陆家嘴发布18年年报,实现营收126.39亿元,同比增长35.54%;实现归母净利33.5亿元,同比增长7.04%;EPS0.997元。 租赁市场淡静,业绩稳健增长:期内公司业绩增幅不及规模增幅的主要原因在于:1、结转结构有所变化,毛利水平较低的房产销售业务结转收入同比增幅超100%。而由于租赁市场的寡淡,期内高毛利的租赁业务收入仅同比增长8.6%;2、期内营业税金由17年同期的6.02亿元增长至当期的12.27亿元;3、投资收益大幅滑落。 合约销售突破历史高点,储备丰富力保规模再跨越:报告期内,公司住宅物业合同销售面积12.7万方,合同销售金额65.36亿元,同比分别达到456%和1336%。全年整体在售项目的去化率约62%。其中8月份入市的前滩东方逸品项目带动住宅销售均价由17年的1.99万/平大幅跃升至当期的5.04万/平,这也为锁定和增厚公司未来两年的业绩奠定了坚实基础。土储拓展方面,公司重归上海扩充储备,当前在上海地区的土储建面达约90万方。 租赁收入增速趋缓:持有物业为公司贡献持续而稳定的现金流。报告期内,公司实现房地产租赁收入32.19亿元,同比增加4.66%。我们认为在当前房地产项目资产证券化迎来政策风口的机遇下,公司作为核心地区大体量的持有物业主,同时兼具完备的金融平台,有望在未来赢得更广阔的发展机遇。 投资高峰回落减轻杠杆压力,融资优势显著但仍需拓宽:工程投资高峰已过,短债压力由17年末的约338%回落至约314%,净负债率由17年末的约124%回落至约106%。公司2018年至今共发行三期公司债,今年3月最新发行的一期利率进一步下降至3.95%,18年末综合融资成本4.74%。 因势利导参与设立科创板基金,金融板块蓄力长足发展:公司出资4亿元设立“上海浦东科技创新投资基金”,我们认为公司在金融板块的蓄力将为公司的长期发展不断注入活力。 盈利预测与投资评级:预计公司19-20年EPS分别为1.18、1.49元,维持“增持评级。

公司发布2018年年报,实现营收31.7亿元,同比增长14.6%;归母净利7.7亿元,同比增长22%;EPS0.77元。 业绩完成超预期,今年目标以稳为主。收入扩张主要因国贸三期B阶段写字楼、酒店和商城陆续投入运营带来的运营面积增量所贡献,而归母净利润增速高于营收的主要原因在于:三费较上年下降2.52pct至10.01%。展望2019年,公司将全年业绩定在一个较稳的增长目标上,预计实现营业收入34.8亿元,利润总额10.7亿元,同比增速分别为9.8%和2.9%,我们认为也是充分考虑到了2019年经济形势复杂多变,加上周围写字楼新增竞品入市、商业物业领域进入存量时代等经营环境,期待公司依靠扎实的运营水平实现全年的业绩目标。 东楼商城入市平滑公寓改造期影响,租金稳中有升。写字楼、商城出租率分别为96.7%和89.4%,均较去年提升。公寓物业方面,由于国贸公寓于4月起停业进行装修改造,可租面积大幅缩减,导致出租率大幅下滑42个百分点。租金价格方面,三项物业平均租金均较去年有所提升,写字楼、商场及公寓平均租金分别上涨5.8%、6.5%、1.2%。我们认为,2019年经济下行压力叠加周围竞品增加将压制写字楼整体市场租金水平,公司写字楼物业租金亦可能承压,但是北京商业物业已进入存量时代,供给有限叠加周围写字楼新增入市带来新增需求,商业物业租金有望维持在高位甚至有继续上行空间。 负债率降至低位,纯收租时代到来。资产负债率以及有息负债率分别为37.6%以及24.2%,均较年初下滑。负债结构乐观稳健,融资成本和债务违约风险均控制在低位,同时资本投入期基本已过,此外,公司每年保持30%以上的分红率,最近三年分红率更是在40%以上,这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性,也是目前A股市场的稀缺标的。 盈利预测与投资评级:预计公司19-20年EPS分别为0.79、0.88元,给予“增持”评级。

公司发布2018年年报,全年实现营业收入481.4亿,同比增长13.7%,实现归母净利润105.9亿,同比增长22.5%。 跨越之旅再谱篇章:公司业绩快速增长的动力主要来自于:1、重点区域优质物业的集中结转;2、自集团机制改革以来,持续强化运营管理,提高管控效率,成本控制不断改善,此外值得一提是报告期内公司继续通过股权转让等方式加快项目周转,为公司带来23.5亿的投资收益,我们始终强调“文化+旅游+城镇化”本身就是华侨城自上而下独特的获取资源的渠道,这种项目的获取是可持续可复制的,而通过转让项目股权是加速去库存、并且引入优质合作伙伴的一种途径,这与传统房企存在本质区别,应该正视公司这种成长的动力。 地产旅游业务全面提速:公司自从机制变革,设立战区制度后,运营开始明显提速:房地产业务方面,公司全年实现签约金额约500亿左右,实现销售面积206.2万平,同比增长40.9%,再创历史新高,在项目获取方面,年内,公司在全国共计28个城市实现项目落地,在拓展资源版图的同时大大增厚了资源储备,提升了资源质量,为未来的持续健康发展补充了后劲;旅游业务方面,2018年公司共计接待游客4696万人次,同比增长16%,同时公司积极强化旅游业务,持续以“旅游+互联网+金融”的新模式推进旅游业务创新:1、持续布局优质文旅项目;2、持续加码旅游互联网业务;3、大力推动旅游资源整合。 融资优势凸显护城河:受制于行业融资环境收紧的影响,叠加公司在2018年加大项目布局,杠杆水平有所上升,但公司积极利用资本市场和金融产品做大做优公司业务规模,全年发行公司债券95亿,且利率水平均介于5%到6%之间,彰显公司优质的信用资质,在今年流动性持续宽松的环境下,公司优质的信用背景将充分受益于本轮信用市场的宽松扩张。 投资评级与盈利预测:我们预计公司19、20年EPS分别为1.60和2.01元,对应当前估值仅5倍、4倍,公司估值优势极其明显,维持“买入”评级。

公司2018年实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归母净利润337.7亿元,同比增长20.4%;EPS3.06元。 结算量价齐升,业绩稳健增长。公司毛利率显著提升,但盈利增速略不及营收的主要原因在于:公司管控成本有所提升;当期结算项目中少数股东损益占比提升;计提了23.1亿的存货跌价准备。展望2019年,公司竣工体量将较2018年实际竣工规模增长11.6%,叠加公司当前已售未结资源达5307.1亿元,我们认为2019年公司将继续保持量价齐升的结算业绩。 销售规模再创新高。全年实现销售金额6069.5亿,同比增长14.5%,市场份额进一步提升4.05%,在24个城市的销售金额位列当地第一。区域结构上,明显强化上海区域和中西部区域的销售。公司可售资源丰富,19年全年新开工计划达到3609万平,叠加公司历史以来优秀的管理能力已充分证明,无论在行业调整期还是增长期,公司均能够按照自身节奏实现持续增长,我们相信公司在19年继续保持龙头地位,保持规模增长。 拿地审时度势,伺机扩张。全年拿地额2960.4亿,同比增长3.1%,拿地金额占销售金额比重达到48.8%。区域上明显强化了二线拿地规模,拿地权益金额占比进一步降至56.1%。19年前两月拿地额虽同比下降18.8%,但领跑所有房企。整体而言,公司资金充沛,助力公司在一二线城市土地市场伺机扩张。报告期内杠杆水平有所提升,但新增融资成本均不超过5%。当前公司负债结构合理,资金渠道丰富,在今年流动性持续宽松的环境下,公司作为龙头房企将充分受益于本轮信用市场的宽松扩张。 多产业合纵连横,助力公司发展。物流地产:涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域,已成为国内领先的物流服务商。商业地产:公司管理商业项目共计210余个,总建筑面积超过1300万平方米。长租公寓:泊寓业务已覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。物业服务:报告期内,万科物业实现营业收入98.0亿元,同比增长33.0%。 盈利预测及投资评级:预计公司2019-2020年EPS3.63元和4.26元,维持至“买入”评级。

公司2018年实现营业收入882.8亿元,同比增长16.25%;实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.42%;EPS1.93元。 结转平稳,利润率稳中有升。公司归母净利润增速高于营业收入的主要原因在于:1、社区开发和园区开发运营毛利率分别较上年提升1.7pct和2.3pct;2、转让京沪三项资产产生了约35亿的投资收益,最终使得归母净利润率提升约1pct至17.26%。 充沛货值叠加积极去化,全年冲刺两千亿大关。2018年实现签约销售金额1705.8亿元,同比增长51.3%,得益于公司充沛的货值以及积极的去化策略。公司2019年开局良好,且项目主要集中布局在一二线,我们认为,根据公司往年逐步发力的推货节奏叠加在核心城市充沛的可售货值,今年销售有望突破两千亿大关。 扩储依旧积极,禀赋优势充分释放的一年。2018年新增权益建面738万平,拿地金额占销售金额比约54%,整体而言依旧积极。能级来看,公司仍专注一二线,拿地金额占比约72%。我们认为,公司资源获取与开发运营经验相辅相成,招拍挂、兼并收购、产城联动和港城联动多管齐下正形成自身独特的竞争优势。 负债水平改善,融资成本维持低位。2018年末净负债率45.01%,较年初下降13.7pct,短债压力则较年初下降0.1至0.67。去年整体融资环境较紧,公司在满足自身成长需求下,负债水平和融资成本依旧控制在较低水平,综合融资成本4.85%,大平台国企在融资端的优势再度彰显。 组织管理架构大变革,分红彰显诚意。报告期内公司以“重构总部、做实战区、做专兵种”为核心目标实施组织架构变革,再次反映公司在管理市场化上的积极态度。分红层面,拟每10股派息7.8元,已连续三年高于40%以上,彰显公司诚意。 投资评级与盈利预测:我们预计公司19-20年EPS分别为2.49、3.2元,维持“买入”评级。

公司发布2018年年度报告,实现营收564.7亿,同比增长70.3%,实现归母净利30.2亿,同比增长46.4%,EPS0.66元。 一次完美的千亿跨越:公司业绩快速增长的动力主要在于:1、结算规模和结算质量的提升,2、公司管理全面强化公司运营管理工作,有效将公司管控成本控制在较低的水平;公司归母净利增速不及营收的主要原因在于:公司少数股东损益规模提升。当前公司已售未结算资源丰富,我们预计2019年公司结算资源的量价将继续修复,全年业绩有望维持高速增长。销售方面,公司2018年全年实现销售规模1628.6亿,顺利突破千亿,排名全国第14位,进入2018年公司销售继续保持强劲增长,展望全年,我们认为公司全年完成1800亿销售目标属于谨慎预估。拿地越发精准,深耕优势持续:18年公司拿地保持审慎,在保证现金流安全和负债率可控的要求下,实现有效率的扩张,新增建面1333万平,同比降34.1%,对应总价560.1亿,同比降43.2%。在有限的资源下,公司强化了对长三角和内地战略城市的拓展。截至报告期末,公司拥有土地储备总计4418万平方米,多年的深耕基础和丰富的资源储备是成长型公司中最大的特色,夯实的土地储备和合理的货值结构将是公司未来开发业务持续增长的坚实基础,助力公司向更高的销售规模迈进。 融资发力,杠杆改善:公司加强了现金流管控水平,实现短债压力和净负债率的明显改善。在18年流动性环境收紧情况下,公司全年先后完成多项债务工具发行,锁定了大量流动资金,充分改善公司的负债结构。随着公司今年销售的持续增长和流动性环境的改善,我们有理由期待公司杠杆压力的持续优化。 立体化激励机制保驾护航:为了充分激发员工积极性,保障员工利益,公司搭建了股权激励、员工持股、跟投等机制,构建起全方位、立体化的激励体系,护航公司快速发展。 盈利预测与投资评级:我们预计19-20年EPS分别为1.01、1.36元,维持“买入”评级。

事件 公司发布2019年2月份销售及新增土地储备情况,1-2月,公司累计实现签约销售面积95.55万方,同比增长10.63%;累计实现签约销售金额200.9亿元,同比增长5.74%。 简评 销售量价双双提升,全年冲刺2000亿:公司2月实现了销售端的量价齐涨,其中单月销售面积为38.65万方,同比增长46.9%,增幅较上月扩大52.2%,单月销售金额为83.03亿元,同比增长14.6%,增幅较上月扩大14.4%,单月销售均价为21482.5元,环比上月提升3.7%。同时相较于克而瑞披露的2月百强房企销售金额同比下降3.1%,公司在本月的表现更显强势。主要原因在于公司的项目布局主要集中在当前市场表现相对于三四线较好的一二线,我们认为根据公司往年逐步发力的推货节奏叠加在核心城市充沛的可售货值,今年销售规模有望突破两千亿大关。 投资延续谨慎,土储禀赋充裕:本月公司延续了此前较为谨慎的土地获取策略,本月仅拿地1幅,计容建面27.1万方,同比降低50.5%,拿地金额占销售金额比重约为9%。公司截止18年三季度末未结算土地计容建面约5000万方,考虑到18年10至19年2月新增土储建面约300万方,同期销售面积约700万方,当前储备计容建面约4600万方,根据18年20618元/平的销售均价来看,对应货值约9500亿元,可覆盖18年1706亿元销售的近6倍,充裕的货值储备为未来销售的高增长奠定坚实基础。 前海禀赋优势不断释放,诚意回购提振信心:18年12月公司前海土地整备迎来新进展,将与前海管理局合资开发前海片区,预计今年6月前可完成确权。1月中旬公司发布回购方案,拟出资20-40亿元回购公司股份,金额位居行业前列,诚意十足,有助于提振公司股价,同时其50%用于股权激励或员工持股计划和其余50%用于转换发行的可转债的用途也有助于激发员工积极性,改善公司负债比率,从而进一步提升公司的长期价值。 投资评级与盈利预测:我们预计公司18-19年EPS分别为1.93、2.50元,维持“买入”评级。

事件 公司发布2019年2月销售数据,2019年2月,公司实现签约面积189.12万平方米,同比增长20.81%;实现签约金额334.04亿元,同比增长54.31%。2019年1-2月,公司实现签约面积416.97万平方米,同比增长11.37%;实现签约金额669.95亿元,同比增长25.70%。 简评 销售韧性十足:公司2月销售继续保持弹性,尤其在去年一季度高基数的情况下,实属难能可贵,公司在战略上长期以来坚持对主流城市的深耕,且优势近年来不断凸显,我们认为今年在行业流动性持续宽松,政策面边际改善明显的环境下,一二线主流城市的成交将有望迎来修复,而公司长期以来的战略布局将充分受益于主流城市的回暖,相信公司19年的销售规模将在17年基础上继续保持成长的步伐。 拿地审时度势:公司今年以来拿地持续保持谨慎,2月份公司分别在广州、石家庄、大连、长沙等城市轮番落子,布局越发集中于一二线核心城市,共新增8个项目,合计建面101.7万平,同比下降25.2%,对应总价82.5亿,同比下降50.7%。当前公司土地储备充裕,且公司坐拥央企背景优势,融资便利性和市场信用资质远超其他房企,在今年整体市场景气度的下行的情况下,公司在扩张方面仍将具备重组的弹性。 投资评级与盈利预测:公司是目前A股龙头企业中估值最具备优势的企业,近年来开始相对进取的土地投资保证了未来两年平稳发展,国改助力公司资源整合,良好的财务结构为未来发展奠定资金优势;未来公司将坚定“一主两翼”发展战略,延伸产业链布局,助力公司未来长远发展我们预计18-19年EPS为1.58元和1.92元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。

事件 公司发布2019年2月份经营简报,2月份实现销售金额200.8亿,实现销售面积155.3万平。 简评 销售持续改善:公司2 月份实现销售额200.8 亿,同比增长49.9%,实现销售面积155.3 万平,同比增长52.3%,实现销售均价12929.8 元/平,同比下降1.6%。公司二月份销售贡献主要来自于深耕的长三角和内地战略城市。从全年来看,当前公司货值储备相当充裕,可售货值超过5000 亿,且推货意愿积极,可推货值超3000 亿,其中大部分均位于一二线核心城市,我们认为在今年市场环境复杂多变的情况下,一二线城市市场在持续两年的调控压力之下有望迎来修复,公司今年的销售表现值得期待,全年销售规模有望更上一层楼。 拿地保持审慎:公司投资继续保持审慎,2 月份仅在福州新增一个商住项目,新增计容建面33.9 万平,对应总价42.6,继续巩固公司在大福建区域的深耕优势,过去公司被市场颇为诟病的高杠杆和融资问题也在不断改善,一方面公司不断收缩扩张力度,另一方面公司今年发行第一公司债获超额认购,彰显当前市场信用宽松格局为带来公司融资改善,此外公司拟设立办公物业类REITs 资产支持专项计划,也获深圳许可发行,规模不超过21 亿,若发行成功将进一步缓解公司资金压力,助力公司发展。 盈利预测与投资评级:我们认为公司布局合理,区域结构持续优化,销售表现提速,在管理层履新后,公司治理结构持续改善,员工持续和股权激励的推出也进一步护航公司未来发展,预计18-19 年EPS 分别为0.73、0.99 元,维持“买入”评级。 风险提示:区域调控政策升级、地产销售不达预期等。

事件 公司发布2019 年2 月份销售情况、3 月至4 月推盘安排及获取项目等事项公告,2 月实现签约面积32.9 万方,同比上升27.09%,实现签约金额69.3 亿元,同比上升51%;计划3-4 月在26 个以上城市新推或加推超40 个项目;近期在郑州、清远、东莞、北京获取4 宗地块,计容建面约33.52 万方,总地价35.43 亿元。 简评 销售重归成长,二线城市释放积极信号。公司1-2 月累计签约金额175.5 亿元,同比上升38.24%,远高于top20 房企-9.1%的增速(克尔瑞统计口径);累计签约面积79.2 万平,同比上升8.47%。 公司于1 月实现单月签约金额31%增速后继续于2 月实现51%的高增速,主要原因在于:1、公司2018 年全年推货节奏大致为3:7,而今年将较去年更为均匀,上半年推盘力度将较去年加大;2、在三四线城市成交趋于平淡的行业背景下,公司专注一二线布局增强了销售韧性。公司预计2019 年新开工面积将有较大幅度增长,全年可售货值3200 亿元,其中滚存货值900-1000 亿元,足以支撑全年销售增长15%以上的目标。自去年12 月份以来,多个二线城市在落户、“三限”、房贷利率等方面松绑,2 月成交量亦趋于回暖,我们认为,公司二线城市可售货值充沛,全年有望向2000 亿发起冲击。 拿地力度有所加大,货值充沛。2 月拿地金额占销售金额比重约51%,较上月的7.4%明显加大。公司截止去年三季度末拥有土地储备面积约4000 万方,考虑到10 月至2 月新增土储计容建面约350 万方,而销售面积377 万方,预计目前公司土储仍维持在4000万方左右,根据2018 年销售均价18500 元/平计算,储备货值在7400 亿元左右,按照18 年销售情况来看,无论是金额还是面积口径均能保证未来3-4 年开发需求。 融资优势助力形成资源优势。公司拥有显著的融资成本优势,截止去年三季度末中期债务融资加权平均成本低至4.79%,且从去年下半年以来新发公司债利率有所下降。我们认为,受益于融资集中度提升,融资优势将继续为公司资源获取提供坚实保障。 投资评级与盈利预测:预计公司18-19 年EPS 分别为1.78、2.12元,维持“买入”评级。

事件 公司发布2019年2月销售数据,2019年2月份公司实现销售面积246.7万平方米,销售金额431.9亿元,2019年1~2月份公司累计实现合同销售面积564.4万平方米,合同销售金额920.7亿元。 简评 销售弹性恢复:公司2019年2月实现销售金额431.9亿,同比增长21.3%,实现销售面积246.7万平,同比增长2.7%;1-2月份累计实现销售金额920.7亿,同比下降11.1%,累计实现销售面积564.4万平,同比下降17.5%。公司二月份销售有所恢复,主要原因在于当前市场流动性持续宽松,政策调控趋于温和,主流城市市场销售在2月份迎来回暖所致,从我们跟踪的高频数据来看,核心47城市2月份一手房成交量同比下降2.6%,较1月份降幅收窄2个百分点,也印证了市场回温的现象,展望全年,我们认为公司优秀的管理能力和良好的布局将助力公司今年销售规模的继续增长。 拿地审时度势:公司2月份在福州、青岛、成都等核心城市新增6个住宅项目和3个物流地产项目,其中住宅项目合计建面184.3万平,同比下降59.7%,对应总价138.4亿,同比下降25.2%,公司2月份拿地力度明显下降,布局结构上仅仅新增佛山和银川两个三线项目,其余均位于二线核心城市,彰显公司战略上精耕细作,此外公司2月份发行了20亿公司债券,票面利率3.65%,较去年发债成本下降了40-50个bp,宽货币带来的信用改善已在公司有明显体现,在当前流动性宽松的情况下,公司作为房地产行业的龙头房企将充分受益于本轮信用市场的宽松扩张。 投资评级与盈利预测:作为行业引领者,过去几年来一直在创新和颠覆,龙头中最早启动立体激励机制。我们相信万科未来的成长道路更为明晰,期待万科继续为行业、为企业带来更多颠覆。预计公司2018-2019年EPS3.19元和3.99元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。

事件 公司2月实现签约金额46.69亿元,同比增长29.64%。 简评 销售稳健增长,均价显著提升:公司前两月累计实现销售额93.14亿元,同比增长9.28%,销售均价达到11628元/平方米,较2018年全年均价提升12.6%。2018年全年公司共实现销售额1015.6亿元,同比增长49.5%,顺利完成880亿元目标并首次突破千亿大关,2019年预计公司在环京市场改善以及丰富的可售资源支撑下仍能实现稳健增长。 业绩增长具备持续性:公司此前发布2018年业绩快报,全年实现营收566.46亿元,同比增长46.36%;归母净利润为76.61亿元,同比32.99%,结转规模的提升继续助力公司业绩实现较高的增速水平,而利润增速低于营收增速一方面由于投资收益的降低,另一方面则由于经营规模的扩大带来期间费用的提升。由于公司近两年销售规模均维持40%以上的增长,同时截止三季度末公司预收账款达到866亿元,同比增长41%,因此公司未来业绩维持高增长具有确定性。 投资放缓,布局下沉:公司前两月在浙江慈溪、山西临汾、广东阳江、河北廊坊、河南信阳新获取地块,土地总价约为18.9亿元,对应建筑面积112万平米,前两月拿地金额占同期销售金额比重为20%,2018年全年公司拿地金额总计约为176亿元,占比同期销售金额仅为17.3%,公司在投资方面趋于谨慎,目前公司已初步形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局,土地储备建筑面积约3630万平方米,可以满足公司3年左右的开发需要。 投资评级与盈利预测:预计公司2018、2019年EPS分别为1.76元,2.19元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。

销售持续改善:公司1月份实现销售额118.1亿,同比增长33.4%,实现销售面积103.43万平,同比增长44.3%,实现销售均价11418.3元/平。公司一月份销售贡献主要来自于深耕的长三角和内地战略城市。从全年来看,当前公司货值储备相当充裕,可售货值超过5000亿,且推货意愿积极,可推货值超3000亿,其中大部分均位于一二线核心城市,我们认为在今年市场环境复杂多变的情况下,一二线城市市场在持续两年的调控压力之下有望迎来修复,公司今年的销售表现值得期待,全年销售规模有望更上一层楼。 拿地保持审慎:自去年以来公司在投资拓展上保持精耕细作,1月份公司共在福州、南京、昆明、台州、东莞等重点二三线城市新增6个项目,合计建面66.15万平,对应总价28.85亿元,占销售金额24.4%,拿地继续保持审慎,且布局均位于核心城市,彰显公司投资布局越发精细化,且此前公司颇为诟病的高杠杆压力也在公司收缩扩张力度之后不断得到改善,1月份公司又发行了1.2亿美元债券,同时以太原洲际酒店为基础资产的CNBS也获准发行,规模不超过7亿元,若发行成功将进一步缓解公司资金压力,助力公司发展。 盈利预测与投资评级:我们认为公司布局合理,区域结构持续优化,销售表现提速,在管理层履新后,公司治理结构持续改善,员工持续和股权激励的推出也进一步护航公司未来发展,预计18-19年EPS分别为0.73、0.99元,维持“买入”评级。 风险提示:区域调控政策升级、地产销售不达预期等。

事件 公司2月14日晚发布公告,全资子公司绿地地产收购中国民生投资股份有限公司持有的中民外滩50%股权及全部债权,交易价格共计121亿元。 简评 折价收购核心资产,平台优势尽显:标的公司的主要资产为上海市董家渡项目,位于上海市黄浦区核心区域--老城厢与南外滩之间。该项目由中民投于2014年11月以248.5亿的总价竞得,用地性质为商住办,占地面积12.67万方,容积率5.54,总建筑面积119.9万方,其中地上部分计容建筑面积约70.19万方(包括商办57.56万方,住宅12.63万方)。对比此前17年安信信托以240亿元受让其45%股权,此次绿地地产仅出价121亿元就购得其50%股权,彰显了公司作为大型国企优异的资源获取、资金储备、产业协同和项目开发能力。低位的收购成本在减轻公司财务负担的同时也为其拓展投资回报空间提供了良好保障。 良好补充一线土储,定位上海金融中心新地标:2018年以来公司进一步进行城市下沉,在全年获取的4337万方新增权益建面中,二三线城市占比分别达到约25%和75%,而一线城市占比不足1%。此次收购也是对公司近期新增土储结构的再平衡。项目总货值约700亿,我们预估可售货值也在400亿以上,占18年销售额的比重逾10%,大举扩充一线城市市场占比。目前已有7栋写字楼封顶,预计很快将开始增厚公司业绩。同时,鉴于标的项目坐落上海外滩金融集聚带这一市场和政策红利双重富集的核心区域,我们看好其有助于进一步提升公司的品牌影响力,并在长三角一体化政策风口下抢占先机。 投资评级与盈利预测:公司作为房地产综合开发实力领先的世界500强企业,在资本化及全球化的发展战略中不断催生着巨大的并购机遇并实现产融结合,预计公司18、19年EPS分别为0.95元、1.28元,维持“增持”评级。

事件 公司发布2019年1月销售数据,2019年1月份公司实现合同销售面积317.7万平方米,合同销售金额488.8亿元。 简评 高基数压力之下销售放缓:公司2019年1月份实现销售金额488.8亿元,同比下降28.1%,实现销售面积317.7万平,同比下降28.5%,实现销售均价15385.6元/平,同比增长0.6%,公司一月份销售弹性下行的主要原因在于2018年1月份同期基数较高所致,从2月份开始基数影响逐渐减弱,公司销售弹性有望恢复,考虑到公司长期以来在核心城市的深耕基础和优秀的业务运营管理能力,我们认为在今年行业景气度下行的环境下,公司销售规模仍将继续展现出韧性。 拿地力度保持:拿地方面,公司1月份在北京、上海、广州等核心城市新增10个住宅项目和3个物流地产项目,其中住宅项目合计建面274.1万平,同比增长25.3%,对于总价124.6亿,同比下降10.1%,占销售金额比重达到25.5%,较18年1月份提升5.1个百分点,从结构上看1月公司新增项目基本上均位于一二线核心城市,仅在三四线城市新增了两个项目,进一步巩固了公司在核心城市的深耕优势,除此之外,公司2017年收购的广信资产包也于今年1月份顺利完成交割,丰富了公司在广州核心区域的土地储备,强化公司在广州区域强势。 投资评级与盈利预测:作为行业引领者,公司的产能效率以及市场化扩张都执牛耳,过去几年来一直在创新和颠覆,龙头中最早启动立体激励机制,最早提出“轨交+物业”模式,“八爪鱼”战略也为行业未来转型提供思路。我们相信万科未来的成长道路更为明晰,也期待万科继续为行业、为企业带来更多的颠覆。预计公司2018-2019年EPS3.19元和3.99元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。