内部整合逐步完成:1)与平安业务融合,优势互补。2019年1月31日平安资管增持华夏幸福股份,平安合计持有公司股份达到25.25%。平安集团业务覆盖范围广,资产雄厚,业务涵盖金融、医疗健康、汽车服务、房产金融和城市服务。此外,平安在科技领域的投入已经超过500亿元,集团内聚集了超过23000名科技研发人员和500位大数据专家,建立了6大技术研究院,在金融科技、医疗科技、人工智能、区块链、大数据等方面均有突破。平安集团丰富的产业资源可以赋能华夏幸福现有产业资源,为未来业务融合留下更多合作空间。2)新帅上任带来发展新契机。2019年2月20日,公司董事会通过决议聘请吴向东先生成为公司新任首席执行官(CEO)暨总裁,并聘任孟惊先生为分管产业新城及其相关地产业务的联席总裁。吴向东先生在加入华夏幸福前,曾担任过华润(集团)有限公司助理总经理和华润置地总经理、董事长,拥有丰富的商业地产经验和行业资源。我们认为,吴向东先生的加入会为公司带来世界500强企业的管理经验和新的发展契机。 外部红利开始释放:1)长三角一体化助推产业新城异地拓展。2018年11月18日,《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确要求以上海为中心引领长三角城市群发展,带动长江经济带发展。我们认为,长三角地区的一体化的政策导向,对区域整体交通、产业和人口导入等发展中长期利好。华夏幸福在长三角地区布局20多个产业新城项目。伴随公司在长三角带地区产业新城不断成熟,我们认为公司在2019年有望在长三角获得更多确权土储。我们认为,长三角环重点二线城市布局的产业新城有机会受益于区域发展,获得更大发展空间。2)北京第二机场为环京带来新活力。北京第二机场有望2019年投入使用,规划2025年客运量将达到7200万人次。新机场的建设将带动京南交通和临空产业集群的不断完善,拉动地区就业和经济发展,打开区域商业和居住活跃度,利好在该区域已经成功布局产业新城的华夏幸福。 投资建议:“优于大市”评级。我们认为公司目前发展进入到了新阶段,长三角和北京第二机场的修建为公司带来更多发展机遇。我们预计公司2018年EPS约为3.86元每股,给予公司2018年10-12倍PE估值,对应市值为1158-1390亿元,对应合理价值区间为38.57-46.29元,对应PEG为0.34-0.41。 风险提示:1)环京销售受政策影响承压;2)短期业务融合需要磨合。

跨入两千亿房企行列。2018年公司成立25周年,全年销售规模冲破两千亿元,首次跻身克而瑞销售排行榜Top10,销售金额排行榜和销售面积排行分别位列第8和第7位,分别较2017年上升5位和4位。公司2018年累计销售金额约2210.98亿元,同比增长74.82%,销售面积1812.06万方,同比增长95.21%。公司2014-2018年销售金额年复合增速73%,增速领先行业。 业绩进入收获期,归母净利润高增长。2018年公司实现营业收入541亿元,同比增长33.58%,归属于上市公司股东净利润104.91亿元,同比增长74.02%。公司净利润的增加主要由于综合体销售毛利率增加。公司2017年毛利率约为35.56%,2018年上升至36.69%,增加1.13个百分点。此外,公司2018年开展各类降本增效措施卓有成效,三项费用占比从2017年的10.38%下降到9.93%。 资产规模持续拓展,财务结构不断优化。公司总资产规模达到3303.18亿元,同比增长79.98%,归属于母公司所有者权益约为304.93亿元,同比增长47.86%。账面现金454亿元,同比增长106.90%,现金充裕。预收账款和合同负债总计1185.62亿元,同比增长133.33%,为公司后续结转成为收入、支撑收入增长提供了有利基础。公司资产负债率约为84.57%,同比下滑1.27个百分点,有息负债率约为19.19%,同比下滑1.73个百分点。 深耕长三角,扩充西南区域版图。2018年公司计新增土地储备共164幅,总建筑面积4773.24万平方米,平均楼面地价为2330元/平米,其中商业综合体项目新增1940.46万平方米。从区位分布上来看,公司新增土地储备仍以长三角城市为主,与此同时公司增加了四川成都和重庆的土地储备,云南、贵阳、南宁也有少量土地储备补充。公司在聚焦长三角的同时,土地储备逐步布局全国化,使得公司土地储备分布更加均衡。 维持“优于大势”评级。新城控股2018年“住宅+商业”双轮驱动模式进一步得到验证。公司对外积极拓展土地储备,对内控运营效率。此外,公司土地储备聚焦长三角,受益长三角一体化,我们看好公司在本轮行业周期中保持稳定增长的销售。我们给与公司2019年8-9倍PE估值,该估值对应市值约为1079-1214亿元,对应合理价值区间为47.83-53.81元,对应2018年的PEG为0.16-0.18。我们维持给予公司的“优于大市”评级。 风险提示:三线城市出现需求疲软,导致公司在部分城市销售不及预期。

事件:公司公告2018年11月销售和拿地数据。 公司11月销售数据保持年内月平均。根据公司月度经营简报,公司11月销售面积约为233.51万平方米,环比10月单月销售面积增长10.69%,同比下滑19.53%,略高于2018年单月平均224万平。11月销售金额约为335.22亿元,环比10月单月销售面积环比增长7.73%,同比下滑7.92%,和2018年单月平均335亿元持平。公司2018年11月当月销售均价约为14356元每平,基本维持在年内1.4-1.6万元的波动区间。2018年1-11月公司累计销售面积约为2469万平,同比增长23.96%,累计销售金额约为3683亿元,同比增长34.28%。 11月新增6块土地。根据公司11月拿地公告,公司11月新增6块土地,分布广州、珠海、青岛、石家庄和太原。11月合计新增规划建筑面积149.31万平,权益建面78.74万方,建面权益比约为53%,对应总土地成本约为67.27亿元,权益土地成本约为27.28亿元,土地金额权益比约为41%。 前11月累计土储接近3000万方,拿地力度稳健适中。2018年1-11月,公司累计新增土地储备约为2994万方,累计新增权益土地储备约为2049万平,建筑面积权益比约为68%,累计土地成本约为2037亿元,土地成本权益比约为61%。和2018年销售情况对比来看,2018年1-11月公司累计新增土储比累计销售面积的比值为1.21,总土地成本比销售金额的比值约为0.55。 投资建议:“优于大市”。公司2018年销售基本面保持稳健增长趋势,拿地力度适中,我们认为差异化调控下,龙头房企在销售、土储和融资三方面优势保持不变。我们持续看好公司经营和业绩基本面,预测2018-2020年EPS分别为1.61、1.93和2.27元每股。我们给予公司2018年8-10倍PE估值,对应市值为1534-1917亿元,对应合理价值区间为12.89-16.12元。 风险提示。三四线城市需求下行导致公司在三四线土储销售出现阻力。

8月销售同比保持高速增长。公司8月实现合同销售金额236.8亿元,同比增长171%,销售面积183万平方米,同比增长207%,2018年1-8月累计销售金额约为1373亿元,同比增长115%,累计销售面积约为1105万平米,同比增长140%。公司2018年月均销售金额约为172亿元,进入H2后销售金额保持高位,7-8月的当月销售额同比增速保持翻倍。随着公司进入9-12月推盘高峰期,我们认为公司后续销售将保持高增长,全年销售规模大概率同比翻倍。 销售均价下滑系销售区域结构调整。销售均价方面,公司8月销售均价约为12919元每平,同比下降12%,1-8月累计销售均价约为12434元每平,同比下降10%。我们认为公司销售均价的同比下滑主要是因为销售区域的结构性调整,随着公司2016-2017年进驻城市数量的增加和全国化布局,销售均价较低地域的销售总额占比提升后使得总销售均价出现下滑。 土地拓展持续加码长三角。根据公司经营简报,公司2018年8月新增土储占地面积约为86万平,总建面约为177万平,权益建面约为174万平,权益土地金额约为52亿元。新增土地储备主要分布在长三角(苏州、宿迁、淮安、宿州、蚌埠)、中部(襄阳、许昌)和成渝地区(雅安、重庆)。 综合考虑销售和中报业绩上调盈利预测。根据我们经验,7-8月暑期通常为推盘和销量较弱的时间段,而公司在8月销售却能够保持强劲增速。这让我们对公司下半年销售更加有信心。公司2018H1业绩靓丽,营业收入总额和利润率实现双增长,毛利率同比增加达到38.35%,高于行业大多数竞争者(请详见我们8月27日发布的公司中报点评《双轮驱动多点开花,规模和利润再获突破》)。结合公司中期业绩和8月销售情况,我们上调了公司全年房地产结算收入和毛利率,预测公司2018年EPS上调至4.45元每股。 投资评级“优于大市”。我们预测公司2018年EPS为4.45元每股。对照可比公司PE和PEG,我们认为公司目前估值偏低。考虑到公司进入业绩兑现期、“住宅+商业”双轮驱动得到成功验证、商业体量快速增对冲地产毛利率下行,我们维持给予公司2018年10-12倍的PE估值,对应市值约为1005 -1206亿元,对应合理价值区间为44.52 -53.43元,对应2018年的PEG为0.26-0.31,维持“优于大市”的评级。 风险提示:三线城市调控升级,导致公司在三线城市销售不达预期。

房地产开发收入带动营收快增长。公司2018H1实现营业收入349.74亿元,同比增加57.13%。其中房地产开发收入约190亿元,同比增长179%,占总收入比重55%;产业发展服务收入约为109亿元,同比减少21%,占总收入比重31%;土地整理收入约为34亿元,同比增加452%,占总收入比重10%。房地产开发、产业发展服务和土地整理三项业务占公司2018H1总收入的96%。对比2017H1公司收入结构,我们可以看出2018H1公司收入主要由房地产开发项目结转带动。 归母净利润稳增长。公司2018H1综合毛利率为45.68%,同比下降11.86个百分点,但仍高于房地产行业同行。毛利率下滑主要因为收入结构调整以及产业发展服务毛利率2018H1下行。公司归母净利润保持稳增长,2018H1为69.3亿元,同比增加29%。基本每股收益为2.25元,同比增长23.63%。 负债率保持稳定,经营现金流优化。截至2018H1公司资产负债率为82.10%,同比上升1个百分点,有息负债率为28.89%,同比增加0.28个百分点。公司账面现金425.89亿元,同比下降30.25%,是一年内到期有息负债275.65亿元的1.55倍。公司融资总金额约1128.82亿元,较2017年底增加了2%,融资加权平均成本约为6.14%,较2017年底提高0.15个百分点。截至2018H1公司经营活动产生的现金流量金额为-78.18亿元,其中Q2为17.85亿元,现金流在2018Q2出现优化。 预收账款锁定未来业绩。截至2018H1公司预收账款约为1433.15亿元,同比增加7.71%。其中663.84亿元为一年以内(占比46%),超过一年的预收账款769亿元中有737亿元为未结算房款。公司截至2018H1预收账款为2017营业收入的2.4倍(公司2017年营业收入为596亿元),是2017年房地产开发收入的4.95倍(公司2017年房地产开发收入为289亿元),业绩锁定性较强。我们认为公司有能力达到全年收入较高增速增长。 投资建议:“优于大市”。我们预测华夏幸福2018年EPS为3.92元。根据公司2018年8月30日收盘价计算,我们预测公司2018EPS对应的PE值为6.3倍,2018PEG(分母为2017-2019年净利润复合增速)为0.21。可比公司的PE值和2018PEG分别为7倍和0.29。我们看好公司成长能力和竞争优势,给予公司2018年10-12倍PE估值,对应市值为1158-1390亿元,对应合理价值区间为39.20-47.04元,对应PEG为0.34-0.41。维持“优于大市”。 风险提示:1)公司产业服务收入结转周期拉长,增速不达预期。2)地方房地产限购政策地域范围拓展或政策趋严导致公司住宅销量增速受到阻力。

总营收稳增长,其中物业出租收入翻倍增长。2018H1中报显示,公司2018年上半年实现营业收入157.58亿元,较上年同期增长39.10%;实现结算面积208.38万平方米,实现结算金额220.61亿元(含合作项目)。分收入类别看,公司房地产销售收入约为146亿元,同比增长34.81%,毛利率为36.59%,同比增加1.75个百分点;物业出租及管理收入约为8.47亿元,同比增长145.16%,毛利率为73.92%,同比减少3.47个百分点。 归母净利和利润率双提升。我们认为得益于结转房地产项目毛利率的提升和高毛利的物业出租收入占比提高,公司综合毛利率出现明显提升。公司2018H1毛利率为38.35%,同比上涨2.13个百分点,归母净利润率为16.11%;同比增长6.05个百分点。利润率的提升是带动公司利润增长的主要因素。2018H1公司归属于上市公司股东的净利润25.38亿元,较上年同期增长122.81%;基本每股收益为1.14元,同比增长123.53%。 前七月累计销售破千亿元,销售增速Top10最高。2018年1-7月累计数据显示,公司实现合同销售金额1136.63亿元,同比上升106.05%;合同销售面积921.28万平,同比上升129.96%;累计销售均价12337.51元每平。公司截至2018年7月累计销售金额占全年销售目标1800亿元的63%。根据克而瑞公布的Top200房企1-7月销售数据,公司2018年1-7月销售金额同比增速远超TOP10中其他房企的同比增速(其他9名平均同比增速为32%)。 继续全国布局,区域更加均衡。2018年H1新增土地储备82块,合计获取土地规模697万平(同比+43%),总规划建筑面积2074万平(同比+32%),总规划面积中可租售面积约1862万平(占比90%,同比+39%),总规划面积中权益建筑面积为1592万平(同比+31%)。2018H1公司拿地权益金额为491亿元(同比+2%),权益土地金额约为350亿元(同比+9%)。从拿地区域分布来看,公司新获取的土地储备仍然以长三角城市为主,其次是成渝、山东半岛、长江中游、中部和珠三角地区。分线城市来看,2018H公司新增土储主要集中在都市圈内三四线城市,占比约70%。 投资评级“优于大市”。我们预测公司2018年EPS为3.66元每股。对照可比公司PE和PEG,我们认为公司目前估值偏低。考虑到公司进入业绩兑现期、“住宅+商业”双轮驱动得到成功验证、商业体量快速增加适当对冲地产毛利率下行,我们给予公司2018年10-12倍PE估值,对应市值约为827-993亿元,对应合理价值区间为36.65-43.98元,对应2018年的PEG为0.27-0.33,维持“优于大市”的评级。 风险提示:三线城市调控升级,导致公司在三线城市销售不达预期。

营收和净利润稳增长,盈利能力不断加强。2018H1 公司营业收入约为147亿元同比增加6.7%;综合毛利率为56.72%,同比增加8.24 个百分点,归母净利润率为15.62%,同比增加2.55 个百分点。公司基本每股收益为0.25 元,同比增加16.19%。此外,公司总资产规模和净资产规模分别达到2568 亿元和538 亿元,同比增加46.33%和18.67%。2018 年上半年公司营收和净利润实现双增长,资产规模持续增加,净资产增厚。 “文旅+地产”双轮驱动持续向好。2018H1 公司文旅业务方面组建“欢乐谷集团”,加大主题乐园业态和商业模式的研究。北京欢乐谷四期(甜品王国)和天津玛雅海滩水公园开业。欢乐谷连锁游客量同比增长13%,实现月收入同比增长。2018 年5 月公司获得2017 年全球主题公园集团排行榜第四,持续领跑亚洲。房地产业务方面,公司在2018H1 推出南京置地海珀滨江、顺德华侨城四期等十余个项目,销售情况良好,累计认购率超过80%,超额完成H1 预算计划。 多元方式拿地,持续布局重点二线城市。2018H1 公司通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等方式在章丘、天津、杭州、成都、重庆、顺德获得新地块,合计占地面积约为185.81 万平米,规划建筑面积约为328.07 万平米,权益建筑面积约为231.19 万平米(权益占比70.5%),支付地价款127 亿元。 强化资金管理,提升抗风险能力。2018H1 公司加紧销售回款,累计实现销售回款217 亿元,同比增长42%。此外,公司通过直接融资、发行债券、集团委贷、保险债权等方式获取低成本资金,上半年公司全部有息负债的综合资金成本仅5.07%,属于业内较低水平。截至2018H1,公司账面现金及现金等价物净增加额为141 亿元,同比增加644.51%。公司现金充裕,抵抗风险能力较强。 投资建议“优于大市”。我们预测公司2018 年EPS 为1.11 元每股,以8 月23 日收盘价计算对应2018 年PE 约为5.6 倍。由于公司为“文旅+房地产”双轮驱动,因此我们对比A 股中房地产公司和旅游相关公司,可比公司2018年PE 估值为13 倍。考虑到公司是亚洲文旅的领军者、具有较强IP 品牌、房地产项目聚焦一二线城市且项目利润率较高,我们给予公司2018 年8-10倍PE 估值,对应市值为727-909 亿元,对应合理价值区间为8.86-11.08 元每股。 风险提示。公司文旅项目受调控政策升级导致销售不达预期。项目结转速度低于预期。

1H2018归母净利润同比增长542%。公司公告1H2018实现营收7.43亿元,同比增长198.24%;实现归母净利润1.56亿元,同比增长542.43%;实现EPS0.36元/股。以此测算2Q2018实现营收3.83亿元,同比增长176%;实现归母净利润0.83亿元,同比增长822%。公司同时公告2018年前三季度预计实现归母净利润2.35-2.50亿元,同比增长376.8%-406.2%。以此测算,3Q2018公司预计实现归母净利润0.79-0.94亿元,同比增长216%-276%。 业绩增长主要系和成显示并表所致,混晶材料国产替代进程加速。公司于2017年三季度收购和成显示完成并表,故1H2018业绩大幅增长主要系和成显示并表所致。1H2018公司电子化学材料(包含和成显示)实现营收4.95亿元,同比增长597.39%。我们认为随着智能手机和液晶电视国内市占率提高,国内液晶面板企业市场份额稳步提升,其上游原材料TFT类液晶材料国产替代进程有望加速。 传统业务紫外固化材料价格企稳,销量回升。近两年紫外固化材料产品价格毛利均出现显著下滑。而今年以来,行业竞争状态有所好转,产品价格已基本企稳,公司销量开始回升。报告期内公司紫外固化材料业务实现营收2.14亿元,同比增长35.85%;毛利率较去年同期下滑2.17个百分点至35.23%,与2017年全年35.78%相比基本持平。我们判断未来随着5G时代来临,新一轮下游需求有望促进公司紫外固化材料业务重回增长轨道。 新项目建设稳步推进,协同效应有望逐渐显现。报告期内,公司布局OLED项目、全力推进自有资金投资项目“5,500t/a合成新材料项目”、募集资金投资项目50t/a高性能光电新材料建设项目。我们认为公司协同效应将开始显现,一方面通过积极向上游垂直整合,降低成本;另一方面,推进有机合成材料及其他新材料的布局,不断完善公司新材料全产业链的战略布局。 盈利预测及估值。公司收购和成显示,新项目建设稳步推进,协同效应有望逐渐显现。我们预计公司2018-2020年EPS分别为0.75、0.85、0.96元/股,结合可比公司估值,谨慎给予2018年30-32倍PE,对应合理价值区间22.5-24元,维持优于大市评级。 风险提示。混晶价格下跌,混晶国产化进程低于预期,紫外固化材料价格下跌。

2018H1交易后服务和资产运营收入同比大幅增长。2018H1公司营业收入36.72亿元,同比增加10%。主要收入来源仍然以新房代理销售和互联网+两项业务为主,2018H1收入增速较快的为金融、装修、公寓和世联空间。分类业务主要情况如下: 1)代理收入同比下滑:2018H1公司代理销售业务收入14.14亿元、同比下降14.48%。公司平均代理费率约为0.83%,较2017年12月提升0.01个百分点。虽然公司上半年代理销售同比增速出现下滑,但下半年可供结转的代理销售额较高,未来3-9月已实现但未结算的代理费收入约32.7亿元,公司代理销售收入全年增速仍可期。 2)互联网+收入增速略放缓:2018H1公司互联网+业务在执行项目共计770个,同比增加了101个项目;实现收入100355.97万元,同比增长9.16%。 3)长租公寓和工商资产拉动资产运营板块收入:长租公寓在运营项目177个(包括包租及托管模式),运营间数近3万间,营业收入达到1.67亿元,同比增加147%。工商资产运营实际运营面积约26.21万平方米(含委托),平均出租率61%,实现收入1亿元,同比增加217.36%。 4)获取知名科技企业园项目,物业收入稳增长:上半年公司取得青岛18届上合组织峰会主会场物业管理、以及阿里巴巴和广联达等知名网络科技企业园项目。公司物业在管面积实际收费面积达到536万平,同比增加45%;收入达到2.29亿元,同比增加13.9%。 总资产稳增长,货币现金同比保持稳定。截至2018H1公司总资产达到148亿元,同比增加48.6%;净资产规模达到53亿元,同比增加20.6%。公司资产规模稳增长。与此同时,公司负债率略有上升,资产负债率为64.07%,同比增加8.65个百分点;有息负债率24.91%,同比增加4.88个百分点。账面现金29.12亿元同比增加3.54%,同比较稳定。 投资评级“优于大市”:世联行是房地产交易平台龙头企业,同时公司拓展产业链相关的多元业务带来的收入增长迅猛,中和了周期性较强的新房代理业务收入负增长,使其收入抗周期性加强。我们预测公司2018年EPS约为0.58元每股,给予公司2018年16-20倍的PE估值,对应市值约为191-239亿元,对应合理价值区间为9.35-11.69元每股。 风险提示:房地产住宅销售调控政策进一步收紧可能使得公司代理销售业务承压,导致收入下滑。

2018H1营业收入和归母净利润同比稳增长,结转利润率提升。根据公司中报显示,公司核心营业收入约为595.14亿元,同比增长9.28%;包涵利息收入和手续费及佣金收入的总营业收入约为595.36亿元,同比增长9.30%。公司收入稳增长主要因房地产项目结转同比增加。公司2018H1归母净利润为65.05亿元,同比增长15%。此外,公司房地产业务结转利润率水平持续改善,2018H1公司综合毛利率提升4.59个百分点至35.39%,其中房地产结算毛利率为35.27%,较去年同期提升5.63个百分点;净利率同比提升2.49个百分点至15.64%。 2018年1-7月合约销售金额同比保持稳增长。2018年1-7月公司实现累计签约销售金额2392亿元,同比增长46.6%,实现签约销售面积1622万平,同比增长36.5%,销售均价14749元每平,环比基本持平,同比上升7.4%。进入2018年以后,公司每月累计销售金额保持同比40+%的增速增长,销售基本面绩优且稳定。2018H1公司累计销售金额行业排名位于克而瑞排行榜第4,比2017年年底的排位上升1名。 2018年1-7月土地拓展持续推进。2018年1-7月公司在国内累计新增项目81个(不包含海外项目),合计获取土地面积729.09万平,规划建筑面积1733.61万平,其中权益建筑面积为1270.65万平;总地价1217亿元;权益地价比64.47%,建面权益比73.30%;1-7月平均楼面均价6175元每平,环比上升3%。新增土地布局分线城市来看,一线城市的占比约为14%(权益建面占比),二线城市约46%,非一二线城市约40%。公司持续在核心城市圈布局,补充优质土储。 发挥融资优势,低成本获取融资。2018H1公司共计发行4个公司债,合计发行规模84.2亿元(人民币:美元=6.84:1),票面利率在3.95%-4.88%之间(不考虑汇率浮动)。根据公司中报披露,2018H1公司融资活动现金流入856.31亿元,同比增长43.16%。其中新增有息负债796.13亿元,综合成本仅5.09%,全部有息负债综合成本仅4.86%,显著优于行业平均水平。 投资评级“优于大市”。考虑行业差异化调控造成龙头市占率持续提升,以及保利地产在销售、土储和融资三方面优势,我们应该在行业政策不确定性较强时,给予基本面向好且业绩确定性较强的公司估值溢价。我们根据公司2018年计划竣工面积调整盈利预测,调整后我们预测公司2018-2020年EPS分别为1.62、1.94和2.28元每股。我们给予公司2018年8-10倍PE估值,对应市值为1534-1917亿元,对应合理价值区间为12.93-16.16元。 风险提示:行业政策进一步收紧对公司售价和资金方面造成压力。