业绩中规中矩,毛利率稳中有升。上半年公司实现营业收入544.7亿元,同比下降1.2%;实现归母净利润56.5亿元,同比增长13.9%。净利润增速高于营收增速主要因:1)由于结算项目结构和区域变化,毛利率和净利率分别为30.8%和13.1%,分别较2016年全年回升1.8和2.1个百分点;2)少数股东损益占比由2016年同期的29%下降到21%;3)期间费用率由2016年同期的6.6%下降到6.1%。随着2015-2016年市场回暖时的高毛利率项目步入结算周期,预计全年毛利率将2016年有所回升。 销售靓丽,下半年货值充足。公司上半年实现签约面积1054.1 万平,同比增长28.3%;签约金额1466.1亿元,同比增长32.5%。其中6月份单月签约金额381亿元,创下单月销售新高。受行业按揭贷款收紧的影响,销售回笼率较去年同期下降4个百分点至82%。上半年销售均价13909 元/平,较2016 年全年均价上升5.8%。公司下半年可售充足,预计新推货值1700 亿,全年销售额有望超过2600 亿,同比增24%以上。 拿地投资积极,新开工大幅增长。期内公司完成与中航工业房地产业务的整合工作,土地资源较去年同期有较大增长。通过并购整合、招拍挂、合作等方式新获取项目59个,新增建面1693万平米,总土地成本625亿元,分别同比增长122%和39%。平均楼面地价3691.7元/平米,较2016年全年下降26.9%。新增建面与销售面积比值为161%,较2016年上升10个百分点。从新增土地区域来看,公司重心仍以一二线为主,上半年一二线城市拓展面积1277万平米,占比约75%,新进入城市徐州、芜湖等7个城市。期内公司新开工面积1275万平米,竣工面积684万平米,分别同比增长38%和9%。 负债率小幅下降,财务状况稳健。期末公司在手现金643亿,为一年到到期负债的366%,短期偿债压力较小;剔除预收款后的资产负债率64%,较2016年末下降2.8个百分点。截至期末,公司有息负债余额1710亿元,新增有息负债综合成本5.05%(除中航项目外新增有息负债综合成本4.66%),存量有息负债综合成本4.75%,融资成本维持低位。由于销售金额远超结算收入,期末预收款较年初上涨34.8%至2097.3亿。 投资建议:由于毛利率提升高于此前预期,小幅上调2017-2019年盈利预测至1.21元、1.47(+0.16)元和1.68(+0.23)元,当前股价对应PE分别为8.5倍、7.0倍和6.1倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,充分受益央企改革和行业集中度提升,维持“推荐”评级。 风险提示:销量不及预期风险。

高基数叠加结算结构变化拖累业绩表现:期内公司实现营业收入19.6亿元,同比下降34.1%;净利润6118万元,同比下降60.1%,净利润大幅下降主要因为2016年业绩高基数(2016年上半年贡献了全年业绩);净利润下滑幅度高于营收主要因结算项目结构变化,毛利率同比下滑14.8个百分点至14.1%。公司管控能力依旧突出,期间费用率仅为2.92%。 销量稳步增长,新开工积极:上半年公司实现签约面积12.7万平米,签约金额23.4亿元,同比增长17%,完成全年35亿销售计划的66.8%。截至报告期末,公司可售商品房建筑面积26.3万平米,超额完成全年销售目标概率较大。期内公司新开工面积11.7万平米,完成年度计划的100%;公司完成竣工面积18.2万平米,完成年度计划的49.1%。期内公司新增土地储备2宗,新增建面合计16.8万平米。截至期末公司储备建面51.3万平米,可满足2年左右开发。 布局影像诊断,积极拓展第二主业:公司2015年6月与世正医疗合作成立杭州德康医学诊断中心,系浙江省内首家第三方医学影像诊断中心,宣告公司正式布局大健康行业为第二主业。第三方影像中心易于标准化、复制性强,未来无论是区域异地复制或是行业上下游扩张均值得期待。同时影像诊断业务收入稳健,未来将较好地平滑地产业务收入周期性波动带来的冲击。报告期内公司参股的杭州全景医学影像诊断中心已开始试运营,未来公司也将积极探索健康产业园等房地产开发与健康领域相结合的投资机会。 在手现金充沛,财务状况稳健:报告期末在手现金10.6亿,为一年内到期长短期负债总和(0.8亿)的1371.8%,较年初提升277.4个百分点,短期偿债压力相对较小。期末净负债率-6.7%,较期初上升3.2个百分点;剔除预收款后的资产负债率为21.8%,较年初下降5.7个百分点,财务状况整体稳健。 盈利预测及投资评级:维持公司2017-2018年EPS分别为0.21元和0.24元的判断,当前股价对应PE分别为26.5倍和23.4倍。公司抢先布局第三方影像诊断市场,未来亦有望政策受益。作为同时具备业绩支撑和安全边际的小市值转型标的,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期。

结算毛利率大幅提升,带动业绩高增长。期内公司营收698.1亿元,同比下降6.7%;净利润73.0亿元,同比增长36.5%。利润增长高于营收主要因:1)前期市场回暖期销售、盈利较好项目逐步步入结算周期,地产结算毛利率同比提升7.2个百分点至24.8%。2)投资收益同比增长13.2%至15.2亿。受销售规模扩大和公司债发行影响,期间费用率小幅上升1.56个百分点至7.8%。 未结资源丰富,业绩高增长可期。期内公司结算面积583.6万平米,结算收入655.2亿元,同比分别下降10.8%和9.6%;结算均价11227元/平米,较2016年全年均价略降1.54%。由于销售规模远高于结算规模,期末公司已售未结资源2982.5万平,按合同金额合计约3838.0亿元,较2016年末分别增30.8%和37.9%,未结资源均价较2016年末增长5.4%至12868元/平米。预收款较年初增长30.3%至3579.3亿。期内公司竣工面积636.5万平米,同比下降9.4%,仅占全年竣工计划的26%,下半年竣工高峰来临叠加毛利率提升,全年业绩高增长可期。 销售增长迅速,市占率稳步提升。期内公司实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一,销售额市占率较2016年末提升1.6个百分点至4.7%。销售均价较2016年全年提升12.4%至14834元/平米,公司下半年加推货值超过1800万平米,预计全年销售仍将保持较快增速。 新开工同比持平,补库存逐步加速。期内公司新开工面积1656.0万平,同比基本持平。新增项目79个,总规划建筑面积1559.8万平,权益占比63%,较2016年全年略升3.5个百分点。对应权益建面983.8万平米,同比增长15.9%,楼面地价5467.8元/平米,较2016年全年下降5.3%。按建筑面积计算,新增项目77.5%位于一二线城市。在深耕现有城市的基础上,新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市,投资布局聚焦核心城市经济圈。7月公司551亿竞得广信资产包,进一步补充广州核心区域优质土地资源。 积极发展物流地产,战略布局长租公寓。截止中报披露日,公司新增物流地产项目14个,对应建面万平。公司物流地产业务累计获取32个项目,总建面256万平米,另已签约锁定项目总计35个,总建筑面积为250万平米,其中稳定运营项目平均出租率达到98%。期内公司参与普洛斯潜在的私有化,此次交易如完成,将是公司实施城市配套服务商战略的重要举措,有助于完善公司在物流地产领域的布局。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至报告期末,泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。 负债率小幅下降,融资成本维持低位。期末在手现金年初增加205.3亿至1075.6亿,为一年到期长短期负债的215%,较期初上升14个百分点。期末剔除预收款的资产负债率44.1%,较期初下降3.3个百分点。截至中报披露日,本集团已先后完成30亿和10亿公司债,发行利率仅为4.50%和4.54%,融资成本仍处于低位。 盈利预测与投资建议:考虑到毛利率提升幅度高于此前预期,上调公司2017-2019年EPS至2.4元(+0.15)、2.95元(+0.33)和3.48元(+0.45),当前股价对应PE分别为9.6倍、7.8倍和6.6倍。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。同时随着2015-2016年市场高点时销售项目步入结算周期,公司有望迎来毛利率和业绩增速双提升,维持“推荐”评级。 风险提示:基本面大幅恶化风险。

事项: 公司公布2017年半年报,上半年实现营业收入33.4亿元,同比大幅增长23.8%,净利润2.85亿元,同比大幅增长40.5%,实现EPS0.14元,与业绩预告基本一致。公司预计1-9月净利润同比增长20%-50%。 平安观点: 业绩高增长,收入结构优化。公司期内实现营业收入33.4亿元,同比增长23.8%;净利润2.85亿元,同比增长40.5%。利润高增长主要因:1)公司互联网+业务发展迅速,收入同比增长61.3%,且逐步形成规模效益,毛利率同比上升了13.6个百分点;2)公司投资收益同比增加1558.9万元;3)公司代理销售收入同比增长12.5%,且代理销售收入占比49%,首次低于50%,收入结构持续优化。 代理销售稳步增长,未结算资源丰富。上半年公司代理业务实现代理销售26.7万套,同比增长7.1%,销售面积2317.5万平;平均代理费率0.82%,较前期略降0.01个百分点。期末累计已实现但未结算的代理销售额约3761亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约29.4亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3259亿元,将为公司带来约25.1亿元的代理费收入,奠定未来业绩增长基础。 放款规模大幅提升,预计下半年将实现收入增长。因市场环境和客户需求的变化,从2016年下半年起,公司主动逐步控制金融服务的业务规模,并积极研发新的金融服务产品,报告期内公司针对8类场景客户需求已研发上线22款信贷产品,并将原有的“家圆云贷”产品升级为“乐贷”。期内各类信贷产品共放贷金额为63.4亿元,同比增长285.3%。由于新产品上线存在推广过程,期内公司金融服务收入同比下降19 %。考虑期末贷款余额比上年同期增长了105.2%,预计下半年金融服务的收入将会扭转同比下降的局面,并实现恢复性增长。 互联网+业务靓丽,各项业务均衡发展。公司互联网+业务于2014年下半年开始运营,并与公司代理销售业务相互融合、相互促进,业务发展迅速。期内公司互联网+业务实现收入9.2万元,同比增长61.3%;毛利2.0亿元、同比增长319%;公司资管业务实现3.26亿元、同比增长59.3%,世联君汇新三板成功挂牌;顾问策划业务执行合约数同比增长3%,收入同比增长6.3%,毛利同比增长68.3%。公司积极进入共享办公领域,小样社区及世联空间共进入14个城市,运营30个项目。 抢先布局长租公寓,有望成为新的业绩增长点。期内红璞公寓确定以集中式长租公寓为聚焦点,在设计、装修、出房等环节提升能力。截止期末公司已完成落地27个城市、全国签约间数4万多间,覆盖核心一二线城市。得益于管理规模扩大,公司公寓管理业务收入同比增长494.8%。目前在九部委推进租赁市场的12个试点城市中,红璞公寓已进驻10个,且在广州、武汉和杭州拓展迅速,市场占有率第一。当前租售并举,租售同权越来越成为城市房地产的新规则,公司已率先布局长租公寓市场,且兼具规模和运营优势,未来有望借助政策春风,带来新的业绩增长点。 维持”强烈推荐”评级。维持2017、2018年EPS0.45元和0.57元的判断,当前股价对应PE分别为22.4倍和17.9倍。公司代理业务稳步增长,坚定转型存量服务市场,资管服务链日趋完善,金融服务版块强化风控,率先布局长租公寓市场,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)存量服务转型不及预期;2)业绩不及预期风险。

事项:公司公布2017年半年报,上半年实现营收31.1亿,同比上升28.8%,净利润3.46亿,同比增长95.0%,对应EPS0.29元,与此前业绩预告披露一致。 平安观点: 结算面积及毛利率大幅提升带动业绩大增。期内公司营收同比增长28.8%,净利润同比增长95%。业绩大幅增长主要因:1)由于结算结构变化,地产业务毛利率同比上升26.4个百分点至66.5%,带动公司整体毛利率同比提升15.1个百分点至35.1%;2)上半年结算面积5.14万平米,同比增长28.2%;3)期内转让长沙及深圳部分物业,实现营收5.82亿。考虑到公司上半年主要以项目尾盘结算为主,下半年随着南宁天健领航等新项目结算,全年业绩有望延续高增长。 销售表现远超行业,步入增长快车道。公司地产业务主要分布在深圳、上海、长沙、南宁、惠州、广州六大城市,上半年实现销售面积14.9万平,同比增长79.3%,新推的南宁天健西班牙小镇、上海天健萃园为主要销售贡献来源,合计占销售总面积的63.2%。2017-2018年上海南码头、广州天健汇、广州白云项目、深圳天健公馆、天健天骄等重点项目将陆续入市,公司销售规模有望迎来爆发式增长。 建筑施工结构升级,参与棚改拓展新业务机会。公司传统建筑施工业务门槛较低,市场低成本无序竞争激烈,近年公司加快从施工承包商向工程总包商转型升级,报告期内相继联合布吉河流域综合治理、深圳机场三跑道EPC项目,未来毛利率有望改善。深圳罗湖棚改项目进展顺利,截止报告期末,签约率已超过99%。该项目估算总投资额约为150亿元,按6%的服务费可贡献超过9亿营收。同时根据近期深圳住建局起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》,未来深圳将加快推广“政府主导+国企实施+公共住房”的棚户区改造项目实施模式,公司作为具备棚改经验的深圳国企,未来有望获得更多棚改业务机会。 迎来业绩爆发期。中长期来看,2017-2018年公司将迎来多个项目结算,且拿地时点主要集中地价大涨前的2013-2014年,上海天健萃园、南宁天健领航、南宁天健西班牙小镇地价与房价比分别仅为30.5%、28.8%和20.8%,业绩增速及毛利率均有望维持高位。2019年深圳天健天骄将进入结算周期,该项目货值近200亿,总地价仅25.8亿,为2019-2020年业绩爆发奠定基础。未来香蜜新村、市政大厦、粤通工业区、华富工业区等项目均有望受益深圳城市更新,保障未来三到五年深圳项目开发和利润贡献。 投资建议:预计公司2017-2019年EPS分别为0.58元、1.29元和2.61元,当前股价对应PE分别为20.5倍、9.2倍和4.5倍。公司未来三年业绩复合增速超过90%,当前市值仅142亿,测算每股NAV16.2块,较当前股价溢价37%。公司作为市场难得的业绩持续高增长房企,且超过40%的土地储备位于粤港澳大湾区,有望受益粤港澳大湾区建设,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销售低于预期风险。

结算下滑拖累业绩表现,预收款充足。受地产项目结转时间分布不均衡以及结转项目结构影响,公司上半年营收同比下降8.7%,净利润同比下降9.5%。考虑公司主要项目集中在下半年结算,我们对公司全年业绩增长仍充满信心。分业务来看,期内社区开发及运营由于结算规模下降,营收同比下降1.6%;园区开发及运营由于2016年同期出售部分深圳蛇口物业导致的高基数,营收同比下降40.2%,剔除该影响后营收基本持平;受2016年11月深圳太子湾邮轮母港开港影响,邮轮营收同比增长37.2%,但由于业务处于拓展期,运营成本上升导致毛利率为-5.8%。受园区和邮轮业务毛利率下滑影响,整体毛利率同比降8.1个百分点至25.8%;期间费用率5.7%,仍处于低位;预收账款由于销售大增较期初上升30%至682亿。 销售增速远超行业,试水中高端租赁市场。报告期内公司实现销售面积288.4万平米,同比增长47.8%;销售额537亿元,同比增长74.1%,增速远超行业,完成全年千亿目标的54%。受产品结构影响,销售均价较2016年全年上升18.6%至1.86万/平米。公司下半年可售充足,预计新推货值900亿,全年超额完成千亿销售为大概率亊件。公司积极试水中高端租赁市场,目前在深圳拥有1.3万套长租公寓产品,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线,未来公司将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标,以三年的时间实现品牌全国布局。 拿地渠道多样,实施跟投提升激励。公司投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇土地储备。期内公司斩获了16宗土地,计容建筑面积227万平米,同比基本持平;平均楼面地价15551元/平,较2016年全年上升20.6%。相比竞争对手频频高价抢地,公司拥有深圳前海片区、蛇口片区等核心资源禀赋,且均位于前海蛇口自贸区内,该区域深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身,具有独特的政策优势和改革开放战略优势。同时公司背靠招商局集团,集团内资源的协同(中外运南通项目)和产业新城的拓展(与武钢、昆钢合作)也正成为公司获取优质储备的重要途径。同时继员工持股和股权激励后,期内公司推出跟投制度,已形成了全面、立体的激励机制,利于控制项目投资风险、进一步提高资产收益。 园区开发加快异地复制,邮轮业务稳步发展。公司深耕园区开发与运营,聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务,积累了丰富的城市开发与运营经验。在立足蛇口样板园区的升级改造上,积极将蛇口模式对外复制,报告期内公司相继与湖北省黄冈市蕲春县政府、深圳光明新区政府签署战略合作协议,同时正式成立北京通州合资公司,未来统筹开发建设台湖镇产业新城项目。报告期内,深圳太子湾邮轮母港相继接待处女星号、银影号、海洋航行者号、大西洋号、云顶梦号等多艘国际邮轮靠泊,累计邮轮旅客5.96万人次。未来公司将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制,实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理,构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。 财务状况稳健,融资成本维持低位。期末公司在手现金441亿,为一年到期负债的161%。由于土地投资大幅增加,净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为40.8%和47.8%,较期初分别上升21.6个百分点和持平。报告期内公司获授50亿中票额度,150亿公司债发行权,上半年公司综合资金成本约为4.6%,较2016年上升0.1个百分点。公司整体财务状况稳健,融资成本及负债率仍处于低位。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.48元和1.76元,对应PE为13.2倍和11.0倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区政策春风。股权激励及员工持股绑定利益,上下一心跨步迈向千亿销售。测算公司NAV24.2元,目前股价折价20%,且低于员工持股价18%,安全边际突出,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩低于预期风险;基本面大幅恶化风险。

业绩高增长,毛利率大幅提升。期内公司实现营业收入113.3亿元,同比上升24.9%,归属净利润11.4亿元,同比增长33.7%。得益于公司逆周期拿地能力及房价上涨,期内公司毛利率同比提升10.2个百分点至36.2%。受规模快速扩张和利息支出上升影响,期间费用率同比上升6.6个百分点至15.3%。期末在手现金201.7亿元,为一年内到期长短期负债总和(143.3亿)的140.8%,较期初下降42.5个百分点。期末净负债率107.1%,较期初上升54.8个百分点;剔除预收款后的资产负债率为57.7%,较期初上升2.4个百分点。期末预收账款423亿元,较期初大幅增长124亿元。 销售增速远超行业,拿地开工积极。上半年公司合同销售额达490.9亿,同比增长75.1%,已完成年初850亿目标的57.7%,权益合同销售金额320.8亿元。实现合同销售面积354.9万平米,较上年同期增长31.7%,权益合同销售面积243.3万平米。公司操盘项目资金回笼率达88.4%,销售增速及资金回笼率高于行业平均水平。期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源,上半年新增土地储备51幅,总建筑面积达1571.4万平米,为同期销售面积的343%,平均楼面地价3052元/平米,仅为上半年销售均价的22.1%。上半年新开工737万平米,同比增长35.2%,下半年计划新开工1152.8万平,由此推算全年新开工预计达1889.8万平,同比增长122%,为未来销售再上台阶奠定基础。 “住宅+商业地产”双轮驱动。公司以住宅地产与商业地产双轮驱动模式运营,已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局。公司配备成熟的商业开发和经营管理团队,以获取优质资产和建设一流运营能力为基础,加快区域布局,报告期内桐乡、衢州2座吾悦广场实现开业,开业运营的吾悦广场达到13座,“新城吾悦广场”品牌知名度不断提高。期内公司开业的吾悦广场日均客流量达4.34万人/日,同比增长29%,已开业面积85.9万平米,同比增长102%,实现租金及管理费收入3.44亿元,出租率达97.1%。截至期末,公司在建及拟建的新城吾悦广场达到33座,可出租面积为235.9万平米。 积极拓展融资渠道。在政策调控、融资渠道受限的环境下,公司积极拓展融资渠道,获得中国银行间市场交易商协会中期票据、PPN各45亿元的注册。期内公司完成三期中期票据的发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率为5.62%;完成一期PPN的发行,募集资金20亿元,票面利率为6.3%。2017年8月8日,公司以12倍的超额认购完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,并将票面利率锁定在了5%,在境外资本市场实现了完美首秀,并拔得A股民营地产企业美元债头筹,进一步提升资本市场知名度,并为公司的持续、快速发展提供稳定的资金支持。 盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为公司业绩释放和盈利能力提升奠定基础。同时公司积极探索轻资产运营模式,加快商业地产项目现金流回收。实施股权激励计划绑定管理层利益,业绩高增长的解锁条件亦彰显对中长期发展信心。预计公司2017-2018年EPS分别为1.84元和2.34元,当前股价对应PE分别为9.1倍和7.2倍,维持“推荐”评级。 风险提示:二线城市房价波动风险、商业地产运营不及预期。

事项: 公司公布2017年中报,期内公司实现营业收入18.5亿元,同比上升106.8%,归属净利润15.8亿元,同比增长2425.7%,对应EPS1.96元,超出市场预期。 平安观点: 结算高峰叠加投资收益提振业绩。受结算大增及低基数影响,公司实现营业收入18.5亿元,同比增长106.8%;净利润15.8亿元,同比增长2425.6%;公司上半年转让湖南西沃项目获得一次性转让收益8.96亿元,扣非后净利润7.37亿元,同比增长1185.7%。期末在手现金27.7亿,与期初相比略降4%;净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为-48.4%和14.4%,较期初分别上升17.9个和下降0.4个百分点。 持续逐步剥离地产项目,转型决心强。继2016年转让上海爱佳项目后,报告期内以15.98亿整体转让湖南西沃项目100%股权,大幅提升公司2017年业绩同时,持续剥离地产业务凸显公司转型决心。目前公司在手项目仅3个,由于可售面积下滑,公司上半年公司实现签约面积2.06万平方米,同比下降81.9%,签约金额3.38亿元。 认购上海集成电路产业基金,转型迈出实质一步。报告期内公司拟以自有资金10亿元人民币认购上海集成电路装备材料产业投资基金(筹)首期20%的份额。该基金由国家级产业基金、上海市、上海临港管委会以及上海浦东科技投资有限公司等共同发起设立,总规模为100亿元人民币,首期规模50亿元人民币。基金普通合伙人(GP)由浦东科投联合相关机构共同设立,注册资本暂定为3000万元人民币,浦东科投为GP第一大股东。作为公司大股东的浦东科投在集成电路和医疗健康等高科技产业领域具备丰富的产业资源和投资经验。我们认为该基金的投资领域(集成电路装备和材料)作为国家战略重点扶持的高精尖技术领域,与公司向新兴产业转型的战略高度契合,同时充分借助基金普通合伙人(GP)经验丰富的投资团队和一流的投后管理、风控能力,有利于降低自行转型风险,加速公司向新兴产业转型。 投资建议:考虑公司期内整体转让湖南西沃项目提振业绩,上调公司2017-2018年EPS至2.13(+0.89)元和0.61(+0.10)元,当前股价对应PE分别为5.3倍和18.5倍。公司持续剥离地产业务,转型决心坚定,认购上海集成电路产业基金,有望借助大股东浦东科投在高科技产业的投资优势,加快在新兴产业布局,维持“推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期。

多因素致增收不增利:上半年公司营收同比增长30.5%,净利润同比下降39.2%。增收不增利主要因:1)受结算结构影响,部分保障房上半年集中结算,导致毛利率同比下降4.5 个百分点至27.1%;2)投资净收益同比减少1.12 亿;3)受递延所得税影响,实际税率同比上升16 个百分点至39%。 公司管控效应依旧突出,期间费用率同比下降1.1 个百分点至10.5%。 销售增速远超全国,可结资源充足:上半年公司实现销售额108.5 亿,同比增长53.3%,增速远超全国(21.5%)。由于销售额远大于结算收入,公司期末预收款较年初增长16.1%至157.3 亿,为2016 年营收的135%,奠定全年业绩增长基础。期内新开工64.3 万平米,同比基本持平。 借力棚改拓展优质资源,奠定中长期业绩增长基础。期内公司新增二级开发项目6 个,累计新增建面150 万平米,同比微增2.1%。除公开招拍挂外,通过棚户区改造拓展土地资源成为公司一大亮点,继望坛、张仪村、怀柔新城03 街区和顺义临河村项目后,期内公司新中标延庆区康庄镇一二三街村棚改项目、顺义平各庄村一级开发项目。公司棚改模式包括一二级联动和一级土地整理,按总投资额收取固定比例回报(12%-15%),累计中标项目总投资超800 亿,按10%的固定比例回报保守估计可贡献毛利超80 亿,将成为公司未来重要业绩来源。考虑到北京高企地价,预计棚改方式拿地仍将是公司未来土地拓展重要手段。 财务状况稳健,负债率略有提升:期内公司股权投资1.54 亿,同比减少2700 万,目前公司持有四家上市公司股票,一家拟上市公司IPO 股权。受国信证券、中信建投等股价下跌影响,期末可供出售金融资产较上年末减少9.5 亿至58.9 亿。期末在手现金比期初增加1.6 亿元至98.9 亿元,为一年到期长短期负债的147%,与期初相比下降37 个百分点;期末剔除预收款的资产负债率分别为57.9%,较期初分别上升3.4 个百分点,整体财务状况稳健。 维持“推荐”评级:公司具有独特的资源获取一二级联动模式,销售充分受益市场持续回升,股权投资亦稳步发力。作为城建集团旗下主要的地产上市公司,未来也有望受益国企改革进程。预计公司2017-2018 年EPS 分别为1.05 元和1.11 元,当前股价对应PE 分别为13 倍和12 倍,维持“推荐”评级。 风险提示:业绩及销售大幅低于预期风险。

平安观点: 多因素导致增利不增收。公司上半年营收同比下降1.26%,利润总额同比增长1.43%,净利润同比增长10.6%。营收同比下降主要受营改增政策影响,本期部分营收不包括营业税金。净利润同比上升主要因:1)上半年主要结算高毛利率的华南、华东区域;2)少数股东损益占比下滑,归母净利润占利润总额比重由2016年同期的50.2%提升至54.7%。 销售表现靓丽,下半年货值充足。公司上半年实现签约面积1054.1万平,同比增长28.3%;签约金额1466.1亿元,同比增长32.5%,销售规模位居全国第四。上半年销售均价13909元/平米,较2016年全年均价上升5.8%。公司年初计划新推货值2500-3000亿,上半年已推1300多亿,下半年仍有1500亿左右新推货值,按照上半年新推70%去化率,可贡献销售1000亿左右销售,叠加存量库存去化,预计全年销售额有望超过2600亿,同比增长24%以上。 拿地规模中规中矩,下半年有望提速。上半年公司新增土地储备1114万平米,同比增长46%,对应总地价464.6亿,占同期销售额的31.7%,较2016年全年下降26个百分点,预计下半年将逐步提速。由于茂名、益阳等项目地价较便宜,上半年平均楼面地价4170元/平米,较2016年全年下降17.4%。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.21元和1.31元,当前股价对应PE分别为8.6倍和7.9倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,充分受益央企改革和行业集中度提升,维持“推荐”评级。 风险提示:销量不及预期风险。

投资要点 事项: 公司公布2017中报业绩预告,预计上半年实现归属于上市公司股东净利润3.4亿元-3.5亿元,同比增长92%-97%,对应基本每股收益0.28元-0.29元。 平安观点: 结算面积及毛利率大幅提升带动业绩大增。根据公司业绩预告,期内实现归属于上市公司股东的净利润3.4亿元-3.5亿元,同比增长92%-97%,基本每股收益0.28元-0.29元。业绩大幅增长主要因:1)结算项目及毛利率同比大幅提升,从一季报来看,一季度实现结算面积3.97万平米,同比增长159.8%;整体毛利率上升18.6个百分点至39.9%。2)期内转让长沙及深圳部分物业,实现营收5.82亿。考虑到公司上半年主要以项目尾盘结算为主,下半年随着南宁天健领航等新项目结算,全年业绩有望延续高增长。 坐拥优质地产资源,迎来业绩爆发期。公司地产业务分布在深圳、上海、长沙、南宁、惠州、广州六大城市,2016年末未结转建面约230万平米,其中一线占比达38%。2017-2018年公司将迎来多个项目结算,且拿地时点主要集中地价大涨前的2013-2014年,上海天健萃园、南宁天健领航、南宁天健西班牙小镇地价与房价比分别仅为30.5%、28.8%和20.8%,毛利率有望维持高位。2019年深圳天健天骄将进入结算周期,该项目货值近200亿,总地价仅25.8亿,为2019-2020年业绩爆发奠定基础。未来香蜜新村、市政大厦、粤通工业区、华富工业区等项目均有望受益深圳城市更新,保障未来三到五年深圳项目开发和利润贡献。 结构升级叠加领域扩张,建筑施工业务毛利率有望提升。公司传统建筑施工业务门槛较低,市场低成本无序竞争激烈,2016年毛利率仅4.8%。近年公司加快从施工承包商向工程总包商转型升级,2016年至今单独或联合中标南山高新区交通改造工程等5个EPC项目,中标总金额达91.6亿。EPC(工程总承包)对投标人门槛要求较高,参与者多为央企,避免此前施工业务低成本无序竞争,中国中冶等央企工程承包毛利率基本在10%左右。随着业务结构的转型升级,预计公司建筑施工业务毛利率有望逐步提升。按照目前施工业务每年40亿营收,毛利率每提高1个百分点估算,可增加4000万毛利。同时在业务领域上,公司积极布局围填海、海绵城市、综合管廊、治水提质、河流治理等新型业务领域,抢占市场先机。 参与罗湖棚改,拓宽业务领域。2016年公司物业租赁实现营收1.67亿,同比增长15.2%。2016年末公司可供出租物业建面22.1万平米,同时深圳天健科技大厦预计2017年下半年投入使用,该项目建面7.11万平米,按照120元/月/平米的租金、90%的出租率估算,每年可带来0.92亿租金收入。此外公司部分存量物业位于城市核心地段,易于变现回收现金流,2017年一季度通过出售深圳香蜜三村及长沙天健芙蓉盛世花园存量物业,实现营业收入5.82亿元,不排除未来进一步处理存量物业的可能性。积极参与深圳罗湖棚改,该项目估算总投资额约为150亿元,按6%的服务费可贡献超过9亿营收,同时利于后续获取其他棚户区改造项目和潜在二级市场开发机会。 “引入战投+员工持股+资产注入”,激发国企活力和动力。2015年12月公司完成22亿元非公开发行,引入包括硅谷天堂在内的多个战略投资者,实现核心骨干持股(持股4.8%),考虑分红转股后成本价约5.0元/股,锁定期三年,2018年底解禁,股权结构优化和核心员工利益绑定激发国资活力和动力。2016年9月公司以7.07亿元完成对粤通公司的收购,粤通公司主要从事道路施工维护、园林绿化施工等业务,对其收购利于进一步延伸天健集团建筑施工业务产业链,巩固其在深圳市属建筑领域的行业龙头地位。 投资建议:预计公司2017-2019年EPS分别为0.58元、1.29元和2.61元,当前股价对应PE分别为21.2倍、9.5倍和4.7倍。公司未来三年业绩复合增速超过90%,当前市值仅146亿,测算每股NAV16块,较当前股价溢价31%。公司作为市场难得的业绩持续高增长房企,且超过40%的土地储备位于粤港澳大湾区,有望受益粤港澳大湾区建设,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销售低于预期风险。

投资要点 事项: 恒大下属企业与深圳地铁集团签订股权转让协议,拟将所持有的15.53亿股万科股权以协议转让方式转让给地铁集团,约占公司总股本的14.07%,转让价格18.8元/股,转让总价292亿元。 平安观点: 股权纷争逐步解决,深圳地铁成为第一大股东。继2017年1月地铁集团受让华润持有的公司15.31%股权后,本次地铁集团再次受让恒大持有的14.07%公司股权,本次股权转让完成后,地铁集团将合计持有29.38%公司股权,成为公司第一大股东,宝能、安邦分别持有25.4%和6.18%股权。随着恒大退出及地铁集团持股比例进一步提升,困扰公司多时的股权纷争问题正逐步迎来圆满解决。 背靠地铁优质资源,“轨道+物业”战略进一步强化。地铁集团作为公司基石股东,明确表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制,支持公司城市配套服务商战略,支持深化“轨道+物业”发展模式,并将依法依规推动万科董事会换届工作。深圳地铁集团上盖物业储备丰富,2016年已实现销售额147.7亿。目前深圳地铁运营里程285公里(其中地铁集团运营264公里),远期规划线路1200余公里,将带来大量上盖物业开发机会。公司和地铁集团有望充分发挥各自优势,共同推进实施“轨道+物业”发展战略,全面提升城市配套服务能力,助推城市经济发展。 销售增速远超行业,市占率大幅提升。1-5月公司实现销售面积1520.1万平,销售金额2280.5亿元,同比分别增长40.4%和54.4%,销售增速远超行业。1-4月市占率较2016年全年提升2.7个百分点至5.8%,在调控加码及融资端收紧背景下,龙头房企优势将持续凸显,未来公司规模及市占率有望进一步提升。尽管调控持续加码,但核心城市土地市场依旧火爆,叠加融资渠道及利率持续收紧,公司1-5月新增土地储备1192.6万平,需支付地价451.5亿,仅占同期销售金额的19.8%,拿地相对谨慎。考虑公司规模快速增长,预计下半年拿地将有所加速。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为2.25元和2.62元,当前股价对应PE分别为9.3倍和8.0倍。在备受股权纷争困扰的2016年,公司各项经营指标依旧维持向好的趋势,ROE稳步提升。相信随着股权事件的逐步解决,公司治理及管控有望进一步提升。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、社区物业等地产细分领域,拓展新的业务模式。我们看好公司股权纷争落地后的长远发展,维持“推荐”评级。 风险提示:基本面及业绩大幅恶化风险。

地产:坐拥优质资源,迎来业绩爆发期。公司地产业务分布在深圳、上海、长沙、南宁、惠州、广州六大城市,2016年末未结转建面约230万平米,其中一线占比达38%。2017-2018年公司将迎来多个项目结算,且拿地时点主要集中地价大涨前的2013-2014年,上海天健萃园、南宁天健领航、南宁天健西班牙小镇地价与房价比分别仅为30.5%、28.8%和20.8%,毛利率有望维持高位。2019年深圳天健天骄将进入结算周期,该项目货值近200亿,总地价仅25.8亿,为2019-2020年业绩爆发奠定基础。预计2017-2019年地产结算净利润分别为6.3亿、14.3亿和29.7亿。未来香蜜新村、市政大厦、粤通工业区、华富工业区等项目均有望受益深圳城市更新,保障未来三到五年深圳项目开发和利润贡献。 建筑施工:结构升级叠加领域扩张,毛利率有望提升。公司传统建筑施工业务门槛较低,市场低成本无序竞争激烈,2016年毛利率仅4.8%。近年公司加快仍施工承包商向工程总包商转型升级,2016年至今单独或联合中标南山高新区交通改造工程等5个EPC项目,中标总金额达91.6亿。 EPC(工程总承包)对投标人门槛要求较高,参与者多为央企,避免此前施工业务低成本无序竞争,中国中冶等央企工程承包毛利率基本在10%左右。随着业务结构的转型升级,预计公司建筑施工业务毛利率有望逐步提升。按照目前施工业务每年40亿营收,毛利率每提高1个百分点估算,可增加4000万毛利。同时在业务领域上,公司积极布局围填海、海绵城市、综合管廊、治水提质、河流治理等新型业务领域,抢占市场先机。 城市服务:参与罗湖棚改,拓宽业务领域。2016年公司物业租赁实现营收1.67亿,同比增长15.2%。2016年末公司可供出租物业建面22.1万平米,同时深圳天健科技大厦预计2017年下半年投入使用,该项目建面7.11万平米,按照120元/月/平米的租金、90%的出租率估算,每年可带来0.92亿租金收入。此外公司部分存量物业位于城市核心地段,易于变现回收现金流,2017年一季度通过出售深圳香蜜三村及长沙天健芙蓉盛世花园存量物业,实现营业收入5.82亿元,不排除未来进一步处理存量物业的可能性。积极参与深圳罗湖棚改,该项目估算总投资额约为150亿元,按6%的服务费可贡献超过9亿营收,同时利于后续获取其他棚户区改造项目和潜在二级市场开发机会。 “引入战投+员工持股+资产注入”,激发国企活力和动力。2015年12月公司完成22亿元非公开发行,引入包括硅谷天堂在内的多个战略投资者,实现核心骨干持股(持股4.8%),考虑分红转股后成本价约5.0元/股,锁定期三年,2018年底解禁,股权结构优化和核心员工利益绑定激发国资活力和动力。2016年9月公司以7.07亿元完成对粤通公司的收购,粤通公司主要仍亊道路施工维护、园林绿化施工等业务,对其收购利于进一步延伸天健集团建筑施工业务产业链,巩固其在深圳市属建筑领域的行业龙头地位。 盈利预测和投资评级:由于莱宝高科减持和罗湖旧改拆迁进度具有一定不确定性,仅考虑公司传统地产、物业租赁和建筑施工业务,预计公司2017-2019年EPS分别为0.58元、1.29元和2.61元,当前股价对应PE分别为18.0倍、8.1倍和4倍。公司未来三年业绩复合增速超过90%,当前市值仅124亿,测算每股NAV16坒,较当前股价溢价54%。公司作为市场难得的业绩持续高增长房企,且超过40%的土地储备位于粤港澳大湾区,有望受益粤港澳大湾区建设,维持“强烈推荐”评级。

维持“强烈推荐”评级。由于新业务发展速度超出此前预期,上调2017、2018年EPS预测至0.45元(+0.07元)和0.57元(+0.1),当前股价对应PE分别为17.8倍和14.2倍。公司代理业务稳步增长,坚定转型存量服务市场,资管服务链日趋完善,金融服务版块强化风控,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)存量服务转型不及预期;2)业绩不及预期风险。

少数股东损益占比下降带动业绩增长。一季度公司实现营收179亿元,同比下降5.1%;净利润18.91亿元,同比增长38.7%。净利润增速高于营收增速主要因期内合作项目结算下降,少数股东损益占比下降20.3个百分点至25%。期内毛利率为38.4%,同比下降2个百分点;期间费用率9.4%,同比微降0.5个百分点。由于销售金额大于结算收入,预收款较期初上涨14.8%至1785.4亿元。 地产销售靓丽,拿地聚焦一二线。作为布局全国的行业龙头,公司充分受益于本轮基本面复苏。期内公司实现签约金额574.1亿元、签约面积418.3万平米,同比分别增长27.2%和21.8%。一季度公司新拓展项目27个,新增容积率面积671万平米,总获取成本297亿元,分别占销售面积和销售金额的160%和52%,其中一二线城市拓展面积和金额分别占比63%和86%。期内公司新开工面积512万平米,竣工面积203万平米,在建面积4759万平米,同比分别增长1.4%、12.2%和15.2%。截至报告期末,公司共有在建拟建项目355个,总占地面积5603万平米,总建筑面积15682万平米,可售容积率面积11470万平米,待开发面积6751万平米,其中一、二线城市占比超过68%。 在手现金充沛,财务状况稳健。截至报告期末,公司在手现金600.9亿元,为短期负债(短借+一年内到期长债)的409.9%,与期初相比上升54.9个百分点。剔除预收款后的资产负债率为41.6%(与期初相比小幅上升0.1个百分点),净负债率为68.3%(与期初相比上升13个百分点),财务状况整体稳健。 维持“推荐”评级。预计公司2017-2018年EPS分别为1.21元和1.31元,当前股价对应PE分别为7.8倍和7.2倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,充分受益央企改革,作为龙头房企中估值最便宜的高股息率标的,维持“推荐”评级。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。