事件: 公司分别与霸州、涿鹿签订相关园区开发协议。 投资建议: 销售推进顺利带来扩张基础。公司2014年1-6月整体实现销售额242亿,完成全年500亿销售目标的48%。在上半年龙头公司销售完成率中,华夏幸福排名前列。考虑公司下半年加大推盘和销售推进力度,以及京津翼一体化过程加速,我们预计公司超额完成全年500亿销售目标属大概率事件。公司有意的销售推进能力为进一步区域扩张打下良好基础。 京津冀区域连下两城: 1)霸州园区再扩张。公司于2013年7月与霸州市政府签署协议,约定总面积约为14平方公里。2013年9月在原约定面积基础上增加约6平方公里,合计约20平方公里。基于政府对华夏幸福开发能力的充分认可,霸州市政府决定扩大合作范围,委托区域总面积由约20平方公里增加至占地面积约107平方公里(含已委托第三方开发区域、桃源都市农业园和北部生态涵养区,实际委托公司开发面积约78.3平方公里)。 2)新进入逐鹿产业园区。委托区域位于环首都经济圈发展主轴之一的京张发展主轴的轴心区,属北京市中心城产业、人口、投资和消费外溢的主导方向之一,并与怀来产业新城相互呼应,共同构成京西区域的产业新城集群,尽享环首都经济圈一体化大力推进所带来的交通设施、产业发展、公共服务、生态环境方面的重大升级利好。项目一期占地面积约64平方公里,并预留约183平方公里作为远期规划开发区域。 公司以北京为中心已逐步形成两大圈层。公司环渤海区域目前以北京为中心,开始构建两大圈层产业体系。固安、霸州、永清、房山张坊构筑京津保三角辐射带第一圈层。近期拓展的任丘与保定白洋淀区域、廊坊文安区域、天津武清区、涿鹿域共同构筑京津保三角辐射带的第二圈层。两大圈层战略体系有利于增加优先承接首都功能疏解和经济辐射的广度和深度。 重申公司处海通产业地产估值第二阶段。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产应享受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产第二阶段的关键,10到17倍之间估值属于合理范围。 维持“买入”评级。公司上半年基本面优异,不仅销售明显超市场预期,而且优于同业企业。产业新城业务方面,公司战略布局顺应国家区域发展规划的主导方向,坚持聚焦大北京,做大环上海,战略布局环沈阳,与国家重点区域振兴规划和发展战略完全符合。一旦未来相关政策落实,公司将进入新一轮成长快车道。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至7月16日,公司股价26.32元对应2014和2015年PE在9.61和6.84倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异,给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持“买入”评级。

事件: 公司公告2014年2季度经营情况。 投资建议: 2季度各项业务跑赢大市,公司产城模式优势明显。公司2014年第二季度整体销售额完成133.07亿元,比2013年同期增长49.06%,其中:现园区结算回款额22.16亿元,同比增长0.86%,实现产业园区配套住宅签约销售额93.21亿元,同比增长68.74%,完成城市地产签约销售额15.28亿元,同比增长32.07%。 完成全年500亿销售目标属大概率事件。公司2014年1-6月整体实现销售额242亿,完成全年500亿销售目标的48%。在上半年龙头公司销售完成率中,华夏幸福排名前列。考虑公司下半年加大推盘和销售推进力度,以及京津翼一体化过程加速,我们预计公司超额完成全年500亿销售目标属大概率事件。 环首都经济圈核心位置落子完成,坐等政策东风。2014年上半年,公司新拓展4个产业新城项目,分别位于南京溧水、北京房山张坊、河北保定和河北任丘,四个园区委托开发建设面积共计达到约668平方公里。北京张坊119平方公里的园区项目标志着华夏幸福正式挺进北京,公司业务开发和城市管理能力进入平台。河北保定白洋淀园区项目标志着公司的产业新城业务版图已由北京中心辐射50-100公里半径范围扩展至100-150公里半径范围。河北任丘园区项目则与保定白洋淀区域、廊坊文安区域、天津武清区域共同构筑京津保三角辐射带的第二圈层,有利于夯实京津保三角辐射带布局,增加优先承接首都功能疏解和经济辐射的广度和深度。公司目前已在环首都经济圈核心位置落子布局。一旦未来政策成熟,公司将进入新一轮快速发展期。 产业升级已进入实质阶段。我们在此前报告中反复强调公司发展特点不仅仅是外延式区域扩张,内涵式产业升级将成为后期华夏幸福重要发展亮点。年初至今,公司已连续导入工信国际、卫星导航产业港、电商物流、清华重大科技试孵化基地和航天科工一院。以上产业导入使得公司在智慧物流、北斗导航产业和跨境电商领域获得潜在发展空间。我们继续重申看好华夏幸福产业升级能力,公司有望在3到5年内在核心园区布局新一轮高成长产业。 重申公司处海通产业地产估值第二阶段。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产应享受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产第二阶段的关键,10到17倍之间估值属于合理范围。 投资建议:维持“买入”评级。公司上半年基本面优异,不仅销售明显超市场预期,而且优于同业企业。产业新城业务方面,公司战略布局顺应国家区域发展规划的主导方向,坚持聚焦大北京,做大环上海,战略布局环沈阳,与国家重点区域振兴规划和发展战略完全符合。一旦未来相关政策落实,公司将进入新一轮成长快车道。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至7月14日,公司股价24.76元对应2014和2015年PE在9.04和6.43倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异,给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持“买入”评级。

公司大盘开发已升级至第三代,打造城市综合运营商成为后期发展核心。公司根据行业不同发展时期的内在要求,不断升级大盘开发模式。在行业上行期采取将生地熬成熟地,享受未来土地溢价的生地购买模式(如福州本部名城港湾和东方名城项目)、在行业振荡期采取能锁定土地成本的一二级联动模式(如福州永泰温泉城和福清市新区综合开发项目)、在行业平稳期采取更能带动产业经济发展的产城联动模式(如兰州东部科技新城项目)。我们认为,公司这种城市带大盘开发模式将使公司成为扩张型的城市综合运营商。 公司将受益两岸自贸区政策的推进。自2009年国务院颁布《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》以来,两岸自贸区日益升温,而海西经济区建设也将加速。《规划》要求发展壮大闽东北一翼和闽西南一翼,前者以福州为核心(包括福州、宁德、莆田),而公司将充分受益于大福州地区未来政策的推进。 盈利预测与投资建议。公司计划2014年签约销售120万平,签约额超100亿元。预计公司2014、2015年EPS分别0.21和0.72元,RNAV在7.26元。按照公司7月8日6.67元计算,对应2014和2015年PE为31.87倍和9.23倍。由于RNAV中未考虑公司一二级联动开发已锁定了庞大的低成本土地,未来业绩释放加快,给予公司2015年12倍PE目标价,对应股价8.67元,给予公司“增持”评级。 风险提示。大宗商品价格波动的风险;地产政策的不确定性。

事件: 2014年6月28日,公司公告称,公司第七届董事会第十三次会议审议通过了《中华企业股份有限公司非公开发行A股股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司控股股东上海地产(集团)有限公司在内的不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第十三次会议决议公告日(2014年6月27日)。本次发行股票价格不低于5.20元/股(鉴于公司于2014年6月17日实施了2013年度利润分配方案,公司本次非公开发行的发行底价经除权除息相应调整为4.25元/股)。本次拟发行股票数量不超过14.12亿股,募集资金总额不超过60亿元。其中,地产集团将以其持有的上海房地产经营(集团)有限公司10%股权、上海凯峰房地产开发有限公司10%股权和上海地产馨虹置业有限公司100%股权参与认购(合计预估值约为21亿元),其余预计可募集现金不超过39亿元(含发行费用),其中,拟投入募集资金28亿元用于上海徐汇区小闸镇商品住宅项目,其余11亿元用于补充公司流动资金。 投资建议: 我们在13年公司深度报告《上海国资改革加速公司成长突破》中重点谈到公司有望借国企改革东风,加速解决同业竞争并做大做强公司。本次注入资产优异,PE估值较低,大股东相关行为符合我们预期。相关注入资产地理位置优异,且年内有望进入市场,对提高上市公司业绩增速空间起到积极作用。拟注入资产合计预估值21亿元,对应PB估值为2.78倍,对应注入的10%的经营集团股权的PE估值是6.45倍。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。2013年,上房集团正式进入公司合并报表,这使得公司增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备。今年6月,公司定增注入经营集团10%股权、凯峰地产10%股权和馨虹置业100%股权,涉及徐汇小闸镇项目10%股权和长宁区239街坊地块项目100%股权的优质资产,推进同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平,可满足三年以上开发需要。公司设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。股权转让将有利增厚业绩。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.25和0.31元,对应RNAV是9.47元。截至6月27日,公司收盘于4.65元,对应2014、2015年PE分别为18.88倍和14.96倍。考虑到公司收购资产增强发展后劲,项目去化加快,未来具备国企改革预期,我们以RNAV的80%即7.58元作为目标价,维持公司“增持”评级。 主要分析: 公司定向增发注入经营集团10%股权、凯峰地产10%股权和馨虹置业100%股权,同时募集28亿元资金投向上海徐汇小闸镇项目及补充11亿元流动资金。注入资产的PE估值较为便宜。上海徐汇小闸镇项目地处徐汇黄金地带,项目盈利能力强。2014年6月28日,公司公告称,公司第七届董事会第十三次会议审议通过了《中华企业股份有限公司非公开发行A股股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司控股股东上海地产(集团)有限公司在内的不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第十三次会议决议公告日(2014年6月27日)。本次发行股票价格不低于5.20元/股(鉴于公司于2014年6月17日实施了2013年度利润分配方案,公司本次非公开发行的发行底价经除权除息相应调整为4.25元/股)。本次拟发行股票数量不超过14.12亿股,募集资金总额不超过60亿元。其中,地产集团将以其持有的上海房地产经营(集团)有限公司10%股权、上海凯峰房地产开发有限公司10%股权和上海地产馨虹置业有限公司100%股权参与认购(合计预估值约为21亿元),其余预计可募集现金不超过39亿元(含发行费用),其中,拟投入募集资金28亿元用于上海徐汇区小闸镇商品住宅项目,其余11亿元用于补充公司流动资金。

事件: 华夏幸福基业股份有限公司已于2014年6月12日召开第五届董事会第十四次会议审议通过了《关于签订<整体合作开发建设经营河北省任丘市约定区域的合作协议>的议案》,同意公司与任丘市人民政府合作开发建设经营河北省任丘市行政区划内约定区域。本次合作事项尚需提交公司股东大会审议通过后方可实施。 投资建议: 公司京津冀区域连续扩张。该区域是公司2014年继开拓北京张坊产业新城、河北保定白洋淀产业新城之后在环首都城市群核心区域开拓的又一大型产业新城项目,也是公司继固安、霸州、永清、文安之后在环首都正南方向发展主轴轴心区开拓的又一产业新城项目。 1)委托区域面积大 本次签约项目位于河北任丘市北部,属环首都经济圈正南发展主轴(大广高速和首都新机场方向)。委托区域总面积约240平方公里,内有大广高速和京九铁路连接白洋淀与北京,坐拥大广高速鄚州出口(距首都新机场80公里,距北京南三环120公里,可直达建设中的首都新机场),经京九铁路至北京仅需1个半小时左右。 2)委托区域未来有望升级为清洁能源基地 为解决首都雾霾问题,根据任丘市政府产业规划思路,原本依托华北油田的石化产业基地将逐步向清洁能源和绿色环保经济转型。以上指导思路有望为区域未来发展带来契机。 3)区域生态资源潜力明显。 委托区域交通便利、生态宜居,拥有约60平方公里的白洋淀水域。白洋淀靠近任丘一侧水面平整,自然景观秀美,而任丘靠近白洋淀附近土地河浜密布,水资源丰富。 公司以北京为中心已逐步形成两大圈层。公司环渤海区域目前以北京为中心,开始构建两大圈层产业体系。固安、霸州、永清、房山张坊构筑京津保三角辐射带第一圈层。本次拓展的任丘与保定白洋淀区域、廊坊文安区域、天津武清区域共同构筑京津保三角辐射带的第二圈层。两大圈层战略体系有利于增加优先承接首都功能疏解和经济辐射的广度和深度。 维持“买入”评级。相比于10年前的贫困农业县固安,任丘市综合实力一直位居河北省“十强”县市前列,并连续多年入围全国“百强”县市之列,在城市定位、经济环境、产业基础、住宅市场和区域规划等方面的优势都非常明显,使得委托区域的开发建设难度能够显著降低,风险相对减小。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至6月12日,公司股价26.62元对应2014和2015年PE在9.72和6.91倍。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产应享受一定溢价。给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持“买入”评级。

事件一:6月4日,公司公告,为提高公司在金桥开发区北区的资源配置能力,公司收购集团公司在北区拥有的厂房约2.63万平,包括:北区T20地块部分标准厂房(位于浦东新区金藏路258号4号楼4-7层、5号楼6-7层工业厂房),建面1.55万平;北区T40地块部分标准厂房(位于浦东新区金穗路2218号的全幢工业厂房),建面1.08万平。公司将支付收购金额合计1.60亿元。其中,T20地块标准厂房总价为9674.7万元,T40地块标准厂房总价为6343.86万元。 事件二:6月4日,公司公告,公司持股60.4%的子公司联发公司将原计划总投资不超过14.01亿元的5A 甲级写字楼,调整为上海国际集团资产管理有限公司定制在建商务办公楼(土地面积2.73万平,容积率4.0,地上建面近10.92万平),并在建筑工程达到总投资25%时,按照定制在建工程转让的方式与上海国际集团资产管理有限公司签署协议。该在建工程转让时的土地总价为8.19亿元(土地价格为每平米30000元,楼面价为7500元/平米),其他土建投资按照实际发生的数额由上海国际集团资产管理有限公司全额承担。 投资建议:公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。定向增发注入39.6%联发公司股权和区内引入上海国际财富中心等将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年6月3日,公司收盘于10.79元,对应2014、2015年PE分别为19.27倍和15.87倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的8折即12.63元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。 主要分析:公司收购北区厂房单位售价接近此前拟注入的联发公司单位资产售价,总体较为合理。2014年6月4日,为提高公司在金桥开发区北区的资源配置能力,公司收购集团公司在北区拥有的厂房约2.63万平,包括:北区T20地块部分标准厂房(位于浦东新区金藏路258号4号楼4-7层、5号楼6-7层工业厂房),建面1.55万平;北区T40地块部分标准厂房(位于浦东新区金穗路2218号的全幢工业厂房),建面1.08万平。公司将支付收购金额合计16.02亿元。其中,T20地块标准厂房总价为9674.7万元,T40地块标准厂房总价为6343.86万元。 本次收购的T20地块标准厂房、T40地块标准厂房于1993、1994年竣工后用于租赁。目前,T20地块标准厂房出租率约78.2%,T40地块标准厂房因计划改造,处于空置状态。 经过测算,此次收购厂房资产的单位建面平均售价是6093元/平米,与我们2014年2月26日撰写的《定向增发注入优质资产,接受上海自贸区辐射》中,在假设联发公司总资产为全部经营性物业(在营和在建等物业)时,其21.08亿元估算的39.6%联发公司股权价值对应的单位面积物业价值5707元/平米比较接近。总体上,本次收购资产价格较为合理。 此次注入北区厂房将有利于提高公司在北区的资源配置能力,促进开发区的“二次开发,转型升级”,同时,彻底避免北区厂房与集团公司可能产生的同业竞争,有利于为公司创造新的利润增长点。 公司转让在建工程引入上海国际财富中心,将带动区内物业价值的提升。2014年6月4日,为引进“上海国际财富中心”(暂定名),使之成为上海国际集团相关产业基金的办公总部,在开发区内打造新型金融创业园,并带动公司在金桥开发区内商办、住宅等持有物业价值的提升,为此,公司持股60.4%的子公司联发公司拟将原计划总投资不超过14.01亿元5A甲级写字楼,调整为上海国际集团资产管理有限公司定制在建商务办公楼(土地面积2.73万平,容积率4.0,地上建筑面积近10.92万平)。当建筑工程达到总投资25%时,按照定制在建工程转让的方式与上海国际集团资产管理有限公司签署协议。该在建工程转让时的土地总价为8.19亿元(土地价格为每平米3万元,楼面价为7500元/平),其他土建投资按照实际发生的数额由上海国际集团资产管理有限公司全额承担。预计这将为联发公司带来净利润约3.2亿元,其中归属于股份公司股东净利润约为1.9亿元。 投资建议:定向增发注入联发39.6%股权和引入上海财富中心,壹零项目受益“双特”和自贸区政策,“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。定向增发注入39.6%联发公司股权和区内引入上海国际财富中心等将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年6月3日,公司收盘于10.79元,对应2014、2015年PE分别为19.27倍和15.87倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的8折即12.63元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 华夏幸福基业股份有限公司已于2014年5月28日召开第五届董事会第十三次会议审议通过了《关于<签订白洋淀科技城建设战略合作框架协议>的议案》。 投资建议: 公司产业新城业务连续扩张。保定白洋淀科技城项目是公司继北京房山区张坊产业新城之后在环首都经济圈核心区域、京保石发展主轴上开拓的第二个超大型产业新城项目。 1)委托区域面积大 本次签约的保定白洋淀科技城项目位于保定市区东部,规划总面积约300平方公里。该项目目前属公司委托区域面积最大的产业新城项目,标志着公司产业新城业务版图已由北京中心辐射50-100公里半径范围扩展至100-150公里半径范围。 2)委托区域产业基础好 公开资料显示托管区域所处的保定市,已形成以汽车及零部件、新能源及能源装备制造业为代表的先进制造业集群和以长城、英利、天威、巨力等为代表的众多现代化企业集团。该区域在电子信息、航空航天新材料等战略性新兴产业和现代服务业发展迅速,具有较好的产业基础。 委托区域产业和人口承接具备潜力。委托区域近邻高铁保定东站,由保定东站至北京西站仅需40分钟,另有京港澳、京昆、大广等多条高速公路直达北京,交通非常便捷,区位优势明显。从产业带角度看,委托区域位于环首都经济圈发展主轴之一的京保石发展主轴的轴心区,属北京市中心城产业、人流、投资和消费外溢的主导方向之一,并与固安、霸州、永清、张坊等产业新城相互呼应,共同构成京南区域的产业新城集群。委托区域周边市场商品房销售均价在7000元-9000元/平。区域内销售均价与北京商品房均价存在较大的价差,易于吸引北京购房需求外溢。 PPP模式将在委托区域推广。从公告看保定白洋淀科技城项目将继续采用组建混合所有制公司的合作方式。目前华夏幸福在该领域和模式合作上已具备成熟经验,在国内有多次成功复制案例。考虑该模式在解决政府财政压力,合理定位政府职能方面有突出优势,预计未来在国内存在广泛发展空间。 维持“买入”评级。委托区域面积最大的产业新城项目,标志着公司产业新城业务版图已由北京中心辐射50-100公里半径范围扩展至100-150公里半径范围。保定市在城市定位、经济环境、产业基础、住宅市场和区域规划等方面的优势都非常明显,使得委托区域的开发建设难度能够显著降低,风险相对减小。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至5月28日,公司股价27.36元对应2014和2015年PE在9.99和7.11倍。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产应享受一定溢价。给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持“买入”评级。

事件: 华夏幸福基业同意公司与北京市房山区人民政府合作开发建设经营北京市房山区张坊镇约定区域。本次合作事项尚需提交公司股东大会审议通过后方可实施。 投资建议: 公司产业新城业务在一线超大城市拓展取得历史性突破。北京房山张坊产业新城项目是公司在北京市行政辖区内开拓的第一个产业新城项目,标志着公司产业新城业务正式进军北京等一线超大城市近郊区,表明公司产业新城业务的一线超大城市纵深拓展取得历史性突破,拓展能力实现重大升级。该项目有助于公司在北京市场树立品牌标杆,快速开发一线超大城市近郊区市场,战略锁定较大面积的京津冀区域优质资源,并为今后在京保石发展主轴及北京、上海域内持续复制和拓展新的产业新城项目奠定坚实基础。 委托区域产业和人口承接具备潜力巨大。委托区域占地面积约为119平方公里,其中起步区占地面积不少于10平方公里。委托区域起步区包括两大功能组团即镇中心区和北京国际赛车谷,其中北京国际赛车谷将作为起步区的先导区,是以汽车文化为核心,承载北京城市与旅游双功能的产业集聚、人流集聚、居民宜居的重点项目。 1)“赛车谷”模式独特。赛车谷是以“赛道+赛事+研发制造中心”为开发模式的赛车产业。全球看赛车谷模式最为成功的是伦敦西部,温莎附近的Motorsport Valley。全球著名的银石赛道(Silverstone Circuit)就坐落于此。北京国际赛车谷将作为起步区的先导区,是以汽车文化为核心,承载北京城市与旅游双功能的产业集聚、人流集聚、居民宜居的重点项目。2013年末,北京民用汽车保有量已超过519万辆。2012年,北京城镇居民家庭平均每百户拥有家用汽车约42辆(2013年数据暂时未公布),其中私家车占有量占到70%,已经超过世界发达国家百户20辆的水平。良好的汽车基础将为赛车谷模式发展提供契机。 2)区域内住宅价值存在提升空间。2013年北京商品住宅销售主要集中在通州、朝阳、房山和大兴。四区市场份额约57%。房山区销售面积在全市16区县中位列第3位。目前委托区域周边市场商品房销售均价在8000元-12000元/平。区域内项目销售均价与北京市中心城区商品房均价存在较大的价差,易于吸引中心城区购房需求外溢。随着北京六环区域房价上涨与京石二高速(京昆高速北京段)2014底年开通之后,北京刚需客户将进一步外溢。 维持“买入”评级。公司此次签约北京房山张坊镇是公司产业新城业务在一线超大城市拓展取得历史性突破。相比于10年前的贫困农业县固安,北京房山区张坊镇在城市定位、经济环境、产业基础、住宅市场和区域规划等方面的优势都非常明显,使得委托区域的开发建设难度能够显著降低,风险相对减小。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至5月26日,公司股价26.92元对应2014和2015年PE在9.82和6.99倍。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产应享受一定溢价。给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持“买入”评级。

公司秉承“推动中国产业升级”的伟大使命,始终坚持“打造产业新城,建设幸福城市”的发展战略,努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”,致力于成为引领全球产业升级与城市发展的产业新城运营商。 公司2012年开始首次落子环首都经济圈以外区域以来,已在长三角区域陆续扩张。此外除正常外延式区域扩张外,公司自2013年开始陆续进行内延式产业升级。以上两大扩张方向符合我们所提到的产业地产第二阶段。 公司定性上与市场不一样的理解-不完全是地产企业。2013年底华夏幸福营业收入中与园区业务无直接关系的城市地产开发仅占11.14%;而与园区业务相关的产业发展服务和园区住宅配套占73.5%,其中产业发展服务占11.26%。公司2013年底净资产收益率在41%。正是由于公司大量园区产业发展业务的存在,使得公司资产收益率上相比纯住宅类企业具备明显优势。 研究方向上与市场不一样的看法-横向比较。我们首次将公司与目前国内产业地产发展企业联东集团、总部基地进行比较,提出华夏幸福现阶段发展中的潜在方向。同时,通过分析全球最大产业地产新加坡裕廊集团,我们提出未来中国产业地产的发展方向。 估值方法上与市场不一样的体系--首创海通产业地产估值论。续海通地产中介行估值体系后,我们再次全市场首创海通产业地产估值论。从产业地产发展的三大阶段提出产业地产企业应该享受的合理估值。认为产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始对应的合理动态估值在10到15倍。目前公司属于产城融合模式,较单纯产业地产第二阶段应享受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产的关键。我们预计公司未来产业发展服务收入占营收比有望提升至20%至30%。以上阶段对应的合理动态估值在10到17倍。 估值方法上与市场不一样的体系--五种可能方法对比。我们将公司按照地产企业、园区企业、全球产业地产估值水平、海通产业地产估值体系和利润拆分估值五种方法进行估值的合理性进行分析,认为公司股价下限在27.4元,上限在46.58元。 维持“买入”评级。我们预计公司2014、2015和2016年营业总收入分别在265.71亿、306.51亿和366.36亿左右。以上收入对应EPS在2.74元、3.85元和4.49元。按照海通产业地产估值三段论看,公司动态估值10到17倍之间。我们取中间段约14倍估值水平,按照公司2014年2.74元EPS看,合理价值在38.36元,继续维持对公司的“买入”评级。风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件:近日,华夏幸福基业股份有限公司与中国航天科工信息技术研究院就双方发挥各自优势,在全国范围内推动航天科工物流、智能交通、北斗导航等相关产业落地、孵化,并将航天科工业务向公司产业园区内企业进行推广签署《战略合作协议》。 投资建议: 牵手航天科工,拓展智慧物流和北斗导航领域。华夏幸福本次合作对象航天科工隶属于中国航天科工集团公司,是专门从事体系信息技术研究、系统集成和相关产品研发的单位。航天科工在智能交通、信息技术、北斗导航、卫星通信、智能仪器、装备保障信息化及信息化系统工程等领域具有综合优势。本次协议规定双方未来将在“无锡智慧物流装备及服务产业园”基地建设以及北斗导航领域合作。本协议的签订为公司产业新城平台接入和复制智慧物流及北斗导航、卫星通信业务模式奠定了坚实基础,为公司进一步打造智慧物流服务平台及北斗导航、卫星通信产业孵化器,促进产业集聚和升级创造了有利条件。 导入项目未来空间广阔: 1)智慧物流产业具备大力推广空间。本次战略合作确定启动“无锡智慧物流装备及服务产业园”。所谓智慧物流是指通过RFID、传感器、移动通讯技术等让配送货物自动化、信息化和网络化的活动。智慧物流装置的最大特点在于提升物流效率,减少物流活动中的运输损耗。考虑2013 年我国社会物流总费用超10万亿元,占GDP18%。这一比率高于美国、日本和德国9.5个百分点左右,高于全球平均水平约6.5个百分点。未来政府有望大力推广智慧物流,提升中国物流效率。该园区未来空间广阔。 2)北斗领域同样具备想象空间。本次项目在智慧物流基础上,与航天科工院在北斗导航等领域也达成产业合作共识,包括GPS/北斗导航芯片产品和导航相关设备的研发生产,以及车载卫星天线系统、便携式卫星天线系统、卫星通信车等。以上为公司与航天龙头全方位开展合作奠定了坚实的基础。根据海通通讯行业对北斗设备市场的测算(不包括北斗运营和系统应用),特种行业市场空间大约109亿元。假设5年部署时间,市场空间约每年22亿。民用市场空间823亿元,假设8年部署时间,市场空间每年约103亿元。 3)联手龙头,做大区域产业链上下游。本次项目合作是公司对产业发展服务大项目招商战略的坚决贯彻。通过与新兴产业龙头联手,发挥龙头企业引领效应,能够为产业新城的产业发展集聚产业配套和创新力量。一方面公司“自下而上”,从自身促进产业升级的需求出发,寻求行业龙头开展强强合作以推动产业集聚,另一方面还能够“自上而下”,通过跟踪研究相关行业龙头企业的需求,规划引导相关园区顺势发展针对性产业,开创全新的业务合作模式。 重申对华夏幸福未来发展强烈看好。公司属环首都经济圈最大受益标的,未来发展规模和速度有望因此而极大程度提升。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至5月20日,公司股价23.39元对应2014和2015年PE在8.54和6.08倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异,给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持 “买入”评级。

事件: 近日,华夏幸福基业股份有限公司与固安县人民政府、河北清华发展研究院就在廊坊固安高新技术产业开发区建设、运营“清华大学重大科技项目(固安)中试孵化基地”的相关事宜签署《战略合作协议》。 投资建议: 成功引入清华大学孵化基地。本次战略协议意味着华夏幸福正式牵手清华大学。“中试基地”将面向河北省社会经济发展定位和市场实际需求,重点打造集“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研协同创新平台,形成高层次人才、高科技成果、高新技术企业和资本的聚集高地,辐射带动河北省乃至京津冀的社会经济科学发展。 产业升级再进一步,“四岗一基地”不断完善。 1)产业升级将成为公司未来发展重心。我们在此前报告中反复强调公司发展特点不仅仅是外延式区域扩张,内涵式产业升级将成为后期华夏幸福重要发展亮点。年初至今,公司已连续导入工信国际、卫星导航产业港、电商物流。本次牵手清华重大科技项目(固安)中试孵化基地有望在后期推动传统产业的改造升级,培育新材料、新能源、高端装备制造、电子信息、节能环保等战略性新兴产业;2)“四岗一基地”建设不断加强。公司去年开始在产业发展集团中构建“四岗一基地”发展模式。四岗主要指产业港、科技岗、孵化港、商业港和产业基地岗。年初公司大股东在美国加利福尼亚州硅谷设立硅谷高科技孵化器。该孵化器是华夏幸福的第一个海外项目,同时也是华夏幸福孵化港全球化的第一步。本次清华重大科技项目(固安)中试孵化基地的成功签约是公司在孵化岗领域的再次补充,有利公司园区业务的加强和升级。 “127号”文对公司利大于弊。 1)实质影响不大。受市场担忧127号文影响,近期股价有所下跌。公司与127号相关的融资比例不高(银行同业资金相关),仅占总有息负债20%左右。此外公司融资策略重心在上半年,下半年没有安排涉及银行同业资金的融资业务,所以127号文对公司短期影响不大。公司已在传统银行、信托融资方式的基础上,创新引入了基金子公司、资产管理公司等替代融资方式,因此从长期来看这一政策不会对公司造成明显影响。2)公司PPP模式有望受益政府平台融资压力。市场普遍认为该文出台后将对房地产和地方平台非标贷产生紧缩影响。考虑此前全国财政工作会议专门对PPP模式如何解决地方平台贷款问题展开研讨。财政部同时表态将着手梳理建立PPP项目库,健全相关法律体系,并研究明确“怎样支持”PPP运作,营造良好的运作环境。我们认为作为国内运行PPP模式最成熟的企业之一,华夏幸福未有有望借“127号”文东风,切入更多地方园区建设中(关于华夏幸福与PPP模式详细内容请参见2014年1月9日报告《政府推广PPP将带来公司新一轮高成长》)。 重申对华夏幸福未来发展强烈看好。公司属环首都经济圈最大受益标的,未来发展规模和速度有望因此而极大程度提升。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至5月19日,公司股价23.59元对应2014和2015年PE在8.61和6.13倍。考虑公司产业地产模式A股唯一,业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异,给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持“买入”评级。

事件一: 公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入70.61亿元,同比微降3.34%;归属于上市公司股东的净利润5.45亿元,同比增加23.56%;实现基本每股收益0.54元。公司分红方案为每10股派发现金股利1.5元(含税)。 投资建议: 公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.60和0.74元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是28.24元。截至4月29日,公司收盘于26.74元,对应2014、2015年PE分别为44.44倍和36.29倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即28.24元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

事件: 公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入17.49亿元,同比下滑45.55%;归属于上市公司股东的净利润1.44亿元,同比减少44.78%;实现基本每股收益0.13元。公司分红方案为每10股分配现金股利0.40元(含税)。公司公布2014年一季报。报告期内,公司实现营业收入4.66亿元,同比增加52.13%;归属于上市公司股东的净利润6449万元,同比微降2.75%;实现基本每股收益0.06元。 投资建议: 公司房地产业务全部集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自去年开始加大了保障房项目储备力度(涉及代建保障房120万平),目前公司权益建面合计437万平米(不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目),可满足公司未来三年开发。在地产调控背景下,公司保持谨慎心态从而使其负债和现金流良好,而每股预收款较高。我们预计,公司2014、2015年EPS分别是0.25和0.31元,对应RNAV是6.69元。截至4月29日,公司收盘于3.27元,对应2014年PE为13.26倍,2015年PE为10.49倍。给予公司RNAV的65%作为其目标价,对应4.35元目标价,维持公司的“增持”评级。

事件: 公司公布2014年一季报。报告期内,公司实现营业收入1678万元,同比下滑64.11%;归属于上市公司股东的净利润194万元,同比下滑86.61%;实现基本每股收益0.0034元。 投资建议: 公司定位于“都市型产业园区”综合运营商和服务集成商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。目前,公司合计持有权益建面118万平。同时,未来5年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。未来几年公司项目储备有望快速上升。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.36和0.44元,对应RNAV是12.81元。截至4月9日,公司收盘于10.42元,对应2014、2015年PE分别为30.65倍和23.68倍。我们认为未来公司项目将快速上升,公司启东产业园将受益于上海自贸区发展。我们以RNAV的8.5折作为目标价,对应目标价10.89元,维持对公司的“增持”评级。 主要分析: 2014年一季度,受园区产业载体销售减少影响,公司营收下滑64%;结转毛利率较低使净利降幅扩大至66.6%:2014年一季度,受园区产业载体销售减少影响,报告期内公司实现营业收入1678万元,同比下滑64.11%;由于结转项目毛利率较低,使得报告期内公司实现净利润194万元,同比下滑86.61%,降幅有所扩大。 2014年以来,公司增资南通新城创置公司7000万元,拟参股维珍创意公司19.11%股份:2014年3月,南通新城创置房地产有限公司注册资本变更为35000万元,其中市北高新南通公司出资7000万元,占注册资本20%。2014年4月,公司拟以6.58元/股价格投资北京维珍创意科技股份有限公司(证券代码430305,证券简称“维珍创意”)拟定向发行的670万新股(占维珍创意转增股本和本次定向发行后股本总额的18.03%)。同时,公司通过全国中小企业股份转让系统以不超过6.58元/股征集并受让维珍创意现有股东不超过40万股股份。上述方案实施后公司预计将出资不超过4671.8万元,最终持有维珍创意约710万股,占其方案实施后的19.11%。 投资建议:间接受益于上海自贸区,储备有望较快增长,维持“增持”评级。公司定位于“都市型产业园区”综合运营商和服务集成商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。目前,公司合计持有权益建面118万平。同时,未来5年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。未来几年公司项目储备有望快速上升。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.36和0.44元,对应RNAV是12.81元。截至4月9日,公司收盘于10.42元,对应2014、2015年PE分别为30.65倍和23.68倍。我们认为未来公司项目将快速上升,公司启东产业园将受益于上海自贸区发展。我们以RNAV的8.5折作为目标价,对应目标价10.89元,维持对公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2014年一季报。报告期内,公司实现营业收入7.60亿元,同比下滑7.54%;归属于上市公司股东的净利润2.65亿元,同比增加18.61%;实现基本每股收益0.14元。 投资建议: 公司商业项目开发沿陆家嘴主干道展开,具有价值稀缺性(持有物业地上、地下总建面合计302万平,现值达482亿元,未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势,公司成功转型商业地产运营商已进入第十年。此外,公司也在尝试聚焦金融股权投资。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力,为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。考虑到公司2014年计划实现净利不低于上年,我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.81和0.94元,对应RNAV是20.77元。截至4月29日,公司收盘于16.59元,对应2014、2015年PE分别为20.48倍和17.65倍。我们以RNAV作为公司6个月目标价20.77元,维持公司的“增持”评级。