事件:此前华夏幸福与工信国际建立战略合作关系,共同推进位于华夏幸福产业新城园区的跨境电子商务共建试验区建设。近日,公司全资子公司嘉兴鼎泰与工信国际针对双方合作在浙江省嘉善县推进“跨境电子商务共建试验区”建设与发展事项,签订合作协议。 嘉善园区将受益于跨境电商的高速增长,分享上海自贸区外溢:嘉善园区位于长三角城市带中心,距上海仅80公里,交通已非常便利,处在上海半小时经济圈内。嘉善园区定位为“全国现代化服务业产业新城典范”,在政策上被赋予相当于地市级的经济管理权限和“先行先试”的优势,其和工信国际开展“跨境电子商务共建试验区”建设一方面可以享受跨境电商行业大幅增长的红利,另一方面也可以承接上还自贸区物流、资金流、信息流、产业流的外溢。去年商务部披露2012年跨境交易额2万亿元,同比增长超过25%,增速远高于外贸增速,跨境电商成为我国对外贸易新的增长点。 电子商务试验区将助推公司业务发展:根据此前协议,公司与工信国际的合作为公司园区接入和复制电子信息与电子商务业务模式奠定了基础。目前公司近20个园区均有可能受益于试验区的建设。此外,其也为华夏幸福进一步打造电子商务产业孵化器创造有利条件,不仅能为公司带来投资收益和落地投资额的分成收益,企业和园区的正反馈效应将持续带动园区的发展升级。 投资建议:买入-A,强烈推荐。公司产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,其在地产开发方面实现轻资产运行超级大盘,非地产业务、招商引资不断创新升级。将长期享受新型城镇化的改革红利,预计2013至15年EPS分别为2.02、3.10和4.50元,给予2014年12XPE,6个月目标价37.2元。 风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化

业绩平稳增长:2013年营业收入和利润分别为102亿和5.3亿,同比增长28.1%和4.6%,EPS 为0.29元。净利润增速较低的原因主要是由于全年少数股东损益同比增136%至3.9亿。年ROAE 为10.48%,较去年略降低0.34个百分点。综合毛利率为30.3%,同比增0.9个百分点,三费合计11.7亿,同比增15.7%,占比下降1.2个百分点至11.5%。公司拟10股派0.3元(含税),分红率10.18%,同比略降0.39个百分点。 年签约和结算金额均超百亿,2013年重新拿地:2013年度公司销售项目分布在10个城市19个项目,销售面积和金额分别为72.7万平方米和112.7亿元,同比分别增长18.6%、24.4%,其中按销售金额占比前三的城市为北京、生活和深圳,占比分别为32%、16%和15%。结算方面,公司结算面积75.3万平方米,结算收入104.6亿,同比增31%和35%。期末已售未结面积54万平方米,预收款69亿。 全年新增4个住宅项目,占地面积31万平方米,建筑面积68.6万平方米,2012年公司未新增住宅项目。期末公司在建拟建项目共19个,权益规划建面604.9万平米,扣除已结转面积425.7万平方米,占比前三的城市为北京、天津和长沙,占比分别为23%、18%和16%。 资产负债水平高于行业:公司扣除预收款的资产负债率61.0%,同比略增0.2个百分点,负债水平高于行业。期末货币资金69.3亿元,同比增16.1%,短期借款81.5亿,同比增99%。 聚焦战略城市深耕发展,借力城市更新转型发展:公司计划大力发展品牌住宅业务,关注养老地产市场,聚焦战略城市深耕发展。2014年,公司计划新开工项目有10个,新开工面积104.81万平方米,同比增加11.6%。稳步推进深圳城市更新项目,借力城市更新政策积极转型提升工业地产。公司目前有3个城市更新项目,其中宝安25区、22区继续推进拆迁谈判及审批工作。计划完成67区中粮商务公园项目竣工备案,做好招商工作。 维持“增持-A”投资评级:公司聚焦一二线城市的中高端住宅开发,其在深圳拥有大量的工业用地,在城市更新中有大幅升值的可能。我们预计公司2014-2015年EPS 分别为0.34和0.41元,给予目标价4.07元,相当于12倍14年EPS。 风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。

业绩平稳增长,毛利率降低:由于房地产和市政业务结转收入增加,2013年公司营业收入35亿,同比大幅增长61.9%。利润4.3亿,同比增长12.2%。EPS为0.83元。年ROAE为8.5%,较去年增加0.7个百分点。净利润增速低于收入的主要原因是占比较大的房地产业务和市政业务毛利率大幅下降,导致年综合毛利率下降15.4个百分点至27%。其中房地产业务毛利率下降19.1个百分点至24.2%,主要是由于毛利率较低的保障房业务结算占比增加;市政业务毛利率下降6.4个百分点至9.3%。三费合计5.9亿,同比降9.3%,占比为16.9%,下降13.3个百分点。公司拟10股派2.6元(含税),分红率31.2%,同比下降2.4个百分点。 销售稳步增长:2013年度公司房地产开发销售业务结算收入22.3亿元,同比大幅增长95.5%。全年实现销售面积28.1万平,同比下降13%,销售金额21.9亿元,同比增长9%。其中商品房销售金额18亿元,同比增长15.6%;经济适用房销售金额3.9亿元,同比下降14.5%。期末保障房在建及待建面积达80万平。 多元化发展支持后续业绩:公司市政业务收入10.2亿,同比增长29.4%,工程总承包中标金额超过12亿元,同比增长近5倍。公司通过收购江苏海盟实业有限公司股权获得苗圃基地1000亩,有进一步打通园林绿化业务的上下游产业链。污水处理与供水业务稳中有增。去年公司继续保持较大的股权投资力度,全年实现投资收益3.5亿元,现有优质股权投资价值近50亿元。医药业务实现销售收入2.54亿,同比增长7.3%,毛利率73.1%,同比增长1.1%,在公司业务中毛利率最高。 短期有一定的财务压力:剔除预收款后的资产负债率为46.4%,同比增5.9个百分点,优于行业。账面现金10.2亿,同比下降2.5%。期末短期借款和一年内到期的非流动负债分别为43.5亿和10.6亿,有一定的财务压力。 投资建议“增持-A”:公司将紧密围绕"成为卓越的城市运营商和价值创造者"的战略愿景,大力推进产业转型升级工作,2014年继续推进现有项目开发和销售进度,新增投资优质项目3-5个,给予2014-2015年EPS分别为0.98和1.23元,目标价13.72元,相当于2014年14倍PE。 风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧等。

一季度业绩预告,净利润大幅增长:首开股份发布今年第一季度业绩预告,第一季度公司经营业绩与上年同期相比将有较大幅度增长,将增加250%至300%。预计一季度将实现净利润2.48亿元至2.84亿元,EPS为0.11元至0.13元。业绩大幅增长的主要原因是公司结算收入同比大幅增加所致。 受推盘影响,一季度销售业绩有所下降:首开股份发布3月销售情况,3月份公司实现签约面积5.3万平方米,同比下降83.3%,实现签约金额7.26亿元,同比下降81.4%。 至此,一季度公司累计实现签约面积21.8万平方米,签约金额28.2亿元,分别比2013年同期下降58.6%和61.4%,同比增速较前两个月大幅下降36.8和19.4个百分点。我们统计的46个城市1季度商品住宅销售面积同比下降18.8%,其中3月单月同比下降29%,公司一季度和3月份实现的销售面积增速明显低于行业。我们认为一季度公司销售业绩下降的主要原因受公司推盘较少所致。 公司一季度拿地进度明显减速:3月份公司未新增土地储备,整个一季度拿地进度相对去年同、环比均明显减速。一季度公司以股权收购形式获得土地2宗,去年一季度和四季度分别获得土地5宗和7宗。今年一季度新增土地分别位于杭州和海口,合计新增建筑面积37.6万平方米,同环比分别下降29%和34.4%,其中权益建筑面积33.3万平方米,支付股权收购价款共计8.2亿元。 投资建议:维持“买入-A”评级,公司已经进入廊坊区域深度参与廊坊与北京的建设,广阳大型园区项目值得持续关注。公司计划以每股5.93元募资40亿,目前股价低于增发价,公司每股净资产6.22元。预计2014-2015年每股收益分别为0.99和1.23元,目标价6.05元。 风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧等。

近日我们对三湘股份进行了调研,公司是国内中高端绿色住宅的领军企业,去年收购中鹰置业后进一步夯实公司绿色住宅开发实力。项目主要集中在上海,并于2011年在河北燕郊获得120万平方米的土地使用权,拟开发京东三湘海尚系列高档社区。此外,公司在深圳参股了三湘海尚花园(19.5%股权,不并表),其将围绕上海、环北京和深圳进行区域布局。 目前公司土地储备的权益建面138万平方米,其中上海78万平方米,占比57%,河北占43%。 房地产业务:中高端绿色住宅领军企业,已进入环北京区域 公司主要精力集中在上海,未来仍是以上海为主。去年股权收购了中鹰置业,获得中鹰黑森林项目以及其主要管理团队,目前中鹰黑森林三期在售,我们预计该项目未来可实现结算收入46亿元。此外公司去年在上海竞得崇明岛二级开发土地,其计划每年在上海获得一块土地。 河北燕郊项目于2011年获得,公司占51%。但由于政府拆迁等一级开发的原因,尚未交地,并且公司尚有3.4亿的土地款尚未交纳。该项目的土地成本较低,燕郊开发区紧邻北京,未来将成为公司新的利润增长点。我们预计今年可完成交地及开发,明年预售并开始逐渐贡献业绩,其定位也是绿色高科技地产。未来公司会加大对河北的考察,主要集中在廊坊。 首次给予“增持-A”评级,目标价8.16元: 公司已发布2013年业绩快报,营业收入和利润分别为27.7亿和4.8同比增46.6%和10.5%,EPS为0.65元。结算收入全部来自上海,其大幅加主要是由于上海三湘海尚城、三湘未来海岸及三湘七星府邸交房确认入所致。我们预计2014年公司结算面积10.2万平,结算收入35亿,实净利润5.0亿;2015年结算面积12.4万平,结算收入35亿,实现净利润亿,其中河北三湘森林海尚城将贡献部分业绩。按此推算,预计公2013-2015年EPS分别为0.65、0.68元和0.75元。我们计算公司RNAV10.10元,目前折价39%。 公司目前体量较小,在当前一线城市土地价格高企、限购暂未放松况下,去化速度明显低于行业龙头企业。首次给予公司“增持-A”投资级,给予公司目标价8.16元,相当于2014年12XPE。 风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。

扣非后净利润同比增15%,符合预期:公司2013年收入和净利润分别为20.5亿和3.3亿,同比分别变动+3.55%和-15.0%,EPS为0.32元,ROAE6.85%,同比降1.56个百分点。业绩下滑主要是由于公司去年对国贸展厅、东写字楼等进行拆除改建,导致展厅租金收入大幅减少,并发生相应的资产报废与资产减值损失。扣非后公司净利率4.2亿,同比增14.5%。公司拟10股派1.7元(含税),分红率52.7%,较上年提高10.6个百分点。 租金增速放缓:公司可出租面积写字楼合计17.0万平方米,商场4.0万平方米,公寓5.0万平方米,除国贸三期商场和酒店外,其他物业的平均租金均较上年小幅上升,一期写字楼租金上涨17%,其他均在6%至9.5%之间。但写字楼的出租率有所下降。我们认为未来公司租金的提高主要和宏观经济相关,中短期内租金增长将放缓。 综合毛利率小幅上升,但增速已放缓:全年公司毛利率48.2%,同比上升1.1个百分点,其中物业租赁业务毛利率59.3%,同比增1.5个百分点,而酒店业务毛利率为-1.37%,同比下降5.27个百分点。公司成本主要为折旧、能源费和员工费用,均相对刚性,而酒店业务受目前经济、政治环境影响,经营难以改善,我们预计公司毛利率基本稳定,已没有大幅提升的空间。 三费下降贡献业绩:公司三费合计2.93亿元,同比下降13.3%,占总收入的比重下降2.8个百分点至14.3%。 国贸三期B预计2016年7月完工:公司发布对外投资公告,国贸三期B计划投资47亿元,预计竣工开业后前十年平均年现金回报率((净利润+折旧摊销)/总投资)约7.6%。为满足建设资金需要,公司计划向建行等申请15年期33亿元银团借款,分别向民生和中行申请3年期5亿贷款,此外公司拟发行9亿元公司债券。 公司预计2014年收入和利润总额同比分别增8.8%和47.1%:公司预计实现营业收入22.3亿元,成本费用14.6亿元,利润总额6.4亿元。 维持“增持-A”评级:公司目前租金和出租率均处在高位,其受经济环境影响难有明显增长,并且毛利率上升空间有限。我们认为在国贸三期B竣工开业前,公司业绩难有明显提升。我们预计公司2014-2015年EPS为0.47元、0.49元,目标价按2014年25倍市盈率为11.87元。 风险提示:经济增速下滑超预期,公司租金收入大幅下降。

事件:公司与工信国际签订战略合作协议,共同推进位于华夏幸福产业新城园区的跨境电子商务共建试验区建设。工信国际是直属于工业和信息化部的正厅级事业单位,是工业和信息化部唯一直属的国际合作和行业贸促机构。 电子商务共建试验区的建设符合北京产业外迁的趋势:公司本次的战略合作协议为公司园区接入和复制电子信息与电子商务业务模式奠定了基础。根据协议,双方将共同协助行业内知名企业在试验区内落户,将试验区打造成国际一流的电子商务及科技产业园。我们预计目前公司近20个园区均有可能受益于试验区的建设。 另一方面,电子商务园区的落地符合京津冀一体化中北京产业外迁的趋势。近日北京市副市长杨晓超表示未来北京将定位于政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心,产业逐渐向河北外溢将是趋势,伴随着京津冀一体化的逐渐落实,特别是交通体系建成后,北京、天津的产业及人口转移将从目前的被动转变为主动,公司迎来历史性机遇。 电子商务园区拓展公司创投业务:公司今年1月公告在北京设立华夏幸福产业投资有限公司,此后在硅谷建立中国高新科技孵化器。公司通过对孵化器及园区内企业的股权投资,长期分享优秀企业的成长。本次战略合作为华夏幸福进一步打造电子商务产业孵化器创造有利条件,为公司带来投资收益和落地投资额的分成收益,并且企业和园区的正反馈效应将持续带动园区的发展升级。 投资建议:买入-A,强烈推荐。公司产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,其在地产开发方面实现轻资产运行超级大盘,非地产业务、招商引资不断创新升级。将长期享受新型城镇化的改革红利,预计2013至15年EPS分别为2.02、3.10和4.50元,给予2014年12XPE,6个月目标价37.2元。 风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化

单月销售业绩同比下降,但仍好于行业平均水平:万科发布3月销售情况,3月单月公司实现销售面积121.1万平方米,同比/环比变动-4.8%和+22.0%,销售金额144.3亿元,同比/环比变动-5.1%和+18.8%,销售均价11916元/平,同比/环比变动-0.3%和-2.6%。销售面积和金额均同比下降,但仍好于行业,我们统计46个主要城市3月单月销售面积合计同比下降29%。至此,一季度公司累计实现销售面积415.0万平方米,销售金额542.3亿元,分别比2013年同期增长11.7%和24.2%,同比增速较前2月下降8.6和15.7个百分点。 公司一季度拿地进度明显减速,楼面地价大幅上升:3月单月公司获得5个项目,均处在一二线城市,分别为广州、深圳、北京、南昌和南京,合计建筑面积121万平方米,同比下降7.2%,其中权益建面95万平方米,需支付地价款36.9亿元,同比增14.3%。平均楼面地价3979元/平,同比上升9.8%。3月单月和1、2月相比公司拿地进度有所提高,但整个一季度相对去年同、环比均明显减速。一季度公司获得10块土地,去年一季度和四季度分别获得19和29块土地。今年一季度新增土地建面253万平方米,同比/环比下降63%和71%,权益地价75亿,同比/环比下降49%和68%。一季度平均楼面地价4510元/平,同比/环比上升61%和38%。 投资建议:维持“增持-A”投资评级,我们认为公司作为行业龙头,在行业销量整体下滑的背景下仍能保持远高于行业的销售增速,其将更快地提升市场份额。另一方面,公司在目前高地价情况下放缓了拿地进度,符合其一贯的稳健经营原则。目前公司土地储备超过4600万平,能够满足未来2至3年的开发需要。维持公司2014-2015年EPS分别为1.74和2.27元,预计公司今年销售突破2000亿,给予2014年5X 的PE 目标价8.70元。 风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧等。

扣非后业绩大幅增长,房地产业务占比提升:2013年营业收入和利润分别为74.4亿和6.5亿,同比增长36.5%和16.7%。EPS为0.64元。净利润增速略低于收入的主要原因主要是由于去年确认了1.25亿的营业外收入,扣非后净利润增速为42.2%。年ROAE为24.8%,较去年略降低2.5个百分点。综合毛利率为29.8%,较2012年上升4.24个百分点,上升的主要原因是毛利率高的地产业务占比的提升,地产业务毛利率36.3%,同比降低2.6个百分点,但占收入的比重上升16.9个百分点至81.4%。三费合计5.9亿,同比增78.9%,占比上升1.9个百分点至8%。其中销售费用和管理费用合计5.7亿,同比增117%。公司拟10股派0.6元(含税),分红率9.61%,同比下降4.78个百分点。 销售保持快速增长,拿地力度加大:2013年度公司实现结算面积和金额分别为66.3万平和60.6亿元,同比分别增长80%、72.4%,主要是由于位于福建、西安、厦门和兰州的项目结算增加。公司未披露销售具体数据,现金流量表中销售商品及劳务收到的现金145亿,同比增132%,期末预收款114亿,同比增226%,销售仍保持快速增长。全年新增19块土地,计容土地面积385万平,同比增54%。新增项目楼面均价3578元/平。新增土地中41%处在大福建地区,21.2%为大西北,7.4%处在长三角。 财务状况良好:公司剔除预收款后的资产负债率为51.9%,同比下降3.2个百分点。账面现金25.8亿,同比增长166.8%。通过信托融资、基金合作、委托贷款等多种方式,筹集资金96.73亿元,期末公司短期借款和一年内到期的非流动负债分别为16.3亿和24亿。2013年至报告日,公司累计偿还融资金额57.4亿,其中提前偿付3笔融资计划,合计26.9亿。 维持“买入-A”投资评级:公司正从区域公司向全国化公司迈进,我们预计公司2014年销售仍将保持快速增长。公司计划以11.44元/股发行2.3亿股,募资不超过26亿,目前股价低于增发价。并且公司控股股东及实际控制人计划继续增持公股份。值得注意的是公司此前公告与星网锐捷合作向智能家居、互联网社区服务延伸,此次拟对公司章程进行修订,在公司营业范围中增加“对医疗健康行业的投资及投资管理”。我们调整公司2014-2015年EPS分别为1.17和1.75元,上调目标价至14年11X,12.87元。 风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。

业绩平稳增长,符合预期:发布年报,2013 年实现收入和利润分别为924亿和107 亿,同比分别增长34.0%和27.4%,EPS 为1.51 元。毛利率32.2%,较去年下降4 个百分点。三费合计47.5 亿,同比增26%,占比5.1%,较去年下降0.4 个百分点。ROAE 为22.95%,同比增1.11 个百分点。公司拟每10 股派2.94 元(含税)并转5 股,现金分红率19.53%,基本和去年一致。 销售增速回落,一、二线城市土地储备丰富:2013 年公司实现结算面积1064 万平,同比增18%,结算收入1253 亿,同比增23%,销售增速较2012年明显回落,并低于全国平均水平,2012 年公司销售金额同比增39%,2013年全国销售金额同比增27%。此外,公司今年前2 月实现销售面积和金额159 万平和177 亿,同比下降10.0%和5.5%,也低于行业。产品结构方面,公司144 平成交套数占92.2%,首次臵业占比85.9%。 2013 年公司新增54 个项目,权益比例较2012 年上升7 个百分点至72.3%。权益建面1321 万平,权益地价408 亿,折楼面价3111 元/平,同比降8.1%。公司继续坚持一二线中心城市为主的区域布局战略,期末公司在建拟建项目228 个,可售建面8330 万平,其中3333 万平已签约,4997 万平待售,一二线城市占83%。 计划加大商业、地产基金及养老地产等业务:期末公司持有84 万平商业物业,较2012 年小幅下降,租赁收入11 亿元,较2012 年增2 亿元;房地产基金突破200 亿,较2012 年增80 亿,排行业第一。此外,公司发布中国式养老产业战略,在北京、上海和成都有项目。 公司财务安全性良好:期末预收款1072 亿,同比增18%,剔除预收款的资产负债率为43.8%,同比升1.7 个百分点,优于行业。公司去年8 月首次发行美元高级债券,票面成本4.5%,融资渠道进一步扩宽。 公司保持稳健的开复工进度:公司计划今年完成房地产投资1166 亿,新开工1750 万平,竣工1350 万平,同比分别增17%、3.4%和6.8%。 投资建议:维持“增持-A”投资评级,我们预计公司2014 年至2015 年EPS 分别为1.89 和2.21 元,对应的收入增速分别为31%、16%,净利润增速分别为25%、17%,6 个月目标价为9.44 元,相当于2014 年5 倍的动态市盈率。 风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。

事件:公司与与河北盛宇房地产开发有限公司签订合作框架协议,共同进行河北省香河县蒋辛屯镇及渠口镇约定范围内的新农村建设及村庄整理项目。 项目位于河北香河县,转让款3亿,华夏幸福在县政府与项目公司的开发协议签订后10日内受让项目公司90%股权,剩余10%在项目公司达到约定条件后10日内受让。 进一步夯实公司京津冀一体化战略:根据公司公告的四至范围,我们预计项目的委托面积约20平方公里。本次股权并购标志着公司进一步扩展了其获取优质项目的渠道。河北香河位于北京东面,属于承接首都功能和产业转移的前沿要冲。目前通过京沈高速约45分钟可到达北京东三环CBD地区,未来“大七环”建成,香河有望进入北京半小时经济圈,并且京唐高铁有可能在香河设站,预计开通后香河到北京仅需10分钟。 目前公司在环北京共有12个园区,合计委托面积632平方公里(未包含本次项目)。公司是京津冀一体化最大的受益者,伴随着京津冀一体化的逐渐落实,特别是交通体系建成后,北京、天津的产业及人口转移将从目前的被动转变为主动,公司迎来历史性机遇。 一季度销售继续保持快速增长:根据易居统计公司一季度实现销售面积89.2万平,销售金额110亿,同比增长21.8%和57.5%,均远高于行业平均增速,面积和金额分别位列全国的13位和11位。 投资建议:买入-A,强烈推荐。公司产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,其在地产开发方面实现轻资产运行超级大盘,非地产业务、招商引资不断创新升级。将长期享受新型城镇化的改革红利,预计2013至15年EPS分别为2.02、3.10和4.50元,目前按2014年PE为9.1X,给予2014年12XPE,6个月目标价37.2元。 风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化

继续推动廊坊广阳园区一二级开发项目:公司在年报中表示将积极在环首都经济圈布局项目,抓住“京津冀一体化”协同发展所带来的市场机会。将继续落实此前签署的《广阳区高新科技成果孵化园和高层次人才创业园项目合作框架协议》,推动园区土地一级开发及二级开发的合作。据媒体报道(新浪财经,2012年7月),该园区距拟建的北京第二机场不到20公里,距离廊坊市中心约10公里,规划合计15平方公里,以“京津冀城市群新经济门户,廊坊市创新型高端功能区”为总体定位,将作为北京高端资源要素转移的最佳承接地。 业绩下降主要受结算进度趋缓、毛利率下降及投资收益减少所致:去年实现收入和利润分别为135亿和12.9亿,同比分别变动6.5%和-20.3%,EPS为0.57元。全年ROAE为9.56%,同比下降3.31个百分点。公司拟每10股派1.8元(含税),现金分红率31.31%。业绩下滑的原因:1)结算进度趋缓,期末公司预收款201亿,同比增58.8%。2)毛利率下降,主要是由于京外项目占比提升、低成本土地的减少以及利息资本化比率的增加。公司去年综合毛利率36.8%,下降4.8个百分点,三费16.5亿,同比下降25%,其中财务费用5.8亿,同比降49%。3)投资收益2.8亿,同比降59%。 销售符合预期,土地储备充足:2013年销售面积141万平,金额186亿,同比增5.9%和5.0%,去化率63%,其中按面积计算京外项目首次超过50%至54.5%。土地储备方面,去年公司在北京获得12块开发用地,京外获得9块土地,权益规划面积213万平,期末公司拥有房地产开发项目51个,可售土地储备1188万平,能满足未来2至3年需要。其中京津冀占比28%。 计划2014年销售金额247亿:公司计划2014年销售面积和金额分别为168万平和247亿,同比增2%和34%,金额增长较大主要是可售资源逐步转向经济较发达的核心城市和区域。开工方面,计划新开工288万平、开复工944万平、竣工200万平,同比分别增65%、12%和5.3%。 投资建议:“买入-A”评级,公司已经进入廊坊区域深度参与廊坊与北京的建设,广阳大型园区项目值得持续关注。公司计划以每股5.93元募资40亿,目前股价低于增发价,公司每股净资产6.22元。预计2014-2015年每股收益分别为0.99和1.23元,目标价6.05元。 风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻。

业绩符合预期,毛利率降幅较大:公司发布年报,2013年实现收入和利润分别为326亿和42亿,同比分别增长28.7%和26.6%,EPS 为2.45元。综合毛利率41.5%,较去年下降7.3个百分点,其中扣税后的房地产开发业务毛利率为28%,同比降4个百分点,除环渤海地区毛利率保持稳定,其他各地区均有所下滑,长三角地区下降16个百分点至13%。三费合计19.4亿,同比增24%,占比较去年下降0.2个百分点至6.0%。ROAE 为16.73%,同比增1.54个百分点。此外,公司拟每10股派4.8元(含税)并转增5股,现金分红率19.6%,较去年上升4.1个百分点,股息率2.8%。 销售基本符合年初计划,公司拿地进度加速:2013年公司在19个城市在售59个项目,实现销售面积274万平,同比增11%,销售收入432亿,同比增19%,均价15766元/平,同比+7.3%。全年新增20个项目,权益面积497万平,主要在二线城市,去年一线城市无新增土地。预收款375亿,此外,公司公布前2月业绩,销售面积和金额分别为47万平和61亿,同比增30%和22%。其中1月新增6个项目(2月无新增),权益建面280万平,拿地进度明显加快。目前公司已进入28个城市,全国布局基本完成。项目储备约1600万平方米,二线城市占比上升,我们预计未来公司土地储备结构按一、二、三线城市占比35%、50%和15%分布。 公司财务安全性良好,融资优势明显:期末公司剔除预收款的资产负债率为43%,同比下降4个百分点,优于行业。期末公司账面现金242亿,剔除预收款的流动负债373亿,短期借款和一年内到期的非流动负债106亿,财物安全性良好。期间公司香港融资平台招商臵地发行5亿美元5年期债券。利率4.02%。公司全年综合资金成本仅5.23%,同比下降0.76个百分点。 公司计划2014年销售金额突破500亿:计划新开工548万平(同比+29%)、竣工294万平(+80%),年末在建990万平(+34%)。 投资建议:“增持-A”评级,公司向未来5年实现“千亿收入、百亿利润”目标稳步迈进。公司背靠大股东资源,在获取项目和融资方面均有明显优势。公司去年计划以每股26.92元(未除权)发行2.4亿股,购买大股东蛇口项目及募集16亿配套资金,目前股价远低于增发价。预计公司2014、15年EPS 为3.05和3.68元(未除权),按14年6XPE 目标价18.29元。 风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻。

毛利率和投资收益下降:公司发布业绩快报,2013年实现收入和利润分别为135亿和12.9亿,同比分别变动+6.51%和-20.3%。EPS为0.57元。ROAE为9.56%,同比降3.31个百分点。净利润明显下降一方面是因为公司结算项目的毛利率有所下滑,另一方面参股子公司实现的投资收益有所下降。 从净利润方面来看,公司2013年净利润率为9.6%,低于行业均值,可比公司万科、招商地产、北京城建分别为11.2%、12.9%和16.7%。 已进军廊坊,将长期受益于京津冀一体化:公司在北京项目储备超过550万平方米,占其土地储备的30%。此外,公司在环北京周边仍有部分土地储备,我们认为公司未来将受益于京津冀一体化的发展。在京津冀一体化的推进下,廊坊将是参与京津资源分配的主力,其本身已经开始被动承接京津的产业转移及人口外溢,与北京相接,实现“1小时城市圈”缺的或许只是一条地铁。一体化交通体系建成后,北京、天津的产业及人口转移将从目前的被动转变为主动,廊坊迎来历史性机遇。公司在廊坊拟建国风悦都项目,规划建筑面积43万平,目前正处在前期工作。 投资建议:维持“买入-A”评级:公司是北京龙头地产开发企业,是为数不多的同时参与北京及廊坊开发建设的企业,将长期受益于京津冀一体化。首开目前在北京的项目储备超过550万平方米,是北京区域龙头。另一方面,公司已经进入廊坊区域深度参与廊坊与北京的建设,我们认为公司未来将在京津冀一体化中发挥重要作用。此外,公司发布了定增预案,发行价不低于5.93元,募集资金不超过40亿,目前股价大幅低于增发底价。我们调整公司2013-2015年每股收益分别为0.57、0.99和1.23元,目标价6.05元,维持买入-A评级。 风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻。

业绩大幅增长,毛利率基本稳定:2013 年收入和利润分别为191.7 亿和29.1亿,同比增长42.9%和35.8%。ROAE 为30.51%,增长0.62 个百分点,创历史新高。EPS 为1.55 元。公司年综合毛利率为35.4%,较2012 年下降0.98个百分点。三费合计11.2 亿,同比增28.6%,占比下降0.7 个百分点至5.8%。 公司拟10 股派2 元(含税),分红率13.02%,同比下降0.16 个百分点。 除拿地外均完成年初目标,介入土地一级开发和旅游地产新模式:2013年度公司实现结算面积和金额分别为319 万平和186 亿,同比增50%和42%。 签约面积437 万平,签约金额270 亿元,同比分别增加40%和50%,销售均价6178 元/平,同比增7.1%。年销售回款245 亿,同比增47%。开工面积613 万,竣工面积346 万,同比增129%和-1.0%。上述指标均超额完成年初计划。期末预收款190 亿,同比增47%,锁定明年大部分业绩。 全年新增35 宗地块,权益建面575 万平,完成年初计划的88.41%,同比增17.6%。新增项目楼面均价1959 元/平,同比增51%,除了去年土地市场均价普遍上升外,公司拓展城市的结构也有所上移。此外,公司还与长沙政府以签约方式介入一级开发市场,开辟了新的土地投资渠道。公司还通过收购秦皇岛项目介入旅游地产,并在今年初和神农架区政府、黄山区政府签订旅游开发协议。公司期末土地储备2147 万平,进入19 个城市,我们测算约13%在廊坊,公司计划加大环北京区域市场的拓展力度,顺应京津冀一体化趋势。 财务状况良好:公司剔除预收款后的资产负债率为47%,同比上升2.4 个百分点,基本和行业持平。账面现金46.2 亿,同比增长13.9%,但短期借款和一年内到期的非流动负债分别为46 亿和57 亿。去年全年融资136 亿,同比增41%,完成年初计划的152%。 公司计划2014 年销售回款345 亿,同比增41%,融资170 亿,同比增25%。 维持“增持-A”投资评级:公司在环渤海、长三角三、四线城市的房地产开发销售领域独树一帜,其成本控制、区域深耕、高周转战略领先行业。 作为东部三线地产开发龙头,管理层良好的执行力促使公司持续保持高增长,去化率维持高位。我们预计2014-2015 年EPS 为2.07 和2.85 元,给予目标价12.42,相当于2014 年6X 的PE。 风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。