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杨侃

平安证券

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工作经历: 投资咨询资格编号:S1060113070053...>>

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保利地产 房地产业 2014-10-30 5.56 -- -- 6.67 19.96%
11.90 114.03%
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投资要点 事项:公司公布三季报,前三季度实现营业收入522.1亿元,同比增长18.0%,净利润60.8亿元,同比增长31.8%,对应EPS0.57元,略高于我们此前预期。 平安观点: 营收稳步增长,投资收益增厚业绩 前三季度公司实现营收522.1亿,同比增长18.0%,净利润60.8亿,同比增长31.8%,业绩增长平稳。净利润增速远大于营收增速主要为投资收益同比增长298.6%。公司去年由于结算前期高地价及促销项目,毛利率有所回落,前三季度公司毛利率略有回升,较去年同期提升0.9个百分点至33.6%,预计2014年毛利率将小幅回升,但考虑同期地价上涨,改善空间相对有限。公司前三季度仅完成全年竣工计划的49.9%,四季度公司将迎来结算高峰,全年业绩增长确定。 四季度可售充足,销量有望环比改善 期内公司实现签约金额917.9亿元,同比增长3.52%,实现签约面积715.2万平米,同比减少9.18%。平均销售均价12834元/平,较2013年均价(11771元/平)上涨9.0%。销售额市占率亦较2013年年末提升0.33个百分点至1.86%。 从区域分布和产品结构来看,广东、华南、北京、上海等区域销售业绩突破100亿元,成都、武汉区域的销售业绩分别突破80亿元、60亿元。公司9月末剩余货值540亿,四季度预计新推500亿,整体货值达1000亿,可售充足叠加大环境改善,四季度销售有望环比改善。 拿地大幅收缩,新开工以销定产 由于地价高企及对未来预期平淡,主流开发商均放缓拿地步伐,公司拿地亦相对谨慎。前三季度仅新增28个项目,对应建面837.4万平,同比大幅下降44.2%。 权益比例76%,较2013年全年上升3.7个百分点。平均楼面地价3998元/平米,较2013年全年均价上涨28.5%。期末待开发面积4905万平方米,其中一二线城市占比超76%。弱市环境下,公司贯彻以销定产原则,新开工面积1277.9万平米,竣工面积672.6万平米,同比分别增长5.72%和1.88%,完成全年计划的73%和49.9%。 财务状况稳健,融资成本有所下降 期末在手资金358.1亿,为一年内到期长短期负债总和(235.3亿)的1.52倍,短期偿债压力较小。剔除预收款后资产负债率44.6%,与上半年末基本持平;净负债率130%,较上半年末上升12个百分点,仍处于较高水平。预收款1301.7亿元,较年初增长21.5%。期内公司新增金融机构贷款527亿元,净增金融机构贷款271亿元,净增贷款较去年同期增加99亿元。有息负债总额为1292.8亿元,平均成本为基准上浮6.48%,较上半年上浮7.84%的平均融资成本略有改善。 盈利预测与投资评级 预计公司2014-2015年EPS分别为1.27元和1.55元,对应PE为4.2倍和3.4倍。公司业绩稳健增长,持续受益行业集中度的提升。维持“推荐”评级。 风险提示:四季度销售不及预期风险。
华夏幸福 综合类 2014-10-30 25.09 -- -- 33.94 35.27%
51.97 107.13%
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事项:公司公布三季报,前三季度实现营业收入179.3 亿元,同比增长30.3%,净利润28.2 亿元,同比增长27.2%,对应EPS2.13 元,符合预期。 平安观点: 业绩稳步增长。报告期内公司实现营收179.3 亿元,同比增长30.3%,净利润28.2 亿元,同比增长27.2%。由于高毛利率的产业发展服务收入主要集中在上半年,三季度产业发展服务收入占比下降,导致前三季度整体毛利率较上半年末下降6.5 个百分点至39.3%,但较去年同期仍上涨3.2 个百分点。受业务规模扩大影响,期内管理费用率同比提升1 个百分点,为5.66%。四季度公司仍以结算毛利率相对较低的园区配套住宅为主,预计毛利率环比仍将有所下滑,但相比去年,由于产业发展服务占比提升及低毛利率项目在2013 年充分结算,公司全年毛利率仍将保持增长。 销售表现超越市场。公司前三季度累计实现销售额375 亿,销售面积416.6万平米,同比分别增长51.1%和79.4%,明显优于全国商品房销售同比下降的表现。剔除园区回款后销售额318.6 亿,同比增长60.4%。受低价的刚需产品占比提升影响,前三季度产业园区住宅均价7477 元/平,较2013 年均价下降15.1%。城市住宅销售均价7661 元/平,较2013 年均价小幅上涨5.5%。三季度单季实现销售额132.9 亿,销售面积174.6 万平,同比分别增长49.3%和128.4%。剔除园区回款后销售额124 亿,同比增长67.8%。930 新政出台后,重点城市成交均有明显回升,大环境回暖叠加公司积极推货,全年超额完成500亿目标为大概率事件。 投资趋于谨慎,项目储备依旧充足。受市场大环境低迷影响,主流房企年内均放缓拿地步伐,公司土地投资亦相对谨慎。前三季度新增项目建面242.8万平,同比下降34.1%。需支付地价42.6 亿元,为同期销售金额的13.4%,较2013 年均值(27.9%)下降14.5 个百分点。平均拿地楼面价1755 元/平,较2013 年拿地楼面价上升51.1%。地价上升主要因固安科学大道及东方街地块、无锡地块价格较高抬升均价(均价3000 元/平米)。尽管期内拿地面积小于销售面积,但我们根据各区域配套住宅建面及已售面积测算,公司期末未售资源仍有约800 万平,项目储备充足。同时公司拿地到销售周期仅5-6 个月,若市场快速回暖亦能快速补充货值。 短期偿债压力有所上升。由于公司园区开发模式的特征,在初期需替政府垫付土地整理、基础设施建设等资金,随着拓展园区的增加,公司近年持续加大财务杠杆。期末净负债率和剔除预收款资产负债率分别为90.5%和42.3%,较年初提高11 个和3 个百分点。在手现金161.3 亿,为短期借款和一年内到期长期借款总和(206.3 亿)的78%,较期初下降22 个百分点,短期偿债压力有所增大。预收款较年初增长23.8%,为433 亿。期内公司公告拟发行不超过39 亿元中期票据,目前市场AAA 中期票据发行利率为5.5%左右,若能成功发行中票,将有效降低公司融资成本,缓解公司财务压力。 维持公司“推荐”评级。预计公司2014-2015 年EPS 分别为2.77 元和3.89 元,当前股价对应PE分别为8.9 倍和6.4 倍。公司业绩、销量稳健增长,且将持续受益京津冀一体化带来的政策发展机遇,维持 “推荐”评级。 风险提示:销售不及预期风险。
天健集团 建筑和工程 2014-10-30 9.28 -- -- 13.38 44.18%
17.90 92.89%
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事项:公司天健工业区城市更新项目规划(草案)获得市规划和国土资源委员会综合审议通过,进入公示阶段,公示日期为10月27日至11月25日。 平安观点: 天健工业区旧改进度取得重大突破,后续开发有望加速。公司香蜜湖天健工业园改造项目于2012年纳入深圳第一批城市更新单元计划,占地面积6.8万多平米(公司占地超过6万平米),拟更新方向为居住等功能,公共利益项目用地不小于2.15万平米。由于更新单元内涉及不属于公司的西南角菜市场和西北角厂房的补偿谈判,且项目所在地与主干道间存在约0.8万平绿化带(插花地),为最大化项目利益,公司持续与政府沟通该插花地规划,两方面因素导致项目整体进度缓慢。在经历两年的协商谈判后,各方面谈判协商已基本达成一致。本次天健工业区城市更新项目规划草案获得市规划和国土资源委员会综合审议通过,标志着天健工业区旧改项目取得重大突破,后续在完成补地价及相关报批程序后,项目有望进入实质拆迁动工阶段。 项目地理位置优越,将大幅增强公司持续盈利能力。天健工业区位于福田区莲花街道,莲花路与景田路交汇处西南侧,西邻景田西路,南邻商报路,毗邻传统的香蜜湖豪宅区。根据规划,项目更新后的总建面为22万平,其中住宅19.9万(含项目配建保障性住房2.93平方米),商业1.1万平米。剔除保障房及配套设施后的商业及住宅建面达18.1万平米,按45000元的售价和15%的净利润率、公司90%的权益估算,旧工业厂房的改造净利润在11亿左右,每股贡献1.99元,相当于2013年EPS的2.26倍,将大幅增强公司持续盈利能力。 受益深圳国资国企改革。公司年内遭遇险资增持,截止3季度末,前海人寿持股4.91%,对于曾深受股权纷争困扰的深圳国资委来讲,产业资本入侵叠加国企国资改革大背景,深圳国资国企改革有望加速。作为深圳国资整合的重要一步,公司近期公告收购深圳市投控旗下粤通公司,粤通为深圳最早的路桥专业施工及养护单位。本次整合股权转让有助于进一步延伸天健集团建筑施工业务产业链,巩固其在深圳市属建筑领域的行业龙头地位。同时亦凸显出天健在市属建筑施工业务整合中的战略地位,未来不排除进一步资源整合的可能性。 维持公司“推荐”评级。预计公司2014-2016年EPS分别为0.88元、1.13元和1.41元,当前股价对应PE分别为9.6倍、7.5倍和6.0倍。天健工业区旧改项目加速将大幅增强公司盈利能力,同时作为深圳国资委直属上市房企,未来有望受益深圳国资国企改革,维持“推荐”评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。
华侨城A 社会服务业(旅游...) 2014-10-23 5.35 -- -- 6.26 17.01%
8.97 67.66%
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投资要点 事项:公司公布三季报,营业收入191.9亿元,同比增长11.36%,净利润28.1亿元,同比下降3.11%,实现EPS 0.39元。利润增速略低于我们的预期。 平安观点: 房地产业务结算致收入增长,投资收益减少拖累利润。三季度单季由于地产可结算资源有限,单季营业收入同比下降15.42%,但由于上半年结算资源丰富,1-9月整体营业收入仍同比正增长。本年度缺少招商华侨城项目公允价值评估增值,投资收益减少3.8亿元,致净利润同比下降3%。全年业绩来看,截止9月末公司账面预收账款为69亿元,同比下降40%,四季度地产现房销售将对全年业绩产生较大影响。旅游业务1-9月仍保持平稳增长,我们测算接待游客量和收入均保持10%的增幅。 四季度地产仍面临去化压力,旅游谋求转型升级:从1-9月销售商品提供劳务收到现金的口径看,前三季度共实现地产销售与旅游收入178亿元,同比下降23%,其中三季度单季同比下降25%。前三季度地产销售完成我们预测240亿元全年计划的6成,四季度虽然随着流动性及地方政府托底政策,销售面临大环境改善窗口,但由于公司项目集中在高端大户型产品,预计仍将面临一定的去化压力。旅游业务则将积极向互联网企业学习,通过在线支付等方式增强旅游业务的内生增长。 异地项目稳步推进。随着上半年公司在重庆等地实质获取土地,标志着主题园区版图的第三轮扩张,目前重庆、宁波项目均已动工,预计重庆项目明年将会形成实质供应。同时,四季度公司有意向的区域如南京、西安等也在稳步推进。随着异地项目进入施工阶段,公司财务杠杆也略有增加,剔除预收款后资产负债率为65.6%,较半年末提高0.1个百分点。 盈利预测及投资建议:我们预计公司2014-2015年收入为342亿和419亿元,预计EPS 分别为0.71和0.85元,对应PE7.6x 和6.4x,维持“推荐”评级。 风险提示:全国商品房成交量持续下行的风险。
招商地产 房地产业 2014-10-22 13.12 -- -- 14.19 8.16%
29.03 121.27%
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事项:公司公布三季报,前三季度实现营业收入237.5 亿元,同比增长1.2%,实现归属母公司净利润22.4 亿元,同比下降37.9%。对应EPS0.87 元,业绩低于我们的预期。 平安观点: 毛利率延续下滑,多因素拖累业绩:随着公司二、三、四线城市项目占比增加,产品毛利率相对较低的区域收入结转比例上升,导致前三季度销售毛利率同比下降13.4 个百分点。其中三季度单季毛利率仅为28.2%,同比下降18.7 个百分点。随着四季度部分高毛利率项目的结算,预计单季毛利率将有所回升。中期来看,近年来随着公司区域销售及产品结构的逐步变化加之全国范围内房价下行压力,预计毛利率仍将呈下降趋势。期内人民币贬值使汇兑损失大幅增加,财务费用同比增长210%。同时公司对深圳招商华侨城控制权变更后长期股权投资采用公允价值计量,评估增值-0.87 亿元,扣非后净利率同比下降29.2%。 销售端逐步发力,四季度可售充足:公司1-9 月实现销售面积210.8 万平,同比增长6.13%,销售金额313.1 亿元,同比增长0.91%,完成全年500亿目标的62.6%,均价14855 元/平米,较2013 年均价(15766 元/平)下降5.8 个百分点。尽管销售目标完成率较低,但在“快速跑量,适当利润”的方针下,公司三季度销量已开始发力,单季销售134 亿元,环同比分别上涨61.5%和17.1%,9 月单月签约金额更是创历史新高。公司9 月末存货336 亿,四季度预计新推250 亿,四季度可售货值超过550 亿,且40%为90-144 平改善型产品,受益930 新政。按新推50%去化,存货20%去化估计,全年可实现销售额505 亿,同比增长17%。 投资力度下降,财务状况稳健:由于行业转淡,加上地价高位运行,公司二季度以后逐步放缓土地投资步伐,三季度更是未新增地块。由于拿地投资持续收缩,公司现金流状况逐步转好,三季度单季经营性净现金流更是由二季度的负30 亿上升为18.4 亿。期末公司在手现金对一年内到期的长短期债务覆盖比例由上半年末的1.46 上升为2.02。剔除预收账款后的资产负债率和净负债率分别仅为43.0%和34.8%,较上半年末持平和下降4个百分点。整体来看,公司财务状况依旧稳健n 盈利预测:预计公司2014-2015 年EPS 分别为2.03、2.51 元,对应PE 分别为6.6 倍和5.3 倍。 短期来看,公司销售端逐步发力,内部完成销售目标意愿强烈,且受益930 新政,四季度销售有望再创新高;中长期来看,公司近年积极布局养老、医疗地产等新业务模式,未来有望成为公司新一片发展蓝海。公司年内表现远弱于行业和其它龙头,估值具有安全边际,维持“推荐”评级。 风险提示:四季度销售不及预期的风险。
华夏幸福 综合类 2014-10-15 26.70 -- -- 28.98 8.54%
46.78 75.21%
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事项:华夏幸福发布2014 年7-9 月销售简报,三季度单季实现整体销售额132.92 亿,同比增长49.3%,前三季度累计销售额375 亿,同比增51.1%。 平安观点: 销量稳步增长,进度符合预期。公司三季度单季实现销售额132.9 亿,销售面积174.6 万平,同比分别增长49.3%和128.4%。剔除园区回款后销售额124 亿,同比增长67.8%。分区域来看,传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积154.8 万平,占比达88.7%,较二季度提高14 个百分点。单季剔除园区回款后平均售价7117 元/平,环比二季度下降1.4%。前三季度累计销售额375 亿,同比增51%,完成全年500 亿目标的75%,进度符合预期。四季度市场环境有望改善,预计公司全年销量超目标的概率较大。剔除园区回款后销售额318.6 亿,同比增长60.4%。其中产业园区住宅均价7477元/平,城市住宅销售均价7661 元/平,环比2013 年全年分别下降15.1%和上涨5.5%。 拿地谨慎,迎来结算高峰。受市场大环境低迷影响,主流房企年内仅放缓拿地步伐,公司土地投资亦相对谨慎。前三季度新增项目建面242.8 万平,同比下降34.1%。 需支付地价42.6 亿元,为同期销售金额的13.4%,较2013 年均值(27.9%)下降14.5个百分点。平均拿地楼面价1755 元/平,较2013 年拿地楼面价上升51.1%。地价上升主要因固安科学大道及东方街地块、无锡地块价格较高抬升均价(均价3000 元/平米)。 公司三季度逐步迎来结算高峰,单季结算面积102.5 万平,为上半年总结算面积(78.5万平)的130.5%,按7500 元/平的售价估算,可贡献营收76.9 亿,三季度业绩值得期待。 拟发行中票,融资成本有望降低。由于公司园区开发模式的特点,在初期需替政府垫付土地整理、基础设施建设等资金,随着拓展园区的增加,公司近年持续加大财务杠杆。2014 年上半年净负债率和剔除预收款资产负债率分别为96.1%和43.3%,较年初提高17 个和4 个百分点。较高的资金需求下,上半年加权平均融资成本高达10.3%。 公司近期公告拟发行不超过39 亿元中期票据,目前市场AAA 中期票据发行利率为5.5%左右,若能成功发行中票,将有效降低公司融资成本。 维持公司“推荐”评级。预计公司2014-2015 年盈利预测分别为2.77 元和3.89元,当前股价对应PE 分别为9.6 倍和6.9 倍。公司业绩、销量稳健增长,且将持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇,维持公司“推荐”评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。
天健集团 建筑和工程 2014-10-13 9.28 -- -- 9.28 0.00%
14.70 58.41%
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事项:公司公布2014年三季报,前三季度实现营业收入27.6亿元,同比下降3.96%,归属上市公司股东净利润1.36亿元,同比下降3.81%,实现EPS0.245元,符合预期。 平安观点: 非经常性损益提振业绩,租赁业务表现抢眼。报告期内实现营业收入27.6亿,同比降3.96%,实现净利润1.36亿,同比下降3.8%,降幅较上半年末大幅收窄62个百分点。其中三季度单季实现净利润1.01亿,同比增长154.1%。净利润回升主要因第三季度处置建工集团股权获得7457万投资收益,扣非后前三季度净利润同比下降56.5%。分业务来看,前三季度建筑施工业务营收22.3亿,同比增长1.3%;房地产结算收入4.3亿,同比下降38.1%。得益于物业升级改造后单位租金的提升,租赁业务营收1.1亿,同比增长50.9%。由于房地产业务毛利率(59.7%)远高于施工业务(5.4%),房地产结算收入大幅下降导致扣非后净利润下滑幅度远大于营收。随着四季度长沙天健壹平方英里和南宁天健世纪花园项目步入结算周期,全年业绩增长仍值得期待。 销售表现相对平淡。报告期内公司实现销售面积8.2万平,同比下降30.1%,签约金额11.4亿元。其中南宁天健世纪花园为销售贡献主力,实现销售面积4.4万平,占54%。销售同比下滑主要因为1)市场大环境遇冷,导致长沙壹平方英里、广州上城阳光花园去化不及预期;2)去年下半年公司加大推盘量抬升基数。公司近期加大了对区域项目公司的激励,实现部分权利下放,叠加信贷大环境的好转,预计四季度销量将有所改善。期内新增南宁两宗地块,总建面25.3万平米,当前公司未开发土地104万平米,按照目前的开发速度,可满足未来4-5年的开发需求。 短期偿债压力有所上升。期末公司在手现金15.5亿,为一年内到期长短期负债总和(24亿)的0.64倍,较期初的1.03倍大幅下滑,短期偿债压力有所加大。期末净负债率为48.4%,较期初上升21个百分点,剔除预收款后资产负债率为47.9%,较期初略降3.2个百分点,财务状况整体平稳。期末预收款24.4亿,较期初增长72.2%。 受益深圳国资国企改革,新标识迈向新征程。报告期内前海人寿持股比例由上半年末的4.82%上升至4.91%,对于曾深受股权纷争困扰的深圳国资委来讲,产业资本入侵叠加国企国资改革大背景,深圳国资国企改革有望加速。作为深圳国资整合的重要一步,公司近期公告收购深圳市投控旗下粤通公司,粤通为深圳最早的路桥专业施工及养护单位。本次整合股权转让有助于进一步延伸天健集团建筑施工业务产业链,巩固其在深圳市属建筑领域的行业龙头地位。同时亦凸显出天健在市属建筑施工业务整合中的战略地位,未来不排除进一步资源整合的可能性。报告期内公司更换了新的公司标识,建筑施工、地产、物业租赁三条主业发展思路日益清晰,未来有望受益深圳国资改革的东风,迈向新的征程。 维持公司“推荐”评级。预计公司2014-2016年EPS分别为0.88元、1.13元和1.41元,当前股价对应PE分别为9.6倍、7.5倍和6.0倍。作为深圳国资委直属上市房企,未来有望受益深圳国资国企改革,维持“推荐”评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。
电子城 通信及通信设备 2014-09-23 13.74 -- -- 13.57 -1.24%
13.89 1.09%
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事项:公司发布公告与北京五八信息技术有限公司(以下简称“五八信息”,其于2005年创立的58同城,迄今已发展成为全球最大的分类信息网站。)于2014年9月19日签署战略合作协议,宣布结成长期战略合作伙伴。双方拟在产业空间拓展、科技产业孵化、产业投资等领域展开深入合作,在全国范围内推动若干个互联网科技创新发展产业平台落地。 平安观点: 公司在电子信息产业园区建设及运营方面积淀深厚。电子城有限责任公司是伴随着北京酒仙桥电子工业基地改造而来,该处曾是我国军工电子产业最大国家基地,但由于计划经济时代的终结大部分企业在上世纪80年代陷入破产困境。公司自成立之初便承担起电子城老工业基地升级改造的规划、投资、开发建设的使命。公司是典型的园区开发商,目前北京项目为电子城IT产业园和国际电子总部,同时异地园区朔州、天津西青、秦皇岛也在逐步推进。截止2013年末,公司共有土地储备约45万平方米(未计算天津西青、秦皇岛项目)。 拥抱互联网,迈向O2O产业基地。公司此次与58的合作是58同城转向O2O战略的重要一步,根据公开资料58同城计划未来几年投资不少于10亿美金,在020领域移动互联范畴,通过投资、并购、中小企业孵化构筑新的生态系统。电子城通过此次合作也将首次涉足互联网产业,在生态系统构建中承担起中小企业孵化园的角色。公司以开发建设中关村电子科技园区为起点,多年来在产业园的建设中,已积累了丰富的客户资源,此次合作将有助于公司产业链实现延伸。 合作有助于公司未来产业园区价值提升。随着公司北京项目接近建设后期,公司正谋求本地及异地新增园区的拓展,目前已实现朔州、天津、秦皇岛的项目突破。 公司与传统住宅开发企业的最大不同即推动销售及租金收入的直接要素为园区企业数量,未来互联网科技创新发展产业平台的落地有助于强化公司园区的产业聚集效应,增加园区吸引力,从而提升园区物业价值。 公司现有项目具有较高盈利能力。公司目前主要结算项目国际电子总部和IT产业园由于项目获取较早,土地成本低廉,同时项目地段优势使价格不断上升,结算毛利率始终位于高位,2013及2014年上半年结算毛利率分别为63.9%和70.3%。 同时公司国资背景使公司财务始终安全稳健,无长短期负债,2014年中期资产负债率仅27%。 盈利预测及投资评级。公司为北京市国资委控股的北京电子控股集团唯一房地产平台,大股东在北京尚有大量工业用地,同时公司在异地园区也将逐步进入运营阶段。公司此次拥抱互联网,作为产业链延伸的重要尝试,有助于未来园区价值提升。我们预计公司2014-2015年EPS分别为0.93和1.02元,对应PE分别为13.5和12.3倍,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:与58同城合作慢于预期;房地产行业面临宏观调控。
华侨城A 社会服务业(旅游...) 2014-08-27 5.33 -- -- 5.66 6.19%
6.31 18.39%
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投资要点 事项:公司今日公布2014年半年报,实现营业收入135.97亿元,同比增长28.1%,归属上市公司股东净利润19.13亿元,同比增长5.2%,实现EPS 0.26元。 平安观点: 地产业务下半年加速去化,旅游业务平稳发展。上半年公司实现总营业收入135.97亿元,同比增长28.05%,由于旅游综合业务中包含部分房地产结算,因此我们按照房地产/纯旅游/纸包装口径重新拆分后各部分收入分别为110亿/22亿/4亿元,同比增长35%/7%和15%。上半年公司实现房地产销售金额约78亿元,仅完成我们预计全年240亿元销售目标的29%,完成比例较低,主要由于上半年整体房地产市场面临需求下滑压力,而公司项目多为一二线城市核心区域中高端住宅,调整压力更大。我们预计下半年公司供应量将显著增加,随着流动性及地方政府托底政策,销售面临大环境改善窗口,同时公司出于现金回流目标也会提高项目销售力度,按照全年50%-60%的去化率计算,全年销售仍有望达到240亿的规模。旅游业务则无论从收入、利润或接待游客量角度均保持平稳向上的趋势。 进入版图的第三轮扩张期。上半年公司开启版图的第三轮扩张期,实质获取重庆项目土地,顺德、宁波工程也持续推进。由于支付土地出让金,公司经营性现金流出现大幅下滑。公司业务模式为成片综合开发,通过旅游、酒店等低回报长现金流产品与高收益回收快的地产业务结合互补。随着地产行业进入白银时代,供需情况已发生实质变化,未来我们判断地产项目的投资回报率及周转率均可能面临一定下滑,同时旅游业务目前尚不具备大规模爆发的环境。因此,公司将更加注重内涵增长的价值,追求文化演艺将在公司收入占比的提升。 财务杠杆略有提升。由于报告期内公司开启新一轮扩张,财务杠杆有所提升,期末剔除预收款后的资产负债率为66%,较2013年末提高7个百分点,在手现金对一年内到期的长短期债务覆盖比例为109%,较年初也有所下滑。随着下半年销售加速去化,预计公司财务杠杆仍将保持在安全范围,但随着公司第三轮扩张器展开,公司资金面临持续加杠杆过程。 维持“推荐”评级。我们预计公司2014-2015年收入为343亿和432亿元,预计EPS 分别为0.71和0.85元,对应PE7.5x 和6.3x。测算公司NAV 9.12元/股,折让比例较高,价值低估,维持“推荐”评级。 风险提示:销售不及预期的风险。
世联行 房地产业 2014-08-27 9.50 -- -- 12.44 30.95%
16.87 77.58%
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事项:公司公布2014 年半年报,实现营业收入14.2 亿元,同比增长32.1%,归属上市公司股东净利润1.4 亿元,同比增长34.9%,实现EPS0.18 元,处于公司业绩预告区间上限。 平安观点: 业绩稳步增长,新兴业务贡献逐步提升。报告期公司营业收入同比增长32.1%,净利润同比增长34.9%。其中传统的代理业务和顾问业务同比分别增长22.4%和16.7%,但占营收比重已有去年同期的91.6%下降至84.1%。公司新兴业务表现抢眼,资产服务因去年末合并北京安信行,在管面积大幅增加,营收同比增长194.3%。在“祥云战略”推动下,上半年家圆云贷销量迅速上量,上半年放贷5.5 亿,带动金融服务业务同比增长138.6%。金融及资产服务占营收比重已由去年同期的7.4%提升至15.2%,预计未来仍将稳步提升。 代理销售额略微下降,未结资源依旧丰富。受去年高基数及市场转淡影响,公司上半年实现代理销售额1304 亿,同比下降3.1%。但二季度单季实现代理销售额794 亿,环比一季度已大幅回升55.7%。上半年市占率由去年年末的3.9%提升至4.2%。同时在市场大环境低迷的背景下,开发商更加倚重代理商的销量能力,上半年公司新增签约代理项目面积5800 万平,同比增长85.6%,利于未来代理销售规模扩大。公司全年代理销售目标为4000 亿,则下半年平均每月需完成代理销售额450 亿,考虑到历史单月销售峰值为去年12 月的332 亿。在市场大环境仍未明显改观的背景下,完成全年4000 亿目标存在一定压力。期末公司累计已实现未结算的代理销售额约2022 亿,预计未来3-9 个月将带来约15.1 亿的代理费收入,相当于2013 年代理业务收入的81.2%,全年业绩增长有保障。 联姻搜房,进一步打开未来想象空间。报告期内,公司公布以定增方式引入战略合作者搜房。我们认为联手搜房,公司有望多方面受益:1)公司近年着力建立互联网服务平台,拥有丰富网络平台运营经验的搜房加入,有望对公司互联网平台建设提供技术支持、加速祥云战略的推进。2)搜房布局全国300 多个城市,拥有庞大线上数据库资源,与世联强大的线下代理销售团队有望实现优劣互补,助推公司代理销售额的增长。3)通过合作,双方可实现数据资源的共享,借助搜房的数据资源,将大幅增加了世联C 端和B 端服务平台的接入端口。4)未来公司有望与搜房在互联网金融领域展开合作,借助搜房的线上资源及公司中端定制功能,为客户量身定制金融产品。同时互联网金融也将为公司家园云贷等金融业务提供持续的资金来源。 维持公司“强烈推荐”评级。预计公司2014-2015 年每股EPS 分别为0.55 元和0.68 元,对应PE分别为17.3 倍和13.9 倍。公司传统代理顾问业绩增长稳定,金融及资产服务业务逐步壮大,同时公司引入搜房,利于构建移动互联网平台,实现双方线上线下资源互补,打开了未来互联网金融业务发展的想象空间。维持 “强烈推荐“评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。
保利地产 房地产业 2014-08-27 5.63 -- -- 5.99 6.39%
6.67 18.47%
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事项:公司披露半年报,上半年实现营业总收入340 亿元,同比增长11.3%,实现归属上市公司净利润36.8 亿,同比增长12.2%,对应EPS0.36 元,符合预期。 平安观点: 业绩平稳增长,毛利率有所回升:上半年公司实现营收340 亿,同比增长11.3%,净利润36.8 亿,同比增长12.2%,业绩增长平稳。考虑上半年公司仅完成全年竣工计划的31.9%,随着下半年结算高峰的来临,全年仍有望保持较高业绩增速。公司去年由于结算前期高地价及促销项目,毛利率有所回落。上半年毛利率已有所企稳,同比增长1.2 个百分点至33.8%。 预计2014 年全年毛利率将小幅回升,但考虑地价上涨,改善空间相对有限。 销量中规中矩,市占率稳步提升:报告期内公司实现销售面积501.2 万平,销售金额651.4 亿,同比分别减少10.8%和增长2.4%。平均销售均价12996 元/平,较2013 年均价(11771 元/平)上涨10.4%。销售额市占率亦较2013 年提升0.55 个百分点至2.1%。从区域分布和产品结构来看,珠三角实现签约销售额215 亿,上海、成都销售额亦超过50 亿。住宅销售产品中144 平米以下户型普通住宅占91.9%。尽管7 月由于淡季推盘下降,单月成交环比下降60%。随着后续推盘量逐步攀升,及市场信贷环境的改善,公司环同比表现将逐步改观。 拿地审慎,聚焦一二线:由于地价高企及对未来预期平淡,上半年万科、华夏幸福、金地等主流开发商均放缓拿地步伐,公司拿地亦相对谨慎。新增19 个项目,对应建面602 万平,同比仅增长6.6%。权益比例68%,较2013 年全年下降4.3 个百分点。平均楼面地价3590 元/平米,较去年拿地均价上升15.4%,新进入洛阳、莆田。期末待开发面积4947 万平,其中一二线城市占比约78%,布局仍以聚焦一二线城市为主。期内新开工面积941 万平米,竣工面积430 万平米,同比分别增长10.2%和2.4%,完成全年计划的53.8%和31.9%。 受益沪港通带来的制度红利:香港投资者偏好低估值、高股息率蓝筹股,公司为A 股龙头房企,当前PE 仅4.4 倍,2013 年股息率达3.9%,满足香港投资者投资偏好。目前公司估值较同属央企的香港上市房企中海外折价45%,沪港通的启动有望收窄双方的估值差距。 资产结构合理,海外持续发债降成本。 期末在手资金389.1 亿,为一年内到期长短期负债总和(263.4 亿)的1.48 倍,短期偿债压力较小。剔除预收款后资产负债率44.4%,与年初基本持平;净负债率118%,较年初上升24 个百分点,处于较高水平。期末预收款由年初的1072 亿上升至1 237 亿,为我们全年营收预测未实现部分(901.8 亿)的1.37倍,业绩锁定性较高。公司充分利用海外融资渠道,继去年8 月发行5 亿美元债券后,4 月再次发行5 亿美元债,票面利率5.25%。期末有息负债总额为1238 亿元,平均成本为基准上浮7.84%。 盈利预测与投资评级。 预计公司2014-2015 年EPS 分别为1.27 元和1.61 元,对应PE 为4.4 倍和3.5 倍。公司短期受益沪港通带来的制度红利,中长期持续受益行业集中度的提升。维持“推荐”评级。 风险提示:销售不及预期风险。
荣盛发展 房地产业 2014-08-21 10.75 -- -- 11.20 4.19%
11.65 8.37%
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事项:公司公布半年报,上半年实现营业收入101.7 亿元,同比上升33.4%,净利润13.8 亿元,同比上升23.4%。实现EPS 0.73 元,业绩符合预期。同时公司预计1-9 月归属上市公司股东净利润变动幅度为0%-30%。 平安观点: 业绩稳步增长,结算毛利率略有下滑:由于去年末预收账款大幅增长公司结算资源丰富,上半年保持竣工完成全年竣工计划的33%,结算面积同比增长27%,由于南京等地结算比例增加,结算均价上升使结算金额同比上升34%。由于去年部分降价产品影响,公司毛利率略下滑2.74 个百分点。 同时由于上半年销售面临压力,公司加大了费用投入,使净利润增长幅度低于收入增长幅度。下半年由于结算价格上升,预计毛利率将略有抬升,但费用对净利润的负面影响仍将持续。 销售完成度低,投资收缩明显:上半年由于全国房地产市场面临下行压力,公司上半年销售面积151 万平米,同比下滑15%,由于长三角区域占比提高,销售均价同比上升19%,使销售额同比持平,跑赢行业。但由于年初的乐观预计,上半年销售回款仅完成全年目标的33%。销售不及预期使公司投资收缩明显,开工同比下降30%,拿地仅完成年初目标的10%。预计下半年,一方面公司备货充足,将着力京津冀一体化区域性机会积极追求销售回款,另一方面公司将逐步加大新开工及土地储备的力度,但整体目标将转向资金平稳,新开工及土地投资都将以审慎为主。 资金状况大体平稳:上半年公司完成公司年初融资计划的63.7%,新增信贷融资额108 亿元,公司融资并未受到上半年行业资金紧缩影响。期末公司在手现金对一年内到期的长短期债务覆盖比例为45%,虽在同行业中比例偏低,但与公司往期相比仍处于均值范围。剔除预收账款后的资产负债率为71.5%,较去年末提高2 个百分点,资金情况大体平稳。 盈利预测及投资建议:预计公司2014-2015 年摊薄后EPS 分别为2.12 和2.73 元,对应PE5.0x 和3.9x。公司业绩销量增长优于行业,且通过产业转型及管理升级积极应对行业变局,维持公司“推荐”评级。 风险提示:销售不及预期的风险。
金地集团 房地产业 2014-08-21 9.14 -- -- 9.38 2.63%
9.38 2.63%
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投资要点 事项:公司公布2014年中报,实现营业收入90.8亿元,同比增长3.3%,归属上市公司股东净利润1.58亿元,同比下降49.9%,实现EPS0.04元,低于此前市场预期。 平安观点: 毛利率下滑拖累业绩,下半年有望逐步回升 报告期内公司实现结算面积63.5万平米,结算收入83.4亿元,同比分别上升3.61%和1.29%,但因主要结算前期降价促销及其他低毛利产品,毛利率同比下滑5.8个百分点至21.4%。同时受行业整体下行影响,公司管理及营销费用支出有所增加,占比由去年同期的4%上升至5.3%。毛利率下滑叠加费用支出增加,导致净利润下滑幅度远大于营收。考虑到公司期末尚有546亿元已销售未结金额,且毛利率达28%,预计下半年毛利率将逐步回升。 销售目标完成率低,存量房去化压力较大 截止7月末,公司实现商品房销售面积152.6万平米,销售金额195.9亿元,同比分别下降10.7%和12.5%。销售额仅完成年初600亿计划的32.7%。因北京西山艺境、格林云墅、上海自在城等高均价项目占比较高,销售均价12837元/平米,较2013年均价(12518元/平)略微上升2.6%。公司下半年可售总货值约900亿(存货570亿,新推330亿),随着9月份进入推盘高峰,及市场大环境转好,预计销售环比将有所改善。但考虑到年初存量房上半年去化不到20%,较慢的库存去化速度将制约公司整体销量表现。 开工进度符合预期,拿地投资保持谨慎 公司上半年新开工面积290万平方米,同比下降23.1%,完成修订后的636万平(原为634万平米)开工计划的45.6%,进度基本符合预期。新增项目10个,对应可售建面约130万平方米(权益土地储备93万平方米),同比下降73.5%。 平均楼面地价4928元/平米,城市布局仍主要以南京、杭州等传统区域为主。 目前公司储备项目较充足,加上市场大环境的预期仍不太明朗,预计公司短期土地投资仍将保持谨慎。n 净负债率有所上升,经营仍属稳健由于销售下滑,期末公司在手现金对一年内到期的长短期债务覆盖比例由去年末1.57下降为1.05,但较同行业依然稳健。期末净负债率为65.1%,较年初上升22个百分点;剔除预收款的资产负债率为44.8%,与年初持平。公司债务融资总额为419.8亿元,债务融资加权平均成本为6.46%,处于行业较低水平。由于销售额大于结算,预收款较年初增长21.1%至366.7亿。整体来看,尽管净负债率有所上升,但仍处于较低水平,且公司短期偿债压力较小,经营仍算稳健。 盈利预测与投资评级 预计公司2014-2015年EPS 分别为0.85元和1.16元,当前股价对应PE 分别为10.8倍和7.9倍。公司期末已售未结资源充足,上半年毛利率有望逐步改善,长线资金持续增持彰显对公司未来发展信心。维持公司“推荐”评级。 风险提示:销量不及预期的风险。
深振业A 房地产业 2014-08-18 5.18 -- -- 5.71 10.23%
6.59 27.22%
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投资要点 事项:深振业公布2014年半年报,实现营业总收入4.9亿元,同比下降58.0%,实现归属上市公司净利润4914万元,同比下降81.8%,对应EPS0.036元,处于公司此前业绩预告区间的中游。 平安观点: 毛利率企稳回升,结算高峰在四季度。公司上半年实现结算面积3.4万平,仅为2014年全年的9.7%,结算面积大幅下降致上半年营收同比下降58%。净利润下滑幅度大于营收主要为:1)受结算结构影响,毛利率较去年同期下滑6个百分点至39.5%;2)利息支出增加及资本化比例下降,叠加营销费用增加,三费占比同比上升15.9个百分点至19.7%。下半年长沙振业城一期、西安振业·泊墅A组团、深圳峦山谷二期均将进入结算周期,同时尽管毛利率同比有所下滑,但随着低毛利率的天津新博园项目结算完毕,上半年毛利率环比2013年已回升6.3个百分点。毛利率企稳叠加下半年结算高峰的来临,我们对公司全年业绩仍较有信心。 销售优于行业,大户型较多制约全年业绩。上半年公司实现销售金额14.8亿元,销售面积13.2万平米,同比分别增长27%和27.1%,已完成全年计划销售额(34.7亿)的42.7%。销售表现及目标完成率均明显优于行业平均水平。公司年内可售货值主要为长沙振业城一期、西安振业城二期A组团、深圳峦山谷二期,全年总可售超过70亿。由于大户型占比较高(西安、长沙主要为大户型)、且部分区域(长沙)市场供需环境较差,尽管上半年公司销售表现较佳,但去化水平相对一般。下半年随着新推盘占比逐步下降,加上大户型产品库存累积,完成全年销售目标仍具有一定压力。 财务状况整体稳健,短期偿债压力较小。由于结算收入小于销售收入,期末公司预收款较年初增长111.9%至13.9亿元。净负债率和剔除预收款后资产负债率分别为39.2%和51.3%,较年初分别上升14个百分点和持平。在手现金22亿,为一年内到期长短期负债的2.6倍,短期偿债压力较小。随着天津新博园基本开发完毕,上半年公司新增天津项目,建面7.1万平,补充区域项目储备。目前行业预期仍不明朗,且地价仍处于相对高位,预计短期公司在土地市场仍将保持谨慎。 国资委持续增持,有望受益国资改革进程。公司大股东深圳国资委及其一致行动人远致投资近期增持1%公司股份,合计已持有33%股权,且计划未来12个月增持不超过总股本2%的股份。我们认为深圳国资委及其一致行动人近年持续增持公司股份,牢牢把握公司控制权,并逐步退出深长城等房企的经营,均彰显对公司前景的看好。同时在国资改革稳步推进的背景下,截止目前,全国已有15个省市出台了国资国企改革方案,深圳国资国企改革进程亦有望加速,公司有望直接受益深圳国资改革进程。 盈利预测与投资评级。预计公司2014-2015年EPS分别为0.61、0.72元,对应PE分别为8.5倍和7.2倍。公司作为深圳国资委直属企业,未来有望受益国资改革带来的政策红利,维持“推荐”评级。 风险提示:下半年销量不及预期;深圳国资改革进度不及预期。
保利地产 房地产业 2014-04-03 4.98 -- -- 8.40 8.11%
5.38 8.03%
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投资要点 事项:公司今日公布2013年年报,实现营业收入923.5亿元,同比增长34.0%,归属上市公司股东净利润107.5亿元,同比增长27.4%,实现EPS1.51元,与公司业绩快报披露一致。公司拟每10股派发现金股利2.94元(含税),并以资本公积每10股转增5股。 平安观点: 业绩平稳增长,毛利率略有下滑 受结算广州西海岸、上海保利茉莉公馆等2011年高地价项目影响,公司房地产结算毛利率同比下降3.99个百分点至31.3%,导致公司营业利润增速(19.5%)低于营收增速。我们判断随着该部分项目结算完毕,加上近年房价回升,预计2014年毛利率将有所反弹,但考虑地价上涨,预计改善空间相对有限。得益于少数股东权益占净利润比重的下降(同比降6个百分点至9.4%),净利润增速同比仍增长27.4%。由于公司2011-2012年拿地权益比保持在70%左右,预计2014年少数股东权益占比将有所回升。报告期内公司实现结算面积893万平,同比增长34.6%,期末已售未结算资源约1200万平,为2013年结算面积的1.34倍,未来业绩增长仍有保障。 销量中规中矩,2014年可售超2000亿 报告期内公司实现销售额1252.9亿,销售面积1064.4万平米,同比分别增长23.2%和18.1%,销售额市占率为1.54%。分区域来看,广东区域实现签约销售额215亿,成都、北京销售额亦超过100亿。从成交户型来看,公司仍以首置首改的中小户型为主,144平米以下户型成交占比92.9%,首次置业占比85.9%。全年销售均价11771元/平,较2012年均价(11290元/平)增长4.3个百分点。鉴于公司2013年新增项目储备大幅增长,预计2014年可售货值超2000亿,全年销量仍有望保持较快增速。 拿地回归一二线,新开工稳步增长 报告期内新增项目54个,对应建面1827万平米,同比增长38.5%。需支付权益地价408.1亿,占同期销售额的32.5%,较2012年下降3.8个百分点。平均拿地楼面价3111元/平米,较2012年均价(3386元/平)下降8.1%。分区域来看,一二线项目占比73.2%,较2012年提高2.2个百分点,新进入遂宁、肇庆两个城市。2013年合作项目有所减少,平均拿地权益较2012年上升7个百分点至72.3%。期末待售面积4497万平,其中一二线占比83%,可满足未来2-3年的开发需求。报告期实现新开工1692万平、竣工1264万平米,同比分别增长19.9%和33.98%。2014年计划新开工面积1750万平,同比增长3.4%,增速有所放缓。受报告期内拿地支出和新开工增加影响,期末公司经营净现金流由2012年末的30.9亿大幅下降至-97.5亿。 增持彰显信心,优先股放开进一步拓宽融资渠道 公司大股东今年2月增持40万股,并计划在未来12月累计增持后不超过2%的股权,随后公司管理层和董事增持18万股,大股东和管理层先后增持彰显对公司未来成长信心。同时近期优先股试点管理办法颁布,公司作为上证50指数两家地产股之一,融资渠道进一步拓宽。 财务整体稳健,海外发债降成本 由于销售大于结算,公司期末预收款较期初增加166.2亿至1071.7亿。净负债率为94.5%,同比升5.3个百分点。剔除预收款后的资产负债率为43.8%,同比升1.7个百分点。期末在手现金337.5亿,为一年内到期长短期负债总和(210亿)的1.61倍,短期偿债压力较小。报告期内公司海外成功发行5亿美元公司债,票面利率仅4.5%,进一步拉低公司融资成本。 盈利预测与投资评级 预计公司2014-2015年EPS分别为1.91元和2.41元,对应PE为4.0倍和3.2倍。短期来看,公司经营稳健,销量在千亿台上后保持稳步增长;中长期来看,公司作为行业龙头,将持续受益行业集中度的提升。且公司当前估值处于龙头中较低水平,安全边际较高,维持“推荐”评级。 风险提示:销量不及预期风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名