7月 25日公司公告， 公司已向福建省及福州市政府、甘肃省及兰州市政府递交关于相 关门店申请免税品经营资质的申请。同时，公司全体董监高人员、公司控股股东福建 丰琪投资有限公司及其一致行动人施章峰先生确认未来 12个月内没有减持计划。 中国免税消费需求明显， 对标韩国仍有较大开发空间。 19年中国奢侈品市场规模 1225亿美元， 全球占比 35%，需求旺盛，但约 70%消费发生在海外。 19年中国免税市场规 模 545亿元，相较于约 1500亿元的韩国免税市场， 中国市场仍未有效开发。预计随 着消费水平提升和国内政策支持，中国免税市场将持续高增长，中期规模有望超越韩 国。 福建消费能力强，甘肃于西北地域带中表现突出，两地免税市场规模可观。 19年福建 社零总额 1.57万亿元，增速较高，人均水平位列第 5，具有免税市场发展基础。甘肃 虽消费水平有限，但在走遍省市具有一定优势，同时省内相对集中，兰州占比 39.4%。 基于社零总额比例测算， 19年福建和甘肃免税市场规模分别近 21亿元和 5亿元。 东百深耕福州、兰州，免税业有限竞争下，免税业务有望大幅提升公司利润水平。 若 东百顺利获得免税牌照，结合两省省内及周边免税市场较为空白、省会社零总额占比 较高、东百在当地的竞争优势（ 福州市占率 50%），东百有望取得 80%的市占率，实 现约 20亿元的免税业务收入。对标免税业龙头企业中国中免 19年 11.29%的净利率， 免税业务收入有望贡献 2.32亿元净利润。 19年东百集团归母净利润 3.30亿元。 投资建议： 东百主营商业零售和仓储物流业务，其中商业零售业务稳中向好，福州市 场地位稳固，兰州项目发展空间大；仓储物流业务规模快速增长， 22年开发管理规模 有望突破 500万平方米，并明显受益于 REITs 推广。公司主要资产重置价值约 122.04亿元， 7月 24日市值 51.74亿元。 20-22年预计 EPS 分别为 0.42、 0.60和 0.92元（未 考虑免税业务），对应 PE 分别为 13.63、 9.56、 6.28倍。我们坚定看好公司发展。

百货起家，布局物流地产，国有股退出后股权几经更替，目前股权集中度高。东百成立于1957年，历经国企改制等阶段，业务已由商业零售扩张至仓储物流等领域，2019年收入41.00亿元/+36.81%，归母净利润3.30亿元/+26.02%，其中商业零售和仓储物流归母净利润分别为1.12和2.21亿元。2013年公司实控人变更为郑淑芬，其子施文义为福建中联地产董事长。20Q1末实控人及其一致行动人合计持股52.62%。 商业零售福州市占率50%，2019年开拓兰州市场。目前，东百在福州、兰州等4个城市经营9个百货商场或购物中心，建筑面积近80万平方米，其中自持41万平方米，2019年实现收入31.87亿元，毛利6.03亿元。作为福建老牌百货公司，东百福州市场市占率超过50%，核心门店东百中心区位优势不可替代。 高端仓储供不应求，市场缺口1亿平方米。国内人均物流地产面积仍然大幅落后于发达国家（中国、日本、美国分别为0.7、4和3.7平方米/人），电商的爆发式发展更是使得仓储供不应求，特别是效益更高的高标仓。目前高标仓面积约5000万平方米，根据戴德梁行预计，缺口仍有1亿平方米左右。2019年物流地产商易商红木香港上市，目前开发管理面积1720万平方米，市值超500亿港元，PE中枢30倍。 依托“投建招退管”模式，深化与黑石集团的合作，不断做大仓储物流版图。截至2019年底，东百物流拥有及管理12个物流项目，建筑面积134.09万平方米（含待建和在建），已覆京津冀、长三角、大湾区、一带一路中西部核心地区等。虽然物流业务收入贡献仍有限，2019年实现收入0.63亿元，但通过与黑石集团的成熟合作，退出项目贡献投资收益规模可观，2018和2019年分别为2.26和3.31亿元。预计通过轻重结合模式，东百物流未来三年开发管理规模有望扩张3倍，从而为公司贡献更多利润。 投资建议：商业零售业务稳中向好，仓储物流业务中期规模向易商红木靠齐。基于分类加总估值法，公司主要资产重置价值约134.82亿元，6月4日公司市值43.74亿元。2020-2022年预计EPS分别为0.42、0.60和0.92元，对应PE分别为11.62、8.13、5.30倍。我们看好公司发展，首次覆盖，给予“审慎增持”评级。 风险提示：零售市场需求大幅下降，物流市场需求大幅下降，物流土地供给大幅收紧，物业价值降低。

2019年公司营业收入同比增长36.81%,归母净利润同比增长26.02% 2019年实现营业收入41.00亿元,同比增长36.81%;实现归母净利润3.30亿元,折合成全面摊薄EPS为0.37元,同比增长26.02%;实现扣非归母净利润3.34亿元,同比增长28.68%,业绩超预期。公司业绩增长主要由于兰州中心等项目于2019年开业,以及仓储物流业务处置天津兴建、成都欣嘉股权共带来投资收益约3.31亿元。 单季度拆分来看,4Q2019实现营业收入13.47亿元,同比增长16.63%,增幅小于3Q2019增长的59.82%;实现归母净利润0.89亿元,同比减少59.75%;实现扣非归母净利润0.86亿元,同比减少62.24%。 综合毛利率下降0.17个百分点,期间费用率上升1.63个百分点 2019年公司综合毛利率为21.94%,同比下降0.17个百分点。2019年公司期间费用率为16.03%,同比上升1.63个百分点,其中,销售/管理/财务费用率分别为8.23%/4.64%/3.16%,同比分别变化0.05/0.53/1.05个百分点。 零售收入受益新店营业,关注仓储物流业务发展 零售主业方面,随着报告期内东百城永嘉天地店和东百城福安店的营业,福州区域零售收入恢复明显,报告期福州百货/购物中心收入同增20.61%/84.85%。同时兰州中心于2019年1月营业,地理位置优越,有望成为兰州乃至整个西北地区零售新标杆。公司仓储物流业务网络节点覆盖范围持续拓展,业务模式为保留管理权的轻资产运营模式,建议关注其未来成长。 下调盈利预测,维持“增持”评级 考虑到疫情对百货/购物中心业态的冲击,我们下调对公司2020-2021年EPS的预测至0.26/0.29元(之前为0.29/0.30元),新增对2022年预测0.31元,公司PB显著低于近三年均值,维持“增持”评级。 风险提示: 疫情影响超预期,零售业务恢复未达预期,兰州项目培育未达预期。

公司2018年营收同比减少22.27%,归母净利润同比增长5.89% 3 月30 日,公司公布2018 年年报,2018 年实现营收29.97 亿元,同比减少22.27%,主要原因是兰州国际商贸中心项目商铺销售政策调整,公司商业地产业务收入同比下降70.02%。2018 年实现归母净利润2.62 亿元, 折合成全面摊薄EPS 为0.29 元,同比增长5.89%,实现扣非归母净利润2.60 亿元,同比增长4.27%。单季度拆分来看,4Q2018 营收同比减少2.05%,降幅较3Q2018 收窄26.58 个百分点,4Q2018 归母净利润同比增长103.46%,业绩超预期,主要原因是公司将全资子公司佛山睿优80%股权转让,4Q2018 确认投资收益2.26 亿元(确认为经常性收益)。 2018年毛利率下降4.64个百分点,期间费用率上升5.88个百分点 2018 年公司综合毛利率为22.11%,较上年同期下降4.64 个百分点, 其中零售业务毛利率为17.81%,较上年同期上升0.49 个百分点。2018 年公司期间费用率为14.40%,较上年同期上升5.88 个百分点,4Q2018 公司期间费用率较上年同期上升3.43 个百分点。销售和管理费用率上升的主要原因是零售业务新开门店,财务费用率上升的主要原因是贷款规模增加。 零售业务显著恢复,新项目投入运行有望带来较大增量 零售业务方面,2018 年下半年,福州东百中心A、B 馆重装开业,C 馆投入运营,整个东百中心建筑面积约15 万平方米,位于福州市中心“东街口-三坊七巷”旅游文化商圈,地理位置优越。东百运动生活城、东百永嘉天地店部分开业,兰州中心试营业。2018 年公司零售业务实现营收18.92 亿元,同比增长49.60%,福州地区百货商场可比店营收增长55.43%。兰州中心建筑面积约20 万平方米,有望为公司零售业务带来较大增量。 维持盈利预测,维持“增持”评级 公司零售业务显著恢复,新项目投入运行有望带来较大的增量,我们维持对公司2019-2020 年全面摊薄EPS 的预测,分别为0.09/ 0.10 元,新增对公司2021 年EPS 的预测为0.11 元,公司PE 和PB 都处于历史低位, 维持“增持”评级。 风险提示:零售业务恢复未达预期,兰州中心项目运营未达预期。

与京东优势互补,协同零售物流战略。此次合作将基于双方在商业零售方面的优势及资源,以商业实体为基础、互联网为依托,通过运用人工智能、大数据、云计算等先进技术手段,实现线上与线下业务的有效协同与整合。为进一步实现供应链一体化,双方将深化在物流设施建设方面的合作,加强物流设施战略布局的协同,加强物流规划与科技方面的协作,优势互补共同开拓业务,加速合作定制物流设施的落地。协议有效期3年。 推进物流地产业务,贡献公司业绩新增长。此次与京东在物流领域的合作彰显了公司对物流地产业务的信心。公司物流地产项目经过2年运作,2018年起将开始为公司贡献利润。截至2018H1,公司现有的7个仓储物流项目中,天津潘庄、佛山乐平及北京亦庄一期项目已完成招商并进入实际运营阶段,该板块市场空间大,且容易构筑起行业壁垒,边际成长看好,同时目前部分区域的项目已经和京东发生了实质性的业务合作,本次协议签订有望在合作深度上再进一步。 电商助力零售发展,门店收益恢复可期:随着线上红利逐渐消失,线下零售迎来回暖。在此大背景下,公司主力门店东百中心A、B馆升级工作完成,面积扩大,形成商业综合体,C馆也于9月30号开业。受益新店开业和低基数影响,预计今年零售业务收入快速增长。在无界零售背景下京东也十分重视线下布局,目前已经有京东之家和京东五星电器入驻东百门店,未来京东体系内其他业态也有望和东百深度合作。 投资建议。公司物流地产业务经过两年培育进入业绩收获期,未来作为经营重心将进一步高速发展,近期转让佛山项目将贡献较大收益。零售业务由于门店调整到位,预计今年收入、利润都会有较快增长。商业地产部分两个项目存量尚未出尽,预计公司2018/2019年实现净利润3.39亿/3.63亿,对应PE为14.2x/13.2x。 风险提示:行业复苏缓慢,地产市场持续波动,地产项目进展不及预期。

1H2018公司营业收入同比减少32.23%,归母净利润同比减少62.87% 公司公布2018年半年报:1H2018实现营业收入12.86亿元,同比减少32.23%;实现归母净利润3462万元,折合成全面摊薄EPS0.04元,同比减少62.87%;实现扣非归母净利润0.33亿元,同比减少62.94%。公司业绩低于预期,主要由于兰州中心销售接近尾声造成商业地产业务销售同比降幅较大,以及大宗商品经营品种调整造成供应链管理业务收入减少。 单季度拆分来看,公司2Q2018实现营业收入6.07亿元,同比减少41.73%;实现归母净利润527万元,同比减少91.64%。 综合毛利率上升6.37个百分点,期间费用率上升6.43个百分点 1H2018公司综合毛利率为24.61%,同比上升6.37个百分点。毛利率有较大幅度提升主要由于商贸业务供应商合同扣率提高、房产租赁及物管费毛利提高,以及商业地产业务中兰州中心商铺销售毛利率较高导致。 1H2018公司期间费用率为13.72%,同比上升6.43个百分点,其中,销售/管理/财务费用率分别为7.87%/3.87%/1.97%,同比分别变化3.11/1.73/1.59个百分点。销售费用率有较大提升主要由于东百中心A2馆投入使用导致长摊、折旧、水电费同比增加所致。 商贸业务恢复明显,商业地产新项目带来增量空间 报告期内东百中心A\B馆重装开业后,商贸业务营收、毛利提升较为明显,此外公司购物中心业态收入端也有良好表现,福州/厦门购物中心营收同比分别增长4.26%/8.31%。随着兰州中心和福安东百未来的相继投入运营,公司有望拓展新的增量空间。 下调盈利预测,维持“增持”评级 公司业绩受商业地产业态负面影响较大,我们下调对公司2018-2020年全面摊薄EPS的预测分别至0.16/0.18/0.19元(之前为0.29/0.31/0.33元),维持“增持”评级。 风险提示: 零售业务恢复未达预期,兰州中心项目运营未达预期。

东百集团的前身是1957年成立的福州市东街口百货大楼,1993年在上交所挂牌上市,1997年东百集团正式成立。经过60年的成长变革,东百集团由单一的百货零售商发展为集商贸、地产、酒店管理、广告信息等多业态为一体的大型商业集团。公司经营重心从零售到商业地产再到如今的物流地产,其商业基础设施运营的核心本质不变。 转型物流地产新蓝海,实现新增长。物流地产由于需求增量及高回报率引起各界资本关注。东百致力成为以长三角、珠三角、京津冀核心城市群为基础,以华中、西南、西北重要节点城市为支撑,以新兴仓储物流城市为补充的现代化物流资产运营商。东百在布局物流产业方面是借力地产大股东拿地,组建优质专业团队运营,并控股子公司专注物流仓储地产的开发。 零售业务全面梳理,重装待发。公司目前共拥有6家门店,其中5家门店布局福州,1家门店扎根厦门,自有物业面积约10.2万平方米,充分受益行业回暖,东百中心B馆、C馆逐步开业增厚业绩。未来随着福安东百广场及兰州国际商贸中心的竣工,自有物业面积将进一步提升,有望为公司带来更高的安全边际。 商业地产方面,持续贡献业绩。2017年公司商业地产收入总额18.71亿,同比增长51.21%,占总营收比近50%。公司在兰州和福安两个三、四线城市展开了商业地产开发业务,创造局部竞争优势。另外,项目待售存量尚未出尽,随着预售面积陆续结转和存量去化,将持续带来业绩增长。 投资建议。公司物流地产业务经过两年培育进入业绩收获期,未来作为经营重心将进一步高速发展。零售行业受益行业回暖及门店调整到位,预计今年收入、利润都会有较快增长。商业地产部分两个项目存量尚未出尽,预计公司2018/2019年实现净利润4.05亿/4.53亿,对应PE为14.0x/12.5x,首次覆盖给予“强烈推荐-A”评级。

公司1Q2018营收同比减少20.63%,归母净利润同比减少2.94% 4月28日,公司公布2018年一季报,1Q2018实现营业收入6.78亿元,同比减少20.63%,降幅小于4Q2017下降的34.14%,实现归母净利润0.29亿元,折合成全面摊薄EPS为0.03元,同比减少2.94%,而4Q2017归母净利润同比增长17.47%。实现扣非归母净利润0.29亿元,同比增长7.23%,业绩低于预期。1Q2018公司营收降幅较大的主要原因是:1)供应链管理业务实现收入77.19万元,较上年同期减少2.65亿元,主要是公司对大宗商品经营品种进行调整,2)商业地产业务实现收入1.60亿元,较上年同期减少0.52亿元,主要系兰州国际商贸中心项目销售接近尾声。 综合毛利率上升10.65个百分点,期间费用率上升5.56个百分点 1Q2018公司门店无变动,商业零售业务实现收入4.94亿元,同比增长40.37%,主要系东百中心A、B馆重装开业后销售收入增长。1Q2018公司综合毛利率为27.46%,较上年同期上升10.65个百分点,主要原因是低毛利率的供应链管理业务大幅缩小。1Q2018公司期间费用率为12.83%,较上年同期上升5.56个百分点,其中,销售/管理/财务费用率分别为7.66%/3.25%/1.92%,较上年同期分别上升2.96/0.94/1.66个百分点。 百货业务具有区域优势,地铁施工负面影响消除,收入显著恢复 百货业务方面,公司主力门店东百中心A、B馆位于福州市商业中心东街口商圈,地理位置优越,前期经营活动受地铁施工影响,2017年地铁施工完成,负面影响消除,东百中心地下部分与福州地铁1号线无缝对接,交通便利。另外,公司将建设东百中心C馆,未来三馆整体联动经营,形成面积超过18万平方米的大型城市综合体。 下调盈利预测,下调至“增持”评级 我们认为公司零售业务收入将继续提升,地产业务将逐步缩小,公司整体利润难以大幅提升,我们下调对公司2018-2020年EPS的预测,分别为0.29/0.31/0.33元(之前为0.32/0.36/0.41元),下调至“增持”评级。 风险提示:零售业务恢复未达预期,地产业务贡献未达预期。

公司2017年营收同比增长28.10%,归母净利润同比增长144.85%。 4月3日晚,公司公布2017年年报,2017年实现营业收入38.56亿元,同比增长28.10%,低于预期。2017年实现归母净利润2.47亿元,折合成全面摊薄EPS 为0.28元,同比增长144.85%,实现扣非归母净利润2.49亿元,同比增长140.30%,符合公司1月25日的预告。公司业绩大幅增长的原因是:商业地产业务的收入同比增长51.21%,贡献较多利润。 综合毛利率上升1.59个百分点,期间费用率下降1.39个百分点。 2017年,公司商业零售业务实现收入12.64亿元,同比减少6.34%。 2017年,公司将东百东街店和东方东街店两家门店打通,改造成“东百中心”。2017年,公司的商业地产业务实现收入18.71亿元,同比增长51.21%,其中福安东百广场项目住宅一期逐步交房,实现收入8.66亿元,较上年增长318.90%。2017年公司综合毛利率为26.75%,较上年上升1.59个百分点。2017年公司期间费用率为8.51%,较上年下降1.39个百分点。 百货业务具有区域优势,房地产业务有望持续贡献利润。 百货业务方面,公司主力门店东百中心A、B 馆位于福州市商业中心东街口商圈,毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷”,馆内地下部分与福州地铁1号线无缝对接,地理位置优越。同时,公司通过竞拍取得“三坊七巷南街城市生活综合体运营服务项目”运营权,其将作为东百中心C 馆,未来三馆整体联动经营,形成面积超过18万㎡的大型城市综合体。地产业务方面,兰州国际商贸中心项目及福安东百广场项目将继续贡献利润。 下调盈利预测,维持 “买入”评级。 我们认为公司零售业务将进入弱复苏阶段,商业地产业务方面,由于2017年收入确认较多,未来商业地产业务收入难再有大的提升,对利润增量的贡献逐步弱化,故下调对公司2018-2019年EPS 的预测,分别为0.32/0.36元(之前为0.38/ 0.47元),并预测2020年EPS 为0.41元。公司股价前期调整较为充分,当前市盈率(2018年)为21X,处于合理区间,维持“买入”评级。 风险提示:零售业务恢复未达预期,地产业务贡献未达预期。

公司预告2017年业绩,归母净利润同比增长130%-170% 1月24日,公司公布2017年年度业绩预增公告,公司2017年归母净利润预计为2.32-2.73亿元,同比增长130%-170%,折合成全面摊薄EPS为0.26-0.30元。扣除非经常性损益的归母净利润预计为2.37-2.78亿元,同比增长128%-168%。公司认为业绩大幅增长的原因是,“兰州国际商贸中心项目”及“福安东百广场项目”的收入较上年同期有较大幅度增长,致使归母净利润显著增长。 商业地产贡献较多利润,百货主力门店改造完成 地产业务方面,2017年,福安东百广场项目住宅一期1#楼、3#楼、10#楼、5#楼逐步交房。1-3Q2017,公司房产销售收入为11.58亿元,实现毛利3.45亿元。百货业务方面,公司主力门店东百东街店、东方东街店位于福州市核心商业中心东街口商圈,施工多年的福州地铁1号线在2017年上半年正式通车,施工影响消除。2017年6月,东百集团启动了其60年来最大规模的一次门店调整,将东百东街店和东方东街店两家门店打通,改造成为一座经营面积超过12万平方米的购物中心,并更名为“东百中心”。福州东百中心于10月27日正式开业,带来了65个首次进入福州的品牌。 百货业务具有区域优势,营收有望逐步复苏 百货业务方面,公司2017年改造完成的东百中心具有区位优势、规模优势、紧挨地铁站的交通优势,营业收入有望逐步复苏。地产业务方面,兰州国际商贸中心项目及福安东百广场项目持续贡献较多利润。供应链业务方面,公司拓展与国有粮食集团、国内大型饲料企业等优质稳定客户的业务合作,收入稳健增长。 调升盈利预测,调升至“买入”评级 公司地产业务贡献利润较多,百货业务具有区域优势,营收有望逐步恢复,当前国内百货业态普遍明显回暖,我们调升对公司2017-2019年全面摊薄EPS的预测,分别为0.28/0.38/0.47元(之前为0.17/0.26/0.22元)。考虑到公司股价前期跌幅较大,2018年公司估值回归20X,短期或有反弹空间,调升至“买入”评级。 风险提示:百货业务恢复未达预期,地产业务贡献未达预期。

公告。公司8月19日公告半年报,报告期公司实现营业收入和归属上市公司股东净利润分别为18.97亿和0.93亿,分别同比增长137.38%和809.72%。同时,公司发行公司债券预案,计划平价发行规模不超过8亿元债券,单利计息,每年付息一次、到期一次还本,发债募集资金主要用于偿债和补流。 房地产业务结算是公司本期业绩增长主要动力,伴随更多房地产结算,业绩无忧。报告期收入增长10.98亿,主要因为新增房地产业务贡献6.78亿和供应链业务收入增长4.85亿。归属上市公司股东净利润增长0.83亿元,主要因为新增房地产销售,报告期公司房产销售实现毛利2.10亿。报告期公司兰州国际中心和福安东百广场项目可供出售面积共计39.11万方,累计预售面积24.66万方,累计结算面积16.45万方,伴随房地产持续销售结算,公司业绩无忧。 物流地产新锐,项目即将贡献业绩。公司自16年初开拓物流地产业务,积极布局物流核心枢纽地带,超强拿地能力持续被验证。公司5个物流仓储项目,佛山乐平、北京亦庄、天津潘庄等三个项目正在推进建设和招商,佛山芦苞、东莞沙田项目正在筹建。预计物流地产项目从今年开始逐渐建成和招商,业绩贡献在即。 盈利预测。基于地铁围堵消除以及扩建完成带来百货主业恢复性增长,商业地产项目逐渐结算和物流地产开始运营贡献业绩,我们预测公司2017-2019年归属净利润(假设建成物流地产全部出租)分别为3.34亿元、4.44亿元和6.56亿元,对应EPS 分别为0.37元、0.49元和0.73元,分别同比增长230.24%、33.19%和47.54%。 公司估值。公司未来1年价值的主要构成为两部分: (1)商业+百货RNAV价值76.6亿元。 (2)测算智能仓储价值约80亿元。公司2017年有望达到130万平开工面积。我们谨慎假设公司2018年将达200万平米设施面积,估算单位增量价值约4000元/平米,则该部分价值增量将达约80亿元。综合以上,判断公司目标市值约156.6亿元,对应17.44元/股的公司12个月目标价,维持“买入”评级。 风险提示。储备项目投建及培育进程的不确定性;地产项目结算节奏和金额的不确定性。

商业地产结算带动业绩大幅增长,百货零售盈利能力边际改善。 17 年上半年,公司实现营业收入18.97 亿元,同比增长137.4%,归属净利润0.93 亿元,同比增长809.7%。分业务看,17 年上半年,公司百货零售业务实现收入5.56 亿元,同比下降13.5%,毛利率为12.24%,与16 年及17 年1 季度相比,毛利率呈现企稳回升。商业地产方面,17 年上半年,公司商业地产结算面积7.3 万方,结算收入6.78 亿,结算毛利率30.9%。 全面转型物流地产,团队、资金及项目获取方面均取得积极进展。 公司转型物流地产,已取得全面进展。人员方面,组建了一支完备的物流团队,主要负责人经验丰富,且对团队激励到位。资金方面,公司融资渠道多元化,除银行授信以及前期的产业基金外,公司拟发行8 亿元的公司债,将为项目建设及项目扩张提供资金支持。项目获取方面,公司目前已获取6个项目,合计建面77 万方,其中佛山乐平、北京亦庄、天津潘庄等三个项目的建设有序推进,并正进行同步招商,考虑到较优的项目布局,项目投资回报率有支撑。而在公司治理方面,公司第一期员工持股计划已经实施完成,有利于健全公司长期、有效的激励约束机制,全面助力公司转型物流地产。 预计17-19 年EPS 分别为0.40/1.08/1.47 元,维持“买入”评级。 公司百货零售业务已全面实现“购物中心化”,百货零售业绩有望迎来拐点;公司商业地产进入结算周期,未来3 年将加速释放业绩。而物流地产首批项目,预计通过培育周期后将在18 年开始稳定退出,持续贡献利润。综合来看,预计17-19 年EPS 分别为0.40、1.08、1.47 元,按照17 年8 月18日收盘价计算,对应PE 分别为28.72、10.71、7.83 倍,维持“买入”评级。 风险提示。 百货零售及商业地产业绩不及预期;物流地产扩张及退出存在不确定性。

公司公布2017年半年报,归母净利润同比增长809.72%。 8月19日,公司公布2017年半年报,1H2017实现营业收入18.97亿元,同比增长137.38%,实现归母净利润0.93亿元,折合成全面摊薄EPS为0.10元,同比增长809.72%,实现扣非归母净利润0.88亿元,同比增长688.41%,业绩符合公司7月14日的业绩预告。单季度拆分来看,公司2Q2017实现营业收入10.42亿元,同比增长176.69%,增幅大于1Q2017增长的102.32%。2Q2017实现归母净利润0.63亿元,而2Q2016归母净利润为-0.12亿元。公司业绩大幅增长的原因是,1H2017新增房地产销售收入6.78亿元,该项业务贡献毛利2.10亿元。 综合毛利率下降1.75个百分点,期间费用率下降9.50个百分点。 公司目前以商业零售、商业地产开发为主业,同时经营供应链管理服务、物流仓储等业务。1H2017公司主营业务的收入为18.58亿元,同比增长145.04%。分业态来看,公司百货零售业务实现收入5.56亿元,较上年同期下降13.53%;地产业务实现收入6.78亿元,上年同期无该业务收入;供应链业务实现收入5.26亿元,较上年同期增长1183.70%。1H2017公司综合毛利率为18.24%,较上年同期下降1.75个百分点。1H2017公司期间费用率为7.29%,较上年同期下降9.50个百分点,其中,销售/管理/财务费用率分别为4.76%/2.14%/0.39%,较上年同期分别变化-6.89/-3.24/0.63个百分点。财务费用率上升的主要原因是贷款规模较上年同期增加,相应支付的利息增加。 百货业务有望逐步复苏,商业地产贡献较多利润。 百货零售业务方面,公司主力门店东百东街店、东方东街店位于福州市核心商业中心东街口商圈,施工多年的福州地铁1号线在2017年上半年正式通车,施工影响消除。东百东街店与东方东街店将合并为东百中心,计划于2017年10月底前全面开业。东百中心具有区位优势、规模优势、紧挨地铁站的交通优势,营业收入有望逐步复苏。地产业务方面,2017年上半年,福安东百广场项目住宅一期1#楼、3#楼、10#楼已交房,5#楼预计于2017年9月交房。全资子公司福安市东百置业有限公司1H2017实现营业收入3.91亿元,净利润5512.17万元。另外,公司持股48.45%的兰州东方友谊置业有限公司1H2017实现营业收入2.92亿元,净利润5688.79万元。供应链业务方面,公司拓展与国有粮食集团、国内大型饲料企业等优质稳定客户的业务合作,收入稳健增长。 维持盈利预测,调降至“增持”评级。 公司零售业务有望逐步恢复,我们维持对公司2017-2019年EPS的预测,分别为0.17/0.26/0.22元。考虑到地产业务收入占公司主营收入的比例较大,前景尚未明朗,存在不确定性,我们持谨慎观点,调降至“增持”评级。

商业地产结算贡献业绩,上半年归属净利润预计同比增780%-830% 17年7月13日,公司发布17年半年度业绩预增公告,预计17上半年实现归属净利润约9020万-9532万元,同比增780%-830%,主要是由于兰州及福安两个商业地产项目实现结算增厚公司业绩所致,未来公司商业地产结算进度或将加快。零售百货方面,公司于7月7日公告中标“三坊七巷南街城市生活综合体运营服务项目”,该项目与公司东街口两家主力店相连,公司福州优势地位将进一步巩固,综合预计未来公司百货零售业绩将逐步恢复。 第一期员工持股计划实施完成,将全面助力公司转型物流地产 东百集团16年正式转型物流地产,在团队组建、项目获取以及资金支持等方面均取得积极进展。目前公司已经落地6个项目,合计建面77万方,网络化布局初现,并且项目选址布局较优,项目投资回报率有支撑。公司17年6月30日公告第一期员工持股计划实施完成,有利于完善公司治理结构,健全公司长期、有效的激励约束机制,有效调动管理者和公司员工的积极性,全面助力公司转型物流地产,未来公司轻资产、高周转的快速扩张值得期待。 预计17-19年EPS分别为0.40/1.08/1.47元,维持“买入”评级 公司原有业务百货零售目前经过转型调整,已全面实现“购物中心化”,加上福州通地铁消除负面因素,百货零售业绩有望迎来拐点,同时公司商业地产16年四季度正式进入结算周期,未来3年将加速释放业绩。而物流地产首批项目,预计通过培育周期后将在18年开始稳定退出,持续贡献利润。综合来看,预计17-19年EPS分别为0.40、1.08、1.47元,按照17年7月13日收盘价计算,对应PE分别为30.72、11.46、8.37倍,维持“买入”评级。 风险提示 百货零售业务业绩恢复不及预期;商业地产销售和结算进度不及预期;物流地产扩张及退出存在不确定性。

公司第一期员工持股计划参与人员修订,王黎民拟认购20%份额 公司17年5月22日晚公告第一期员工持股计划修订稿,由于公司新一届高管团队的成立,拟对员工持股计划的参与人员进行修订,参与员工数量由之前的30人变更为21人,其中董监高参与人员增加至5人,新增王黎明、袁幸福先生分别认购2000万元,占员工持股计划的20%,除董监高外的其他员工认购比例相应调减至37.15%,员工持股计划的其他信息均保持不变。 健全长期、有效的激励机制,全面助力转型物流地产 王黎民、袁幸福先生分别为公司物流地产及商业业务的负责人,前期已增选为公司新一届高级管理人员,而此次参与公司员工持股计划,且认购比例明显高于其他董监高人员,充分彰显了对公司的发展信心。我们认为通过员工持股计划的设立,健全了公司长期、有效的激励约束机制,有效调动管理者和公司员工的积极性,吸引和保留了优秀管理人才和业务骨干,有利于全面助力公司转型物流地产。 预计17-19年EPS分别为0.40/1.08/1.47元,维持“买入”评级 公司原有业务百货零售目前经过转型调整,已全面实现“购物中心化”,加上福州通地铁消除负面因素,百货零售业绩有望迎来拐点,同时公司商业地产16年四季度正式进入结算周期,未来3年将加速释放业绩。而物流地产首批项目,预计通过培育周期后将在18年开始稳定退出,持续贡献利润。综合来看,预计17-19年EPS分别为0.40、1.08、1.47元,维持“买入”评级。 风险提示 百货零售业务业绩恢复不及预期;商业地产销售和结算进度不及预期;物流地产扩张及退出存在不确定性。