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贾亚童

华泰证券

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工作经历: 执业证书编号:S0570517090003,曾就职于海通证...>>

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光明地产 房地产业 2018-08-14 4.23 5.40 29.19% 4.24 0.24% -- 4.24 0.24% -- 详细
核心观点 光明地产是光明集团旗下唯一房地产上市主体,也是集团重要业绩来源。我们认为房地产业务存在对接集团资源的潜在可能,有望获取优质土地,并通过加快周转实现业绩稳健增长。公司估值具备优势:绝对估值方面,股价相对RNAV折价近50%;相对估值方面,PE纵向历史对比、PEG横向可比公司对比均处较低位置。我们预计公司2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元,目标价5.40-5.81元。首次覆盖,给予“买入”评级。 背靠光明集团,集团最主要的业绩来源 公司于2015年借壳上市,主营业务为房地产和物流两大业务板块,但发展重心是房地产业务,2017年营收和毛利占比超过97%。控股股东光明集团直接及间接持有公司51.29%股权。公司2015-2017年净利润分别占集团的27.46%、38.14%、59.93%,逐渐成为集团业绩的重要来源,是光明集团旗下支柱企业。 开发业务加速周转释放业绩,存在对接集团资源的潜在可能 公司2018上半年新开工198.70万平,同比大幅上涨204.24%。我们认为公司加速新开工是为了保障全年的销售推盘量,加速去化和回款,全年销售金额预计将超过250亿元。据我们测算,公司2018年一季度末可售货值约624亿元,可以满足未来2年的销售需求。为了进一步拓展可售资源,公司2017下半年起加强拿地力度,2018上半年新增房地产储备面积76.09万平,同比大增1187.48%。公司未来有望借助集团优势,在上海市城中村改造项目、崇明岛2000亩土地开发、集团内部兄弟公司土地和仓储资源对接等方面寻求新的业务机会。 绝对估值和相对估值均具备吸引力 绝对估值方面,据我们测算,公司RNAV为8.40元,股价相对RNAV折价接近50%。相对估值方面:纵向来看,公司当前PE(TTM)仅为3.83倍,处于2015年9月重组上市以来的最低水平。横向来看,我们选取中小房地产开发企业中,具备当地国资委背景、偏重开发业务的华发股份、上实发展、北京城建、华远地产作为可比公司,2018年平均PE为7.76倍,平均PEG为0.85(Wind一致预期)。而据我们测算,公司2018年PE仅为5.18倍,PEG为0.40,存在一定低估。 开发业务稳增+估值具备优势,首次覆盖给予“买入”评级 我们预计公司2018-2020年归母净利润为18.45、20.40、23.49亿元,EPS为0.83、0.92、1.05元。参考可比公司2018年7.76倍的PE估值,考虑到公司2018年净利润同比预计略有下滑、2018-2020年规模净利润增速预计略低于可比公司,我们给予公司一定折价,认为公司合理估值水平为6.5-7倍,目标价5.40-5.81元。首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:可售货值相对偏低;房地产销售可能受到调控政策、棚改贷款收紧的负面影响。
北京城建 房地产业 2018-08-10 8.75 9.28 2.77% 9.12 4.23% -- 9.12 4.23% -- 详细
2018H1净利增长37%,维持“增持”评级 2018H1公司实现营业收入33.58亿元,YoY-14.4%;实现归母净利3.63亿元,YoY+37.3%;实现扣非后归母净利3.39亿元,YoY+29.1%;归母净利扣除永续债利息之后的EPS为0.2011元,YoY+19.3%;加权平均ROE较2017H1提升0.29pct至1.65%。总体业绩基本符合预期,维持2018-2020 年EPS 1.16、1.39、1.50 元的盈利预测和“增持”评级。 结转质量提升显著,下半年拓展节奏预计加快 2018H1公司实现销售面积27.89万平,YoY-48.2%,实现销售金额55.63亿元,YoY-48.8%,销售表现不及预期,我们认为主要受热点城市预售证管控影响。2018H1预收款较2017年末增加23.5%至158.80亿元,结转速度有所放缓,但是结转毛利率高达34.9%,较2017全年提升8.8pct。2018H1公司通过公开市场新增土储5.86万平,去年同期为150万平。半年报显示公司通过股权收购、合作开发、授权等方式关注的4个项目正在积极推进中,我们预计下半年土地拓展规模将有所提升。 棚改项目高效推进,多元转型同步进行 公司在手棚改项目7个,总规划建筑面积662.3万平方米,总投资额1038亿元。按照公司提前筹划、分批立项、快速实施的整体要求,望坛、临河村、康庄等棚改项目高效推进,最快预计2019年开始贡献稳定收益。作为公司转型升级方向的黄山、云蒙山文旅地产项目有序推进。公司表示密切关注城市升级改造进程,在集体土地建设租赁用房、自有土地建设共有产权房等新政中寻找发展机遇。 投资收益贡献稳定,业务拓展初见成效 截至2018H1,公司对外股权投资企业14家,总投资额26.91亿元。上半年确认国信证券分红收益5145万元,北京科技园、国奥投资发展权益法核算的投资收益5618和5277万元。此外公司减持中科曙光股票191万股,变现资金1.05亿元,实现盈利2752万元。为拓展业务,投管公司加入并成为银行间市场交易协会会员,取得了ABN发起人资格;继续利用已有的国信证券、中科曙光股票市值,积极参与线下市值配售;加强对已发行地产基金管理。 地产开发+股权投资主业稳定,维持“增持”评级 公司短期可结转资源依然丰厚,毛利率改善较为显著,此外股权投资利润兑现空间相对可观,因此维持公司2018-2020 年EPS 1.16、1.39、1.50 元的盈利预测。参考可比公司2018 年平均7.1倍PE,考虑到公司棚改项目资源的储备以及相比开发业务更为稳定的收益水平,我们认为公司2018 合理估值水平为8-9 倍PE,目标价9.28元至10.44元(前值11.60-12.76元),维持“增持”评级。 风险提示:一线城市延续当前严格的调控体系;一级开发及棚改项目开发周期的延长加大公司资金链压力。
中粮地产 房地产业 2018-07-27 6.06 6.60 12.82% 6.20 2.31% -- 6.20 2.31% -- 详细
核心观点 中粮地产拟收购大悦城地产59.59%股权,重构集团地产资源。假设收购完成,公司2019年归母净利润相比收购前预计增厚超过四成,商业地产和住宅开发双轮业务将获得较大补强:商业地产业务主要新增7座能够产生稳定租金收入的大悦城城市综合体,2020年开业数量有望达到20座;住宅开发业务销售金额提升三成,有望实现存量项目联手,提升拿地议价能力,降低融资成本。不考虑收购,我们预测公司2018-2020年EPS为0.66、0.77、0.90元。首次覆盖,给予“增持”评级。 中粮地产拟收购大悦城,重构集团地产资源 中粮地产是中粮集团旗下专注于住宅开发的百强房地产央企,项目主要分布于一二线核心城市。大悦城地产同样隶属中粮集团,是以“大悦城”城市综合体闻名的商业地产开发商及运营商。中粮地产拟通过发行股份购买资产,作价147.56亿元收购大悦城地产59.59%股权;同时拟定向增发募集配套资金不超过24.26亿元,用于大悦城地产商办项目的建设。该方案尚待证监会、商务部、发改委等部门的核准或备案。假设收购完成,中粮地产将成为中粮集团旗下“开发+自持”双轮驱动的大型房地产平台。 商业地产:获取优质资产,规模倍增可期 假设收购完成,中粮地产将拥有7座已开业大悦城。由于大悦城对综合体选址要求严苛,拥有成熟优秀的运营团队,已开业大悦城租金收入连续5年正增长,未来有望凭借会员比例增长带来的客单价提升,进一步提升租金表现。此外,大悦城目前还拥有4座2018年待开业项目,3座储备项目,计划2020年开业20个综合体,规模有望倍增。快速扩张离不开资金的支持,核心基金+并购基金的大资管模式将为规模扩张提供弹药。 住宅开发:存量项目联手,拿地融资受益 根据公司年报和《交易报告书摘要》,中粮地产2017年销售金额为261.59亿元,2017年末可售建面约674.95万平,此外在深圳宝安区拥有物业建面约130万平的工业用地。大悦城地产2017年销售金额为81.56亿元,2017年末可售建面约115.55万平。假设收购完成,中粮地产房地产开发业务规模将进一步增加;此外,两者协同有望使得存量项目资源得到更有效运用,拿地议价能力提升,融资成本进一步降低。 双轮业务补强可期,首次覆盖给予“增持”评级 假设收购完成,并且投资性房地产仍以成本模式进行后续计量,我们预计公司2019年营收和归母净利预计相比收购前增长70%、43%,实现商业地产和住宅开发业务的补强升级。A股上市房企中业务模式相近的可比公司2018年平均PE为9.32倍,但由于市场对公司存在收购整合预期,应当给予公司一定估值溢价,我们认为公司2018年合理PE估值水平为10-11倍,目标价为6.60-7.26元。首次覆盖,给予“增持”评级。 风险提示:重组方案尚待有关部门核准或备案;一二线核心城市商业地产竞争激烈;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低。
绿地控股 房地产业 2018-07-24 6.08 8.10 31.71% 6.49 6.74% -- 6.49 6.74% -- 详细
2018H1业绩快报略超预期,维持“买入”评级 2018年7月19日业绩快报显示2018上半年公司预计实现营收1580.6亿元,YoY+25.3%;归母净利59.4亿元,YoY+27.6%;加权平均ROE较2017同期提升1.1pct至9.1%。考虑到公司半年度销售和结转业绩略超预期,上调2018-2020EPS至0.90、1.10、1.31元(前值0.86、1.01、1.16元),参考可比公司2018平均PE9.5倍,给予公司2018年9-9.5倍PE估值,目标价8.10-8.55元(前值9.46-10.32元),维持“买入”评级。 Q2销售增速显著提升,优质土储进一步扩充 二季度经营情况简报显示2018上半年公司房地产业务实现合同销售面积1349.3万平方米,YoY+29.8%;合同销售金额1627.18亿元,YoY+22.3%,其中Q2销售面积和销售金额同比增速分别高达60.4%和53.0%,周转和去化速度明显提升。2018上半年新增房地产项目储备60个,权益土地面积约1023.5万平方米,权益计容建面约2160.6万平方米,平均楼面成本约1900元/平,其中“绿地城际空间站”项目占比超过30%,优质土储进一步扩充。投资性房地产方面,上半年租金收入4.6亿元,酒店经营收入10.4亿元,继续贡献稳健的经营现金流。 大基建项目储备丰厚,业绩持续增长可期 公司在半年度业绩快报中表示,大基建产业保持快速发展势头,报告期内收入、利润持续增长。经营情况简报显示,上半年境内外新增基建项目1483个,总金额1550.0亿元,金额YoY+74.7%,项目储备持续扩大。其中房屋建设新增541.2亿元,YoY+91.7%;基建工程新增356.4亿元,YoY+118.8%;专业工程新增18.2亿元,YoY+212.2%。此外公司上半年新增“许昌至信阳高速公路(漯河市境)”重大PPP投资建设项目,项目金额41.2亿元。公司大基建板块项目储备丰厚,为业绩持续增长奠定基础。 多元产业强化协同,维持“买入”评级 公司地产、基建主业发展稳健,项目储备优势明显,同时大金融、酒店旅游和康养产业积极推动转型发展,上半年成功参与寒武纪、蚂蚁金服等热点项目的投资,签约海外核心城市6个酒店管理输出项目,同时年内预计交付17个康养项目。考虑到公司半年度销售和结转业绩略超预期,上调2018-2020EPS至0.90、1.10、1.31元(前值0.86、1.01、1.16元),参考可比公司2018平均PE9.5倍,给予公司2018年9-9.5倍PE估值,目标价8.10-8.55元(前值9.46-10.32元),维持“买入”评级。 风险提示:重点布局城市调控趋严;地产融资收紧、基建业务资金沉淀增加资金链压力;海外业务汇率风险。
蓝光发展 房地产业 2018-07-02 6.07 7.29 33.03% 6.24 2.80%
6.33 4.28% -- 详细
高管坚定增持彰显信心,维持“买入”评级 公司发布公告,部分董事、监事、高级管理人员计划于2018年6月28日起6个月内,增持不低于1400万元。公司高管敢于在房地产板块大幅调整之际增持股份,充分体现其对公司未来发展的信心。我们认为公司激励力度进一步增强,短期销售受棚改收紧影响不大,全国拓展稳步进行,维持2018年EPS0.81元的盈利预测,维持“买入”评级。 增持主体持股数量将接近翻番,激励力度进一步加强 公司于2018年6月28日发布公告,部分董事、监事、高级管理人员计划于2018年6月28日起6个月内,增持公司股份不低于1400万元。以6月28日收盘价6.04元计算,预计增持股份数量为231.79万股,占公司总股本的0.08%。6月28日,增持主体已增持公司股份57.48万股,金额350.35万元,均价为6.10元。本次增持前,增持主体持股数量仅占公司总股本的0.09%,增持计划完成后持股数量将接近翻番,进一步绑定高管和股东的利益。加上公司于2018年1月推出的股权激励计划和“蓝色共享”跟投制度,公司激励力度日益加强,预计将为规模增长打下坚实基础。 棚改贷款收紧引发板块调整,公司销售短期内受影响程度预计不大 近期房地产板块出现较大调整,主要因为国开行收紧棚改贷款审批,使得市场担心三四线城市销售热度难以持续。我们根据公司2017年报进行测算,公司在建和拟建项目中,未结算货值分布于三四线城市的比例为19.98%,占比相对其它龙头公司较低,棚改收紧对公司短期销售影响不大。 销售延续高速增长,全国拓展稳步进行 公司销售延续2015-2017年以来的高速增长,继续向全年1000-1200亿的销售目标冲刺。根据克而瑞的统计,公司2018年1-5月销售金额为336.6亿元,同比增长63.96%,排名进一步提升至28位;销售面积为367.8万平,同比增长94.09%针对2017年末土地储备偏低的情况,公司2018年继续加大投资力度,全国拓展稳步进行。根据克而瑞的统计,2018年1-5月公司新增土地总价203.6亿元,新增土地建面520.7万平,补充货值697亿元。 公司基本面无重大变化,维持盈利预测和“买入”评级 考虑到公司基本面未出现重大变化,2016-17年高速增长的销售确认为收入具有滞后性,我们维持2018年EPS 0.81元的盈利预测。由于近期房地产板块调整幅度较大,可比地产公司2018年平均PE已下滑至8倍。考虑到公司物业管理和医药业务对应估值较高,我们给予公司2018年9-10倍PE估值(前值10-11倍),下调目标价至7.29-8.10元(除权后前值8.10-8.91元),维持“买入”评级。 风险提示:公司2017年起三四线城市拿地有所增加,长期销售可能受到棚改力度减弱的影响;房地产企业融资收紧导致资金成本上升;异地拓展不及预期;药品质量风险;3D生物打印投入回报周期较长。
金科股份 房地产业 2018-05-28 4.94 5.67 10.96% 5.20 -0.19%
5.17 4.66% -- 详细
立足重庆,展望全国 公司深度布局重庆地区,区域市场销售弹性的释放为公司新一轮发展奠定基础,短期依然受益于高质量预收款的滞后结转。此外公司投资力度明显加大,全国化布局基本成型,为新一轮规模增长积累资源。我们持续看好公司传统业务的稳健发展以及综合服务业务的拓展空间,首次覆盖给予“增持”评级。 地产立足改善性需求,深度布局核心十城 受益于重庆地区房地产市场阶段性行情的上涨,公司2017销售、投资保持高增长节奏。新增土地投资约460亿元,同比增长120%。截至2017年末,公司可结转计容建面2412万平方米,可结转权益计容建面1926万平方米。按照公司在建项目累计合约销售均价0.66万元/平方米保守估计,公司未来可结转的总货值为1592亿元,权益货值约为1271亿元。现已基本完成八大城市群的战略布局,全国布局基本成型。 受益于重庆地区阶段性行情,盈利质量改善可期 2017年末公司预收款项同比增长63%至428亿元,较2016年末多增166亿元。2017年全年预收款与当年营收的比值为1.23,已售未结转资源较为丰厚。公司2016-2017重庆地区营收占比分别达到61.8%、45.8%,2017年末待结转资源重庆地区占比接近70%,未来2-3年区域行情对公司业绩的影响预计持续。考虑到销售到结转1-2年的滞后性,我们认为未来1-2年公司盈利质量将呈现持续改善的态势。 布局产业链下游,培育长期反哺效应 物业管理方面,公司物业管理业务优势并未建立在开发业务的规模基础之上,在市场上具备较强的输出和复制空间,未来增长潜力较大。此外,公司当前具有成熟的O2O平台--金科大社区,预期进一步提升地产产品的附加值空间。社区教育方面,2017年6月公司以10亿元自有资金投资设立社区教育公司(已完成注册登记),紧追龙头房企步伐,拓展盈利增长点,提升开发产品吸引力和用户粘性。 预测2018-2019EPS0.46、0.58元,首次覆盖给予“增持”评级 我们预测公司2018-2020年EPS分别为0.46、0.58、0.70元/股。因同区域可比公司渝开发和迪马股份缺少盈利预测数据,故除了蓝光发展外,再选取销售规模相当的中南建设、阳光城、泰禾集团三家公司为参考,四家公司2018年平均PE11倍,考虑到公司销售高增长预期以及社区服务业务的发展空间,我们认为公司2018年合理估值水平为13-14倍PE,目标价5.98元至6.44元,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示:受重庆区域性行情影响较大;公司社区综合服务和社区教育业务转型存在一定的不确定性;公司当前股权结构相对分散;解禁压力。
金融街 房地产业 2018-05-14 8.65 11.10 54.60% 9.57 7.05%
9.26 7.05%
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核心观点 公司新管理团队锐意进取,坚定自持与开发并重战略;自持中心城市核心资产,发行大体量CMBS加速规模化,我们预计2020年自持面积有望翻番,稀缺资产长期升值贡献利润;开发业务加大拿地规模并布局五大城市群,同时升级商住服务配套,提升产品竞争力。维持“买入”评级。 新管理团队锐意进取,公司业绩考核将更为严格 公司于17年1月完成新旧管理团队交接,新管理团队平均行业工作经验10年以上,总体年龄结构更为年轻。新管理团队上任后,公司拿地力度大增,拿地结构转变,坚定开发自持并重战略转型。我们预计公司将制定更为严格的销售、拿地、自持业绩考核方案,激励机制将更加完善。 资产管理业务:手握核心物业增值可期,发行巨量CMBS加速规模化 公司掌握京津沪核心地段优质商办物业,并在商办物业租赁经营方面拥有丰富经验,公司投资性房地产公允价值仍有上涨空间。管理层拓展自持业务决心较强,预计自持物业建面将在2020年实现翻番,达到约200万平,其中物业租赁建面达到168万平,营收达到30.82亿元;物业经营建面达到32万平,营收10.71亿元,将持续为公司贡献稳定的现金流和净利润。公司以旗下优质商办物业金融街中心为底层资产发行66.5亿元CMBS,未来可直接对接REITs,有望加速自持商办物业规模化。 开发销售业务:拿地大增、结构调整、服务升级,18年销售有望重归增长 受房地产政策调控和可售资源不足影响,公司17年业销售面积、金额均有所回落,其中住宅销售金额增幅放缓,商业销售金额同比减少。但公司已于17年加大拿地力度,拿地金额占到全年销售金额的87%,18年预计拿地力度不减,为未来扩张打下基础。公司项目储备区域分布更加均衡,深耕五大城市群(环)中心城市,布局城市增加至11个,有利于未来分享城镇化红利并降低调控政策带来的营收波动。此外,公司着力提升商住配套服务体系,以融社区、life金融街和金融集提升商住产品价值和竞争力。我们预计公司销售规模18年起有望恢复增长。 自持开发并重,打造领先商务地产服务商,维持“买入”评级 我们看好公司在新管理团队带领下,开发、自持业务持续高增长,并预计投资性房地产带来的公允价值变动收益仍可持续。我们维持公司2018-2020年EPS 1.35元、1.59元和1.72元的盈利预测,参考可比公司2018平均9.4倍PE估值,考虑板块估值中枢的系统性调整,给予公司2018年8.5-9.5倍PE估值,目标价11.48-12.83元(前值14.90-17.60元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线热点城市销售可能继续受到调控政策不利影响;新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业;投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。
招商蛇口 房地产业 2018-05-10 22.80 29.26 72.32% 23.55 3.29%
23.55 3.29%
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“前港-中区-后城”模式再复制,维持“买入”评级 2018年5月6日公司与招商局集团、招商局香港签署协议,拟以现金收购二者合计持有的招商局漳州开发区有限公司78%股权,交易对价85.5亿元。交易完成后公司将成为招商漳州控股股东,揽获优质土储约780万方。公司蛇口模式再下一城,非市场化拿地优势持续显现,维持“买入”评级。 一级开发揽储1.17万亩,非市场化拿地优势持续扩大 招商局漳州成立于1992年,主营一级开发、园区开发运营、市政工程等。2017年末招商漳州在手一级开发项目储备约1.17万亩,包括第一例获国务院批准的经营性人工岛-双鱼岛。根据区域规划,1.17万亩中1285亩规划为住宅用地,约1434亩为商业用地,工业、港航物流、市政配套规划面积分别为1672、3749、3522亩。其中双鱼岛商业、港航地块可二级联动开发,其余地块一级开发后可获得收储收益。此次交易是公司继整合武钢、昆钢、中外运等优质资源之后再次揽储约780万平米,非市场拿地优势持续显现。 战略布局海西板块,产业导入和联动开发优势明显 漳州开发区基础设施配套日益完善,已全面融入南联北拓国家高速路网。开发区港口工业区为深水港,靠近国际主航道,以仓储物流为主,兼有临港工业,符合公司“前港-中区-后城”的开发基础。公司表示将加快招商引资,加速招商漳州工业、港航物流规划用地的去化速度,推动漳州开发区整体转型升级,未来产业导入和联动优势明显。此外招商漳州作为公司海西板块的扩张据点,预期进一步受益于区域发展红利,与公司在厦门、漳州的现有布局形成战略协同。 Q2预期进入正常推盘节奏,销售高增长态势有望延续 4月10日公司公告(【CMSK】2018-035)显示,2018年Q1累计实现签约销售面积148.85万平方米,同比增加8.43%,实现签约销售金额313.08亿元,同比增加18.09%,在去年较高的同比基数上依然实现持续增长。公司2017年报披露2018销售目标1500亿元,2017业绩发布会表示全年预计可售货值2660亿元。我们认为随着优质货值的进一步扩充,以及Q2进入正常推盘节奏,保守去化率(56%)假设下全年销售规模有望延续30%以上的高增长态势。 持续看好高资源+高激励的兑现空间,维持盈利预测和“买入”评级 在市场集中度提升的行业格局下,公司的央企背景、融资优势和加杠杆空间预期进一步奠定公司资源优势。此外公司齐聚股权激励、跟投机制、员工持股计划三大激励手段,管理效率和周转速度有望同步提升。维持2018、2019EPS2.09、2.72元的盈利预测,可比公司2018年PE均值10倍,考虑公司业绩增速较高、资源储备丰厚、央企背景优势,给予公司2018年14-15倍PE估值,目标价29.26-31.35元(前值31.4-33.4元),维持“买入”评级。 风险提示:深圳土储确权进度难以预测;一二线房地产市场持续低迷。
荣盛发展 房地产业 2018-05-09 9.91 12.43 65.51% 10.86 4.02%
10.31 4.04%
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低估值、高成长,首次覆盖给予“买入”评级 公司环京布局短期受政策拖累,长期来看需求空间向好。2017年拿地积极、结构升级,跟投计划实现管理模式自我变革、剑指千亿销售目标,高股息、低估值,大股东增持坚定长期发展决心。首次覆盖,给予“买入”评级。 拿地积极,结构升级,环京影响趋弱 2017年公司拿地步伐持续加快,新增土地储备建面达1272.31万平,创出历史新高,也彰显公司后续扩张决心。其中,以重庆、天津为代表的二线城市土储占比提升至27.24%,拿地区域布局更加均衡,正呈现从三四线升级至二三线、以京津冀为根基逐步扩散至全国布局的良好局面,对环京市场的依赖度持续下降,未来销售持续增长可期。 “创”跟投自我变革,“享”授权剑指千亿 2017年11月16日,董事会通过“创享计划”跟投方案。我们认为,跟投计划既是公司适应自身规模发展对旧有集权式管理模式的自我变革,也是公司跟上竞争对手步伐推出的激励制度。伴随跟投计划的推出,公司的扩张步伐将更加灵活,城市公司管理人员将获得更大授权,同时对投资决策的结果负责。未来公司房地产开发业务覆盖城市数量、项目数量有望加速提升,同时项目质量将得到保障,销售额迈上千亿大关指日可待。 高股息、低估值,大股东增持坚定长期发展决心 截至2018年5月7日,参考wind一致预期数据,我们估算公司2018年股息率达5.37%,在TOP50A股上市房企中排名第4,兼具绝对和相对优势。参考同期wind一致预期,公司2018年预测PE仅为5.94倍,在TOP50A股上市房企中排名垫底,明显低估。2017年12月8日至2018年3月8日,公司控股股东荣盛控股累计增持公司股份1800万股,增持均价8.74元/股,占公司总股本的0.414%,彰显坚定信心。 三四线城市走出的环京龙头,“买入”评级 我们估算公司重估后每股RNAV为18.38元,最新收盘价相较每股RNAV折价43.27%。我们预计公司2018、2019年净利润分别为66.77、84.64亿,EPS 1.54、1.95元。参考TOP50上市房企2018年平均9.6倍PE,我们给予公司2018年8.5-9.5倍PE,目标价13.09-14.63元,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:环京限购政策趋严;土地储备中三四线城市占比仍然较大。
北京城建 房地产业 2018-05-03 10.43 11.26 24.70% 10.88 1.30%
10.56 1.25%
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立足北京,多元发展,首次覆盖给予“增持”评级 公司立足北京,背靠城建集团,深度布局京内商品房开发和保障房建设,地产开发主业稳健,棚改业务行业壁垒坚固,拓展空间较大。随着棚改项目业绩释放的临近以及相关融资支持的扩大,公司两大业务发展速度有望同步上行。首次覆盖给予“增持”评级。 拆建结合,京内联动优势明显 公司已经形成房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块协调发展的业务格局。控股股东城建集团作为大型综合性建筑企业集团,从前期投资规划至后期服务经营,拥有上下游联动的完整产业链。产业链上游的强大背景和专业优势在给公司开发业务提供工程支持的同时,依靠良好的政企关系和前期优势为公司一级开发以及棚改项目的拓展奠定基础。此外,集团下属开发公司同上市公司依然存在整合预期。 商品房开发稳步扩张,棚户区及保障房建设模式成型 地产开发方面,公司通过项目布局和产品结构的调整有效弥补了京内市场景气度的下行,尤其是成都和重庆区域性行情的较好把控和前瞻布局为公司提供一定的业绩支撑。保障房方面,公司在手棚改和一级开发项目储备占地面积约806万平,估算拟投资总额约1077亿元,公司在棚改业务方面拥有较强的品牌、经验和技术优势。随着北京市2018棚改计划的发布,公司在拓展相关业务方面的优势有望持续扩大。 杠杆提升明显,静待棚改业绩释放 我们认为2017北京新房市场的低迷以及调控政策的趋严是影响到公司销售回流和结转意愿的主要原因。公司负债率提升较快,我们认为主要源于棚改业务的前期投入和资金垫付,考虑到政府合作项目资金退出风险较低,以及棚改融资支持力度的预期加大,我们认为公司杠杆率依然处于较为安全的区间。随着部分棚改项目结算临近,以及棚改融资支持的扩大,公司有望同时受益于棚改利润的确认以及传统开发业务杠杆空间的提升。 投资建议 我们测算公司经重估后每股净资产为20.97元。当前股价较RNAV折价48.73%。预测公司2018-2020年EPS分别为1.16、1.39、1.50元/股。参考北京业务占比较高的可比公司2018年平均9.34倍PE,考虑到公司棚改资源储备以及未来新增项目的拓展空间,我们认为公司2018合理PE估值水平为10-11倍,目标价11.60元至12.76元,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示:一线城市延续当前严格的调控体系;京津冀产业转移、通州行政副中心建设持续分流需求;一级开发及棚改项目开发周期的延长加大公司资金链压力。
华侨城A 房地产业 2018-04-30 7.39 9.71 50.78% 8.29 7.24%
7.92 7.17%
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2017净利增长25.5%,维持“买入”评级 2017年公司实现营收423.4亿元,YoY+19.3%;归母净利86.4亿元,YoY+25.5%;扣非后归母净利72.9亿元,YoY+18.8%;加权平均ROE较2016年提升1.2pct至18.1%;总体业绩基本符合预期。维持“买入”评级。文旅业绩全面提升,全国布局稳步推进报告期公司正式成立“欢乐谷集团”,以“旅游+互联网+金融”的新模式推进旅游业务创新,继续做大做强主题公园民族品牌。年报数据显示,公司主题公园全年游客接待量超过3500万人次,位列全球景区四强,亚洲第一。报告期文旅业务实现营业收入185.3亿元,YoY+15.8%,毛利率YoY+1.6pct至42.3%。此外作为中国主题公园的知名品牌,欢乐谷项目全国布局稳步推进,2017重庆欢乐谷顺利开业,南京欢乐谷开工建设,西安欢乐谷正式启动,优质资产规模持续扩大。 异地业绩贡献提升,预收款项同比翻倍 2017公司房地产业务总体呈现上升趋势,深圳、顺德、武汉、成都、重庆、西安、宁波等重点布局城市销售表现良好,全年旅游综合及房地产业务实现签约面积146.3万方,结算面积159.6万方,全年地产开发业务实现营业收入233.6亿元,YoY+23.30%。开发业务毛利率收窄8.2pct至55.2%,依然处于行业高位,主要受到结转产品的结构性影响以及异地贡献比例的提升。2017销售商品、提供劳务收到的现金YoY+22.0%至566.7亿元,期末预收款项YoY+105.0%至309.1亿元。 持续补充优质资源,片区模式巩固盈利优势 报告期公司加速各类文旅项目在珠三角、长三角、京津冀以及武汉、南昌、郑州、成都、重庆、西安等一二线城市布局。2017落地新项目20个,新增规划建筑面积580.1万方,在深圳本地各区取得多个城市更新项目。2017年末公司旅游综合及房地产开发业务土地储备规划总建筑面积1197.3万方,在建项目规划总建筑面积1,504.4万方。文旅+地产+城市更新的片区开发模式下,公司延续低价扩张策略,进一步巩固盈利优势。 资源释放速度预期提升,维持“买入”评级 根据年报信息,2017年底大股东华侨城集团已顺利完成公司制改革和规范化董事会建设,并将落实跨越式经营目标与断崖式绩效考核挂钩的制度,随着激励力度和管理效率的预期提升,我们认为公司优质资源的释放速度有望加快。上调2018、2019EPS至1.27、1.55元(前值1.27、1.37元),参考可比公司2018平均PE9.5倍,考虑到公司地产业务布局依然相对集中,给予2018年8-9倍PE估值,目标价10.16-11.43元(前值12.85-13.48元),维持“买入”评级。 风险提示:文旅项目面临全球主题公园品牌的竞争;重点布局的一二线城市房地产调控进一步收紧。
中南建设 建筑和工程 2018-04-30 7.16 8.15 42.98% 8.03 11.84%
8.02 12.01%
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2017归母净利增长78%,维持“买入”评级 2017年公司实现营收305.5亿元,YoY-11.3%;归母净利6.0亿元,YoY+78.0%;扣非后归母净利1.1亿元,YoY-70.0%;加权平均ROE较2016提升1.2pct至4.4%;总体业绩低于我们预期,主要受地产业务结转规模下降的影响。上调2018、2019EPS至0.48、0.68元(前值0.39、0.54元),维持“买入”评级。 销售金额目标完成率192.6%,连续两年翻番 2017公司房地产板块实现签约销售金额963亿元,YoY+158.1%,销售目标完成率192.6%。实现销售面积735万平,YoY+137.5%,回款517亿元,YoY+37%。2017预收款YoY+70.9%至684.4亿元,对当年总营收的覆盖率由2016年的1.2显著升至2.2,基本满足地产开发业务未来2年的结转需求。 积极扩储,新增货值近2000亿 公司以“布局一二线,巩固三四线”为战略,坚持深耕一、二线核心城市群的同时,积极向核心都市圈周边进行拓展,2017新增土储规划计容建面1499万平(权益计容建面998万平),土地总价款565亿元,平均楼面价3768元/平米,总货值高达1907亿(权益货值1277亿元)。我们认为公司丰厚的土地储备预计为未来业绩释放进一步奠定基础,积极推盘节奏下年报披露的2018年880亿元权益销售目标有望完成。 建筑业务稳步增长,新增PPP数量位列全国民企前茅 2017公司建筑业务中标合同金额达312亿元,YoY+50.3%,实现营收117亿元,YoY+22%,占公司全年营收的38%,扭转了营收连续3年下滑的颓势。从承接业务结构上来看,中标合同中PPP业务合同总额超170亿,占比达到33%,其中不乏滨海医疗卫生机构工程、东阿水系治理工程项目、宁波大学等单个合同金额超10亿元的大型项目。从数量上看,公司2017年成功获得19个PPP项目,在全国民营企业中名列前茅。 上调2018、2019EPS至0.48、0.68元,维持“买入”评级 公司2017年拿地步伐加快导致净负债率提升57.9pct至258.3%,但扣除预收款的资产负债率下降0.59pct至51.41%,财务结构仍相对稳健。公司2017地产销售和结转走势背离,我们认为将进一步巩固未来可结转资源的规模优势,因此上调2018、2019EPS至0.48、0.68元(前值0.39、0.54元),参考可比公司2018平均PE12倍,考虑到公司销售高增长以及待结转资源充沛,给予公司2018年17-18倍PE估值,目标价8.16-8.64元(前值8.29-9.32元),维持“买入”评级。 风险提示:重点布局城市调控趋严;地产融资收紧、基建业务资金沉淀增加资金链压力。
绿地控股 房地产业 2018-04-26 6.91 9.08 47.64% 7.42 3.06%
7.12 3.04%
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2017归母净利增长25.4%,维持“买入”评级 2017年公司实现营收2901.7亿元,YoY+17.4%;归母净利90.4亿元,YoY+25.4%;扣非后归母净利91.3亿元,YoY+33.7%;加权平均ROE较2016提升2.2pct至15.2%;业绩符合我们预期。维持公司2018、2019EPS0.86、1.01元的盈利预测,参考可比公司2018平均PE11.65倍,给予公司2018年11-12倍PE估值,目标价9.46-10.32元(前值10.32-12.04元),维持“买入”评级。 预收款大增40.7%,低价扩储成效显著 2017公司房地产板块实现签约销售金额3065亿元,YoY+20%,销售面积2438万平,YoY+24%,回款2451亿元,YoY+21%。2017预收款YoY+41%至2374亿元,报告期地产业务结转毛利率持续提升,YoY+3pct至23.4%。公司土地扩展重点围绕特色小镇、地级市高铁站、战略性项目等题材,充分把握城市群溢出效应,抢抓快速崛起的高铁沿线市场,新增权益土地面积1088万平方米,权益建筑面积2010万平方米,权益土地款457亿元。我们预估新增总货值超过3000亿元,平均楼面价约2500元/平方米,土地成本优势持续强化。 基建业务营收增长37%,千亿引擎发展提速 2017公司基建业务实现营收1048亿元,YoY+37%,成为房地产主业以外又一个“千亿级”的产业板块。新增建筑施工合同金额1941亿元,同比翻番,市场拓展成效显著。公司先后中标杭州湾二期、三期及许信高速公路、南京求雨山PPP等项目,并成功拓展海外“一带一路”沿线市场,签约柬埔寨、马来西亚、冈比亚、老挝等地重要项目,发展能级不断提升。 多元产业协同并进,业绩贡献稳步提升 金融产业平稳发展,全年累计实现利润总额20亿元,房地产基金、一二级市场投资等债权和股权业务稳步推进;进口商品直销实体门店G-Super全年新开15家,门店总数达到41家,分布在全国17个一二线城市,营业收入超过8亿元,同比实现再翻倍;酒店旅游产业稳健发展,全年经营收入18亿元,并围绕“一带一路”推进轻资产化战略布局;科技、养老产业顺利起步,双创中心、创客中心开业运行,启动开工6个康养酒店项目。 维持2018、2019盈利预测和“买入”评级 公司2017年末有息负债余额2760亿元,YoY-3.4%,扣除预收款的资产负债率下降5.4pct至61.0%,财务结构更趋稳健。公司业务结构具备较强的穿越行业周期和协同发展的能力,外延发展和内生增长动力强劲。维持公司2018、2019EPS0.86、1.01元的盈利预测,参考可比公司2018平均PE11.65倍,给予公司2018年11-12倍PE估值,目标价9.46-10.32元(前值10.32-12.04元),维持“买入”评级。 风险提示:重点布局城市调控趋严;地产融资收紧、基建业务资金沉淀增加资金链压力;海外业务汇率风险。
金地集团 房地产业 2018-04-19 10.51 12.95 48.00% 11.67 4.95%
11.03 4.95%
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2017业绩基本符合预期,维持“买入”评级 2017年公司实现营收376.6亿元,YoY-32.2%;归母净利68.4亿元,YoY+8.61%;扣非后归母净利53.0亿元,YoY-8.61%;非经常性损益中表内和表外投资性房地产公允价值变动收益分别达到7.8和16.7亿元,少数股东权益影响额-9.2亿元;总体业绩基本符合预期。维持公司2018、2019EPS 1.74、1.96元的盈利预测,给予2018年8-9倍PE估值,目标价13.9-15.7元(前值17.4-19.1元),维持“买入”评级。 待结转资源丰厚,小股操盘模式下业绩预期继续呈现低营收、高利润 2017签约销售面积766.7万平,YoY+16.5%,签约销售金额1408.1亿元,YoY+39.9%,销售金额位居克而瑞全国榜单第12位,与2016持平。2017销售高增长带动销售商品、提供劳务收到的现金YoY+29.0%,年报数据显示报告期公司销售回款率超过90%。报告期末预收款项YoY+110.8%至579.5亿元,为当年营业总收入的1.54倍。公司2017表内项目结转节奏有所放缓,同时表外项目确认投资净收益YoY+103.4%至49.5亿元。小股操盘模式下,公司未来业绩预计继续呈现低营收、高利润的趋势。 土地拓展方式多元,投资强度创近期新高 公司通过招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式2017全年获取94个项目,新增土储约1305万平,土地投资总额约1004亿元,71.3%的投资强度(土地投资/销售金额)创2011年以来新高。其中权益投资额约473亿元,一、二、三四线权益投资额占比23%:64%:13%,持续深耕一线和强二线城市。截至2017年末,公司土储总规模3770万平,权益土储1930万平,货值较为充裕。年报披露公司2018计划新开工面积和竣工面积分别同比增长40%和9%,不考虑结转的结构性影响,公司未来营收增速预期回升。 融资优势明显,杠杆空间充裕 报告期公司完成40亿元公司债、30.5亿元物业费ABS 、30亿元超短期融资券、15亿元中期票据及2亿美元债券的发行。2017年有息负债余额553.5亿元(银行借款47.9%、公开市场融资50.7%、其他1.4%),加权融资成本低至4.56%。扣除预收款后的资产负债率44.3%,净负债率43.8%,融资优势明显,杠杆空间充裕,有望继续把握行业集中度的提升。 地产主业稳健,多元业务协同,维持盈利预测和“买入”评级 公司拟每10股派发现金红利5.3元,按照最新收盘价计算股息率4.8%。公司地产业务稳健,私募基金、金地物业、金地商置多元业务协同发展,维持2018、2019EPS 1.74、1.96元的盈利预测,参考TOP50上市房企2018平均PE 10倍,考虑公司历史估值较低,给予公司2018年8-9倍PE估值,目标价13.9-15.7元(前值17.4-19.1元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市限价管控趋严;股权占比较低,业绩稀释程度扩大。
招商蛇口 房地产业 2018-04-16 21.76 30.56 79.98% 23.56 5.37%
23.55 8.23%
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2018Q1业绩预增159%-169%,维持“买入”评级。 公司2018年1季度业绩预告显示,预计实现归属于上市公司股东的净利润55-57亿元,同比增长159%-169%;基本每股收益约0.70-0.72元,去年同期为0.27元,总体业绩超出市场预期。上调2018、2019、2020年EPS至2.09、2.72、3.38元(前值1.98、2.49、2.95元),给予公司2018年15-16倍PE估值,上调目标价至31.4-33.4元(前值29.3-31.3元),维持“买入”评级。 结转毛利增加、资产转让推动业绩表现超预期。 公司公告称本期经营业绩同比增长主要系社区开发业务结转毛利同比增加约23亿元,资产整体转让收益同比增加约8亿元。我们认为公司两项利润的提升均源于地产主营业务的快速发展,并且具有一定的持续性。一方面公司结转毛利的增加或源于结转规模和毛利率的提升。另一方面公司整售项目的增加可视为未来销售利润折现之后的一次性兑现,本质上依然为公司快周转的策略之一。二者在公司丰富的资源储备基础上具备持续兑现空间。 Q2预期进入正常推盘节奏,销售高增长态势有望延续。 4月10日公司公告(【CMSK】2018-035)显示,2018年Q1公司累计实现签约销售面积148.85万平方米,同比增加8.43%,实现签约销售金额313.08亿元,同比增加18.09%,在去年较高的同比基数上依然实现持续增长。公司2017年报披露2018销售目标1500亿元,2017业绩发布会表示全年预计可售货值2660亿元。我们认为随着Q2进入正常推盘节奏,保守去化率(56%)假设下全年销售规模有望延续30%以上的高增长态势。 非市场化拿地优势持续显现,低杠杆支持快速扩张。 截至2017年末公司土地储备+在建项目的合并口径待结转资源共计约3400万平米,不包括在前海、蛇口和太子湾拥有的近千万平优质土地资源。此外,继整合武钢、昆钢、中外运等优质资源之后,3月14日公司公告(【CMSK】2018-020)拟现金收购大股东旗下招商局漳州78%股权,揽储近800万方。2017年末公司净负债率较2016提升40.52pct至59.70%,加大投资拓展力度后财务结构依然稳健,加杠杆空间和融资优势有望持续扩大。 持续看好高资源+高激励的兑现空间,上调2018EPS至2.09元。 在市场集中度提升的行业格局下,公司的央企背景、融资优势和加杠杆空间预期进一步奠定公司资源优势。此外公司齐聚股权激励、跟投机制、员工持股计划三大激励手段,管理效率和周转速度有望同步提升。我们上调公司2018、2019、2020年EPS至2.09、2.72、3.38元(前值1.98、2.49、2.95元),可比公司2018年PE均值13倍,考虑公司业绩增速较高、资源储备丰厚、央企背景优势,给予公司2018年15-16倍PE估值,上调目标价至31.4-33.4元(前值29.3-31.3元),维持“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名