增推动,报告期内公司实现营业收入4.26亿元,同比增加39.20%;由于本期公司所得税汇算清缴大幅上升,使得报告期内公司实现净利润1.72亿元,同比增加17.23%,增幅小于营收增幅。 2013年,公司目标是打造国内领先的“精品园区综合运营商”。目前,公司经营的市北园区正大力推进“三个经济”发展(总部经济、楼宇经济和涉外经济),形成了以“软件信息、检验检测、节能环保”等为特色的主导产业。截止2013年,市北园区实现二三产业营业总收入达1008亿元。2013年12月,公司旗下的科技企业孵化器上海聚能湾企业服务有限公司正式升级成为国家级科技企业孵化器。目前,聚能湾公司受托管理孵化载体2万平,累计毕业企业26家,在孵企业75家。 2013年,公司采取增资、参股等多种手段进行多元化投资合计6.36亿元:2013年1月,公司设立全资子公司上海市北高新南通有限公司,注册资本5000万元。南通公司将集中开拓公司在市北高新(南通)科技城市场业务。2013年1月,公司与绿地地产合资成立闸北绿地公司。公司出资200万元,持股比例20%保。绿地地产持股80%。公司参股闸北绿地公司,将有助于推进公司在市北高新园区东部业务的发展。2013年4月,公司对南通公司增资 1.6亿元,公司全资子公司开创公司作为新股东向南通公司增资9000万元。增资完成后,南通公司注册资本增至3亿元,公司持有其70%股权,开创公司持有其30%股权。2013年4月,公司出资3000万元成立全资子公司智创公司。2013年5月,公司全资子公司创越公司与上海光通信公司合资设立海上阳光,其中创越公司出资2250万元,持有90%股权。2013年6月,公司子公司开创公司出资102万元,持股电气园区公司51%。鉴于电气园区公司营业期限届满,经股东协商一致决定对电气园区进行清算。2013年9月,公司向闸北绿地公司增资100万元(合计投资300万元),持股比例20%不变。同时旭辉集团持股20%;原绿地地产持股60%。截至2013年7月31日,北极绒评估净资产为8.53亿元,注册资本增至1127万元。我们认为,对外投资是未来公司业务转型、尝试多元化发展的积极探索。2013年10月,鉴于公司全资子公司上海开创公司参股32%的中冶祥腾开发的商业地产项目销售已结束,经各方股东协商对中冶祥腾进行清算。中冶祥腾注册资本3亿元,其中开创公司出资9600万元,持股32%。2013年10月,公司对闸北绿地继续增资15560万元,增资后的累计出资为15860万元,增资后的持股比例为20%;同期,绿地地产增资后持股比例60%;旭辉集团持股比例20%。同年9月,公司以1700万元参股北极绒公司2%的股份。 2013年11月,为探索产业投资,公司及全资孙公司上海聚能湾以3542万元合计受让自然人保蓉和张静对上海华艾软件有限公司140万元出资额,占注册资本5.95%。2014年1月,公司全资子公司市北高新南通公司出资200万元(占20%)设立南通新城创置房地产有限公司,注册资本1000万元;2014年3月,南通新城创置房地产有限公司注册资本变更为35000万元,其中北高新南通公司出资7000万元,占注册资本20%。 2013年,公司新增土地储备4个,合计权益建面33.91万平:2013年1月,公司全资子公司南通公司竞得市北高新(南通)科技城C12051地块的土地使用权。该地块出让面积为0.37万平(约5.6亩),规划容积率2.27,办公用地,成交总价1012万元。该地块位于市北高新(南通)科技城中心位置,位于规划G3路南,中心湖北。基地紧邻上海市北高新(南通)科技城内部景观核心水域宝月湖北侧。2013年9月,公司全资子公司开创公司竞得了位于上海市北高新技术服务业园区的闸北区334街坊87丘工业地块土地使用权。该宗地东至:汶水路275号,南至:汶水路,西至:江场三路,北至:江场三路151-156号。出让面积为3.72万平,规划容积率≤2.2,成交总价4.75亿元。2013年10月21日,公司全资子公司南通公司竞得市北高新(南通)科技城M13235地块的土地使用权。该地块位于市北高新(南通)科技城中心位置,位于永福路南、集贤路西。该宗地块出让面积11.45万平,规划容积率≥1.2,工业用地,成交价4397万元。2013年12月,公司子公司市北南通与新城万嘉组成的联合体竞得了市北高新(南通)科技城CR13043地块的土地使用权。该地块出让面积18.56万平,规划容积率3.0,商住用地,成交价7.01亿元,市北南通与新城万嘉的出资比例为20%:80%。CR13043地块位于市北高新(南通)科技城内,北至规划道路,南至永兴大道,西至集贤路,东至通宁大道。 2013年,公司转让项目锐智双子星2号楼7层和11层,回笼资金3616万元:2013年1月,公司全资子公司开创公司将坐落于上海市江场三路191、193号锐智双子星2号楼7层和11层销售给自然人李晖、辛浩鹰,销售总价为3615.95万元。2013年11月,公司全资子公司上海开创公司与自然人梅向荣和梅春华控制的9家公司分别签订《房地产销售合同》,将坐落于上海市江场三路191、193号锐智双子星1号楼1至3层和5至10层分别销售给上述9家公司,销售总价为18026万元。 2013年8月,公司拟收购中冶祥腾不超过1.3亿元的房产:2013年8月,公司全资子公司开创公司参股中冶祥腾32%。为进一步加强对中冶祥腾剩余资产管理,经中冶祥腾股东协商,拟对其剩余存货(房地产物业)参照股东持股比例销售给股东。截止2013年7月31日,中冶祥腾经审计的存货账面净值为3.21亿元。具体交易方式参照各方股东的持股比例,对交易标的划分成一定的组合形式,各方股东以随机抽签的方式确定交易标的。其中,拟销售给开创公司的金额不超过1.3亿元。我们认为,这将进一步充实公司高端优质物业持有量,提升公司在该区域市场上的占有份额。 投资建议:间接受益于上海自贸区,储备有望较快增长,维持“增持”评级。公司定位于“都市型产业园区”综合运营商和服务集成商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。目前,公司合计持有权益建面118万平。同时,未来5 年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。未来几年公司项目储备有望快速上升。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.36和0.44元,对应RNAV是12.81元。截至3月28日,公司收盘于10.19元,对应2014、2015年PE分别为28.56倍和23.25倍。我们认为未来公司项目将快速上升,公司启东产业园将受益于上海自贸区发展。我们以RNAV的8.5折作为目标价,对应目标价10.89元,维持对公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入33.93亿元,同比微增22.45%;实现归属于上市公司股东的净利润2.3亿元,同比增加25.79%;实现基本每股收益0.22元。2013年度公司每10股派发现金红利0.66元(含税)。 投资建议: 公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“旅游+商业+住宅”组合扩张模式。2013年,公司加快了刚需项目周转,强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到2014年公司计划完成合同销售面积45万平,我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.26和0.39元,对应RNAV是6.60元。截至3月28日,公司收盘于3.83元,对应2014、2015年PE分别为14.55倍和9.91倍。公司参股多家苏州高新区内企业,部分企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们以公司RNAV的7.5折4.95元作为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。 主要分析: 1.2013年公司项目结转增长,营收增加22.5%;处置狮山广场项目二期土地使用权使公司净利润增25.8%:2013年,公司房产结算平稳增长,报告期内,公司实现营业收入33.93亿元,同比微增22.45%;受公司处置狮山广场项目二期土地使用权获得1.43亿元收益推动,报告期内公司实现净利润2.3亿元,同比增加25.79%。 2013年,公司继续转型区域旅游地产,逐步形成房地产、旅游两大主力产业。2013年,公司在售、在建、拟建项目建筑面积约430余万平;其中,住宅350余万平方米,商业30余万平方米。2013年,公司新开工面积81.09万平。全年公司实现房地产合同销售面积34.68万平,同比增长48.14%。全年公司接待游客总数超291万人次,实现营收3.04亿元,同比增长7.23%。目前,公司已运营酒店3家,在建3家,总客房1260余间。 2013年,公司控股子公司污水公司完成污水处理量5461万吨,同比增长2.87%,实现营收1.06亿元,同比增长7.68%,以动迁房及代建为主的基础设施开发施工面积55.36万平,包括:马涧动迁房、康佳动迁房、科技大厦二期、狮山科技馆等。截止报告期末公司对外参股投资4.88亿元,2013年实现投资收益8940万元。公司参股的中新集团、江苏银行、南京金埔园林均在上市进程中。公司与苏高新创投集团共同发起设立了3.8亿元的融联新兴产业基金以及基金管理公司,公司出资1亿元,首期出资30%。该基金目前累计完成4家企业、5750万元的投资,2014年3月第二期30%的资金3000万元出资到位。 2.2013年以来,公司拿地较为谨慎,获得2块合计权益建面19.5万平住宅开发项目:2013年8月2日,公司公告称,公司于2013年7月31日竞得扬州2013-812号宗地土地使用权,该地块位于扬州市开发东路与联谊路交叉口东南角,用地总面积6.93万平,用途住宅,容积率1.0-1.6,建筑密度≤25%,绿化覆盖率≥35%,地块成交总价4.2亿元。按最大容积率计算总建筑面积为11.09万平,楼面价3788元/平,该地块以溢价34%成交。2013年12月23日,公司通过竞拍方式取得徐州市铜山区编号为2013-103号宗地土地使用权,该地块位于徐州三环南路西南侧、玉带河西侧,用地总面积49448.3平米,土地用途为住宅,容积率为1.35-1.7,建筑密度≤25%,绿化覆盖率≥30%。该地块以底价成交,成交总价为4450万元,按最大容积率计算可建面积为84062平方米,楼面地价为529元/平。 3.2013年,公司减持东吴证券获益2746万元:2013年8月17日,公司半年报中披露,报告期内公司已将东吴证券500万股全部减持,获得投资收益2746万元。2013年9月9日,公司拟以公开挂牌的方式转让控股60%的苏州高新商旅持有的苏州高新金鹰商业广场有限公司70%股权,并以评估价4.35亿元为基准在产权交易所进行公开挂牌转让。 4.2014年3月,公司公告了非公开发行股票预案,公司拟发行4.35亿股,发行价3.45元/股,募集资金15亿元。2014年1月23日,公司第七届董事会第十三次会议审议通过非公开发行股票方案。本次发行对象为包括公司控股股东苏高新集团在内的不超过10家特定对象。发行股票数量不超过4.35亿股,其中控股股东苏高新集团认购数量为本次非公开发行股份总数的40.57%。本次发行的定价基准日为2014年01月24日,发行价格不低于3.45元/股。本次发行的募集资金总额不超过15亿元,扣除发行费用后将全部投入徐州“万悦城一期”、扬州“812号地块”以及补充流动资金。 5.2014年公司计划商品房销售面积保持增长30%:2014年,公司各类房地产项目计划施工面积285.42万平,其中商品房197.97万平,持有型物业23.17万平,代建项目64.28万平。其中全年计划新开工面积68.3万平,新开工面积中商品房约40万平。2014年,公司计划合同销售面积45万平(2013年公司实现房地产合同销售面积34.68万平),同比有望增长29.76%。重点销售项目主要为大河山二期(悦山墅)、宝带熙岸二期、天之运花园、吴江天城花园、大成郡二、三期以及徐州万悦城项目。 6.投资建议:参股公司上市有望提速,维持“增持”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“旅游+商业+住宅”组合扩张模式。2013年,公司加快了刚需项目周转,强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到2014年公司计划完成合同销售面积45万平,我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.26和0.39元,对应RNAV是6.60元。截至3月28日,公司收盘于3.83元,对应2014、2015年PE分别为14.55倍和9.91倍。公司参股多家苏州高新区内企业,部分企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们以公司RNAV的7.5折4.95元作为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。 7.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入35.29亿元,同比大增62.01%;归属于上市公司股东的净利润4.30亿元,同比增加12.10%;实现基本每股收益0.83元。公司利润分配方案为每10股派发现金红利2.6元(含税)。 投资建议: 多个参股公司存在上市预期,维持“买入”评级。公司房地产业务集中在南京,业务涵盖商品房和保障房开发、“大市政”产业链。目前公司拥有商品房项目权益建面152万平,保障房项目权益建面近100万平,可满足三年开发需要。随着南京开发区东扩和建成区的提升,公司“大市政”业务进入增长期;公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.96和1.22元,对应RNAV是23.40元。截至3月28日,公司收盘于10.2元,对应2014、2015年PE分别为10.66倍和8.35倍。我们认为未来公司参股的广州农商行、金埔园林、优科生物等公司均在上市进程中。以RNAV的6折作为目标价,对应目标价14.04元,维持对公司的“买入”评级。 主要分析: 2013年,受房产和市政结算增加,公司营收大增62%;但低毛利率项目结算上升使净利润增幅小于营收增幅:2013年,公司房产和市政结算增加。报告期内公司实现营业收入35.29亿元,同比大增62.01%;由于本期低毛利率的商品房、经适房和委建项目结算占比上升,使得报告期内公司实现净利润4.3亿元,同比增加12.1%,增幅小于营业收入增幅。 2013年,公司工程总承包业务中标金额超过12亿元,同比增长了近5倍;同期,公司成功收购江苏海盟实业有限公司股权获得1000亩苗圃基地,打通园林绿化业务上下游产业链。2013年,公司实现荣境、荣域等合同销售额18亿元,同比增15.60%。东城汇项目全年招商完成率逾90%,开业率超过80%。报告期末,公司保障房在建及待建面积达80万平。报告期内,公司房地产实现合同销售面积28.08万平(商品房项目13.28万平、经济适用房项目14.8万平),合同销售金额21.94亿元(商品房项目18亿元,经济适用房项目3.93亿元)。全年,公司医药业务实现盈利同比增长近20%。 2013年,公司期内对股权投资有进有退,实现净投入3.23亿元,获得投资收益6226万元:2013年1月,公司拟以4000万元(占比20%)与南京银行(占比80%)共同发起设立鑫元基金管理有限公司(注册资本拟为2亿元,注册地拟设在上海,已获银监会批准,但还需中国证监会批准)。2013年上半年,公司对高科科贷进行了增资1.22亿元;同时,公司还新增投资了山东新冷大,天溯自动化等项目。2013年12月,公司同意以9025.64万元将所持广东怡创科技股份有限公司5%股权转让给古苑钦。这将提高公司资金使用效率,实现转让收益约1825.64万元(含税)。2013年12月31日,公司通过二级市场累计减持中信证券666万股(预计约8500万元),该交易在扣除成本及相关税费后约产生净利润4400万元。2013年12月,公司以1548.6万元收购收购江苏海盟实业有限公司股权100%股权,从而获得1000亩苗圃基地,打通园林绿化业务上下游产业链。 2014年3月,公司将所持苏州栖霞20%的股权以996.40万元转让给东方公司。转让后公司不再持有苏州栖霞公司的股权。2014年3月,公司同意以现金2.02亿元(认购价为20.23元/股)认购1000万股厦门钨业非公开发行股票(厦门钨业本次发行1.5亿股,公司认购数量占发行后的1.202%),此次认购股份锁定期为36个月。此次非公开发行股票还需报股东大会及中国证监会等部门批准。2014年3月,公司全资子公司高科新创和高科科贷分别以5200万元和3900万元受让徐州华美琦悦公司持有的赛特斯信息科技股份有限公司4%和3%股权。 2014年,公司力争实现营业收入、净利润等指标都有新的增长。同时,公司力争全年新增投资优质项目3-5个,并加大对医药业务的投入力度。 投资建议:多个参股公司存在上市预期,维持“买入”评级。公司房地产业务集中在南京,业务涵盖商品房和保障房开发、“大市政”产业链。目前公司拥有商品房项目权益建面152万平,保障房项目权益建面近100万平,可满足三年开发需要。随着南京开发区东扩和建成区的提升,公司“大市政”业务进入增长期;公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.96和1.22元,对应RNAV是23.40元。截至3月28日,公司收盘于10.2元,对应2014、2015年PE分别为10.66倍和8.35倍。我们认为未来公司参股的广州农商行、金埔园林、优科生物等公司均在上市进程中。以RNAV的6折作为目标价,对应目标价14.04元,维持对公司的“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入14.29亿元,同比增加27.30%;归属于上市公司股东的净利润4.27亿元,同比增加28.0%;实现基本每股收益0.46元。本年度公司每10股派发现金红利1.4元(含税)。 投资建议: 公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。此次定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年3月19日,公司收盘于10.12元,对应2014、2015年PE分别为18.18倍和14.88倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的8折即12.63元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。 主要分析: 2013年,公司结算金杨、金桥部分商铺和金台大厦而营收增加27%,处置未支付长期激励基金使得净利增28%:2013年,公司因结算金杨、金桥部分商铺和金台大厦而营收增加,报告期内公司实现营业收入14.29亿元,同比增加27.30%;由于本期处置未支付长期激励基金6051万元,使得报告期内公司实现净利润4.27亿元,同比增加28.0%。 2013年,金桥开发区进入了二次开发、产业升级转型的新时代。2013年,公司的经营模式逐步由以租为主调整为租售并举。公司在管理输出方面尝试“走出去”,成功承接东郊紫园项目的租赁顾问和独家中介租赁代理权。物业租赁方面,碧云花园服务公寓成功开业,2013年7月1日,高级公寓首批客户顺利入住。9月29日,服务公寓试营业。截止2013年12月,出租率约30%。碧云别墅银杏苑创租赁佳绩,截止2013年9月底,实现全部别墅满租。 2013年以来公司新签订总额18.39亿元的商办开发项目,预计未来将给公司贡献净利润1.29亿元;2014年1月,公司子公司转让金台大厦将获得8514万元净利润:2013年8月6日,公司持股60.4%的控股子公司联发公司拟在金桥开发区内T4-3地块开发商办项目。项目南临新金桥路、东临金沪路,西接规划中的金科路,商办用地,占地面积4.28万平,总建筑面积约14.13万平 (其中,地上建面10.7万平,地下建面3.43万平)。项目总投资预计约10.97亿元(含已发生土地成本)。三井不动产株式会社全资子公司上海井桥商业管理有限公司定制租赁其中的商业楼及地下车库约12.74万平(其中:地上商业楼约9.8万平, 地下车库约2.94万平)。租赁期间为从租赁开始日(房屋交付日)起的15年零5个月,房屋交付日起5个月期间为装修期,免租金;以后的十年内,每年租金总额为1.2亿元;最后的五年内,每年租金总额为1.278亿元。联发公司已于近日收到井桥商业公司预付租金一亿元。预计该项目于2014年底开工,2018年竣工,将建成金桥开发区内一个集合购物、娱乐、休闲、餐饮、办公为一体的多功能商办项目。 由此,经过测算可知,该项目在前十年将为公司每年贡献归属于母公司净利润0.05亿元,折合EPS约0.005元/股;后十年将为公司每年贡献归属于母公司净利润0.05亿元,折合EPS约0.005元/股。如果不考虑时间成本,则该项目合计为公司贡献营业收入18.39亿元,归属于母公司净利润0.78亿元,折合EPS约0.084元/股。2014年1月11日,公司公告称,公司控股94.46%的子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司以2.18亿元价格将所持有的金台大厦物业出售给上海旗开公司,该物业系商办楼,位于金台路、金桥路交叉口,占地4455平米,建筑面积1.73万平。本次交易促使公司适时适量处置非核心资产,从而有效利用资金、提高运营效率。上海旗开公司在2013年12月27日支付总房价款的70%,计1.526亿元;2014年1月27日前支付剩余房价款,计6540万元。截至2012年12月31日,该物业经审计的账面净值为5666万元。金台大厦出售后,预计可为房产公司带来约9013万元的净利润,其中,归属于公司股东的净利润约8514万元。 公司定向增发注入联发公司39.6%股权,同时募集8.92亿元资金投向临港碧云壹零项目及补充流动资金。联发公司注入地块平均估值仅5707元/平,远低于周边地价;临港碧云壹零项目投资收益率为15.9%,项目经济效益良好。 1)拟募资30亿元注入联发公司39.6%股权。本次发行股票价格不低于10.27元/股,发行股份数量不超过2.922亿股,募集资金总额不超过30亿元,其中金桥集团以其所持联发公司39.6%的股权参与认购,其余部分由其他特定对象以现金进行认购。联发公司39.6%股权的预估值为21.08亿元。 本次注入资产为集团公司拥有的联发公司39.6%的股权。联发公司拥有“金桥”、“碧云”两个核心品牌。作为公司工业房产及其配套业务的运作平台,联发公司是公司最大的子公司,在金桥开发区内拥有大量优质土地和项目。目),建筑面积6.74万平(其中地上面积4.38万平);Office Park现代产业园项目,建筑面积12.11万平(其中地上面积8.90万平);新金桥大厦部分楼层,建筑面积2.78万平(其中地上面积2.57万平);由度工坊研发楼,建筑面积14.51万平(其中地上面积8.86万平)。其次,联发公司拥有(待建、拟建及在建面积)土地总面积约33.20万平。等物业)时,其21.08亿元估算的39.6%联发公司股权价值对应的单位面积物业价值仅为5707元/平米。而在假设剔除联发公司里面的出租物业后,联发公司总资产中的在建和拟建等物业价值对应单位面积物业价值仅为10145元/平米。近年来,上海地价和商业用地价格不断上涨。截至2013年底,上海土地价格和商业用地价格分别达到1.62万元/平米和3.67万元/平米。金桥地区作为上海市较为成熟的优质办公和工厂用地,当前地价远高于本次注入对价。我们认为,随着自贸区建设,以及公司“二次开发”战略推动,联发公司存量物业具有较好的盈利前景。目前联发公司以租赁为主,公司已公告未来联发公司有望将经营模式由以租为主逐步调整为租售并举,这将推动联发公司的盈利水平快速增长。按照39.6%的联发公司股权价值21.08亿元测算,此次注入联发公司对应PE估值大约57.8倍。造成相关资产PE估值较高的主要原因是: 1)注入资产中包含部分未产生经济效益的土地;2)相关资产当前主要已出租为主,土地真实价值未能有效体现。考虑到未来联发公司将经营模式由以租为主逐步调整为租售并举,一旦相关资产转为出售将极大程度改善上市公司业绩水平。2)相关融资投入临港碧云壹零项目的地理位置。上海临港碧云壹零项目(临港新城主城区WNW-C5-4地块)是位于临港区域的自贸区配套住宅项目,该项目位于上海临港新城主城区内,毗邻洋山保税港区,濒临东海和杭州湾,距上海市中心人民广场直线距离约75公里,距浦东国际机场直线距离37公里。上海自贸区建设、临港的双特政策、中长期发展规划等逐步出台将使得临港迎来新的发展,将为临港房地产发展带来机遇。该项目土地面积14.3万平,建筑面积14.3万平。项目类型为普通商品住宅,项目总投资21.32亿元。本次非公开发行可募集的现金不超过8.92亿元将用于上海临港碧云壹零项目以及补充流动资金。本项目目前已开工,拟投入募集资金6.25亿元,其余资金公司将通过自筹等途径解决。经过测算,上海临港碧云壹零项目可获得销售收入27.31亿元,净利润3.39亿元,投资收益率为15.92%,项目经济效益良好。 本次非公开发行前,公司总股本为9.29亿股,控股股东金桥集团持有公司4.07亿股,持股比例为43.82%。本次非公开发行完成后,金桥集团以联发公司39.6%股权作价21.08亿元认购约2.05亿股,则金桥集团持有公司股权将变为约50.15%,仍然保持公司控股股东地位。 2013年12月,公司取消此前长期激励基金6051万元,并转入非经常性损益。会议审议并一致通过《关于公司对已计提长期激励基金处置的议案》:经公司股东大会批准,公司在2003年至2008年期间累计计提长期激励基金6,051.03万元。鉴于公司在以前年度计提长期激励基金过程中,拟订方案因受考核指标单一,未能充分体现激励约束的效应,致使具体计划一直未落实。且公司经营层等相关激励对象一致同意放弃以前年度已经计提但尚未发放的长期激励基金。同意公司将累计计提的长期激励基金人民币6,051.03万元作非经常性损益进行确认2014年,公司预计实现预算现金收入19.3亿元,比上年增加35%。 2014年,公司力争实现预算现金收入19.29亿元(不含筹资性收入),其中,销售收入8.66亿元,租赁收入(含酒店)10.11亿元。由此,我们测算公司将实现预算现金收入增加35.02%。同时,预算安排10亿元土地储备资金,打造未来产业园区,选址包括临港、金桥区域等,实现可持续发展。 投资建议:定向增发注入联发公司39.6%股权,碧云壹零项目受益“双特”和自贸区政策,“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。此次定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年3月19日,公司收盘于10.12元,对应2014、2015年PE分别为18.18倍和14.88倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的8折即12.63元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入67.58亿元,同比增加54.77%;归属于上市公司股东的净利润4.02亿元,同比减少22.39%;实现基本每股收益0.26元。公司拟按每10股送2股红股并每10股派1元现金(含税)。 投资建议: 作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。2013年,上房集团正式进入公司合并报表,这使得公司增加33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城优质项目储备,推进同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平,可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快,费用率有所降低;公司设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。股权转让将有利增厚业绩。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.30和0.37元,对应RNAV是10.61元。截至3月11日,公司收盘于6.32元,对应2013、2014年PE分别为21.38倍和16.94倍。考虑到公司收购资产增强发展后劲,项目去化加快,我们以RNAV的80%即8.49元作为目标价,维持公司“增持”评级。

事件:公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入45.10亿元,同比增加29.14%;归属于上市公司股东的净利润14.06亿元,同比增加39.07%;实现基本每股收益0.75元。当年分红方案为每10股派息2.26元(含税)。 投资建议: 公司商业项目开发沿陆家嘴主干道展开,具有价值稀缺性(持有物业地上、地下总建面合计302万平,现值达482亿元,未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势,公司成功转型商业地产运营商已进入第十年。此外,公司也在尝试聚焦金融股权投资。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力,为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。考虑到公司2014年计划实现净利不低于上年,我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.81和0.94元,对应RNAV是20.77元。截至3月4日,公司收盘于16.21元,对应2014、2015年PE分别为19.98倍和17.25倍。我们以RNAV作为公司6个月目标价20.77元,维持公司的“增持”评级。 主要分析: 2013年公司租售业务增长推动下公司营收增29.1%,减持参股公司使得公司净利润增幅上升至39.1%:2013年,受租售业务增长推动,报告期内公司实现营收45.10亿元,同比增加29.14%;同时,受公司减持招商银行和号百控股获得投资收益2.67亿元所推动,本期公司净利润增幅有所放大。报告期内,公司实现净利润14.06亿元,同比增加39.07%。 2013年,公司实现合并报表的物业租赁收入14.3 亿元。其中,办公物业实现租赁收入10.5 亿元,同比增长20%。目前,公司自持写字楼总建面55万平,自持研发楼总建面22万平。商铺物业实现租赁收入2.2亿元,同比增长19%。目前,公司自持商铺物业总建面9万平。酒店物业实现营业收入1.16亿元,同比略减5%。住宅物业实现租赁收入1.25亿元,同比增长7%。目前,公司自持住宅物业总建面9万平。2013年,公司实现合并报表范围外长期在营物业租金收入7.39亿元。这主要是公司控股50%的上海新国际博览中心及富都世界的投资收益。其中,上海新国际博览中心实现租赁收入6.88亿元,同比增长8%。富都世界实现租赁收入5070 万元,同比增长17%。 2013年,公司实现各类住宅物业销售收入17.3亿元,主要来自陆家嘴公馆、天津海上花苑、天津河滨花苑及其他存量房、动迁房销售。各类住宅物业累计合同销售面积11万平,合同金额近29亿元,去化率超过71%。 公司顺利获得前滩中心地块60%股权,公司以10亿元竞得陆家嘴Z4-2地块改造项目。公司自持物业总建面有望升至302万平,物业公允价值482亿元:2012年8月,上海前滩地区控制性详规正式获批。2012年10月,公司与集团公司的控股子公司-滨江国际公司就“前滩中心”综合体项目签署《合作备忘录》,并支付1亿元意向金。目前,前滩开发已实质性启动。2013年7月1日,公司以45.15亿元顺利获得拥有建筑面积52万平前滩中心的前滩公司60%股权,单位楼面价为1.36万元/平米。 该区域位于世博后滩拓展区和耀华地块的南端。根据规划,上海前滩总用地283.17公顷,规划总建面350.24万平(含东方体育中心),沿黄浦江岸线长度2.3公里。其中,商办建面为220.19万平,住宅建面为90.34万平,其余为已建成东方体育中心、教育设施及其他公共服务设施面积。根据初步规划,前滩地块将由核心商务区、体育传媒时尚活力产业区、跳变型企业总部聚集区和滨江国际生活社区等多个功能区组合而成。该区域地块具有优越的地理位置和稀缺的投资价值,是目前上海在中环线以内少数未开发的“处女地”,距离人民广场仅十几分钟车程,到虹桥机场和浦东机场也很方便。 2014年1月,公司以10亿元竞得浦东新区黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块地下商业空间及公共绿地综合改造工程地块。该地块位于陆家嘴金融贸易区,东至陆家嘴环路,南至陆家嘴环路,西至东泰路,北至世纪大道。土地总面积1.28万平,地上建面为828.1平,地下商业建面为3.62万平。土地用途为瞻仰景观休闲用地(带地下商业)。土地使用权出让年限为商业40年,其他50年。公司从2007年开始前期策划,并于2011年12月8日开工,目前正在进行结构工程施工。预计项目总投资18亿元左右。 2012年,公司聘请了戴德梁行对公司全部36项投资性物业(这里指合并公司报表范围内物业。但不包括合并报表范围内总计约8.1万平的酒店物业,以及虽然公司持股50%,但并未纳入合并财务报表范围的投资性物业,如总计约25万平的会展场馆和部分零售商铺)的公允价值进行了全面评估。这些物业包括地上、地下总建筑面积合计近247万平。经评估,上述36项投资性物业在2012年底的账面净值为124.19亿元,评估后的公允价值合计为421.64亿元。 我们认为,上述60%前滩中心股权等项目的获得,将使得公司自持物业(假设公司自持而不出售该项目)账面和评估价值将分别上升至184.71亿元和482.16亿元,而自持物业总建面将进一步上升至302.33万平。 2013年6月公司转让陆景置业股权,获投资收益1.8亿元;8月,公司减持招商银行2643万股,获投资收益2.3亿元;10月减持号百控股161万股,获投资收益3562万元;2013年11月-2014年2月,公司计划转让大众保险2.11%股权、易兑公司50%股权和上海通信7.5%股权。2013年6月,公司及控股55%的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司以合计4.59亿元人民币,将分别持有的上海陆景置业有限公司50%股权挂牌转让与Golden Gate Pacific Company Limited(简称“GGPCL”)公司。该股权转让使公司获得投资收益1.8亿元。2013年8月,公司通过上交所共减持招商银行股票2643万股,成交价为2.87亿元。该项减持使公司获得投资收益2.32亿元。2013年10月,公司通过上交所共减持号百控股股票161万股,成交价为4164万元。该项减持使公司获得投资收益3562万元。2013年11月,经公司董事会审议,同意以不低于评估价格在上海联合产权交易所挂牌转让大众保险2.11%股权。2013年11月,经公司董事会审议,同意以不低于评估价格在上海联合产权交易所挂牌转让上海易兑外币兑换有限公司50%股权。2014年2月,经公司董事会审议,同意以不低于评估价格在上海联合产权交易所挂牌转让上海通信技术中心7.5%股权。 2014年公司预计实现营收不低于49亿元,净利润不低于上年水平。2014年,公司计划实现土地和房产销售收入(含预收款)不低于26亿元。其中办公物业销售收入不低于5.8亿元,房产销售收入不低于20.2亿元;物业租赁收入不低于23亿元。其中合并报表范围内收入不低于16亿元,合并报表范围外收入不低于7亿元;物业管理及服务性收入不低于7.5亿元;以及利润目标不低于2013年度水平。 投资建议:维持“增持”评级。公司商业项目开发沿陆家嘴主干道展开,具有价值稀缺性(持有物业地上、地下总建面合计302万平,现值达482亿元,未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势,公司成功转型商业地产运营商已进入第十年。此外,公司也在尝试聚焦金融股权投资。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力,为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。考虑到公司2014年计划实现净利不低于上年,我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.81和0.94元,对应RNAV是20.77元。截至3月4日,公司收盘于16.21元,对应2014、2015年PE分别为19.98倍和17.25倍。我们以RNAV作为公司6个月目标价20.77元,维持公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 2014年2月24日,公司七届董事会第二十六次会议审议通过了《上海金桥出口加工区开发股份有限公司非公开发行A股股票预案》议案。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司控股股东金桥集团在内的不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第二十六次会议决议公告日(2014年2月26日)。本次发行股票价格不低于10.27元/股(若通过询价方式无法产生发行价格,则金桥集团按10.27元/股认购公司本次非公开发行的股票),发行股份数量不超过2.922亿股,募集资金总额不超过30亿元,其中金桥集团以其所持联发公司39.6%的股权参与认购,其余部分由其他特定对象以现金进行认购。联发公司39.6%股权的预估值为21.08亿元。预计本次非公开发行可募集的现金不超过8.92亿元(含发行费用),用于上海临港碧云壹零项目以及补充流动资金。 投资建议: 注入资产优异,未来有望提高上市公司业绩增速空间。在假设联发公司总资产为全部经营性物业(在营和在建等物业)时,其21.08亿元估算的39.6%联发公司股权价值对应的单位面积物业价值仅为5707元/平米。而在假设剔除联发公司里面的出租物业后,联发公司总资产中的在建和拟建等物业价值对应单位面积物业价值仅为1万元/平米。近年来,上海地价和商业用地价格不断上涨。截至2013年底,上海土地价格和商业用地价格分别达到1.62万元/平米和3.67万元/平米。金桥地区作为上海市较为成熟的优质办公和工厂用地,当前地价远高于本次注入对价。目前联发公司以租赁为主,公司已公告未来联发公司有望将经营模式由以租为主逐步调整为租售并举,这将推动联发公司的盈利水平快速增长。 PE估值较高,但未来经营思路转变将体现资产真实价值。按照39.6%的联发公司股权价值21.08亿元测算,此次注入联发公司对应PE估值大约57.8倍。造成相关资产PE估值较高的主要原因是:1)注入资产中包含部分未产生经济效益的土地;2)相关资产当前主要以出租为主,土地真实价值未能有效体现。考虑到未来联发公司将经营模式由以租为主逐步调整为租售并举,一旦相关资产转为出售将极大程度改善上市公司业绩水平。 考虑公司停牌期间地产板块跌幅较大,预计本次复牌后股价会受到一定冲击。此次定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.41和0.52元,对应RNAV是15.78元。截至2014年2月26日,公司收盘于11.43元,对应2013、2014年PE分别为27.81倍和22.05倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的7.5折即11.84元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。 主要分析: 公司定向增发注入联发公司39.6%股权,同时募集8.92亿元资金投向临港碧云壹零项目及补充流动资金。联发公司注入地块平均估值仅5707元/平,远低于周边地价;临港碧云壹零项目建设项目投资收益率为15.9%,项目经济效益良好。 1)拟募资30亿元注入联发公司39.6%股权。本次发行股票价格不低于10.27元/股,发行股份数量不超过2.922亿股,募集资金总额不超过30亿元,其中金桥集团以其所持联发公司39.6%的股权参与认购,其余部分由其他特定对象以现金进行认购。联发公司39.6%股权的预估值为21.08亿元。本次注入资产为集团公司拥有的联发公司39.6%的股权。联发公司拥有“金桥”、“碧云”两个核心品牌。作为公司工业房产及其配套业务的运作平台,联发公司是公司最大的子公司,在金桥开发区内拥有大量优质土地和项目。 截至目前,联发公司拥有在营物业总建筑面积(含地上和地下面积)约65.42万平。其中包括:碧云别墅银杏苑项目,建筑面积5.66万平(其中地上面积4.90万平);碧云花园服务公寓碧云国际社区项目(碧云国际社区S1地块公寓项目),建筑面积6.74万平(其中地上面积4.38万平);Office Park现代产业园项目,建筑面积12.11万平(其中地上面积8.90万平);新金桥大厦部分楼层,建筑面积2.78万平(其中地上面积2.57万平);由度工坊研发楼,建筑面积14.51万平(其中地上面积8.86万平)。其次,联发公司拥有(待建、拟建及在建面积)土地总面积约33.20万平。 经过测算,此次注入资产对应物业价值未来存在较大升值空间。在假设联发公司总资产为全部经营性物业(在营和在建等物业)时,其21.08亿元估算的39.6%联发公司股权价值对应的单位面积物业价值仅为5707元/平米。而在假设剔除联发公司里面的出租物业后,联发公司总资产中的在建和拟建等物业价值对应单位面积物业价值仅为10145元/平米。 近年来,上海地价和商业用地价格不断上涨。截至2013年底,上海土地价格和商业用地价格分别达到1.62万元/平米和3.67万元/平米。金桥地区作为上海市较为成熟的优质办公和工厂用地,当前地价远高于本次注入对价。我们认为,随着自贸区建设,以及公司“二次开发”战略推动,联发公司存量物业具有较好的盈利前景。目前联发公司以租赁为主,公司已公告未来联发公司有望将经营模式由以租为主逐步调整为租售并举,这将推动联发公司的盈利水平快速增长。 按照39.6%的联发公司股权价值21.08亿元测算,此次注入联发公司对应PE估值大约57.8倍。造成相关资产PE估值较高的主要原因是:1)注入资产中包含部分未产生经济效益的土地;2)相关资产当前主要以出租为主,土地真实价值未能有效体现。考虑到未来联发公司将经营模式由以租为主逐步调整为租售并举,一旦相关资产转为出售将极大程度改善上市公司业绩水平。 2)相关融资投入临港碧云壹零项目的地理位置。上海临港碧云壹零项目(临港新城主城区WNW-C5-4地块)是位于临港区域的自贸区配套住宅项目,该项目位于上海临港新城主城区内,毗邻洋山保税港区,濒临东海和杭州湾,距上海市中心人民广场直线距离约75公里,距浦东国际机场直线距离37公里。上海自贸区建设、临港的双特政策、中长期发展规划等逐步出台将使得临港迎来新的发展,将为临港房地产发展带来机遇。该项目土地面积14.3万平,建筑面积14.3万平。项目类型为普通商品住宅,项目总投资21.32亿元。本次非公开发行可募集的现金不超过8.92亿元将用于上海临港碧云壹零项目以及补充流动资金。经过测算,上海临港碧云壹零项目可获得销售收入27.31亿元,净利润3.39亿元,投资收益率为15.92%,项目经济效益良好。 本次非公开发行前,公司总股本为9.29亿股,控股股东金桥集团持有公司4.07亿股,持股比例为43.82%。本次非公开发行完成后,金桥集团以联发公司39.6%股权作价21.08亿元认购约2.05亿股,则金桥集团持有公司股权将变为约50.15%,仍然保持公司控股股东地位。 投资建议:定向增发注入联发公司39.6%股权,碧云壹零项目受益“双特”和自贸区政策,“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。此次定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.41和0.52元,对应RNAV是15.78元。截至2014年2月26日,公司收盘于11.43元,对应2013、2014年PE分别为27.81倍和22.05倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的7.5折即11.84元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 2014年2月24日,公司七届董事会第二十六次会议审议通过了《上海金桥出口加工区开发股份有限公司非公开发行A股股票预案》议案。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司控股股东金桥集团在内的不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第二十六次会议决议公告日(2014年2月26日)。本次发行股票价格不低于10.27元/股(若通过询价方式无法产生发行价格,则金桥集团按10.27元/股认购公司本次非公开发行的股票),发行股份数量不超过2.922亿股,募集资金总额不超过30亿元,其中金桥集团以其所持联发公司39.6%的股权参与认购,其余部分由其他特定对象以现金进行认购。联发公司39.6%股权的预估值为21.08亿元。预计本次非公开发行可募集的现金不超过8.92亿元(含发行费用),用于上海临港碧云壹零项目以及补充流动资金。 投资建议: 注入资产优异,未来有望提高上市公司业绩增速空间。在假设联发公司总资产为全部经营性物业(在营和在建等物业)时,其21.08亿元估算的39.6%联发公司股权价值对应的单位面积物业价值仅为5707元/平米。而在假设剔除联发公司里面的出租物业后,联发公司总资产中的在建和拟建等物业价值对应单位面积物业价值仅为4166元/平米。近年来,上海地价和商业用地价格不断上涨。截至2013年底,上海土地价格和商业用地价格分别达到1.62万元/平米和3.67万元/平米。金桥地区作为上海市较为成熟的优质办公和工厂用地,当前地价远高于本次注入对价。目前联发公司以租赁为主,公司已公告未来联发公司有望将经营模式由以租为主逐步调整为租售并举,这将推动联发公司的盈利水平快速增长PE估值较高,但未来经营思路转变将体现资产真实价值。按照39.6%的联发公司股权价值21.08亿元测算,此次注入联发公司对应PE估值大约57.8倍。造成相关资产PE估值较高的主要原因是:1)注入资产中包含部分未产生经济效益的土地;2)相关资产当前主要已出租为主,土地真实价值未能有效体现。考虑到未来联发公司将经营模式由以租为主逐步调整为租售并举,一旦相关资产转为出售将极大程度改善上市公司业绩水平。 考虑公司停牌期间地产板块跌幅较大,预计本次复牌后股价会受到一定冲击。此次定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.41和0.52元,对应RNAV是15.78元。截至2013年12月4日,公司收盘于11.76元,对应2013、2014年PE分别为28.61倍和22.69倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的7.5折即11.84元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

事件: 近期媒体报告全国财政工作会议专门对PPP模式展开研讨。财政部将着手梳理建立PPP项目库,健全相关法律体系,并研究明确“怎样支持”PPP运作,营造良好的运作环境。 投资建议: 什么是PPP模式?PPP模式即Public-Private-Partnership的字母缩写,是指政府与私人组织之间,为了合作建设城市基础设施项目,或是为了提供某种公共物品和服务,以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴式的合作关系,并通过签署合同来明确双方的权利和义务,以确保合作的顺利完成,最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。 为什么国家要推广PPP模式?十八届三中全会明确提出允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营。考虑该模式有利:1)转变公共产品供给机制,使得一部分政府性债务剥离出去,转移给市场主体承担,从而减轻政府债务压力;2)可建立政府与企业间“利益共享”机制,通过长期持有和经营,可有效平衡短期和长期收益,一定程度上解决基础设施短期回报差的问题,有利于吸引养老金、主权财富基金等机构投资者的资产配置资金进入;3)政府通过授予特许经营权、合理定价、财政补贴等方式引入社会资本,将有利于推动公共产品和服务的市场配置,从而提高效率和防范项目运营风险。以上三点因素造成当前政府开始着手研究并可能在未来城镇化建设中广泛推广PPP模式 华夏幸福将成为最大受益者。目前A股在企政合作PPP模式中发展最成熟、具备实质盈利能力和扩张性企业主要是华夏幸福。公司在与政府进行PPP区域开发实践过程中,已形成了区域规划、产业定位、城市建设、品牌推广、招商引资、投资服务、综合服务和金融合作的专业化团队和核心竞争优势。我们认为如果国家层面大力推广PPP模式,作为市场稍有的成功运营该模式的企业,公司未来发展空间将被有效打开。 重申对华夏幸福未来发展强烈看好。预计公司2013和2014年每股收益分别是2.02和2.74元。截至1月28日,公司股价20.44元对应2013和2014年PE在10.12和7.46倍。给予公司2014年10倍市盈率,对应股价27.4元,维持“买入”评级。

事件: 2014年1月14日,公司公告称,公司控股股东上海外高桥(集团)有限公司(以下简称“外高桥集团”)将其所持有的上海外高桥物流开发有限公司(以下简称“物流开发公司”)36.67%的股权进行公开挂牌,公司子公司上海市外高桥保税区三联发展有限公司(以下简称“三联发公司”)以5402.54万元的价格摘得该36.67%的股权。公司同时公告同意引进上海招商置业有限公司合作开发D1-4、D04-04项目。 投资建议: 公司属自贸区开发主体唯一上市公司,重要地位不言而喻。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为重要全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.68和0.88元。未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。自贸区成立后外高桥区域暂无土地推出,真实地价无法给出明确参照,在谨慎考虑地价上涨因素情况下我们保守预计公司RNAV在36.37元。截至1月13日,公司收盘于32.7元,对应2013、2014年PE分别为47.86倍和37.18。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们给予RNAV即36.37元为公司6个月目标价,维持公司的”增持”评级。 主要分析: 今年1月公司收购物流开发公司36.67%股权,同时启动物流园二期6#、7#地前期开发,推进自贸区功能建设:2014年1月,公司以5402.54万元摘得物流开发公司36.67%股权。由于本次收购前公司控股子公司三联发已持有物流开发公司53.33%股权,收购完成后公司合计持有其股权升至90%。同时,此次收购有利于消除公司与控股股东外高桥集团之间的潜在同业竞争关系。物流开发公司主要代浦东新区土地储备中心开展土地的前期开发,储备中心在土地收储出让后,以部分土地出让金支付给物流开发公司作为收入。 同期,公司同意物流开发公司接受浦东新区土地储备中心的委托,对外高桥物流园区二期中的6#、7#地块进行前期开发,完成前期开发后由浦东新区土地储备中心收储后进行土地招拍挂。6#、7#地块位于外高桥物流园区二期核心区域,东至港建路,南至规六路,西至华东路,北至申东路。规划面积约50.6万平(不含巡关道路和主卡口用地,可挂牌净地面积约为41.33万平),规划容积率为0.8-1.2,可打造成集进出口商品展销、仓储、集拼、简单商业加工、分拨配送等业务为一体的第三方综合物流产业区。

公司是“立足上海”发展的重要本土房企。1954年成立的中华企业品牌项目有中华园系列、春城系列、古北系列等。1993年9月,公司顺利在上交所上市。此后,公司先后完成上房经营集团、古北集团和上房集团购并,同时确立“立足上海、融入长三角,将公司建设成上海房地产行业领先者”的发展目标。目前,公司大股东是控股36.36%的上海地产(集团)。公司以住宅和商业地产的租售业务驱动发展。 上海住房需求旺和自贸区建设是公司立足上海根本,未来将向长三角进发。一方面,上海人口持续净流入使得住房需求十分旺盛;另一方面,以自贸区为代表的上海新一轮改革开放将带来新的政策红利。除此之外从发展战略看,公司已经开始主动走出去战略。今年上半年公司上海地区在售项目占比已降至76%。 公司基本面向好。今年上半年,公司实现销售回笼资金32亿元,同比增88.4%。今年三季度末,公司预收款40.7亿元,是上年营收的1.13倍。但是,公司与上海乃至全国优秀房企还是有相当差距。这与公司多年来未能解决与集团的同业竞争、以及融资受限有关。 上海国资改革有利公司突破成长瓶颈。十八届三中全会后上海国资改革强力推进,在引资优化治理、激励机制突破、国有资产证券化等方面存在突破预期。 ) 预期一:大股东旗下资产注入可能:公司大股东上海地产(集团)下辖7家一级开发资质企业,两家区域管理公司和滩涂造地公司。目前,中星集团市场整合预期最高,其多年排名上海房企50强第四位,年销售额40亿元。 ) 预期二:激励机制加快公司成长:近年来作过股权或期权激励的地产上市公司,数年后的净利润复合增速大多在30%以上。而目前公司的存货周转率只有9.43%。未来存在较大提升空间。 ) 预期三:土改燃起公司农用地价值提升预期:2012年底,公司取得崇明北八滧(陈家镇) 4655亩农用地权证,启动现代农业产业园区开发。 估值与投资建议:公司住宅和商业地产双轮驱动。目前,公司权益项目建面387万平。上海国资改革大背景有望加速公司基本面改善预期。预计公司2013、2014年EPS分别0.40/0.50元,对应RNAV9.93元。12月30日,公司收盘于6.79元,对应PE分别为16.85/13.54倍。我们以RNAV即9.93元为目标价,维持“增持”评级。 不确定因素。未来可能采取的严厉调控措施将影响公司业务的发展。

公司是中国最具规模的房地产顾问公司之一,服务领域包括:物业代理、发展顾问、租售经纪。公司以深圳、北京和上海为中心,旗下拥有超过45家分支机构,服务覆盖全中国100多座城市的600多家海内外机构。 我们认为,世联行正站在公司与行业发展的双重拐点。前瞻而合理的战略选择将使公司在未来3到5年真正成为行业霸主。 二十年创业成立世联行品牌。世联地产成立于1993年,是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。目前,公司传统代销业务属国内排名第一。 基本面拐点:传统业务,进入市场龙头地位。公司已完成全布局,正从“成本支出”转向“利润体现期”阶段。我们预计到2020年,中国房地产整体市场销售规模在10万亿左右。如果按照经验中介代理行龙头市场规模约8%-10%,即8000亿到1万亿规模。未来市场规模仍具空间。预计公司2014年有望达到4050亿上下代理收入,同比增速35%,市占率4.97%(预计2014年全国商品房销售金额8.15万亿)。 行业发展拐点:创新业务,三层次布局未来。房地产作为传统经济代表所展现的高增速已开始回落。面临互联网、大数据和中介上下游衍生业务的迅猛发展,世联行能否在盈利模式和客户挖掘方面适应新模式,抢占新高点值得关注。目前公司已经在基于客户信息的“O2O(OnlineToOffline)”模式、标准化生产和衍生业务方面开始布局。 并购发展,世联成长的必由之路。我们对比研究了CBRE发展历程,认为对于以服务为内核的综合地产商,上下游产业链并购或者原有主业内的整合是企业穿越经济和行业牛熊的核心。我们同时探到了世联行在未来并购方向上的三大可能。 全球角度,看世联行成长与估值。我们对比研究易居中国、合富辉煌、美联集团、搜房网、三五互联等不同类型地产中介和信息服务商,以及蓝色光标、省广股份等综合服务商在盈利模式、发展路径和当地市场估值上的差异。目前世联行在各类行业中依旧估值最低。我们继续重申海通中介估值三段论理论,认为世联行处于三段论第二阶段,合理估值区间应该在动态15到25倍。 维持“买入”评级。预计公司2013、2014年EPS分别是0.83和0.99元。截至12月26日,公司收盘于13.16元,对应2013年PE为15.78倍,2014PE为13.29倍。给予公司2014年对应15到25倍估值水平,对应股价在14.85到24.75元。我们取平均数19.8元为公司目标价,继续维持对公司的“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

公司是中国最具规模的房地产顾问公司之一,服务领域包括:物业代理、发展顾问、租售经纪。公司以深圳、北京和上海为中心,旗下拥有超过45家分支机构,服务覆盖全中国100多座城市的600多家海内外机构。 我们认为,世联行正站在公司与行业发展的双重拐点。前瞻而合理的战略选择将使公司在未来3到5年真正成为行业霸主。 二十年创业成立世联行品牌。世联地产成立于1993年,是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。目前,公司传统代销业务属国内排名第一。 基本面拐点:传统业务,进入市场龙头地位。公司已完成全布局,正从“成本支出”转向“利润体现期”阶段。我们预计到2020年,中国房地产整体市场销售规模在10万亿左右。如果按照经验中介代理行龙头市场规模约8%-10%,即8000亿到1万亿规模。未来市场规模仍具空间。预计公司2014年有望达到4050亿上下代理收入,同比增速35%,市占率4.97%(预计2014年全国商品房销售金额8.15万亿)。 行业发展拐点:创新业务,三层次布局未来。房地产作为传统经济代表所展现的高增速已开始回落。面临互联网、大数据和中介上下游衍生业务的迅猛发展,世联行能否在盈利模式和客户挖掘方面适应新模式,抢占新高点值得关注。目前公司已经在基于客户信息的“O2O(Online To Offline)”模式、标准化生产和衍生业务方面开始布局。 并购发展,世联成长的必由之路。我们对比研究了CBRE发展历程,认为对于以服务为内核的综合地产商,上下产业链并购或者原有主业内的整合是企业穿越经济和行业牛熊的核心。我们同时探到了世联行在未来并购方向上的三大可能。 全球角度,看世联行成长与估值。我们对比研究易居中国、合富辉煌、美联集团、搜房网、三五互联等不同类型地产中介和信息服务商,以及蓝色光标、省广股份等综合服务商在盈利模式、发展路径和当地市场估值上的差异。目前世联行在各类行业中依旧估值最低。我们继续重申海通中介估值三段论理论,认为世联行处于三段论第二阶段,合理估值区间应该在动态15到25倍。 维持“买入”评级。预计公司2013、2014年EPS分别是0.83和0.99元。12月24日,公司收盘于13.07元,对应2013年PE为15.67倍,2014PE为13.19倍。给予公司14年对应15到25倍估值水平,对应股价在14.85到24.75元。我们取平均数19.8元为公司目标价,继续维持对公司的“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件:2013年11月29日,公司公告称: 公司于2013年11月20日至2013年11月29日下午收盘期间,通过深交所大宗交易平台减持浙江金洲管道科技股份有限公司(简称“金洲管道”)1897万股,占金洲管道现有总股本的4.37%。此次减持金洲管道股份,能使公司实现投资收益约1.05亿元。本次减持后,公司不再持有金洲管道股份。 投资建议:公司项目储备权益建面达927万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2013年,公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而为全年销售超百亿的奠定基础。同时,公司参股金融企业(参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资用于棚户区改造,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。而大股东增持凸显对公司价值认可。我们预计公司2013年、2014年EPS分别是0.37和0.46元,对应RNAV是6.15元。截至11月29日,公司收盘于3.27元,对应2013年、2014年PE分别为8.81倍和7.06倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.61元,维持“增持”评级。 主要内容:减持已上市公司股权,公司回笼资金且获得投资收益,折合税前EPS约0.017元/股:2013年11月,公司减持金洲管道1897万股(占金洲管道总股本的4.37%),减持后公司不再持有金洲管道股份。此次减持使公司实现投资收益约1.05亿元(折合税前EPS约0.017元/股)。这既能及时实现投资收益,也可回笼资金用于看好项目的投资,以实现公司股权投资的良性滚动发展。 截至今年11月29日,公司持有股权总投资额90.6亿元,按最新收盘价计算,股权投资增值额6.69亿元。同时,公司持有两家上市公司股权,可根据市场情况减持获得资金用于投资。此外,公司所持盛京银行存在上市预期。 今年前三季度公司投资收益占营业利润比例创新高,今年公司投资收益有望超越4亿元:今年前三季度,公司实现投资收益3.04亿元,占营业利润的比例高达97.1%。11月29日,公司公告连续减持金洲管道1897万股,实现投资收益约1.05亿元,从而使得今年投资收益有望超越4亿元。 投资建议:公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升业绩同时带来债务结构改善。维持“增持”评级。公司项目储备权益建面达927万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2013年,公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而为全年销售超百亿的奠定基础。同时,公司参股金融企业(参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资用于棚户区改造,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。而大股东增持凸显对公司价值认可。我们预计公司2013年、2014年EPS分别是0.37和0.46元,对应RNAV是6.15元。截至11月29日,公司收盘于3.27元,对应2013年、2014年PE分别为8.81倍和7.06倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.61元,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。