协议转让过户完成,红星正式成为战略股东,股权和经营双合作4月 14日,红星家具集团通过其控股子公司广东弘敏与天津聚金签订《股份转让协议》,以 8元/股协议受让天津聚金(融创子公司)的 5.87亿股股份,占总股本的 11%,交易价款为 46.99亿元。截至 5月 19日,此次协议转让公司股票已完成过户,红星家具集团将合计持股 11.04%。5月 6日和 5月 7日,聚金物业一致行动人天津润泽通过大宗交易的方式分别减持公司股票 4,805.7万股和 1.13亿股,合计减持 1.61亿股,减持完成后,天津润泽不持有公司股票。5月 7日和 5月 14日,天津润鼎以大宗交易的方式减持公司 1.06亿股和2.67亿股,减持完成后,天津润鼎的持股比例降至 2.36%。截至目前,聚金物业及其一致行动人合计持有公司 4.46亿股股票,占公司总股本的 8.35%。本次股权变动之后,公司持续 4年的股权之争将逐步落幕,并且本次引入红星家具集团作为战投,而公司近期也已和红星家具在商业地产经营方面进行了合作,双方在股权和经营层面的合作将助力公司更有质量的发展。 1Q20销售好于行业、拿地积极,20年销售目标 2,200亿、同比+18%1Q20,公司销售金额 264亿元,同比-12%;销售面积 271万平,同比-14%。 虽受疫情影响,公司积极应对,推出一系列营销措施,整合线上主流平台,全力抢抓市场机会,实现疫情下销售突破。1Q20,公司拿地金额达 109亿元,新增计容建面 302万平,拿地权益比 87.2%,拿地/销售金额比 41%、拿地/销售面积比 111%,拿地积极。19年末,公司总可售面积近 6,700万平,相当于19年销售的 3.5倍,并形成“二三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。 20年销售目标 2,200亿元、同比+18%,计划新开工 3,600万平、同比+14%,估算计划竣工 2,076万平,同比+72%。土储丰富并拿地积极赋予公司 20年更强销售弹性,高计划竣工增速望助力公司 20年更强业绩增长。 一期持股计划 25亿元和二期计划 4亿元陆续启动购买,护航价值19年 6月,公司股东大会通过了《卓越共赢计划暨员工持股计划》,一期持股计划资金总额不超过 25亿元,其中员工自筹资金不超过 12.5亿元,融资资金与自筹资金的比例不超过 1:1。二期至五期的资金来源于专项基金,若2019-22年业绩分别达到 51、62、74、82亿元,复合增速 20%,则下一年度按该净利润 3.5%提取专项基金。20年 4月,公司公告二期持股计划草案,本期计划的持有人范围为公司员工,总人数预计不超过 2,100人。公司 2019年归母净利润为 56.76亿元, 同比+46%,实现《员工持股计划》规定的净利润增长目标值,因此,按照该数字的 3.5%提取专项基金,即 1.99亿元作为本期计划资金来源,并拟通过融资融券等法律法规允许的方式实现融资资金与专项基金的比例不超过 1:1,加杠杆后对应二期计划购买金额为 4亿元。 投资建议:协议转让过户完成,红星正式成为战略股东,重申“强推”评级16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,并且低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业合同面积 2.4亿平米,综合实力排名 10位,后续估值也或将逐步体现。我们维持预计 2020-22年每股收益分别为 1.31、1.65、2.07元,对应 20-22年 PE 为6.0/4.8/3.8倍,维持目标价 10.00元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

事件: 金地公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额167.9亿元,同比增长2.9%;实现签约面积83.2万平方米,同比增长0.4%。1-4月,公司累计实现签约金额449.9亿元,同比下降10.2%;实现累计签约面积210.7万平方米,同比下降13.8%;1-4月,公司新增建面210.6万平方米,同比下降23.8%;总地价151.5亿元,同比下降36.3%。 点评: 4月销售额168亿、同比+2%,可售丰富助力销售稳增4月公司实现签约金额167.9亿元,环比增长29.5%、同比增长2.9%;实现签约面积83.2万平米,环比增长57%、同比增长0.4%;销售均价20,180元/平,环比下降17.5%、同比增长2.5%。1-4月公司累计实现签约金额449.9亿元,同比下降10.2%,较1-3月提高6.4pct;累计实现签约面积210.7万平米,同比下降13.8%,较1-3月提升7.3pct;累计销售均价21,353元/平米,同比增长4.1%,较1-3月下降1.6pct。近期受到新冠肺炎疫情影响,上半年房地产市场成交或存在一定压力,但我们认为全年影响可控。并且,在一二线市场销售平稳的背景下,公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,可售丰富助力公司全年销售稳增。 4月拿地金额101亿,拿地积极、拿地额/销售额比60%4月公司在土地市场获取广州、苏州和沈阳等城市的的10个项目,拿地仍聚焦一二线和环都市圈。4月公司新增建面142.0万平米,同比增长0.2%;对应总地价100.7亿元,同比下降15.6%;平均楼面价7,092元/平米,同比下降15.8%。4月公司拿地金额占比销售金额达60%,较上月的0%提升60pct;拿地面积占比销售面积171%,较上月的0%提升171pct;拿地均价占比当月销售均价35%。1-4月,公司新增建面210.6万平米,同比下降23.8%;对应总地价151.5亿元,同比下降36.3%,拿地均价7,193元/平米,同比下降16.4%。 1-4月,公司拿地额占比销售额达33.7%,较1-3月的18%提升15.7pct;拿地面积占比销售面积100%,较1-3月的53.8%提升46.2pct;拿地均价占比当年销售均价33.7%,较1-3月的33.5%提升0.2pct。 投资建议:销售转正,拿地积极,维持“强推”评级金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。2019年末公司主要土储面积82%位于一二线,预收款高覆盖1.5倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2020-22年每股盈利预测为2.67元、3.07元和3.53元,对应20PE 为4.9倍,现价对应股息率高达5.1%,维持目标价18.83元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

事件: 5月8日,新城控股公布4月销售数据,4月公司实现签约金额180.6亿元,同比-15.6%;实现签约面积164.4万平方米,同比-7.4%。 点评: 4月销售181亿、同比-16%,1-5月490亿、同比-28%,销售继续修复。 4月公司签约金额180.6亿元,环比+26.7%、同比-15.6%;签约面积164.4万平,环比+20.3%、同比-7.4%,表现优于重点跟踪45城成交面积同比-20.3%;销售均价10,987元/平,环比+5.3%、同比-8.8%。1-4月,公司累计签约金额490.4亿元,同比-28.0%,较前值+5.7pct,完成全年销售计划的19.6%;累计签约面积450.2万平,同比-24.1%,较前值+7.1pct;累计销售均价10,893元/平,同比-5.2%。4月疫情缓和下,公司销售继续修复。鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且自19年4季度以来重启拿地,在购房需求只是延后并非消失下,预计公司20年销售将继续保持平稳。 4月拿地216万方,1-4月拿地/销售面积比高达135%,拿地相对积极。 4月公司在北京、杭州、天津、西安、苏州等11城共新增12个项目,新增建面215.7万平,同比-33.2%;对应地价149.7亿元,同比-24.6%;拿地额占比销售额82.9%,较上月+69.1pct;拿地面积占比销售面积131.2%,较上月+94.7pct; 拿地权益98.0%,较上月+6.1pct,平均楼面价6,938元/平,同比+12.9%,主要源于在北京和苏州的新增项目楼面价较高。1-4月,公司新增建面608.5万平,同比-36.8%;对应总地价205.6亿元,同比-51.5%;拿地额占比销售额41.9%,较上年的24.7%上升17.2pct,拿地面积占比销售面积高达135%,拿地相对积极;平均楼面价3,379元/平米,较上年+9.8%,拿地均价占比销售均价31.0%,较19年+3.4pct,公司加大一二线布局推动成本略增。 投资建议:销售继续修复,拿地相对积极,维持“强推”评级。 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20Q1末开业及在建综合体项目124座;此外,公司推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为7.94元、10.26元、11.84元,对应20/21年PE分别仅4.1/3.1倍,19A股息率高达5.3%,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

事件: 5月 8日,招商蛇口公布公司 4月销售数据,4月公司实现签约金额 195.9亿元,同比+9.3%;实现签约面积 85.9万平方米,同比-6.1%。 点评: 4月销售 196亿、同比+9% ,1-4月 月 557亿 亿 、 同比 持平 , 销售 持续优异4月公司销售金额 195.9亿元,环比-9.7%、同比+9.3%;销售面积 85.9万平,环比-8.0%、同比-6.1%,优于我们高频跟踪的 45城 4月成交面积同比-20.3%; 销售均价 22,820元/平,环比-1.8%,同比+16.3%。1-4月累计销售金额 557.0亿元,同比-0.2%,较上月+4.5pct,完成全年计划销售额的 22.3%;销售面积234.4万方,同比-16.4%,较上月+5.0pct。1-4月累计销售均价 23,765元/平米,较 19年+26.1%;疫情缓和后,公司 1-4月销售额已与去年同期持平,显示出销售恢复速度好于市场预期。考虑到公司项目布局以一二线为主,可售货值充裕,在购房需求延后但并非消失背景下,预计 20年销售仍将保持稳定增长。 4月 月 拿地/ 销售额比 72% ,1-4月 月 拿地/ 销售额比 64%, , 拿地积极 扩张4月公司土地市场新获取上海、苏州、哈尔滨、南宁、汕头等 5城共 6个项目,合计新增建面 130.2万方,环比-21.0%,同比-8.2%,对应地价 140.3亿,环比+59.5%,同比-17.5%;拿地面积权益占比 58.9%,较上月+5.1pct;楼面价 10,774元/平米,同比-10.2%;拿地额占比销售额 71.6%,较上月+31.0pct。1-4月新增规划面积 456.1万方,同比+88.0%;总地价 357.5亿元,同比+28.0%;拿地面积权益占比 55.8%,较 19年+2.7pct;拿地额占比销售额 64.2%,较 19年+18.8pct;平均楼面地价 7,840元/平米,较 19年楼面均价+9.2%;公司 1-4月拿地积极扩张,并且拿地区域集中于城市圈及一二线城市。 投资建议: 销售 持续优异 ,拿地 持续 积极 , 维持 “ 强推 ” 评级招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。 此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持公司 20-22年每股收益预测分别为 2.23、2.56、2.95元,20PE 为 7.5倍、较每股 NAV35.20元折价 53%,并且 19A 股息率高达 5.0%,维持目标价 26.4元,维持“ 强推 ”评级。 风险提示:

4月销售376亿、同比+0.4%,1-4月1,086亿、同比-26%,销售快速修复 4月公司销售金额375.9亿元,环比+37.3%,同比+0.4%,较上月+36.3pct;销售面积244.0万平,环比+21.2%,同比-4.4%,较上月+24.5pct,优于我们高频跟踪的45城4月成交面积同比-20.3%;销售均价15,405元/平,环比+13.3%,同比+5.0%。1-4月累计销售金额1,086.1亿元,同比-26.2%;累计销售面积734.3万平米,同比-23.1%;累计销售均价14,792元/平,较19年均价+0.03%。疫情缓和下,公司4月销售快速修复,并且单月同比由负转正。鉴于公司土储充裕、布局结构优异,以及疫情缓和后项目开工、推盘逐步恢复正常,在当前购房需求只是延后但并非消失背景下,预计20年全年销售仍将保持平稳增长。 4月拿地额同比+303%、1-4月拿地额/销售额41%,拿地积极并布局优化 4月公司在杭州、郑州、南昌、西安、徐州等5城共获取6个项目,对应新增建面99.3万平,环比-8.2%,同比+83.4%,其中新增权益建面占比72.0%,环比+1.7pct;对应总地价95.8亿元,环比-12.5%,同比+303.3%,拿地额占比销售额25.5%,较上月-14.5pct;平均楼面价9,644元/平,环比-4.6%,较19年拿地均价+66.5%,主要源于杭州新增地块楼面价较高。1-4月公司共新增建面557.9万平,同比+63.9%;对应地价442.7亿元,同比+138.6%;平均楼面地价7,934元/平,较19年+37.0%;拿地额占比销售额为40.8%,较19年+7.1pct。 1-4月公司继续注重均衡布局,并持续加大一二线城市拿地力度。 投资建议:销售快速修复,拿地相对积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售快增,目前业绩已进入丰收期。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.69、3.09、3.55元,对应20/21年PE分别5.9/5.1倍,19A股息率高达5.2%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

事件: 万科公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额479.5亿元,同比下降20.3%;实现签约面积303.8万平方米,同比下降17.9%。1-4月,公司累计实现签约金额1,858.3亿元,同比下降11.3%;实现累计签约面积1,188.6万平方米,同比下降8.2%;1-4月,公司新增建面480.5万平方米,同比下降48.8%;总地价177.1亿元,同比下降67.4%。 点评: 4月销售480亿元、同比-20%,预计全年销售平稳略增 4月公司实现签约金额479.5亿元,环比下降12.7%、同比下降20.3%;实现签约面积303.8万平,环比下降19.7%、同比下降17.9%;销售均价15,783元/平,环比增长8.6%、同比下降2.9%。1-4月公司累计实现签约金额1,858.3亿元,同比下降11.3%,较1-3月降低3.6pct;累计实现签约面积1,188.6万平,同比下降8.2%,较1-3月下降3.9pct;累计销售均价15,634元/平,同比下降3.4%,较1-3月提升0.1pct。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,短期房地产市场成交压力或将延续;但购房需求只是延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳背景下,预计公司2020年销售或将平稳略增。 4月拿地68亿元、拿地继续谨慎,拿地额/销售额比14% 4月公司在土地市场获取长沙、柳州、惠州等城市的10个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。4月公司新增建面234.4万平,环比增长66.4%、同比增长87.7%;对应总地价68.2亿元,环比增长52.4%、同比下降42.5%;平均楼面价2,911元/平,环比下降8.4%、同比下降69.4%,4月公司拿地金额占比销售金额达14.2%,拿地面积占比销售面积77.2%,拿地均价占比当月销售均价18.4%。1-4月,公司新增建面480.5万平,同比下降48.8%;对应总地价177.1亿元,同比下降67.4%,拿地均价3,685.4元/平,同比下降36.4%。1-4月,公司拿地额占比销售额达9.5%,较1-3月的7.9%提升1.6pct;拿地面积占比销售面积40.4%,较1-3月的27.8%提升12.6pct;拿地均价占比销售均价23.6%,较1-3月的28.4%下降4.8pct。按销售均价1.56万元/平估算公司1-4月累计新增货值750亿元,低于同期销售金额1,858亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售暂降,拿地谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一季度业绩同比+11%,利润率略降、已售未结充裕2020Q1,公司营业收入477.7亿元,同比-1.2%;归母净利润12.5亿元,同比+11.5%;每股基本收益0.11元,同比+8.9%;地产结算收入393.6亿元,同比-6.4%;地产结算面积 316.2万平,同比+ 1.8%;毛利率和归母净利率为31.3%和2.6%,同比分别-3.8pct 和+0.3pct;三费费率为12.5%,同比+0.4pct;投资收益1.1亿元,同比+153%。2019年末公司预收账款5,950亿元,同比+3.1%;并表已售未结面积4,580万平,同比+6.8%;并表已售资源金额为 6,599亿元,同比+8.3%,覆盖19年地产结算金额1.87倍,锁定未来业绩释放。 Q1销售额1,379亿元、同比-8%,拿地/销售面积比28%、拿地谨慎2020Q1,公司销售金额1,378.8亿元,同比-7.7%;销售面积884.8万平,同比-4.3%;销售均价15,583元/平,同比-3.6%。Q1公司拿地面积246.1万平,同比-69.7%;对应总地价108.8亿元,同比-74.4%,拿地均价4,423元/平米,同比-15.3%。Q1公司拿地额/销售额比7.9%,拿地面积/销售面积比27.8%,拿地均价/当年销售均价比28.4%,较上年的37.8%下降9.4pct。Q1新开工面积708.8万平,同比- 30.5%,占全年开工计划的 24.3%(19年同期 28.2%),主要由于疫情影响;竣工面积 242.6万平,同比+ 8.9%,占全年竣工计划的7.3%(19年同期7.2%)。截至2019年末,公司未结算面积1.7亿平,其中71%位于一二线。 财务稳健、负债低位、融资成本下行,物业拓展加速、估值可观2020Q1末,公司资产负债率84.2%,同比-0.5pct;净负债率仅34.3%,同比-10.5pct,处于行业低位;2019年至今发债多项利率处于行业低位,3月发行10亿/3.42%/7年公司债。2019年末,商业方面,印力运营管理项目108个、覆盖50多城,管理面积近900万平,已开业面积644万平;物业方面,2019年末物业签约面积6.4亿平(+26.1%),在管面积4.5亿平,新签约住宅/非住宅面积1.03/0.18亿平,将贡献收入33.4/20.7亿元,作为物业管理行业龙头,预计未来物业估值贡献可观。 投资建议:业绩稳增,拿地谨慎,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

20Q1业绩3亿,同比+32%,20年计划竣工翻番、高预收助力业绩稳增 20Q1公司实现营收70.9亿,同比+63.8%,归母净利润2.7亿,同比+32.0%;扣非净利润2.2亿元,同比+33.4%;对应每股收益0.12元,同比+33.3%;毛利率和归母净利率分别为39.1%和3.8%,较上年+0.6pct和-0.9pct;三费占比24.3%,同比+1.7pct,其中销售、财务费用分别占比9.8%、2.8%,分别同比+1.4pct、+2.1pct;公司营收高增主要源于一季度公司结转面积80.4万方,同比+60.6%;投资性收益0.48亿,较去年同期多增0.74亿,源于Q1合联营企业交付同比增加。业绩涨幅小于营收源于公司持有的苏州银行股票公允价值变动亏损0.48亿(去年同期为0)、营业外收入同比-40.2%以及少数股东损益占比7.7%,同比+2.2pct;鉴于20年计划竣工翻番,以及20Q1末合同负债2,173亿,同比+54.5%,覆盖19年营收达2.5倍,保障业绩继续稳增。 20Q1销售310亿、同比-34%,疫情下销售暂弱,租金9亿、同比+5% 20Q1公司销售金额309.8亿元,同比-33.7%,完成年初计划销售额2,500亿的12.4%,克尔瑞销售排名居行业第十二;实现销售面积285.8万平,同比-31.2%;销售均价10,839元/平,同比-3.6%。此外,公司Q1已出租面积342.1万方,同比+43.6%,对应租金收入9.1亿,同比+5.2%,完成20年计划租管费55亿元的16.6%,考虑到20年计划新开业吾悦广场约30座,全年计划完成难度不大。20年计划新开工1,665万方、同比-48%、但考虑公司历年实际新开工均大幅超年初计划,以及20年新增拿地可转化开工,预计20年实际开工仍优于计划。同时鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值充裕,在购房需求延后并非消失下,预计公司20年销售将继续保持平稳。 20Q1拿地转向积极、并成本控制再优化、土储仍充裕,负债情况健康 土储方面,20Q1公司新增建面392.8万平,同比-38.7%;对应总地价56.0亿元,同比-75.2%;拿地面积/销售面积比达137%,较2019年的103%提升34pct,公司自19年12月开始拿地策略开始转向积极;平均楼面价1,425元/平米,较上年-53.7%,拿地均价占比销售均价13.1%,较19年-14.5pct,拿地成本继续优化。公司19年末可租售面积约7,519万方,对应货值达8,370亿元,覆盖19年销售金额3.1倍,货值仍较为充裕。财务方面,20Q1末,公司资产负债率87.0%、同比+1.5pct;净负债率为34.2%、同比大降26.5pct;19年公司平均融资成本6.73%,较18年+0.26pct,略有上行。 投资建议:业绩持续靓丽,拿地转向积极,商业租金稳增,维持“强推” 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20Q1末开业及在建综合体项目124座;此外,公司推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为7.94、10.26元、11.84元,对应20/21年PE分别仅3.9/3.0倍,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

20Q1业绩-32%,疫情下非物管业务亏损致业绩暂降,成长性仍值得期待 根据备考口径数据分析,20Q1公司营业收入17.5亿元,同比-11.1%;营业成本15.4亿元,同比-7.4%;归母净利润0.59亿元,同比-32.4%;扣非归母净利润0.29亿元,同比-65.5%;基本每股收益0.056元,同比-32.1%;毛利率和净利率分别为12.3%和3.4%,同比分别-3.5、-1.1pct;三项费用率合计7.9%,同比-0.9pct,其中销售、管理和财务费用率分别同比-0.1pct、-1.0pct、+2.0pct。我们认为,公司Q1公司营收和业绩阶段性下降主要源于:1)新冠疫情导致持有物业出租及经营业务的扣非归母净利润减少4,430万元、并造成亏损,这部分是主因,估算剔除该业务影响后业绩为小幅增长;2)新冠疫情下抗疫成本增加导致公司毛利率和净利率有所下降,不过期间公司收到政府稳岗及疫情防控补贴1,222万元和“新型肺炎疫情防控”捐赠款2,000万元,应该有一定程度对冲,并且预计后续仍将有补贴进入;3)新冠疫情下公司专业化服务(增值服务)在非住宅方面可能影响更大,造成高毛利业务收入的阶段性下降。总体而言,疫情之下公司业绩主要源于非物管业务亏损造成阶段性下行,考虑到物管行业的高成长以及大股东的全力支持,预计公司成长性仍值得期待。 19年末在管1.53亿方、同比+25%,非住宅占比50%,有望实现量质齐升 2019年末,公司管理面积达1.53亿平,同比+24.9%,管理规模稳步增长。其中,1)中航物业、招商物业管理面积分别为6,729、8,537万平,分别同比+26.8%、+23.5%;2)住宅、非住宅分别为7,653、7,613万平,分别占比50.1%、49.9%,分别同比+16.0%、+35.4%;3)来自控股股东、第三方分别占比40.9%、59.1%。物业管理费总体收缴率为96.4%,其中,非住宅、住宅业务收缴率分别为97.8%、92.5%。2019年,公司重点围绕机构物业开展市场化拓展,新签项目包括企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等多种业态,并在城市服务项目取得突破。中航物业、招商物业两个物业平台业务均实现稳步增长,目前公司物管利润率较行业仍有较大提升空间,并考虑到近期招商蛇口2019年业绩会上表示将对招商积余的全力支持(计划对启动组织架构大调整和中期注入持有型物业资产),预计物业管理业务利润率望逐步修复、营业收入也或将进一步提升,预计后续业绩有望实现量质齐升。 投资建议:非物管业务致业绩暂降,成长性仍值得期待,维持“强推”评级 招商积余战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.53亿平,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,并且在大股东招商蛇口的全力认可和支持下,后续或通过组织架构改革提升人均效能、推动利润率的修复,以及物业管理资产注入提升收入规模,预计后续业绩有望实现量质齐升。考虑到新冠疫情下持有物业出租及经营业务业绩的阶段性下降,我们下调2020-22年每股收益预测至0.59、0.86、1.12元(原值0.64、0.86、1.12元),同时考虑到公司双重稀缺性、集团内高度战略定位以及近期物管行业估值中枢上移等因素,按照2021年目标PE40倍,上调目标价至34.8元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期。

20Q1营收+171%、业绩-80%,主要源于投资收益同比大幅下降 20Q1公司实现营业收入118.0亿元,同比+171.2%;归母净利润5.4亿元,同比-79.5%;扣非归母净利润53.4亿元,同比-79.5%;毛利率和净利率分别为25.6%和4.6%,分别-8.1pct和-55.8pct;三项费用率12.2%,同比-6.2pct,其中销售和管理费用率分别-2.1pct、4.3pct;基本每股收益0.03元,同比-90.6%。公司营收大增但业绩大降主要源于:1)公司投资性收益1.5亿,同比-95.6%,主要系去年同期公司转让乐艺置业、商启置业股权后获取扣税后净收益22.3亿元;2)公司结转毛利率大幅下降;3)公司少数股东损益占比19.0%,同比+17.5pct。剔除高波动的投资性收益影响后,归母净利润同比+34.4%。 20Q1销售361亿、同比-5%,预收、竣工增长保障20年结转稳增 20Q1公司销售金额361.1亿元,同比-4.7%,完成全年计划销售额2,500亿元的14.4%;销售面积148.6万方,同比-21.4%;累计销售均价24,310元/平米,较19年+28.9pct;在新冠疫情影响下,公司1季度销售额同比仅个位数下降,好于之前市场预期。考虑到公司连续4年实际新开工均高于年初计划、1季度积极拿地推动当年拿地转化当年开工、以及公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,预计20年销售计划或将顺利完成。同时考虑到:1)公司20年计划竣工面积1,100万方,同比+10%;2)19年结转竣工比69.7%,同比-29.9pct,已竣工未结算资源丰富;3)20Q1末公司预收账款达1,005.7亿,同比+42.9%;将共同保障20年结转规模稳定增长。 20Q1拿地217亿,同比+99%,拿地额/销售额60%,拿地更趋积 极20Q1公司新增建面325.9万方,同比+223.2%;对应拿地金额217.2亿元,同比+98.9%;拿地面积权益占比54.6%,较19年+1.4pct;拿地/销售额比60.2%,较19年+32.6pct;平均楼面地价6,667元/平米,较19年楼面均价-7.2%;公司Q1拿地更趋积极,并且注重成本控制。19年末,总未竣工4,912万方,可覆盖19年销售面积4.2倍,土储资源充裕。财务方面,公司19年平均融资成本4.92%,较18年略升0.07pct;20Q1末,资产负债率和净负债率分别为63.7%、32.4%,分别-10.2pct、-24.3pct,负债率下降源于前海土地整备完成后资产规模明显增厚。公司长短债比1.7,现金短债比1.3,债务结构较为健康。 投资建议:业绩暂降,预收稳增,拿地积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持公司20-22年每股收益预测分别为2.23、2.56、2.95元,20PE为7.8倍、较每股NAV35.20元折价51%,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

20Q1营收+6%、业绩+3%,利润率保持稳定,费用率有所优化。 20Q1营业收入238.2亿元,同比+5.5%;归母净利润2.4亿元,同比+2.6%;扣非归母净利润2.3亿元,同比+14.9%;基本每股收益0.2元,同比+2.2%;毛利率和净利率分别为39.8%和10.0%,同比分别持平、-0.3pct;三项费用率合计11.0%,同比-2.9pct,其中销售、管理和财务费用率分别同比-1.4pct、-0.6pct、-0.8pct;投资金融资产的公允价值变动亏损0.11亿,较去年同期减少2.6亿元;少数股东损益占比34.0%,同比+3.4pct。加权平均净资产收益率1.5%,同比-0.39pct。 20Q1销售710亿、同比-35%,主要源于疫情及推盘淡季影响。 20Q1公司销售金额710.2亿元,同比-35.2%;销售面积490.2万平,同比-30.0%;销售均价14,487元/平,较19年均价-2.0%。新冠疫情影响下,公司Q1销售仍较低迷,但考虑到1季度并非公司传统推盘、销售旺季,销售占比较小,并且在当前购房需求延后但非消失背景下,预计全年销售仍将保持平稳增长。20Q1新开工面积786万平,同比-21.2%,完成全年计划18.3%;竣工面积317万平,同比+15.7%,完成全年计划9.3%。考虑到:1)20Q1末预收账款3,163..5亿,同比-2.7%,可覆盖19年营收的134%;2)计划竣工3,400万平,同比+14.4%,并且19年结算竣工比仅59.4%,创09年来新低,20年或能持平略增;因而综合助力全年业绩持续稳增。 20Q1拿地347亿、同比+114%,拿地额/销售额49%、拿地积极。 20Q1公司新增建面458.6万平,同比+60.2%;对应地价346.9亿元,同比+114.4%;平均楼面地价7,564元/平,较19年+30.6%;其中38个核心城市拿地金额和面积分别占比84.6%、68.7%。20Q1拿地/销售额占比48.8%,较19年+15.2pct,公司继续注重均衡布局,并加大了一二线拿地力度。截至20Q1末,公司待开发土储7,877万平,同比-7.8%,可覆盖19年销售面积2.5倍,其中重点布局38个核心城市占比58%,三大城市圈占比58%,土储较为优异。20Q1末公司资产负债率77.7%,净负债率71.2%,分别同比-1.2pct和-12.7pct,现金短债比2.2倍,长短债比4.1倍,财务报表继续改善;公司19年有息负债综合成本仅4.95%,同比-0.08pct,持续属行业最低水平。 投资建议:业绩略增,拿地积极,维持“强推”评级。 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售快增,目前业绩已进入丰收期。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.69、3.09、3.55元,对应20/21年PE分别6.1/5.3倍,19A股息率达5.0%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

20Q1营收同比-8%、业绩同比+4%,疫情影响下竣工、交付有所放缓20Q1公司营业收入53.1亿元,同比-7.9%;归母净利润5.1亿元,同比+3.8%; 基本每股收益0.15元/股,同比+3.3%;毛利率和净利率分别为30.2%和9.7%,较上年+1.2pct和+1.1pct;三项费用率合计13.3%,同比+1.1pct,其中财务和管理费用率增长较多;公司营收负增长主要源于受新冠疫情影响,竣工、交付均有所放缓。业绩正增长源于:1)因汇率变动公司衍生金融资产外汇远期合约公允价值变动收益1.3亿,同比+2,116.4%;2)少数股东损益占比1.1%,同比-7.6pct。截至20Q1末,预收账款达705.6亿元,同比+25.2%,较19年末+3.5%,可覆盖19年地产营收1.8倍,公司后续业绩释放的可持续性较强。 20Q1销售额109亿,同比-43%,疫情影响下销售、开竣工暂弱20Q1公司销售金额108.5亿元,同比-42.5%;其中,权益销售金额为80.3亿元,权益比74.0%;销售面积117.6万平,同比-43.3%;销售均价9,224元/平,同比+1.4%。其中,成都、滇渝、华中、华东、华北、华南区域销售额占比分别为18.9%、12.3%、17.0%、33.8%、7.0%、11.1%,全国化布局较为均衡。投资方面,20Q1新开工89.5万平、竣工8.4万平,分别同比-52.0%、-69.0%,分别完成全年计划8.1%、1.4%。受新冠疫情影响,公司1季度销售回款减少,项目复工和开竣工均有所延迟。但考虑到公司全年计划新开工1,100万平,计划竣工600万平,分别同比+27%、+16%,并19年竣工计划完成率129%,预计有望推动公司销售和结算稳步增长。 20Q1拿地仍偏谨慎,负债率持续优化,管理层拟增持彰显信心20Q1公司合计新增项目10个,新增计容建面98.9万方,同比-58.6%;对应拿地金额43.0亿元,同比-51.1%,拿地仍偏谨慎;拿地/销售金额比39.6%,拿地/销售面积比84.1%,较19年+8.1pct,拿地面积权益占比59.7%,较19年-15.3pct。 新增建面中,一二线占比30.1%、强三线占比69.9%。20年,公司计划土地投资总额不超过400亿元。20Q1末,公司资产负债率、净负债率分别为80.7%、92.7%,分别同比-1.4pct、-36.9pct,拿地谨慎下负债率持续优化。此外,公司董事兼总裁迟峰计划于20年5月6日起6个月内增持公司股份,增持金额不低于人民币1,000万元,彰显对公司未来发展的信心。 投资建议:业绩略增,销售暂弱,维持“强推”评级蓝光发展2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,带动融资通畅,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。2019年公司下属子公司嘉宝股份已成功境外上市、并迪康药业计划H股分拆上市,望逐步增厚公司估值。考虑到疫情对结算的影响,我们维持2020-22年每股收益预期1.68、2.03、2.42元,对应20、21年PE分别为3.4倍和2.8倍,维持目标价8.85元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧务

19年业绩40亿元、同比+33%,利润率与分红率双双提升 2019年公司营业收入610.5亿元,同比+8.1%;归母净利润40.2亿元,同比+33.2%;基本每股收益0.91元,同比+37.9%;加权平均净资产收益率18.9%,同比+2.5pct;地产结算收入587.5亿元,同比+5.9%;结算面积452.6万平,同比+18.2%;毛利率和归母净利率为26.6%和6.6%,同比分别+0.5pct和+1.2pct;三费费率为9.3%,同比+2.3pct,其中销售费率和管理费率分别+1.1pct和0.8pct;投资收益8.1亿元,同比+1,393%。2019年末预收账款801亿元,同比+29.0%,覆盖地产结算收入1.36倍。此外,公司每10股派息2元,对应分红率20%,同比+12.5pct;股息率为2.9%。 19年销售2,110亿、同比+30%,拿地/销售面积比74%、权益比提至75% 2019年公司销售金额2,110亿元,同比+30%,其中内地和长三角分别占比37%和34%,克而瑞排名第13;权益销售金额1,351亿元,同比+14%;权益比例64%,同比-9pct;销售面积1,713万方,同比+35%;销售均价1.23万元/平,同比-4%。公司2020年销售目标2,000亿元,同比-5%;计划引入战略投资者、加强资源整合。2019年公司拿地金额656亿元,同比+17.0%,权益比例75%;拿地面积1,269万方,同比-4.8%;拿地额/销售额和拿地面积/销售面积分别为31%和74%,拿地总体谨慎。公司全年竣工面积529万方,同比+32.5%。截至2019年末,公司土储可售面积4,101万方,按照1.2万元/平估算可售货值5,052亿元,覆盖2019年销售额2.4倍;平均土储成本4,356元/平,占比当期销售均价35%,整体成本可控。 负债率大幅改善、结构持续优化,融资成本有所下行 截至2019年末,公司资产负债率83.5%,同比-1.0pct;净负债率135%,同比-47pct;现金短债比1.3倍,较上年提升0.5倍;短债占比有息负债比29%,较上年下降14pct;近两年资产负债表持续改善。期末融资余额1,123亿元,同比-0.3%;其中银行贷款和债券类分别占比47%和28%,同比分别+18pct和+9pct,融资结构大幅优化;整体平均融资成本7.71%,同比-0.23pct。4月公司成功发行12亿/4年/6.95%和8亿/5年/7.3%公司债,融资成本亦有所下行,并于期内首次获得主体评级提升至AAA。2019年公司平均回款率约80.20%,实现经营性净现金流入154亿元,继续保持正值。 投资建议:业绩销售高增,负债改善、结构优化,维持“强推”评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2020-21年每股收益预测分别为1.33元、1.79元,并引入22年预测为2.15元,现价对应20年PE为5.1倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

19年营收+11%、业绩+5%,20Q1业绩-77%~-85%,源于投资收益大降。 19年公司实现营业收入976.7亿元,同比+10.6%;归母净利润160.3亿元,同比+5.2%;基本每股收益1.99元,同比+5.3%;毛利率和净利率分别为34.6%和16.4%,分别-4.8pct和-0.8pct;三项费用率6.9%,较上年+0.6pct,其中销售费用增长较多;实现投资性收益102.3亿元,同比+56.3%,其中通过转让子公司商启置业、乐艺置业、境外子公司Frontier股权获取投资性收益57.9亿元;少数股东损益15.0%,同比-6.7pct;公司业绩增速略低于营收增速,主要源于结转毛利率下降以及公司存货跌价损失20.9亿元(同比+112.3%);公司加权平均净资产收益率21.4%,同比-0.8pct;每股分红0.83元,分红率连续5年持平或超40%,对应股息率达4.9%;此外,公司发布20Q1业绩预告,预计实现业绩4-6亿,同比下降77.2%-84.8%。 19年销售2,205亿、同比+29%,预收、竣工增长及保障20年结转稳增。 19年公司实现签约金额2,204.7亿元,同比+29.3%,超额完成全年销售计划110.2%;实现签约面积1,169.4万方,同比+41.4%;累计销售均价18,853元/平米,同比-8.6%;20年公司计划完成销售额2,500亿元,对应同比+13.4%;计划新开工1,100万方,同比-26.0%。考虑到公司连续4年实际新开工均高于年初计划、1季度积极拿地推动当年拿地转化当年开工、以及公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,预计20年销售计划仍将顺利完成。同时考虑到:1)公司20年计划竣工面积1,100万方,同比+10%;2)19年结转竣工比69.7%,同比-29.9pct,已竣工未结算资源丰富;3)19年末公司预收账款达977.8亿,同比+29.8%;将共同保障20年结转规模稳定增长。 19年拿地额/销售额44%,前海土地整备完成增厚资产推动负债率下行。 19年新增建面1,423万方,同比+4.9%;对应拿地金额976亿,同比+3.7%,其中权益地价523亿,权益占比53.6%;拿地/销售额比44.3%,较上年-10.9pct,20Q1拿地/销售额比60.2%,拿地表现相对积极。截至19年末,公司总未竣工4,912万方,可覆盖19年销售面积4.2倍,土储资源十分充裕。此外,19年公司前海土地整备及合资合作全面完成,正式拥有前海片区超千亿资产。财务方面,公司平均融资成本4.92%,较18年略升0.07pct;资产负债率和净负债率分别为63.2%、29.3%,分别-11.1pct、-15.7pct,负债率下降较多源于前海土地整备完成后公司资产规模明显增厚。公司长短债比1.6,现金短债比1.4,债务结构健康。经营性现金流138亿,连续两年为正。 投资建议:业绩平稳、销售快增,负债率明显改善,维持“强推”评级。 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。同时,鉴于公司业绩表现低于预期,我们下调公司20-21年每股收益至2.23、2.56元(原值2.71、3.26元),并引入22年每股收益预测2.95元,目前现价对应20年PE为7.5倍、较每股NAV35.20元折价52%,我们维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

19年营收同比+27%、业绩同比+56%,利润率提升,预收高覆盖19年,公司营业收入391.9亿元,同比+27.2%;归母净利润34.6亿元,同比+55.5%;基本每股收益1.05元/股,同比+69.3%;毛利率和归母净利率分别为28.3%和8.8%,较上年+0.6pct 和+1.6pct;三项费用率合计9.3%,同比-1.7pct;加权平均净资产收益率23.9%,同比+6.8pct。公司结转规模大增,规模效益显现,盈利能力持续提升。截至19年末,预收账款达681.6亿元,较19Q3末+12.6%,可覆盖19年地产营收1.9倍,公司后续业绩释放的可持续性较强。 此外,拟每股年分红0.287元、分红率25%,对应股息率4.7%。 19年销售额1,015亿、同比+19%,20年计划开工强劲,望销售稳增19年,公司销售金额1,015.4亿元,同比+18.7%;其中,权益销售金额为715.4亿元,权益比70.5%;销售面积1,095.3万平,同比+36.6%;销售均价9,270元/平,同比-13%。其中,成都、滇渝、华中、华东、华北、华南区域销售额占比分别为18.6%、11.0%、21.7%、25.7%、10.6%、12.4%,全国化布局均衡。 投资方面,19年新开工867万平、竣工516万平、在建1,849万平,分别同比-19%、+53%、+45%。19年,计划新开工1,100万平,计划竣工600万平,分别同比+27%、+16%,考虑到公司20年计划新开工仍较强,并19年竣工计划完成率129%,预计有望推动公司销售和结算稳步增长。 拿地偏谨慎,杠杆率下行,物管业绩靓丽,管理层拟增持彰显信心19年,公司新增土储建面832.3万平,拿地/销售面积比76%;总建面中,新一线和二线占比60%、强三线占比40%;估算拿地权益比约75%,高于公司19年销售权益比,后续销售权益比有望小幅提升。20年,公司计划土地投资总额不超过400亿元。19年末,资产负债率、净负债率分别为80.6%、81.0%,分别同比-1.4、-24.0pct,负债率持续优化。物管方面,19年蓝光嘉宝服务实现营业收入21.0亿元,同比+43%;实现净利润4.5亿元,同比+50%。在管面积约7,172万平,同比+18%;合约面积约1.17万平,同比+58.8%。此外,公司董事兼总裁迟峰计划于5月6日起6个月内增持公司股份,增持金额不低于人民币1,000万元,彰显对公司未来发展的信心。 投资建议:业绩高增,管理层计划增持,维持“强推”评级蓝光发展2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。2019年公司业绩大增、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅,下属子公司嘉宝股份已成功境外上市、并迪康药业计划H 股分拆上市,望逐步增厚公司估值。考虑到疫情对结算的影响,我们下调2020-22年每股收益预期至1.68、2.03、2.42元(原20-21年预测值为1.68、2.10元),对应20、21年PE 分别为3.7倍和3.0倍,维持目标价8.85元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧