核心观点: 销售增速维持高位:9月8日公司发布8月销售报告,公司8月份实现签约面积98.94万平方米,同比增长26.08%;实现签约金额124.05亿元,同比增长47.13%。1-8月,公司实现签约面积766.81万平方米,同比增长20.83%;实现签约金额981.11亿元,同比增长22.35%。受益于“3+2+X”城市群战略的持续推进,上半年公司三大重点区域占签约金额的比重达到70%。我们预计公司销售向好的趋势会在三季度得以延续,但四季度或面临一定不确定性,暂维持全年销售1600亿预测不变。 拿地向二线城市转移:公司在8月份新增成都、西安与青岛三块土地,计容建面45.95万平方米,总获取成本8.18亿元,投资强度8.27%,明显小于08年以来最低值15.85%,为近年来最低水平。1-8月新增土地计容建面436万平方米,总获取成本109亿元,同比大幅下降35%和57%。从拿地区域结构来看,2015年公司拿地从一线城市转移到如成都、西安等二线城市,其中成都占新增土地面积23.88%,拿地均价为2416元/平方米,同比减少39.55%。可见公司仍以去库存为主要任务,并在具有发展潜力、土地成本相对低廉的二线城市拓展盈利空间。 新业务拓展提升价值:公司5P战略正常往前推进,“比邻APP”已于华南地区测试,“比邻超市”、“比邻洗衣”已于广州连续开张,并成功进入澳大利亚墨尔本。公司又已成立小贷公司,开展的业务可能会有现房市场的首付贷和社区金融服务,也能促进公司在售项目的去化。此外,公司积极拓展投资渠道实现新产业延伸。6月公司参与粤高速定增5亿元,可能会与粤高速在高速路沿线存量土地的开发利用方面展开合作,并成立股权投资平台以挖掘和培育盈利前景较好的新兴业务。 旗下资产整合或将加速:在新一轮国资改革背景下,7月中房地产划分至中交地产旗下,8月招商地产重组方案积极推进,作为行业的央企龙头,保利系资产整合值得期待。4月初业绩发布会上公司董事长宋广菊表态保利地产与保利置业的合作或合并是集团的战略目标和任务之一。目前,国企改革进入深水区,可能会在壁垒破除后加速推进,公司从资源整合、激励机制和运营效率方面有望全方位得以提升。 维持推荐评级:预计公司15-17年EPS分别为1.35、1.58和1.85元,维持推荐评级。 风险提示:公司业绩表现和产业延伸业务发展不达预期。

核心观点 业绩大幅增长、毛利明显回升:8月28日公司发布2015年半年报,实现营业收入80.88亿元,同比下降10.97%;实现归属于上市公司股东净利润5.21亿元,同比上升229.64%;上半年EPS为0.12元,同比上升200.00%。公司利润大幅上升主要得益于本期结转的项目毛利率上升、联营合营项目进入结转期致投资收益大幅增加。上半年房地产结算毛利率为26.26%,较上年同期增加4.91个百分点;净利润率7.31%,较上年同期上升5.57个百分点。 销售增速超预期、成本控制显成效:2015年上半年,公司实现销售面积172.4万平方米,销售金额212.3亿元,分别较上年同期增长31.3%和25%。2015年前七月,公司实现销售面积205万平方米,销售金额268.9亿元,分别较上年同期增长34.5%和37.3%。公司对成本管理制度进行了全面的梳理和规范,确保了成本管理体系的有效落地和规范执行。上半年各在建项目动态成本显著下降,新获取项目严格执行城市限额标准。适度补充适销对路的可售资源:2015年上半年公司新获取土地储备可售面积约248万平方米,权益可售面积约109万平方米,同比分别增长91%和17%;上半年完成总投资额140亿元,权益投资额57.5亿元,同比分别增长119%和15%,同比分别增长91%和17%;上半年完成总投资额140亿元,权益投资额57.5亿元,同比分别增长119%和15%。 财务状况保持稳健:报告期末,公司持有货币资金179亿元,现金储备充足;2015年4月28日,公司完成第一期30亿元中期票据的发行,利率为4.9%;2015年8月5日,公司完成第二期25亿元中期票据的发行,利率为4.6%。上半年末公司债务融资总额为437.07亿元,债务融资加权平均成本为5.9%,公司资产负责率为67.48%,净负债率为58.84%,分别同比下降4.5%、6.23%。 创新思维探索地产互联网+:公司积极推行HOME+产品创新行动,推出五心精装家、360景观健康家、Life智能家创新产品,其中Life智能家系统由公司与小米合作。公司的产品差异化优势有望在改善性市场中逐步凸显。另外,金地商置土储450万方,已布局11个城市;在社区O2O业务方面,“享”系列互联网平台产品陆续上线,发展空间值得期待。 维持推荐评级:公司基本面明显改善,我们预计公司15-17年EPS分别为1.00、1.15和1.29元,维持推荐评级。风险提示:销售不及预期。

高毛利项目结算助推业绩增长:8月26日公司发布半年报,上半年实现营业收入59.45亿元,同比增36.89%,归属于母公司股东的净利润5.18亿元,同比增15.06%,EPS为0.19元,同比增长11.76%。上半年营收增长主要是武林壹号7号楼等高毛利项目集中结算所致。地产业务结算毛利率为25.61%,同比减少3.76%,但与2014年下半年相比有所改善。 本地库存资源去化加速:上半年,公司完成销售金额107亿(含代建销售金额32亿),同比增长78%,已经锁定全年销售目标的71%。期内公司受益于杭州限购松绑后改善性和高端置业需求的释放,存货去化步伐显著加快,比如武林壹号、钱塘印象包揽杭州市半年销售金额前二。14年由于区域地产市场低迷,公司拿地步伐显著放缓。进入2015年后,公司重新开启了拓张步伐,上半年新增土储67万方,价款达20亿,楼面成本相对较为合理。 负债结构显著优化:上半年末公司净负债率为40.5%,扣除预收款后的资产负债率为38.0%,较去年同期分别减少46.1和3.0个百分点,主要由于一年内到期的非流动负债同比减少62%及货币资金余额同比增60%,管理层“两保持、两下降”的战略顺利贯彻。期内,公司积极拓展融资渠道,6月份拟非公开发行股票募资不超过28亿预案获批,助力千岛湖、衢州、萧山区等多个项目开发及华家池项目偿贷;另外,公司引入平安不动产作为战略合作伙伴,将对双方认可的潜在地产项目开发经营,共同开发、共同获益,2016年末预计战略合作规模至少100亿。借力平安强大的资本平台和本身夯实的资金支持,这将为未来地产业务外延扩张和多元化转型探索打下坚实基础。 转型互联网+意向明确:6月9日,公司与天堂硅谷达成战略合作协议:天堂硅谷丰富并购整合经验和全球化的视野协助寻找符合公司战略发展方向的“互联网+”、金融、生态农业、养老服务以及房地产标的,亦可设立并购基金等;投资额度为不超过年度净利润为限。同时公司锐意海外拓展,试水美国市场,在合作开发中积累海外经验,目前已签订纽约和西雅图项目意向协议。 给与推荐评级:公司深耕杭州地区,定位中高端改善性住宅,预计下半年仍将受益于政策面持续宽松;公司目前现金流稳定,资本弹性大,向新兴产业转型决心和实力兼具,值得给予更高估值。我们预计公司15-17年EPS分别为0.37、0.51和0.57元,首次给与推荐评级。 风险提示:杭州房地产市场不确定性增加、转型进展缓慢。

核心观点: 营收降10%业绩降25%:2015年上半年公司实现营收91.5亿元,同比降10.02%,归属于母公司净利润10.4亿元,同比降24.84%,基本符合预期。业绩下降主要由结算项目减少及毛利率下降导致,上半年结算面积135.34万方,同比降近20%,占去年全年不到40%,实际竣工153.20万方,仅完成年初计划456.73万方的33.54%,此外,上半年毛利率由去年同期的14%下降为12%,仅河北及安徽两个区域毛利率上升。截止报告期末公司还有338.73万方已售未结资源,合同金额231.29亿元,预收款项205亿元。 销量表现平淡,积极拓展环北京:上半年公司实现销售面积168.16万方,同比增11.45%,而销售额104.9亿元,基本与去年同期持平,上半年销售均价6238元/平米,低于去年同期的6939元/平米,但高于去年下半年5641元/平米的价格。受制于公司二三线布局及刚需产品的定位,上半年销售表现平淡。然而2015年公司投资力度大增,获取25宗项目,建面约324.04万平米,完成年初计划750万平米的43.21%,其中环渤海项目占比约70%,长三角约25%,支付地价款近40亿元,超过去年全年水平。截至报告期末,公司土储建面1,994万平方米,若算上签订框架协议的方式环渤海区域累计签约取得两万余亩(即1300多万平米)土地。随着京津冀一体化进程的加速,公司还将进一步加大在该区域的布局。 定增、公司债补血,增持彰显信心:上半年公司完成59亿元公司债的公开发行,此外定增募资51.3亿元(定增价9.6元)已获证监会核准,并拟非公开发行规模不超过30亿元公司债,期限不超过5年。控股股东荣盛控股7月至8月累计增持0.3%,增持价9.69元及9.63元,增持后持股38.56%,彰显控股股东信心。 积极筹划新产业新模式:2014年公司先后取得黄山太平湖、廊坊香河等旅游、商住综合体、土地整理项目,旅游项目储备26.39万平方米。2015年公司先后通过收购的方式获得河北秦皇岛及海南陵水项目,进一步拓展了旅游地产业务。公司致力于发展商管、房地产金融、旅游休闲等为一体的全方位、综合性的全产业链条,通过协同发展,实现公司业绩的提升。 建议“推荐”评级:公司积极布局京津冀,预计将充分坐享政策红利,定增的实施也有望为公司的规模增长及新业务发展奠定基础,我们维持2015、2016年每股收益0.96元和1.10元的预测,按25日收盘价2015年估值仅7.6倍,提升评级至“推荐”。 风险提示:销售不及预期、转型进展缓慢。

结转项目减少拖累业绩:公司8月25日发布半年报,公司上半年营业总收入2.82亿元,同比减少57.92%,归属于母公司净利润-1.44亿元,去年同期为8891.82万元,毛利率40.75%,基本与去年同期40.62%持平,本期业绩由正转负主要由于公司上半年结转项目较少。考虑到公司目前参控股项目总计29个,规划用地规模近2.6万亩,规划总建筑面积约1237万平方米,下半年结转规模有所增加,业绩有望改善。公司目前项目大部分均在二、三线城市,受经济大环境及区域市场环境的影响,上半年销售为3.93亿,未达到预期。 净负债率有所攀升:上半年末公司净负债率攀升至422.78%高位,长期负债177.66亿元,一年到期的非流动负债57.84亿元,货币资金仅有42.1亿元,公司面临一定现金流压力,主要由于公司目前处于转型期,投资力度加大。4月公司公告拟发行公司债30亿元,6月取得信达资管10亿元借款,定增工作在持续推进,现金流压力有望得到缓解。 集团增持彰显信心,优质资源注入值得期待:继去年末省城投集团定增15亿元后,7月7日公司公告集团又增持公司股份1.605%,两次增持彰显信心。集团拥有旅游、医疗、教育、酒店、互联网金融等一系列优质资源,总资产规模达900亿元,拥有云南80%的景区与西双版纳一半的景区资源。集团未来要打造大休闲+大建康协同发展的城市综合体平台,作为集团唯一内地上市企业,公司将有望获得集团优质资源注入,为公司未来产业升级转型提供有力保障。 公司收购集团子公司本元支付股权:7月13日公司公告集团拟将取得《第三方支付业务许可证》及《互联网支付许可证》的云南本元支付管理有限公司35%的股权转让给公司。布局互联网金融不仅能带来新的盈利增长点,还为公司在打造住宅综合体、养老地产、旅游地产联动的商业模式提供了金融要素,后期还可能与社区O2O平台实现业务协同。 云南战略价值提升,公司明显受益:7月23日国务院批准在云南西双版纳设立跨境合作区,加上6月16日昆明在体制改革方案申报自贸区,这都将有利于云南成为面向南亚东南亚辐射中心、“一带一路”和长江经济带战略的重要支点、带动滇中城市经济圈一体化发展的“中央处理器”,掌握大量云南旅游、房地产资源的公司将成为直接受益股。 维持推荐评级:预测公司2015-2017年EPS分别为0.70、0.82和1.03元,对应当前股价仅8.5倍PE,维持推荐评级。 风险提示:国企改革进度低于预期,存货周转速度提升缓慢。

核心观点: 能源相关产业拖累业绩表现:8月25日公司发布半年报,上半年实现营业收入859.9亿,同比减少26.7%;实现归属于上市公司股东净利润39.3亿元,同比减少9.1%。业绩下滑主要是受能源贸易市场低迷影响,上半年能源及相关产业收入300.68亿,同比减少49.3%,且毛利仅1.51%(能源业务受价格影响十分显著,比如2012-2014煤炭单价、相关贸易品下跌20%左右)。另外房地产期内竣工量同比减少,结转同比减少59.10亿,结算毛利率25.5%,同比减少1.5个百分点。 销售表现持平、拿地较为谨慎:报告期内,公司实现销售面积 759万方,销售额 827亿,销售均价1.09万每平米,实现销售回款560亿,与去年同期相比基本持平。下半年随着新增货量的增加,预计销售情况会得到一定程度的改善,我们预判公司年销售额在2200亿左右(-9%)。拿地方面,公司累计新增项目储备27个,权益土地面积2400亩,合计建面364万方。截止上半年末公司在建面积7818万方,新开工1332万方。 负债结构改善空间较大:上半年末公司资产负债率为 88.21%,较去年末增加13.38个百分点,公司净负债率为 301.68%,较去年末增加141.89个百分点。值得注意的是,公司境内外直接和间接融资渠道畅通,截止报告期末,房地产业务融资余额为1888亿(其中债务融资244.91亿),随着降息降准等融资环境的改善,公司负债结构有望持续优化。 地产延伸业务显著增长:除能源和房地产外,公司的建筑、物业和酒店(统称为地产延伸业务)在今年上半年表现抢眼。建筑及相关产业实现收入118.19亿,同比增长156.33%;物业及相关产业实现收入1.06亿,同比增长49.12%;酒店及相关业务实现收入5.84亿,同比增长8.58%。 “大基建、大金融、大消费”战略有序推进:地铁产业方面,公司在全国初步实现了“5省6城8线”的地铁投资布局,并发起设立了国内首支千亿规模的轨道交通PPP 产业基金;金融产业方面,上半年共贡献利润19.05亿元,同比增长469%,进口商品方面,公司新开业3家实体店,签约5家新店项目选址,成立四个海外商品直采中心,积极推进线上线下业务。 投资建议:我们预计公司15-17年EPS 分别为0.66、0.81和1.05元,首次给予“推荐”评级。 风险提示:销售不达预期、转型业务进展缓

业绩增长略超出市场预期:8月25日公司发布半年报,上半年实现营业收入423.45亿(+24.55%),归属股东的净利润49.5亿(+29.5%),EPS0.46元,同比增长27.8%。公司上半年主营业务的毛利率36.2%,其中房地产结算毛利率为35.8%,同比分别增长2.4和3.5个百分点。由于高毛利项目结算比例的增加,公司业绩有较大幅度的提升,同比增速略超出市场预期。 销售稳步增长:上半年公司实现签约销售金额760.42亿元,同比增长16.7%,签约面积584.7万平方米,同比增长16.7%。其中,公司6月单月签约和认购金额双双创下历史新高,分别为256.52亿元和228亿元。截止到上半年末公司市场占有率为2.2%,较2014年末提升了0.41个百分点。受益于“3+2+X”城市群战略的持续推进,上半年公司三大重点区域占签约金额的比重达到70%。我们预计公司销售向好的趋势会在三季度得以延续,但四季度或面临一定不确定性,暂时维持全年销售1600亿预测不变。 拿地投资强度明显减弱:上半年公司新增土地计容建面390万平方米,总获取成本101亿元,同比分别下降35%和53%,公司项目权益占比达82%,平均楼面单价2598元/平方米,较去年3485元/平方米的土地成本下降了25%。目前,房地产市场依然处于去库存阶段,公司投资强度明显减弱,上半年为9.93%,较去年同期下降了15.46个百分点,也明显小于08年以来最低值15.85%。 负债结构有改善:上半年公司销售回笼661亿元,同比增长26%,期末货币资金余额387亿元,资金状况良好。在年内降息以及公司中期票据等低成本融资方式的替代下,公司融资成本显著下降,截至6月末,公司有息负债总额为1226亿元,有息负债综合成本5.68%,较去年末下降0.82个百分点。公司在资产负债结构调整方面做出的努力显现成效,上半年公司资产负债率77.47%,净负债率82.97%,同比分别减少2.09和26.57个百分点。 积极探索产业延伸业务:目前,公司5P战略逐步落地,“比邻APP”已于华南地区测试,“比邻超市”、“比邻洗衣”已于广州连续开张,并成功进入澳大利亚墨尔本。近期公司成立小贷公司,开展的业务包括但不限于现房市场的首付贷和社区金融服务。此外,公司积极拓展投资渠道,参与粤高速定增,并成立了股权投资平台,不断挖掘和培育盈利前景较好的新兴业务。 维持推荐评级:预计公司15-17年EPS分别为1.35、1.58和1.85元,维持推荐评级。 风险提示:公司业绩表现和产业延伸业务发展不达预期。

核心观点: 毛利率下滑及税金大增拖累业绩:8月22日公司发布半年报,实现营业收入6.05亿,同比增4.7%,归属于母公司净利润-1.21亿,去年同期为1.17亿元。本期业绩由正转负主要由毛利率下滑及税金大增导致,其中毛利率由52.6%下滑至45.0%,营业税金由0.46亿元上升至2.78亿元,上涨幅度达503%。分产品看,物业销售收入基本与去年同期持平,毛利率下滑8.8个百分点至46.4%,物业出租及管理收入同比增幅达33.67%,毛利率上升2.9个百分点达38.6%。公司税金大增主要是前期集中拿地导致土地增值税大增,而结算竣工集中于年末,考虑到公司可结算资源丰富,权益面积达180万平米,2015年在建项目8个预计有6个项目竣工,随着税金影响减弱结算面积增加全年有望扭亏为盈维持平稳增长。 负债攀升,定增补血:上半年末公司净负债率攀升至219%的高位,有息负债达81亿元,其中短期有息负债54亿元,而货币资金仅19亿元,现金流承受一定压力,5月份公司公告定增预案融资15.5亿元,有望缓解资金压力。 销售表现靓丽,运营规模提升:上半年汉口城市广场项目销售业绩位居武汉市商业地产销售榜首,西汇城市广场二期和雄楚广场进入武汉商业地产销售业绩前五位。此外,公司投入运营的项目达到十三个,累计运营面积由2014年的60万平米上升至70.87万平方米,物业出租及管理收入同比增幅达33.67%。公司商业运营业务近年快速发展,多年的商业运营经验与资源有望为公司推进商业运营输出及转型轻资产奠定基础。 成立北京、南京及成都区域总部:2015年上半年,公司除了深耕的湖北区域市场及已进入的成都市场,目前已成立北京、南京及成都区域总部,公司拓展战略以重要城市、城市重要交通节点(重点在轨道交通沿线)、具有重大影响力的城市综合体项目为主要方向,依托中国电建在北京、上海、南京等重点城市资源,以项目合作的方式进入国内如上海、北京、南京等一、二线城市。公司将充分利用控股股东及实际控制人在城市基础设施建设带来的溢价资源,在地铁上盖物业开发、中高端养老地产、文化地产与商业地产结合领域寻找新的利润增长点。上半年公司与中印文化签署战略合作协议,与央企子公司中印文化的合作标志着公司开始涉足文化产业细分市场,中印文化有强大的资源,南国有强大的运营经验,可以很好的整合互补,携手探索产业+商业的模式。 互联网+全方位推进:公司上半年与武汉房融签订合作协议,合作将涉及互联网金融、互联网技术等方面,整合公司线上线下资源、打造全方位金融云平台,与房融的合作标志着公司开始涉足互联 网金融及商业地产O2O 领域。此外公司以雄楚广场项目为试验点,将营销与新型传播媒介接轨,搭建带客通等全民经纪人平台,并加强电商分销、二手房中介联动等新型营销方式,将传统渠道的线上推广转化为渠道带客。同时,开通微信服务公众号,搭建品牌对外展示平台,通过信息推送、组建微信群、带客通平台等形式加强公司内部员工、公司与社会大众投资人的联系,为产品推广提供更大的平台。 维持推荐评级:考虑到公司可结算资源丰富,权益面积达180万平米,2015年在建项目8个预计有6个项目竣工,随着税金影响减弱结算面积增加全年有望扭亏为盈维持平稳增长,我们维持公司15-16年EPS 分别为0.43、0.60元、RNAV 约6.10元的预测,此外公司5月公告定增预案,定增价5.64元,截止8月21日股价6.05元,我们维持推荐评级。 风险提示:销售不及预期、业绩持续下滑、新业务和项目合作推进放缓。

净利润增速相比一季度有明显改善:8月17日公司发布半年报,上半年实现营业收入503亿元,同比增22.72%,归属于上市公司股东的净利润48.46亿元,同比增0.77%,公司每股基本盈利为0.44元,同比增长0.5%,结算净利润率为9.60%,较去年同期有所下降。受结算均价下降的影响,房地产业务毛利率为21.04%,同比减少0.84%。净利润(含少数股东权益)的增速还高于营收增速,但上半年一批合作比例较高的项目进入结算(合作权益方占比超过35%的项目超过20个),导致净利润中归属于少数股东的比例大幅上升。 剔除高基数影响后销售增速符合预期:公司1-6月累计实现销售面积902.6万平方米,销售金额1099.6亿元,同比分别上升9.9%和9.0%。剔除2014年1月(因银行贷款审核时间拉长导致上一年意向金额到1月才确认销售金额,基数很高)的影响,销售额同比增速为18.4%。尽管销售增速自2013年起逐年放缓,但销量仍创历史新高。从区域来看,公司四大区域占比较为均衡。 谨慎拿地导致权益建筑面积有所缩水:上半年公司新增项目26个,权益建筑面积约507.5万平方米,权益总地价约202.2亿元,均价3984元/平方米。鉴于目前市场仍处在去库存阶段,公司上半年投资强度为0.20,较去年同期有所反弹,但仍维持在历史低位。公司目前规划权益建面仅能维持两年多时间,未来与万达的合作及批量拿地值得期待。 负债水平继续维持低位:公司上半年末持有货币资金446.1亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元。 剔除预收账款后的资产负债率为38.86%,较2014年底减少2.59%。公司净负债率为15.76%,资金利用效率比14年有了明显恢复,净负债率水平依然维持在历史较低水平。 积极拓展地产延伸业务,开启房产金融化时代:上半年公司物业管理收入占比3.7%,比2014年末增加2.33%。公司成立万科物流地产发展有限公司,开发贵阳、武汉两个物流地产项目,积极探索消费、产业、养老、教育、度假、物流地产以及装修与智能家居、租赁公寓、建筑产业化等地产延伸业务。金融方面,公司以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs,未来公司将积极探索证券化产品,盘活存量资源,提高资金利用效率。 维持推荐评级:我们预计公司15-17年EPS分别为1.55、1.77和1.98元,维持推荐评级。 风险提示:销售增速放缓,新业务拓展缓慢。

核心观点: 8月12日公司发布半年报:上半年实现营业收入41.66亿元,同比增84.85%,实现归属于母公司净利润5.66亿元,同比增33.48%,实现EPS0.56元,同比增长33.3%。毛利率34.67%,同比下降了14个百分点,净利率13.1%,同比下降了4.8个百分点。营业收入大幅提高,主要是结转规模有所增加;毛利率和净利率回落主要是低毛利项目结转的比例明显增加。 销售额增速趋缓,但仍创同期新高:公司上半年完成销售额112亿元,同比增长11%,销售额增速虽有所下降,但销售额创同期新高。受益于深耕福建和一线城市的战略布局,以及有竞争力的产品,公司各地销售成绩斐然;另一方面公司存货投放速度领先行业,从拿地到开盘的周期在7~8个月左右,能及时响应市场。 负债结构改善空间大:上半年公司净负债率为516%,较今年一季度增长17.6%,同比增长7.7%,明显高于行业平均水平;公司持有现金51.24亿元,远小于短期负债和一年内到期负债规模,公司面临一定的现金流压力。目前公司计划通过发行债券和定增募集资金90亿元,可在一定程度上缓解融资成本过高的问题,并优化负债结构。 “两翼”战略逐步落地:金融方面,上半年公司与控股股东泰禾投资共出资10亿元设立了泰禾金控,并参与发起设立海峡人寿,积极寻找银行、保险、融资租赁、资产管理以及互联网金融等领域的投资机会,金融投资领域会有可能成为公司新业绩增长点,协同效应也为房地产主业拓宽融资渠道。投资方面,下属子公司上海红御投资向吉屋网络技术进行投资,布局房产O2O平台。 拿地规模显著收缩:上半年公司无新增项目,7月份以来仅新增开发项目2个,按权益计算的占地面积约10.62万平方米,对应规划建面17.51万平方米,拿地金额1.45亿;而13、14年公司拿地金额分别接近200亿和150亿。 维持推荐评级:预计公司15-17年EPS分别为1.32、1.76和2.46元,维持推荐评级。 风险提示:公司销售不达预期、新业务协同效应不明显。

7月4日万科发布月报:公司6月份实现销售面积195.5万平方米,销售金额251.9亿元。2015年1-6月份公司累计实现销售面积902.6万平方米,销售金额1099.6亿元。另上次发布月报以来,公司新增项目8个,分别位于深圳市罗湖区、福州市台江区、常熟市文化片区、太原市小店区和大连市甘井子区,占地面积合计53.2万平方米,计容建面合计153.05万平方米,地价款合计57.68亿元。 销售额超市场预期创新高,销售单价增长提升毛利率:万科6月份销售面积和销售额环比分别上升了18.41%和21.87%,同比分别上升了12.36%和29.91%。6月销售金额251.9亿元,创近一年来新高,明显超过市场预期。6月平均销售单价12885元/平方米,相比5月又有所增加,毛利率下降的担忧得到了有效缓解。 加大拿地力度,保证存货可持续性:公司6月新增项目8个,计容建面合计153.05万平方米,地价款合计57.68亿元,同比分别增加111.37%和1488.98%,公司今年补库存力度也是超出预期的,再考虑到和万达的合作,存货的可持续性有保障。 推出100亿额度内A股回购方案,支撑系统性风险引起的股价下跌:7月4日公司董事会审议通过A股回购计划应对系统性风险引起的股价大幅震荡。回购资金来源为自有资金,表明公司流动性充足,现金流状况良好。方案显示,在回购资金总额不超过人民币100亿元、回购股份价格不超过人民币13.70元/股的条件下,若全额回购,预计可回购股份不少于7.30亿股,占本公司目前已发行总股本的比例不低于6.60%。回购计划通过减少股本提高股价,有助于提升投资者信心。 推进物业服务市场化发展,引入事业合伙人机制:6月23日,公司董事会审议通过万科物业业务走向市场化道路,追求快速增长的总体策略。未来几年万科物业新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘,鼓励万科物业通过并购与合作实现快速增长,开展物业服务创新,提升物业服务竞争力。此外,同意面向万科物业体系员工引入事业合伙人机制,激发员工创新性,有助于公司物流地产项目开发推广。 维持推荐评级:万科今年以来涨幅明显落后板块,后期的批量获取地块、新业务的拓展和落地将成为股价重要催发剂。预计公司15-17年EPS分别为1.55、1.77和1.98元,我们维持公司推荐评级。 风险提示:与万达合作落地进度低于预期,新业务拓展缓慢。

1.事件. 2015 年5 月5 日,公司发布月报。 2.我们的分析与判断. (一)销售延续好转. 4 月实现销售面积和销售额分别为146.3 万方和177.6 亿,环比分别上升了17.9%和20.5%,同比分别上升了33.9%和39.3%。1-4月累计销售额641 亿,同比基本持平。4 月销售额正常放量,基本上符合我们上月的判断(在180 亿左右)。5 月、6 月新推盘预计在180-210 亿之间,预计5 月销售额能延续增长。4 月销售单价12140,相比3 月增长2.2%,价格提升并不明显。 (二)拿地稍显积极. 公司在4 月新增6 幅地块,分别位于杭州、嘉兴、宁波、太原和济南,合计权益建面65.5 万平米,权益拿地金额19.98 亿元,综合楼面地价仅3050 元。相比3 月和2 月的拿地情况,公司拿地动作有积极的迹象。总体上而言,随着改善性需求的释放和积极信贷政策的支持,二三线城市房地产的流动性得以维持或提升,再考虑到销售去化,公司补足存货的动力在逐步加强,拿地也会呈现一定的碎片化特征(符合收益目标的小地块个数或增多)。 (三)新LOGO 凸显转型. 公司第一代标识诞生于1988 年,当时以索尼为标杆,标识设计上带有电器产品风格;2007 年万科销售额达到500 亿,采用了形似中国传统民宅窗花纹样的第二代标识,紧扣专业住宅开发商的定位;5 月初发布第三代logo,表明公司加速向城市配套服务商转型,简单明了的风格凸显了国际化方向和贴近客户的理念。 3.投资建议. 公司涨幅明显落后其他龙头股,在后期公司新拓展领域的项目或成为股价重要催发剂。预计公司15-17 年EPS 分别为1.55、1.77和1.98 元,我们维持公司推荐评级。 4.风险提示. 公司销售低于预期,新业务拓展缓慢。

1.事件 4 月30 日公司发布2015 年一季报。 2.我们的分析与判断. (一)高毛利项目延期结算致季度利润大增. 今年一季度公司实现营业收入133.07 亿,增长44.10%,归属母公司股东净利润12.93 亿,增长58.63%。报告期内,公司竣工面积104 万方,同比却减少23%,业绩增长并非来自结算面积的等幅度增长。另公司一季度毛利率为42.35%,同比大幅提升8.22 个百分点。主要原因是本应在去年四季度结算的广州某高毛利楼盘项目(与业主纠纷问题导致政府推后竣工验收备案)延期到今年一季度确认结转收入。预计半年度和全年业绩增速将会下行,但总体估计,公司业绩的增速和确定性强于万科。 (二)推盘高峰将至,销售好转可期. 一季度公司实现签约金额195 亿、签约面积158 万方,分别减少30.5%和27.4%。主要原因是销售淡季,公司推货量很少。4 月份和三月推货量差不多(120 亿左右)。5 月、6 月是公司推盘高峰,单月推盘货值均超过150 亿元。叠加二套房首付比例降低,转让两年以上住房免征营业税等330 政策的落地,预计公司的推盘还有超预期的可能,公司销售在5 月预计能显著好转。公司全年货值预计2700 亿元,按60%的去化率估计销售额1620 亿(+18.5%)。 (三)5P 战略+国企改革提升想象空间. 4 月中公司公布5P 战略,即养老地产(Peiban)、全生命周期绿色建筑(Promise)、社区O2O(Partner)、PolyAPP 和海外地产(Power)五个领域的布局。其中社区O2O 值得关注,“比邻超市”以社区生鲜产品为切入点,主攻生活配套和便利服务;若比邻APP 主攻邻里社交。预计6 月底APP 上线,7 月底首个O2O 社区在广州落地。 我们认为公司探索轻资产模式+国企改革外延式增长想象空间大。 3.投资建议. 预计公司15-17 年EPS 分别为1.35、1.58 和1.85 元,考虑轻资产模式和国企改革预期,上调目标价为17.6 元,维持推荐评级。 4.风险提示. 公司销售不达预期,5P 战略和国企改革实施进度缓慢。