事件: 10 月26 日晚,华夏幸福发布2018 年三季报,公告实现营业收入451.4 亿元,同比增长46.1%;实现归属上市公司股东的净利润78.8 亿元,同比增长26.5%;基本每股收益2.54 元,同比增长25.7%。 评论: 前三季度业绩同比+26%,平安入股+股权激励双重承诺未来三年业绩翻番。前三季度公司实现营业收入451.4 亿元,同比增长46.1%;实现归属上市公司股东的净利润78.8 亿元,同比增长26.5%;销售毛利率和归母销售净利率分别为45.4%和17.5%,分别同比下降11.1 和2.7pct,主要由于高毛利产业园区结算收入同比仅增长1%;三项费用率合计16.4%,同比下降5.0pct。2018Q3 末预收账款达1,525 亿元,同比增长12.0%,覆盖17 年房地产结算收入的5.3 倍,远高于行业平均。此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即未来三年业绩分别不低于114.2 亿、144.9 亿和180.0 亿,3 年复合增长27%,显示公司对于未来发展的强烈信心。 前三季度销售额1,077 亿元、同比+8%,外埠销售稳步增长、占比达46%。前三季度公司实现销售额1,077.1 亿元,同比+7.7%;房地产开发业务销售金额846.3 亿元,同比增长9.05%。房地产销售面积961.8 万平,同比+53.2%;其中外埠销售面积占比46.1%、同比增长90.0%,外埠销售面积占比较18H1提升0.6pct;并且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到 13.1%、6.7%、10.6%。公司18 年计划销售金额2,100 亿元,同比增长38.0%;18 年计划新开工1,988 万平,其中河北以外1,237 万平,占比62%,显示Q4 外埠项目推盘将大幅增长,降低环雄安调控影响,支撑今年销售快速增长。 产业新城项目拓展加速,平安大比例入股看好业务模式、认可价值。前三季度公司新签PPP 项目合作协议共17 个,包括14 个产业新城项目和3个产业小镇项目,其中有13 个位于非京津冀区域。此外,7 月平安资管以137.7亿元现金入股公司第二大股东,持股19.7%,9 月11 日正式完成股份过户登记,并已经派驻两名董事;9 月26 日公司与中国平安签署战略合作框架协议,标志着华夏幸福已成为中国平安的重要战略协同企业,望与中国平安在综合金融服务、产业新城、新兴实业协同发展等领域加强全面战略合作。 净负债率有所上行,三季度现金流量略有改善、多元化融资渠道畅通。公司三季度经营活动产生的现金流量净额为2 亿元,略有改善,连续两个季度为正;同时三季度回款率达到59%,较上半年回款率46%改善显著。18Q3 末资产负债率和净负债率分别为84.4%和125.0%,分别同比+2.8pct 和+53.7pct,净负债率上行由于现金较去年年底减少302 亿;但现金短债比仍有1.5 倍。前三季度公司成功发行公司债97 亿、超短融50 亿、境外债8 亿美元;5 月与中信银行签订战略合作协议、授信不超过315 亿元(其中产业新城授信额度不超过165 亿元);3 月与湖北银行签订战略合作协议、合作总量累计100 亿元。 投资建议:异地销售稳步增长,平安入股战略协同可期,维持“强推”评级。华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。前三季度公司外埠销售占比显著提升,同时平安9月完成战略入股、提名2 名董事、并与公司签订战略合作协议,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也望提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩翻番的承诺。我们维持公司2018-20 年每股收益预测为4.08、5.58 和7.21 元,对应18 年PE 仅5.6 倍,维持目标价为40.00 元,维持“强推”评级。 风险提示:行业政策收紧,公司资金情况不及预期。

事件: 10 月26 日,公司发布2018 年3 季报,公告实现营业收入76.8 亿元,同比增长8.5%;归母净利润6.7 亿,同比增长39.1%;每股收益0.37 元,同比增长20.8%。 点评: 前三季度业绩6.7 亿、同比+39%,源于毛利提升、三费改善、投资收益高增。公司18 年前三季度实现营收76.8 亿元,同比+8.5%;归母净利润6.7 亿元,同比+39.1%;每股收益0.37 元,同比+20.8%;毛利率和净利率分别为30.4%和8.7%,分别同比+2.0pct 和+1.9pct;三项费用率合计9.0%,同比-1.5pct,其中财务费用率和管理费用率分别为1.9%、3.7%,分别同比-0.7pct、-1.6pct;销售费用率3.5%,同比+0.7pct。公司业绩增速大幅高于营收增速,主要源于毛利率和净利率双双提升、投资收益比上年同期增长66.6%、且少数股东权益占比大幅下降,其中投资收益明显增长主要源于参股公司科技园建设、国奥投资以及国信证券的投资收益较多。前三季度,公司ROE 为3.1%,同比+0.6pct,主要源于净利率的提升。 京限价放松及开工提速推动销售低位改善,预收款及棚改结算保障18 年业绩。公司前三季度实现销售金额91.5 亿元,同比-31.5%,对应销售回款93.0 亿元,同比-7.0%;实现销售面积54.5 万平米,同比-18.5%;销售均价16,804 元/平米,同比-15.9%;公司第三季度实现销售金额35.9 亿元,同比+43.6%;实现销售面积26.6 万平米,同比+104.2%,第三季度销售有明显改善;公司前三季度新开工131.8 万平米,同比+75.0%;竣工面积47.6 万平米,同比-42.2%,开工明显提速,有望推动销售改善,竣工有一定程度放缓。考虑到北京近期预售证监管略有放松趋势下,四季度销售或将持续改善。截至三季度末,公司预收账款144.1 亿,较17 年末+12.1%,可覆盖17 年全年营收1.0 倍,可结算资源较丰富,公司全年业绩有较强保障,同时考虑到公司大量一级开发投资和棚改投资如望坛、临河村、康庄项目的高效推进,公司全年业绩有较强保障。 三季度拿地态度谨慎中有所积极,京棚改独特标签、资源丰富,负债率略降。公司前三季度新增建面23.2 万方,同比-84.9%;第三季度公司以4.5 亿元获得黄山市黄山区谭家桥镇项目,新增建面17.3 万方,同比+356.3%;此外,公司于10 月新获天津市武清区项目,新增建面8.8 万方,下半年拿地有所加强。 另外公司目前在手棚改项目7 个,包括存量望坛村(持股98%)、张仪村(持股91%)、怀柔新城(持股92%)、顺义临河村、延庆康庄镇项目以及今年新获取的大兴海子角、怀柔老城(持股65%)项目,建面分别为136、16、30、75、50、82、166 万平米,对应投资额1,038 亿元,权益投资额976 亿元;按目前北京棚改最高可获15%回报率(范围12-15%),上述项目合计可贡献权益净利润88-110 亿元。报告期末,公司资产负债率76.7%,同比-2.2pct;净负债率131.3%,同比-0.6pct,处于行业较高水平,主要原因在于长期借款增加。 投资建议:业绩较快增长,销售低位改善,维持“推荐”评级。北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力,尤其棚改模式拿地是最大亮点,目前京内棚改项目权益计划投资额合计达976 亿元,后续可贡业绩达88-110 元,贡献规模可观,并预计望在18-19 年逐步开始贡献业绩。我们维持2018-20 年每股收益预测1.08 元、1.30 元和1.52 元,现价对应18-20 年PE 分别为6.8、5.7、4.9 倍,18 年PB 仅0.5 倍,鉴于18 年销售弱于同行以及行业整体估值下行,下调目标价至为8.88 元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

前三季度业绩同比+123%,毛利率、净利率如期改善,可结算资源丰富 前三季度公司实现营业收入142.8亿元,同比+31.1%;归母净利润12.2亿元,同比+122.6%;每股收益0.31元,同比+95.6%;毛利率和净利率分别为31.6%和8.5%,分别同比+6.5pct和+3.5pct;公司结转规模大增,规模效益显现,盈利能力如期改善;三项费用率合计14.6%,同比+1.7pct,其中销售费用率、管理费用率分别为7.3%、6.4%,分别同比+1.2pct、+0.6pct,销售费用和管理费用上升源于公司规模扩张。公司净资产收益率8.3%,同比+3.2pct,得益于净利率的大幅提升。截至三季度末,公司预收账款508.2亿元,较17年末+61.8%,可覆盖17年营业收入207.0%,可结算资源丰富,未来两年业绩释放有充分保障。综合之下,我们维持预计公司18年业绩有望同比+83%的判断。 前三季度销售同比+52%、拿地销售面积比达209%,补库存意愿明显 前三季度公司实现签约销售金额670.8亿元,同比+52.0%,成都、滇渝、华中、华东、北京、华南区域各占比35.7%、15.2%、9.6%、26.9%、8.3%、4.4%;销售面积600.8万方,同比+31.8%;销售均价11,165元/平米,同比+15.3%;前三季度新开工673.5万方,同比+83.5%,竣工145.1万方,同比+68.9%;新开工和竣工高增长将有望推动公司销售和结算同步高增。房屋出租方面,商业、写字楼、项目配套可供出售面积分别为37.2万方、2.5万方、4.0万方,出租率分别为63.8%、48.2%、99.2%,分别同比-0.7pct、-10.9pct、+5.9pct。公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式获取土地资源,前三季度新增计容建面约1,253万方,拿地销售面积比达209%,投资强度大,补库存意愿明显。 融资渠道通畅,规模扩张同时负债率稳中有降,董监高增持彰显信心 截至三季度末,公司合并口径下的借款余额为523.5亿元,较17年末+50.5%。其中,银行贷款、公司债、资产支持票据、其他借款余额分别较17年末增加52.8亿元、59.9亿元、15.6亿元、47.4亿元。此外,公司新获得25亿公司债、14亿中票、50亿短融的批文,多样化融资渠道通畅。截至三季度末,公司资产负债率81.5%,净负债率121.6%,分别同比-1.7pct、-5.4pct,公司规模扩张同时保持负债率稳中有降。10月14日,公司发布董监高增持计划公告,部分董事(不含独立董事)、监事、高级管理人员计划于2018年11月1日起6个月内增持公司股份,增持金额合计不低于5000万元,彰显管理层对公司未来发展前景的信心以及对公司价值的认同。 投资建议:业绩大增,拿地积极,均衡扩张,维持“强推”评级 蓝光发展15年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。上半年公司业绩增速123%、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅、下属两家子公司嘉宝股份、迪康药业计划H股分拆上市。我们维持公司18-20年每股收益预测为1.17、1.65、2.35元,目前股价对应18-20年PE仅3.9/2.8/2.0倍,考虑到市场估值整体回落,下调目标价至8.19元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

前三季度营收同比+29%、业绩同比+36%,源于地产业务毛利率持续提升 公司前三季度实现营收2,330.4亿,同比+29.2%;归母净利润88.9亿,同比+35.5%;每股收益0.73元,同比+35.2%;毛利率和净利率分别为15.1%和3.8%,分别+1.0pct和+0.2pct,毛利率上升主要源于地产业务毛利率提升,鉴于16-17年三四线售价上涨项目逐步进入结转,预计将推动18年全年结算毛利率回升;三项费用率合计6.2%,同比+0.2pct,其中财务费用率1.1%,同比+0.3pct,主要源于汇率波动导致汇兑损失增长较多。公司营收涨幅低于业绩涨幅主要源于地产业务毛利率持续提升以及投资性收益略增和少数股东权益略降。前三季度公司资产负债率89.3%,同比+0.5pct,源于预收账款上涨较多;净负债率191.9%,同比-56.5pct,主要源于净资产增厚及借款略降。前三季度改善经营性现金流309.7亿元,财务状况持续改善。 上半年销售额同比+31%、拿地面积同比+227%,坚定推进标准化提升周转 公司前三季度实现合同销售额2,669.5亿,同比+31.3%;销售面积2,437.7万方,同比+54.4%;销售均价10,951元/平米,同比-15.0%;实现回款2,194.0亿元,同比+31%,销售回款率82%,高于17年全年2pct,销售质量继续提高。同时公司多举措加快周转,持续推进标准化,新增住宅项目标准化使用率达到78%。拿地方面,前三季度新增地块97个,对应权益建面3,565.3万方,同比+226.8%,对应货值约3,500亿元,其中高铁站周边项目占比超30%,住宅项目占比约77%,并且在拿地快速扩张同时仍注重成本可控。截至三季度末,公司总土储约1.43亿方。前三季度新开工、竣工分别为2,656.9万方、659.8万方,分别同比+5.8%、-31.5%;公司预收账款3,198.7亿元,同比+41.7%,创历史新高,可覆盖17年地产结算收入2.1倍。 高铁新城布局持续推进,依托PPP和特色小镇加强非市场化拿地能力 公司前三季度基建业务实现营收1,009亿,同比增长43%;新增项目规模2,122.6亿,同比增长51.6%;新增许昌至信阳高速公路项目、南京求雨山PPP等项目,同时南京地铁五号线、宁波杭州湾滨海新城PPP等项目建设稳步推进,依托大基建PPP项目拓展顺利。此外,公司积极布局高铁新城,已成功获取了宿州、阳江、重庆、长沙、株洲、赣州、萍乡、亳州、涪陵等一批低成本的战略性高铁站项目,并成功打造绿地城际空间站品牌,未来高铁新城拿地模式将快速复制。叠加公司之前在重点城市及周边有溢出效应地区签约了大批特色小镇项目,涉及土地储备资源40,000亩,公司非市场化拿地能力持续提升。预计未来将形成批量土地供应,打造独有非市场化拿地优势。 投资建议:业绩销售较快增长,运营质量持续改善,维持“推荐”评级 绿地控股目前销售排名行业第6位,作为行业龙头之一望充分受益于集中度提升;近两年来公司重抓回款卓见成效,也有效推动负债率的改善;同时公司积极解决低利润率弊病,一方面严控拿地成本,并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力;另一方面将降成本、提周转提升到战略高度,全面推进甲供直采和标准化,综合降本率达27%,新增住宅项目标准化率达78%。我们维持预计公司2018-20年每股收益0.90、1.08和1.22元,但鉴于行业整体估值下移,下调目标价至7.20元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

前三季度业绩同比+131%,源于结算收入、毛利率和投资收益大幅提升 前三季度公司实现营业收入335.1亿元,同比增长60.3%;实现归属上市公司股东的净利润52.5亿元,同比增长131.2%;基本每股收益1.16元,同比增长132.0%;对应毛利率和销售净利率分别为41.9%和15.7%,同比大幅提升,分别+6.6pct和+4.8pct;三项费用率合计9.1%,同比下降2.6pct;投资收益21.1亿元,同比+125.5%;业绩上涨主要源于结算项目增加、结算毛利率及投资收益大幅增长。 前三季度销售额同比+3%,开竣工积极之下、Q4推盘有望继续放量 前三季度公司实现销售金额1,060.9亿元,同比增长3.4%;销售面积580.1万平方米,同比增长3.8%,销售额额同比仅微增原因主要在于主要城市受限证、限签政策的影响,上半年新取证及新推货资源较少。但公司积极调整开工策略,上半年实现新开工面积919万平、同比+130%,竣工面积236万平、同比+24%,分别完成修订后全年计划的58%和33%,三季度销售额增速已经转正,Q4推盘有望继续放量。前三季度地产结算面积193.8万平,同比下降10.2%;结算收入331.1亿元,同比增长21.5%。报告期末预收账款668.4亿元,同比+46.3%,且覆盖17年地产结算收入2.0倍。 前三季度拿地额占比销售额55%、18年计划开工+82%,18年可售丰富 拿地方面,公司前三季度通过新进入合肥、厦门、长春、南通、清远等城市,战略性地进入了福建市场,进一步完善了全国化布局。前三季度公司拿地金额583.1亿元,占比当期销售金额55%,其中三季度拿地节奏明显放缓。2018年公司调整开竣工计划,全年新开工面积计划1,584万方、同比+82%,竣工面积计划715万方、同比+7%,积极拿地和开工保障18年丰富可售。 拿地扩张带动杠杆率低位略升,多元化低成本融资渠道赋予较强资金实力 报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为76.5%和65.6%,同比分别+3.0pct和+25.5pct;同期货币资金389.7亿元,覆盖短债2.5倍。18H1末加权平均融资成本为4.79%,较17年末提升0.23pct,仍处于行业低位;且前三季度公司完成90亿元公司债、40亿元超短融、55亿元中票的发行,票面利率3.75-5.7%;另完成1.5亿美元、票面利率6%的境外债发行,体现了公司多元化拓展融资渠道、降低融资成本的能力。v投资建议:业绩大幅增长,开工积极、销售低位回升,维持“强推”评级 金地集团17年销售排名行业第12,作为行业龙头之一望充分受益于销售+拿地集中度双双提升。今年结算加速后料将更快释放业绩,拿地、开竣工积极之下下半年推盘有望放量;同时公司毛利率和净利率均实现大幅提升,并进一步拓宽融资渠道、降低融资成本。我们维持2018-20年每股盈利预测分别为1.87、2.21和2.57元,对应18年PE仅4.5倍,同时考虑到近期销售低于预期,维持目标价15.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

营收同比+26%,业绩同比+15%,源于结转毛利率和结算权益占比下降 公司前三季度实现营收949.2亿元,同比+25.7%;归母净利润96.0亿元,同比+16.0%;每股收益0.81元,同比+16.0%;毛利率和净利率分别为32.7%和10.1%,分别同比+0.5pct和-0.8pct;三项费用率合计8.1%,同比+0.7pct,其中财务费用2.7%,同比+0.9pct,财务费用上涨较多源于短期借款和应付债券分别同比+122.6%、+33.8%以及部分直接融资项目当期费用化。公司业绩增速低于营收增速,主要源于:1)3季度单季结转项目毛利率仅28.2%,同比-7.7pct;2)前三季度少数股东权益占比28.9%,同比+10.3pct。但考虑到公司17年结算均价9,925元/平米,同比-14.8%,明显低于15-18年销售均价1.3-1.5万元/平米,预计18年结算均价将明显提升、4季度毛利率将有所回升。前三季度实现竣工1,173万方,同比+9.2%,仅完成全年计划竣工1,900万方(对应同比+22%)的61.7%,预示4季度结转力度较大。截至三季度末预收账款达3,174.7亿元,同比+37.7%,可结算资源丰富。综合考虑竣工计划、毛利率持平略增、结算均价提升及丰富预收款,我们维持公司18年业绩同比稳增的判断。 前三季度销售额同比+46%,新开工积极并提前完成计划、确保充裕可售 公司前三季度实现签约销售金额3,036.5亿元,同比+45.9%,其中一二线城市占比77%,销售大幅好于行业平均表现;实现签约面积2,024.7万方,同比+34.9%,销售均价14,997元/平米,较17年+8.8%;实现销售回款2,603亿元,同比+43.6%。公司前三季度新开工3,297万方,同比+84.2%,提前完成全年新开工3,300万方计划,考虑到17年当年拿地当年开工规模约700万方,假设18年当年拿地当年开工体量与17年相当,预计18年的新开工将超4,000万方、同比+30%,公司积极开工预示着4季度推盘力度将持续较大,考虑到公司项目布局主要位于供需紧张的一二线城市,其中前十大布局城市均属于限购、限售、限价城市,政策边际性影响较弱,预计全年销售将持续保持高增势态。 前三季度拿地积极、但9月略趋谨慎,融资优势明显,债务结构合理 公司前三季度新增规划面积2,456.0万方,同比-17.1%,其中一二线城市占比59%,三大城市圈及周边占比约57%;对应总地价1,636.0亿元,同比+4.9%,其中一二线占比75%。拿地金额占比销售金额54%,凭借低成本优势在主流房企中拿地仍较积极,但9月略趋谨慎;平均楼面地价6,661元/平米,较17年楼面均价增长26.6%。截至三季度末,公司可售面积约8,960万方,对应货值约1.3万亿,其中一二线城市占比约61%,城市圈区域占比46%,项目布局优势明显。资金端,上半年新增有息负债综合成本5.10%,整体有息负债综合成本4.86%,保持行业最低水平,甚至低于17年末有息负债综合成本4.98%,期间发行美元债5亿美元(利率3.98%)、3笔中票合计50亿(利率4.59-4.88%)。三季度末资产负债率79.9%,同比-0.1pct,扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅42.8%,净负债率101.4%,同比-1.2pct,拿地扩张下负债结构仍合理。 投资建议:开工积极、销售靓丽,业绩稳增、可结资源丰富,维持“强推” 保利地产的积极变革始于16年,集团人事调整、多元激励、管理提升,推动公司发展进入新阶段,17年末董事长明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;之后发展一扫颓势,表现为销售高增、拿地扩张、整合加速、激励护航。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.71、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅7.0倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

事项: 10 月26 日晚,新城控股发布2018 年3 季报,公告实现营业收入247.9 亿元,同比增长47.1%;实现归属上市公司股东的净利润31.2 亿元,同比增长56.7%;基本每股收益1.4 元,同比增长55.6%。 评论: 前三季度业绩同比+57%,毛利率再提升,合同负债翻番确保全年业绩高增。公前三季度实现营业收入247.9 亿元,同比+47.1%;归母净利润31.2 亿元,同比+56.7%;每股收益1.4 元,同比+55.6%;毛利率和净利率分别为38.6%和12.6%,分别同比+1.2pct 和+0.8pct,其中毛利率创年内新高,主要源于三季度杭州高毛利项目溪望尚庭和香悦半岛集中结转带动,其结转规模分别为10.2万方、9.6 万方,结算金额估算分别达33 亿元、27 亿元,毛利率分别高达68%、70%,但权益比例分别为34%和60%,由此推动少数股东权益达10.0 亿元,同比+1,653.1%;三项费用率合计13.7%,同比持平,其中财务费用率4.0%,同比+2.1pct;投资收益7.0 亿元,同比+201.5%,源于合联营公司结转增加;公允价值变动6.5 亿元,同比+265.4%。至三季度末,公司合同负债达999.3亿元,同比+100.9%,可覆盖17 年地产结算高达2.6 倍,可结算资源丰富,同时参考15-17 年四季度结算业绩占比高达71%,有力确保18 年业绩保持高增长,因而我们维持公司18 年全年业绩预期为100 亿元判断、对应同比+66%。 前三季度销售额同比+113%、增速继续行业领先,预计全年大幅超计划完成。公司前三季度实现销售金额1,595.8 亿元,同比+113.0%,克尔瑞销售排名稳居行业前八,较17 年大幅提升五名;实现销售面积1,272.3 万方,同比+133.0%,并且长三角城市市场占有率继续名列前茅;销售均价12,543 元/平米,同比-8.6%。公司销售继续保持高增势态,前三季度销售额已超17 年全年销售金额26.2%,并已完成18 年计划销售额1,800 亿元的88.7%,考虑到公司18 年可售货值约3,000-4,000 亿,并且4 季度推盘力度继续维持较高水平,在公司布局城市库存普遍较低,并且多举措促营销背景下,预计全年大幅超计划完成。 前三季度拿地渐转谨慎,多元化融资、负债率下行、现金流改善,财务优化。公司前三季度新增建面1,804.5 万方,同比-11.6%;对应地价511.7 亿元,同比-9.6%;拿地额占比销售额32%,较上年-35pct,拿地有所谨慎;平均楼面价2,836 元/平米,较17 年增长5.0%;拿地均价占比同期销售均价23%,拿地成本控制优秀。财务方面,公司融资趋紧下积极拓展融资渠道,先后发行PPN、ABS、美元债,利率区间6.3-7.5%,10 月再发21.6 亿公司债,公司上半年金融机构借款平均成本5.75%,仍处行业较低水平;三季度末,公司资产负债率88.5%,净负债率95.5%,分别同比持平、-26.8pct;前三季度经营性净现金流-47.4 亿元,其中三季度转正为43.9 亿元、同比+23.6%。公司财务持续改善。 近期推出大力度回购预案,回购金额/价格上限8.36 亿、37 元,加强员工激励。10 月18 日,公司拟以集中竞价方式,在6 个月内,以不超过37 元/股的价格,回购1,128.7-2,257.4 万股,预计回购资金上限8.36 亿元。本次回购上限价37元/股,高于当前市场价24.4 元/股和员工股权激励行权价6.9 元/股,充分彰显了公司对当前价值认可和对未来发展信心,同时拟将本次回购股份用于后续股权激励计划或员工持股计划,进一步提升激励,绑定员工利益、激发公司活动。 投资建议:业绩销售高增、财务持续优化、回购强化信心,维持“强推”。公司坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE 领先同行,15-17 年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到18 年,公司1-9 月销售额同比增长113%,业绩增速57%,克尔瑞行业排名稳居前八。此外,继16 年股权激励以来,公司计划大力度回购或将用于员工激励,进一步绑定公司利益,我们维持2018-20 年每股收益预测4.44、5.78、7.87 元,对应18-19 年PE 分别仅5.5 倍和4.2 倍,维持目标价48.0 元,维持“强推” 评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

前3季度业绩同比-30%,源于代销走弱及长租亏损,预告全年业绩同降0-30%公司前三季度实现营业收入53.8亿,同比+3.6%;实现归母净利润3.8亿,同比-29.5%;每股收益0.18元,同比-30.8%;毛利率和净利率分别为20.7%和7.0%,分别-3.9pct和-3.3pct;三项费用率8.3%,同比+1.0pct,其中财务费用率1.9%,同比+1.2pct,主要源于公司对外融资增加致利息支出同比+176.8%。公司EBITDA为7.3亿元,完成18年股权激励的考核目标19.2亿元的38.0%。公司营收增长业绩下降,主要源于:1)市场成交走淡致传统代销业务有所放缓,并且毛利率有所走低;2)公寓业务亏损加大以及装修业务的低毛利率拖累毛利率走低;3)长租业务对外融资致财务费用率快速增长;4)公司贷款及应收账款坏账准备增加资产减值损失约1.4亿元,同比+54.4%。另外,公司预告2018年业绩同比增速将在-30%-0%区间,对应归母净利润7.0-10.0亿元。 前3季度交易业务营收同比-10%,代理销售套数同比-16%,传统业务走弱 公司前三季度交易业务(含传统代销业务和互联网+业务)共实现营收35.0亿,同比-10.0%,占比总营收65.3%,较去年同期下降9.7pct,主要源于受市场成交明显走淡影响,前三季度代理销售31.2万套,同比-15.9%。三季度末,公司未结算代理销售额4,295亿,同比+11.0%,对应代理销售收入32.5亿,较去年同期+9.4%;公司传统代销业务积极转型互联网+,从14年下半年开始运营至18年上半年,互联网+业务已累计执行项目合约999个,外部分发网络触达客户近50万人,并顺利完成129个三四五线城市布局,到目前为止,互联网+逐渐成长为公司交易业务重心。 前3季度装修业务增长持续强劲,推动交易后服务营收占比快速提升 前公司三季度交易后业务(含金融服务和装修业务)供实现营收7.9亿,同比+50.3%,营收占比14.8%,同比+4.6pct,营收同比高增主要源于公司装修业务快速发展带动,该业务16年开始展开,18年前三季度营收同比+204.0%,目前业务覆盖超45个城市,计划18年营收规模冲刺8亿。同时公司金融服务稳步发展,17年年末贷款余额攀升至49.5亿,金融服务业务未来增长空间仍大。 受益于顶层政策红利和旺盛需求,长租公寓业务规模快速扩张 公司前三季度资产运营和管理服务业务分别实现营收4.8亿、5.9亿,分别同比+133.3%、+4.8%,营收占比分别为8.9%、10.9%,分别同比+5.0pct、+0.1pct,其中资产运营业务规模快速扩张主要源于工商资产运营和公寓管理业务规模快速增长,截至18年上半年,公司已实现长租公寓30城布局,运营间数近3万间。考虑到政策端将采取多种措施加快推进租赁住房培育和建设,叠加今年一二线城市房租上涨,公司长租公寓业务将直接受益于制度红利和旺盛需求。 投资建议:业务结构调整,业绩短期承压,维持“推荐”评级 公司互联网+、小贷业务、长租公寓、装修服务等新业务发展迅猛,其营收占比迅速提升,业务结构持续优化。但考虑到下半年来市场成交走淡致交易业务承压、公寓业务规模扩大致运营前期账面亏损,我们下调2018-20年每股收益预期分别至0.42、0.48和0.56元(原预测值为0.62、0.77和0.97元),对应18年PE分别为10.8倍,同时考虑到行业整体估值下行,将目标价从8.00元下调至5.40元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

事项: 10 月25 日晚,万科A 发布2018 年三季报,公告实现营业收入1,760.2 亿元,同比增长50.3%;实现归属于上市公司股东的净利润139.8 亿元,同比增长26.1%;基本每股收益1.27 元,同比增长26.1%。 评论: 前三季度业绩同比+26%,毛利率高位再升、已售未结持续高增。2018 年前三季度公司实现营业收入1,760.2 亿元,同比+50.3%;实现归母净利润139.8 亿元,同比+26.1%;基本每股收益1.27 元,同比增长26.1%;毛利率和归母销售净利率分别为34.8%和7.9%,分别同比+3.0pct 和-1.5pct,16 年高价项目结算已体现在毛利率高位再升;三费费率为8.9%,同比+0.1pct,其中财务费用46.3 亿元,同比+249.1%,源于利息资本化比例下降(17H 的56%降至18H 的35%);资产减值损失32.5 亿元,同比+3233.1%,源于计提存货跌价准备,前三季度公司计提的存货跌价准备影响归母净利润-19.6 亿元、占比14%;毛利率提升、净利率下降主要源于计提减值增加和利息资本化比例降低等。前三季度地产结算收入1,675.6 亿元,同比+52.0%;结算面积 1,280.6 万平方米,同比+ 32.5%;结算均价13,084 元/平,同比+14.7%。此外,2018Q3末公司已售未结金额5,524 亿元,同比+27.8%,覆盖17 年结算金额2.37 倍,充分保障未来结算放量。 前三季度销售平稳、Q4 推盘或将大幅增加,开竣工均积极。前三季度公司实现销售面积 2,902.1 万平,销售金额4,315.5 亿元,同比均增长8.9%。由于公司2017 下半年拿地较多,17Q3 和Q4 拿地面积占比全年分别达37%和29%,按照拿地到开工9-12 个月左右来看Q4 推盘或将大幅增加,在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上,公司Q4 销售或将有所回升。前三季度公司新开工面积 3,649.0 万平,同比+40.4%,已经超过年初计划的全年新开工面积;竣工面积 1,554.8 万平,同比+36.8%,占全年计划竣工面积的59.1%(3Q2018:46.4%);预示18 年全年新开工大幅增长、竣工积极,结算竣工面积比也有望继续修复(2016-2018H1、2018Q3分别为92%、86%、76%和82%)。 拿地谨慎中逐步积极、货值充裕,净负债率略升、低成本融资优势保持。前三季度公司拿地总建面3,582.5 万平方米,权益比例54%;按拿地金额计算其中83.6%位于一二线城市。公司拿地面积占比当期销售面积123%,拿地保持谨慎中积极。2018Q3 末,公司总土储1.52 亿方、总货值2.23 万亿元,权益比例61%。2018Q3 末,现金短债比1.8 倍,净负债率51.2%,资产负债率84.9%,均处于行业领先水平。公司今年先后完成7 期超短融发行,票面利率区间为3.13%-4.60%,位于同期发债利率低位;此外发行中票30 亿/4.60%,15 亿元租赁债券/4.05%,低成本融资优势突出。 投资建议:业绩如期释放,拿地谨慎中积极,重申“强推”评级。万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10 年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势。我们维持公司2018-20 年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18 年PE 仅为7.1 倍,维持目标价45 元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

事项: 10月25日,荣盛发展发布2018年3季报,公告实现营业收入305.5亿元,同比增长40.9%;实现归属上市公司股东的净利润37.4亿元,同比增长34.0%; 基本每股收益0.86元,同比增长34.4%。此外,公司发布全年业绩预告,预计2018年业绩同比增速将在+20%-+40%区间,对应归母净利润69.1-80.7亿元。 评论: 前三季度营收同比+41%,业绩同比+34%,预告全年业绩同比+20-+40%公司前三季度实现营业收入305.5亿元,同比+40.9%;归母净利润37.4亿元,同比+34.0%;每股收益0.86元,同比+34.4%;毛利率和净利率分别为32.2%和12.2%,分别同比+3.7pct 和-0.6pct,毛利率提升主要源于16-17年高毛利率项目逐渐进入结转;三项费用率合计9.8%,同比+1.5pct,其中财务费用率1.5%,同比+1.3pct,财务费用上涨较多源于费用化利息支出增加。公司净资产收益率12.6%,同比+1.3pct,主要源于周转加快、杠杆加大。截至3季度末,公司预收账款达865.9亿元,同比+41.0%,可覆盖17年结算收入223.7%,可结算资源丰富,充分保障18-19年业绩释放。另外,公司预告2018年业绩同比增速将在+20%-+40%区间,对应归母净利润69.1-80.7亿元。 前三季度销售同比+46%、计划完成率68%,预计全年完成880亿计划难度不大公司前三季度实现签约销售金额595.1亿元,同比+46.2%,完成年初计划销售额880亿元的67.6%,其中,徐州、郑州、重庆、蚌埠、嘉兴、惠州等非环京区域热点二、三线城市贡献可观;签约面积572.4万方,同比+50.9%,销售均价10,397元/平米,较17年基本持平;1-8月销售回款80%,同比-10pct,主要源于银行放款速度较慢。目前公司可售货值充裕,项目主要布局京沪、京广高铁沿线的二三四线城市,其供需结构相对较好,同时,公司4季度将继续加大推盘力度,预计全年销售目标完成难度不大。此外公司多元化业务进展顺利,上半年公司产业新城实现土地供应374.5亩,完成计划的34.7%,荣盛康旅实现签约13.7亿元,10月公司捷克康复中心项目顺利中标TP 公司所有土地。 前三季度拿地谨慎、成本控制得当,负债率显著下降、净现金流继续高增公司前三季度新增建面613.6万方,同比-41.0%,拿地金额147.0亿元,同比-23.0%,拿地区域主要集中在京津冀、长三角、中西部等30多个城市,并仍以京沪沿线二三四线城市为主;平均楼面价2,390元/平米,较17年楼面均价-7.6%,拿地均价占比销售均价23%,拿地成本管控得当;拿地金额占比销售金额24.7%,市场走弱下拿地偏谨慎。截至3季度末,公司土地储备建筑面积约3,600万方,预计可满足未来3年开发。3季度末公司资产负债率84.9%,净负债率126.4%,分别同比-0.2pct、-38.0pct,净负债率下降源于净资产增厚; 公司经营性净现金流87.6亿元,同比+215.7%,继17年现金流首次回正之后继续上涨,偿债能力持续增强。 投资建议:业绩高增、销售靓丽、价值凸显,维持“强推”评级公司持续秉承快周转策略,ROE 持续提升,已初步形成“两横、两纵、三集群”的项目布局。截至3季度末公司土地储备建筑面积约3,600万平方米,充分保障未来开发需要,且多元化拿地方式有效控制成本;同时公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.79、2.32和2.87元,目前股价对应18-20年PE 仅4.2/3.2/2.6倍,维持目标价12.53元,维持“ 强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

事件: 10月25日,公司发布2018年3季报,公告实现营业收入245.5亿元,同比增长26.8%;归母净利润50.9亿,同比增长7.6%;每股收益0.62元,同比增长7.6%。 点评: 前三季度业绩51亿、同比+8%,业绩增速低于营收增速源于投资收益减少公司18年前三季度实现营业收入245.5亿元,同比+26.8%;归母净利润50.9亿元,同比+7.6%;每股收益0.62元,同比+7.6%;营收增速高于业绩增速,源于17年三季度公司对子公司的项目及股权处置,取得处置收益计入当年损益带来投资收益的大幅提升,因而本期投资收益同比-83.1%;毛利率和净利率分别为60.9%和20.7%,分别同比+11.3pct 和-3.7pct,公司盈利能力继续行业领先;三项费用率合计13.8%,同比-2.1pct,其中财务费用率、销售费用率、管理费用率分别为5.2%、3.3%、5.2%,分别同比-0.6pct、-0.3pct、-1.3pct,三项费用率全面优化。公司净资产收益率9.4%,同比-0.4pct。三季度末,公司资产负债率和净负债率分别为74.4%、89.3%,较18H1末分别+1.1pct、+18.5pct,源于报告期内贷款增加,但仍具有加杠杆空间。公司预收账款225.2亿元,同比+65.5%,未来业绩有较强保障。 三季度末存货较17年末+24.3%、积极加大布局、融资渠道通畅今年以来,公司通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式积极拓展城市布局,成功获取济南、天津、杭州、重庆等热点城市项目。三季度末,公司存货1,311.4亿元,较17年末+24.3%;公司借款余额1,041.2亿元,前9月新增借款403.8亿元,综合表明公司拿地保持积极态势,预计公司将继续拓展京津冀、长三角、珠三角等地区的一二线城市布局,扩充优质土储。前九月,公司新增借款中,309.1亿元为银行借款,企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务等融资工具94.7亿元,分别占比76.5%、23.5%,负债结构保持良好,且公司上半年有息负债综合资金成本仅5.07%,在行业内具有较大融资成本优势。 与湛江签订合作协议打造旅游景区,旅游地产协同优势突出旅游业务方面,今年以来,北京欢乐谷四期“甜品王国”及天津玛雅海滩水公园相继开放。10月16日,公司与广东省湛江签订全域旅游开发合作协议,将在旅游景区改造提升、重点旅游项目打造、旅游配套设施开发、“三旧”改造、城市基础设施建设等领域开展全面合作,未来五年投资金额不低于500亿元。 公司将充分发挥旅游龙头品牌优势,加大对主题公园新业态的探索,不断升级欢乐谷景区,并创新植入国产动漫IP 元素,经营效益稳步提升,预计未来旅游业务有望形成规模效应、且与房地产业务形成协同效应,以“旅游内核”辐射地产业务,进一步强化拿地优势。 投资建议:业绩稳增,扩张积极,维持“推荐”评级华侨城是旅游+地产的独特标的,旅游地产联动模式清晰,近两年积极在一二线城市拿地扩充土储,公司土地储备丰富并具备较大杠杆空间,可持续发展能力强劲。公司以“旅游内核”辐射地产业务,强化拿地优势,盈利能力显著,望推动公司业绩保持较高增速。考虑到公司投资性收益下降较多,我们下调公司18-20年每股收益预测为1.27、1.51、1.78元(原预测值1.33、1.58、1.86元),目前股价对应18-20年PE 仅4.5/3.8/3.2倍,考虑到市场估值整体回落,下调目标价至6.87元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

事件: 10月22日,公司发布2018年3季报,公告实现营业收入337.8亿元,同比增长25.8%;归母净利润82.8亿,同比增长114.4%;每股收益1.02元,同比增长108.2%。 点评: 前三季度业绩83亿、同比+114%,源于双玺集中结转及投资收益大增公司18年前三季度实现营收337.8亿元,同比+25.8%;归母净利润82.8亿元(南通长轮和招商漳州追溯调整后),同比+114.4%,超业绩预告上限82亿元2.4%;每股收益1.02元,同比+108.2%;毛利率和净利率分别为41.2%和24.5%,分别同比+14.6pct 和+10.5pct;三项费用率合计9.5%,同比+2.6pct,其中财务费用4.5%,同比+3.0pct,财务费用上涨较多主要源于公司拿地扩张致融资规模扩大所致,其中长期借款和应付债券同比+29.2%、+57.0%。公司业绩增速大幅高于营收增速,主要源于高毛利率双玺项目集中进入结转、资产转让和联营项目收入致投资性收益同比+75.2%、少数股东权益占比-4.3pct。考虑到公司三季度末预收账款842.7亿,较17年末+52.9%并创历史新高,其中双玺项目部分预收款预计在4季度结算,维持公司全年业绩同比+30%的预判。 前三季度销售1,163亿,同比+49%,优异布局&推盘加大确保全年销售高增公司18年前三季度实现签约销售金额1,162.6亿元,同比增长49.0%;实现签约面积556.4万方,同比+35.7%,销售额已完成全年1,500亿元销售计划77.5%; 销售均价20,893元/平米,较17年提升5.6%;公司三季度末销售规模继续高增,克尔瑞行业销售额排名12,较17年提升2名,向目标前十稳步前行。基于公司16年-18前三季度连续加仓拿地,在手可售资源丰富,并且公司项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,同时考虑到公司多举措提升周转、4季度推盘仍将处于较高水平,预计全年销售或将大概率超额完成。 前三季度新增土储1,013万方,同比+90%,3Q 拿地积极、但9月渐转谨慎公司18年前三季度新增规划面积1,013.1万平米,同比+89.9%;总地价816.1亿元,同比+29.1%,拿地金额占比销售金额达70%,在16-17年分别为114%、80%基础上,拿地继续高速扩张并居龙头房企前列;平均楼面地价8,056元/平米,较17年-13.0%,拿地成本持续优化;非市场化拿地方面,继农发集团项目、东风地产股权收购后,再获招商漳州土储778万方。融资端,18年公司债利率区间仅4.8%-5.3%,超短融利率区间仅3.6-3.7%,10月3年期、5年期中票利率分别为4.8%、5.3%,低融资成本助力规模扩张。总体而言,公司前3季度中拿地积极,但9月拿地额降至11.1亿元,拿地额占比销售额9%,较8月下降46pct,创年内新低,拿地态度转向有所谨慎。 投资建议:业绩翻番,销售靓丽,维持“强推”评级近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年前三季度拿地规模继续高增,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年盈利预测,预计每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE 为8.9倍,维持目标价28.00元,维持“强推” 评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

事件: 10月12日,新城控股公布公司9月销售数据,9月公司实现签约金额222.3亿元,同比增长101.9%;实现签约面积167.7万平方米,同比增长95.5%。1-9月,公司累计实现签约金额1,595.8亿元,同比增长113.0%;实现累计签约面积1,272.3万平方米,同比增长133.0%。 点评: 9月销售222亿、同增102%,增速继续行业领先,累计销售排名稳居前八 9月,公司实现签约金额222.3亿,环比-6.1%、同比+101.9%,并大幅优于9月主流50家房企单月同比+34.9%;实现签约面积167.7万平米,环比-8.5%、同比+95.5%,表现大幅优于重点跟踪46城月成交面积同比+1.9%;销售均价13,257元/平米,环比+2.6%、同比+3.3%。9月单月销售同比增速在市场走淡、基数抬高背景下继续行业领先,并同比位居TOP10房企第一,主要源于公司9月推盘继续保持较高水平以及优异营销基因。1-9月,公司累计实现签约金额1,595.8亿元,同比+113.0%,较前值-1.9pct,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居行业前八;累计实现签约面积1,272.3万平米,同比+133.0%,较前值-7.0pct;累计销售均价12,543元/平米,同比-8.6%。公司1-9月销售额已超17年全年销售金额26.2%,并已完成18年计划销售额1,800亿元的88.7%,考虑到公司18年可售货值约3,000-4,000亿,并且4季度推盘力度继续维持较高水平,在公司布局城市库存普遍较低,并且多举措促营销背景下,预计可确保全年计划超额完成。 9月拿地43亿、同比-63%,对应拿地额/销售额占比仅19%,拿地渐转谨慎 9月,公司在土地市场新获取常熟、威海、黄石、昆明、遵义5城市7个项目,拿地策略坚持长三角深耕并兼顾全国范围扩张。9月公司新增建面128.5万方,环比-47.1%、同比-67.4%;对应总地价42.8亿元,环比-15.2%、同比-62.9%,拿地金额占比销售金额19.3%;拿地面积权益占比65%,较上年-21pct。平均楼面价3,332元/平米,环比+60.4%、同比+14.0%,主要源于常熟3个项目楼面价较高。1-9月,公司共新增规划面积1,804.5万方,同比-11.6%,较前值-13.3pct;对应总地价511.7亿元,同比-9.6%,较前值-13.6pct;拿地额占比销售额32%,较上年的67%下降35pct;平均楼面价2,836元/平米,较17年拿地均价+5.0%。拿地均价占比同期销售均价23%,较17年+2.8pct。公司1-9月拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,保证后续利润率的稳定。 投资建议:销售增速行业领先,拿地态度渐转谨慎,维持“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司1-9月销售额同比增长113%,已超2017年全年销售额26%,上半年业绩增速123%,克尔瑞行业销售排名稳居前八,高增长蓝筹本色尽显。我们维持预计2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元,对应18-19年PE分别仅5.2倍和4.0倍,维持目标价48.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

事件: 10月13日晚,招商蛇口发布2018年3季度业绩预告,公司预计今年前三季度盈利80亿元至82亿元,同比增长107%-112%。报告期内,社区开发业务结转毛利同比增加约53亿元。此外,基于公司报告期内收购了招商局漳州开发区有限公司,合并追溯将上年同期归母净利润由37.18亿元调整为38.59亿元。18年前三季度公司预计基本每股收益0.98-1.01元,同比增长100%-106%。 点评: 3Q18业绩预期80-82亿、同增107%-112%,Q3业绩预期9-11亿、同增251-330% 18年前三季度公司预计实现业绩80亿元至82亿元,同比增长107%-112%(招商漳州追溯调整后),已完成18年市场一致性预期153亿元的52%-54%,其中Q1-Q3分别结转57.8亿元、13.4亿元、8.8-10.8亿元,分别同比+172%、+0%、+251%-+330%,其中Q3单季业绩继续保持高增势态。分结构看,公司前三季度社区开发业务结转毛利同比增加约53亿元,其中Q1-3分别同比增加23亿元、9亿元、21亿元,主要源于双玺项目集中进入结转,估算该项目毛利率超70%、净利率超30%。18年前三季度公司预计基本每股收益0.98-1.01元,同比增长100%-106%。我们维持公司全年业绩同比增长30%的预判。 3Q18销售1,163亿,同比+49%,优异布局&推盘加大确保全年销售高增 18年前三季度公司实现签约销售金额1,162.6亿元,同比增长49.0%;实现签约面积556.4万方,同比+35.7%,销售额已完成全年1,500亿元销售计划77.5%;销售均价20,893元/平米,较17年提升5.6%;公司三季度末销售规模继续高增,克尔瑞行业销售额排名12,较18H1再升1名,向目标前十稳步前行。基于公司16年-18前三季度连续加仓拿地,在手可售资源丰富,并且公司项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,同时考虑到公司多举措提升周转、4季度推盘料将继续处于较高水平,预计全年销售或将大概率超额完成。 3Q18新增土储1,013万方,同比+90%,3Q拿地积极、但9月渐转谨慎 18年前三季度公司新增规划面积1,013.1万平米,同比+89.9%;总地价816.1亿元,同比+29.1%,拿地金额占比销售金额达70%,在16-17年分别为114%、80%基础上,继续高速扩张;平均楼面地价8,056元/平米,较17年楼面均价下降13.0%,拿地成本持续优化;非市场化拿地方面,继农发集团项目、东风地产股权收购后,再获招商漳州土储778万方。总体而言,公司前3季度中拿地积极,但9月拿地额降至仅11.1亿元,拿地额占比销售额9%,较8月下降46pct,创年内新低,拿地态度转向有所谨慎。 投资建议:业绩强劲,销售靓丽,维持“强推”评级 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年前三季度拿地规模继续高增,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预计公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE为8.4倍,维持目标价28.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

9月销售369亿、同比+68%,市场走淡下销售表现亮眼,并居龙头房企前列 9月公司实现签约金额368.8亿元,环比+33.8%,同比+67.7%,涨幅较8月上升47.8pct,略高于月初克而瑞公布的360.0亿元2.4%;实现签约面积237.2万平米,环比+43.2%,同比+52.4%,涨幅较8月上升47.2pct,大幅优于我们高频跟踪的46城成交面积同比+1.9%;销售均价15,546元/平米,环比-6.6%。1-9月公司累计实现签约金额3,036.5亿元,同比+45.9%,涨幅较8月上升2.6pct;累计实现签约面积2,024.7万平方米,同比+34.9%,涨幅较8月上升2.0pct。累计销售均价14,997元/平米,较17年销售均价上涨8.8%。在当前市场走弱背景下,公司9月销售表现十分亮眼,同比增速居龙头房企前列,鉴于公司4季度继续维持较大力度推盘,并且项目布局主要位于供需关系较紧张、市场表现较好的一二线城市,预计18年全年销售仍将有优异表现。 9月拿地/销售额比34%,坚定布局重点一二线,并兼顾区域均衡和成本可控 9月公司在土地市场新获取上海、天津、郑州、成都、西安、太原、兰州、常德等8城共9个项目,拿地坚持以重点一二线城市为主,并全国各区域拿地均衡,共新增建面230.0万方,环比-52.8%,同比-26.0%,其中新增权益建面占比76.3%;总地价124.9亿元,环比-46.9%,同比-37.7%,拿地额占比销售额为33.9%,较上月下降51.5pct;楼面价5,428元/平米,环比+12.4%,同比-15.9%,拿地均价占比销售均价仅为35%,拿地成本下行趋势不变。1-9月公司共获108个项目,新增规划面积2,418.0万方,同比-1.1%;总地价1,626.2亿元,同比+12.3%;平均楼面地价6,725元/平米,较2017年+0.6%;拿地额占比销售额为54%,拿地加仓态度不变。公司17年部分收购保利置业,全国布局进程再次加速,并在资金趋紧环境下充分受益于央企融资优势,拿地继续高增,彰显公司规模扩张决心。 投资建议:销售亮眼,布局优异,成本可控,维持“强推”评级 保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1-9月拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、54%,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年1-9月同比+46%,奠定全年持续高增基础。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅6.6倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。