事件：1.2020年5月15日，万科董事会提请股东大会，授予其回购公司股份的一般性授权。授权内容包括:在相关期间，可根据资本市场和股价变化，酌情及适时回购本已发行的A+H股份；回购总额不超过已发行总股本的10%。 2.2020年5月15日，万科董事会提请股东大会，给予其发行H股的一般性授权。授权内容包括:在相关期间根据市场情况和公司需要，决定发行、配发新H股股份;配股数量不超过H股的20%；发行价格折让不超过10%。 3.万科与深铁集团成立合资公司，合作开发佛山南海地铁上盖项目，总建面48.1万方，万科持股比例为51%,深铁集团持股比例49%。 4.董事会决议提名胡国斌、李强强、唐绍杰、王海武、辛杰、郁亮和祝九胜为非独立董事候选人（按姓氏拼音顺序）。 点评：董事会提请回购授权，彰显对公司信心。根据授权内容，董事会在以下情形，可酌情回购股份：1）减少注册资本；2）用于员工持股计划或股权激励；3）配合可转换债券、认股权证发行；4）为维护公司价值及股东权益所必需的其他情况，即符合以下条件之一，股价低于最近一期每股净资产（一季度为16.69元/股）或连续二十个交易日内股价跌幅累计达30%。回购总额不超过已发行股本的10%，资金来源主要为自有资金和及符合监管政策法规要求的资金。万科当前总市值为2881亿元，在手货币资金为1733亿元。本次提请尚需提交股东大会审议。 从历史经验看，回购有利于提振二级市场信心。例如：中国恒大，2020年5月累计回购4151.6万股，5月至今股价涨幅为15.6%，2018年7月累计回购1.41亿股，7月和8月股价涨幅分别为8.3%和30%。世茂房地产，2018年7月回购500万股，7-8月股价涨幅分别为8%和5%。万通地产，2020年2月至5月，累计回购2250万股，占公司总股本比例为1.1%，股价在此期间涨幅为63%。 “A+H”双融资平台，带来的融资优势凸显。根据公告，董事会提请港股配股授权，配股数量不超过H股的20%，发行价格折让不超过10%。目前H股股份为15.78亿股，占总股本的比例为14%。2019年3月，公司曾成功配售2.63亿股H股，配售价格为29.68港元，配售所得款项净额为77.8亿港元。与深铁合作进一步加深。万科与深铁集团合作开发佛山地铁上盖项目，总建面48.1万方，拿地总价为51.8亿元，楼面地价为1.07万元/平方米，项目位于佛山市南海区桂城街道，地理位置极佳，毗邻广州。预计未来双方在该项目投入建设资金不超过人民币60亿元；按股权比例计算，万科需投入30.6亿元，深铁投入29.4亿元。 董事会换届，延续平衡态势。董事会决议提名胡国斌、李强强、唐绍杰、王海武、辛杰、郁亮和祝九胜为非独立董事候选人（按姓氏拼音顺序）。从席位数量看，万科和深铁方面维持了3：3的比例不变，延续平衡态势。 投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021年的EPS为3.99元和4.59元，以2020年5月15日收盘价计算，对应的PE为6.4倍和5.5倍，维持买入评级。 风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

业绩总体稳健，利润指标向好。2019年，公司实现总营业收入39.50亿元，同比下降17.70%；归母净利润13.47亿元，同比增长10.12%。其中房地产业务综合毛利率71.7%，较上年同期增加0.61个百分点。公司产业集群效应进一步扩增，今年一季度业绩表现靓眼。公司营收同比增长69.24%，归母净利润同比增长5.48%；扣非归母净利润同比增长110.94%。 优质资产注入，园区板块补强。2019年漕河泾园区优质资产并入公司旗下园区板块，显著提升公司整体产业规模和综合实力。重组完成后，公司2019年总在租面积达到180万方，较上年末增长309.09%，报告期内出售面积达12.8万方，较上年末增长93.94%。租、售两端均取得跨越式增长。 土地储备充裕优良，为业绩增长奠定基础。按待开发项目+在建项目的计容建面口径计算，2019年末公司总土储共计352.56万方，较2018年增加160.4万方。土地储备大幅增长得益于（1）漕河泾重大资产重组交割完成后，漕河泾园区等优质资产纳入并表范围，公司储备资源得到明显扩充；（2）公司适时投资，2019年新增土储面积约44万方。 融资端渠道与成本优势明显。2019年，公司重大资产重组共募集配套资金约47.67亿元，融资渠道通畅。此外，公司持续保持较低的资金成本。2019年在行业金融政策整体收紧的背景下，整体融资成本仅为4.55%，较2018年下降0.6个百分点。 投资建议：上海临港重大资产重组顺利收官，产业集群效应进一步扩增，业绩稳健增长，土地储备充裕优良，负债水平较低，融资端有优势。预计公司2020年、2021年公司EPS为0.69元、0.76元，以2020年5月14日收盘价计算，对应PE分别为29倍、27倍，维持审慎增持评级。 风险提示：产业园区招商项目下滑、融资环境收紧。

事件:2020年1-4月实现销售金额450.31亿元,销售面积134万方。1-4月权益销售金额292.16亿元,1-4月权益销售面积261.81万方。公司2020年1-4月销售金额平均权益比例为64.88%。4月新增8个开发项目,计容建筑面积89.89万方,金额94.38亿元。 点评:4月销售同比实现正增长。4月单月销售金额166.98亿元,同比增加3.6%,环比3月增加21.7%;4月单月销售面积134万平方米,同比增加6%;销售均价12459.3元/平方米,较2019年销售均价增加1.0%。1-4月累计销售面积401万方,同比增加4.3%;累计销售金额450.31亿元,同比下降10.2%;销售均价11229.7元/平方米。 4月投资相对积极。公司4月拿地金额105.0亿元,拿地面积139.0万方,拿地金额占销售金额比重62.9%,4月拿地较为积极。1-4月份累计新增拿地金额259.6亿元,拿地总建面419.4万方,累计拿地金额占销售金额比重为57.6%,拿地力度较为积极。布局来看以二线城市和强三线城市为主,按拿地金额计算,二线城市占比41%,三四线城市占比59%。拿地金额排名前五城市为:无锡(16.0%),温州(14.3%),合肥(11.4%),长沙(10.2%),杭州(8.6%)。 融资成本改善,财务杠杆优化。4月份公司新发行20亿一般公司债,4年期票面利率分别为6.95%,5年期为7.3%。而2019年公司发行3年期一般公司债票面利率为7.5%。截至2019年末,公司的净负债率为138%,较2018年末182%大幅下降。公司持有货币资金419.78亿元,高于短期债务总额342.33亿元。 2019年平均融资成本7.71%。 投资建议:阳光城过去几年销售实现高增长,行业排名持续提升。拿地聚焦核心一二线,土地储备资源丰富,未来持续性增长可期。我们预计公司2020-2021年的EPS 分别为1.35元、1.73元,按照2020年5月11日收盘价,对应PE 分别为5.2倍和4.1倍,维持“审慎增持”评级。 风险提示:地产销售不及预期,居民杠杆持续收紧。

投资要点事件:2020年4月,公司实现签约销售面积85.85万平方米,同比减少6.09%;实现签约销售金额195.91亿元,同比增加9.25%。2020年1-4月,公司累计实现签约销售面积234.40万平方米,同比减少16.39%;累计实现签约销售金额557.04亿元,同比减少0.22%。 点评:单月销售金额依然正增长,累计销售金额基本持平,公共事件对公司销售影响较小。2020年4月,公司实现签约销售面积85.85万平方米,同比减少6.09%;实现签约销售金额195.91亿元,同比增加9.25%。销售均价22820元/平方米。 2020年1-4月,公司累计实现签约销售面积234.40万平方米,同比减少16.39%;累计实现签约销售金额557.04亿元,同比减少0.22%,累计销售均价23765元/平方米,较2019年销售均价提升26.1%。 4月保持积极拿地力度。公司4月份拿地总建筑面积130.2万方,拿地总金额140.30亿元,拿地金额占销售金额比重为71.6%,拿地较为积极。1-4月份累计拿地面积456.1万方,拿地金额357.5亿元,1-4月累计拿地金额占销售金额比重为64.2%,拿地保持积极态势。从布局来看,主要集中在一二线和强三线,按拿地金额计算,一线城市占比22%,二线城市占比47%,三四线城市占比31.3%。拿地金额排名前五的城市为:南通(16.4%),苏州(15.9%),成都(15.1%),南宁(12.0%),汕头(7.4%)。 融资优势显著,财务结构稳健。2019年公司有息负债率29.3%,较2018年下降16个百分点,公司现金短期有息负债覆盖倍数1.4倍,财务结构稳健。2019年公司综合资金成本4.92%,仍然保持较低水平。2020年3月,公司发行两期中票和超短融成本均进一步降低。 投资建议: 融资具备优势,在一二线核心区域有大量优质土地储备。中长期看好公司投资价值。我们预计2020-2021年公司EPS 为2.39元、2.85元,以2020年5月11日收盘价计算,对应PE 分别为7.0倍、5.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,政策调控超预期严格。

事件:4月份公司实现合同销售金额约180.63亿元,销售面积约164.40万平方米。 1-4月累计合同销售金额约490.44亿元,比上年同期下降27.99%,累计销售面积约450.22万平方米,比上年同期下降24.06%。 点评:4月销售环比持续恢复。4月单月公司实现合同销售金额约180.63亿元,比上年同期降低15.6%,环比增长26.7%;销售面积约164.40万平方米,比上年同期降低7.4%,环比增长20.3%。销售均价10987元/平方米。1-4月累计合同销售金额约490.44亿元,比上年同期下降28.0%;累计销售面积约450.2万平方米,比上年同期下降24.1%,销售均价10839元/平方米。 4月拿地力度大幅加强。公司4月份拿地金额146.2亿元,拿地面积215.7万方,拿地金额占销售金额的比重为81.0%,单月投资力度加强。1-4月拿地总金额208.2亿元,拿地金额占销售金额的比重为42.5%。4月平均拿地成本为6778元/平米,拿地主要集中于长三角三四线城市,在中西部也有所布局,以拿地金额看,泰安占比11.5%,宿迁占比10.7%,黔南占比15.3%,保山占比16.3%,乌鲁木齐占比11.1%。 净负债率大幅下降,在手现金充裕。净负债率下降,在手现金充裕。截至2020Q1,公司净负债率仅为42%,有息负债规模为788.25亿元,资产负债率86.96%,扣除预收账款及合同负债的资产负债率75.94%,未来有提升空间。 持有货币资金为528.6亿元,远高于一年内到期的有息负债250.3亿元,短期偿债倍数为2.1倍。4月公司成功发行5亿元半年期公司债,票面利率为4.28%。投资建议:新城控股业绩稳健增长,净负债率大幅下降,商业快速发展。我们预计2020-2021年EPS分别为6.74元、7.88元,按照2020年5月8日收盘价,对应的PE分别为4.8倍和4.1倍,维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期,货币政策持续收紧。

事件:房地产业务2020年4月份合同销售金额约155.7亿元,比上年同期增长1%;销售面积约112.9万平方米,比上年同期减少12%。公司2020年1-4月份累计合同销售金额约371.6亿元,比上年同期减少20%;累计销售面积约276.5万平方米,比上年同期减少27%。4月新增房地产项目11个。 点评:销售业绩逐渐回升,4月单月销售金额同比翻正。2020年4月,合同销售金额155.7亿元,同比增长1%;销售面积112.9万平方米,同比减少12%;销售均价13791元/平方米,同比增长14%。1-4月,累计实现合同销售金额371.6亿元,同比减少20%;销售面积276.5万平方米,同比减少27%;销售均价13439元/平方米,同比增长10%。4月拿地力度大幅加大,仍聚焦长三角地区。4月,公司新增项目11个,规划建筑面积197.81万方,土地价款127.22亿元,拿地金额占销售金额的比重为81.7%,楼面均价为6431元/平方米,权益比例为50.23%。1-4月,新增项目25个,规划建筑面积363.71万方,土地价款185.75亿元,拿地金额占销售金额比重为50.0%,楼面均价为5107元/平方米,权益比例为58.35%。从拿地布局看,仍以长三角为主,4月拿地金额中,南京、南通、绍兴、温州、徐州合计占比为69.6%。1-4月,二线城市拿地金额占比为34.6%,三四线城市占比为65.4%。按拿地金额看,拿地占比较高的城市为:绍兴(25.7%)、南通(25.1%)、青岛(12.2%)、泉州(11.4%)、沈阳(7.9%)。 负债结构优化,融资成本改善。4月公司成功发行规模22亿的ABS:品种一(2年期)的发行总额20亿元,票面固定利率为7.00%。3月底,公司获准注册发行总额不超过42亿的中期票据和发行总额不超过30亿元的超短期融资券。截至2019期末,净负债率进一步降至166%,截至2019年末,在手货币资金为254亿元,大于一年内到期的有息负债236亿元,现金短债比达1.05。 投资建议:中南建设业绩大幅增长,销售表现靓丽,拿地布局以长三角、珠三角核心城市群为主,融资环境边际改善。我们预计公司2020-2021年公司EPS为1.87元、2.41元,以2020年5月7日收盘价计算,对应PE分别为4.2倍、3.3倍,维持“审慎增持”评级。 风险提示:行业销售不及预期、大幅度收紧按揭等居民杠杆、融资环境收紧。

事件: 2020年 4月,实现签约金额 375.89亿元,同比增加 0.44%;公司实现签约面积 244.01万平方米,同比下降 4.37%。 2020年 1-4月,公司实现签约面积 734.25万平方米,同比下降 23.13%;实现签约金额 1086.09亿元,同比下降 26.16%。 点评: 单月销售同比实现正增长。2020年 4月,实现签约金额 375.89亿元,同比增加 0.44%,环比增长 37.3%;实现签约面积 244.01万平方米,同比下降 4.37%,环比增长 21%;销售均价为 15405元/平方米,同比增加 5.03%。2020年 1-4月,公司实现签约面积 734.25万平方米,同比下降 23.13%;实现签约金额1086.09亿元,同比下降 26.16%;销售均价 14792元/平方米,同比下降 3.9%。 积极补充优质土储。4月拿地金额 95.8亿元,拿地建面 99.34万方,拿地均价 9644元/平方米,拿地金额占销售金额的比重为 25.5%。1-4月,合计拿地金额为442.7亿元,同比增长138.6%;拿地建面为557.9万方,同比增长63.9%; 拿地均价为 7935元/平方米,拿地金额占销售金额比重为 40.8%,去年全年此比例为 34%。拿地仍聚焦在核心城市,1-4月拿地金额中,一线拿地金额占比为 28%,二线为 57%,三线为 15%。 融资优势明显,发债利率持续下行。2020年 4月,公司共发行 3支债券,合计发行额约为 41亿元,平均发行利率为 3.19%。其中包括 2支中期票据,第二期发行额为 6亿元,发行期限 5年,票面利率 3.49%;第三期发行额 15亿元,发行期限 3年,票面利率 3.07%。此外,公司有息负债综合成本仅为 4.95%,远低于行业平均;信贷结构合理,有息负债中银行贷款、直接融资占比分别为71%和 15%,信托等其他贷款占比极低。 投资建议:保利地产积极扩充优质土储,融资优势明显,资金结构安全,当前背景下长期竞争力极强。长期看好公司的投资价值。我们预计 2020-2021年公司 EPS 为 2.68元、3.13元,以 2020年 5月 8日收盘价计算,对应 PE 分别为5.9倍、5.1倍,维持“买入”评级。 风险提示 : 大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆 。

事件：2020年4月，公司实现合同销售面积303.8万平方米，同比减少17.9%，合同销售金额479.5亿元，同比减少20.3%；销售均价15783元/平方米，同比下降2.94%。1-4月累计实现合同销售面积1188.6万方，同比减少8.2%；实现合同销售金额1858.3亿元，同比减少11.3%；销售均价15634元/平方米，同比下降3.42%。 4月新增10个开发项目，计容建筑面积234.4万方，权益建面123.3万方，权益拿地金额35.22亿元。 点评：44月销售略有下滑。2020年4月，公司实现合同销售面积303.8万平方米，同比减少17.9%，环比减少20%；合同销售金额479.5亿元，同比减少20.3%，环比减少13%；销售均价15783元/平方米，同比下降2.94%。1-4月累计实现合同销售面积1188.6万方，同比减少8.2%；实现合同销售金额1858.3亿元，同比减少11.3%；销售均价15634元/平方米，同比下降3.42%。根据克而瑞销售榜单数据，公司稳居行业第三位，龙头地位进一步夯实。 拿地态度仍偏谨慎，主要布局核心城市。公司4月份新增10个开发项目，拿地金额68.23亿元，拿地总建面234.4万方，拿地均价2856元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为14%，权益比例为52%。1-4月份累计新增拿地金额177.1亿元，拿地总建面480.5万方，拿地均价3685元/平方米，拿地金额占销售金额比重为9.5%，去年全年该比例为36.7%。4月拿地主要布局在二线城市，拿地金额占比为64%，金额占比较高的城市有：西安（24%）、大理（23%）、青岛（15%）、芜湖（14%）。 财务杠杆稳健，现金流压力小。截至一季度末，公司净负债率为34.3%，在手货币资金为1732.7亿元，短期借款和一年内到期的负债为897.8亿元，短期偿债倍数为1.93倍。一季度，公司发债成本明显下行，3月发行一期“3+2”年期一般公司债，票面利率为3.02%，相较2019年9月发行的相同期限的产品，票面利率下行了53bp。另外，发行一期“5+2”年期一般公司债，票面利率仅为3.42%。 投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021年的EPS为3.99元和4.59元，以2020年5月6日收盘价计算，对应的PE为6.6倍和5.7倍，维持买入评级.风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

过去五年，公司在销售规模、行业排名、经营业绩等均实现了跨越式的发展。主要得益于三个方面：第一，整体经营管理方面发生了脱胎换骨的转变，从一个家族式企业转变为现代化管理企业；第二，前瞻性布局长三角三四线城市，受益三四线基本面韧性；第三，以“小项目”形式，短平快切入三四线，加快周转率，降低经营风险。 经营管理方面发生脱胎换骨的转变。职业经理人加盟，转变企业整体拿地、经营策略，将家族式企业转变为现代化管理企业。拿地策略方面，公司取得了长足的进步。激励制度方面，公司搭建了“跟投+股权激励”多层次、覆盖面较广的激励制度。陈昱含接任公司地产业务董事长，一季度稳住局面，稳健运营，管理能力大概率将被认可。 前瞻性布局长三角三四线城市，充分受益三四线基本面韧性。2016-2019年保持较高的拿地力度，拿地建面占销售面积的比重分别为117%、173%、139%和64%。 拿地布局以三四线和长三角为主，2017-2019年三四线拿地建面占比分别为81.2%、72.9%和76.7%，长三角占比分别为55.3%、52.4%、51.9%。 公司以短平快的方式切入三四线，提高灵活性，尽可能降低潜在风险。过去几年，公司通过短平快方式切入三四线，不过分陷入单一区域，降低风险，稳固快周转模式，以速度换取经营质量的提升。2017年公司新增单项目平均规模为15.3万方，2019年进一步降至12.7万方。公司多数项目从获取到销售平均周期缩短为7-8个月。小盘模式和“快速周转”战略双管齐下，一方面有效降低项目成本与现金流压力，另一方面也有助于项目管控，保证业务持续快速增长。 投资建议：中南建设业绩大幅增长，销售表现靓丽，拿地布局以长三角、珠三角核心城市群为主，融资环境边际改善。我们预计公司2020-2021年公司EPS为1.87元、2.41元，以2020年5月6日收盘价计算，对应PE分别为4.3倍、3.3倍，维持“审慎增持”评级。 风险提示：行业销售不及预期、大幅度收紧按揭等居民杠杆、融资环境收紧。

投资要点事件:(1)4月27日,公司发布2020年一季报,一季度公司实现营业收入53.12亿元,同比下降7.90%;实现归母净利润5.14亿元,同比增长3.83%。(2)公司发布一季度经营情况,一季度实现销售金额108.45亿元,实现销售面积117.58万方。公司新增项目10个,新增项目总建筑面积130.74万平方米。 点评:2020年一季度利润实现正增长。一季度在公共卫生事件影响下,公司利润依然实现正增长。一季度实现营业收入53.12亿元,同比下降7.90%,实现归母净利润5.14亿元,同比增长3.83%。实现基本每股收益0.1456元。加权平均净资产收益率2.80%,较去年同期减少0.69个百分点。 一季度销售有所下降,区域来看华东销售占比提升。一季度公司实现销售金额108.45亿元,同比下降42.5%;实现销售面积117.58亿元,同比下降43.3%。 一季度合并报表权益销售金额为80.25亿元,权益比例为74%。区域来看,主要为华东区域、成都区域和华中区域贡献。按销售金额计算,华东占比34%(2019年全年为26%),成都区域19%、华中17%、滇渝12%、华南11%、华北7%。 一季度通过多元化方式补充土地储备。2020年一季度,公司通过多元化的投资模式,新增项目10个,新增总建筑面积130.74万平方米。布局来看,主要位于郑州、南宁、咸阳、泰州、江阴等中西部和长三角城市。 信用评级提升,融资成本小幅改善。截至2020年一季度,公司净负债率为92.7%(2019年末为79.2%)。目前公司主体信用评级上调至AAA,融资能力有望改善。2020年一季度公司发行2+1年期公司债,票面利率7.15%,较2019年同类型下降35bp。一季度发行一年期美元债票面利率9%。 迟峰先生计划增持公司股份,增持金额不低于人民币1000万元,彰显对公司未来发展前景和股价信心。 投资建议:蓝光发展深耕中西部,全国布局。新CEO在行业资源、土地获取、管理战略、融资等方面,会帮助公司更上一层楼。物业公司赴港上市,第三方拓展能力较强。我们预计公司2020-2021年EPS分别为1.65元和2.00元,以4月27日收盘价计算,对应PE分别为3.4倍和2.8倍,维持“审慎增持”评级。 风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。

过去几年，金科销售取得跨越式增长，得益于中西部大力度布局深耕、全国化布局的基本完成，战略及时坚决的调整。第一，过去四年公司在中西部大力度布局深耕，2016-2019拿地金额占销售金额的比重为65%、73%、59%和49%，其中中西部拿地占比平均超过50%，而中西部省份基本面持续超预期，2019年，四川同比增速为13%，贵州为9%，云南为12%，重庆则在高基数影响下，同比略下跌3%。第二，2016年公司开启全国化布局，目前已基本完成，在保持中西部强大优势的同时，华东、华中片区也快速增长，重点布局的城市如苏州、合肥、南宁等，销售金额同比分别增长368%、63%、94%，市占率分别提升至2.25%、3.63%、4.71%（2019年）。第三，公司战略调整及时坚决，2015年之前，公司涉足新能源发电、园林、门窗、装饰等多元化经营，2016年及时调整，坚持房地产主业，凭借稳定的管理团队和强大的操盘能力，提升产品品质，积累丰富的经验。 业绩持续高增长，物业板块上市可期。2019年实现营业收入677.73亿元，同比增长64.36%；实现归母净利润56.76亿元，同比增长46.06%。物业公司实力突出，价值低估。金科服务是公司子公司，目前进入城市135个，管理项目611个，管理规模约2.2亿平方米，市场占有率连续三年中西部第一。物业板块分拆上市可期。 4月29日，根据公司发布的公告，董事会审议通过了金科服务境外上市的相关议案，包括金科服务股份申请全流通的议案。分拆上市，将进一步提升金科物业板块的市场影响力，助力公司在管理规模上取得更快发展。同时“A+H”双上市平台，有利于公司开展境内外融资。 核心高管增持，彰显对公司信心。董事长蒋思海拟增持金额不低于3,000万元，董秘徐国富拟增持不低于500万元。控制权问题得以解决，融创逐步退出。红星家具从融创方面受让11%金科股份的股权，大股东对公司的实际控制权更加稳固。 投资建议：公司充分受益中西部城市基本面的持续超预期，销售持续高增长，拿地能力突出，为未来业绩夯实基础。我们预计公司2020-2021年EPS分别为1.32和1.58，按照2020年4月28日收盘价估算，对应PE分别为6.0倍和5.0倍，维持“买入”评级。 风险提示：大幅收紧按揭、消费贷等居民杠杆，整体销售不及预期，房地产调控超

投资建议：中南建设业绩大幅增长，销售表现靓丽，拿地布局以长三角、珠三角核心城市群为主，融资环境边际改善。我们调整公司2020-2021年公司EPS为1.87元、2.41元，以2020年4月27日收盘价计算，对应PE分别为4.0倍、3.1倍，维持“审慎增持”评级。 风险提示：地产销售不及预期，货币政策持续收紧。

事件：2020年4月27日，公司发布一季报。一季度实现营业收入477.74亿元，同比下降1.24%；实现归母净利润12.49亿元，同比增长11.49%。 点评： 突发公共事件对公司业绩影响较小。一季度万科实现营业收入477.74亿元，同比下降1.24%；实现归母净利润12.49亿元，同比增长11.49%。其中，房地产业务实现结算面积316.2万平方米，同比增长1.8%；实现营业收入393.6亿元，同比下降6.4%。归母净利润增速高于营收增速的主要原因是：少数股东损益占比下降，从2019Q1的65%下降到48%。 突发公共事件对开竣工有所影响，但一季度在全年占比不高。一季度实现新开工面积708.8万平方米，同比下降30.5%，占全年开工计划的24.3%（2019年同期为28.2%）；实现竣工面积242.6万平方米，同比增长8.9%，占全年竣工计划的7.3%（2019年同期为7.2%）。 销售同比略有下降，市场占有率加速提升。1-3月累计实现合同销售面积884.8万方，同比减少4.3%；实现合同销售金额1378.8亿元，同比减少7.7%；销售均价15583元/平方米，同比下降3.56%。2020Q1公司市占率为6.77%，相较2019年末的3.9%提升了2.87个百分点，公司市占率有加速提升趋势。 拿地力度有所恢复，但整体仍较谨慎。1-3月份累计新增拿地金额108.8亿元，拿地总建面246.1万方，拿地均价4421元/平方米，拿地金额占销售金额比重为7.9%,而去年全年该比例为36.7%。 财务杠杆稳健，在手现金充裕。截至一季度末，公司净负债率为34.3%，在手货币资金为1732.7亿元，短期借款和一年内到期的负债为897.8亿元，短期偿债倍数为1.93倍。一季度，公司发债成本明显下行，3月发行一期“3+2”年期一般公司债，票面利率为3.02%，相较2019年9月发行的相同期限的产品，票面利率下行了53bp。另外，发行一期“5+2”年期一般公司债，票面利率仅为3.42%。 投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021年的EPS为3.99元和4.59元，以2020年4月27日收盘价计算，对应的PE为6.5倍和5.6倍，维持买入评级。

绩稳健增长。2019年实现营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；实现归母净利润40.20亿元，同比增长33.21%。归母净利润增速显著高于营收增速的原因是：1）实现投资收益8.14亿元，而去年为0.55亿，同比增长1394%；2）少数股东损益占比下降，2019年少数股东损益占比为7%，而去年为22.8%。 盈利水平进一步提升。2019年，实现综合毛利率26.58%，同比增长了0.52个百分点；实现归母净利润率6.59%，同比增长1.24个百分点；实现加权平均净资产收益率18.92%，同比提升了2.54个百分点。 销售增长靓丽。2019年实现合约销售金额2110亿元，同比增长30%。拿地整体偏谨慎，权益比例提升。2019年新增拿地金额655亿元，同比增长17.%；拿地均价略提升至5169元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为31.1%，权益占比为75%。拿地金额看，一线占比为4.4%，二线占比52.2%，三四线占比为43.4%。 净负债率大幅下降，在手现金充裕。2019年公司净负债率为138%，同比下降44个百分点，负债水平大幅下降。评级升至AAA，融资成本改善。公司在报告期内，首次获得主体评级提升至AAA，2019年平均融资成本为7.71%，较去年下降了23个基点。 投资建议：阳光城过去几年销售实现高增长，行业排名持续提升。拿地聚焦核心一二线，土地储备资源丰富，未来持续性增长可期。我们调整公司2020-2021年的EPS分别为1.35元、1.73元，按照2020年4月24日收盘价，对应PE分别为倍和4.9倍和3.8倍，维持“审慎增持”评级。

一季度公募基金和外资大幅增持金科股份。 金科股份为一季度公募基金加仓股 份数最多的地产股。在整体地产股仓位下降的情况下，公募机构大幅逆势增持 金科股份。一季度公募基金合计加仓金科股份 12556万股,一季报公布仅统计 了重仓股，若考虑全部持仓增持会更多。截至一季度末，公募基金合计持有金 科股份 14563万股，占流通股比重为 2.78%,合计持股市值为 11.6亿元（截至 2020年 4月 22日数据，口径为全部基金，包括股票、混合及其他类）。外资 持股在一季度也明显增加，截至一季度末，通过深股通合计持有金科股份 1.42亿股，较 2019年末，增加了 2973万股；占流通 A 股的比例为 2.65%。机构投 资者及外资加持，是对公司稳健经营、靓丽业绩的认可，也对 2020年公司的 经营计划及业绩目标充满信心。 核心高管增持，彰显对公司信心。 董事长蒋思海拟增持金额不低于 3,000万元， 董秘徐国富拟增持不低于 500万元。截至 4月 21日，公司员工持股已累计买 入 5939万股，占公司股本 1.1%,成交均价为 6.75元/股。 控制权问题得以解决，融创逐步退出。 红星家具从融创方面受让 11%金科股份 的股权，转让价格为 8元/股，大股东对公司的实际控制权更加稳固。 投资建议： 公司充分受益中西部城市基本面的持续超预期，销售持续高增长， 拿地能力突出，为未来业绩夯实基础。我们预计公司 2020-2021年 EPS 分别为 1.32和 1.58，按照 2020年 4月 22日收盘价估算，对应 PE 分别为 6.0倍和 5.0倍，维持“买入”评级。