世茂股份前3季度营业收入和净利润分别增长27%和22%,其中3季度结算毛利率较低,仅14.9%,更多源于结算结构所致;同期销售123亿元,同比增长7%,表现略弱于行业,在政策持续宽松背景下,我们维持全年销售预测176亿元,同比增长10%;另外,年初以来公司推出了15亿元的定增以及80亿元的公司债,同时通过短融和中票募得资金55亿元,平均成本仅5.4%,今年以来大量采用低成本融资方式将有效降低公司的融资成本。鉴于公司3季度毛利率低于我们预期,我们将公司2015-17年的每股收益预测由原先的1.27、1.48和1.76元分别下调至1.10、1.41和1.67元,维持目标价为14.93元,相当于13.5倍2015年市盈率和15%的净资产折价,维持买入评级。 支撑评级的要点 净利润同比增长22%,3季度结算毛利率较低。前3季度,公司营业收入106.0亿元,同比增长27%,净利润9.4亿元,同比增长22%,扣非后6.5亿元,同比增长2%;每股收益0.54元,扣非后0.43元;毛利率32.4%、净利率8.9%,分别提升2.8和下降0.3个百分点,其中3季度结算毛利率较低,仅14.9%,更多源于结算结构所致。此外,三项费用率由去年10.0%下降至目前7.9%,其中管理费用率下降较多。 上半年销售75亿元,维持全年销售176亿元预测。前3季度,公司通过济南、青岛、苏州、南京、石狮等项目的销售,实现合同签约额123亿元,同比增长7%,表现略弱于行业,合同签约面积99万平米,同比增长21.2%,签约单价达到1.24万元/平米,已实现全年销售目标的70%。我们维持公司全年销售176亿元的预测,同比增长10%。报告期末,预收账款65亿元,同比下降30%,锁定我们对2015-16年房地产预测收入的100%和25%。 尝试多种融资渠道,融资成本将有效降低。公司2月推出15亿元定增预案,9月获证监会批准、10月公司提交补充反馈,预计正式批准在即;6-7月公司董事会和股东大会审议通过80亿元公司债;此外,1-4月中,公司通过短融和中票募得资金55亿元,平均成本仅5.4%;上述多种低成本融资方式的运用,将进一步降低融资成本。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为67%和21%,均远低于行业平均水平,彰显公司稳健经营的特色。 评级面临的主要风险 商业地产销售周转低于预期。 估值 鉴于公司3季度毛利率低于我们预期,我们将公司2015-17年的每股收益预测由原先的1.27、1.48和1.76元分别下调至1.10、1.41和1.67元,维持目标价为14.93元,相当于13.5倍2015年市盈率和15%的净资产折价,维持买入评级。

近年来业绩持续高增长,彰显产业新城模式具极强生命力 前3季度,华夏幸福(600340.CH/人民币24.94, 买入)营业收入250.3亿元,同比增长40%;净利润37.6亿元,同比增长33%,由于行业表现;每股收益1.42元;毛利率和净利率为36.8%和15.0%,分别提升2.5和0.7个百分点;三项费用率由去年上半年的9.1%下降至目前的8.9%;公司业绩持续高增长显示了公司产业新城的模式在我国产业变革升级、新型城镇化深入和京津冀一体化推进等时代大背景下,具有极强的生命力。 前3季度销售449亿元,全年仍有望冲刺615亿元销售计划 前3季度,公司整体销售449亿元,同比增长20%,完成计划的80%,整体销售金额进排行榜前十强,其中3季度中整体销售148亿元;前3季度中地产销售378亿元,同比增长21%。在近期连续的放松政策以及持续的宽松环境预期之下,公司全年仍有望冲击全年615亿元销售计划,同比增长20%。报告期末,预收款项600亿元分别锁定15-17年地产业务预测收入的100%、100%和66%,高预收款锁定未来近2年地产业绩。 京津冀一体化和通州副中心的双重受益标的 公司去年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略,大力拓展京津冀项目,今年以来签订了固安马庄与牛驼、香河、任丘华油智慧新城和雄县等京津冀项目,目前该京津冀区域委托面积超过2,000平方公里,无疑是京津冀规划第一受益标的,并且其中环通州委托面积已达162平方公里,因而公司也将受益于通州副中心带来的土地价值重估。 PPP模式受高度认可,政府背书利于异地扩张 7月20日,国务院办公厅通报表扬固安PPP模式,7月27日,国家发改委推出13个PPP示范案例,固安模式再次榜上有名。此外,江苏省财政厅报送公司的无锡市南长项目作为唯一产业新城案例入选2015年PPP项目库。公司的“政府主导、企业运作、合作共赢”模式得到从国家到地方各级政府的全面认可和肯定,并赋予公司一个更优势的地位向异地扩张。 响应时代呼唤、铸就高成长典范,维持买入评级 华夏幸福前3季度营业收入和净利润分别同比增长40%和33%,整体销售同比增长20%,其中地产销售同比增长21%,业绩和销售的持续高增长彰显了产业新城模式在当下具有极强的生命力;而近期固安产业的PPP模式受国务院及发改委高度认可,政府背书利于公司的异地扩张;另外,公司后续将继续优化和升级公司的业务模式,大力发展公司产业投资业务,符合国家科创中国的号召,最终形成孵化-加速-产业化-产业服务的价值链条,打开新的成长空间;此外,公司去年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略,大力拓展京津冀项目,目前该区域委托面积超2,000平方公里,其中环通州委托面积达162平方公里,为京津冀一体化和通州副中心的双重受益标的。我们分别维持公司2015-16年的每股收益预测为1.79和2.34元,维持买入评级。

净利润同比增长87%,源于联营项目结算推动投资收益大增 前3季度,金地集团(600383.CH/人民币11.34,谨慎买入)营业收入156.8亿元,同比增长5%;净利润8.3亿元,同比增长87%,扣非后7.3亿元,同比增长150%;每股收益0.19元;毛利率和净利率分别为30.5%和5.3%,分别提升5.6和2.3个百分点,符合我们前期对于公司毛利率将小幅回升的判断。上半年业绩大增主要源于联营合营项目进入结转期推动投资收益大幅增加,当期投资收益高达6.5亿元。 前3季度销售390亿元,全年大概率超550亿元 前3季度,销售面积287万平米,同比增长27%,销售金额390亿元,同比增长37%,优于行业平均水平,同期销售均价13,577元/平米,同比增长8%。 在楼市政策持续放松的背景下,公司销售大概率超过我们对公司15年销售预测的550亿元,同比增长超12%;报告期末,预收账款280亿元,同比下降26%,仅锁定15-16年地产预期收入的100%和22%,锁定率较低。 财务状况良好,融资成本进一步降低 报告期末,财务状况良好,资产负债率67.8%,净负债率56.8%,均低于行业平均水平。报告期内,标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级,分别为BB、Ba1,彰显公司良好的信用状况;4月,公司发行第一期中期30亿元,利率为4.9%;8月,公司发行第二期中票25亿元,发行期限为5年,利率为4.6%;10月,公司发行第一公司债30亿元,利率询价区间为3.50%-4.50%。 尝试多元化低成本融资渠道将进一步降低公司的融资成本。 维持谨慎买入 金地集团前3季度营业收入和净利润分别同比增长5%和87%,主要源于当期联营合营项目进入结转期推动投资收益大幅增加;销售方面,公司销售表现优异,前3季度销售额高达390亿元,同比增长37%,全年销售大概率超过我们对公司15年销售预测的550亿元,同比增长超12%;此外,公司财务状况依然保持良好,多家国内外机构的评级也彰显了公司良好的信用状况,多元化融资也将进一步降低公司的融资成本。我们维持公司15-16年每股收益预期为0.94元和1.07元,维持谨慎买入。

前3季度净利增长90%,源于地产结算多和费用率下降 前三季度,天健集团(000090.CH/人民币19.20, 买入)营业收入38.1亿元,同比增长38%,其中地产结算15.0亿元,同比增长249%,净利润2.6亿元,同比增长90%,每股收益0.47元;毛利率和净利率为21.2%和6.8%,分别提升4.9和1.9个百分点,主要源于地产结算较多,其中地产毛利率虽有下降但仍高达41%;三项费用率由去年同期的7.5%下降至5.6%,其中管理费用率下降较多,体现了内部改革的成效;本期业绩大幅提升主要源于地产结算多和费用率下降。 9月定增方案获证监会审核通过,推动公司更长远发展 14年11月公司启动了22亿元非公开发行股票方案,其中深国资子公司“远致投资”出资10亿元参与定增,作为深圳市的重大开支项目,足见本次市政府和国资委对天健的支持力度;而管理层持股的资产管理计划的持股比例达4.7%,股权占比处于行业前茅,激励力度较大,也同时体现了深国资对于天健的坚定支持。15年9月23日,本次非公开发行方案正式获得证监会审核通过,这将推动公司更长远发展。 近期涉足医疗健康、合作园区开发、建设汽车后服务市场 近期公司多元化产业转型升级稳步推进。15年7月,公司出资5,000万与光大金控等设立前海光大,后者定向参与首都医疗的增资扩股,由此公司将传统服务业延伸至大健康产业,公司未来有望深度对接首都医疗丰富的医疗健康产业资源;9月,公司以2.65亿元获上海漕河泾奉贤公司40%股权,并将与临港集团合作共同经营开发南桥园区,公司也由此将地产开发业务向园区开发运营业务延伸,公司未来有望与临港集团在上海、深圳及其他地区的园区开发方面展开进一步合作;10月,公司以20.58亿元竞得深圳南山区20万平米地块,该项目未来将主要建设汽车后服务市场。 多元化转型升级稳步推进中,维持买入评级 天健集团前3季度营业收入和净利润分别同比增长40%和90%,源于地产结算的量和占比均有大幅度提升、以及三项费用率大幅度下降所致,尤其后者一定程度上体现出了改革的成效;作为深国资直属子公司,公司股权结构清晰,国资控股地位稳固,原有业务多元化,同时本次定增方案又兼具了混改和激励国企改革的两大方面,是深圳国企改革领头羊,并且近期定增获批也将推动公司更长远发展;此外,公司近期参股光大金控涉足医疗健康、收购漕河泾奉贤公司40%股权进军园区开发业务、竞得深圳曙光片区地块建设汽车后服务市场,可见公司目前多元化产业转型升级正稳定推进当中。我们维持公司2015-16年的每股收益预测为0.93和1.12元,维持目标价22.69元,并维持买入评级。

净利润同比增长6%,合作项目多导致少数股东权益大增 前3季度,万科(000002.CH/人民币13.69;2202.HK/港币18.22,买入)营业收入756亿元,同比增长26%,归母净利润69亿元,同比增长6%;每股收益0.62元;毛利率和净利率为29.1%和8.6%,分别下降1.0和1.6个百分点;三项费用率由去年的8.3%改善至目前的6.6%,彰显公司精细管理能力。业绩增速落后于营收主要源于少数股东权益大幅增长134%,前3季度中结算中合作方权益占比较高。 销售彰显行业龙头本色,全年销售有望冲刺2,500亿元 前3季度,公司销售面积1,440万平米,同比增长14%;销售金额1,805亿元,同比增长21%;销售均价12,534元/平米,同比增长6%;并且随着近期930政策和双降政策的推出,公司4季度展望依然良好,我们预计公司全年销售有望获得近2,500亿元,同比增长16%。预售锁定方面,已售未结算金额达2,490亿元,分别锁定了我们对15-17年地产预测收入的100%、100%和13%。 4季度竣工高峰推动结算高峰,目前拿地仍趋谨慎乐观 前3季度,新开工面积1,398万平米,同比增长2%,占全年计划83%;竣工面积777万平米,同比增长17%,占全年计划49%,4季度公司将迎来竣工高峰,预计全年竣工面积将略高于年初计划,这将推动结算高峰的来临。拿地方面,公司目前仍趋谨慎乐观,前3季度合计拿地1,211万平米,少于同期销售面积,对应拿地金额404亿元,占比当期销售额比值仅22%。 围绕消费地产和产业地产转型,始终坚持稳健经营风格 前3季度,公司围绕消费地产、产业地产、以及地产延伸业务积极布局,推动业务转型。今年以来,公司在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地已正式获取6个物流地产项目;此外,公司在物业市场化、租赁公寓、教育营地、海外业务等方面的探索也持续深入。另外,公司财务、资金状况保持在良好水平。报告期末,货币资金高达427亿元,净负债率仅23%,并且近期发行债券利率仅3.50%,创房企融资成本最低记录,体现了良好信用优势。 维持万科A股、H股买入评级 万科前3季度营业收入和净利润分别同比增长26%和6%,4季度竣工高峰推动的结算高峰将提升全年业绩增速;销售方面,前3季度销售1,805亿元,同比增长21%,市占率达3.18%,较13-14年的2.09%和2.82%均有大幅上涨,凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势;近期公司围绕消费地产、产业地产、以及地产延伸业务积极布局,推动业务转型,预计后续如产业地产、物流地产、教育地产等等转型升级业务待成熟之后也将逐步分拆,公司价值重构正逐步上演;此外,近期宝能三度举牌并结合百亿回购计划,显示金融资本和产业资本对公司长远发展的看好。我们维持公司2015-16年每股收益预期分别为1.66元和2.01元,维持A股、H股买入评级。

前3季度净利润同比增长30%,毛利率大幅提升至47%。 前3季度,首开股份(600376.CH/人民币11.59,买入)营业收入115.7亿元,同比下降12%;净利润15.5亿元,同比增长30%;每股收益0.69元;毛利率和净利率为46.5%和13.4%,分别提升14.6和4.3个百分点;三项费用率由去年上半年的9.1%提升至目前的12.5%,其中财务费用率上升较多,但随着公司采用多种低成本融资产品,未来有改善预期;业绩增长主要源于如璞瑅等京内高毛利率项目结算较多推动毛利率提升较多。 前3季度销售207亿元,全年有望冲刺291亿元销售计划。 前3季度,公司实现销售面积133万平米,同比增长29%,销售金额207亿元,同比增长31%,其中3季度销售维持在2季度的高位水平(前3个季度月度平均销售分别为14.4亿元、28.0亿元和26.5亿元),在近期连续的放松政策以及持续的宽松环境预期之下,全年有望冲刺291亿元销售计划,同比增长41%。报告期末,236亿元预收款分别锁定我们对15-16年地产预测收入的100%和46%。 京内房企国改有优势,坐拥京津冀、通州、棚改三大优质资源。 公司作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业,在项目获取能力、融资能力、施工建设管理能力和公司品牌四大方面拥有行业领先优势,并且在北京国资委下属14家房企中规模和市占率都是排名第一,未来在北京国资改革过程中或有一定优势。另外,京津冀土储319万方、通州土储89万方、棚改储备100万方,并且公司近年来战略回归北京,京内优势有增无减,前3季度京内拿地78万平米,占比总拿地47%。公司优质资源丰富,属于北京区域主题的重要标的。 尝试多种低成本融资产品,预计将有效降低融资成本。 2015年,公司债:6月发行40亿元,10月发行30亿元,利率均为4.8%;中期票据:6月发行24亿元,利率4.8%;定向增发:6月推出40亿元定增方案,底价为11.85元/股(现价较之折价2%),发行3.4亿股,7月证监会受理,10月证监会反馈。14年公司总债务的平均融资成本8.7%,而目前如公司债和中票等成本仅4.8%,因而预计融资成本将有效下降。 销售、业绩大幅增长,北京国改优质标的,重申买入评级。 首开股份前3季度营业收入和净利润分别同比下降12%和增长30%,同期京内销售结算较多推动毛利率提升至47%;销售方面,前3季度销售207亿元,同比增长31%,优于行业表现,预计全年有望冲刺291亿元销售计划,同比增长41%;另外,公司在北京国资下属14家房企中规模和市占率都是排名第一,未来在北京国资改革过程中或有一定优势;此外,目前公司拥有京津冀土储319万方、通州土储89万方、棚改储备100万方,优质资源丰富赋予未来较强业绩释放能力。我们维持公司15-16年每股收益预期为0.97元和1.16元,维持目标价14.97元,重申买入评级。

中南建设前3季度营业收入和净利润分别同比下降1%和24%,主要源于竣工结算偏少、地产毛利率下滑及三项费用率提升所致,但目前公司预收账款高达332亿元将保证丰富结算资源;销售方面,前3季度签约销售134亿元,同比下降6%,略低于预期,但进入10月之后,随着930政策以及近期双降等放松政策推出,公司销售有所加速,十一期间认购销售同比翻倍,但同时考虑前期完成率较差,我们小幅下调全面预测至220亿元,同比增长6%;公司2季度中长期激励制度得以完善,5月6.5亿元持股计划实施(目前现价较持股成本17.65元折价21%),利益绑定下将激发公司活力;此外,公司4月推出47亿元定增方案(目前现价较定增底价14.68元折价5%),在经过8、9月的定增反馈之后,预计获批在即,这将助力公司更长远发展。考虑到目前公司结算毛利率还未企稳,我们分别将公司15-17年每股收益预测由原先的1.10、1.38和1.64元下调至0.99、1.34和1.58元,维持目标价21.70元,重申买入评级。 支撑评级的要点 前3季度净利同比降24%,高预收款保证结算资源。前3季度营业收入128.8亿元,同比下降1%,净利润4.7亿元,同比下降24%,每股收益0.40元;毛利率和净利率为24.1%和3.6%,分别下降2.0和1.1个百分点;三项费用率由全年同期的12.3%提升至目前的13.3%;业绩下降主要源于竣工结算偏少、地产毛利率下滑及三项费用率提升所致,但目前公司预收账款高达332亿元将保证丰富结算资源,但考虑目前毛利率还未企稳,我们小幅下调15-18年的每股收益预测至0.99、1.34和1.58元。 前3季度签约销售134亿元,“十一”开始销售有所加速。根据克而瑞数据,前3季度公司签约销售134亿元,同比下降6%,源于公司前3季度推盘较少以及二三线城市回暖相对较慢;但进入10月之后,随着930政策以及近期双降等放松政策推出,公司销售有所加速,“十一”期间公司认购就达12亿元,同比翻倍,我们预计公司10月销售有望达到30亿元,同时考虑前期销售完成率较差以及4季度销售的良好展望,我们小幅下调全年预测至220亿元,同比增长6%。 员工持股推动公司活力,预计定增获批在即助力成长。公司在2季度长期激励制度得以完善,5月6.5亿元持股计划实施,持股成本17.65元,1:2配资并大股东保底10%后对应大股东成本19.42元,目前现价分别较之折价21%和28%。另一方面,公司今年股权融资、债权融资稳步推进,4月推出47亿元定增方案(目前现价较其定增底价14.68元折价5%),6月注册发行36亿元中票,9月公告拟发行48亿元公司债和20亿元中票,低成本融资方式将有效降低公司融资成本,其中值得注意的是,公司8月初收购证监会反馈意见,9月初正式提交反馈答复材料,我们预计公司本次定增方案获批在即,这将助力公司更长远发展。 评级面临的主要风险 资产负债率偏高;大盘开发周期较长和供应去化偏慢风险。 估值 考虑到目前公司结算毛利率还未企稳,我们分别将公司15-17年每股收益预测由原先的1.10、1.38和1.64元下调至0.99、1.34和1.58元,维持目标价21.70元,重申买入评级。

荣盛发展前3季度营业收入和净利润分别同比下降1%和19%,并预告前全年业绩同比下降0-30%,主要源于可结算数量和结构变化所致;销售方面,前3季度销售186亿元,同比增长18%,销售有所发力,预计全年完成我们对公司339亿元的销售预测难度不大,同比增长20%;拿地方面, 公司聚焦京津冀战略持续推进,年初至今在廊坊拿地226万平米,占比近半,并且9月获得永清37.8平方公里土地一级开发项目,增加京津冀土储之余,也正式进军园区开发业务;此外,公司也在积极寻找新经济产业, 以期实现业务新突破,9月认购河北银行定增获得2.67%股权将为公司金融行业的转型奠定基础。鉴于公司今年结算量和结构低于预期,我们将公司2015-17年每股收益预测分别下调至0.76、0.97和1.18元,维持目标价11.13元,维持买入评级。 支撑评级的要点 前3季度净利润同比下降19%,全年净利润预减0-30%。前3季度营业收入149.2亿元,同比下降0.9%;净利润16.8亿元,同比下降18.6%, 位于中报预减0-20%的下沿;每股收益0.44元;毛利率和净利率为30.8% 与11.2%,分别较去年同期下降2.0和2.4个百分点;三项费用率由去年同期6.3%提升至目前7.2%。另外,预告全年业绩同比下降0-30%,主要源于可结算数量和结构变化所致。 前3季度销售186亿元、同比增18%,维持15年预测339亿元。根据克而瑞数据,前3季度销售186亿元,同比增长18%,较上半年提升17个百分点;销售均价6,060元/平米,同比增长2%;考虑近期双降以及930新政等措施,公司4季度销售只需增长超20%至150亿元以上,就可完成我们对公司全年的销售预测339亿元,同比增长20%。报告期末,预收账款214亿元分别锁定15-16年地产预期收入的100%和59%。 聚焦京津冀、进军园区业务,参股银行、大金融转型初体验。15年中, 公司在廊坊拿地226万平米、对应地价29亿元,分别占比当期拿地量的46%和44%,聚焦京津冀战略持续推进,其中9月通过收购光彩投资98.5%股权获得永清台湾工业新城37.8平方公里土地一级开发项目,在增加京津冀土储之余,也正式切入产城融合的园区开发业务。此外, 公司9月拟认购河北银行增发股份1.33亿股,占比2.67%,这将利于增厚公司的业绩,同时也将为金融行业的转型奠定基础。 负债率较高,中票、定增、公司债将缓解资金压力。报告期末,资产负债率82.5%,净负债率179.1%,较年初提高50个百分点,高于行业平均;手持资金91亿元,而短债合计297亿元,短期偿债压力较大; 去年9月公司启动49亿元中期票据,今年2月公告51亿元再融资计划、并于7月获批(现价较定增价9.6元折价9%),上半年中59亿元公司债也已成功发行、并于8月、10月分别推出30亿元和60亿元的公司债预案,公司资金压力将得以缓解。 评级面临的主要风险 房地产市场复苏低于市场预期;跨区域经营风险。 估值 鉴于公司今年结算量和结构低于预期,我们将公司2015-17年每股收益预测由原先的1.03、1.25和1.52元分别下调至0.76、0.97和1.18元,维持目标价11.13元,维持买入评级。

1)昭觉寺和泛悦国际先后并表,与电建资源整合有序推进。14年12月,电建地产将成都昭觉寺项目10%的表决权委托给南国置业行使(委托前电建地产持股19%,公司持股41%),委托后南国置业拥有该项目51%的表决权,实现并表;15年10月,南国置业增资成都泛悦国际项目(增资前电建地产持股60%,公司持股40%),增资南国置业持有该项目51%的股权,实现并表。公司先后两次在与大股东电建地产的合作项目中实现并表,表明了大股东对南国置业的重视,也预示着后续与大股东资源整合也将有序推进。 2)多事件预示整合或将加快,预计后续销售或将快速增长。公司表示将计划充分利用控股股东资源,通过股权合作、并购等多种方式做大公司主业。而从今年以来总经理更换、控股股东增持、昭觉寺和泛悦国际两项目先后并表及大股东等比例参与定增等来看,预计后续南国置业和电建的资源整合将加快。而目前电建地产超700万方土储及近200亿元年销售能力,远大于目前南国置业近180万方土储及20-30亿元年销售规模,若整合南国置业业绩将快速增长。 3)预计定增上会在即,公司积极推进该方案顺利实施。15年5月11日,公司公告拟以不低于5.64元/股(目前现价5.04元较之折价11%)非公开发行不超过2.75亿股、募资15.5亿,其中控股股东电建地产拟认购不超过6.2亿元,占比40%,等同于目前其持股比例40.82%,等比例参与表现了其对南国置业的重视。6月10日,该方案获国资委批准;7月8日,该方案获证监会受理; 10月12日,该方案公告第一轮反馈。我们预计公司该定增方案上会在即。 4)电建整合有序推进、定增方案上会在即,维持买入评级。今年以来公司总经理更换、控股股东增持、昭觉寺和泛悦国际两项目先后并表及大股东等比例参与定增等来看,预计后续南国置业和电建的资源整合将加快;而目前电建地产超700万方土储及近200亿元年销售能力,远大于目前南国置业近180万方土储及20-30亿元年销售规模,若整合南国置业业绩将快速增长;此外,值得注意的是,预计近期公司定增上会在即,虽目前现价仍较定增底价折价11%,但公司将积极推进定增方案顺利实施。我们维持公司15-17年每股收益预测分别为0.41元、0.59元和0.74元,维持目标价8.05元,维持买入评级。

2015年9月份,万科(000002.CH/人民币13.07;2202.HK/港币17.32,买入)实现销售面积184万平米,环比增长7%,同比增长11%;销售金额244亿元,环比增长10%,同比增长25%,强于行业9月销售环比持平的表现,并且再创公司年内次高;单月销售均价13,257元/平米,环比增长2%。前9月,公司实现销售面积1,440万平米,同比增长14%;销售金额1,805亿元,同比增长21%,较上月扩大0.6个百分点;累计销售均价12,534元/平米,同比增长6%,较上月扩大0.9个百分点。预售锁定方面,至15年9月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2015-17年房地产预测收入的100%、100%和13%。 拿地依然谨慎,继续积极拓展物流地产。 2015年9月份,万科在土地市场新获取深圳和无锡等地的9个项目,拿地区域主要集中于一二线城市,共新增建筑面积64万平米,总地价31亿元,环比下降60%;平均楼面地价4,904元/平米,其中深圳北站项目14,056元/平米的楼面价拉高整体拿地均价,但该楼面价对于目前深圳北站区域而言仍是非常低的价格,而言公司总体拿地价格仍相对理性;9月拿地额占比当期销售额比值回落至13%,前9月拿地额占比当期销售额比值则小幅回落至22%,拿地依然谨慎。 其中值得注意的是,继5月在贵阳和武汉公告获得2个物流地产项目以及8月在上海和沈阳新获取了2个物流地产项目之后,9月公司又在长沙和成都新获取了2个物流地产项目,近期频繁拓展物流地产标志着物流地产业务正式启动。 维持万科A股、H股买入评级。 万科作为行业龙头,公司将在行业整合并购过程中持续受益于集中度的提升,公司前8月销售额市占率3.25%,较13-14年的2.09%和2.82%均有大幅上涨,凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势;近期物管业务已提出市场化运作,或将为首个分拆上市业务,预计后续如产业地产、物流地产、教育地产等等转型升级业务待成熟之后也将逐步分拆,公司价值重构正逐步上演;此外,近期宝能三度举牌并结合百亿回购计划(目前已经累计回购1,248万股),显示金融资本和产业资本对公司长远发展的看好。我们维持公司2015-16年每股收益预期分别为1.66元和2.01元,维持A股、H股买入评级。

8月销售额223亿元,累计同比已达21% 2015年8月份,万科(000002.CH/人民币14.22; 2202.HK/港币16.86, 买入)实现销售面积172万平米,环比下降5%,同比增长22%;销售金额223亿元,环比下降7%,同比增长46%,销售金额增速在7、8月淡季中连续展现出不俗表现;单月销售均价12,966元/平米,环比下降1%。 前8月,公司实现销售面积1,256万平米,同比增长14%;销售金额1,561亿元,同比增长21%,较上月扩大4个百分点;累计销售均价12,427元/平米, 同比增长5%。预售锁定方面,至15年8月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2015-17年房地产预测收入的100%、100%和2%。 拿地谨慎乐观,物流地产再有斩获 2015年8月份,万科在土地市场新获取上海、东莞、大连、青岛、南宁、苏州、沈阳、西安和郑州等地的12个项目,拿地区域主要集中于一二线城市, 共新增建筑面积276万平米,总地价79亿元,环比增长142%;平均楼面地价2,868元/平米,拿地价格仍相对理性;8月拿地额占比当期销售额比值大幅回升至36%,前8月拿地额占比当期销售额比值则小幅回升至24%,拿地策略维持谨慎乐观。 其中值得注意的是,继5月在贵阳和武汉公告获得2个物流地产项目之后,8月公司又在上海和沈阳新获取了2个物流地产项目,近期频繁拓展物流地产标志着物流地产业务正式启动。正如我们2014年9月16日报告《物流地产: 暗流涌动时--电商时代下的中国物流地产研究》所言,我们看好我国未来物流地产行业作为朝阳产业的发展空间,同时也看好万科依靠敏锐洞察力、优秀管理能力以及强大资源支撑下在物流地产行业中将大展拳脚。

中洲控股上半年营业收入和净利润分别同比增长73%和49%,源于结算高毛利项目中洲控股金融中心19亿元,为全年业绩高增长奠定良好的基础,并且由于公司上半年销售高增长及并表中信君廷项目,目前预收帐款高达41亿元,其中理论可结算35亿元,强化全年业绩高增长的判断;上半年行业回暖,其中深圳、上海为代表的一二线城市出现成交量的井喷,而公司土储主要位于上海和深圳等地,上半年实现销售34亿元,其中深圳和上海合计占比80%,同比增长377%,同时考虑并表君廷的贡献,上调全年销售预测70亿元,同比增长44%;近期,公司推出限制性股票计划,健全公司长效激励机制,利于公司长期的持续发展;此外,目前公司定增顺利推进当中,若后续定增成功实施后大股东持股比例(47.82%)和持股成本(12.28元/股)均较高,预计其后续做强做大公司意愿较强。鉴于中信君廷的并表结算,我们分别将公司2015-17年的每股收益预测由1.06、1.34和1.76元上调至1.15、1.40和1.82元,并且经过前期股价回调,目前公司市值仅76亿元,较公司200亿元NAV折价达62%,优质资源低估较为明显,维持目标价29.80元,重申买入评级。 支撑评级的要点 上半年净利润同比增49%,40亿预收款保证全年业绩高增长。上半年营业收入23.3亿元,同比增长73%,净利润4.2亿元,同比增长49%,每股收益0.87元;毛利率和净利率为52.1%和18.0%,分别提升0.4和小降2.9个百分点。业绩大幅增长主要源于结算高毛利项目中洲控股金融中心19亿元,同时由于上半年销售高增长及并表中信君廷项目,目前预收帐款高达41亿元,其中理论可结算35亿元,强化全年业绩高增长的判断。n上半年销售34亿元、同比增377%,上调销售预测至70亿元,同比增44%。上半年行业回暖,其中深圳、上海为代表的一二线城市出现成交量井喷,而主要土储位于上海和深圳的公司也获得了突出的销售表现,上半年销售18亿元,同比增长155%,并考虑并表中信君廷销售的16亿元,上半年销售达34亿元,其中深圳(包括惠州)和上海合计占比80%,同比增长377%,完成年初计划销售49亿元的69%,考虑并表君廷的贡献,我们上调全年销售预测70亿元,同比增长44%。 定增顺利推进当中,若成功实施将推动大股东做强做大公司意愿。14年11月,公司公告拟向大股东中洲地产非公开发行1.75亿股,发行价格为11.31元/股,大股东以全额20亿元现金认购。15年6月,公司已完成第一轮定增反馈,预计定增获批将近。若定增实施后大股东中洲地产持股比例将达47.82%,同时4年平均持股成本约为12.28元/股,因而大股东持股比例和持股成本均较高,预计其后续做强做大公司意愿较强。 推出限制性股票计划,健全公司长效激励机制。7月30日公司公布限制性股票激励计划,限制性股票总数不超过958万股,占比2%,授予价格为10.56元/股,公司作为国企改革先锋,过去近2年里,在管理和业务上都获得了较大提升,而本次公司通过采用限制性股票激励方式,使得高级管理人员和员工能够将自身收益与公司的长期战略目标结合起来,健全了长效激励机制,从而实现公司的持续发展。 评级面临的主要风险 房地产销售低迷;旧改项目推进缓慢。 估值 鉴于中信君廷的并表结算,我们分别将公司2015-17年的每股收益预测由1.06、1.34和1.76元上调至1.15、1.40和1.82元,并且经过前期股价回调,目前公司市值仅76亿元(定增扩股也仅104亿元),较公司200亿元NAV折价达62%(定增扩股后市值较NAV折价达48%),优质资源低估较为明显,维持目标价29.80元,重申买入评级。

华夏幸福上半年营业收入和净利润分别同比增长48%和32%,整体销售同比增长24%,其中地产销售同比增长33%,持续展现出领先行业的业绩和销售表现;公司的产业新城模式在我国产业变革升级、新型城镇化深入和京津冀一体化推进等时代大背景下,焕发出极强的生命力,近期固安产业的PPP 模式受国务院及发改委高度认可,政府背书利于公司的异地扩张; 另外,公司后续将继续优化和升级公司的业务模式,大力发展公司产业投资业务,符合国家科创中国的号召,最终形成孵化-加速-产业化-产业服务的价值链条,打开新的成长空间;此外,公司去年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略,大力拓展京津冀项目,目前该区域委托面积超2,000平方公里,其中环通州委托面积达162平方公里,为京津冀一体化和通州副中心的双重受益标的。我们分别维持公司2015-16年的每股收益预测为1.79和2.34元,重申买入评级,目标价格33.54元。 支撑评级的要点 净利润同比增长32%,毛利率虽下降但仍处高位。上半年营业收入169亿、净利润30亿,分别同比增长48%和32%,优于行业;基本每股收益1.15元;毛利率和净利率分别为38.0%和18.0%,分别下降7.8和2.3个百分点,主要源于去年上半年高毛利的产业发展服务结算较多导致基数较高、同时也由于今年城市地产毛利率下降较多;三项费用率由去年上半年的8.6%下降至目前的8.3%,其中财务费用率下降较多。 上半年整体销售增长24%,维持615亿元销售预测。上半年,公司整体销售301亿元,同比增长24%,其中地产销售254亿元,同比增长33%, 远高于行业平均水平,销售金额进排行榜前十强。公司维持计划15年整体销售615亿元,同比增长20%。报告期末,预收款项554亿元分别锁定15-17年地产业务预测收入的100%、100%和33%,高预收款锁定未来近2年地产业绩。 京津冀一体化和通州副中心的双重受益标的。公司去年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略,大力拓展京津冀项目,今年以来签订了固安马庄与牛驼、香河、任丘华油智慧新城和雄县等京津冀项目,目前该京津冀区域委托面积超过2,000平方公里,无疑是京津冀规划第一受益标的,并且其中环通州委托面积已达162平方公里,因而公司也将受益于通州副中心带来的土地价值重估。 PPP模式受高度认可,政府背书利于异地扩张。7月20日,国务院办公厅通报表扬固安PPP 模式,7月27日,国家发改委推出13个PPP 示范案例,固安模式再次榜上有名。此外,江苏省财政厅报送公司的无锡市南长项目作为唯一产业新城案例入选2015年PPP 项目库。公司的“政府主导、企业运作、合作共赢”模式得到从国家到地方各级政府的全面认可和肯定,并赋予公司一个更优势的地位向异地扩张。 携手太库打造孵化体系,产业投资稳步推进中。公司5月携手太库科技,并依靠后者这样一家专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构,双方的合作将帮助公司打造创新孵化体系,并将运用资本干预等方式加速创新成果转化,通过投资入园企业分享企业成长收益,如对北京鼎材科技有限公司、固安翌光科技有限公司等进行投资。 评级面临的主要风险 行业销售复苏低于预期;政府对于返还款支付意愿度降低。 估值 我们分别维持公司2015-16年的每股收益预测为1.79和2.34元,重申买入评级。

金地集团上半年营业收入同比下降11%,但净利润同比大幅增长230%,主要源于当期联营合营项目进入结转期推动投资收益大幅增加,但目前预收款锁定率较低依然限制了公司今年的结算表现;销售方面,公司销售表现优异,前7月销售额高达269亿元,同比增长37%,目前楼市持续热销、同时公司下半年上调新开工,预计公司全年销售有望超550亿元,同比增长超12%;此外,公司财务状况依然保持良好,多家国内外机构的评级也彰显了公司良好的信用状况。我们维持公司15-16年每股收益预期为0.94元和1.07元,维持谨慎买入评级。 支撑评级的要点 上半年净利润同比增长230%,源于联营项目结算推动投资收益大增。 上半年营业收入80.9亿元,同比下降11%,净利润5.2亿元,同比增长230%,扣非后4.1亿元,同比增长299%,每股收益0.12元,扣非后0.09元;毛利率和净利率分别为28.2%和6.4%,分别提升4.8和4.7个百分点,符合我们前期对于公司毛利率将小幅回升的判断,但目前毛利率仍略低于行业水平。上半年业绩大增主要源于联营合营项目进入结转期推动投资收益大幅增加,当期投资收益高达3.7亿元。 前7月销售同比增长37%,全年销售有望超550亿元。上半年销售金额212亿元,同比增长25%,好于行业水平,同期销售均价12314元/平米,同比下降5%;前7月销售额高达269亿元,同比增长37%,销售表现优异。在楼市持续热销的背景下,公司销售有望超过我们对公司15年销售预测的550亿元,同比增长超12%;报告期末,预收账款256亿元,同比下降30%,仅锁定15年地产预期收入的85%,锁定率较低。 拿地积极但又谨慎,开工、竣工计划上调助力销售与结算。上半年拿地248万平米,权益面积109万平米,权益下降至44%,分别同比增长91%和17%;对应拿地140亿元,权益58亿元,分别同比增长119%和15%,拿地大幅增长但权益下降可见公司目前拿地积极但又谨慎。中报中,公司将计划新开工面积和计划竣工面积由年初459万平米和439万平米分别上调至550万平米和472万平米,分别同比增长20%和8%,助力全年的销售和结算;目前新开工完成228万平米,完成计划的41%。 财务状况良好,加权融资成本仅为5.9%。报告期末,长期负债占有息负债为55%,债务期限结构合理。报告期内,标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级,分别为BB、Ba1,彰显公司良好的信用状况;4月28日,公司发行第一期中期30亿元,利率为4.9%;8月5日,公司发行第二期中票25亿元,发行期限为5年,利率为4.6%。联合资信给予公司的主体信用级别为AAA,中期票据的信用级别为AAA;公司债务融资总额为437亿元,债务融资加权平均成本仅为5.9%。 评级面临的主要风险 行业调控风险;销售不达预期风险。 估值 我们维持公司15-16年每股收益预期0.94元和1.07元,维持谨慎买入评级。

支撑评级的要点 上半年净利润增长543%,源于地产结算多和费用率下降。上半年营业收入27.4亿元,同比增长54%,其中地产结算11亿元,同比增长260%,净利润2.2亿元,同比增长543%,每股收益0.40元;毛利率和净利率为21.4%和8.1%,分别提升4.4和6.1个百分点,主要源于地产结算较多,其中地产毛利率虽有下降但仍高达40%;三项费用率由去年同期7.7%下降至4.3%,其中管理费用率下降较多,体现了内部改革的成效;业绩大幅提升主要源于地产结算多和费用率下降。 定增方案兼具混改和激励两大方面,推动公司更长远发展。14年11月公司启动了22亿元非公开发行股票方案,其中深国资子公司“远致投资”出资10亿元参与定增,作为深圳市的重大开支项目,足见本次市政府和国资委对天健的支持力度;而管理层持股的资产管理计划的持股比例达4.7%,股权占比处于行业前茅,激励力度较大,也同时体现了深国资对于天健的坚定支持。15年5月31日,公司完成了第一轮反馈意见的回复,目前公司非公开发行股票事项正在中国证监会的审核过程中。 启动“十三五”规划探索转型,参股光大金控涉足医疗。报告期内,公司开展“十三五”发展战略规划编制工作,积极探索产业转型升级之路。公司加大对PPP项目、产业地产,健康、医疗、养老、社区O2O等业务领域的探索力度。2015年7月,公司出资5,000万与光大金控等主体发起立深圳前海光大产业发展有限公司,定向参与首都医疗的增资扩股,涉足医疗健康产业,是公司在产业转型升级方面的探索和尝试。 评级面临的主要风险 资产负债率偏高;大盘开发周期较长和供应去化偏慢风险。 估值 我们维持公司2015-16年的每股收益预测为0.93和1.12元,我们看好公司国企改革推进及产业转型升级,但考虑到市场估值中枢下移,将目标价由29.67元下调至22.69元,相当于24.4倍2015年市盈率和30%的重估净资产值溢价,维持买入评级。