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贾亚童

华泰证券

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工作经历: 执业证书编号:S0570517090003,曾就职于海通证...>>

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中粮地产 房地产业 2018-12-06 5.39 6.60 4.27% 5.55 2.97%
6.38 18.37%
详细
公司发布公告,发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项已于2018年12月4日获得证监会并购重组委员会审核无条件通过,重组取得重要进展,但仍需等待商务部对本次交易涉及的企业境外投资进行核准或备案。假设重组完成后,公司有望实现业务+融资成本+土地获取的三重改善。考虑到收购大悦城的交易仍具有一定不确定性,我们未在盈利预测中纳入资产重组的影响,维持2018-2020年EPS为0.66、0.77、0.90元的盈利预测,维持“买入”评级。 发行股份购买资产并募集配套资金的重组方案获证监会无条件通过 根据公司公告,公司发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项已于2018年12月4日获得证监会并购重组委员会审核无条件通过,公司股票将于2018年12月5日开市起复牌。 144.47亿元收购大悦城地产59.59%股份,募集配套资金用于项目建设 根据交易报告书,公司将以6.84元/股的价格向明毅发行21.12亿股份,收购其持有的大悦城地产91.34亿股份(占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的59.59%),交易对价144.47亿元。另外,公司拟采用询价方式向不超过10名特定投资者发行不超过3.63亿股份,募集不超过24.26亿元,将用于大悦城地产旗下北京中粮置地广场和杭州大悦城项目的建设。对于上市房企而言,证监会批准发行股份募集配套资金并且用于项目建设,较为罕见。 假设重组完成,公司或将实现业务+融资成本+土地获取三重改善公司是中粮集团旗下专注于住宅开发的百强房企,根据半年报,2018上半年实现销售金额106.07亿元,上半年末可售建面约740.74万平。大悦城地产同样隶属中粮集团,是以“大悦城”城市综合体闻名的商业地产开发运营商,根据其半年报,2018上半年旗下8家已开业大悦城共实现租金收入12.40亿元,同比增长6.6%;杭州大悦城已于8月开业,另有西安、重庆大悦城仍在推进。假设收购完成:第一,公司将实现住宅+商业双轮驱动,有望提升竞争力;第二,有望降低融资成本(2017年公司融资成本4.3%-8.5%,大悦城地产4.28%);第三,土地获取能力有望进一步增强。 重组取得重要进展,维持“买入”评级参考可比公司2018年平均PE8.58倍(Wind一致预期),考虑到公司未来可能同大悦城进行重组的预期以及业务协同优势,维持2018年10-11倍PE估值,维持目标价6.60-7.26元,维持“买入”评级。 风险提示:重组推进仍具有不确定性;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低;一二线核心城市商业地产竞争激烈。
万科A 房地产业 2018-12-06 24.81 28.80 -- 27.47 10.72%
30.52 23.01%
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公司发布11月份经营情况公告,2018年11月实现销售金额583.2亿元,同比增长68%;实现销售面积355.6万平,同比增长55%。公司四季度推盘量较高,营销力度有所加强,使得销售数据逆势增长,充分体现龙头房企面对行业下行周期较强的应对能力。我们依然维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测,维持“买入”评级。 推盘加速+营销发力,11月销售延续高增长 2018年11月,公司实现销售金额583.2亿元,同比增长68%;实现销售面积355.6万平,同比增长55%。2018年1-11月累计销售金额5439.5亿元,同比增长16%;累计销售面积3599.0万平,同比增长15%。在9月销售金额负增长后,公司10、11月销售重现强劲增长,主要因为:第一,公司加快周转速度,推盘量大幅提升;根据三季报,前三季度新开工面积3649万平,同比增长40%,已超过全年计划新开工面积。第二,面对去化率逐渐下行的市场环境,公司果断加强营销力度,保障项目去化和回款。公司销售逆势增长,充分体现龙头房企面对行业下行周期较强的应对能力。 11月新增开发项目391.9万平,储备资源依然丰厚11月公司新增14个项目,计容建面391.9万平,权益建面232.8万平,权益价款140.5亿元,拿地强度较10月有所反弹。根据三季报,前三季度公司投资金额的83.6%分布于2019年市场环境预计相对更好的一二线城市。截至9月末,公司土储建面1.52亿平(在建8858.9万平,储备6300.6万平),同比增长17.8%;权益土储建面9243.8万平,同比增长11.4%,优质土储资源依然丰厚。 货币充裕负债较低,11月发行20亿元3年期中票利率仅为4.03% 根据三季报,9月末公司拥有货币资金1327.7亿元,同比增长41%,流动性较为充裕。负债率指标方面,9月末公司扣除预收账款后资产负债率和净负债率分别为46.3%和51.2%,均低于克尔瑞2018年前三季度销售金额TOP50中A股上市房企的中位值(50.3%、156.3%)。稳健的财务状况使得新增融资成本维持低位,11月公司成功发行20亿元3年期中票,利率仅为4.03%,而根据Wind的数据,11月民营房企境内发债利率中位值高达7.39%。 龙头白马稳健至上,维持“买入”评级公司预收账款和储备货值较为充足,2018-2020年业绩有望稳定增长;凭借优秀管理机制和稳健战略风格,房地产主业具备穿越行业周期的潜质;围绕房地产的多元化战略布局有望提升增长韧性。我们维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测。可比公司2018年平均PE为7.82倍(Wind一致预期)。 我们认为公司作为A股房地产开发企业中销售规模、利润规模最高的领军企业,十年来业绩持续增长,标杆效应较强,应当享受估值溢价,维持2018年合理PE估值水平为9-10倍的判断,目标价28.80-32.00元,维持“买入”评级。 风险提示:钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能;多元化业务拓展不及预期;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
中粮地产 房地产业 2018-11-20 5.30 6.60 4.27% 5.76 8.68%
5.76 8.68%
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核心观点 公司计划继续推进大悦城资产重组,未对交易对价、交易方式进行改动。从估值报告和香港会计准则下归母所有者权益的角度看,我们认为交易对价具有一定公允性。假设重组完成,公司有望实现业务+融资成本+土地获取的三重改善。考虑到收购大悦城的不确定性,我们未在盈利预测中纳入资产重组的影响,维持2018-2020年EPS为0.66、0.77、0.90元的盈利预测,维持“买入”评级。 继续推进大悦城资产重组,未对交易对价、交易方式进行改动 根据《对并购重组委审核意见回复》,2018年10月25日公司发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项未获证监会核准,主要原因为“交易标的资产定价的公允性缺乏合理依据”。11月15日,公司公告将继续推进交易事项,未对交易对价、交易方式进行改动,但与大悦城地产控股股东明毅有限公司签订盈利预测补偿协议,其承诺大悦城地产2018-2020年累计扣非归母净利润为18.91亿元。另外,公司聘请第三方资产评估公司对大悦城地产进行估值,以此佐证交易定价的公允性。 估值报告+香港会计准则下归母所有者权益佐证,交易对价具一定公允性 从估值报告和香港会计准则下归母所有者权益的角度看,我们认为公司收购大悦城地产59.59%股份的交易对价147.56亿元(分红调整后为144.47亿元)具有一定公允性。第一,根据第三方资产评估公司的估值报告,以2018年5月31日为股指基准日,大悦城地产归母所有者权益估值为256.66亿元,对应59.59%股权价值为152.96亿元,高于交易对价。第二,根据大悦城地产半年报,在香港会计准则、投资性房地产以公允价值计量下,其2018上半年末归母净资产为282.20亿元,对应59.59%股权价值为168.16亿元,同样高于交易对价。 假设重组完成,公司或将实现业务+融资成本+土地获取三重改善 公司是中粮集团旗下专注于住宅开发的百强房企,根据半年报,2018上半年实现销售金额106.07亿元,上半年末可售建面约740.74万平。大悦城地产同样隶属中粮集团,是以“大悦城”城市综合体闻名的商业地产开发运营商,根据其半年报,2018上半年旗下8家已开业大悦城共实现租金收入12.40亿元,同比增长6.6%;杭州大悦城已于8月开业,另有西安、重庆大悦城仍在推进。假设收购完成:第一,公司将实现住宅+商业双轮驱动,有望提升竞争力;第二,有望降低融资成本(2017年公司融资成本4.3%-8.5%,大悦城地产4.28%);第三,土地获取能力有望进一步增强。 重组路上继续前行,维持“买入”评级 参考可比公司2018年平均PE 9.05倍(Wind一致预期),考虑到公司未来可能同大悦城进行重组的预期以及业务协同优势,维持2018年10-11倍PE估值,维持目标价6.60-7.26元,维持“买入”评级。 风险提示:重组方案推进或不及预期;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低;一二线核心城市商业地产竞争激烈。
万科A 房地产业 2018-11-08 24.18 28.80 -- 26.68 10.34%
28.22 16.71%
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核心观点 2018年10月公司实现销售金额540.7亿元,同比增长47.0%;实现销售面积341.3万平,同比增长37.7%。前三季度房地产业务结转量价提升带动业绩上扬,长租公寓业务持续扩张。维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测,维持“买入”评级。 10月金额同比增长47%,1-10月金额累计同比增长12% 2018年10月公司实现销售金额540.7亿元,同比增长47.0%;实现销售面积341.3万平,同比增长37.7%。2018年1-10月累计销售金额4856.2亿元,同比增长12.2%,累计销售面积3243.4万平,同比增长11.4%。继9月单月销售金额首现年内负增长之后,10月销售规模显著反弹。三季报公司结转量价齐升,带动营业收入同比增长50.3%,归母净利同比增长26.1%,地产业务毛利率同比提升4.5个百分点至27.8%。三季末已售未结算合同金额5523.8亿元,同比增长33.3%,随着10月销售再现高增长,未来业绩稳定增长潜力进一步提升。 10月新增开发项目372万平,储备资源依然丰厚 10月公司新增开发项目计容建筑面积372.3万平,同比减少28.7%;新增权益建筑面积174.1万平,同比减少52.2%;公司需支付权益价款87.6亿元,同比减少67.5%,土地投资强度有所放缓。三季报显示公司1-9月投资金额的83.6%位于一二线城市。截至9月末,公司土储建面1.52亿平(在建8858.9万平,储备6300.6万平),同比增长17.8%;权益土储建面9243.8万平,同比增长11.4%,优质土储资源依然丰厚。 成功发行第二期20亿元住房租赁专项公司债,持续推进长租公寓 公司于2018年6月获批面向合格投资者公开发行80亿元住房租赁专项公司债券,2018年8月首期发行15亿元,第二期已于10月23日开始发行,期限为5年,最终发行规模20亿元,票面利率低至4.18%。其中14亿元拟用于佛山、上海3宗重资产集中式住房租赁项目建设。公司旗下“泊寓”是我国集中式长租公寓龙头品牌之一,截至2018上半年末已覆盖30个城市,签约16万间,开业超过4万间,开业6个月以上项目出租率约92%。本次债券发行将为公司住房租赁业务提供资金支持,持续助力规模扩张。 龙头白马三季报表现稳健,维持“买入”评级 公司房地产业务结转量价提升带动业绩上扬,长租公寓业务持续扩张。我们维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测。可比公司2018年平均PE为7.95倍(Wind一致预期),我们认为公司2018年合理PE估值水平为9-10倍,目标价28.80-32.00元(前值28.80-30.40元),维持“买入”评级。 风险提示:钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能;多元化业务拓展不及预期;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
新城控股 房地产业 2018-11-08 25.49 31.45 -- 27.97 9.73%
29.64 16.28%
详细
核心观点 公司发布10月份经营简报,2018年10月实现合同销售金额217.65亿元,同比增长52.66%;实现销售面积173.92万平,同比增长70.64%。10月销售延续亮眼表现,符合我们预期。我们维持2018-2020年EPS为3.70、4.94、6.27 元的盈利预测,维持“买入”评级。 销售延续亮眼表现,待结算资源持续增长 公司10月销售并没有受到部分城市去化率下滑的影响,依旧延续较高增速,体现公司不俗的拿地判断力和销售实力。2018年1-10月累计合同销售金额1813.39亿元,同比增长103.38%;累计销售面积1446.19万平,同比增长123.18%。根据克而瑞的数据,1-10月TOP50房企累计销售金额同比增长41%,公司销售金额增速持续大幅领先TOP50房企。根据三季报,三季度末公司合同负债(原预收账款)为999.31亿元,较2017年末增长96.66%。合同负债对2018年预测营收(Wind一致预期)的覆盖率为162%,较2017年末进一步提升37个百分点。 拿地力度保持稳定,短债覆盖倍数较高 2018年10月,公司在南昌、南宁、遵义、马鞍山、徐州、沧州、北海、贵港、盐城拿下10宗地块,新增土储建面230.53万平,拿地总价55.62亿元。根据克而瑞的数据,公司1-10月累计新增土地价值632.1亿元,同比略微下滑1.65%,基本上延续去年的拿地力度。根据三季报,公司2018年销售商品提供劳务收到的现金(根据前三季度增速的估算值)对短期负债的覆盖倍数高达7.56倍,较2017年4.29倍大幅提升,也明显高于TOP50 A股上市房企4.20倍的平均水平。我们认为高速增长的销售带来充足回款,叠加合理的长短债负债结构,公司资金链情况较为安全。 高管增持+公司回购稳定市场信心 公司10月10日公告,控股股东及其一致行动人承诺一年内不减持,部分董事及高管计划自2018年10月29日起6个月内增持230万股。截至11月2日,该增持计划已经完成,以10月29日至11月2日均价24.81元估算,增持金额约为5706万元。公司另于10月19日公告,拟以自有资金通过集中竞价交易的方式回购总价不超过8.36亿元的公司股份(不低于当前公司总股本的0.5%且不超过1%,回购目标价不超过37元),用于实施股权激励计划或员工持股计划,有利于公司建立和完善利益共享机制,提高员工凝聚力和公司竞争力。 业绩具备高增长基础,维持“买入”评级 公司销售持续高增长,待结算和可售资源较为充裕,住宅+商业双轮驱动和四大激励手段助力下,业绩具备高增长基础。维持公司2018-2020 年EPS 为3.70、4.94、6.27 元的盈利预测。可比公司2018 年平均PE 为7.92 倍, 考虑到公司高增长预期,我们维持公司合理估值为8.5-9.5 倍的判断,维持31.45-35.15 元的目标价,维持“买入”评级。 风险提示:商业地产扩张影响资金周转效率;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
荣盛发展 房地产业 2018-11-07 7.87 9.31 -- 8.95 13.72%
9.42 19.70%
详细
核心观点 2018年10月公司实现签约销售面积101.81万平方米,同比增长164.85%,实现签约销售金额100.32亿元,同比增长179.99%。单月销售金额年内再次突破百亿,2018全年归母净利预增20-40%,维持2018-2020年EPS1.79、2.31、2.98元的盈利预测,维持“买入”评级。 10月单月销售金额逆势大增180%,1-10月累计销售金额同比增长57% 2018年10月公司实现签约销售面积101.81万平方米,同比增长164.85%;实现签约销售金额100.32亿元,同比增长179.99%。1-10月累计实现销售面积674.18万平方米,同比增长61.41%;累计销售金额695.42亿元,同比增长57.00%。继6月之后,10月公司单月销售金额再次突破百亿,增幅显著领先TOP50(克而瑞)。2018Q3期末公司预收账款YoY+40.96%至865.92亿元,对2017全年营业收入的覆盖率达到223.73%。随着10月销售再现高增长,未来可结转资源持续增厚。 10月土地投资5.08亿元,战略布局衡水高铁新城 10月公司在安徽省淮北市、山东省聊城市、河北省霸州市新获取5宗地块,共计投资5.08亿元,投资强度有所回落。此外,11月1日公司同衡水市人民政府签订整体开发建设经营衡水高铁新城的框架协议,项目总体规划面积24平方公里。2018Q3期末公司剔除预收款之后的资产负债率44.41%,较2017年末减少5.32pct,有息负债杠杆率195.55%,较2017年末减少9.90pct。9月份以来公司20亿元超短期融资券获注册,同时拟发行5亿美元公司债,负债结构和负债水平持续优化改善。 全年业绩预增20%-40%,股息率(近12个月)高达5.36% 公司前三季度实现营收305.54亿元,YoY+同比增长40.89%;实现归母净利37.39亿元,同比增长33.98%。公司三季报预计2018全年归母净利同比增加20%~40%至69.13~80.65亿元,全年业绩有望继续保持中高速增长。公司公告(临2018-111号)管理层7月以来累计增持金额6188万元,持续看好公司未来发展。公司按照11月5日最新收盘价计算的股息率(近12个月)高达5.36%,位居中信房地产行业146家上市房企的第11位,配置价值逐渐凸显。 盈利规模、质量有望保持高增长,维持“买入”评级 公司短期可结转资源依然丰厚,全年销售稳定增长可期,激励机制对管理和周转效率的改善有望逐步显现,维持公司2018-2020年EPS 1.79、2.31、2.98元的盈利预测。参考可比公司2018年平均PE估值6.9倍,鉴于三四线城市销售热度的不确定性,给予公司2018年PE估值5.2-6.2倍,维持目标价9.31-11.10元,维持“买入”评级。 风险提示:环京调控政策趋严;棚改货币化安置力度趋弱拖累三四线城市成交表现。
金融街 房地产业 2018-11-05 6.63 7.22 -- 7.55 13.88%
7.55 13.88%
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核心观点 公司发布三季报,2018年前三季度实现营收86.90亿元,同比下滑45.38%;实现归母净利润10.41亿元,同比下滑27.91%;加权平均ROE较去年同期下滑1.66个百分点至3.53%。公司结转进度缓慢导致业绩低于我们预期,下调2018-2020年EPS至1.11、1.23、1.35元(前值1.35、1.59、1.72元)。但考虑公司开发业务稳步拓展,自持业务稀缺资产升值前景较好,依然维持“买入”评级。 结转缓慢,但项目利润率超出预期 2018年第三季度公司结转进度仍然较慢,但项目利润率表现持续超出预期,前三季度毛利率较去年同期大幅提升17.5个百分点至47.3%。但公司净利率仅较去年同期提升3.7个百分点至14.1%,主要因为:第一,前三季度公司营收偏低,销售、管理费用多为固定支出,使得二者费用率较高。第二,前三季度公司财务费用同比增长32.28%,主要原因在于公司债务融资增加,利息支出较去年同期有所提升,以及公司股权并购资金和经营物业抵押贷款利息无法资本化。 严调控下依然实现销售快速增长,初步形成五大城市群战略布局 公司项目多位于一二线核心城市,2018年前三季度调控政策持续从紧。公司积极应对市场变化,通过加速推盘、加强营销力度等方式提振销售,前三季度实现销售金额172亿元,同比依然增长68%。其中,商务地产项目销售面积5万平,销售金额16亿元;住宅地产项目销售面积53万平,销售金额156亿元。前三季度公司持续深耕区域中心城市和周边卫星城,新增项目权益投资额129亿元,新增权益建面271万平,累计进入13个城市,初步形成五大城市群战略布局。 自持业务稳健发展,存量价值盘活空间较大 公司自持业务稳健发展,2018年前三季度物业租赁和物业经营板块合计实现营收18.4亿元,同比增长9%;实现息税前利润10.6亿元,同比增长10%。自持业务营收、息税前利润均再创同期历史新高。三季度末投资性房地产余额322.6亿元,与2017年末基本持平。公司计划2020年自持面积达到200万方,我们认为投资性房地产规模的扩大在为公司贡献稳定租金收益的同时,有望受益于资产证券化以及REITs的快速发展,进一步盘活存量资产价值,为公司开发业务提供融资支持。 开发自持并重,维持“买入”评级 公司开发业务进入更多城市,未来受核心城市调控影响有望减弱;自持业务2020年面积有望翻番,或将贡献稳定现金流,稀缺资产或将长期升值贡献利润。考虑到公司结转速度较慢但利润率较高,我们调整开发业务盈利预测,下调2018-2020年EPS至1.11、1.23、1.35元(前值1.35、1.59、1.72元)。参考可比公司2018平均PE估值7.1倍,维持公司2018年6.5-7.5倍PE估值,目标价7.22-8.33元(前值8.78-10.13元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线热点城市调控政策趋严;新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业;投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。
中粮地产 房地产业 2018-11-02 5.01 6.60 4.27% 5.68 13.37%
5.76 14.97%
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2018前三季度归母净利同比增长73%,维持“买入”评级 2018前三季度公司实现营业收入78.71亿元,YoY-7.39%;实现归母净利9.08亿元,YoY+72.67%;实现扣非后归母净利7.06亿元,YoY+76.38%;加权平均ROE较2017同期提升4.17pct至12.96%。总体业绩符合预期,维持2018-2020年EPS 0.66、0.77、0.90元的盈利预测和“买入”评级。 毛利率、净利率创近5年新高,投资净收益同比大增118% 前三季度公司结转确认收入78.71亿元,YoY-7.39%,实现归母净利YoY+72.67%至9.08亿元,销售毛利率和净利率分别同比增加5.81pct、3.69pct至42.05%和17.14%,盈利能力创近5年新高。公司实现低结转、高盈利主要源于:当期集中结转项目利润水平和权益占比较高,表现为高毛利率和低少数股东损益占比(前三季度少数股东损益占净利润的比重YoY-21.29pct至32.68%);报告期投资收益YoY+117.95%至7.10亿元,主要为对外委托贷款取得的损益及子公司收取股东或公司收取参股子公司往来款资金占用费。 预收款同比增长40%,投资收益对利润的贡献度或保持高位 前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金131.18亿元,YoY+7.32%,我们认为增速不及预期的原因或与销售增速放缓或者表外项目占比较多有关。报告期末公司预收账款240.84亿元,YoY+39.50%,对2017全年营业收入的覆盖率进一步提升至171.51%,可结转资源进一步稳定公司业绩增长预期。此外,公司将对外委托贷款和往来款资金占用费确认为投资和筹资活动现金流,报告期公司支付其他与投资活动有关的现金62.26亿元,YoY-19.12%,支付其他与筹资活动有关的现金41.49亿元,YoY+296.57%,未来相关投资收益对利润的贡献度或保持高位。 土地储备持续丰厚,财务结构保持稳健 报告期公司购买商品、接受劳务收到的现金YoY-2.24%至104.13亿元,土地投资或依然保持高位水平,报告期末公司存货YoY+27.74%至415.46亿元,土地储备持续丰厚。报告期末公司净负债率较2017年末提升33.69pct至172.21%,剔除预收款的资产负债率较2017年末微降0.59pct至58.81%,财务结构保持稳健。 “开发+自持”双轮驱动可期,维持“买入”评级 不考虑收购大悦城的情况下维持中粮地产2018-2020年EPS 0.66、0.77、0.90元的盈利预测。参考可比公司2018年平均PE 7.8倍,考虑到公司未来可能同大悦城进行重组的预期以及业务协同优势,给予公司2018年10-11倍PE估值,目标价6.60-7.26元(前值7.26-7.92元),维持“买入”评级。 风险提示:重组方案推进或不及预期;一二线核心城市商业地产竞争激烈;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低。
北京城建 房地产业 2018-11-02 7.62 9.28 -- 9.07 19.03%
9.07 19.03%
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核心观点 公司发布三季报,2018年前三季度实现营业收入76.81亿元,同比增长8.47%;实现归母净利润6.71亿元,同比增长39.09%;加权平均ROE较去年同期提升0.86个百分点至3.32%。公司业绩符合预期,三季度结转加速且保持较高的盈利质量,周转效率提升后销售恢复正增长,棚改项目储备丰富。我们维持公司2018-2020年EPS为1.16、1.39、1.50 元的盈利预测,维持增持评级。 三季度结转加速,盈利质量提升 2018年第三季度公司结转速度明显提升,单季度实现营收43.2亿元,环比增长137%;实现归母净利润3.1亿元,环比增长24%。2018年前三季度公司归母净利润增速高于营收增速,主要因为:第一,结转质量有所提升,毛利率同比上升2个百分点至30.4%;第二,联营企业项目结算带动投资收益同比增加0.78亿元,同比增长66.57%;第三,报告期内所得税、少数股东损益分别较去年同期降低1.28、0.70亿元。 三季度销售恢复正增长,周转效率得到加强 受北京等热点城市预售证管控影响,2018年前三季度公司实现销售面积54.44万平,同比下滑18.54%;实现销售金额91.53亿元,同比下滑31.46%。但随着公司加快开工、推盘速度(第三季度开复工面积447.92万平,同比增长21.39%,上半年同比增长0.91%;新开工面积70.62万平,同比增长542.00%,上半年同比下滑4.85%),销售增速已于第三季度转正,第三季度销售面积26.55万平,同比增长104.23%;销售金额35.90亿元,同比增长43.60%。 拿地力度放缓,棚改储备丰富 受市场环境变化影响,公司拿地趋于谨慎,2018年前三季度通过公开市场新增土储23.2万平,去年同期为153.8万平。根据半年报,公司在手棚改项目7个,总规划建筑面积662.3万平方米,总投资额1038亿元;按照公司提前筹划、分批立项、快速实施的整体要求,望坛、临河村、康庄等棚改项目继续高效推进,最快预计2019年开始贡献稳定收益。公司表示将密切关注北京城市升级改造进程,在集体土地建设租赁用房、自有土地建设共有产权房等新政中寻找发展机遇。 地产主业稳健,维持“增持”评级 公司立足北京,背靠城建集团,深度布局京内商品房开发和保障房建设,地产开发主业稳健,棚改业务行业壁垒坚固,拓展空间较大。我们维持公司2018-2020年EPS 为1.16、1.39、1.50 元的盈利预测。可比公司2018年平均PE为7.72倍,我们维持公司2018年合理PE估值水平为8-9倍的判断,维持目标价9.28-10.44元,维持增持评级。 风险提示:一线城市延续当前严格的调控体系;一级开发及棚改项目开发周期的延长加大公司资金链压力。
新城控股 房地产业 2018-11-02 25.90 31.45 -- 27.97 7.99%
27.97 7.99%
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前三季度归母净利同比增长57%,维持“买入”评级 2018Q1-Q3公司实现营收247.94亿元,YoY+47.10%;实现归母净利31.21亿元,YoY+56.69%;实现扣非后归母净利25.81亿元,YoY+42.28%。总体业绩符合预期,维持2018-2020年EPS3.70、4.94、6.26 元的盈利预测,维持“买入”评级。 毛利率、净利率创近5年新高,真实资产负债率平稳降低 公司1-9月累计合同销售金额约1595.74亿元,YoY+113.03%,2018Q3期末合同负债(原预收账款)较2017年末大增96.66%至999.31亿元,对2018预测总营收(Wind一致预期)的覆盖率高达162.18%,未来短期收入依然具备高增长的空间。前三季度毛利率、净利率创近5年新高,分别达到38.58%和16.65%,受益于盈利规模、质量以及销售回款的高增长,报告期末公司扣除合同负债之后的资产负债率较2017年末降低3.46pct至54.69%,负债率的改善为公司新一轮战略布局巩固资金优势。 吾悦广场经营效率持续提升,住宅+商业协同效应逐步显现 截至2018年9月公司已开业运营的吾悦广场达到31座,总建筑面积295.73万平,同比增长86.11%;已出租面积183.11万平,同比增长101.45%;三季度租金及管理费收入5.75亿元,同比增长162.80%;前三季度累计租金及管理费收入14.51亿元,同比增长158.00%。公司“住宅地产+商业地产”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群布局,年初以来吾悦广场出租率、租金水平和收入规模均保持高增长态势,品牌知名度和经营效率持续提升,产品协同及战略纵深效应逐渐显现。 大手笔回购+管理层增持稳定市场信心 10月19日公告(2018-092)公司拟以自有资金通过集中竞价交易的方式回购总价不超过8.36亿元的公司股份(不低于当前公司总股本的0.5%且不超过1%,回购目标价不超过37元),用于实施股权激励计划或员工持股计划,有利于公司建立和完善利益共享机制,提高员工凝聚力和公司竞争力。此外,10月17日公告(2018-089)控股股东及其一致行动人承诺1年内不减持,同日公告(2018-090)公司管理层计划自2018年10月29日起的未来6个月内在二级市场增持230万股,管理层持续看好公司发展前景和内在价值,有望进一步稳定市场信心。 业绩具备高增长基础,维持“买入”评级 公司销售持续高增长,待结算和可售资源较为充裕,住宅+商业双轮驱动和四大激励手段助力下,业绩具备高增长基础。维持公司2018-2020 年EPS 为3.70、4.94、6.26 元的盈利预测。参考可比公司2018 年平均PE 估值7.9 倍(Wind 一致预期),考虑到公司高增长预期,给予公司2018 年PE 估值8.5-9.5 倍,目标价31.45-35.15 元(前值29.60-33.30 元),维持“买入”评级。 风险提示:商业地产扩张影响资金周转效率;重点布局城市调控政策超预期。
中南建设 建筑和工程 2018-11-01 5.65 7.56 -- 6.88 21.77%
6.88 21.77%
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核心观点 公司发布三季报,2018年前三季度实现营业收入299.96亿元,同比增长57.71%;实现归母净利润12.67亿元,同比增长223.14%;加权平均ROE较去年同期增长5.59个百分点至8.43%。公司业绩略微超出我们预期,利润率延续改善趋势,销售延续高增长,负债水平大幅降低。维持2018-2020年EPS为0.56、0.87、1.33元的盈利预测,维持“买入”评级。 利润率延续改善趋势,待结算资源进一步丰厚 2018年第三季度公司结转速度继续提升,房地产业务实现营收116.8亿元,同比增长144.8%。项目利润率水平延续改善趋势,前三季度房地产业务毛利率23.4%,较2017全年上升7.8个百分点。尽管受房地产市场环境变化影响,公司前三季度销售费用率同比提升1.62个百分点至3.92%,净利率仍然同比提升2.7个百分点至5.2%。2018年三季度末公司预收账款为1054.2亿元,同比增长54.1%,相较我们对公司2018年预测营业收入的覆盖率高达207%,较上半年末再次提升26个百分点,待结算资源进一步丰厚。根据公司公告,带结算项目利润率水平不低于前三季度结算项目。 销售延续高增长,拿地力度边际放缓 2018年第三季度公司实现销售面积257.5万平,同比增长87.0%;实现销售金额374.0亿元,同比增长111.2%。2018年前三季度累计实现销售金额1026.5亿元,同比增长64%;累计实现销售面积777.8万平,同比增长37%。2018年前三季度公司新增项目计容建面1314.5万平,结合克而瑞的数据,同比增长约31%。根据半年报,面对市场环境变化,公司加强城市和项目筛选力度,三四线城市通常只获取10万平以下的项目。8月起公司拿地力度下滑,一方面因为土地市场、商品房市场出现一定冷却,另一方面是要控制负债率水平。 负债水平大幅降低,控股股东增持彰显信心 受益销售高增长带来的高回款,2018年三季度末公司持有货币资金216.4亿元,较2017年末增长51.6%,短期借款和一年内到期的非流动负债之和为156.1亿元,偿债能力较强。由于净利润和净资产增加快于负债,公司负债水平进一步降低,扣除预收账款的资产负债率较2017年末下降9.7个百分点至41.7%,净负债率较2017年末下降77个百分点至156.3%。公司此前发布增持计划,控股股东将于2018年7月16日起6个月内增持不超过1亿元。截至10月29日,控股股东已增持605.73万股,占总股本0.16%,增持金额3273万元,均价5.40元。 业绩有望进入高速增长期,维持“买入”评级 公司中短期看点在于存量可结算资源丰富,结算节奏加快,同时房地产业务销售金额、建筑业务新增合同总金额保持高增长,业绩有望进入高速增长期;长期看点在于职业经理人改善公司治理,挖掘公司潜能。我们维持2018-2020年EPS为0.56、0.87、1.33元的盈利预测,维持2018年PE合理估值13.5-14.0倍的判断,目标价7.56-7.84,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售;房企融资收紧、基建业务资金沉淀增加资金链压力。
金地集团 房地产业 2018-11-01 9.05 10.44 -- 10.05 11.05%
10.31 13.92%
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2018前三季度归母净利同比大增131%,维持“买入”评级 2018前三季度公司实现营收335.14亿元,YoY+60.27%;实现归母净利52.46亿元,YoY+131.21%;实现扣非后归母净利50.83亿元,YoY+132.68%。受益于结转规模、结转毛利率提升,以及小股操盘项目结算带来投资收益增加,公司业绩略超预期。维持2018-2020年EPS1.74、1.96、2.19元的盈利预测,维持“买入”评级。 销售预期逐步改善,预收款增速有所放缓 2018年1-9月公司累计实现签约面积580.1万平,YoY+3.80%;累计签约金额1060.9亿元,YoY+3.39%。我们认为公司销售金额低于预期的原因为主要城市受卡预售证、卡网签政策的影响,新取证及新推货资源较少。公司半年报表示通过加速开工等方式争取提前取证供货,上半年新开工面积919万平,YoY+129.75%,全年计划新开工面积上调28.85%至1572万平。随着可售资源逐渐释放,我们预计未来销售同步改善。三季末公司预收账款668.38亿元,YoY+19.65%,销售低增长+结转高增长导致增速有所放缓。 结转规模略超预期,费用改善+表外收益共同推升盈利规模 前三季度公司结转规模略超预期,营收YoY+60.27%。结转质量方面,毛利率YoY+6.82pct至41.39%,处于历史高位水平。虽然报告期公司表内项目少数股东损益对净利润的稀释有所扩大,占净利率的比重YoY+2.19pct至31.37%,但是三项费率较2017同期减少3.21pct至7.43%,同时表外小股操盘项目结算带来投资净收益21.14亿元,YoY+125.49%,共同导致公司净利率YoY+7.51pct至23.01%,归母净利YoY+131.21%。负债率小幅提升,股息率依然具备吸引力2018年1-8月公司累计新增借款金额为244.73亿元,占2017年末经审计净资产579.56亿元的比重为42.23%。9月末剔除预收款后的资产负债率较2017年末提升6.69pct至50.95%,销售增速放缓叠加新开工提速,负债率小幅提升。公司2015-2017年分红比率由此前的10%-20%大幅提升至59%、50%、35%,考虑到后续资金需求提升,保守假设2018年分红比率下降至25%,公司股息率(2018年预测归母净利润*分红比率/总市值)仍能达到5%,长期配置价值依然优势明显。 拿地强度延续+股息率具备吸引力,维持“买入”评级 公司加速新开工,未来销售情况有望好转;背靠险资股东,股息率具备吸引力。我们维持2018-2020年EPS1.74、1.96、2.19元的盈利预测。参考TOP50上市房企2018年平均PE7.1倍,给予公司2018年6-6.5倍PE估值,目标价10.44-11.31元(前值11.31-12.18元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市限价管控趋严;土储权益占比较低,业绩稀释程度可能扩大。
蓝光发展 房地产业 2018-11-01 4.74 5.67 -- 5.50 16.03%
5.95 25.53%
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2018前三季度归母净利大增123%,维持“买入”评级 2018前三季度公司实现营收142.78亿元,YoY+31.13%;实现归母净利12.20亿元,YoY+122.64%;实现扣非后归母净利12.15亿元,YoY+132.39%。总体业绩基本符合预期,维持公司2018-2020年EPS0.81、1.16、1.71元的盈利预测,维持“买入”评级。销售维持高速增长,华东地区表现突出前三季度公司实现销售面积600.82万平,YoY+31.85%;实现销售金额670.83亿元,YoY+51.96%。从销售金额来看,华东、滇渝、成都区域位居六大板块前三,同比增速分别达到113.19%、51.28%、41.01%,占比分别达到26.87%、15.18%和35.67%,华东地区销售占比和增速改善明显,公司异地拓展成效显著。报告期末公司预收账款YoY+38.84%至508.16亿元,对2017营业总收入的覆盖率达到206.96%。报告期毛利率、净利率分别升至上市以来新高的31.64%和9.06%,盈利质量持续改善。 土地投资强度不减,财务结构预期趋于稳健 前三季度公司通过多元化的投资模式新增土地73幅,期间购买商品、提供劳务收到的现金302.86亿元,YoY+90.62%,期末存货892.33亿元,YoY+40.63%。报告期公司土地储备显著增长,为销售高速增长奠定资源基础。报告期末公司净负债率较2017年末提升28pct至121.64%,剔除预收账款的资产负债率较2017年末下降3.57pct至43.45%。短期土地投资强度的提升在一定程度上拖累负债率的表现,但是随着公司高质量预收款的结转和对所有者权益的增厚,未来财务结构预期趋于稳健。 发布年内第二份增持计划,彰显董监高坚定信心 公司发布年内第二份增持计划,部分董事、监事、高级管理人员计划于2018年11月1日起6个月内,增持公司股份不低于5000万元。年内的第一次增持计划已于2018年7月20日完成,增持金额1410万元,占公司总股本的0.08%。本次计划增持金额是此前的3.5倍,进一步突显董监高对公司未来发展的信心。加上公司于2018年1月推出的股权激励计划和“蓝色共享”跟投制度,公司激励力度日益加强,预计将为规模增长打下坚实基础。 销售高增长+多元业务齐驱,维持盈利预测和“买入”评级 公司土储资源进一步丰厚,销售持续高增长可期,此外公司年内同意启动控股子公司嘉宝物业和迪康药业的H股上市流程,多元业务发展提速。我们维持2018-2020年EPS0.81、1.16、1.71元的盈利预测。参考可比公司2018年平均PE估值7.9倍(Wind一致预期),给予公司2018年7-8倍PE估值,上调目标价至5.67-6.48元(前值5.67-6.08元),维持“买入”评级。 风险提示:公司2017年起三四线城市拿地有所增加,长期销售可能受到棚改力度减弱的影响;房地产融资边际改善不及预期;异地拓展成效有待进一步检验;药品质量风险;3D生物打印投入回报周期较长。
光明地产 房地产业 2018-11-01 3.48 4.57 -- 4.17 19.83%
4.17 19.83%
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核心观点 公司发布三季报,2018年前三季度实现营收94.01亿元,同比下滑13.55%;实现归母净利润10.12亿元,同比增长68.72%;加权平均ROE较去年同期增加2.78个百分点至9.42%。公司业绩符合我们预期,结算项目毛利率较高,新开工大幅提升,持续补充可售资源。维持2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元的盈利预测,维持“买入”评级。 结算项目利润率较高,前三季度归母净利高增长 2018年前三季度公司竣工面积同比下滑67.34%,导致房地产业务结转面积较少,营收同比下滑13.55%。但三季度结算项目利润水平较高,单季度毛利率达到45.2%,加上一季度出售上海市丽水路58-88号的高毛利商业房地产项目,带动公司前三季度毛利率同比大幅提升17.8个百分点至35.99%,进而使得归母净利润同比增长68.72%。三季度末预收账款150.95亿元,同比增长80.95%。根据公司历年结转节奏,预计四季度结转规模环比将有较大提升。 江浙沪拖累销售,新开工大幅提升 根据《光明房地产集团股份有限公司2018年度第一期中期票据募集说明书》,截至2018年一季度末,江浙沪占公司可售建面的62.50%,占可售货值的73.47%。受区域房地产市场环境变化影响,2018年前三季度公司实现销售面积137.42万平,同比下滑10.42%;实现销售金额173.64亿元,同比增长11.87%。为了提升销售规模、加速去化和回款,公司加大新开工力度,2018年前三季度新开工面积为260.54万平,同比增长120.72%,已超过年初制定的全年新开工228万平的目标。 持续补充可售资源,存在对接集团资源的潜在可能 根据公司公告,2018年第三季度公司或旗下子公司陆续竞得上海、重庆、南宁、苏州、常州等城市的7宗地块,总计规划计容建面95.33万平,总计土地价款113.67亿元,平均楼面价11924元/平。公司持续补充可售资源,未来有望继续借助集团优势,在上海市保障房和城中村改造项目、崇明岛2000亩土地开发、集团内部兄弟公司土地和仓储资源对接等方面寻求新的业务机会。 开发业务总体平稳,维持“买入”评级 公司是光明集团旗下唯一房地产上市主体,也是集团重要业绩来源。我们认为公司房地产业务存在对接集团资源的潜在可能,有望获取优质土地,并通过加快周转实现业绩稳健增长。我们维持2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元的盈利预测。参考可比公司2018年7.0倍的PE估值,下调公司2018年合理PE估值水平至5.5-6.0倍(前值6.5-7倍),下调目标价至4.57-4.98元(前值5.40-5.81元),维持“买入”评级。 风险提示:可售货值相对偏低;负债水平上升较快,资金链可能面临一定压力;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
绿地控股 房地产业 2018-10-31 6.02 7.65 -- 6.78 12.62%
6.78 12.62%
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前三季度归母净利同比增长36%,维持“买入”评级 2018前三季度公司实现营收2330.5亿元,YoY+29.2%;实现归母净利88.9亿元,YoY+35.5%;实现扣非后归母净利91.1亿元,YoY+53.8%。公司房地产业务销售和拿地规模同步提升,大基建产业保持快速发展势头,大金融和大消费等多元业务稳步推进,总体业绩符合我们预期。维持2018-2020年EPS0.90、1.10、1.31元的盈利预测,维持“买入”评级。 房地产销售增速较高,新开工规模稳定 报告期公司积极加大销售去化力度,保障回款规模。2018年前三季度公司实现合同销售面积2437.7万平,YoY+54.4%;实现合同销售金额2669.5亿元,YoY+31.3%;实现销售回款2194亿元,YoY+31%,回款率82%。另外,前三季度公司完成新开工面积2656.9万平,YoY+5.8%。公司继续维持较高的新开工规模,后续可售资源充足。报告期末预收账款YoY+41.7%至3198.7亿元,已售未结转资源持续丰厚。 拿地力度逆市加强,财务结构趋于稳健 面对持续降温的土地市场,公司加大拿地力度,有望通过逆周期拿地积累优质土储。2018年前三季度公司新增房地产项目储备97个,新增权益计容建面3565.3万平,YoY+226.8%。根据克而瑞的数据,公司前三季度新增土地货值3388.7亿元,在所有房企中排名第五位。受益于销售和结转的高增长,报告期末公司剔除预收款之后的资产负债率较2017年末减少5.3pct至55.7%,净负债率较2017年末降低18.8pct至191.9%,财务结构趋于稳健。 大基建版图进一步扩展,大金融、大消费稳步增长 2018年前三季度大基建产业累计实现经营收入1009亿元(内部抵消后),YoY+43%;新增基建项目2448个,新增合同总金额2122.6亿元,YoY+51.6%,产业版图进一步扩展。大金融产业方面,前三季度累计实现利润总额21.6亿元,债券、股权投资业务均实现快速增长;大消费产业方面,商贸、酒店旅游等产业能级显著提升,全国G-Super和绿地鲸选门店增至53家,酒店管理输出项目扩至44个。 多业务协同并进,维持“买入”评级 公司房地产业务销售保持较快增长,拿地力度逆周期加强;大基建产业保持快速发展势头;大金融和大消费等多元业务稳步推进,具备较强的穿越行业周期能力。我们维持2018-2020年EPS为0.90、1.10、1.31元的盈利预测。参考可比公司2018年8.7倍的PE估值,我们认为公司2018合理估值水平为8.5-9倍,维持目标价7.65-8.10元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售;房地产企业融资紧张、基建业务资金沉淀增加资金链压力。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名