投资评级与盈利预测:公司是集中度提升过程中最为受益的龙头企业之一,其下半年推盘较大且结构满足市场的主流需求,下半年销售增速必然超过上半年。公司目前为龙头企业中估值最低的,我们看好公司下半年的表现,预计公司12-13年EPS分别为1.1元、1.34元,重申“买入”评级。

转型正在进行时:公司未来业务比重中将会减少纯住宅的项目, 而是以综合体项目为主,配套的住宅以销售为主,商业部分以自持运营为主。目前可结算的住宅项目都已经处于尾盘,预计还将结算两年。目前还未开始销售的部分住宅项目是成都以及最新收购的天津项目,此外公司还有两个一级开发项目,但总体上公司住宅开发逐步进入尾声。年内可售货值在17亿左右。 调整资产结构,加码商业地产:去年以来连续处置了住宅项目, 加大对于商业地产专注度。公司商业地产租金收入及其占营业收入比重均稳步上升,11年占比接近30%,预计未来这一比例将进一步提升。公司在出售住宅资产的同时,继续加大商业项目储备。12年公司以1.63亿元获得天津西青区杨柳青综合体100%权益。 依托大股东资源,全价值链运营:公司目前的第一大股东是Reco Shine,持股29.12%。Reco Shine 是公司2006年引入的战略投资者,其在中国大陆有着广泛的房地产投资。公司依托大股东全力打造涵盖投资、策划、规划、开发、招商、运营的全过程、全价值链运营模式,注重从每个环节中挖掘潜力。目前,公司形成了包含新生活广场、新业广场和阳光新业中心的系列品牌。 盈利预测与投资评级:公司注重商业地产全产业链运营。我们一直以来认为商业地产的核心竞争力在于其后期的运营能力,从公司这几年的表现来看,其运营能力经受住了考验,其通过代管大股东项目运营积累了充分的经验。但短期来看,由于公司可供结算的资源大幅减少,因此业绩释放较慢。我们预计公司12-13年EPS 分别为0.25、0.3元,我们基于看好公司未来商业运营能力的前提下,考虑到公司的NAV,我们给予目标价6元,给予“增持”评级。

盈利预测与投资评级:公司在经历了去年一年销售不畅后,今年以来改善很明显,我们认为公司已经走上正轨,未来将重新实现增长。我们建议积极关注公司销售,由于可售货量大,一旦销售持续回暖,公司弹性较大。预计12、13 年EPS 分别为0.4 元、0.52 元,暂时维持“增持”评级。

金科股份发布2011年报,实现营业收入98.66亿元,增长73.94%; 实现营业利润13.24亿元,增长20.3%;实现归属母公司净利润10.69亿元,增长15.52%;每股收益0.92元。金科股份发布2012年一季报,实现营业收入20.24亿元,增长325.57%;实现营业利润4.34亿元,增长669.67%;实现归属母公司净利润3.22亿元, 增长703.32%;每股收益0.28元。 业绩低于预期,销售符合预期:业绩低于预期的主要原因是毛利与费用两个方面。营业利润低于收入增长原因是本期土地增值税增长与公允价值变动。公司本期结算毛利率为31%,12年公司毛利率将会提升预计会接近35%,但13年将会有所回落。销售方面,全年实现销售138亿,符合预期;12年截至目前销售27亿, 略低于预期。公司12年以来销售低于预期主要是因为北京、无锡两地项目受影响较大,销售不畅,重庆本地的新开盘并不多所致。公司12年全年可售货量为250亿,计划销售目标160亿。 公司土地投资趋于谨慎,重视大西南地区:自09年开始土地投资金额占合同销售金额的比重一直超过60%,负债率较高。在11年调整的市场中,公司思路开始转变,从“4321”战略转向“622” 战略,土地投资趋于谨慎,相应的负债率也有所下滑。公司未来将采取深耕大重庆的思路,我们认为这一思路在市场调整当中有利于公司维持较为稳定的销售增长,但是由于市场整体规模并不能支持其大规模增长,而只能依靠城市与项目扩张来维持增长。 投资评级与盈利预测:公司的产品优势较大,劣势在于其成本过高,而实际的销售均价并不高使得利润率处于较低水平。公司年内新开工计划325万平米,与去年持平,可售货量充足,但公司目前面临着优质土地储备不足的局面。我们仍然看好公司的成长性,预计12、12年EPS 分别为1.27、1.64,维持“买入”评级。

金地集团发布2011年报,实现营业收入239.19亿元,增长22.08%;实现归属母公司净利润30.17亿元,增长12%;每股收益0.67元。一季度实现营业收入17.43亿元,下降18.7%;实现归属母公司净利润1.56亿元,下降3.58%;每股收益0.03元。 业绩略超预期,毛利回升:公司营业利润增长幅度低于收入的主要原因是费用上升过快,目前已经开始重视费用与成本控制,预计12年实际费用率将会有所降低。11年结算均价低于11年全年销售均价,但12年公司销售均价有可能下滑,且12年结算项目的土地与建安成本要高于11年的平均水平,从整体上看12年公司结算毛利率将会有所下滑,预计12年结算毛利率在35%左右。由于公司竣工面积仍然增长较快,结算面积方面也将会有较大增长,未来少数股权权益方面会比较稳定,但14年有提升的可能。 调结构促成交,审慎投资:12年销售将重点考核项目回款与去化,加快高端项目的去化。同时增加中小户型的比重以适应当前的市场需求。新开工方面,12年计划250万平米左右的新开工,预计公司全年可售货量在600亿左右,全年去化水平要高于11年。在投资方面,11年全年只获取了三块储备,地价22.88亿,与合同金额相比创出新低。对于行业环境感受,公司仍认为今年是复杂多变的一年;这对地产企业来说,也未必是一种错误的判断。 盈利预测与投资评级:从长期来看公司走的差异化战略是符合行业发展方向的。无论是商业地产还是房地产基金公司前期进入较早,积累了较多的经验,公司拥有先发优势。从短期来看,预计上半年将是龙头企业中销售同比增速最高的,公司销售与股价都极具弹性。如市场整体趋势继续回暖变化,公司的股权结构很容易引发产业资本的关注,我们预计12、13年EPS分别为0.75、0.85元,维持“买入”评级。

中南建设发布2011 年报,实现营业收入123 亿元,增长34.64%; 实现营业利润14.03 亿元,增长36.85%;实现归属母公司净利润9.32 亿元,增长25.79%;每股收益0.8 元。 中南建设发布2012 年一季报,实现营业收入18.59 亿元,下降7.56%;实现营业利润2.01 亿元,下降22.92%;实现归属母公司净利润1.41 亿元,下降28.54%;每股收益0.12 元。 业绩低于预期,销售超预期:11 年业绩低于预期的主要原因来自两方面,一方面是三项费用增长速度超过收入增长,另一方面由于权益信托的存在使得少数股东权益上升也是影响利润一大因素。11 年结算毛利率高于10 年符合前期预期,主要由于海门、南通、常熟、文昌等主要结算项目售价较高。预计12 年公司房地产结算毛利率将会超过40%,并且将实现超过100 亿的销售。 城市运营稳步推进:公司地产业务转型升级取得突破。公司投资开发运营的南通金石国际大酒店和南通中南城购物中心的隆重开业,标志着公司地产业务成功实现从普通住宅开发商向城市运营商的转型升级。未来公司在青岛、海南、海门、盐城等地将有多个五星级酒店。此外,公司通过打包拿地方式成功进入淮安、营口、菏泽三个城市,并对山东、湖北、安徽、东北地区等项目进行了初步考察和洽谈,为公司下一步拿地明确了方向。 盈利预测与投资评级:公司特点鲜明,其模式使得其能在大规模的获取优质土地,但不可避免的是前期资金沉淀较多。公司布局的城市主要位于东部较为发达的三四线城市,是城市化进程中最为受益的个股,但短期部分三四线城市销售或许将面临调整的压力。预计公司12、13 年EPS 分别为1.1 元、1.41 元,维持“买入”评级。

公司三月份签约额超预期:公司三月份销售金额29.5亿元,超出我们三月初预计的25亿签约额,其主要原因是各地市场有所回暖,另外再加上公司在三月份开始加推了部分新盘所致。公司在3月份新推盘大约在9万平米左右,而实际认购额接近40亿,因此公司存货去化较之前期较好。根据我们近期对于金地楼盘调研情况来看,公司项目销售价格加大了让利,再加上银行信贷的支持,这两点有效的促进了成交。 我们仍然看好公司上半年销售:我们推荐金地的理由是基于两点,从长期来看公司走的差异化战略是符合行业发展方向的;从短期来看,公司11年累计的存货较多,在行业信贷支持的背景下销售方面特别是在上半年增速将会超过其他龙头企业。从目前来看,公司的销售印证了我们的判断,公司前三个月销售累计增速达到23.5%,是龙头企业中最好的。公司全年新推盘计划大约是230万平米,上半年新推在100万平米左右,而一季度公司新推的盘并不多,大多集中在二季度。我们认为随着二季度西安等地项目的入市,公司二季度销售表现仍然存在超预期的可能。 对公司维持“买入”评级:12年对于金地来说应该说是改善的一年,无论是行业背景以及公司自身的节奏与11年比都有一定的改善,这是我们去年年底以来看多金地的重要理由。如果公司能够按照前期制定的差异化道路持续的走下去,我们认为公司的未来仍然是乐观的。预计11-12年EPS分别为0.64、0.78元,维持对金地的“买入”评级。

滨江集团发布2011年年报,实现营业收入35.65亿元,下降42.66%;实现营业利润10.51亿元,下降45.81%;实现归属母公司净利润7.84亿元,下降18.86%;每股收益0.58元。 业绩符合预期,销售低于年初计划:公司报告期营收下降较多主要是因为本期交付的楼盘较少,结算的是万家星城一期以及前期的尾盘;营业利润下滑幅度超过收入是因为异地扩张后费用有所增长,我们在前期已经提示过这一点;利润下滑幅度小于营业利润主要是因为上期结算的阳光海岸少数股权权益较多。本期合同销售额为45.74亿,低于年初计划。主要原因是受限购以及杭州市场景气度下降影响,其中城市之星受限购影响,万家星城受市场影响较大,而金色黎明由于蓄客原因未能及时推出销售所致。 12年可售项目丰富,销售弹性大:公司12年经营方针仍然是开源节流为主,公司11年新开工170万平米保证了12年的可售货量,根据我们了解公司曙光之城开盘到目前为止,销售金额在11亿左右,认购额已经达到17亿,此项目预计销售金额在25亿左右;而11年一直没有开盘的金色黎明一期也将于四月份开盘,公司上半年有望回收现金50亿左右,而公司全年的资本开支预计也在50亿左右。根据我们的测算,公司全年可达到预售条件的货值高达170亿,如果杭州市场回暖,公司销售无疑极具弹性。 盈利预测与投资评级:公司今年以来的销售项目采取底价入市的策略,在利润方面影响较大。根据公司的交付进度,12年公司的利润率仍可以维持在48%左右,年将会影响利润率,但是由于13城市之星等高利润项目进入交付期,因此利润率下滑幅度不会非常大。从长远来看,公司急需新的高利润项目来维持未来发展,今年也将是方向选择的关键一年,我们将密切跟踪。我们预计公司12-13年的EPS分别为0.97、1.19元,维持“增持”评级。

业绩符合预期,毛利提升符合判断:营业利润增长超过收入增长主要是本期结算的毛利率提升了三个百分点。公司本期结算均价8193元,连续低于近两年的销售均价,随着09年获取的优质项目进入结算,公司结算均价将会提升,而实际成本增长不是非常明显,因此我们判断12年公司毛利率将不会明显下降。预计未来公司少数股东权益比重有望稳定在8-10%左右。 新开工保持高增速,市占率有望进一步提升:11年新开工1503万平米,超过万科。预计公司全年可售金额超过1200亿,公司12年销售额将会实现10%左右的增长。公司目前的市场占有率为1.24%,与10年相比略有下降,但公司在进驻的市场份额由4.63%上升到4.7%,公司加强了进入城市的深耕。从整个市场占有率来说,公司12年的市场占有率必然会进一步提升。 拿地节奏放缓,商业地产发力:公司新增项目23个,新进入城市为6个。公司拿地金地占销售额的比重为24%,低于08年的水平,充分说明公司在土地投资上的谨慎。虽然净负债率有所下降但公司资金腾挪的空间仍然不大,因此对于保利来说12年抄底土地市场较难。商业地产方面,11年公司商业地产实现销售150亿,经营性收入超8亿元,实际运营面积超50万平方米。 投资评级与盈利预测:公司凭借其卓越的战略判断能力与公司强大的执行力,再加上过去几年市场环境给予的机会成就了过去几年以来的高速成长,也正是基于这一点我们长期推荐保利地产。但目前的市场环境已经发生变化,特别是融资市场的变化,公司未来的成长速度也发生一定改变。但从整体上说,公司未来的成长速度还将远超行业平均水平,将充分受益于行业集中度提升。预计12、13年EPS分别为1.42、1.7元,维持“买入”评级。

招商地产发布2011年年报,实现营业收入151亿元,增长9.64%; 实现营业利润43.9亿元,增长34.46%;实现归属母公司净利润25.92亿元,增长28.85%;每股收益1.51元。每10股派2元。 业绩符合预期,结算毛利率再超预期:本期结算均价17578元, 超过公司近期的销售均价。预计公司12年房地产业务毛利率下滑至45%左右。2012年计划竣工面积高达240万平米,我们估计全年实际结算面积要大幅低于竣工面积,虽然公司毛利率下滑, 但结算面积大幅提升仍然能维持公司业绩25%左右的增长。 强化周转,盘活优质资产:公司自11年起强调提速、提效,加快周转以盘活存量优质资产。从销售与新开工来看都大幅超过其他企业。公司11年以来确实在加快节奏,比如典型如镇江项目拿地136天就实现销售,这在招商历史上是不曾有过的。 加大财务杠杆,加快规模扩张:公司近几年一直在加大财务杠杆,目前净负债率为31%左右,远低于大部分房地产企业,这意味着公司未来有进一步加大杠杆的能力。11年大部分企业特别是在下半年以来基本上停止了拿地的动作,但是招商地产仍然拿下权益建筑面积231万平米。公司背靠强大的大股东,在资金方面获得极大支持,公司整体资金利率低于市场平均水平。 投资评级与盈利预测:公司自11年转变思路以来变化明显,存量优质资产的盘活有助于公司业绩的释放,但同时我们也应该注意到公司在新获取优质资产的能力有所减弱,新取得的地块中并未显示出招商大股东的优势。在12年整体的销售上,公司可售货量接近500亿,我们预计公司实现销售250亿左右,也就意味着销售增速将会出现一定的下滑。我们估计公司12-13年EPS 分别为1.92、2.4元,维持“买入”评级。

万科发布2011年年报,实现营业收入717.83亿元,同比增长41.54%;实现营业利润157.63亿元,同比增长32.52%,每股收益0.88元。每10股送1.3元。 简评。 公司业绩符合我们预期:公司业绩符合我们预期。公司净利润增长不及营业收入主要是因为报告期内结算的毛利率有所下滑。公司本期结算均价为12562,超过近期的销售均价,目前公司的销售均价已经下降,预计公司12年结算均价将会下降,12年公司整体的毛利率将会下滑,另外12年少数股东权益或将提高。 公司12年可售货量大,占有率有望提升:根据这两年的新开工,预计公司全年可售金额超过1800亿,公司产品144平米占88%左右,以满足刚需为主,在首次置业受支持的背景下公司的去化率将会维持一个较好的水平,预计公司12年销售额仍将实现增长。公司目前市场占有率为2.06%,与10年持平。在可预见的12年,全年整体货量充足,12年市占率必然会上升。 稳健经营,有望抄底土地市场:11年万科权益地价和综合改造成本总额合计约295亿元,从公司历史来看,11年拿地金额占销售金额的比重下滑到历史的最低水平,只占24%。体现在公司财务上,公司净负债率是几大公司中最低的,目前的土地市场正在逐步走低,万科目前良好的财务将为其提供抄底土地市场的能力。 投资评级与盈利预测:万科的管理平台已经满足并适应了千亿以上的规模,并且重新焕发出生机与活力。12年万科将会进一步拉大与其他企业的距离,是行业集中度提升的最大受益者。预计公司12-13年EPS分别为1.1元、1.34元,维持“买入”评级。

业绩略超预期,销售影响较大:公司业绩略超我们的预期,其主要原因是公司在去年年底处置了长期股权投资,其分别是大连王子饭店有限公司与三亚河港置业有限公司。公司本期结算金额低于预期主要是因为公司在北京的项目销售受到较大的影响,整体销售金额为19亿,低于2010年的水平。西山公馆销售不力使得结算金额较少,同时体现在毛利上面也有所下滑。 12年可售货量大,关注京外项目:公司年内加大了扩张的力度, 加快对京外市场的布局,年内土地支出超过15亿,主要新增了大连与唐山的布局,未来唐山项目有望进一步拓展。公司加快京外布局的同时公司负债率有所上升,负债率上升的同时公司开始积极关注新的资金筹措渠道,公司目前已经进入房地产基金领域。公司12年可售的货量较大,全年可售金额接近100亿左右, 京内项目占比不到40%,表明了公司京外项目开始发力。公司12年的业绩或许仍然要靠北京项目销售,但是未来在业绩贡献上我们需要关注天津、苏州、与唐山的销售。 盈利预测与投资评级:我们对于公司12年销售较为乐观,预计公司12年销售有可能在40亿左右。从业绩贡献的角度来说,12年主要看北京西山公馆的销售,结算项目还包括倍儿幸福、燕西华府与亿城堂庭,我们建议积极关注公司销售,弹性较大。预计12、13年EPS 分别为0.4元、0.52元,暂时维持“增持”评级。

投资评级与盈利预测:目前市场普遍纠结的是买一线还是买二三线地产股,我们坚定看好一线地产股,而对于二三线地产股我们建议要区别对待,对于那些管理能力较好以及货量充足的二三线地产股目前仍然可以积极配置。一线地产股无论从估值还是未来的发展潜力上相对于二三线地产股来说都具备更大的吸引力,我们建议超配一线地产公司分享集中度提升带来的收益。预计公司11-12年EPS分别为0.86元、1.09元,维持“买入”评级。