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乐加栋

广发证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 执业证书编号:S0260513090001,毕业于复旦大学,从事房地产研究5年。2008年第六届新财富房地产最佳分析师第六名小组成员,2009年第七届新财富房地产最佳分析师第四名小组成员,2010年第一届金牛分析师房地产行业第一名小组成员,2010年第八届新财富房地产最佳分析师第二名小组成员,2011年第二届金牛分析师房地产行业第二名小组成员,2011年第九届新财富房地产最佳分析师第二名小组成员。2012年加入中信建投研发部,曾供职于长江证券和中信建投证券研究所。...>>

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新湖中宝 房地产业 2019-11-05 4.55 5.20 22.35% 5.06 11.21% -- 5.06 11.21% -- 详细
地产竣工结算加速,业绩提速增长19年前三季度公司实现营业收入 110.6亿元,同比增长 56.2%,增速较 19年半年度扩大 26.1pct,主要由于地产业务竣工结算提速,前三季度公司地产业务竣工面积为 133.7万方,同比增长近 3倍,结算面积 68.8万方,同比增长 97.0%。在营收大幅增长的拉动作用下,前三季度公司实现归母净利润 24.57亿元,同比增长 38.8%,增速较 19年半年度扩大 20.7pct。 销售增速放缓,拿地力度加大19年前三季度公司实现合同销售金额 100.4亿元,同比下降 14.1%,其中三季度实现销售金额 25亿元,同比下降 42.1%。销售增速下降主要由于开工增速放缓, 19年前三季度公司开工面积 131.7万方,同比增长 2.1%,较 18年同期下降 50.4pct。土地投资方面,19年半年度公司无新增拿地,三季度则新增土地建筑面积 51.9万方,为 18年以来最高单季度拿地规模。 净负债率明显下降,杠杆结构优化截至三季度末公司有息负债 729.7亿元,较 19年半年度下降 8.9%,由此带动净负债率降至 166.5%,较 19年半年度下降 16.0pct。19年三季度公司杠杆乘数为 4.00x,较 19年半年度下降 0.22x,其中财务杠杆下降0.24x 至 2.06x,经营杠杆上升 0.03x 至 0.92x,公司杠杆结构持续优化。 19-20年业绩对应动态 PE 分别为 12.8x、10.2x预计 19-21年公司归母净利润分别为 31/39/47亿人民币,对应动态PE 分别为 12.8x/10.2x/8.5x。我们估算公司每股 NAV 为 9.11元人民币,维持公司 5.20元/股合理价值,对应 NAV 折价 43%,19年 14.3xPE。 风险提示地产销售和结算进度不及预期;对外股权投资存在不确定性。
金科股份 房地产业 2019-11-05 6.98 7.97 19.85% 7.07 1.29% -- 7.07 1.29% -- 详细
结算规模持续增长,基数影响单季度增速表现19年前三季度实现营业收入 432亿元,同比增长 61%,归母净利润40亿元,同比增长 82%;其中三季度实现营收 171亿元,同比增长 51%,归母净利润 14亿元,同比下降 9%。单季度业绩增速下降主要由于 18年三季度利润释放规模较大,而 19年前三季度增长主要来自二季度的贡献。 量价齐升带动销售高增长,拿地力度进一步加大19年前三季度实现销售金额 1255亿元,同比增长 44.6%,目标完成率为 83%,规模增长由量价共同作用。前三季度公司累计拿地 2446万方,同比增长 38.1%。19年以来公司始终保持较高的拿地力度,前三季度拿地面积/销售面积占比达到 196%,较 18年提升 43pct,三季度单季度更是进一步提升至 229%,在中西部三四线市场仍旧具备一定韧性情况下,较强的拿地力度是公司未来开工销售持续增长的资源保障。 净负债率小幅下降,杠杆结构进一步优化截至三季度末公司有息负债为 988.5亿元,较 18年末增长 21.4%。在少数股东权益增长的情况下,三季度末公司净负债率较 19年半年度回落3.1pct 至 144.3%。杠杆乘数方面,三季度末公司杠杆乘数较 19年半年度提升 1.0x 至 11.8x,其中经营杠杆提升 0.6x 至 5.9x,杠杆结构进一步优化。 19-20年业绩分别对应 PE7.0x、5.8x,维持“买入”评级预计公司 19-21年对应归母净利润分别为 53/64/79亿元,对应 19年7.0xPE,20年 5.8xPE。给予公司 19年 8.0xPE 合理估值,对应合理价值7.97元/股,维持“买入”评级。 风险提示棚改结束对三四线城市房地产市场影响,公司地产结算进度放缓。
华发股份 房地产业 2019-10-31 7.22 -- -- 7.46 3.32% -- 7.46 3.32% -- 详细
单季度结算规模回落,毛利率水平维持相对高位 19年前三季度,华发股份实现营业收入194.38亿元,同比增长48%,实现归母净利润17.3亿元,同比增长6.8%。三季度营业收入52.14亿元,同比上涨40.6%(18年同期低基数),三季度结算规模实际环比有所下降,与竣工较少有关。公司扣税毛利率边际上升,维持相对高位。 三季度回款持续改善,华南地区土地投资力度加大 销售方面,公司19年前三季度实现销售金额610亿元,同比增长51%,累计销售面积265万方,同比增长68%。受单季度均价下滑影响(同比下滑36%),单季度销售金额增速回落至16%。19年以来的回款水平持续改善。拿地方面,公司19年前三季度累计获得13个项目,总建面243万方,总地价152亿元,公司在17年以来加大土地投资力度,19年前三季度拿地力度有所回落,从区域来看,公司加大了优势华南地区的拿地力度,珠海大本营继续拿地,同时新进入汕尾、湛江。 杠杆结构进一步优化,短期偿债压力有所缓解 报告期末,经营杠杆倍数较二季度末上升0.6x,杠杆结构进一步优化。负债方面,货币现金覆盖短期有息负债的倍数从年初的43.5%提升至73.1%,随着19年土地投资力度的下降,短期偿债压力有所缓解。 预计公司19、20年EPS分别为1.40、1.90元,维持“买入”评级 根据公司销售及结算节奏,我们预计19、20年归母净利润分别为30亿元和40亿元,我们维持公司合理价值10.5元/股的观点不变,对应19年7.5xPE、20年5.5xPE,维持“买入评级”。 风险提示 行业景气度下行,去化难度上升影响公司销售,回款进一步恶化。
阳光城 房地产业 2019-10-30 6.40 8.89 34.09% 7.09 10.78% -- 7.09 10.78% -- 详细
三季度结算毛利率持续改善,带动业绩稳定增长19年前三季度,阳光城实现营业收入 320.3亿元,同比增长 23.5%,归母净利润 22.54亿元,同比增长 43%。三季度结算规模有所下降,而结算毛利率水平继续上行,三季度扣税毛利率上升至 26.7%,创 15年以来单季度新高,这是三季度营业利润增速高于结算收入的主因。 三季度销售维持高增速,并购拿地占比提升,拿地质量边际改善销售方面,公司三季度销售面积同比上涨 44%,带动金额上涨 45%,整体增速维持高增长。分区域来看,京津冀地区受调控影响表现稍差,三季度量价同比基本持平,且京津冀销售权益比例有明显下降。回款方面,公司现金流口径的回款率三季度较二季度有所下滑,后续并表口径的回款质量值得关注。土地拓展方面,公司前三个季度面积口径的拿地力度分别为80%、72%、76%,相对稳定,由于拿地逐步向三四线深入,拿地均价有所回落。三季度拿地建面中 89%为收购拿地,且拿地质量有所提升。 杠杆结构进一步优化,短期有息负债占比持续下降报告期末,经营杠杆倍数较二季度末上升 0.6x,杠杆结构进一步优化。 长期有息负债占比从 18年的 57%提升至 72%,货币现金覆盖短期有息负债倍数从 18年末的 79%上升至 136%,短期偿债压力有所缓解。 预计公司 19、20年 EPS 分别为 0.94、1.30元,维持“买入”评级公司过去 3年销售规模高增长将为未来结算收入增长提供支撑,叠加盈利能力的改善,我们维持合理价值 8.89元/股不变,维持“买入评级”。 风险提示行业景气度下行,去化难度上升影响公司销售,回款进一步恶化,期间费用水平上升,融资成本上升等。
华发股份 房地产业 2019-09-11 7.18 -- -- 7.93 7.45%
7.86 9.47% -- 详细
销售保障结算高增长,华南结算毛利率大幅提升 19年上半年公司主营业务收入142.24亿元,同比增长50.9%,营业利润21.85亿元,同比增长28.8%,归母净利润13.83亿元,同比提升2.7%。地产毛利率35.8%,较18年末上升7.9pct,主要为华南地区(不含珠海)高毛利项目结算拉动。 华东区域销售表现亮眼,土地拓展力度放缓 销售方面,公司上半年实现销售金额436亿元,同比上涨72.2%,其中销售面积179万方,同比上涨62%,销售均价24345元/平,同比上涨6.3%。上半年珠海销售规模154亿元,占比从18年的21%回升至35%,同时,公司重点拓展的华东地区销售规模169亿元超过珠海区域,同比去年同期上涨288%,占比为39%。 公司上半年新进入2个城市,新城市拓展速度放缓,单城市销售规模逐步提升。土地投资方面,公司上半年拿地谨慎,投资力度放缓,同时寻求国企资源合作的机会,公司于6月竞得广东湛蓝50%股权,项目总建面约180万方,这也是上半年华南地区拿地占比提升的主要原因。 预计公司19、20年EPS分别为1.40、1.90元,维持“买入”评级 地产开发与结算是华发股份目前的最主要的收入和利润来源,随着大湾区规划政策逐步落地,公司销售目标有望进一步提升。根据公司销售及结算节奏,我们预计19、20年公司结算规模将在320亿和450亿,同比分别增长41%和41%,归母净利润规模分别为30亿和40亿,同比分别上涨30%、35%。我们维持合理价值10.05元/股不变,维持“买入评级”。 风险提示 融资环境收紧对于行业利润率水平有较大影响;净负债率未改善等。
金地集团 房地产业 2019-09-05 11.35 -- -- 12.96 14.19%
13.50 18.94% -- 详细
结算均价提升带动收入高增长,华南毛利率创新高 公司上半年营业收入224.8亿元(同比+48.78%),结算金额上涨主要为结算均价拉动,受华南区域高毛利项目影响,地产毛利率40.37%(同比上升2.1pct),上半年实现归母净利润36.32亿元(同比+51.65%)。 华东地区销售量价齐升,投资权益比例提升 上半年实现销售金额855.7亿元(同比+35.68%),销售面积428万方(同比+14%),销售均价升至19993元/平米,同比上涨19%。分区域来看,华东、东南地区销售量价齐升,销售结构性的变化导致了销售均价的上涨。土地拓展方面,上半年拿地总地价554亿元,总建面675万方。整体拿地有2个特点:(1)拿地面积权益比例较18年末提升14pct;(2)新进入城市土地投资规模占比从14年以来持续提升。 杠杆比例提升,净负债率上升 19年上半年公司经营杠杆倍数从2.8x提升至3.2x,财务杠杆由1.7x提升至1.9x,整体杠杆水平进一步增长,也表明公司整体经营态度变得更加积极。净负债率73%,较18年末上升19pct。 预计公司19、20 年EPS 分别为2.15、2.46元,维持“买入”评级 预计19-21年归母净利润分别为97/111/120亿元,同比增长20%/15%/8%;对应19年5.3XPE,20年4.6XPE,当前可比公司19年PE估值为6.6x,我们给予公司19年6.6xPE估值,对应合理价值为14.16元/股,维持“买入”评级。 风险提示 行业景气度下行影响公司销售;公司周转提速及降杠杆存在不确定。
中国国贸 房地产业 2019-09-04 16.19 19.86 15.87% 17.15 5.93%
18.35 13.34% -- 详细
国贸东楼商城竣工营业带动租金收入增长19年上半年中国国贸主营业务收入 17.2亿元,同比增长 11.0%,归母净利润 4.9亿元,同比上升 20.8%。公司 19年经营计划预计实现营收 34.8亿元,利润总额 10.7亿元,较 18年公司经营计划提升 15%,截至 19年 6月底公司已实现利润总额 6.5亿元,同比增长 20.8%,完成全年利润目标的 60.8%,预计全年业绩有望超过经营计划表现。18年 7月公司东楼商场竣工营业,为公司贡献租金收入约 1.2亿元,是公司营收增长的主要支撑。 经营成本率继续改善,EBITDA 规模持续增长除预计 19年竣工的国贸公寓项目,公司暂时无更进一步的资本开支,而随着18年国贸三期B阶段项目和东楼商场逐步运营成熟和租金收入的增长,公司的当期经营成本率边际改善,19年上半年公司经营性成本率持续下降至 35.5%,创 12年以来历史新低,19年上半年实现 EBITDA 11.1亿元,较去年同期增长 1.2亿元,同比增长 12.2%。 预计公司 19、20年 EPS 分别为 0.92、1.04元,维持“买入”评级预计 2019-2021年公司归母净利润分别为 9.3/10.4/11.2亿元,当前EV 对应 19年 8.44X EV/EBITDA,20年 7.52X EV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于自己的历史估值中枢水平(13X EV/EBITDA) , 我们认为公司的合理估值是19年10.0X EV/EBITDA,合理价值为 19.86元/股,给予“买入”评级。 风险提示新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
蓝光发展 房地产业 2019-09-04 5.81 -- -- 6.44 10.84%
7.48 28.74% -- 详细
业绩高速增长,净利率改善明显 19年上半年公司实现营业收入 145.4亿元,同比增长 81.5%,其中地产业务结算收入同比增长 96.4%,传统优势的成都地区收入规模占比下降明显。扣非归母净利润 12.00亿元,同比增长 98.5%,占全年业绩考核目标 36.4%。19年上半年公司实现整体毛利率 29.4%,同比下降 3.0pct,归属净利率 8.7%,同比提升 1.0pct。 下半年推货力度加大,拿地结构进一步调整 19上半年公司实现销售金额 465.3亿元,同比增长 12%,权益口径销售回款率为 71.4%,下半年预计推货 800亿元,力争全年完成 1100亿元销售目标。土地投资方面,公司上半年拿地金额 185亿元,同比增长 41.1%,进一步加大北京、华东等区域的拿地力度,成都区域则有所下降,拿地权益比例提升,金额口径权益比例为 81%,较 18年提升 11pct。 资金状况总体安全,杠杆结构进一步改善 截至 19年 6月末,公司有息负债为 590.9亿元,较 18年末上升 11.5%,净负债率 109.4%,较 18年末上升 6.7pct,现金对短期有息负债的覆盖倍数为 1.64x,资金状况总体安全。截至 19年 6月末,公司杠杆乘数为 10.8x,较 18年提升 1.3x,其中经营杠杆提升 0.7x,整体杠杆结构进一步改善。 19-20年业绩预计分别对应动态 PE5.2x、3.4x预计 2019-2021年公司归母净利润分别为 33/51/68亿元,对应 19年5.2XPE,20年 3.4XPE。维持前期合理价格 10.04元/股,对应 19年动态PE9.0x,维持“买入”评级。 风险提示 行业基本面景气下行,新进入城市去化放缓,结算进度不及预期。
万科A 房地产业 2019-08-28 26.62 -- -- 27.81 4.47%
27.81 4.47% -- 详细
业绩表现略超预期,利润率表现稳定 19年上半年实现营收增长 31.5%,归母净利润 118.4亿元,同比增长29.8%。整体业绩表现略超市场预期,收益质量和利润率表现稳定。 利润率的提升是导致营业利润增速高于收入增速的主要原因,整体毛利率 36.2%,同比+1.8pct,归母净利润增速低于营业利润增速的原因是少数股东损益占比的提升,预计全年对利润的摊薄影响不大。 滚存货值支撑销售增长,土地投资聚焦核心区域 上半年实现销售金额 3340亿元,同比增长 9.6%,面积贡献 5.6%,价格贡献 3.8%,累计推盘 2778亿元,推盘去化率为 62%, 19年推盘规模有所下滑,呈现出滚存消耗的状态。新增建筑面积 1373万方,权益拿地金额650亿, 投资力度 14年以来新低, 方向主要集中在一二线核心城市。 新业务资产规模收缩,杠杆结构稳定 轻资产物业管理发展顺畅, 重资产业务资产规模 5683亿元,但较 18年底下降 334亿,表明万科对于新业务的态度开始收缩。整体杠杆乘数为8.8x, 结构进一步优化, 财务杠杆下降,有息负债规模 2253亿,净负债率小幅提升至 36.8%,依旧显著低于行业平均水平。 预计公司 19、 20年 EPS 分别为 3.56、 4.07元,维持“买入”评级 行业龙头地位以及一二线城市的布局和土地储备, 使万科持续超过行业平均的估值表现, 给予公司 A 股、 H 股对应 19年 PE 11x、 9.5x 的合理估值, 则合理价值分别为 39.6元/股、 38.7港元/股。 风险提示 景气程度不断下降, 新业务拓展回报率不达预期,影响公司业绩。
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 36.99 30.98% 28.40 6.93%
30.66 15.44% -- 详细
业绩稳定增长,毛利率改善费用率下降19年上半年实现营入 387亿元,同比增长 10.7%,归母净利润 85亿元,同比增长 22.4%,完成 19年的业绩承诺的 58.5%。 收入增加主要是由于地产结算收入贡献增加所致, 19年上半年结算 229亿, 同比增加 20.6%产业发展服务毛利率提升带动整体毛利率提升 3.1个百分点至 48.7%,减费增效取得成效,管理费用大幅下降带动销管费用率下降 2.3个百分点。 京外布局进一步加强,土地投资力度加大19年上半年地产销售金额 479.2亿元,同比下滑 24.9%, 京外区域销售面积占比提高至 66%,新增签约入园企业占比 81.1%,新增签约投资额占比 89.3%,京外布局进一步加强。土地投资方面,公司建面口径、金额口径拿地力度较 18年分别提高 41、 14个百分点,拿地力度加大。 平安入股大幅改善融资环境,探索轻资产运营模式中国平安入股一年来融资余额增长 690亿元,增长 61.1%, 18年来公司逆势主动加杠杆,筹资性现金流大幅增长,融资较为顺利,有效支持了公司的经营活动,同时双方合作为公司开启轻资产运营模式的探索。 预计公司 19、 20年 EPS 分别为 4.93、 6.03元,维持“买入”评级11到 16年公司动态 PE 平均为 10.9x, 17年环北京区域执行严格的限购,公司主要布局园区销售受到较大影响,平均动态 PE 估值回落至 7.5x19年合理价值对应当年业绩给予 7.5x 估值,合理价格为 36.99元/股。 风险提示行业基本面景气程度不断下降,三四线城市在棚改货币化力度减弱的情况下,市场整体规模收缩,影响公司的销售。公司地产结算进度不及预期。融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。
金科股份 房地产业 2019-08-20 6.76 -- -- 7.19 6.36%
7.39 9.32% -- 详细
利润率改善带动业绩大幅增长 公司19上半年实现归母净利润25.9亿元,同比增长288.5%,低利润基数状态下的主营收入扩张叠加净利率改善为公司带来了极大业绩弹性。19年上半年实现营业收入261.1亿元,同比增长67.9%,毛利率上涨7.8pct,毛利率及费用管控能力的提升使公司整体净利率提升7.0pct至12.1%。 高强度土地投资保障销售规模持续提升 19年上半年公司实现销售金额814亿元,同比增长36.3%,主要由量价共同拉动。土地投资方面,公司上半年新增建面1530万方,总地价423亿元,主要仍集中于公司优势中西部地区(占比接近70%),拿地力度(拿地面积/销售面积)在18年的高基数(153%)上进一步提升29.3pct。截至19年6月末,公司可售面积5600万方,同比+55.6%,储备资源充足。 净负债率小幅上行,盈利能力显著改善 受持续高强度拿地影响,公司净负债率较18年末上升10.9pct至147.5%,但仍远低于17年水平。截至19年6月末,公司杠杆乘数由18年末10.0x上升至10.9x,其中经营杠杆提升0.5x,为主要增量,杠杆及利润率提升带动年化ROE大幅上升至20.7%,较18年增长4.0pct。 19-20年业绩分别对应PE6.3x、5.2x,维持“买入”评级 预计公司19-21年对应归母净利润分别为52/62/71亿元,同比分别增长33.0%/20.1%/14.9%,对应19年6.3xPE,20年5.2xPE。给予公司19年动态PE7.5x估值目标,对应合理价值7.26元/股,维持“买入”评级。 风险提示 行业基本面景气程度不断下降,棚改结束对三四线城市房地产市场影响,公司地产结算进度放缓。
荣盛发展 房地产业 2019-08-20 8.56 -- -- 8.82 3.04%
9.27 8.29% -- 详细
结算毛利率回落,少数股东损益下降支撑业绩增长 公司上半年营业收入243.61亿元,同比增长25.6%,结算金额上涨主要为结算均价的上涨拉动。地产结算毛利率30.6%,同比下降2pct,其中京津冀结算毛利率降至32%,处于15年以来低位。值得注意的是,上半年共实现归母净利润29.44亿元,同比上涨31%,归母净利润增速高于营收增速主要由于少数股东损益比去年同期减少5.75亿元。 量价齐升销售规模稳步增长,销售回款率较低 上半年实现销售金额466亿元,同比增长16.2%,完成销售目标的42%,低于18H完成水平。销售面积422.7万方,同比增长9.9%,销售均价11019元/平,同比增长5.7%。回款方面,我们根据预收账款及现金流测算的回款率分别为48%、60%,表内回款水平较低。 土地投资力度回升,加速重点城市拓展 土地拓展方面,公司上半年拿地金额231亿元,占销售金额的49.6%,较18年大幅提升,力度基本回升到15-17年水平。上半年公司新进入12个城市,其土地投资占比为39%,较18年提升10个百分点。特别加大新二线城市拓展力度,导致拿地均价提升。新布局城市测算毛利率维持30%,低于公司目前整体项目利润率,已布局市场项目利润率维持较好。 预计公司19、20 年EPS 分别为2.25、2.48元,维持“买入”评级 公司19年计划竣工面积同比增长40%,预计未来结算量价同步支撑结算规模的增长,我们维持合理价值13.52元/股不变,维持“买入评级”。 风险提示 行业景气度下行影响公司销售;公司毛利率改善及降杠杆存在不确定。
金融街 房地产业 2019-08-14 7.38 -- -- 7.94 7.59%
8.27 12.06% -- 详细
高毛利项目大量结转,业绩质量显著改善 19年上半年,公司实现营收95.2亿元,同比增长43.6%,归母净利润10.5亿元,同比增长21.7%,扣非归母净利润10.3亿元,同比大幅增长45.6%。公司10年和14年在北京、重庆、广州获取的高毛利项目自18年来相继进入结算周期,带动公司地产结算毛利率和结算收入的大幅上升,报告期内公司地产毛利率43.3%,较去年同期上升3.9个百分点,延续18年以来的高毛利率,带动扣非归母净利润大幅增长,业绩质量显著改善。 量价齐升带动销售金额大幅增长,杠杆水平边际回落 19年上半年公司实现销售金额178.4亿元,同比大幅增长93.5%,销售量价齐升推动了上半年销售金额的高速增长。公司17年新进入的武汉、成都、苏州、佛山4大城市累计新开工面积达到123万方,而仅有成都于19年上半年销售0.2万方,4个新进入城市的新开工预计将逐步兑现为销售,为公司销售规模提供新的增长点。报告期内公司净负债率水平边际改善,短期偿债压力有所减小。 预计19/20年EPS分别为1.29、1.47元,给予“买入”评级 预计2019-2021年公司归母净利润分别为39/44/48亿元,对应19年5.6XPE,对应20年4.9XPE,考虑到公司房地产开发业务的销售成长性、预收房款的增长所带来的业绩防御性以及高毛利率的延续,我们认为当前公司估值较低,2010-2018年公司平均PE为10.1X,我们认为公司的合理估值是19年8.0XPE,合理价值为10.31元/股,给予“买入”评级。 风险提示 行业基本面景气程度不断下降,新进入城市去化放缓,影响公司的销售情况。公司地产结算进度不及预期。融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。平均租金以出租率增速较慢或下降。
阳光城 房地产业 2019-08-06 6.46 -- -- 6.54 1.24%
6.79 5.11%
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扣税毛利小幅下降,非并表项目支撑业绩增长 公司上半年实现结算收入225.11亿元,同比上涨48.0%,地产结算业务毛利率为26.9%,较18年上升1.3pct,由于当期土地增值税的提高,实际扣税毛利率为18.1%,较18年下滑0.9pct,土地增值税的提高主要是高毛利并购项目的结算导致。公司上半年共实现归属净利润14.49亿元,同比上涨40.5%,上半年业绩依靠投资收益大幅提升,主要是非并表项目结算利润的贡献。 销售规模稳步增长,拿地力度维持稳定 销售方面,19年上半年公司实现销售900.73亿元,同比上涨28.7%,权益销售金额577亿元,同比上涨1.9%。从土地投资来看,上半年共获取34个项目,新增建面527万方,总地价323亿元,单项目建面15.5万方,拿地“小块”化,上半年整体拿地力度维持稳定。 杠杆结构优化,短期偿债压力处于历史低位 公司19年上半年末净负债率为145.1%,较18年末下降37pct。短期有息负债覆盖货币现金比例从18年末127%下降至75.6%。经营杠杆乘数由4.8提升至5.4,杠杆结构进一步优化。 预计公司19、20年EPS分别为0.94、1.25元,维持“买入”评级 我们维持此前判断,公司过去3年销售规模高增长将为未来结算收入增长提供支撑,并且丰富的土储将有效转化为销售规模的持续增长,叠加盈利能力的改善,公司业绩或将持续增长,维持“买入”评级。 风险提示 行业景气度下行影响公司销售;公司周转提速及降杠杆存在不确定。
蓝光发展 房地产业 2019-07-15 6.16 -- -- 6.53 6.01%
6.79 10.23%
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半年度业绩大幅预增,全年业绩目标实现有望 蓝光发展19年半年度预计实现归母净利润12.45亿元,同比增长101%,扣非归母净利润11.95亿元,同比增长98%,上半年业绩增长略超预期。按激励计划承诺业绩计算,公司上半年完成业绩占全年考核目标36.2%,高于以前年度上半年业绩占全年比重,下半年业绩压力相对较小。 前期销售规模逐渐实现业绩转化,结算节奏稳定 公司16-18年销售规模持续高增长,2019年1-6月实现销售金额483亿元,同比增长10.4%,完成全年销售目标1200亿元的40%。18、19年竣工面积增速维持稳定,随着销售项目逐渐进入结算阶段,前期规模增长逐渐兑现为业绩增长。 持续高质量拿地,新开工高增速助力持续发展 2019年上半年公司金额口径拿地力度、拿地静态毛利率及拿地权益比例均有所提升,较高拿地毛利率及权益比例有助于公司在未来结算期取得更高的归母业绩增长。至19年中期公司在手储备共计2706万方,储备水平基本充足,稳定高增长的新开工则有力保障公司拿地向销售规模的转化。 预计公司19、20年EPS分别为1.11元/股、1.72元/股 预计19、20年公司归母净利润分别为33.3/51.2亿元,对应19年5.5XPE,20年3.6XPE。考虑公司过去销售和业绩的稳定发展,出于谨慎起见,按照公司业绩19年9x估值来计算,维持合理价格10.04元/股。 风险提示 行业基本面景气程度不断下降,新进入城市去化放缓,影响公司的销售情况。公司地产结算进度不及预期。融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名