核心观点: 利润稳定提升,分红再创新高。 16年公司实现营业收入23.49亿元,同比增加3.44%;归属母公司净利润6.86亿元,同比上升9.36%,每股收益0.68元。全体股东每10股派现金红利3元,现金分红3.02亿元,为上市以来分红金额自高一年,分红占净利润比例为44.03%。主营业务收入在16年小幅增长,从细分经营数据来看,主要是由于三期A办公物业平均租金水平上升所致,与15年全年相比,国贸三期办公楼的月度平均租金水平上升了84元/平米。 三期b竣工在即,大幅增加公司收入预期。 年报中公司披露了3期b以及会展中心改建的详细计划以及未来的整体建筑规模,其中国贸三期B总建筑规模为23.3万平方米,包括296米的主塔以及配楼和商业裙楼,合计新增可出租面积约9万方,未来收入和利润水平将迈上一个新的台阶。 税收调整及新物业竣工,17年成本大幅上升。 16年营改增以及房产税调整都增加公司的税负压力,而新竣工业务的刚性成本支出也会对17年的业绩造成影响,根据公司预计的业绩收入29.5亿元,成本费用19.4亿,税金及附加约2.7亿元,利润总额7.3亿元。 预计17-18年的业绩分别为0.54和0.77元,维持为“买入”评级。 国贸三期b阶段即将在17年全面投入运营,尽管当年成本上升较快,但未来几年收入以及利润水平都将再迈上一个新的台阶。公司16年分红规模达到历史新高,随着资产支出规模降低,未来将会进一步提升分红比例。 风险提示。 新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。

股权收购助力业绩增长 16年公司实现营业收入61.29亿元,同比减少17.2%;归母净利润3.22亿元,同比上升51.3%,每股收益0.22元。目前的主业收入及结算毛利率均有所下降,而税费规模下降、资产减值准备降低以及少数股东权益占比回落是净利润增长的原因。16年公司实现签约销售金额43.85亿元,同比增长9.4%,南京蓝郡、北京西北旺是主要存量资源,合计货值287亿元。 专注新能源+股权投资业务转型 从14年开始,公司在原有业务的基础之上,积极探索新的业务拓展方向,现有项目拓展主要围绕新能源和金融股权项目展开。16年公司控股子公司福建冠城瑞闽实现销量864千瓦时,PACK自动生产线、电芯中试研发线、电芯生产线正在加紧推进,预计2017年内实现全面投产。电解液业务方面,随着新购置的生产设备全面投入使用,产品生产规模将进一步扩大。 杠杆水平下降,融资规模收缩成本回落 16年公司杠杆水平进一步下降,截止报告期末有息负债规模45.7亿元,在手货币现金40.35亿元,净负债率仅6.9%,而且公司的平均融资成本也有所下降,综合成本仅5.1%,融资结构大幅优化。 预计16-17年EPS分别为0.24、0.27元,维持“买入”评级。 16年全年公司利润规模增加主要是由于少数股东权益占比下降。业务拓展方面公司出售了部分非核心的转型项目,巩固了以新能源业务为核心的转型方向。17年关注公司锂电池的订单以及电解液的业务拓展情况。 风险提示 地产业务销售受到市场影响,新业务项目进展存在一定不确定性。

核心观点: 发挥三方优势,合作共赢 招商蛇口将于近日与武汉钢铁(集团)公司、武汉市青山区国有资本投资运营控股集团有限公司就成立房地产平台公司与筹备工作委员会签订《关于设立房地产投资平台公司之合作协议》。合作以三方共同同意且具备开发条件的武钢集团的存量土地资源为基础,通过平台公司展开在社区开发与运营、园区开发与运营、物业与商业运营管理、产业对接等方向的合作,发挥各自优势,提升土地价值与市场竞争力,互惠互利、合作共赢。 关注招商蛇口“大”体量资源获取能力 此次合作由央企牵头,整合国有企业存量土地资源,带动地方经济发展和城市更新的模式,对于招商蛇口而言,极具战略意义,如果在全国范围内得到复制,未来公司获取土地的能力将会进一步提升。公司整体上市后,连续推出“产业新城”、“前港后城”的区域拓展战略,目的是为了通过自身的产业优势锁定资源,这也符合国家“产地”挂钩的土地供应策略,此次合作或为公司未来的资源拓展,打开一条新的思路。 预计16、17EPS分别为1.23、1.38元/股,维持“买入”评级。 与武钢集团的战略合作极大的丰富了公司未来在土地拓展方面的想象力,通过自身央企的优势,以及丰富的产业整合改造经验,公司有能力在国有企业改革的过程中,承接更多存量资源的更新工作。结合公司过去几年获取的大体量资源储备,经过几年的酝酿和发展,公司未来的资源优势和销售增长确定性将更强。 风险提示 房地产市场进入调控期,深圳市场储备占比过高,流动性折价大。

单月销售增速达到两年内高点。 2017年2月,招商蛇口实现签约销售面积44.3万平方米,同比增长191.20%;签约销售金额88.10亿元,同比增长98.51%,销售单价20009万元/平米。1-2月,公司累计实现签约销售面积77.26万平方米,同比增加98.51%;签约销售金额154.48亿元,同比增加95.67%,前两月已完成全年1000亿目标的15.45%。公司单月环比数据有所回落,签约销售面积环比上涨32.5%、签约销售金额环比上涨33.3%。 行业整体高增速,公司17年储备充足。 1-2月行业景气度较高,龙头企业都取得了较好的销售表现。全年来看,公司计划17年的整个推盘2000亿,其中新推货值1500亿,而一线二线城市占比超过80%,若考虑未来行业政策存在进一步收紧的可能,政策销售许可的获取会成为影响公司可售货值的主要因素。 持续深耕二线城市,补充南京项目资源。 2017年2月招商蛇口通过招拍挂获取土地位于南京市秦淮区越城天地G98地块项目项目,总建筑面积21.7万平米,总地价98.1亿。16年以来公司持续增加在优质二线城市土储,这也是16年以来在南京的第4个项目。 预计16、17EPS分别为1.23、1.38元/股,维持“买入”评级。 招商蛇口17年前2月取得了销售上的开门红,优异的资源储备和货值结构使公司成为销售弹性最大的龙头企业之一。投资层面,公司继续坚定在一二线城市继续囤积优秀资源,为今后的持续成长奠定基础。 风险提示。 房地产市场进入调控期,深圳市场储备占比过高,流动性折价大。

核心观点: 首单PPP资产支持证券化项目落地 2017年3月8日,上交所一日受理了两单PPP项目资产支持证券,共计金额12.3亿,其中一单为华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目。 此次应是自2016年12月26日发改委和证监会联合发文推动PPP项目资产证券化,首次受理的符合文件精神要求的PPP资产证券化,标志这PPP资产证券化正式落地。同时也是是对国务院有关工作部署的落实之举,对盘活PPP项目存量资产,提高PPP项目资产流动性,更好地吸引社会资本参与PPP项目建设,推动我国PPP模式持续健康发展具有重要意义。 华夏幸福未来战略,PPP业务必不可少 2017年2月15日,华夏幸福发布公告,该公司拟实施两项PPP资产支持专项计划,都是由下属公司的园区经营所产生的服务费收入作为基础资产,总规模不大与100亿。对于华夏幸福而言,PPP项目既包括了园区运营业务,也包括轨道交通建设这种大型订单,通过PPP的方式承接更多的政府项目,完善公司作为政府服务商的各类功能,对于公司长远获取稳定的资源储备,具有非常重要的战略意义。 预计16、17EPS分别为2.18、2.58元/股,维持“买入”评级。 PPP资产支持证券化项目在国家层面的推进,为公司后续发展打开了一条新的融资渠道,可以使公司过去沉淀的大量资产通过证券化的方式,为公司带来现金流回款。2017年是华夏幸福关键的一年,新布局的环上海、环南京以及珠三角区域的增长,值得我们关注。若形成新的区域核心,则华夏幸福的企业价值存在进一步上升的空间。 风险提示 房地产市场进入调控期,销售增速下降异地复制失败等风险。

核心观点: 加码PPP项目,涉足养老护理产业 中南建设以中南建设建筑产业集团为整体,参与济宁市任城区人民政府成立的济宁市中西医结合医院任城区老年护养院PPP项目,总投资为6.66亿元,合作期为22年,其中项目建设周期预计为2年。项目采用BOT(建设-运营-移交)方式运作,医疗部分公司可以获取6.78%的投资收益,而非医疗区域1.6亿的投资将主要通过养老区和整体物业运营的方式进行回收,项目帮助公司试水老年护养院PPP项目的运营模式,有利于公司未来在PPP订单和养老服务两方面的业务拓展。 主业销售大幅增长,加大投入一二线核心资源项目 16年公司完成签约金额502亿元,与15年项目同比增长109%,在整体市场热度快速回复的情况下,公司在16年同样取得了较好的销售成绩。17年前2月公司布局城市延续了16年以来的市场热度,实现销售金额82亿,同比增长达到242%。全年来看,公司计划新推货值650-700亿,全年计划实现销售金额500亿。在土地获取方面,16公司继续加强在一二线核心城市的投资力度,全年新增项目投资金额327亿元,合计获取项目规划建筑面积327万方,平均楼面地价约10017元/平方米。 预计公司16、17年EPS分别为0.91、1.05元,维持“买入”评级。 PPP项目的拓展对于中南建设而言是非常有意义的一步,在拓展了项目范围的进入养老产业的同时,试水PPP项目的收益模式。主业销售规模大幅增长,同时大举获取土地进入了上海、南京等核心一二线城市,17年预计公司总货值储备丰富,全年签约能力存在超预期可能性。 风险提示 区域市场影响公司销售水平,新业务拓展存在不确定性。

业绩略超市场预期,毛利率有望继续上升。 2016年公司实现营收280亿,同比升19%,营业利润42亿,同比升29%,归属净利润30亿,同比升64%,EPS约1.34元,利润分配拟10派3.3。结算毛利率企稳回升至27.13%,销售均价突破11000元/平米,而拿地成本保持稳定,毛利率有望继续向上。得益于成本控制,费用率继续下行。 双轮驱动、投资积极,持续高增长可期。 2016年公司地产销售650亿,同比升104%,跻身全国前15。2017年预计可售货值1500亿,销售目标850亿。2016年公司拿地积极,获取土地建面1400万平米,投资金额530亿。目前整体可售土储超3000万平米,布局以长三角为核心,开始向珠三角(进入佛山)、环渤海(天津、青岛等)拓展,全国化扩张逐步展开。商业地产加速推进,已经开业11座吾悦广场,2016年租金和商管收入合计4.4亿,今年目标10亿。综合体开发模式也使商业地产可持续贡献销售。公司在经营物业资产证券化方面有成功的探索。 财务表现稳健,存在继续加杠杆的空间。 截至报告期末,公司在手现金134亿,短期有息负债73亿,覆盖率超180%。净负债率52%。去年成功发行80亿私募债,年成本4.74%。 预计公司17、18年EPS分别为1.77、2.40元,维持“买入”评级。 公司目前正处于快速增长期,住宅地产和商业地产双轮驱动。住宅地产全国扩张,坚持快速周转、持续做大规模,同时推出“共创、共担、共享”的激励机制。商业地产吾悦广场品牌影响力持续增强,增长目标明确。 风险提示。 受调控政策影响今年销售低于预期。商业地产推进速度慢于预期。房企融资渠道收紧对公司现金流构成负面影响。

核心观点: 落子东莞,珠三角区域布局进一步完善 17年2月22日晚,公司公告称拟以3007万元收购广州刚添100%股权,同时向广州刚添提供3971万元借款用于收购东莞五矿电工61%股权,整个交易完成后,公司将间接拥有东莞沙田镇物流仓储项目100%股权,项目建筑面积约7万方,物流团队的拿地能力再次验证,同时考虑到之前已经落地的佛山、肇庆项目,公司珠三角布局网络更加完善,区域优势或将进一步强化。 东莞项目地理位置优越,租金回报率有望在8.5% 东莞沙田镇项目地理位置优越,地处广深半小时经济圈,在广深物流仓储供应明显不足的背景下,东莞项目将充分享受广深地区高标仓储的需求溢出效应,未来项目出租率及租金有保障。目前项目周边可比高标仓储租金约1.2元/天/平,按照这一租金进行计算,项目运营稳定后租金回报率达8.5%,按照5.5%的退出资本化率,无杠杆的情况下,项目平均售价约6608元/平,售后平均净利润约2562元/平。假设在1:3的资金杠杆下,IRR高达76%。 预计16-18年EPS分别为0.11/0.41/0.96元,维持“买入”评级 公司16年正式切入物流地产,目前,已经落地6个项目,项目建面合计77万方,网络化布局初现,尤其是东莞项目落地,再次强化了公司在珠三角区域的优势。此外,在前端引入产业基金、后端通过基金持有实现退出的背景下,公司物流地产开发的资金闭环将打通,有望实现轻资产、高周转的运营模式。预计公司16-18年EPS为0.11/0.41/0.96元,对应PE分别为76.9/21.1/8.9,维持“买入”评级。 风险提示 公司物流地产项目获取不及预期;公司项目招商存在不确定性;团队的运营管控能力有待进一步验证;公司物流地产项目后端退出存在不确定性。

核心观点: 金融+地产双轮驱动业绩稳增长。 16年全年归属于上市公司股东的净利润变动区间为30.4亿元至34.9亿元,同比增长35~55%。公司在16年内增资并表了民生信托,为公司金融业务多元化和业绩增长注入了新的动力。此外,公司加大了房地产结算规模,加快在手优质地产项目的业绩贡献,年内的非经常性损益较上年也有较大幅度的增长。 投资专注优质核心资源的获取。 16年是公司 “三年打基础,十年创大业”的第三年,年内的投资策略进一步围绕搭建“金融+地产+投资”所展开,尤其加强了对于优质低价资源的获取及投资力度,年内各类投资总额为195.5亿元。 美元资产升值带来汇兑收益。 公司从13年12月至15年底在美国投资获取大量地产项目资源,包括洛杉矶、旧金山、纽约和夏威夷等众多项目累计投资额达到了11.24亿美元,根据公司的投资时点测算,截止到目前累计获得汇兑收益约7.2亿人民币。 预计公司16-17年的业绩分别为0.69和0.82元,维持为“买入”评级。 公司15年成功依靠地产+券商双引擎的驱动,实现了收入与业绩双增长,在并表民生信托之后,对于16年的业绩依然有较强的支撑,从今年的业绩预告结果中也可以看出结果。凭借优质的资源储备以及金融业务支持,公司未来几年业绩增长具备较强的确定性,截止到目前公司NAV 总额约为928亿,折价率为48.2%。 风险提示。 公司再融资进程存在不确定性,市场波动对于金融业务的业绩影响。

核心观点: 兰州及福安项目结算释放业绩,带动归属净利润同比增90%-140% 2017年1月23日,公司发布16年度业绩预增公告,2016年归属净利润约9381万-11850万元,同比增90%-140%,EPS 0.10-0.13元。公司单季度业绩向好趋势明显,其中四季度扭亏为盈,主要是由于兰州及福安两个商业地产项目进入结算周期,业绩加快释放,预计17、18年将继续增厚公司利润。 百货零售业绩或将反转,预计17-18年贡献净利润1亿、1.5亿 百货零售业务方面,公司福州东街口主力店因地铁修建带来的负面影响将在17年逐步消除,加上改扩建转型购物中心模式,零售业务业绩将大幅回升,预计17-18年将分别贡献约1亿、1.5亿的净利润。 转型物流地产取得积极进展,轻资产的快速扩张值得期待 公司自16年转型物流地产以来,已经落地5个项目,项目建面合计70万方,团队的持续拿地能力得到验证。此外,前期定增过会为加杠杆提供空间,加上采用产业基金合作投资模式扩大融资渠道,将有效解决转型物流地产过程的前端资金问题,同时考虑到公司后端采用基金持有管理的模式,公司物流地产有望实现轻资产的快速扩张。 预计16-18年EPS 分别为0.11/0.41/0.96元,维持“买入”评级 分业务看,我们认为未来公司原有业务(百货零售+商业地产)将对公司业绩形成支撑。而物流地产方面,公司项目选址布局较优,下游需求旺盛对租金形成支撑,加上团队较佳的管控能力,项目投资回报率较高,对项目退出的净利润形成支撑。假设18年按照5.5%的退出资本化率退出30万方的物流地产项目,预计将贡献归属净利润约4.6亿。综合来看,我们预计公司16-18年EPS0.11/0.41/0.96元,维持“买入”评级。 风险提示 公司物流地产项目获取不及预期;项目招商存在不确定性;团队的运营管控能力有待进一步验证;公司物流地产项目后端退出存在不确定性。

业绩表现超预期,销售持续增长全年公司实现归属上市公司股东的净利润93-98亿元,相对于15年全年备考口径净利润同比增长34.92%-42.17%。结算面积增加以及部分现房项目销售是利润大幅增长的主要原因。销售方面,全年累计实现房地产签约销售面积471.15万平方米,同比增长签约销售金额739.34亿元,同比增长28%,为历年新高。销售均价由于三四线城市占比有所提升,出现小幅下降。 拿地重心回归核心城市2016年年公司累计扩充项目资源826万平米,总地价达842亿元,其中权益地价为509.64亿元。从市场化拿地(招拍挂+外部收购)的角度来看,在16年市场环境宽松、土地价格飙升的背景下,公司持续增加土储,拿地投资占销售金额的比例为历年来的新高。 期权激励计划推出,公司充满信心年底公司推出股权激励计划,公司向激励对象定向发行公司A股股票,计划授予4,901万股,每年行权比例30%;行权价格确定为19.51元。根据公司的业绩承诺以及已经完成的情况来看,18年、19年以及20年需要行权的最低净利润规模分别为99.5亿、138亿和149亿元。 预计16、17EPS分别为1.23、1.38元/股,维持“买入”评级。 招商蛇口作为目前地产上市企业中资源储备质量最好,是最具潜力的公司。优异的销售表现保证了公司未来1-2年的投资能力,同时伴随太子湾项目、大空港项目和前海项目的开工,对于资金的需求量还会进一步提升。

业绩同比转正。 公司发布了业绩预告,16年全年归属于上市公司股东的净利润变动区间为5亿元至5.5亿元,同比增长63%-79%。根据公司公告,业绩增长的主要原因在于年内结算规模大幅提升所致。随着16年的销售项目陆续进入结算期,未来存在持续上涨的可能性。 销售水平大幅提升。 销售方面,根据CRIC数据显示,公司16年实现签约销售金额136亿元,为今年来的最高水平,同比增长183%,销售面积149万方,销售均价9185元/平米,与过去几年相比出现了明显的上涨。公司大量项目分部在三线城市,在16年市场景气度大幅提升的情况下,在三四线城市大量的存量储备为公司带来的良好的销售表现。 继续加强旅游产业布局力度。 公司在2016年并未在国内获取房地产开发项目而是更加专注于在旅游产业的拓展和布局,在项目获取和业务合作等多方面进行努力和探索。打造多元化的旅游目的地的同时,增强自身的服务能力。 预计16、17EPS分别为0.31、0.37元/股,维持“谨慎增持”评级。 新华联16年优异的销售表现将会为未来几年的结算业绩带来较强的保障,而公司在旅游产业的拓展进一步提速,国内旅游小镇以及韩国济州岛的休闲度假产品都在按照计划顺利推进,在未来2-3年的时间内将会成为支撑公司业绩的新的增长点。

业绩销售均取得大幅增长 公司发布了业绩预告,16年全年归属于上市公司股东的净利润变动区间为38.6亿元至43.4亿元,同比增长60%-80%。根据公司公告,业绩增长的主要原因在于年内结算规模大幅提升所致。14年以来重回京津冀的策略,已经初显成效。销售方面,根据CRIC数据显示,公司16年实现签约销售金额489亿元,同比增长58%,5年来累计同比增速为34%。销售面积607万方,销售均价8062元/平米,与过去几年相比出现了明显的上涨。 项目获取稳扎稳打 16年全年,公司共获取土地储备858万方,土地投资金额为211亿元(部分股权收购项目尚未计算债权金额),土地投资金额占签约销售金额比例为43%,近几年一直维持稳定的土地获取力度。拿地面积略高于销售面积规模,而均价方面则有小幅上升至2457元/平米。 园区拓展不断创新 2016年荣盛发展进一步加强产业新城及康旅园区拓展业务,签署合作协议和股权收购协议达到12个,其中8个位于大本营河北省环首都经济圈之内,另外4个项目分别位于南京、西安、四川和海外的捷克。 预计16、17EPS分别为0.90、1.03元/股,维持“买入”评级。 16年荣盛取得了销售和业绩两方面的大幅增长,项目拓展稳扎稳打,维持了过去几年的项目获取结构和合理的土地购置规模。随着公司在京津冀区域的园区业务拓展,未来在货值安全性和业绩锁定性还会进一步增强。 风险提示 市场景气度下降以及土地成本上涨带来的利润率下降等风险。

投资设立产业基金,用于首个物流地产项目建设,资金杠杆为1:3 17年1月20日,公司公告称,拟投资设立首个物流地产产业基金,总规模5亿元,其中全资子公司东百瑞信、福能兴业作为GP分别认缴100万,东百集团作为劣后级LP认缴1.23亿,万向信托作为优先级LP认缴3.75亿,产业基金用于投资公司首个物流地产项目佛山红信物流电子商务产业园的建设。结合基金的结构安排,公司用于红信物流园区建设的资金杠杆为1:3。 项目选址布局优,投资回报率有望达8.1%,IRR有望达64% 产业基金的设立将有利于推进佛山红信物流园区的项目建设,预计17年二季度正式运营。此外,在一线城市物流用地供应不足的背景下,公司项目将充分享有广深地区高标仓的需求溢出效应。假设项目租金为1.05元/天/平,则运营稳定后租金回报率达8.1%,按照5.5%的退出资本化率,项目平均售价约5280元/平,平均净利润约1687元/平,在1:3的资金杠杆下,IRR高达64%。 上调18年EPS至0.96元,维持“买入”评级 公司产业基金合作投资模式有助于公司借助基金投融资功能,扩大融资渠道,将有效解决转型物流地产过程的前端资金问题,为公司物流地产规模扩张提供支撑。同时我们根据公司百货零售业务的业绩最新恢复情况、商业地产的最新货值及结算进度、物流地产项目最新的进展及租金情况(假设18年按照5.5%的退出资本化率退出30万方的物流地产项目),对公司业绩进行更新预测,最终将18年EPS由原先的0.90元上调至0.96元。综合来看,我们预计公司16-18年EPS0.16/0.41/0.96元,维持“买入”评级。 风险提示 公司物流地产项目获取不及预期;项目招商存在不确定性;团队的运营管控能力有待进一步验证;公司物流地产项目后端退出存在不确定性。

地铁集团拟接手华润所持股份,迈向共赢的第一步 1月12日晚间,万科公告,股东华润股份拟以协议转让方式,将合计持有的万科16.9亿股全部转让给深圳地铁集团,交易价格22元/股。转让完成后,华润方面不再持有万科股权。此次交易须国务院国资委批准。交易完成后,预计万科主要股东持股比例将分别为:宝能系25.40%,地铁集团15.31%,中国恒大14.07%,万科事业合伙人7.12%,安邦6.18%。 强强联合、战略协同,“轨道+物业”前景广阔 “轨道+物业”的发展模式,一方面有助万科接触到更多优质土地资源,这在核心城市土地稀缺、地价昂贵的背景下尤为难得;另一方面,轨道交通作为城市居民重要的通勤工具,也为万科在城市配套服务商的转型过程中提供了新的思路和可能。地铁集团和万科发挥各自优势,形成战略协同。 销售保持龙头地位,合理补充库存 虽然股权之争对万科的经营情况存在负面冲击,但万科在曲折中前行,依然完成了较好的业绩增长,2016年销售规模3648亿元,排名全国第2,同比增长40%,再次体现了管理层和全体员工的优秀能力。土地投资方面合理补充库存,在二线城市的投资金额占比进一步提升至70%以上。 预计公司16、17年EPS 分别为1.96、2.55元,维持“谨慎增持”评级 我们认为,万科目前处于发展的最好时期,2016年跻身《财富》世界500强,在住宅主业保持龙头地位的同时,物流地产、物业管理、长租公寓等城市配套服务业务也在蓬勃发展。股权之争的妥善解决、各方之间的多赢方案,将有助万科重回正常的发展轨道。 风险提示 政策收紧影响2017年销售规模增速。与地铁集团合作进度慢于预期。