事件:公司公告与工信部旗下国际经济技术合作中心合作,共同推进位于华夏幸福产业新城园区的跨境电子商务共建试验区建设。 司在拓展招商业务上毫不含糊,依然维持其新兴产业导向、产业链招商、产业孵化策略 公司此次通过与工信部旗下唯一直属的国际合作和行业贸促机构国际经济技术合作中心合作,打开了跨境电商产业的招商空间,继续维持其在招商策略上的前瞻性。这一策略与之前公司在固安设立肽谷、与航天科工飞航技术研究院在物联网领域开展合作、与中电投共同开发分布式光伏发电站项目等如出一辙,合作领域均是中国经济转型主要方向。同时公司将在共建试验区中定期开展行业论坛,体现了公司产业链招商和产业孵化的策略,这与公司1个月前在美国硅谷设立CFLD孵化器公司的逻辑也基本一致。我们判断,公司在这三大招商策略的指导下,未来产业布局将不断完善,其招商能力大大增强,将为其进一步攻城拔地留下空间。 短期受益于京津冀协同发展,中期看公司招商收入比重有望进一步提高 我们认为公司短期将受益于京津冀协同发展带来的人口和产业溢出,2014年全年合同销售额有望达到450亿元。中期看,公司不断夯实其招商能力,2015-2016年招商服务收入比重有望进一步提升至15%以上(2012年占比为13%),利润占比有望提升至18%。我们看好其在房地产销售业务快速增长同时招商业务的扩张。 重申买入评级,上调6个月目标价至35元 我们维持公司2013/2014/2015年2.05/2.91/4.30元的盈利预测,重申买入评级。我们认为,2014年起公司招商业务布局将渐趋明朗且收入重回明显上升轨道,2012-2013年签约的招商业务如航天科工、肽谷都将陆续落地,而房地产业务的高锁定度将保证公司业绩年复合增长维持在50%。给予2014年12X估值,上调6个月目标价至35元。

事件:公司公告2013 年年报,营业收入、母公司净利润分别为135.0、12.9 亿元,同比增长6.5%、减少20.3%,折合EPS 为0.57 元。 业绩超预期下降 公司2013 年EPS 为0.57 元,低于我们0.91 元的预期,也低于市场0.77元的一致预期,主要有三大原因:1)投资收益大幅减少,为2.8 亿元,远低于2012 年的6.7 亿元,主要因为参股公司首城臵业及国奥投资结算减少,这在中报中已有征兆;2)京内项目预售证发放受阻,包括常青藤等多个京内项目均转为现房销售,一方面使得销售增速放缓,一方面使得施工成本仍在增加;3)京外项目毛利率水平持续下降,2014 年将会有太原、厦门等毛利率超过50%的项目陆续进入结算期,毛利率水平将企稳。 公司布局已完成,等待销售、业绩全面释放 2013 年是公司转型年,拿地策略、销售策略、资本化策略变革将在2014年全面开花:1)强势回归京内,竞得12 个项目,其中8 个项目为联合体竞得,相比之下,公司京外布局已经基本完成,共进驻14 个城市,单城市土地储备83 万方,体量处于合理水平;2)期房转现房销售将兑现,2013 年因预售证管制,公司新推面积仅136.6 万方,京内项目被迫转现房销售,将在2014 年集中兑现;3)资本化率大幅提升,公司资本化率长期远低于行业90%左右的平均水平,2012 年仅49%,至2013 年提升至78%,后续有望持续提升,更恰当的费用匹配将使业绩表现更好。 发展战略执行到位,快周转+京津冀一体化建设双轮驱动 1)快周转战略已有明显进展,京内/京外项目去化时间分别为7.2/16.0年,较2012 年减少0.8/1.8 年,尽管相比于龙头公司3 年左右的去化时间仍有差距,但公司将继续通过标准化缩短去化时间;2)坐拥400 万方北京土地的大地主,首次提出融入京津冀一体化建设,一方面加快廊坊现有资源开发,另一方面落实广阳区高新孵化园和创业园项目建设,我们认为公司在顺应国家发展略上将有很好的表现。 2014 年公司是有销售、有业绩、有故事的三有公司,上调评级至买入我们预计2014~2016 年EPS 为1.37/1.64/2.19 元,对应PE 为4x/3x/2x,当前RNAV 为12 元,折价58%,上调评级至买入。

事件:公司公告2013 年年报,营业收入、母公司净利润分别为101.5 亿元、16.4 亿元,分别增长49.6%、20.3%。折合EPS1.40 元。每 10 股派发现金股利 1.5 元(含税)。 销售额、业绩高速成长,利润率略有下降 公司2013 年合同销售额130 亿元,增长52.5%;房地产结算收入也达到93.8 亿元,增长92.4%,是公司过去几年增加投资强度带来的成果。公司毛利率41.8%,较2012 年下降了0.5%,在地产公司中利润率下降并不多,主要因为公司高毛利项目仍处于结算期,包括厦门海峡大厦等。公司净利润率下滑较多的原因主要是2012 年处臵项目公司带来2.3 亿元投资收益,而2013 年没有这部分收益。我们判断,公司2014 年合同销售额能够完成既定的160 亿元目标,因公司可售货值支撑与控股股东世茂房地产2014 年计划销售800 亿元、对世茂股份有考核要求;同时由于公司厦门项目、石狮项目等高毛利项目仍处于结算期,利润率下滑相对有限。 公司对业务结构进行微调,多元化投资启航 公司非物业销售收入占比在2013 年出现下降,从2012 年的15%降至8%,主要因为公司减少了亏损及低毛利业务百货、酒店等收入,同时由于没有新增的持有物业、租赁收入仅增长4%。公司扩大了高毛利业务电影院业务的收入,达到1.48 亿元,较2012 年增长44%,同时公司将在2014 年形成影视投资收入,在文化传媒产业链上公司将继续扩大投资规模。公司以21.86 亿元收购7.74%申银万国股权,在金融股权投资上迈出了第一步。我们判断,后续公司会继续在维持房地产高速成长中,扩大对周边产业(文化传媒、金融)的多元化投资。 业绩稳健,转型初露端倪,维持增持评级,6 个月目标价9.5 元 我们预计公司2014/2015/2016 年EPS 分别为1.87/2.22/2.89 元,年复合增长25%。公司RNAV 为12.0 元,目前折价30%,对应2014 年PE4.6X,具备估值优势。尽管公司转型初露端倪,但公司依然以物业销售作为其主要利润来源,估值依然受到板块不利因素的压制,我们维持增持评级,6 个月目标价9.5 元。

事件:公司公布2013年年报,营业收入、母公司净利润分别为3.77亿元,1.14亿元,同比增长26.1%、12.9%。折合EPS2.14元。业绩接近前期快报中值。公司同时公告1季度净利润4100-4528万元,同比增长187%-217%。 营收增长健康,利润率下滑主要因为三项费用扩张太快 公司2013年营收增长26%,经营性现金流入增长44%,均体现公司在业务开拓上仍保持较好态势。公司净利润率下降明显,从2012年的33.9%下降至2013年的30.4%,主要因为公司异地扩张和向电商转型带来的三费扩张太快导致,三项费用率从2012年的50.4%升至58.8%,另一方面,营改增使得营业税有效税率从6.4%下降至2.6%,部分抵消了费用率的扩大。 电商转型跟随搜房网战略,成效卓著 公司是房产互联网领域的跟随者,在战略上能够很好地跟随龙头公司搜房网。2013年公司加大了向电商转型的力度,成效卓著:1)电商占新房业务比例上升了10%(我们判断,电商占新房业务收入比重在25%-30%左右,仍有进一步提升空间)。2)电商业务产生了5000万元预收款,表明公司电商业务取得了一定的市场认可,现金流模式也得到了升级。我们判断,伴随公司2014年365金融超市、移动APP进一步推出,电商收入规模将有50%的提升。 异地扩张仍需努力 主要异地公司西安、重庆、沈阳仍处于亏损期,合计亏损1500万,需要进一步提高影响力和转型电商业务才能有新的突破。 预计未来3年业绩复合增速40%,上调评级至买入 我们判断,未来房产网站领域将出现寡头局面,三六五网仍将占有一席,由于整个房产广告及电商市场增速仍有50%,我们上调公司评级至买入,6个月目标价120元。我们预计公司2014/2015/2016年业绩分别为2.81/3.91/5.47元。

事件:公司公告2013年年报,营业收入、母公司净利润分别为1354.2亿元、151.2亿元,同比增长31.3%、20.5%。折合EPS1.37元。业绩增长略低于市场预期。 利润率仍处下降通道,公司加快转型步伐 公司2013年毛利率为31.1%,较2012年的36.4%下滑了5.3%,主要因2012年低销售均价的商品房进入结算期,我们判断,由于地价及建安成本的持续上涨而房价未现明显上升,公司的利润率仍将继续下降。公司在2014年加快了转型步伐,目标是做城市配套商,目前主要转型方向为: 社区服务、海外项目。 净负债率再上台阶, 公司早有应对 公司净资产负债率从过去几年20%左右的水平攀升至30.7%,与房地产公司长期融资受限相关, 但整体看并无风险。公司早有应对之策:一方面打算在2014年采取小股操盘模式进行管理输出,另一方面加快B 转H 进程以期在香港市场进行股权融资。 高分红再现价值股风范,港股红筹冉冉升起 公司首次将现金分红比例提高到29.9%,远高于过去几年平均15%的比例,也远高于A 股其他地产公司与港股同等规模公司中国海外发展的比例,我们认为伴随万科B 转H 成功,有望获得更多的港股投资者认同,从而为其后续在香港市场融资做准备。 未来三年业绩复合增速20%,公司有望平稳转型,维持买入评级 我们预测公司2014/2015/2016年EPS 分别为1.67/2.06/2.49元,年复合增速20%。我们判断公司2014/2015年合同销售额为2050/2350亿元。公司转型布局较早,后续商业模式仍存变化可能,当前股价已经反映了楼市较差对公司业绩的负面影响,2014年仅为6X,我们维持对公司的买入评级并维持目标价8元。

事件:媒体报道习主席26日在北京主持召开座谈会,专题听取京津冀协同发展工作汇报,强调京津冀协同发展意义重大,对这个问题的认识要上升到国家战略层面,并提出了七点要求。 京津冀协同发展上升至国家战略层面,我们判断后续规划出台、协调机构成立都将陆续发生,进入政策利好落地阶段 我们认为,习主席提出的七点要求中,最重要的就是加强顶层设计及加大对协同发展的推动。我们判断,后续除了规划的编制,京津冀一体化发展的协调机构也将成立,将有力推动京津冀一体化的发展。我们对建立京津冀一体化发展的协调机构持乐观态度,主要因为两点:1)本轮政府一直以打破部门分割作为推动改革的抓手,国安局、全面深化改革领导小组等机构的设立就是明证。2)京津冀政府诉求趋于一致,使得合作顺理成章。 首都二机场是京津冀协同发展的第一步,将有利提升周边房价 习主席提到把交通一体化作为先行领域,加快构建快速、便捷、高效、安全、大容量、低成本的互联互通综合交通网络。首都二机场作为横跨北京和河北廊坊的第一个工程,2014年主体工程已开工,其推进速度可能快于预期。这将推动河北廊坊下辖广阳、固安房价持续上涨,我们判断2014年固安平均房价将上升至11000元,较去年上涨30%。 华夏幸福是最大的受益公司,北京周边房价地价提升及产业转移将支撑其跨越式发展 华夏幸福是河北固安及环北京区域最大的地主,这部分土地储备占到公司总储备的82%,京津冀协同发展的推进将有力提升其土地储备价值,考虑北京周边地价年均20%的涨幅,我们测算公司RNAV为30元,有40%的折价。同时北京产业转移也将进一步加速,我们判断未来两年招商服务收入有70%左右的增长。地产业绩的高增长将支撑公司向产城融合运营商转型,完成跨越式发展。 京津冀协同发展的实质推进使公司盈利前景和模式转型发生重大变化,上调公司评级至买入,6个月目标价22元 我们预计公司2013/2014/2015年EPS分别为2.05/2.91/2.43,复合增速50%。公司当前估值为2014年的6X,我们认为公司估值偏低,市场没有将公司稳定高速的业绩增长和模式转型考虑在内。

事件:公司公告B股转H股获得证监会批复,B股股东的现金选择权价格为12.91港元。 B转H能否成行尚存不确定性,对于A股影响偏中性 公司B转H成功尚需香港联交所聆讯通过,也需要B股股东的行使现金选择权的人数低于B股股本的1/3。B股股东行使现金选择权的人数能否低于B股股本的1/3将成为关键,原因在于当前万科B股估值并无明显优势,市价11.25港元对应5.2X估值,现金选择权价格12.91港元对应6.0X估值,而中海外的估值为6.9X,我们判断香港市场对于万科B股的合理估值可能会在6X左右。香港市场对于地产板块依然持负面态度,3月的地产市场数据可能较差,可能內房股估值下挫。整体看万科B转H获批对万科A影响偏中性。 批复释放正面政策信号,为后续地产板块再融资做铺垫 我们认为万科B转H本身不涉及再融资,故对万科基本面影响有限。但B转H获证监会批复,结合之前世茂股份中票获批,我们认为释放了正面政策信号,房地产行业不再是调控的重灾区,后续地产板块有望重启再融资,这对于具备专业能力、代表新方向的公司来说将是重大利好。 万科股价底部渐显,后续上涨空间主要依赖于整体楼市的回暖 我们认为房地产政策正朝着市场化方向走,万科作为龙头公司,将在相对激烈的市场中提升市占率,股价底部渐显,但后续上涨的空间依赖于楼市整体的表现。我们维持此前盈利预测与买入评级,2013-2015年公司EPS为1.40/1.74/2.15元,6个月目标价8元。

事件:公司发布2013年业绩快报,营业收入、母公司净利润分别为25.6亿元、3.2亿元,同比增长36.5%、50.6%,对应EPS为0.75元。 业绩高速增长,符合市场预期 公司2013年全年业绩为0.75元,基本符合市场一致预期0.76元,略高于我们此前预期0.72元。营收和母公司净利润的增长也分别达到37%和51%,主要得益于销售代理收入增长和咨询业务收入的恢复,其中代理业务收入增长达到了42%,我们判断咨询业务收入增速在10%以上。 利润率提升明显,我们判断2014年趋势可持续 公司净利润率提升明显,从11.3%升至12.4%,连续两年提升,这主要得益于公司销售代理结算费率的稳定和销售代理收入的增长,2013年销售代理收入增长42%较去年14%的增长有进一步提升。我们维持对公司2014年4100亿元代理销售额增长的预测,较2013年有30%的增长。这将带动公司销售代理结算收入的增长,中性假设下2014年公司销售代理结算收入增长仍将有30%的增长,而12%以上的净利润率仍将保持。 维持买入评级,看好公司2014年的业务创新 近期公司股价回落反映市场对于公司新业务(如小贷金融、互联网)推进相对迟缓以及房地产市场调整的悲观预期,我们认为是对此前较高预期的修正,我们仍看好公司2014年的业务创新,维持买入评级。我们略上调公司2014/2015年盈利至1.00/1.33元,此前我们的预期为0.96/1.26元。 风险提示:中国经济大幅下滑。

事件:公司发布2013年业绩快报,营业收入、母公司净利润分别为16.6亿元、5.4亿元,同比增长-25.1%、21.3%,对应EPS 为0.56元。 业绩增速低于市场预期,主要因大股东股权转让导致公司计划执行低于预期 公司2013年EPS 为0.56元,低于市场和我们的预期,市场的一致预期为0.70元,我们的盈利预期为0.69元。我们认为,公司业绩低于预期的原因主要是大股东股权转让导致公司计划执行力有所降低,导致部分项目竣工和销售不达预期,尽管公司在11月后推出西汇城市广场二期,销售金额达到3亿元,但整体结算进度仍低于预期。公司净利润率有所增长, 从20.2%升至32.7%,主要因汉口城市广场以投资收益形式进入报表,我们预计这部分利润对于公司净利润的贡献在1-2亿元左右。 2014年依然是公司的调整年,我们预计公司2014年销售额为40亿元 受股权转让影响,我们判断2014年仍是公司的调整年度,一方面公司会继续利用两大股东(中国水电、许晓明)的支持,加大投资额并扩大销售规模,另一方面,公司等待中国水电最终获得国资委批复落地后,战略上可能会出现调整。我们认为以公司现有项目计算,公司2014年的可售量为58亿元,我们预计年销售额为40亿元,较2013年有35%的增长。 我们下调公司2014/2015年EPS 至0.74/1.00元,并下调评级至“增持”,6个月目标价8元 我们判断公司股权转让给中国水电地产后,战略仍可能出现调整,同时公司2014年推货量和销售额增长可能低于市场此前预期。目前公司PE 为2014年8.5X,仍略高于同类公司,下调评级至增持。

公司公告1月合同销售额为99.7亿元,面积90.3万方,分别同比下降3.1%和上升5.7%。公司1月拿地26.5亿元,主要集中在珠三角地区。 较高的商业物业销售比重保证公司销售稳健 公司1月合同销售额99.7亿元,同比下降3.1%,销售表现较为稳健,主要因公司商业物业销售比重较高,佛山写字楼的整售金额约35亿元,占全月合同销售额的35%。公司1月新盘去化率在65%,较上月略有提升,扣除整售的写字楼新盘去化率为50%,较上月有所下降,主要系偏紧的信贷环境和春节因素带来。我们认为,在按揭利率偏紧的情况下公司明显优于其他开发商,主要因为公司商业物业销售占比较其他开发商高(15%-20%),而且以写字楼为主,使得公司去化率保持在一个较高的水平(我们预计在75%左右)。 深耕珠三角城市群,战略方向正确 在战略上公司深耕珠三角城市群,我们认为方向正确。截至目前,公司拿地款99.3亿元,其中珠三角地区为56.0亿元,占到57%。长三角和珠三角同属于国家城镇化工作会议规划的大城市群,在经济体量相差不多情况下,房地产市场发展明显落后于长三角城市,未来拥有更大的发展空间。 投资强度有所降低,新商业模式有望突破 拿地力度有所降低,1月投资强度(拿地金额/销售金额)为27%,而公司2011~2013年投资强度均超过40%。我们判断,由于目前公司土地储备约为4500万方,可以满足2.5年的开发周期,投资强度不会进一步提高。除住宅地产外,公司继续发展养老地产和商业地产,公司养老地产试点将进一步扩大至上海和广州,有望在该领域获得新的盈利模式。 公司销售表现平稳,给予增持评级 我们预计公司2014年商品房销售金额为1450亿元,较2013年增长18%。2014/2015年EPS分别为1.82/2.21元,对应PE为4.4x/3.6x,RNAV为16元,目前折价50%,估值具备优势,给予增持评级。

公司正从物业运营商向资产管理商转变 公司2009年正式开始运营家世界物业,从地产开发商转型为物业运营商,并在2013年开始向资产管理商转变,其物业管理和管理输出收入占比已从2009年的16%提升至2012年的65%。 我们认为,公司优秀的管理能力将支撑这一转变,2013年在管面积已达到233.6万方,较2009年增加了138%,收购GIC资产包后公司的转变还将进一步加速,一方面公司商业地产收入比重将进一步加大,另一方面公司持股比例提升,将更加重视物业运营。 轻资产的凯德模式和海印模式将使管理能力最大限度得到变现 两大轻资产运营模式使公司最大限度放大管理能力的价值:1)孵化器的凯德模式,通过参股公司收购项目、交由公司进行改善经营、最终向第三方转让获取资产增值收益,目前公司已有项目孵化成熟,后续的转让将成为打通凯德模式的最后一环;2)租入租出的海印模式,通过低价租入、改善运营、高价租出以获取中间价差,增值116%,海印股份从2009年8月获得中华广场项目开始,2年实现了市值从60亿元到100亿元的增长,涨幅达到67%,而采用相同模式阳光股份也可能复制其走势。 首次覆盖给予“增持”评级,目标价6元 我们预计公司2013~2015年EPS为0.26/0.53/0.73元,对应PE为19/9/7倍,公司将在2014年进入住宅项目结算期,2013~2015年住宅结算收入将达到4.2/17.8/33.5亿元,对应EPS约0.10/0.30/0.49元。公司业绩拐点较为明确,轻资产模式将助推公司业绩快速增长,我们首次覆盖给予增持评级,目标价6元。 风险提示 公司刚刚对GIC转让的项目进行收购,资金相对紧张,项目推进速度可能会受到影响。

世联行的价值来自购房者的消费行为而非购房本身 若从TMT角度看,公司用户价值巨大,后续客单价(ARPU值)有望继续提升。公司2013年到访用户量为300万组,形成成交的为30万组,以平均成交房总价100万计算,目前公司从单个购房者的一次购房消费中获取的收入(ARPU值)为8000元,全部来自开发商支付的佣金(佣金费率0.8%),公司从2013年8月开始,金融业务开展也有力提高了客单价,我们测算将增加2014年ARPU值1440元,伴随公司进一步对购房人的消费行为进行货币化,我们预计2014年是公司ARPU值提升元年,后续成交客户数量和ARPU值都将继续提升。 世联行的估值水平应向传媒互联网企业靠拢 世联行的用户价值巨大,从投资角度看,其ARPU值的提升与传媒互联网公司ARPU值的提升没有差别,本质上是提升货币化能力,这也是公司推出O2M(线上中台)战略而非O2O(线上线下)战略的原因,我们认为目前公司20X的估值反映了市场对其的认识不足,仍停留在传统的房地产服务公司本身。公司股价可能复制百视通自2012年6月以来的走势,百视通在当时推出了小红一代,并在2013年推出小红魔盒,使公司从传统的IPTV运营商一跃成为新媒体内容提供商,ARPU值继续提升,其中增值业务(点播、广告等)达到约30%,短短两年时间市值从170亿元上升至450亿元,涨幅达160%。 重申买入评级,暂不调整盈利预测,上调目标价至24元 我们认为,公司2014年仍主要推进对于C端(用户)的控制力,以成为真正的购房管家,并提升货币化能力,市场对其的认识将继续深化,这将有力提升公司估值。我们重申对公司的买入评级,暂不调整盈利预测。我们预计公司2013-2015年EPS为0.72/0.96/1.26,对应估值27X/20X/15X。目前传媒互联网重点公司的估值在2014X的42X,我们认为世联行的估值能够继续提升,给予2014年25X估值,上调目标价至24元。 风险提示:楼市出现大幅下滑。

公司公告取得襄阳长虹路项目,占地面积5.6万方,建筑面积35.6万方,总地价4.22亿元,折合楼面地价1185元。 运作两年多的襄阳项目终落地,公司对项目的前瞻性仍属一流。 我们认为,南国臵业获取的襄阳项目区位优异,地价偏低,预计销售均价可以达到10000元左右,总可售货值为35.6亿元,毛利率将达到53.2%。公司在2010年即锁定了该地块,充分表现出公司的前瞻性:1)获取的长虹路旧城改造项目是核心城区核心地块,为城市老商圈复兴概念,与公司起家的大武汉家装如出一辙;2)襄阳GDP居湖北省内第三,而从人均商业面积看,襄阳市中心区仅为0.6平米/人,无明显过剩,远低于上海的1.7平米和武汉的1.2平米。 公司进入扩张快车道,2014年将迎来销售投资双高。 公司2013年下半年销售和拿地明显低于市场预期,主要因股权转让协议未签订导致,本次拿地表明公司再度开始扩张,大股东支持效应显现。根据我们计算,2014年公司可售货值将达到85亿元,其中襄阳项目将形成约7亿元的可售货值,我们判断公司2014年合同销售额为70亿元,是今年的2倍。2013年公司投资强度达到85%,拿地款达到30亿元,我们预计公司2014年仍将维持高投资强度,为后续公司销售额增长奠定基础。 前期股价调整已经反映公司合同销售低于预期,公司业绩业绩高增长相对确定,中期买点渐趋显现,维持买入评级。 公司在对中国水电的股权转让完成后,股价从前期高点下调了25%左右,我们认为股价调整已经反映市场对公司2013年合同销售低于预期的修正,由于明年公司可售货值将达到85亿元,支撑公司的高增长,而2013年的业绩也相对确定,我们认为年增速50%左右的地产成长股仍存在明确的市值空间,中期买点显现。我们预计公司未来3年业绩为0.69元/0.98元/1.36元,对应PE10.6X,维持买入评级。

事件 我们电话调研了中信银行与易居中国联手打造的乐居贷情况,并将其与世联地产的家圆易贷产品进行了比较。 公司提供的家圆易贷产品设计领先,业内几乎无替代产品 世联地产提供的家圆易贷产品是一类小额信用贷款,主要帮助臵业者短期筹措资金支付部分首付款,我们认为其产品设计领先,风险可控,业内无替代产品:1)适度利率(年率14.4%)和低借款额度(房总价10%)降低了臵业者的压力;2)附着于世联地产代理销售的楼盘和真实的成交,有效降低信用风险;3)申请流程相对较短。而中信银行推出的乐居贷仍是一类传统的个人消费贷款,且必须有全产权住房进行抵押,通过提升住房资产抵押率使借款人获得更多授信(最高可达到90%),本质上更接近于次贷;世联地产的家圆易贷则与房产无关,是具备指定用途的信用贷款。 金融服务业务是世联地产下一个大金矿,空间巨大 我们认为,公司通过盘活客户资源跨入金融领域,有望成为跨界赢家。在销售代理业务经历了连续两年45%的高速成长后,金融服务业务将成世联下一个大金矿。保守估算,家圆易贷的市场空间在30亿元,对应利息收入在4.3亿元,业务规模将是目前的10倍,2012年底世联地产金融服务业务的总收入仅为4745万元,而小额贷款收入为1758万元。同时,金融服务业务毛利率为70%-80%,远高于其他业务35%-40%左右的毛利率。 金融服务业务规模一旦扩大,可能增厚2014/2015年EPS0.11/0.17元,首次评级给予买入 我们认为,公司自8月推出家圆易贷产品后已经形成了一定的业务规模,在金融服务业务上扩张时机渐趋成熟,以闲余资金6个亿估算,可能增厚2014/2015年EPS0.11/0.17元。我们预计公司2013/2014/2015年EPS为0.72/0.96/1.26元(这里考虑了运用闲余资金扩大金融业务带来的增厚)。我们同时给予公司买入评级,6个月目标价17.0元,主要理由是市场仍用传统周期股眼光看世联,而我们认为其商业模式已与之前有了明确差别,应给予一定的估值溢价。 风险提示:楼市交易量出现大幅下滑,金融服务业务推进低于预期。

万科参与徽商银行的IPO使万科成为徽商银行的最大单一股东,万科有望获得董事席位万科公告将参与徽商银行在联交所的IPO,其中万科作为基石投资者将出资30亿港元左右,认购8.8亿股,将占到发行后股本的8.2%,有望成为最大单一股东,因原最大单一股东安徽国元控股股权占比将摊薄至7.8%。 我们认为,由于徽商银行前四大股东均为安徽国资委旗下企业,可能被认定为一致行动人,从而万科难以获得控股权,但由于是单一大股东,万科将有望获得董事席位,对万科意义重大。 参与徽商银行IPO加速万科向社区服务商转型,而并不是简单的财务型投资我们认为,市场对万科参与IPO的理解存在偏差,这不是一笔简单的财务型投资,而是万科加速向社区服务商转型的信号。万科目前在全国42个城市管理有5000万方住宅项目,涉及社区居民30余万户。公司这两年明确提出提升ROE而非利润率是公司的目标,盘活社区居民资源将是万科转型的一个主要方向,不排除万科会继续加强社区服务方面的投资。2012年是公司升级社区服务元年,2012年6月后相继推出万物仓(空间租用)、第五食堂(社区餐饮)、幸福驿站(生活服务电商),参与徽商银行IPO实际上有助于万科更好的理解和参与社区金融服务业务,不排除在几年后万科会向支付和社区银行领域突破。 我们对万科加大社区服务投入持正面态度,维持“买入”评级由于万科不存在实际控制人,很多早期投资必须在上市公司体内完成,而投资徽商银行实际上起到了一石二鸟的作用:一笔相对便宜的投资和一个相对看得见的公司愿景。我们认为公司积极转型可能在3年内对业务收入和盈利模式产生正面影响。短期看,我们预计公司今年合同销售增长能完成1750亿元,较去年有24%的增长,目前6.3X的PE估值和970亿元的市值仍存明显的估值优势,维持“买入”评级。同时我们略调降万科2013-2015年业绩预测至1.40/1.74/2.15元。