投资建议:受益“新三板”扩容,参股公司有上市预期,维持“增持”评级。公司主要在苏州高新区从事房地产开发业务,同时涉足基数设施和旅游业。近年来公司开始参与股权和产业投资。公司以“综合城市运营商”为发展战略,推动“旅游+商业+住宅”组合扩张模式。2011年,公司的徐州彭城项目开启了低成本异地获取土地的新模式。而公司产业基金所投资的中新开发、金埔园林、江苏银行等企业未来存在上市预期,未来有望实现资产增值。我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.28和0.36元,对应RNAV是7.02元。截至4月24日,公司收盘于6.34元,对应2012、2013年PE分别为22.53倍和17.57倍。考虑到“新三板”市场的临近,以及参股公司的上市预期,我们公司的RNAV作为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

公司房地产业务集中在南京,业务涵盖商品房和保障房开发、“大市政”产业链。随着南京开发区东扩和建成区的提升,公司“大市政”业务进入高增长期;南京高科科技小额贷款公司的成立标志着公司多层次股权投资平台形成,股权投资将平滑和增厚公司业绩。我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.84和1.00元,对应RNAV是16.18元。截至4月24日,公司收盘于12.21元,对应2012、2013年PE分别为14.52倍和12.18倍。考虑到“新三板”市场扩容逐步临近,公司参股多家园区高新技术企业,后期有望间接受益。近期A股市场整体估值上移。园区类上市公司2012年平均PE从4月5日的16倍上升至18倍PE。我们以18倍PE作为估值目标,将公司目标价从4月5日的13.41元上调至15.13,维持对公司的“买入”评级。

目前,公司商品房开发权益建面168.18万平,保障房开发权益建面104.63万平,一级土地整理建面66.67万平。报告期内,公司加大了保障房的开工力度,并通过控股汇锦农村小贷公司和计划参股河北银行,以加大金融股权的投资力度。公司2012年压缩了新开工计划和竣工计划以应对调控。大体量保障房开工和完工,以及已竣工商品房尾盘较多使得公司今年营收有望保持稳定。此外,公司公告称将择机减持棕榈园林,以增厚公司投资收益。我们预计公司2012年、2013年EPS分别是0.28和0.31元,对应RNAV是5.62元。截至4月20日,公司收盘于3.83元,对应2012年PE为13.51倍,2013年PE为12.33倍。我们给予公司RNAV约75%的折扣,对应公司目标价4.21元,维持“增持”评级。

投资建议:维持“增持”评级。公司房地产业务全部集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。2011年,公司加大了保障房项目储备力度(还涉及代建保障房120万平),新增权益建面29.2万平。由此公司权益建面合计增至437万平米(不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目),可满足公司未来三年开发。我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.27和0.33元,对应RNAV是6.00元。截至4月20日,公司收盘于3.89元,对应2012年PE为14.58倍,2013年PE为11.85倍。给予公司2012年7折的RNAV作为其目标价,对应4.20元目标价,维持公司的“增持”评级。

事件: (提示:由于本人工作的失误,造成昨日发出的报告《天津松江(600225):呼市项目结算推动业绩增长》2012.4.18)中邮件的“内容提要”与报告正文不一致,现给予更正,本报告其它正文内容与昨日报告一致,对由此给客户带来的不便表示本人的诚挚歉意!) 公司公布2011年年报。本期公司实现营业收入20.43亿元,同比增加15.13%,归属于上市公司股东的净利润2.39亿元,同比增加28.75%;实现每股收益0.38元。 投资建议: 借助大股东滨海控股干线建设和一级开发上实力(这有助于公司低成本获得二级开发项目),公司房地产业务业已形成沿干线区域开发中高端大盘的差异化竞争力。在集中力量保持天津老市区和滨海新区竞争优势同时,公司也通过大股东优势积极拓展外地城市(如呼和浩特、新乡、广西和东莞等城市)。2011年公司以较低价格取得地块5个,新增权益建面37万平。目前公司项目储备权益建面386万平,可满足未来三年开发。考虑到2012年公司计划结算收入23亿元,我们预计2012、2013年公司EPS分别是0.46和0.57元,对应RNAV是7.44元。截至4月18日,公司收盘于5.36元,对应2012年PE为11.68倍,2013年PE为9.41倍。我们以RNAV的80%,即5.96元为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

投资建议:维持“增持”评级。借助大股东滨海控股干线建设和一级开发上实力(这有助于公司低成本获得二级开发项目),公司房地产业务业已形成沿干线区域开发中高端大盘的差异化竞争力。在集中力量保持天津老市区和滨海新区竞争优势同时,公司也通过大股东优势积极拓展外地城市(如呼和浩特、新乡、广西和东莞等城市)。2011年公司以较低价格取得地块5个,新增权益建面37万平。目前公司项目储备权益建面386万平,可满足未来三年开发。考虑到2012年公司计划结算收入23亿元,我们预计2012、2013年公司EPS分别是0.46和0.57元,对应RNAV是7.44元。截至4月17日,公司收盘于5.39元,对应2012年PE为11.75倍,2013年PE为9.41倍。我们以RNAV的80%,即5.96元为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

公司项目开发沿陆家嘴主干道展开,具有价值稀缺性(持有物业建面约100万平,未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金都将不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势,公司正努力塑造其商业运营竞争力,并逐步向持有运营商和出售地产商转变,以及逐步介入跨行业和跨地区的多元化投资领域。后期迪斯尼和前滩项目启动有望驱动公司未来商业地产开发实战能力,为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。我们预计公司2012年、2013年EPS分别是0.57和0.73元,对应RNAV是18.81元。截至4月17日,公司收盘于12.66元,对应2012年PE为22.24倍,2013年PE为17.37倍。给予公司RNAV约75%的折扣,对应目标价14.1元,维持公司的“增持”评级。

事件: 公司公布2011年年报。本期公司实现营业收入24.31亿元,同比减少9.33%,归属于上市公司股东的净利润3.65亿元,同比增加16.17%;实现每股收益0.71元。公司2011年利润分配预案为每10股派发现金红利2元(含税)。 投资建议: 公司房地产业务集中在南京,业务涵盖商品房和保障房开发、“大市政”产业链。目前,公司拥有商品房项目权益建面120万平,保障房项目权益建面近100万平,可满足三年开发需要。随着南京开发区东扩和建成区的提升,公司“大市政”业务进入高增长期;南京高科科技小额贷款公司的成立标志着公司多层次股权投资平台形成,股权投资将平滑和增厚公司的业绩。我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.84和1.00元,对应RNAV是16.18元。截至4月5日,公司收盘于10.1元,对应2012年PE为12.05倍。考虑到“新三板”市场扩容逐步临近,公司参股多家园区高新技术企业,有望直接获益。因此,按照园区类上市公司2012年平均16倍PE,给予公司13.41元目标价,维持对公司的“买入”评级。

投资建议: 公司主要投资看点:1)公司房地产经营业务全部在天津。近年来天津作为国家第三极获得快速发展,公司将明显受益;2)公司大股东实力雄厚,其一二级开发业务整合预期较强:3)公司业务涵盖商品房、保障房和一级开发业务;其中二级开发项目权益建面152万平,保障房权益建面180万平(另有保障房代建项目建面120万平),一级土地整理建面106万平(滨海新区汉沽河西改造3300亩,可出让1700亩,土地整理贡献业绩有提升空间)。上述三块项目建面合计438万平,分布日趋合理;4)截止3季报末,公司每股预收款4.44元,在调控背景下公司的业绩保障性较高。 我们预计,公司2011-2012年EPS分别为0.24元和0.30元,以3月2日4.19元收盘价计算,对应的动态市盈率分别为17.58倍和14.17倍。公司RNAV是6.01元。当前股价较重估净资产值折价54%,安全边际较高。考虑到公司具备地处天津快速发展的区域优势,保障房开发体量大,土地整理业务贡献业绩有提升空间,我们以RNAV的75%,即4.51元为公司6个月的目标价,维持公司“增持”评级。

金桥正发展两类十大产业,园区间的竞争要求公司“创新求变”。金桥出口加工区面积20平方公里,目前正重点发展两类十大产业:先进制造业和生产性服务业。公司主要在金桥园区内从事工业地产、住宅商业配套和园区开发等专业化业务经营,并重点拓展持有型物业。目前金桥已从为流水线生产企业提供物业转为向跨国公司、研发总部提供配套服务上来。2010年底,金桥园区成为国家级生态工业示范区,并通过引进龙头客户,向产业前后端延伸,以及根据细分客户需求进行”创新求变”。 纵向看,公司通过工业和住宅地产搭配,平衡业绩稳定性和增长性;横向看,作为工业制造类园区,公司管理品牌扩张能力强。尽管工业地产租金稳定,但开发周期长,且后续还需根据产业链升级进行二次开发,因此,公司介入开发周期较短的住宅地产以平衡盈利的增长性和稳定性。不同于创新研发类园区(张江)通过创新力培育和投资区内创新型小企业而获得投资收益,作为工业制造类园区(如新加坡裕廊),未来金桥可通过捆绑龙头企业和管理输出,在区外实现资本和品牌的扩张。 长期看有望复制“裕廊”成长模式:依据区内产业链升级进行调整和输出管理能力。公司正处于“裕廊”成长模式的中期阶段,即随着区内产业形态(行业龙头-产业集群-流程再造)的升级、变化,金桥开发形态(标准厂房-综合性用房-各类服务设施-生态人文环境)和租户类型也相应调整。这种蜕变集中体现为,通过园区规划修订和开发的生产性服务业集聚区和碧云社区。它不仅实现了地块转型开发后的增值,而且其管理品牌已帮助公司获得了临港新城项目,初步实践了”走出去”战略。对比“裕廊”已在新加坡开发了45个工业园和在全球拓展了750多个项目,公司将顺应上海市资源整合的趋势,为实践公司的”走出去”战略而尝试向区外拓展。 公司租金将稳定增长,股权投资璧上增辉;参股公司有上市预期。未来5年公司权益收租建面将达150万平,租金随9号线延伸有望提升;2010年公司开发销售收入占比44%,并获得了临港新城等商品房项目。公司持有的国泰君安、东方证券和交行股权每年有分红,如未来参股公司上市,经测算公司可获得5-7亿元投资增值。 估值与投资建议。2011-2012年,预计公司结算收入分别为11.22亿和9.09亿;租赁收入分别为8.11亿和9.64亿。综上,2011-2012年EPS分别为0.61元和0.70元。12月9日公司收盘价7.12元,对应2011年动态市盈率11.61倍。公司RNAV是11.24元,取其80%折扣价8.99元作为目标价,维持公司的“买入”评级。 不确定性因素。未来可能采取的严厉调控措施将影响公司业务的发展

事件:公司公布2011年三季报。报告期内,公司实现营业收入19.66亿元,同比增长62.16%;实现归属于上市公司股东的净利润2.26亿元,较上年同期增长40.7%;实现基本每股收益0.20元。 投资建议:公司房地产业务集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。截至报告期末,公司权益建面合计增至452万平米(不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目),可满足未来三年开发。今年,在复杂的市场环境和国家大力扶持保障房建设的形势下,公司加大了保障房的开工和竣工交付。2011年,公司计划实现营业收入30亿元,同比增长51%,而截至前三季度公司每股预收款较高为4.44元,业绩锁定性较强。我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.28和0.32元,对应RNAV是6.04元。截至10月28日,公司收盘于3.97元,对应2011年PE为14.18倍,2012年PE为12.41倍。我们以RNAV的75%,即4.53元为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

投资建议:受益“新三板”扩容,给予“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发,并提供后续出租、出售、管理和增值服务。受益于园区成熟的产业氛围,公司物业出租率90%以上,为公司提供稳定的租金收入;近期结算的碧云新天地三期,和正在开发的金杨高层项目和临港新城项目,有望给公司带来持续的销售收入;而参股公司带来的投资收益将增厚公司业绩。我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.60和0.65元,对应RNAV是11.75元。截至10月28日,公司收盘于8.20元,对应2011、2012年PE分别为13.73倍和12.65倍。考虑到“新三板”市场扩容逐步临近,公司有望直接获益。按照园区类上市公司2011年20倍PE,对应12元目标价,首次给予“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资建议: 公司在陆家嘴金融贸易区拥有大量不可复制的稀缺物业资源(持有物业建面约100万平),随着上海国际金融中心建设的逐步推进,公司持有物业的价值、出租率和租金都将不断上升(近期公司评估自身近一半的出租物业价值高达130亿元)。未来两年公司租金收入有望保持20%的较高增长,实现从土地批租商向持有物业运营商的转变。此外,公司公告称今年法人股交易额度为2亿元,这将稳定今年公司业绩。我们预计公司2011年、2012年EPS分别是0.66和0.71元,对应RNAV是16.97元。截至10月28日,公司收盘于14.24元,对应2011年PE为21.4倍,2012年PE为20.0倍。我们给予公司RNAV约90%的折扣,对应目标价15.27元,首次给予“增持”评级。

事件:公司公布2011年3季度报。报告期内,公司实现营业收入1.50亿元,同比减少59.39%;实现归属于上市公司股东的净利润为-7393万元;实现基本每股收益-0.118元。 投资建议:公司房地产业务主要集中在天津和呼和浩特,公司借助大股东一级开发的优势不断进行项目拓展。今年第四季度,公司以较低价格取得津丽张2004-049号地块和新城北运河南侧两地块,新增权益建面9.26万平。公司目前项目储备权益建面合计386万平,可满足未来三年开发。考虑到今年公司结算计划不变,且每股预收款6.36元/股,因此今年公司业绩有较好的保证。我们预计2011、2012年公司EPS分别是0.35和0.46元,对应RNAV是7.89元。截至10月27日,公司收盘于6.10元,对应2011年PE为17.55倍,2012年PE为13.13倍。我们以RNAV的85%,即6.71元为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

投资建议: 目前,公司商品房开发权益建面272.4万平,保障房开发权益建面124.69万平,一级土地整理建面66.67万平。报告期内,公司加大了保障房的开工力度,并通过对已完工项目公司的撤资和计划参加河北银行的增资扩股,以实现房地产调控下的资金合理调配。尽管前三季度公司项目结算较少,但是,随着第四季度栖庭等高毛利率项目陆续进入结算,公司营业收入同比有望回升。此外,公司公告称将择机减持棕榈园林,这将增厚公司投资收益。我们预计公司2011年、2012年EPS分别是0.31和0.40元,对应RNAV是6.40元。截至10月26日,公司收盘于3.89元,对应2011年PE为12.63倍,2012年PE为10.89倍。我们给予公司RNAV约70%的折扣,对应公司目标价4.48元,维持“增持”评级。