正在变革之中:中南建设曾经是一个家族烙印较强的企业,但近年来公司发展思路出现变化,逐渐转为董事长把握战略、职业经理人团队主导经营的企业。除了陈凯和刘畋外,公司还引入了非常多优秀的同业翘楚,在投资模式、管理模式、企业文化上出现了很多变化。战略调整助力销售快速扩张:2017年公司实现销售金额963.2亿元,同比增长91.8%;销售面积735.3万平米,同比增长76.6%。公司销售均价再创新高,达13099元/平米,同比增长8.6%。2015年以后公司更加重视小规模项目,坚持快周转模式,对一线团队激励充分,带来销售规模提速迅猛,预计未来公司将进入业绩快速释放期。 土地储备资源持续扩张,依托一二线,辐射三四线。2017年末公司累计土储建面达2372.5万平方米,楼面均价3892元/平米。公司一线、二线、三线城市土储建面占比分别为2%、39%、59%。尽管公司有大量土储布局在三线城市,但多位于一、二线城市周边区域,仍是去化较为良好的城市。 加快拿地节奏,战略深耕长三角发达区域。2017年公司新进入城市29个,拿地建筑面积1499.0万平米,同比增长207.2%,平均楼面地价4184元/平方米。从区域布局看,公司2017年新增项目仍然主要集中在长三角、环渤海、成渝经济圈区域。整体来看,公司2017年拿地金额是销售金额的67.2%,土地储备的不断优化将为公司销售规模提供强有力保障。 建筑施工具备布局、资质、经验、技术等多方优势,新签合同规模可观。公司具备超20年的建筑施工经验,不断推广NPC技术,获得多项发明专利。近年来公司新签合约规模稳健提升,2017年公司新签合同额达312亿元,同比增长50.3%。 投资建议:中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整,正在发生重大变化,公司在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。公司销售规模近两年快速提升。同时公司的建筑施工业务在布局、资质、技术创新等方面优势显著,新签合约规模可观推动建筑收入增长。我们预计公司2017-2019年EPS分别为0.47、0.72、0.95元人民币,对应PE分别为16.1、10.7、8.1倍,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。

销售规模创历史新高,结算规模保持平稳。2017年万科实现销售面积3595.2万平方米,销售金额5298.8亿元,同比分别增长30.0%和45.3%。公司市占率提升到3.96%,同比增长0.86个百分点,在22个城市销售额位列当地第一。从结算看,万科实现结算面积1980.5万平方米,同比下降3.5%;实现结算收入2330.1亿元,同比减少0.48%;房地产业务的结算均价为11765元/平方米。公司已售未结算资源增加至4143.2亿元,为未来业绩打下坚实基础。 土地投资积极,土地储备足够支撑3年左右需求。2017年万科获取新项目216个,总规划建筑面积4615.4万平方米,权益规划建筑面积2768.1万平方米,权益地价总额约2188.9亿元,新增项目均价为7908元/平方米。按建筑面积口径其中74.7%位于一二线城市,按权益投资金额口径其中90.0%位于一二线城市。目前万科在建项目总建筑面积约6852.8万平方米,规划中项目总建筑面积约6321.9万平方米,能够满足公司未来3年左右的开发需求。 毛利率大幅提升。2017年万科销售毛利率为34.1%,销售净利率为15.3%,同比分别上升4.7、3.5个百分点。主要因公司2016-17年销售的高毛利产品逐渐进入结算期。截止2017年底,公司资产负债率为84.0%,剔除预收账款后的资产负债率为75.4%,同比分别增长3.4、4.4个百分点;而净负债率仅为8.8%,反映出公司更多使用的是经营杠杆而非财务杠杆,资本结构健康可持续。 多元化业务拓展迅速。物业方面,2017年万科物业服务业务实现主营业务收入71.3亿元,同比增长67.28%,目前已进入80个城市。商业方面,截止2017年底万科管理商业项目共计172个,总建面超过1千万平米。物流地产方面,2017年万科物流地产业务新获取项目36个。截止目前万科物流地产业务累计获取62个项目,可租赁物业的建筑面积482万平方米,其中已建成运营项目共26个,稳定运营项目平均出租率达到96%。长租业务方面,目前万科泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。 投资建议:万科作为行业龙头,销售规模持续扩张,2016年以来公司拿地逐渐转为积极,我们判断公司未来2-3年销售规模有望保持30%增速。多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。基于公司销售规模快速增长、多元化业务发展顺利,我们预计公司2018-2020年EPS分别为3.31、3.97、4.75元,对应PE分别是9.2、7.6、6.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行。

事件:新城控股披露2017年报,2017年公司实现营业收入405.26亿元,同比增长44.89%;实现归母净利润60.29亿元,同比增长99.68%;基本每股收益2.71元。 点评: 业绩超预期,毛利率水平大幅提升。2017年新城控股实现营业收入405.26亿元,同比增长44.89%;实现归母净利润60.29亿元,同比增长99.68%;基本每股收益2.71元。公司业绩超预期,主要因结算毛利率大幅提升,带来利润大幅增长。2017年公司的销售毛利率和销售净利率分别为35.56%、15.45%,较上年分别增长7.69、4.17个百分点。2017年公司实现合同销售金额1264.72亿元,同比增长94.39%;销售面积928.28万平方米,同比增长61.44%,其中浙江城市公司销售规模突破200亿元,苏州、南京、苏南城市公司突破100亿元。公司快速增长的销售规模为公司未来业绩打下坚实基础。截止2017年底,公司共有127个子项目在建,在建面积为2665.62万平方米。 土地储备规模持续扩张。2017年新城控股共计新增土地储备122幅,总建筑面积3392.80万平方米,平均楼面地价为3175元/平米。其中,住宅地产新增2446.02万平方米,商业地产新增946.77万平方米。公司进一步完善了“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局,在夯实长三角的基础上,公司新进驻了成都、重庆、西安、郑州等核心城市。 融资成本有所下降。截止2017年报告期末,新城控股平均融资成本5.32%,较上年同期下降0.17个百分点。公司在手资金219.47亿元,预收账款508.14亿元。从资本结构看,截止2017年底,公司资产负债率85.84%,剔除预收账款后的资产负债率80.42%,分别较上年同期提高1.7、2.74个百分点,主要因2017年公司土地投资较为积极。 吾悦广场模式领先,发展迅速。截止2017年底,公司已经开业吾悦广场23座,其中2017年新开业12座吾悦广场。目前总物业面积229.33万平方米,全年实现租金及管理费收入10.20亿元,平均出租率97.9%。公司坚持“有情怀、不复制、具规模”理念,推动吾悦广场发展。公司提出未来吾悦广场将力争覆盖中国GDP80%的区域,服务城市80%的主流人群,实现对城市人流和消费流的汇聚,形成规模效应。2018年公司计划新开业吾悦广场18个,计划实现吾悦广场租金及管理费收入20亿元。 投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,公司以长三角为核心,已经初步完成了全国重点城市群的布局。公司近年来销售规模持续扩张,新增土地储备充沛,预计未来2-3年能够保持40%左右销售增速。基于公司销售规模快速增长、毛利率改善明显、吾悦广场发展速度快于我们此前预期,我们上调公司2018-2020年EPS分别至3.67、4.69、5.95元,对应PE分别为9.7、7.6、6.0倍,维持买入评级。

淡季不淡,2月销售持续扩张。2018年2月,公司实现签约面积156.55万平方米,同比增长61.86%;实现签约金额216.47亿元,同比增长60.66%。2月受春节假期影响,实际可供销售时间非常短暂,但是公司同样实现了销售大幅增长。公司在2017年积极获取土地,今年可售资源充沛。从累计数据看,2018年1-2月,公司实现签约面积374.41万平方米,累计同比增长71.63%;实现签约金额532.96亿元,累计同比增长85.01%,我们判断公司全年有望达到4000亿元销售规模。 2月投资重点布局二线城市和强三线。2月公司共获取6个项目,分别位于大连、晋中、潍坊、德州、武汉、昆明,总建筑面积136.03万平米,总权益建筑面积110.44万平米;总地价73.36亿元,总权益地价38.54亿元。受拿地城市分布影响,本月拿地平均单价5393元/平米。2月拿地金额占销售金额比重为34%,1-2月公司累计获取土地286亿元,累计占销售金额比重为54%。2月获取项目较少主要因春节节假日影响,政府推地较少。 盈利预测与投资评级:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。测算公司每股RNAV 18.9元,安全边际充足。我们预计2017-2019年EPS分别为1.32、1.55、1.83元,对应PE分别为11.8、10.0、8.5倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策持续大幅收紧;按揭贷款利率持续上行。

事件:新城控股公告2018年2月销售情况和获取项目情况。2018年2月份公司实现合同销售金额约87.50亿元,销售面积约74.59万平方米。2月公司新增8个项目,总建筑面积178万平米,总地价37.27亿元。 点评: 2月销售维持高增速。2018年2月份新城控股实现合同销售金额约87.50亿元,销售面积约74.59万平方米,同比分别增长67%、91%。公司在2月节假日影响较大的情况下,销售仍然保持了较高增速。从销售均价看,2月销售均价1.17万元/平米,主要受推盘结构影响。1-2月公司累计合同销售金额约190.34亿元,比上年同期增长88.02%;累计销售面积约172.84万平方米,比上年同期增长137.95%。结合上年公司获取项目情况,我们估算公司全年销售规模有望达到1800-2000亿元水平。 2月获取项目集中在二三线城市。2月新城控股新增8个项目,分布于南京、西安、连云港、扬州、成都、重庆、盐城7个城市。新获取项目总建筑面积178万平米,总地价37.27亿元,总权益建筑面积58.94万平米,总权益地价46.80亿元。公司2月获取项目集中在二三线城市,其中二线城市获取5个项目,三线城市获取3个项目。从拿地金额占比看,2月拿地金额占销售金额比重为43%,低于2017年58%的水平,主要因2月政府供地相对较少。 投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,公司以长三角为核心,已经初步完成了全国重点城市群的布局。公司近年来销售规模持续扩张,2017年新增土地储备充沛,预计未来2-3年能够保持40%左右销售增速。我们预计公司2017-2019年EPS分别为2.30、3.33、4.37元,对应PE分别为16.6、11.5、8.8倍,维持买入评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行

一月销售大幅增长,创历史同期新高。2018年1月,招商蛇口实现签约销售面积60.06万平方米,同比增加80.74%;签约销售金额117.56亿元,同比增加77.10%。公司1月平均销售单价19574元/平米,环比大幅增长24.5%,同比小幅下降2%,主要因本期推盘中一二线城市占比较高。公司一月销售大幅增长,创历史同期新高。 投资力度较强。1月公司新增5个项目,分别位于苏州、北京、福州、济南四个城市,总计容建筑面积81.6万平米,总地价62.37亿元;总权益计容建筑面积31.42万平米,总权益地价32.95亿元。公司1月拿地金额占销售金额比重为53%,略低于2017年全年78%的水平,主要因年初季节性因素影响,政府推地力度较小。但同时公司本月通过并购方式获取了浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权,进而获取了部分房开项目,包括4个在建项目、9个竣工项目及1座酒店。公司积极通过多元化方式获取土地储备,本次并购的4个在建项目和1座酒店都位于杭州市,将大大增强公司在长三角区域的项目储备。 投资建议:招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司,定位于领先的城市及园区综合开发和运营服务商,是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足,未来将充分受益于湾区发展红利。我们预计公司2017-2019年EPS分别为1.55、1.85、2.30元,对应PE分别为15.0、12.5、10.1倍。基于公司在粤港澳大湾区丰富资源、招商局集团强大的业务协同优势、城区和产业园综合开发运营经验,我们给予“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行。

事件:新城控股公告2018年1月销售情况。2018年1月份公司实现合同销售金额约102.84亿元,比上年同期增长110.22%,其中权益销售金额为67.21亿元;销售面积约98.25万平方米,比上年同期增长192.71%,其中权益销售面积为63.01万平方米。公司近期新增6个项目,总地价28.7亿元,总计容建筑面积135.5万平米。 点评: 一月销售取得开门红。2018年1月份公司实现合同销售金额约102.84亿元,比上年同期增长110.22%,其中权益销售金额为67.21亿元;销售面积约98.25万平方米,比上年同期增长192.71%,其中权益销售面积为63.01万平方米。公司一月销售取得开门红,创造历史同期最好销售业绩。 受季节性因素影响,一月获取项目相对较少。公司近期新增6个项目,分别位于汉中、延安、淮安、长沙、青岛、成都,总地价28.7亿元,总计容建筑面积135.5万平米;总权益地价28.4亿元,总权益计容建筑面积133.88万平米。新增项目平均楼面地价2121元/平米,成本较低。 投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,公司以长三角为核心,已经初步完成了全国重点城市群的布局。公司近年来销售规模持续扩张,2017年新增土地储备充沛,预计未来2-3年能够保持40%左右销售增速。我们预计公司2018-2020年EPS分别为2.30、3.33、4.37元,对应PE分别为14.7、10.1、7.7倍。基于新城控股销售规模快速扩张,住宅及商业双轮取驱动战略顺利实施,全国城市群布局初见成效,给予买入评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行

事件:万科公告1月销售和获取项目情况。2018年1月份公司实现合同销售面积444.4万平方米,合同销售金额679.8亿元。公司新增房开项目14个,总计容建筑面积218.7万平米,总权益建筑面积115.5万平米,总权益地价70.54亿元。公司新增物流地产项目5个,总建筑面积48.7万平米,总权益建筑面积45.5万平米,总权益地价11.48亿元。 点评: 单月销售创历史新高。2018年1月份万科实现合同销售面积444.4万平方米,同比增长26%;合同销售金额679.8亿元,同比增长41%。公司创下单月销售金额新高。本月签约销售均价14527元/平米,同比增长15%。2017年公司拿地充足,总拿地金额接近3000亿元(全口径金额,不包括广信资产包),这些项目将陆续在2018年推出,3月后预计推盘量会增加,公司销售规模有望进一步上行。 投资受季节性因素影响减弱。2018年1月公司增房开项目14个,总计容建筑面积218.7万平米,总地价138.6亿元,平均地价6338元/平米;总权益建筑面积115.5万平米,总权益地价70.54亿元。受推地季节性因素影响,公司1月获取项目较少,当月拿地金额占销售金额比重为20.4%,处于较低水平。1月公司新增物流地产项目5个,总建筑面积48.7万平米,总权益建筑面积45.5万平米,总权益地价11.48亿元。 投资建议:万科作为行业龙头,销售规模持续扩张,2016年以来公司拿地逐渐转为积极,我们判断公司未来2-3年销售规模有望保持30%增速。多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020年EPS分别是2.42、3.07、3.64元,对应PE分别是13.2、10.4、8.8倍。基于公司销售规模持续增长,分红水平较高,房地产和多元化业务上较中小房企更具竞争优势,我们给予“买入”评级。

投资要点 事件:保利地产公告2017年销售情况和业绩快报。2017年12月,公司实现签约面积250.52万平方米,同比增长46.40%;实现签约金额349.54亿元,同比增长65.34%。2017年1-12月,公司实现签约面积2242.37万平方米,同比增长40.27%;实现签约金额3092.27亿元,同比增长47.19%。业绩快报显示2017年公司实现营业收入1450.37亿元,同比下降6.29%;实现归母净利润156.84亿元,同比增长26.27%。 点评: 1、受益于毛利率改善和投资收益增加,业绩超预期。业绩快报显示2017年公司实现营业收入1450.37亿元,同比下降6.29%;实现归母净利润156.84亿元,同比增长26.27%。公司净利润大幅增长主要因结转项目毛利率同比提高,且投资收益增加;叠加权益比例上升影响,公司归母净利润同比增长26.27%。 2、全年销售突破3000亿元。2017年12月,公司实现签约面积250.52万平方米,同比增长46.40%;实现签约金额349.54亿元,同比增长65.34%。2017年1-12月,公司实现签约面积2242.37万平方米,同比增长40.27%;实现签约金额3092.27亿元,同比增长47.19%。公司2017年三季度以来推盘加速,可售货值充裕,销售快速增长。公司2017年销售均价13790元/平米,同比提高4.9%。 3、拿地规模大幅增长,给未来销售打下坚实基础。2017年12月公司新增34个项目,主要布局核心一二线城市,包括北京、广州、杭州、南京、成都、青岛等。本月公司拿地总地价623亿元,同比增长66%;总建筑面积875万平米,同比增长35%,当月拿地金额占销售金额比重为178%。2017年公司通过招拍挂和合作累计新增土地面积3991万平米,总地价2661亿元(不含中航地产项目),累计拿地金额占销售金额比重为86%,显著高于2016年57%的水平。此外公司还通过央企整合获取了中航地产的部分项目,公司2017年拿地充足,给未来销售打下坚实基础。 盈利预测与投资评级:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。测算公司每股RNAV 18.9元,安全边际充足。我们上调盈利预测,预计2017-2019年EPS分别为1.32、1.55、1.83元,对应PE分别为11.9、10.1、8.6倍,上调为“买入”评级。 风险提示:货币政策持续大幅收紧;按揭贷款利率持续上行。

签约面积290.18万平方米,同比增长145.76%;实现签约金额364.06亿元,同比增长137.41%。11月公司新增21个项目,总建筑面积418.98万平米,总地价281.22亿元。 点评: 1、销售大超预期。2017年11月单月,公司实现签约面积290.18万平方米,同比增长145.76%;实现签约金额364.06亿元,同比增长137.41%。2017年1-11月,公司累计实现签约面积1991.85万平方米,同比增长39.53%;累计实现签约金额2742.74亿元,同比增长45.16%。公司下半年货量充足,推盘较为积极。11月销售单价12546元,同比微降3%,主要受推盘结构影响。 2、投资较为积极,力度持续。2017年11月公司新增21个项目,总规划容积率面积418.98万平米,同比增长420%;总地价281.22亿元,同比增长448%。本月新增项目重点布局核心一二线,拿地金额占销售金额比重为77%,平均地价6712元/平米,分布于北京、大连、沈阳、邯郸、洛阳、郑州、南京、温州、金华、徐州、眉山、九江、三亚、惠州、珠海这15个城市。 3、内部整合提速,有利提升保利地产经营规模和市场占有率。之前公司公告保利地产拟收购保利香港控股50%股权;同时自股权合同生效之日起,未来保利集团及其下属企业在境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发。保利地产将成为保利集团境内地产业务主要平台,未来经营规模和市场占有率有望持续扩大。 盈利预测与投资评级:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。测算公司每股RNAV 18.9元,安全边际充足。预测公司2017-2019年EPS分别为1.20、1.54、1.81元,对应PE分别为10.6、8.3、7.0倍,维持“增持”评级。 风险提示:货币政策持续大幅收紧;按揭贷款利率持续上行。

战略布局核心城市群,销售持续扩张。保利地产坚持以北、上、广等国家中心城市为核心的城市群区域布局策略。在建项目中按计容积率面积口径计算,京津冀、长三角、珠三角三区域合计占比48%。公司优异的城市布局保证了公司能够一方面享受核心一二线城市基本面上行成果,同时能够享受城市群核心城市对周边城市的外溢和辐射需求带来的市场红利。 产品定位主流刚需,产品力持续提升。产品战略方面,公司坚持定位主流刚需、以首置首改产品为主。公司销售规模的扩大主要依赖销售规模提升,而非单纯依赖房价提升。我们认为未来随着公司品牌力和产品力的提升,公司销售均价有望持续抬升,对毛利率形成支撑。 土地储备充足,动态匹配开发需求。作为国内地产旗舰,保利地产土地储备非常充沛,目前拥有超过7000万方待开发资源。公司积极通过招拍挂、并购、国企整合等多种方式获取资源。公司土地储备布局非常具有战略性,主要体现在: (1)公司始终坚持核心一二线城市定位; (2)公司的土地储备能够动态匹配公司开工规模,维持在3年开发需求左右水平,进可攻、退可守,保证公司面对市场波动时更加游刃有余。 盈利预测与投资评级:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们测算公司每股RAV 18.9元,当前股价折让32%,安全边际充足。预测公司2017-2019年EPS分别为1.20、1.54、1.81元,对应PE分别为10.7、8.4、7.1倍,首次覆盖给予“增持”评级。

保利9月份实现签约面积155.71万平方米,同比增长1.52%;实现签约金额219.93亿元,同比增长9.17%。1-9月累计实现签约面积1501.26万平方米,同比增长27.24%,实现签约金额2081.59亿元,同比增长32.16%。 点评: 销售靓丽,市占率进一步提升。保利9月份实现签约面积155.71万平方米,同比增长1.52%;实现签约金额219.93亿元,同比增长9.17%。1-9月累计实现签约面积1501.26万平方米,同比增长27.24%,实现签约金额2081.59亿元,同比增长32.16%。公司作为品牌龙头地产商,行业集中度进一步提升,市占率从2016年底的1.9%提升至2017年1-8月2.8%。凭借高效的运营能力和前瞻性的投资拿地布局,龙头房企保持高于行业的整体增速。 拿地力度持续加大,重点布局核心一二线。公司9月新增土储305.9万平方米,当月拿地金额与销售金额的比值为88%。1-9月累积拿地金额与销售金额的比值进一步提高至69%,相较2016年整体水平大幅提升了12个百分点。新增的20个地块一二线城市土储占比为54%,其中,成都(11.29%)、常州(10.22%)、广州(8.94%)、重庆(8.49%)。除传统招拍挂外,公司通过合作等方式拿地,拿地成本控制较好。 投资建议:保利地产销售靓丽,市占率进一步提升。拿地力度持续加大,聚焦核心一二线。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。预计公司2017年、2018年EPS分别为1.16元和1.40元,对应PE为9.4倍和7.8倍,维持“买入”评级。

市占率快速提升,卓越融资、投资能力保障龙头地位。2016年以来,尤其进入2017年,我国房地产行业集中度快速提升,万科作为行业龙头,市占率提升更为显著。2017年前5月万科销售金额2281亿元,同比增长54.4%,市占率由2016年大幅提升2.54个pct至6.22%。我们认为万科凭借卓越的融资和投资能力,未来市占率仍将持续快速提升。1)万科融资能力优异:集中体现在其融资成本低、潜在融资空间大、财务杠杆稳健。2016年万科资金成本仅4.3%,远低于行业平均水平,位列行业第一;此外行业最高的净资产规模也保障了巨大的可融资空间;但万科始终保持低于行业平均的财务杠杆,稳健理性发展,令人钦佩。2)万科投资能力优异:近年来万科投资拿地时点和空间把握精准,凭借对行业前瞻性地精确预判,在核心一二线城市获取了大量优质土地储备,为未来市占率提升奠定基础,并充分受益于房价上涨,价值不断增厚。3)万科管理层是核心竞争力,为万科长远发展保驾护航。万科作为行业龙头,这么多年来仍然持续保持非常高的增长速度,管理层的能力,公司成熟的组织架构和运营模式,成熟完善的产品线等都起到了非常核心的运用。优秀的管理层保证了公司的长期快速发展。 股权明朗,重回成长轨道。6月10日深铁集团受让恒大所持的全部万科股份后,持股比例上升至29.38%,成为公司第一大股东。深圳地铁入主万科意义重大,深圳地铁是深圳国资委全资子公司,实力雄厚,成为万科基石股东后,将稳定各方长远发展信心。另一方面,凭借深铁丰富资源和轨道交通优势,有望加速双方“轨道+物业”探索。深铁集团目前在深圳核心和枢纽地段拥有10块土地,建面约427万平方米。双方强强联手将大幅降低获地难度、快速补充优质土储,共享中国轨道交通快速发展红利。 事业合伙人机制,促进高效运营管理。万科的事业合伙人制分为持股计划、跟投计划、事件合伙三块。其中持股计划已累计购买公司4.49%股份,增强合伙人与公司利益绑定。跟投计划自2014年3月以来已经迭代三个版本,目前跟投额度和激励效果位于行业前列。公司的事业合伙人制度有效地解决了所有权和经营权分离的问题,增强员工积极性,公司组织结构趋于扁平化、去中心化,有效降低费用、进一步提升盈利能力。 深耕一二线城市,土地储备丰富优质。截至2016年底,万科在中国大陆拥有600个主要开发项目,土地储备建面约1.1亿平米,权益建面约7638万平米,绝大部分布局在核心一二线城市。我们测算万科当前RNAV为2402.1亿元,折合每股RNAV21.8元,具有一定的安全边际。 投资建议:万科凭借卓越融资、投资和运营能力,市占率快速提升,强者恒强。公司股权明晰,稳定长远发展预期。与深铁“轨道+物业”合作有望提速,充分受益于“粤港澳大湾区”建设。我们预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为10.9和9.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。

投资要点 中国的文旅地产行业龙头,“文化+旅游+城镇化”开启新引擎。公司业务的不断扩张主要依赖于两大模式:第一是成片综合开发模式,通过规划旅游功能与居住、商务功能混合布局,强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐和文化会展等产业的良性互动,利用旅游产业提升片区价值;第二是品牌连锁扩张模式,即以经过市场检验的旅游产品如“欢乐谷”为基础,通过复制与连锁经营,加快战略布点布局,实现景区的资源共享和专业化发展。2015年新任领导班子上任后提出“文化+旅游+城镇化”战略规划,开启增长新引擎;2016年业绩增长48%,进入增长新阶段。 土地储备升值迅速,巨大增长空间被低估。公司在国内主要一二线城市拥有大量土地储备。截止2016年底,公司全口径土地储备约为1200万平方米。公司目前主要的房地产项目集中在深圳、上海、南京等核心城市。华侨城拿地积极,房地产销售额迅速扩张。公司在核心城市获取的部分项目时间较早,受益于行业基本面上行,内在价值大幅提升。我们测算公司RNAV1003亿元,折合每股RNAV约12.2元,当前股价较RNAV折价25%左右,安全边际充足。 品牌效应辐射扩大,IP嵌入助飞旅游产业。公司的旅游业务的主体包括欢乐谷、世界之窗等在内的一系列主题公园和景区以及酒店等。公司2016年共接待游客3456万人次,连续三年雄踞全球主题公园集团四强,位列亚洲第一。公司近年来持续发力自有IP资源,2016年底国产原创动漫IP“饼干警长”已经率先发布。 投资建议:华侨城是中国的文旅地产行业龙头,“文化+旅游+城镇化”开启增长新引擎。公司在核心一二线城市拥有1200万平米优质土地储备,我们测算RNAV约1003亿元,折合每股RNAV12.2元,当前股价较RNAV大幅折价25%左右。文化旅游业务方面公司品牌效应持续扩大,近年来持续发力自有IP资源助飞旅游产业。预计2017-2019年EPS分别为1.05、1.34、1.52元,对应PE分别为8.5、6.7、5.9倍,维持“增持”评级。 风险提示:房地产销售不及预期;文旅扩张不及预期。