分析要点 业绩增长符合预期,主因结算毛利率大幅走高:公司在2016年10月29日披露的三季报中预计2016全年归属于上市公司股东净利润为盈利5.2-6.304亿,本次业绩快报披露的业绩位于上述范围,符合市场预期。公司业绩大幅增长主要有两个原因,其一是地产业务板块结算毛利率大幅增长(营业利润率17.3%,相比2015年提升9个百分点,我们推测2016销售毛利率相比2015提升了12个百分点左右);其二是2016年公司资产减值损失减少,2015年公司计提资产减值1.28亿(主要是固定资产减值和应收帐款坏帐),2016年大幅减少了38.3%。 公司业绩增长有保障:公司的高毛利项目深圳山语海项目去年十一开盘销售,尽管遭遇政策调控,但去化率依旧保持在高位,目前尚未转化为业绩。此外,公司布局在苏州、长沙、南通等地的销售情况有显著好转,即便不考虑南山集团在深圳赤湾3.2平方公里的土地储备,上市公司本身的业绩持续性也不必担忧。考虑到公司减值准备的持续减少和高毛利结算项目的逐渐增多,我们认为公司业绩的增长有保障。 国改或迈入快车道:物流地产作为集团重要的战略业务板块,与南山控股的整合是大势所趋,公司或将向监管层申请重新启动“换股吸收深基地B”等事项的审核,后期关于集团其他资产的整合也值得期待。中长期来看,公司将专注“地产+物流”,公司在物流仓储领域的开发和经营优势将会被显著放大。 投资建议 公司的业绩快报与我们预测基本符合,暂不调整盈利预测,我们预计公司2017-2018实现EPS分别为0.35和0.38元,目前股价相当于22和20PE,我们维持“买入”评级。 风险提示 吸收合并“深基地B”进度不及预期等。

事件 2017年2月9日,公司发布2016年度业绩快报,报告期内公司各项经营指标保持较好的增长态势,实现营业收入306亿元,同比增长30.6%,归母净利润41.1亿元,同比增长70.0%。 要点分析 业绩大幅增长,显著超出预期:公司2016年全年实现签约销售额约490亿元,同比增长37%,营业收入306亿元,同比增长31%。公司2016年净利率达到13.4%,较2015年的10.4%有大幅增长。受益于2016年房地产市场的火爆,公司项目结算毛利率升高,业绩显著超出预期。 三四线战略布局效应逐步凸显:2016年10月的密集调控对一线和重点二线城市新房销量产生较为显著的抑制效应,而对非调控城市的抑制效应则不明显。我们跟踪的16非调控样本城市在一二线城市调控政策出台后新房销量同比增速仍大部分为正。公司项目主要布局三四线城市,不但受到的政策压制小,反而由于因城施策的下沉效应影响显著受益。 园区康旅齐发展:公司加大园区和康旅拓展力度,立足京津冀地区,已和五个县级市政府签订园区开发框架协议,委托开发面积共约340平方公里。康旅板块推出“盛行天下”计划,整合公司各项资源,为客户提供旅游地产置业、投资和旅居的一站式服务。公司已成功布局河北秦皇岛、湖北神农架等景区,康旅王国逐步形成。 金融战略同推进:公司在金融板块动作不断,先后投资荣盛泰发投资基金管理有限公司、中冀投资股份有限公司、南华财产保险股份有限公司,增资河北银行股份有限公司并参与设立辽宁振兴银行。金融板块的布局有助于公司加强与金融机构的战略合作关系,助力其他板块业务拓展。 投资建议 公司传统的房地产开发业务销售良好,业绩大幅提升,园区和旅游地产业务的拓展有助于提升土地获取能力,我们看好公司未来主业发展的持续性。预计公司2016-2018年EPS分别为0.94/1.25和1.54元,对应当前股价分别为9/7和5倍PE,维持“买入”评级。 风险提示 销售、结算进度不及预期;转型业务推进缓慢。

销售大幅改善,基本面稳中趋好:公司的发展战略是”3+X”,即大地产、大健康、大金融齐头并进,新兴产业共同发展。公司的传统地产开发项目主要位于廊坊、蚌埠、南京、邯郸等地。公司2016年全年实现签约销售额约490亿元,相比2015年同期增长超过37%。公司2016年前三季度营业收入187亿元,同比增长25%,全年营收有望超过340亿元。 立足京津冀,园区开发大步向前:公司立足京津冀地区,已和五个县级市政府签订框架协议,在北京东侧的香河、西北侧的张家口宣化、北侧的承德兴隆、南侧的永清台湾工业城和霸州东部新城开展区域开发工作,委托开发面积共约340平方公里。未来围绕京津冀一体化战略,公司将继续加大园区开发和招商力度,园区战略大步向前迈进。 盛行天下计划出炉,健康旅游逐步拓展:公司推出“盛行天下”计划,整合公司各项资源,为客户提供旅游地产置业、投资和旅居的一站式服务。公司已成功布局河北秦皇岛、湖北神农架、安徽黄山、河北野三坡、海南、四川广汉、西安临潼和河北内丘,康旅王国逐步形成。公司持有通用航空公司美亚航空100%股权,三亚-西沙航线已于2016年12月试飞成功,成为公司未来又一重点发展方向。 金融板块动作不断,“大金融”战略逐步前进:公司在金融板块动作不断,先后投资荣盛泰发投资基金管理有限公司、中冀投资股份有限公司、南华财产保险股份有限公司,增资河北银行股份有限公司并参与设立辽宁振兴银行。金融板块的布局有助于公司加强与金融机构的战略合作关系,助力其他板块业务拓展。 公司传统的房地产开发业务销售良好,园区和旅游地产业务的拓展有助于提升土地获取能力,看好未来主业发展的持续性。公司房地产开发板块每股RNAV11.06元,股价对应RNAV折让26.6%,折价较为明显。我们预计公司2016年实现EPS0.941元,对应当前股价9PE,考虑到公司房地产开发业务稳定向好,园区开发及转型业务有序推进,首次覆盖给予“买入”评级。

开启珠海国资国企改革新篇章:公司作为珠海市国资委旗下的重要房地产上市平台,推出股权激励意义重大,不仅激励管理团队的积极性,也对其他国企产生了积极的暗示,我们认为公司可能会作为珠海国资国企改革的龙头企业,后续的资源整合事项也值得期待。从流程上看,公司限制性股票激励计划事项已经获得市/省国资委批复,后续只要股东大会通过,即可进入实操阶段。 解锁条件与经营业绩直接挂钩:本次授予的限制性股票解锁总共四次,每次比例为25%,第一次解锁时间是自授予日起24月后的首个交易日向后顺延一年,后面依次类推。第一个解锁期业绩考核目标是以2015年为基准年,2017年净利润(扣非后的)增长不低于20%(同时不低于2016年),净资产收益率不低于8.5%,主营业务比率不低于97%,上述三个指标不低于同行业平均水平,且净利率增速和ROE不低于同行业70分位值。 激励计划成本在管理费用中列支,对净利润影响小:公司将在锁定期的每个资产负债表日,按照限制性股票授予日的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。假设授予日公司股价13元每股,公司在2017年2月底授予限制性股票,2018年摊销成本最高的情况下也不超过1100万,在不考虑激励计划对公司业绩的刺激作用下,对当期各年净利润的影响程度很小。 投资建议 公司2015年销售额133亿,增长55%,2016年销售额超过370亿,增长178%,公司业绩锁定性很强,考虑到公司项目的布局和优异的产品品质,我们对公司今年的销售也比较乐观。预计2016公司实现EPS0.85元,目前股价对应P/E为15.7X,维持买入评级。

事件 2017年1月17日,公司公布业绩预告,2016年预计实现净利润93-98亿元,较上年同期增长91.8%-102.1%。 要点分析 业绩增长明显超预期:按上市公司口径,2015年招商地产实现归母净利润48.5亿元,2016年业绩增长91.8%-102.1%。假定在2015年完成对招商地产的吸收合并,2015年备考口径归属于上市公司股东净利润68.9亿元,2016年业绩增长34.9%-42.2%。按照公司吸收招商地产的业绩承诺85.9亿元来看,2016年业绩增长8.3%-14.1%。公司吸收合并招商地产前需确认48.1%的少数股东损益,之后合并计算;公司房地产结算规模超出预期,2016年结转面积增长约40%,结转收入增长约33%;公司在报告期内完成对深圳蛇口“南海意库梦工厂”及“深圳前海湾花园”的整体销售。 资源整合、强者恒强:公司在2016年实现销售额739.3亿元,相比2015年的575.8亿元增长28.4%,2016年平均售价15692元/平,依然处于较好的水平,我们认为公司在2017年结算收入依然存在超预期的可能。在行业分化、调控升级和资源整合的趋势下,公司强者恒强的态势会越来越显著,公司有望通过资源的并购整合实现销售额的跨越式增长,后期业绩增速有望持续超预期。 园区开发渐拓展:公司在深圳前海片区有大量优质土地资源,实践“前港-中区-后城”三级联动开发模式,目前前海开发速度持续更新,印证了公司强大的品牌溢价能力和开发运作能力。太子湾第一期邮轮中心在去年开埠,“处女星”号在去年11月以太子湾为母港开展运营。公司未来的园区业务会逐步拓展到北京、青岛、上海、海口和南京等地。 投资建议 公司RNAV25.8元/股,上市时员工持股价格为23.6元/股,大股东上市初期30亿元增持,平均成本22.6元/股,公司去年12月发布的股权激励方案授予价格19.5元/股,目前股价较股权激励价格有一定折让。我们维持公司的盈利预测,预计公司2016-2018年EPS分别为1.10/1.46和1.65元,对应当前股价15/11和10PE,维持“买入”评级。

事件 公司2017年1月12日发布公告,收到华润股份有限公司和深圳市地铁集团有限公司的通知,华润股份及其全资子公司中润贸易与深圳地铁签署股权转让协议,将其持有的所有万科股份16.9亿股转让给深圳地铁,约占公司总股本的15.31%,标的股份转让价格为371.7亿,对应每股价格22元。 要点分析 华润退出使得公司股权争夺朝着管理层预期的方向进行:公司自2015年遭遇宝能系资本狙击到通过资产重组引入深圳地铁,华润系多次按兵不动并表露出与公司管理层不同的利益考量。此次华润系向深圳地铁转让所有万科股权,表明公司股权之争已经相当明朗化,而且是朝着管理层预期的方向演进,转让后宝能系持股25.4%、深圳地铁持股15.31%、恒大持股14.07%。预计未来,公司继续维持无实际控制人的局面是大概率事件,而且前期终止的与深圳地铁资产重组事项有望重启,公司有望在行业严厉调控的背景下通过深圳地铁获取持续不断的优质资源。 通过“轨道+物业”践行城市综合配套商:2016年公司在股权争夺、部分管理人员动荡、合作伙伴终止合作、评级展望遭遇下调等负面影响之下依然实现了销售额超过3648亿的好成绩,而且全年权益拿地金额超过1200亿(四季度贡献52%)。轨道交通的发展是都市化进程的核心,交通节点和沿线流动性好的不动产将会持续受益价值重估。深圳地铁入主后,公司有望充分利用股东资源优势,在轨道交通节点布局地铁上盖或沿线物业,在交通便利和空间延展方面充分挖掘,持续享受深圳房地产市场的溢价空间。 战略投资、财务投资各归其位,对市场影响趋缓:公司股权争夺曾使得股票大幅波动,而且也频繁带动资本市场追逐险资概念股,本次溢价转让股权,有助于股价保持平稳,公司股权争夺事项对市场的影响趋缓。投资建议 公司去年销售额同比增长40%,第四季度土地拓展十分积极,全年权益拿地金额占销售额之比约33%。我们预计公司2016年实现EPS1.90元,当前股价对应PE为11倍,我们维持公司增持评级。 风险提示 今年基本面表现或低于预期。

事件 2017年1月4日公司发布公告,出资1000万元设立一家子公司,将公司旗下集成房屋、船舶舾装、塔机租赁等制造业相关业务的资产与股权划归该公司,由其统一管理。此外,在2016年11月26日,公司与中国建筑第三工程局有限公司签署意向协议,在集成房屋、船舶舾箱和塔吊租赁等业务板块开展股权层面的合作,由中建三局或其指定下属公司购买此业务板块的股权,实现控股。 分析要点 处置非核心业务板块更进一步,地产+物流格局逐步明朗:前期公司申请中止换股吸收股东旗下“深基地B”,近日与中建三局签署协议并成立子公司统筹管理非核心业务板块,表明公司整体处置非核心业务板块的进度有所加快,并且不以吸收物流资产为前置条件。公司后期或将专注“地产+物流”,公司地产项目主要布局在苏州、上海、合肥、长沙、南通和深圳,未结算建面超过200万方,拟整合的物流资产布局在上海、广州、昆山、天津、廊坊、成都、南京、南通、武汉、深圳、北京、青岛、无锡、嘉兴、西安、重庆、长沙等城市,全国网络化布局已经完成。 行业景气度下行导致非核心业务板块利润走低:公司集成房屋业务受限于宏观经济和外部市场环境景气度下滑的影响,国内市场需求出现持续下降,导致连续两年出现亏损。船舶舱室配套业务面对的行业形势同样不容乐观,毛利率出现持续走低。塔机租赁业务因为平台竞争收入也开始明显萎缩。本次非核心资产的处置有助于上市公司专注发展主业。 物流资产注入有望重启,盈利持续性得到保障:公司将来可能重启整合股东旗下物流资产宝湾物流(目前已运营的园区超过180万方,根据公司的规划,未来三年总运营面积或将超过500万方),盈利持续性将得到保障。 投资建议 我们看好公司“地产+物流”的发展战略和控股股东的土地资源,预计公司在2016-2018实现EPS分别为0.31、0.35和0.38元,目前股价相当于26、23和21PE,我们维持“买入”评级。 风险提示 吸收合并“深基地B”进度不及预期等。

事件 2016年12月25日公司发布公告,近日中国证监会上市公司并购重组审核委员会对公司发行股份购买资产暨关联交易事项进行审核,审核结果为无条件通过。经向深交所申请,公司股票自12月26日开市起复牌交易。 要点分析 收购ARC集团资产再进一步:公司拟向西藏银亿发行4.8亿股(发行价格为5.91元每股、对价28.5亿)收购ARC集团资产,目前已获得发审委通过,后续尚需证监会文件正式批复。ARC集团产品主要是安全气囊气体发生器,在2017、2018和2019年在手及意向合同金额分别为31.3亿、38.7亿和41.2亿,预计实现的营业收入分别为27.5亿、32.4亿和36.4亿。从市场和政策环境来看,ARC集团产品主要销往美国、韩国等发达国家和中国、墨西哥等发展中国家,经济、政策和税收政策相对稳定。另外,西藏银亿对标的公司未来三年业绩作出了税后净利润1.7、2.6和3.3亿元的承诺。 积极补充宁波土地储备:公司在2016年12月17日发布公告,拟收购宁波银兴万里51%股权,对价为3.4亿。宁波银兴万里控股的项目公司(占比67%)在宁波鄞州湿地公园南侧拥有项目地块,总建面12.9万平方米(楼面价约7752元每平米)。收购完成后,宁波银兴万里进入上市公司合并报表范围。另外在2016年11月10日,公司以8.8亿竞得宁波鄞州住宅商业用地,计容建面约16.3万方(平均楼面地价仅为5412元每平米)。参考目前宁波的住宅均价,公司补充土地储备的楼面成本在合理范围内。 基本面持续向好转型有基础:今年前三季度公司实现营业收入51.7亿,增长30.9%,实现归母净利润5.3亿,同比增长49.9%。三季度末公司持有货币资金45亿,相比年初增长98%。公司当前在上海的项目也进入可售状态,现金回款有望持续向好。此外,公司今年5月完成第一期员工持股计划的购买,金额合计2.8亿(均价为9.67元每股,总股数约0.29亿)。 投资建议 我们预计公司2016-2018年实现EPS分别为0.27、0.32和0.34元,当前股价对于16年P/E为38X。我们维持“买入”投资评级。 风险提示 明年房地产销售低于预期,后续收购进展缓慢。

要点分析 竞得苏州绿岸拓展公司在上海、天津以外的项目储备:苏州绿岸95%股权成交价68.4亿元,代偿业务16.9亿元,合计85.3亿元。交易完成后,苏钢集团持有苏州绿岸5%的股权,公司全资子公司佳湾公司持有22.6%的股权,全资子公司佳二集团作为劣后的华宝信托安心投资计划持有72.4%的股权,交易方式为现金收购。标的公司持有17块国有建设用地使用权,占地面积66万方,规划有住宅、商业、金融等多种业态。项目位于苏州城市规划重要发展区域中的“北大青年城项目”,公司此后将积极协调苏钢集团引入北大方正集团教育、科技、医疗、金融等优势资源,打造精品工程。 收购绿地金融旗下项目资产:公司此次收购新增商办用地计容建面9万方。公司全资孙公司与绿地金融签署协议,收购后者持有上海申万置业100%股权及全部债权,交易对价为34.1亿元,同时委托绿地金融的关联方绿地控股对该项目开发代建,投资和管理费为11.0亿元,本次交易总金额为45.1亿元。申万置业主要资产是位于黄浦江沿岸E16-2地块,地上计容建面为9.04万方,土地性质为商业办公用地。 收购陆金发,地产+金融协同效应可期:随着都市圈进程的发展和持有经营模式的兴起,资源整合和资源争夺愈演愈烈。公司通过收购陆金发等金融资产,有望通过金控平台开展资产端的收购整合,地产和金融的真实协同效应将逐步显现。投资建议 公司是地产板块拥有优质持有物业和项目储备体量最大的公司,大量在建物业将在未来2年转为在营,业绩稳定性和持续性优异,此外公司通过现金等方式大力收购优质资产,外延增长已然显现,我们维持全年盈利预测不变,预计公司2016年可实现EPS0.80元,对应当前股价30PE,维持“买入”评级。风险提示 金融和地产业务协同低于预期。

事件 公司于2016年12月18日发布公告,董事会同意公司终止发行股份购买深圳地铁旗下资产交易事项并与地铁集团签署终止协议。 要点分析 股东态度不一是终止与深圳地铁资产重组的主因:公司在今年6月17日的董事会首次审议通过购买资产相关议案,7月2日复牌时发布交易预案修订稿,拟发行28.7亿股收购地铁集团旗下前海国际100%股权(交易对价456亿,发行价格15.88元每股)。根据相关规定,发行股份购买资产的首次董事会决议公告后,董事会应在6个月之内发布召开股东大会通知,否则一般需要重新召开董事会进行锁价。公司当前股东无法就交易方案及相应调整形成一致意见,而且目前股价也显著高于之前预定的定增价格,公司最终选择与地铁集团终止资产重组。 股权争夺或逐步明朗:由于公司股票在前期受到险资大幅增持,而资金来源等问题的监管超出了证监会的一般权限,使得前期股权争夺难有定论。近期随着证监会主席的高调表态、保险会随之采取监管措施,我们认为监管层对公司股权之争已有清晰的定调,本次与地铁集团终止重组后,后续事态会更加明朗化。 继续关注轨道+物业的相关机会:除了可能的股权比例上的考虑,公司前期与地铁集团的尝试也表明了对于“轨道+物业”模式前景的看好。随着都市圈的形成和扩展,轨道交通及上盖物业发展潜力很大,公司还将积极把握以轨道交通为先导的城市发展机会,围绕轨道交通进行业务探索和战略布局。 投资建议 公司在今年前11月实现销售额3414亿,土地拓展方面表现积极,基本面依然优秀。我们预计公司2016年实现EPS1.90元,当前股价对应PE为12倍,相比过去几年的估值中枢和板块其他公司并不偏低,我们依然维持公司增持评级。 风险提示 前期举牌机构减持、公司明年基本面低于预期。

2016年12月5日公司发布了重大资产出售报告书(草案),相比10月21日发布的预案有一定调整,交易对手方由保利地产调整为广州金地和保利江西,交易标的剔除了贵阳中航地产70%股权及惠东康宏发展51%股权,交易对价从之前的23.2亿(相比账面值溢价14.4%)调整为20.3亿(溢价22.3%)。 方案局部调整是为了加快进程:公司原先披露的交易方案中交易标的包括贵阳中航地产70%的股权、惠东康宏发展51%的股权。但由于这两家公司均为有限责任公司,其股东转让时其他股东享有同等条件的优先购买权,但截止到报告书签署之日公司也尚未取得其他股东放弃优先购买权的书面声明。为加快推进重组事宜,将该部分资产划出交易范围。本次出售的标的资产占中航地产相应项目的比例为56.8%(按净资产规模),包括此前布局航空文化主题产业的相关资产。 后期战略聚焦机构类物业资产管理:公司通过本次交易出售房地产开发业务的相关资产和负债,之后的发展战略聚焦机构类物业资产管理,主要是三块业务,一是针对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施全生命周期管理,二是存量资产的经营,主要包括留存的持有性物业和第三方委托经营管理的物业,三是客户一体化服务外包业务(主要是服务机构客户),最终转型成“物业资产管理及服务外包专业提供商”。三项业务的稳定性和持续性都要明显强于此前的房地产开发业务。 估值从地产增量开发切换到物业存量经营:本次交易尚需股东大会和国资监管部门的批准,交易完成后公司将变身以机构客户为主的物业资产管理平台公司。我们预计公司当前在管物业面积在4500万方左右,持有投资性物业营业面积68万方(公允价值81.5亿,另外股东方还持有深圳2家九方)。

投资逻辑 换股吸收合并深基地,地产+物流双轮驱动:2016年8月16日,公司发布公告,拟发行7.99亿A股换股吸收合并深基地,换股价格5.64元每股,交易对价45.08亿。深基地旗下主要有物流园区开发经营和石油后勤业务,目前已运营的物流园区建筑面积达到180万方,预计到2019年底或能达到500万方,按照当前的经营情况和租金水平合理估值200亿,置入物流地产显著利好中小股东。 地产布局热点城市,进入业绩释放期:公司地产项目主要布局在苏州、上海、合肥、长沙、南通、深圳等城市,从存货价值角度来看,苏州、深圳和长沙占比较高。根据我们的估算,公司未结算项目资源超过220万方,地产部分净增值61亿。如果不考虑上市公司体内集成房屋等资产的评估溢价,公司重估净资产120亿。 股东资源丰富,或受益南山集团资源整合:公司是南山集团控股的唯一A股上市平台,或将持续受益集团的业务协同和资源整合。南山集团除了参股深赤湾,控股南山控股和深基地之外,在深圳赤湾港片区拥有3.2平方公里土地,即便扣除保留现状用地之后,建设规模和体量也十分可观。此外,南山集团注资产业投资和资本增值,旗下还控股财务公司、资本管理公司等。 与中建三局合作,其他业务板块或整体剥离:2016年11月25日公司发布公告,与中国建筑第三工程局有限公司签署股权合作意向协议,拟与中建三局在集成房屋、船舶舾装、塔吊租赁等业务板块展开股权层面的合作,由中建三局或其指定的下属公司购买公司目前拥有的此项业务板块的部分股权,实现其控股。公司或借此实现集成房屋等业务板块的剥离。 投资建议 电商的崛起和资产荒打开了物流地产的发展空间,我们看好公司在物流园区领域的竞争优势和控股股东的资源价值,预计公司在2016-2018实现EPS分别为0.31、0.35和0.38,目前股价仅相当于31、27和25PE,首次覆盖我们给予“买入”评级。 风险提示 吸收合并深基地进度不及预期等。

事件 2016年11月29日,公司发布公告,将开展上市公司期权激励,进行股票期权首次授予。 要点分析 期权激励计划授予对象为高管和关键岗位人员:股票期权授予计划涉及A股普通股股票4935万股,占公司股本总额的0.62%,首批授予4441万股,占激励总量的90%,预留期权493万股,占激励总量的10%,主要用于新增核心管理人员、关键骨干员工、交流干部的吸引与激励,且将在股东大会审议通过后12个月内明确授权对象。首批授予的激励对象为公司董事、高级管理人员及相同级别的高级管理岗位人员、中层管理人员、关键管理岗位人员和关键技术骨干人员等共计254人。 期权激励收益取决于公司业绩完成情况和激励对象个人业绩:期权授予计划的有效期为首次授予权益日起5年。授予的期权自授权日起24个月内不得行权,且激励对象获授期权在授权日起按满两周年、三周年、四周年的时间节点分三批,每批1/3的数量生效。期权的行权价格确定为19.51元。自授权日至每一批期权行权期结束日,须有至少十个交易日的交易价格达到公司上市发行价的23.34元或以上,激励对象方可行权。激励对象获取期权实际收益将以期初核定的股票期权预期收益为基础,与公司业绩完成情况和激励对象个人业绩考核结果挂钩,激励对象个人实际激励收益最高不超过本期股票期权授予时其薪酬总水平的40%。 公司信心彰显,助力前海开发:结合前海28.2平方公里土地开发契机,本次期权激励计划有助于上市公司高管及重要岗位人员发挥主观能动性,促进公司持续发展。同时,本次计划也彰显上市公司信心,我们看好公司未来发展。 投资建议 考虑到公司经营业绩,我们维持此前的盈利预测,预计公司2016年实现EPS1.11元,对应当前股价仅18PE,公司园区开发运营业务有望取得突破,当前的估值水平依然存在向上修复的基础,我们维持“买入”评级。 风险提示 地产结算毛利率波动,园区开发运营低于预期。

事件 11月2日,公司发布公告,拟发行股份及支付现金购买上海伊尔美港华医疗美容医院有限公司股权,交易价格2.08亿元。n11月9日,公司发布公告,完成“上海苏亚医疗科技有限公司”的工商注册,注册资本6亿元人民币,经营范围包括医疗科技领域内的技术开发、转让,健康咨询服务和医疗器械进出口等。 分析要点 携手韩国ID健康集团,设立合资公司:自转型“大健康”以来,公司致力于该领域的合作和投资。公司全资子公司苏宁环球健康于2016年1月与韩国ID健康产业集团签署框架协议,拟成立合资公司,在华设立整形美容医院,开展医疗美容、干细胞事业、健康检测事业等相关业务。签署的框架协议显示,双方的合作模式为由公司提供场地、医疗牌照和市场推广资源,ID集团为合资公司提供医美技术、管理服务和持证医生护士团队。本次合资公司正式成立,注册资本6亿元,其中苏宁环球健康出资3.6亿元(60%),ID健康集团出资2.4亿元(40%)。 ID集团为韩国医美领军企业,公司整合资源大力布局:韩国ID健康产业集团为韩国最大的健康医疗集团,公司旗下ID美容整形医院是韩国国内最大的高端医疗美容医院,拥有40余名专家和超过500名医护人员,并在双鄂整形、轮廓整形、眼鼻整形等领域拥有专业科室和相关技术。借助上述优势,合资公司计划在大中华区3年内开设不少于30家医疗整形美容医院。 发行股份购买资产,医疗美容医院初见雏形:此次购买资产交割后,公司将持有伊尔美港华80%的股权,交易对方承诺伊尔美港华2016-2018年的税后归母净利润分别不低于2300、2760和3000万元。购买医疗美容医院股权体现出公司将医美事业做大做强的决心,医美布局初见雏形。 投资建议 考虑公司地产主业开发及结算进度(2016年Q1-3实现营收41.1亿元,归母净利润8.1亿元),我们维持此前的盈利预测,预计公司2016年实现EPS0.38、0.52和0.60元,对应当前股价26、19和16PE,维持“买入”评级。 风险提示 地产项目结转低于预期;大健康产业推进缓慢;交易标的利润低于承诺值。

事件 11月8日,公司发布公告,与中国文化产业发展集团、中印文化在北京签署《增资协议》,中印文化增加注册资本至6000万元,增加的注册资本3000万元由公司认缴,增资后公司将与中国文发集团各持有中印文化50%股权,并由公司合并财务报表。 分析要点 文发集团积淀深厚,打造文创及园区运营平台:中国文发集团是国务院国资委直属央企中国国新控股有限责任公司旗下公司,主要布局印刷出版、园区开发运营和文化产业投资,其中园区开发与运营板块已在北京建设“新华1949”首都文化金融产业集聚区、“人民美术”文化园和“百花”建筑设计园等文化区。中印文化是中国文发在文创产业咨询、园区运营和资源整合等方面的专业平台。 公司立足商业地产开发,运营经验丰富:南国置业的三季报显示,公司2016年Q1-3实现营业收入17.8亿元,同比增长87.9%,归母净利润1064万元,同比增长109.2%。公司项目主要分布在房地产市场较好的武汉和南京,受益于房地产市场的回暖,存货价值显著提升,业绩较去年同期大幅增长。公司立足武汉,以商业地产为引导,进行多种物业类型综合开发。截至2015年底,公司在营商业建筑面积超过70万方,平均出租率超过95%。 合力中印文化,商业地产+文化模式可期:本次增资交割完成后,中印文化的董事会由5人组成,其中中国文发集团有权推举2名董事候选人,而南国置业有权推举3名董事候选人,且中印文化的董事长由南国置业推选的董事担任。本次增资协议的签订标志公司前期战略正逐步落地,由于公司背靠大股东中国电建地产,资源方面的优势和商业地产开发的成熟经验有助于公司后续合力中印文化并在商业地产和文化产业领域共同发展。 投资建议 考虑公司今年地产开发及结算进度,我们维持此前的盈利预测,预计公司2016年实现EPS0.22、0.29和0.35元,对应当前股价25、19和16PE,维持“买入”评级。 风险提示 地产项目结转速度低于预期;商业地产与文化协同效应不明显。