事项: 公司公布2017年中报,期内公司实现营业收入18.5亿元,同比上升106.8%,归属净利润15.8亿元,同比增长2425.7%,对应EPS1.96元,超出市场预期。 平安观点: 结算高峰叠加投资收益提振业绩。受结算大增及低基数影响,公司实现营业收入18.5亿元,同比增长106.8%;净利润15.8亿元,同比增长2425.6%;公司上半年转让湖南西沃项目获得一次性转让收益8.96亿元,扣非后净利润7.37亿元,同比增长1185.7%。期末在手现金27.7亿,与期初相比略降4%;净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为-48.4%和14.4%,较期初分别上升17.9个和下降0.4个百分点。 持续逐步剥离地产项目,转型决心强。继2016年转让上海爱佳项目后,报告期内以15.98亿整体转让湖南西沃项目100%股权,大幅提升公司2017年业绩同时,持续剥离地产业务凸显公司转型决心。目前公司在手项目仅3个,由于可售面积下滑,公司上半年公司实现签约面积2.06万平方米,同比下降81.9%,签约金额3.38亿元。 认购上海集成电路产业基金,转型迈出实质一步。报告期内公司拟以自有资金10亿元人民币认购上海集成电路装备材料产业投资基金(筹)首期20%的份额。该基金由国家级产业基金、上海市、上海临港管委会以及上海浦东科技投资有限公司等共同发起设立,总规模为100亿元人民币,首期规模50亿元人民币。基金普通合伙人(GP)由浦东科投联合相关机构共同设立,注册资本暂定为3000万元人民币,浦东科投为GP第一大股东。作为公司大股东的浦东科投在集成电路和医疗健康等高科技产业领域具备丰富的产业资源和投资经验。我们认为该基金的投资领域(集成电路装备和材料)作为国家战略重点扶持的高精尖技术领域,与公司向新兴产业转型的战略高度契合,同时充分借助基金普通合伙人(GP)经验丰富的投资团队和一流的投后管理、风控能力,有利于降低自行转型风险,加速公司向新兴产业转型。 投资建议:考虑公司期内整体转让湖南西沃项目提振业绩,上调公司2017-2018年EPS至2.13(+0.89)元和0.61(+0.10)元,当前股价对应PE分别为5.3倍和18.5倍。公司持续剥离地产业务,转型决心坚定,认购上海集成电路产业基金,有望借助大股东浦东科投在高科技产业的投资优势,加快在新兴产业布局,维持“推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期。

多因素致增收不增利:上半年公司营收同比增长30.5%,净利润同比下降39.2%。增收不增利主要因:1)受结算结构影响,部分保障房上半年集中结算,导致毛利率同比下降4.5 个百分点至27.1%;2)投资净收益同比减少1.12 亿;3)受递延所得税影响,实际税率同比上升16 个百分点至39%。 公司管控效应依旧突出,期间费用率同比下降1.1 个百分点至10.5%。 销售增速远超全国,可结资源充足:上半年公司实现销售额108.5 亿,同比增长53.3%,增速远超全国(21.5%)。由于销售额远大于结算收入,公司期末预收款较年初增长16.1%至157.3 亿,为2016 年营收的135%,奠定全年业绩增长基础。期内新开工64.3 万平米,同比基本持平。 借力棚改拓展优质资源,奠定中长期业绩增长基础。期内公司新增二级开发项目6 个,累计新增建面150 万平米,同比微增2.1%。除公开招拍挂外,通过棚户区改造拓展土地资源成为公司一大亮点,继望坛、张仪村、怀柔新城03 街区和顺义临河村项目后,期内公司新中标延庆区康庄镇一二三街村棚改项目、顺义平各庄村一级开发项目。公司棚改模式包括一二级联动和一级土地整理,按总投资额收取固定比例回报(12%-15%),累计中标项目总投资超800 亿,按10%的固定比例回报保守估计可贡献毛利超80 亿,将成为公司未来重要业绩来源。考虑到北京高企地价,预计棚改方式拿地仍将是公司未来土地拓展重要手段。 财务状况稳健,负债率略有提升:期内公司股权投资1.54 亿,同比减少2700 万,目前公司持有四家上市公司股票,一家拟上市公司IPO 股权。受国信证券、中信建投等股价下跌影响,期末可供出售金融资产较上年末减少9.5 亿至58.9 亿。期末在手现金比期初增加1.6 亿元至98.9 亿元,为一年到期长短期负债的147%,与期初相比下降37 个百分点;期末剔除预收款的资产负债率分别为57.9%,较期初分别上升3.4 个百分点,整体财务状况稳健。 维持“推荐”评级:公司具有独特的资源获取一二级联动模式,销售充分受益市场持续回升,股权投资亦稳步发力。作为城建集团旗下主要的地产上市公司,未来也有望受益国企改革进程。预计公司2017-2018 年EPS 分别为1.05 元和1.11 元,当前股价对应PE 分别为13 倍和12 倍,维持“推荐”评级。 风险提示:业绩及销售大幅低于预期风险。

平安观点: 多因素导致增利不增收。公司上半年营收同比下降1.26%,利润总额同比增长1.43%,净利润同比增长10.6%。营收同比下降主要受营改增政策影响,本期部分营收不包括营业税金。净利润同比上升主要因:1)上半年主要结算高毛利率的华南、华东区域;2)少数股东损益占比下滑,归母净利润占利润总额比重由2016年同期的50.2%提升至54.7%。 销售表现靓丽,下半年货值充足。公司上半年实现签约面积1054.1万平,同比增长28.3%;签约金额1466.1亿元,同比增长32.5%,销售规模位居全国第四。上半年销售均价13909元/平米,较2016年全年均价上升5.8%。公司年初计划新推货值2500-3000亿,上半年已推1300多亿,下半年仍有1500亿左右新推货值,按照上半年新推70%去化率,可贡献销售1000亿左右销售,叠加存量库存去化,预计全年销售额有望超过2600亿,同比增长24%以上。 拿地规模中规中矩,下半年有望提速。上半年公司新增土地储备1114万平米,同比增长46%,对应总地价464.6亿,占同期销售额的31.7%,较2016年全年下降26个百分点,预计下半年将逐步提速。由于茂名、益阳等项目地价较便宜,上半年平均楼面地价4170元/平米,较2016年全年下降17.4%。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.21元和1.31元,当前股价对应PE分别为8.6倍和7.9倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,充分受益央企改革和行业集中度提升,维持“推荐”评级。 风险提示:销量不及预期风险。

投资要点 事项: 公司公布2017中报业绩预告,预计上半年实现归属于上市公司股东净利润3.4亿元-3.5亿元,同比增长92%-97%,对应基本每股收益0.28元-0.29元。 平安观点: 结算面积及毛利率大幅提升带动业绩大增。根据公司业绩预告,期内实现归属于上市公司股东的净利润3.4亿元-3.5亿元,同比增长92%-97%,基本每股收益0.28元-0.29元。业绩大幅增长主要因:1)结算项目及毛利率同比大幅提升,从一季报来看,一季度实现结算面积3.97万平米,同比增长159.8%;整体毛利率上升18.6个百分点至39.9%。2)期内转让长沙及深圳部分物业,实现营收5.82亿。考虑到公司上半年主要以项目尾盘结算为主,下半年随着南宁天健领航等新项目结算,全年业绩有望延续高增长。 坐拥优质地产资源,迎来业绩爆发期。公司地产业务分布在深圳、上海、长沙、南宁、惠州、广州六大城市,2016年末未结转建面约230万平米,其中一线占比达38%。2017-2018年公司将迎来多个项目结算,且拿地时点主要集中地价大涨前的2013-2014年,上海天健萃园、南宁天健领航、南宁天健西班牙小镇地价与房价比分别仅为30.5%、28.8%和20.8%,毛利率有望维持高位。2019年深圳天健天骄将进入结算周期,该项目货值近200亿,总地价仅25.8亿,为2019-2020年业绩爆发奠定基础。未来香蜜新村、市政大厦、粤通工业区、华富工业区等项目均有望受益深圳城市更新,保障未来三到五年深圳项目开发和利润贡献。 结构升级叠加领域扩张,建筑施工业务毛利率有望提升。公司传统建筑施工业务门槛较低,市场低成本无序竞争激烈,2016年毛利率仅4.8%。近年公司加快从施工承包商向工程总包商转型升级,2016年至今单独或联合中标南山高新区交通改造工程等5个EPC项目,中标总金额达91.6亿。EPC(工程总承包)对投标人门槛要求较高,参与者多为央企,避免此前施工业务低成本无序竞争,中国中冶等央企工程承包毛利率基本在10%左右。随着业务结构的转型升级,预计公司建筑施工业务毛利率有望逐步提升。按照目前施工业务每年40亿营收,毛利率每提高1个百分点估算,可增加4000万毛利。同时在业务领域上,公司积极布局围填海、海绵城市、综合管廊、治水提质、河流治理等新型业务领域,抢占市场先机。 参与罗湖棚改,拓宽业务领域。2016年公司物业租赁实现营收1.67亿,同比增长15.2%。2016年末公司可供出租物业建面22.1万平米,同时深圳天健科技大厦预计2017年下半年投入使用,该项目建面7.11万平米,按照120元/月/平米的租金、90%的出租率估算,每年可带来0.92亿租金收入。此外公司部分存量物业位于城市核心地段,易于变现回收现金流,2017年一季度通过出售深圳香蜜三村及长沙天健芙蓉盛世花园存量物业,实现营业收入5.82亿元,不排除未来进一步处理存量物业的可能性。积极参与深圳罗湖棚改,该项目估算总投资额约为150亿元,按6%的服务费可贡献超过9亿营收,同时利于后续获取其他棚户区改造项目和潜在二级市场开发机会。 “引入战投+员工持股+资产注入”,激发国企活力和动力。2015年12月公司完成22亿元非公开发行,引入包括硅谷天堂在内的多个战略投资者,实现核心骨干持股(持股4.8%),考虑分红转股后成本价约5.0元/股,锁定期三年,2018年底解禁,股权结构优化和核心员工利益绑定激发国资活力和动力。2016年9月公司以7.07亿元完成对粤通公司的收购,粤通公司主要从事道路施工维护、园林绿化施工等业务,对其收购利于进一步延伸天健集团建筑施工业务产业链,巩固其在深圳市属建筑领域的行业龙头地位。 投资建议:预计公司2017-2019年EPS分别为0.58元、1.29元和2.61元,当前股价对应PE分别为21.2倍、9.5倍和4.7倍。公司未来三年业绩复合增速超过90%,当前市值仅146亿,测算每股NAV16块,较当前股价溢价31%。公司作为市场难得的业绩持续高增长房企,且超过40%的土地储备位于粤港澳大湾区,有望受益粤港澳大湾区建设,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销售低于预期风险。

投资要点 事项: 恒大下属企业与深圳地铁集团签订股权转让协议,拟将所持有的15.53亿股万科股权以协议转让方式转让给地铁集团,约占公司总股本的14.07%,转让价格18.8元/股,转让总价292亿元。 平安观点: 股权纷争逐步解决,深圳地铁成为第一大股东。继2017年1月地铁集团受让华润持有的公司15.31%股权后,本次地铁集团再次受让恒大持有的14.07%公司股权,本次股权转让完成后,地铁集团将合计持有29.38%公司股权,成为公司第一大股东,宝能、安邦分别持有25.4%和6.18%股权。随着恒大退出及地铁集团持股比例进一步提升,困扰公司多时的股权纷争问题正逐步迎来圆满解决。 背靠地铁优质资源,“轨道+物业”战略进一步强化。地铁集团作为公司基石股东,明确表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制,支持公司城市配套服务商战略,支持深化“轨道+物业”发展模式,并将依法依规推动万科董事会换届工作。深圳地铁集团上盖物业储备丰富,2016年已实现销售额147.7亿。目前深圳地铁运营里程285公里(其中地铁集团运营264公里),远期规划线路1200余公里,将带来大量上盖物业开发机会。公司和地铁集团有望充分发挥各自优势,共同推进实施“轨道+物业”发展战略,全面提升城市配套服务能力,助推城市经济发展。 销售增速远超行业,市占率大幅提升。1-5月公司实现销售面积1520.1万平,销售金额2280.5亿元,同比分别增长40.4%和54.4%,销售增速远超行业。1-4月市占率较2016年全年提升2.7个百分点至5.8%,在调控加码及融资端收紧背景下,龙头房企优势将持续凸显,未来公司规模及市占率有望进一步提升。尽管调控持续加码,但核心城市土地市场依旧火爆,叠加融资渠道及利率持续收紧,公司1-5月新增土地储备1192.6万平,需支付地价451.5亿,仅占同期销售金额的19.8%,拿地相对谨慎。考虑公司规模快速增长,预计下半年拿地将有所加速。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为2.25元和2.62元,当前股价对应PE分别为9.3倍和8.0倍。在备受股权纷争困扰的2016年,公司各项经营指标依旧维持向好的趋势,ROE稳步提升。相信随着股权事件的逐步解决,公司治理及管控有望进一步提升。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、社区物业等地产细分领域,拓展新的业务模式。我们看好公司股权纷争落地后的长远发展,维持“推荐”评级。 风险提示:基本面及业绩大幅恶化风险。

地产:坐拥优质资源,迎来业绩爆发期。公司地产业务分布在深圳、上海、长沙、南宁、惠州、广州六大城市,2016年末未结转建面约230万平米,其中一线占比达38%。2017-2018年公司将迎来多个项目结算,且拿地时点主要集中地价大涨前的2013-2014年,上海天健萃园、南宁天健领航、南宁天健西班牙小镇地价与房价比分别仅为30.5%、28.8%和20.8%,毛利率有望维持高位。2019年深圳天健天骄将进入结算周期,该项目货值近200亿,总地价仅25.8亿,为2019-2020年业绩爆发奠定基础。预计2017-2019年地产结算净利润分别为6.3亿、14.3亿和29.7亿。未来香蜜新村、市政大厦、粤通工业区、华富工业区等项目均有望受益深圳城市更新,保障未来三到五年深圳项目开发和利润贡献。 建筑施工:结构升级叠加领域扩张,毛利率有望提升。公司传统建筑施工业务门槛较低,市场低成本无序竞争激烈,2016年毛利率仅4.8%。近年公司加快仍施工承包商向工程总包商转型升级,2016年至今单独或联合中标南山高新区交通改造工程等5个EPC项目,中标总金额达91.6亿。 EPC(工程总承包)对投标人门槛要求较高,参与者多为央企,避免此前施工业务低成本无序竞争,中国中冶等央企工程承包毛利率基本在10%左右。随着业务结构的转型升级,预计公司建筑施工业务毛利率有望逐步提升。按照目前施工业务每年40亿营收,毛利率每提高1个百分点估算,可增加4000万毛利。同时在业务领域上,公司积极布局围填海、海绵城市、综合管廊、治水提质、河流治理等新型业务领域,抢占市场先机。 城市服务:参与罗湖棚改,拓宽业务领域。2016年公司物业租赁实现营收1.67亿,同比增长15.2%。2016年末公司可供出租物业建面22.1万平米,同时深圳天健科技大厦预计2017年下半年投入使用,该项目建面7.11万平米,按照120元/月/平米的租金、90%的出租率估算,每年可带来0.92亿租金收入。此外公司部分存量物业位于城市核心地段,易于变现回收现金流,2017年一季度通过出售深圳香蜜三村及长沙天健芙蓉盛世花园存量物业,实现营业收入5.82亿元,不排除未来进一步处理存量物业的可能性。积极参与深圳罗湖棚改,该项目估算总投资额约为150亿元,按6%的服务费可贡献超过9亿营收,同时利于后续获取其他棚户区改造项目和潜在二级市场开发机会。 “引入战投+员工持股+资产注入”,激发国企活力和动力。2015年12月公司完成22亿元非公开发行,引入包括硅谷天堂在内的多个战略投资者,实现核心骨干持股(持股4.8%),考虑分红转股后成本价约5.0元/股,锁定期三年,2018年底解禁,股权结构优化和核心员工利益绑定激发国资活力和动力。2016年9月公司以7.07亿元完成对粤通公司的收购,粤通公司主要仍亊道路施工维护、园林绿化施工等业务,对其收购利于进一步延伸天健集团建筑施工业务产业链,巩固其在深圳市属建筑领域的行业龙头地位。 盈利预测和投资评级:由于莱宝高科减持和罗湖旧改拆迁进度具有一定不确定性,仅考虑公司传统地产、物业租赁和建筑施工业务,预计公司2017-2019年EPS分别为0.58元、1.29元和2.61元,当前股价对应PE分别为18.0倍、8.1倍和4倍。公司未来三年业绩复合增速超过90%,当前市值仅124亿,测算每股NAV16坒,较当前股价溢价54%。公司作为市场难得的业绩持续高增长房企,且超过40%的土地储备位于粤港澳大湾区,有望受益粤港澳大湾区建设,维持“强烈推荐”评级。

维持“强烈推荐”评级。由于新业务发展速度超出此前预期,上调2017、2018年EPS预测至0.45元(+0.07元)和0.57元(+0.1),当前股价对应PE分别为17.8倍和14.2倍。公司代理业务稳步增长,坚定转型存量服务市场,资管服务链日趋完善,金融服务版块强化风控,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)存量服务转型不及预期;2)业绩不及预期风险。

少数股东损益占比下降带动业绩增长。一季度公司实现营收179亿元,同比下降5.1%;净利润18.91亿元,同比增长38.7%。净利润增速高于营收增速主要因期内合作项目结算下降,少数股东损益占比下降20.3个百分点至25%。期内毛利率为38.4%,同比下降2个百分点;期间费用率9.4%,同比微降0.5个百分点。由于销售金额大于结算收入,预收款较期初上涨14.8%至1785.4亿元。 地产销售靓丽,拿地聚焦一二线。作为布局全国的行业龙头,公司充分受益于本轮基本面复苏。期内公司实现签约金额574.1亿元、签约面积418.3万平米,同比分别增长27.2%和21.8%。一季度公司新拓展项目27个,新增容积率面积671万平米,总获取成本297亿元,分别占销售面积和销售金额的160%和52%,其中一二线城市拓展面积和金额分别占比63%和86%。期内公司新开工面积512万平米,竣工面积203万平米,在建面积4759万平米,同比分别增长1.4%、12.2%和15.2%。截至报告期末,公司共有在建拟建项目355个,总占地面积5603万平米,总建筑面积15682万平米,可售容积率面积11470万平米,待开发面积6751万平米,其中一、二线城市占比超过68%。 在手现金充沛,财务状况稳健。截至报告期末,公司在手现金600.9亿元,为短期负债(短借+一年内到期长债)的409.9%,与期初相比上升54.9个百分点。剔除预收款后的资产负债率为41.6%(与期初相比小幅上升0.1个百分点),净负债率为68.3%(与期初相比上升13个百分点),财务状况整体稳健。 维持“推荐”评级。预计公司2017-2018年EPS分别为1.21元和1.31元,当前股价对应PE分别为7.8倍和7.2倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,充分受益央企改革,作为龙头房企中估值最便宜的高股息率标的,维持“推荐”评级。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。

投资要点 事项: 公司公布2017年一季报,期内公司实现营业收入58.4亿元,同比下降13.1%,归属净利润8.7亿元,同比增长160.2%,对应EPS0.19元,符合预期。 平安观点: 毛利率提升带动业绩增长。公司一季度实现营业收入58.4亿元,同比下降13.1%,归属净利润8.7亿元,同比增长160.2%。利润增速大于营收增速主要因为期内结转项目毛利率提升至致。期内毛利率同比提升10个百分点至35.6%。期内三费占比8.4%,同比上升1.9个百分点。由于销售金额大于结算收入,期末预收款较年初上升25.2%至344.2亿元。 销售抢眼,拿地谨慎。一季度公司累计实现销售面积168.2万平米,同比增长21.7%;销售金额332.6亿元,同比增长62.9%,远超同期全国增速(25.1%)。销售均价19774元/平,较2016年全年均价上涨29.3%。期内公司土地获取合同金额60.2亿元,为同期销售金额的18.1%,较2016年全年(39.7%)下降21.6个百分点,拿地相对谨慎。新获取项目位于北京、广州等核心城市及江苏太仓、浙江金华、广东河源等长三角、珠三角区域城市。公司已踏上千亿销售台阶,无论是维持现有规模甚至进一步提升销售的考虑,均需要充足的土储支撑,预计后续公司拿地将逐步积极。 在手现金充沛,财务状况稳健。公司高度重视现金流管理,截至报告期末公司在手现金210.8亿元,为短期负债(短借+一年内到期长债)的270.5%,同比上升4.5个百分点。剔除预收款后的资产负债率为45.7%(与期初相比下降1.8个百分点),净负债率为34.7%(与期初相比上升6个百分点),财务状况整体稳健。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.60元和1.85元,当前股价对应PE分别为7.2倍和6.2倍,公司业绩触底回升,估值处于行业低位,股息率超过6%,维持“推荐”评级。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。

维持“强烈推荐”评级:由于2016年毛利率下滑幅度超出此前预期,下调公司2017-2018年EPS至0.50元(-0.14)和0.62元(-0.16),当前股价对应PE分别为36倍和29倍。公司背靠大股东中洲集团,持续土地和资金支持,彰显对上市平台重视,为上市公司做大做强提供坚强后盾。持续贯彻“高周转、扩规模”发展战略,股权激励及员工持股绑定员工利益,销售增速及规模快速提升,民企入主执行力大幅改善。公司为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销量不及预期风险。

投资要点 事项: 1)公司公布2017年一季报,期内公司实现营业收入3.9亿元,同比下降10.9%, 归属净利润1.2亿元,同比增长72.1%,对应EPS0.1456元,符合预期。 2)投资10亿认购上海集成电路产业基金。3)整体转让湖南西沃项目。 平安观点: 毛利率提升带动业绩增长。期内公司实现营业收入3.9亿元,同比下降10.9%;归属净利润1.2亿元,同比增长72.1%。利润大幅上涨的主要原因系本期结转产品的毛利率提高所致。受结算区域房价上涨影响,期内毛利率48.4%,同比上升15.6个百分点;期间费用率1.85%,同比下降3.2个百分点。一季度公司实现销售面积1.12万平米,销售额2.6亿元,同比分别下降78.3%和69.5%。 持续逐步剥离地产项目,转型决心强。继2016年转让上海爱佳项目后,公司拟以15.98亿整体转让湖南西沃项目100%股权,持续剥离地产业务凸显公司转型决心。本次转让完成后,公司将获得一次性转让收益8.98亿元,影响当期净收益约7.4亿,为公司2016年净利润的103%,将大幅提升公司2017年整体业绩,同时为公司战略转型进一步夯实资金基础。 认购上海集成电路产业基金,转型迈出实质一步。公司公告拟以自有资金10亿元人民币认购上海集成电路装备材料产业投资基金(筹)首期20%的份额。该基金由国家级产业基金、上海市、上海临港管委会以及上海浦东科技投资有限公司等共同发起设立,总规模为100亿元人民币,首期规模50亿元人民币。基金普通合伙人(GP)由浦东科投联合相关机构共同设立,注册资本暂定为3000万元人民币,浦东科投为GP第一大股东。作为公司大股东的浦东科投在集成电路和医疗健康等高科技产业领域具备丰富的产业资源和投资经验。我们认为该基金的投资领域(集成电路装备和材料)作为国家战略重点扶持的高精尖技术领域,与公司向新兴产业转型的战略高度契合,同时充分借助基金普通合伙人(GP)经验丰富的投资团队和一流的投后管理、风控能力,有利于降低自行转型风险,加速公司向新兴产业转型。 投资建议。考虑公司整体转让湖南西沃项目股权,我们调整公司盈利预测,预计公司2017-2018年EPS分别为1.24元(+0.67)和0.51元(-0.09元),当前股价对应PE分别为10.0倍和24.4倍。公司持续剥离地产业务,转型决心坚定,认购上海集成电路产业基金,有望借助大股东浦东科投在高科技产业的投资优势,加快在新兴产业布局,维持“推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期。

平安观点: 业绩持续高增长,毛利率处于高位:期内公司营收同比增长57.7%,净利润同比增长35.1%。结算及收入结构的变化,导致毛利率同比小幅下降3.8个百分点至62.4%,相比2016年全年毛利率上升29.4个百分点。长期来看,公司近年持续加大产业发展服务布局,未来高毛利率的产业发展服务收入占比提升仍将是趋势,有望拉动整体毛利率持续提升。由于销售金额大于结算收入,预收款较年初增长17.9%,奠定业绩高增长基础。 销售靓丽,异地贡献持续攀升:一季度公司实现销售额409.3亿元,同比增长93.8%,销售面积241.5万平,同比增长32.5%,已完成全年1450亿销售目标的28.2%。剔除园区回款后销售额344.8亿,同比增长119.3%,远超同期全国增速(25.1%)。传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积64.5万平,占比26.7%,较2016年全年下降30.5个百分点,永清、嘉善、霸州等第二梯队销售贡献持续攀升。受益京津冀区域房价攀升和产品结构变化,公司一季度均价14277元/平米,较2016年全年均价上升32.6%。 区域布局日趋完善,PPP产业新城模式持续突破:公司作为国内领先的产业新城运行商,借助“PPP”和“特色小镇”的政策春风,积极加快异地复制。一季度与郑州上街区、成都郫县、浦江县、合肥庐江等签订产业新城合作协议,成功中标浦江产业新城、嘉鱼产业新城等多个产业新城PPP项目。同时公司超过90%的营收、销售和土地储备位于京津冀区域,并直接在雄县及白洋淀拥有481.2平方公里委托面积,随着“雄安新区”的开发建设,亦将受益雄安新区大规模基建带来的发展机遇 维持“强烈推荐”评级。预计公司2017-2018年盈利预测EPS分别为2.87元和3.72元,当前股价对应PE分别为12.3倍和9.5倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,持续受益“雄安新区”和“特色小镇”建设带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩大幅低于预期风险。

平安观点: 未结算资源丰富,全年业绩仍有望增长。期内公司实现营收185.9亿元,同比增长27.2%;净利润6.9亿元,同比下降16.5%。净利润下降主要因:1)一季度公司销售金额同比增长99.7%,导致销售费用同比增长38.8%;2)受公司经营管理规模扩大的影响,一季度管理费用增长29.3%;3)由于融资规模上升,一季度利息支出及财务费用相应增加;4)一季度结算项目包含一批合作比例较高的项目,使得少数股东损益占净利润比例上升4个百分点至37.3%。从往年以来,一季度净利润占全年比重不到5%,且期末公司未结算合同金额达3349.4亿,预计2017年业绩仍将保持正增长。 销售开局靓丽,市占率大幅提升。一季度公司实现销售面积988.2万平,销售金额1502.7亿元,同比分别增长81.1%和99.7%,市占率较2016年全年提升3.4个百分点至6.5%,其中在深圳、北京、天津三个城市的单季销售金额均突破百亿元。销售均价较2016年全年同比增长15.3%至15206元/平米。预计全年加推货值超过3500万平米,销售仍将保持较快增速。 土地投资稳健,新开工积极。公司继续坚持审慎的投资策略,并持续探索多元化的土地获取模式。期内公司新增加开发项目42个(其中61.9%的项目通过合作方式获取),规划建筑面积约764.4万平米,其中权益建面约470.3万平,同比下降2.9%。期内公司新开工面积917.7万平米,同比增长29.4%,占全年开工计划的31.4%。 股权纷争逐步落地,未来发展值得期待。2017年1月,地铁集团以协议受让方式获得公司15.31%的股份,成为公司基石股东;3月,地铁集团获得中国恒大集团下属企业持有的15.5亿股万科A股特定股东权利,成为拥有公司表决权比例最高的股东。地铁集团作为公司基石股东,将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制,支持公司城市配套服务商战略,支持公司稳定健康发展。未来公司和地铁集团有望充分发挥各自优势,共同推进实施“轨道+物业”发展战略,全面提升城市配套服务能力,助推城市经济发展。 预收账款充足,财务状况稳健。得益于销售高增长,期末预收款较年初进一步增长532.9亿至3279.4亿。在手现金909.7亿元,为短期借款和一年内到期有息负债总和(483.4亿)的188.2%,与2016年基本持平。期末净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为31.5%和44.8%,较期初分别降低5.6个和提高2.7个百分点。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分布为2.25元和2.62元,当前股价对应PE分别为8.8倍和7.6倍。在备受股权纷争困扰的2016年,公司各项经营指标依旧维持向好的趋势,ROE稳步提升。相信随着股权事件的逐步解决,公司治理及管控有望进一步提升。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、社区物业等地产细分领域,拓展新的业务模式。我们看好公司股权纷争落地后的长远发展,维持“推荐”评级。 风险提示:基本面及业绩大幅恶化风险。

深耕长三角并逐步向全国扩张。公司深耕长三角区域,2016年长三角地区的销售占比超过80%。近年来看公司逐步形成“以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”,形成“1+3”的战略布局,并将重点布局供求关系较为均衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市,具有良好的发展潜力。2016年公司土地储备66%位于长三角,19%位于环渤海,4%位于珠三角,12%位于中西部,区域布局日趋合理。 双轮驱动,冲击千亿销售。公司项目主要分布在核心一二线及强三线,显著受益本轮销售回升。2016年公司实现销售达650.6亿,同比增长103.8%;销售面积575.0万平方米,同比增长66.2%。2017年公司销售目标850亿,同比增长30.6%,考虑公司1520亿可售货值(住宅1000亿、商业520亿),全年有望冲击千亿。公司目前已开业11个吾悦广场,2016年实现租金及管理费收入4.4亿元,同比增长47.8%,预计2017年新开业吾悦广场11个,租金及商业管理费收入超过10亿元。随着广场逐步开业以及品牌效应持续强化,公司租金及管理费收入有望持续增长。 区域战略布局思路清晰,逆周期拿地能力凸显。低成本逆周期拿地能力突出亦公司本轮周期崛起的核心要素,2016年公司新增建面1424.2万平方米,拿地与销售金额比值由2015年的74.4%提升至82.4%。尽管拿地面积大幅增长,但平均楼面地价仅3763元/平米,同比下降27.2%,逆周期拿地能力凸显,其中公司2016年取得的部分地块同年已增值逾100%。 多股权激励绑定利益,高增长解锁条件凸显信心。公司以6.9元/股行权价格向公司核心管理层进行股权激励,解锁条件为2016-2018年归属净利润25亿、35亿以及50亿,相比于2015年18.4亿归属净利润而言,公司未来三年业绩增速分别为36%、40%、43%,年复合增速40%,高增长解锁条件凸显信心。公司2016年实际归母净利润30.2亿,已超额完成股权激励承诺业绩。此次股权激励有利于促进公司建立、健全激励约束机制,充分调动集团关键员工的积极性,促进公司业绩高速发展。 盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为公司业绩释放和盈利能力提升奠定基础。同时公司积极探索轻资产运营模式,加快商业地产项目现金流回收。实施股权激励计划绑定管理层利益,业绩高增长的解锁条件亦彰显对中长期发展信心。预计公司2017-2018年EPS分别为1.84元和2.34元,当前股价对应PE分别为8.7倍和6.8倍,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:二线城市房价波动风险、商业地产运营不及预期。

地产结算面积及毛利率大幅提升带动业绩大增。公司一季度营业收入18.0亿元,同比增长48.5%;归属净利润2.5亿元,同比增长500.7%。业绩大幅增长主要因受结算周期和结算结构影响,期内结算面积和结算毛利率均较上年同期大幅提升。期内公司累计实现结算面积3.97万平米,同比增长159.8%;实现房地产营业收入9.5亿元,同比增长233.8%,整体毛利率上升18.6个百分点至39.9%。 天健工业区旧改项目地价款低于预期,大幅增厚未来业绩。公司天健工业区旧改项目地价补缴款为25.8亿,项目总建面22万平米(其中住宅19.9万平米、商业办公酒店1.1万平米),对应楼面地价1.17万/平米,大幅低于市场预期。按照90%可售、8000元/平米建安成本,2020年结算、10万/平米销售均价保守估计,可增厚NAV44.7亿,相当于公司当前市值的35%。截至2016年末公司未结算建面230万平米,主要分布在深广沪等核心城市,每股NAV16.3元,当前股价大幅折价41%。 布局大深圳区域,受益粤港澳大湾区建设。2017年政府工作报告明确提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”,粤港澳湾区上升为国家战略。4月11日国务院总理李克强在中南海紫光阁会见林郑月娥时,再次表示中央政府要研究制定粤港澳大湾区发展规划。公司在深圳、广州、惠州未结算土地储备近百万平,测算总货值超过400亿,有望受益区域战略地位提升带来的价值提升。同时作为传统市政工程承包商,公司中标多个深圳EPC项目,包括深圳布吉河流域综合治理工程“EPC+O”项目、深圳机场三跑道扩建工程场地陆域形成及软基处理工程EPC项目等,并积极布局围填海、海绵城市、综合管廊、河流治理等新型业务领域,粤港澳大湾区建设有望为公司带来更多市政施工业务机会。 财务状况稳健,预收款充足。期末在手现金30.6亿元,为一年内到期长短期负债总和(34.3亿)的89.4%,较期初下降3个百分点。期末净负债率67.1%,较期初上升4个百分点;剔除预收款后的资产负债率为60.2%,较期初下降1.8个百分点。期末预收账款14.2元,较期初大幅增长4.3亿元。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为0.42元、0.48元,当前股价对应PE分别为23倍和20倍。公司积极扩大业务布局,率先享受深圳国资改革的制度红利,员工持股利于绑定公司与员工的长远利益,受益粤港澳大湾区建设,同时天健工业区旧改项目大幅增厚公司未来业绩,当前股价较NAV折价41%,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销售低于预期风险。