毛利率改善叠加权益比提升拉动17年归母净利高增。公司作为央企地产龙头且受益于:1)融资成本优势显著+低成本适度加杠杆助力扩张;2)战略更积极(规模诉求及拿地提速),未售资源充裕且周转加快;3)内部出台跟投机制完善激励体系提升公司运营效率,外部依托央企整合集团资源,未来发展有望提速。预计公司2018-2020年EPS分别为1.78、2.22和2.62元,对应PE分别为7.4X、6.0X和5.1X,目前市值较RNAV折价20%左右,安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价21.4元/股(对应2018PE=12X)。

公司得益于战略及管理水平的领先,拥有一般地产公司所不具备的业务内生与进化能力。在行业集中度提升的趋势下,未来能够充分释放自身和行业周期波动带来的阿尔法。公司积极升级转型“城乡建设与生活服务商”、未来长期价值值得肯定。公司2017年业绩优异,作为高周转的龙头标杆,地产业务稳定增长,各项新兴业务迅速发展,具备龙头潜质。预计公司2018-2020年EPS分别为3.22、3.86和4.77元,对应PE分别为9.6X、8.0X和6.5X,维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价41.8元/股(对应2018PE=13X)。 投资要点: 1)盈利略超预期,毛利率大幅提升拉动业绩增长。公司17年收入/营业利润/归属母公司净利分别为2429/508/281亿元,同比分别增长1%/30%/33%,每股收益2.54元,略超此前预期;公司拟派现0.9元/股,分红率35%(16年为42%),税前股息率3.0%。公司业绩高增:1)此前由于涨价周期提升毛利率,并且高盈利项目陆续进入结算周期,2017年公司结算毛利率为25.8%,较2016年提高6.0 PCT;2)2017年投资收益62亿,同比增长24%;此外,公司当期计提资产减值损失13亿,为未来业绩预留弹性。 2)销售高增,积极拿地且成本处于合理区间。公司17年全口径销量和销售额分别为3595万平米和5299亿元,同比分别增长30%和45%,以全口径销售额测算,市占率提升0.9PCT至4.0%,创历史新高;2017年公司全年实现销售均价1.47万元/平,同比增长11.4%。公司在2017年继续保持积极的拿地态度,特别是下半年土地市场溢价率较低的大环境下积极补充土地储备,全年累计获取新项目216个,合计总建面4615万平,同比增长50%,对应总价2873亿,同比增长58%;2017年“土地款/销售额”为64%(+7 PCT),为近年新高。新增项目楼面价为0.79万/平米(+22%),当年“地价/售价”上升5 PCT至54%,主要是收购广信资产包项目主要布局在广州核心区域,剔除广信后公司新增楼面价约0.52万/平米,较2016年略有下降,地价/售价维持在35%左右的合理水平。预计公司目前全口径未售计容约0.9亿平米量级,以17年全口径销量0.36亿平米静态测算,公司储备可供销售2-3年左右,延续高周转特色。 3)2018年销售和结算有望稳健增长。2018年公司预计现有项目新开工面积3545万平方米,较2017年实际开工面积下降2.9%,虽然计划开工偏谨慎,但是后续存在调整空间; 2018年可售资源约6000万方(1400余万方滚存+4500万方新推),同比2016年保持两位数以上增长,在去化率不发生大幅下降的前提下,销售有望再上新台阶。预计项目竣工面积2631万平方米,比2017年实际完成规模增长14.3%。计划竣工力度加强,叠加当前充足的已售未结资源4143亿(+49%),公司2018年业绩保障系数极高。 4)净负债率创新低,未来财务弹性较高。尽管公司2017年在土地市场保持了积极的拿地态度,但受益于公司2017年销售高增长,现金回流加快,截至2017年末公司净负债率降至8.84%,较2016年下降了17.0个pct,在行业内处于极低水平;当前公司在手货币资金高达1741亿,有息负债1906亿,有息负债中即期占比仅33%;现金对即期有息负债的保障系数超过200%。在未来整体融资趋紧的环境下,公司健康的财务结构,具备逆市加杠杆空间,未来有望进一步巩固龙头优势。 5)提前布局存量时代、新业务初具龙头雏形。当前公司物管、物流、商业及长租已跃居行业龙头地位,同时养老、冰雪、教育等均有明显突破。公司不是一家单纯的地产开发企业,未来围绕“城乡建设与生活服务商”的升级战略,将充分发挥在存量运营方面的优势,创造新的利润增长点。 1.物业管理:2017年公司物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入71.3亿元,同比增长67.28%。2017年底万科物业已进入80个城市。期内,公司物业获“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”,连续八年蝉联百强榜首。 2.物流地产:公司在物流地产领域持续布局,截至目前,公司物流地产业务累计获取62个项目,可租赁物业的建筑面积达到482万平方米,其中已建成运营项目共26个,稳定运营项目平均出租率达到96%。今年1月正式完成对普洛斯的私有化,万科与普洛斯的强强联合将形成强大的规模优势和协同优势,公司持股约21.4%,是单一最大持有人。 3.商业地产:公司在2016年联合其他投资方收购印力集团96.55%的股权的基础上,17年3月启动整合商业地产资产。截至2017年底,公司管理商业项目共计172个,总建面超过1千万平方米。2018年1月印力集团联合收购凯德20家购物中心,进一步完善商业布局。截至目前,印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。 4.长租公寓:公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。泊寓以市场化租金定价,致力于满足城市青年人群的中长期租住需求。截至目前,泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间,2018年公司计划新获取10万间以上租赁住宅,新开业5万间以上,未来公司长租公寓业务有望持续受益于租赁市场的政策红利。 投资建议:公司得益于战略及管理水平的领先,拥有一般地产公司所不具备的业务内生与进化能力。在行业集中度提升的趋势下,未来能够充分释放自身和行业周期波动带来的阿尔法。公司积极升级转型“城乡建设与生活服务商”、未来长期价值值得肯定。公司2017年业绩优异,作为高周转的龙头标杆,地产业务稳定增长,各项新兴业务迅速发展,具备龙头潜质。2018销售预计仍将保持高于行业平均水平的稳健增长。预计公司2018-2020年EPS分别为3.22、3.86和4.77元,对应PE分别为9.6X、8.0X和6.5X,维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价41.8元/股(对应2018PE=13X)。 风险提示:长效机制落地超预期、去化率下降、地产销售不及预期、股权结构不确定性。

事件:2月27号晚,公司公告2017年业绩快报。 盈利符合预期。公司2017年收入/营业利润/归母净利分别为66.0/13.7/6.4亿元,同比分别增长32.4%/58.8%/21.5%,盈利符合预期。收入较高增长主因今年结算面积增加所致,营业利润增速显著高于收入增速,主要得益于期内结算项目毛利率提升,而归母净利增速回落至21.5%,预计是少数股东损益占比提升所致。 物流行业二梯队龙头,将充分受益于物流地产红利。公司吸收合并深基地已于18年1月获证监会无条件通过,将成就A股纯正物流地产第一股。高端仓储行业是地产行业少有的成长领域,根据戴德梁行数据,截至2017年上半年,按照各物流地产运营商存量占比,宝湾物流的市占率达到6%;作为物流地产二梯队龙头,行业地位和资产质量相对领先。公司吸收合并深基地完成后,将成为A股首家纯正物流地产企业,未来将充分受益于物流地产红利。另外,南山集团在赤湾片区拥有3.4平方公里土地,潜在可开发空间体量不小;并且在全国重点一二线城市拥有1万亩工业和物流用地,可对接物流业务,集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。 “物流+地产”双轮驱动,当前股价隐含折价30%。宝湾物流当前运营面积182多万平米,在建及拟建面积366万平米;预计平均租金1元/平米/天左右,稳定出租率约90%,净现金比例50%+;假设预期回报率(综合资本成本)6.5%、租金增长率3%,对应现金还原倍数接近30X,成熟物业重估价值0.5+万元/平米(租金*365天*出租率*净现金比率*现金还原倍数),未来物业估值打八折,则对应重估价值240亿;考虑到开发总成本0.2-0.3万元/平米,即重估增值率50%左右,对应物流业务重估增值120亿,叠加净资产35亿,对应NAV(净资产+重估增值)155亿,深基地77.36%股权对应120亿。地产业务NAV估值80亿左右,再加上其他杂项业务,预计重组完成后对应综合价值近230亿,当前股价隐含总市值160亿,较NAV折价30%+,安全边际显著。 维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价9.07元/股。物流仓储是地产行业少有的成长领域,公司作为物流行业二梯队龙头,又将是A股首家纯正物流地产标的,未来将充分受益于行业红利;重组完成后,股本27亿,当前股价隐含总市值160亿,较RNAV折价30%+,安全边际显著;另外,南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。预计公司2018-19年EPS分别为0.43、0.50元/股(暂未考虑深基地),对应PE分别为14X、12X,维持“强烈推荐-A”投资评级,给予目标价9.07元/股(对应NAV平价)。 风险提示:物流业务推进不及预期。

1)业绩锁定性强,股息收益率高。截至2017年三季度末,公司预收款559亿(同比+51.5%),2018年业绩增速有望超出wind 17%的一致预期;当前公司市值较NAV折让20%,股息收益率达到5.4%,位于板块前列,预计未来高分红比例仍将维持。 2)拿地积极进取,可售资源充足。2017年新增项目获取的76宗,总投资额约950亿元(同比+140%);新增土地储备1073万方(同比+101%)。2018年的可售货值在2500-3000亿之间,可以保证未来2年左右销售。 3)财务结构良好,未来加杠杆空间充足。2017年三季度末公司净负债率40%,期末公司在手货币资金326亿元,短期有息负债余额116亿元,覆盖率高达281%,充裕的现金既能保证公司财务安全,也确保公司能把握土地市场出现的潜在投资机会。 4)治理结构不确定性有望逐步消除。今日保监会宣布对安邦保险实施接管,同日公司发布公告:收到股东方安邦保险集团股份有限公司书面通知,安邦方面近期没有减持公司股票的计划。目前安邦保险集团通过旗下安邦人寿保险股份有限公司的稳健型投资组合、安邦财产保险股份有限公司的传统产品,合计持有公司 20.44%股份;公司业绩稳增长、分红比例高等特点获得险资青睐,一方面凸显公司资产优质性,另一方面监管层接管后有望逐步消除公司治理结构不确定性。 投资建议:公司是传统房企开发龙头,业绩锁定性强,股息收益率高,未来将充分受益于行业集中度提升;公司2017年以来拿地节奏偏进取,可售资源充足;当前财务状况良好,为积极扩充土储提供保障;目前董事会结构稳定,未来治理结构不确定性有望逐步消除。预计2017-2019年EPS分别为1.51、1.87和2.34元,对应PE分别为8.6X、7.0X和5.6X,当前市值较NAV折让20%,看好公司未来业绩成长性,维持“强烈推荐-A”评级,目标价18.7元(对应2018年PE=10X)。 风险提示:销售不及预期,房地产市场下行风险,股权结构不稳定。

目前市值较NAV 存在一定溢价,但得益于战略及管理水平领先、积极转型“城市配套服务商”、与深铁合作发力“轨道+物业”,公司长期价值仍值得肯定,尤其是新业务的快速推进应当引起重视,考虑到盈利能力周期性回升、市占率及新业务溢价,维持“强烈推荐-A”评级。 公司情况介绍:1)销售稳健增长,可售资源充足。2017年销售金额5300亿(+45%),销售面积3600万平(+30%),公司2003年以后就没有制定过销售目标,2017年新推可售面积约4000万方,卖掉了3600万方,加上年初1000万方存货,实际2017年去化率大约70%;2018年初滚存约1400万方,预计新推4500万方,可售资源大约在6000万方左右。 2)拿地偏向进取,成本控制较好。2017年拿地4600多万方,拿地主要是下半年增加,公司从2014年-2017年H1拿地都是没有销售多,公司土储在2014和2015年是下降的,2016年没下降也没有增加,从2017年下半年拿地增加,主要是政策收紧了之后开发商销售速度放慢,对于开发商而言最主要的资金来源是销售,所以销售放慢的时候土地市场的竞争是变弱的,所以公司拿地的机会也就变得更多了。公司过去3年土地成本维持在稳定水平,即便未来几年房价不涨的情况下,公司的毛利率也不会有太大波动。

公司换股吸收合并深基地顺利过会,将成就A股纯正物流地产第一股。物流仓储是地产行业少有的成长领域,公司作为物流行业二梯队龙头,又将是A股首家纯正物流地产标的,未来将充分受益于行业红利;重组完成后,股本27亿,当前股价隐含总市值179亿,较RNAV折价近30%,安全边际显著;另外,南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。维持“强烈推荐-A”评级,目标价9.07元/股。 吸收合并深基地顺利过会,将成就A股纯正物流地产第一股。公司于2016年8月首次向证监会申报换股吸收合并深基地并获受理,10月公司申请中止审核(政策不明朗),17年10月底申请恢复审核,并于18年1月获证监会审核通过,将成就A股纯正物流地产第一股。根据最新重组方案,南山控股发行8.3亿股,以3.6:1的比例吸收合并深基地,即1股深基地换取3.6股南山控股,其中南山控股换股价5.43元/股,深基地换股价19.55元/股(对应23.27港元/股);重组完成后总股本达27亿股。另外,本次合并提供现金选择权。 “物流+地产”双轮驱动,当前股价隐含折价近30%。宝湾物流当前运营面积182多万平米,在建及拟建面积366万平米;预计平均租金1元/平米/天左右,稳定出租率约90%,净现金比例50%+;假设预期回报率(综合资本成本)6.5%、租金增长率3%,对应现金还原倍数接近30X,成熟物业重估价值0.5+万元/平米(租金*365天*出租率*净现金比率*现金还原倍数),未来物业估值打八折,则对应重估价值240亿;考虑到开发总成本0.2-0.3万元/平米,即重估增值率50%左右,对应物流业务重估增值120亿,叠加净资产35亿,对应NAV(净资产+重估增值)155亿,深基地77.36%股权对应120亿。地产业务NAV估值80亿左右,再加上其他杂项业务,预计重组完成后对应综合价值近230亿,当前股价隐含总市值179亿,较NAV折价近30%,安全边际显著。 物流行业二梯队龙头,将充分受益于物流地产红利。得益于电商及其带动的快递行业/消费升级/第三方物流等驱动因素、以及存量替换,高端仓储行业持续景气,是地产行业少有的成长领域。根据戴德梁行数据,截至2017年上半年,按照各物流地产运营商存量占比,宝湾物流的市占率达到6%;作为物流地产二梯队龙头,行业地位和资产质量相对领先,本次重大资产重组完成后,将成为A股首家纯正物流地产企业,未来将充分受益于物流地产红利。 南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。集团在赤湾片区拥有3.4平方公里土地,其中,赤湾二路以南主要是港口码头用地,占比约三分之一;赤湾二路至赤湾六路之间主要是工业用地,目前主要是堆场,未来具备部分改造为研发楼等自持物业的空间;赤湾六路以北是未来商业化开发的重点区域,包括红昌地块、2号线与5号线赤湾双地铁口上盖综合体等。赤湾片区潜在可开发空间体量不小,并且长远看,赤湾片区整体规划具备更多空间。此外,集团在全国重点一二线城市拥有1万亩工业和物流用地,可对接物流业务,部分可打造为物流园区和运输基地。 维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价9.07元/股。公司换股吸收合并深基地顺利过会,将成就A股纯正物流地产第一股。物流仓储是地产行业少有的成长领域,公司作为物流行业二梯队龙头,又将是A股首家纯正物流地产标的,未来将充分受益于行业红利;重组完成后,股本27亿,当前股价隐含总市值179亿,较RNAV折价近30%,安全边际显著;另外,南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。预计公司2017-19年EPS分别为0.34、0.43、0.50元/股(暂未考虑深基地),对应PE分别为20X、16X、13X,维持“强烈推荐-A”投资评级,给予目标价9.07元/股(对应NAV平价)。

毛利率改善叠加权益比提升拉动17年归母净利高增且超预期。作为央企地产龙头且受益于:1)战略更积极(规模诉求及拿地提速),未售资源充裕且周转加快;2)出台跟投机制完善激励体系;3)央企地产整合加快,未来发展有望提速;上调公司18-19年EPS至1.73、2.21元,鉴于行业估值水平提高同时市场龙头公司享有的估值溢价,上调目标价至20.8元(对应2018PE=12X)。 事件:1月14号晚公司发布2017年业绩快报,2017年收入1450亿,同比下降6.3%,归母净利润156.8亿,同比增长26.3%。 毛利率改善叠加权益比提升拉动归母净利高增且超预期。公司2017年营收/利润总额/归母净利分别为1450/257/157亿,同比分别增长-6.3%/+10.4%/+26.3%;收入负增长主要是受交付规模影响;但毛利率提升和投资收益增加拉动利润总额实现两位数正增长,而结转项目权益比上升进一步拉升归母净利增速至26.3%,盈利增速高于市场预期。 公司战略积极(规模诉求及拿地提速)、未售资源充裕且周转加快,未来发展有望提速。公司2017年实现签约面积/金额分别为2242万平米/3092亿元,同比分别增长约40%/47%,销售加速且战略更趋积极,对未来几年销售规模行业排名提出更高诉求,在此背景下重启加杠杆且拿地提速(也受益于央企地产整合),全年新增全口径计容3670万平米(同比+220%,克而瑞口径),拿地/销量为132%(16年为102%),补库存节奏加快,结构上仍聚焦一/二线。整体而言,公司未售货量充裕且周转提速,未来发展有望提速,17年年中公司拟建+在建全口径未售计容约0.66亿平米,一二线占比约50%;下半年新增全口径计容建面约1977万平米,签约面积1188万平米,即净增约800万平米,预计17年底公司全口径未售计容约0.74亿平米,对应未售货值近1.0万亿量级,静态测算可供销售3-4年。17Q3末预收款2305亿(同比+31%),约为年化收入的1.5倍,未来业绩保障性强。 出台跟投机制完善激励体系,助力发展提速。公司17年12月出台跟投机制,单一项目跟投金额不超项目资金峰值10%,处行业较高水平(最高15%)。叠加之前两轮股权激励,公司激励机制体系将得到进一步完善,有利于自下而上的调动积极性,提升公司拿地质量和运营效率,助力发展提速。 央企地产整合的核心受益标的之一。公司是央企地产整合的核心受益标的之一,此前与中航系地产业务的整合、对保利香港和保利横琴的收购,一方面解决部分同业竞争问题(保利香港持股39.66%保利置业,解决与保利置业的同业竞争),另一方面提升公司储备(中航工业整合贡献882万方),彰显公司强劲的资源整合能力;此外,集团层面对中国轻工、中国工艺的整体并入进一步强化其央企整合标杆属性。综合而言,依托央企整合集团资源,公司未来将继续受益于横向资源整合,进一步助力发展提速。 维持“强烈推荐-A”投资评级,上调目标价至20.8元。公司作为央企地产龙头且受益于:1)战略更积极(规模诉求及拿地提速),未售资源充裕且周转加快;2)出台跟投机制完善激励体系;3)央企地产整合加快,预计未来发展有望提速。公司17年盈利超预期,上调18-19年EPS至1.73、2.21元;鉴于行业估值水平提高同时市场龙头公司享有的估值溢价,上调目标价至20.8元(对应2018PE=12X),维持“强烈推荐-A”投资评级。

销售高增长,重点城市市占率提高。公司2017年全年销售金额1408亿(同比+40%);销售面积767万方(同比+17%)。销售均价18400元/平(同比+20%)。公司华东区域销售金额占比最高,达到23%,其次东南17%,华北17%,华中15%,华南15%。按城市来看,上海、武汉、天津2017年单年销售金额突破100亿元,杭州、广州、沈阳、南京、西安等城市突破50亿元,深耕策略收效显著。 拿地偏进取,可售资源充足。2017年新增项目获取的76宗,总投资额约950亿元(同比+140%),权益投资额约580亿(同比+248%);新增土地储备1073万方(同比+101%),其中权益储备约640万方(同比+170%)。平均土地成本约9100元/平米,在土地市场竞争激烈的大环境下,公司有效控制土地成本,并且实现了整体资源转向一二线的目标,2017年土地投资额占比一线26%,二线63%,三四线11%。当前公司在手未结约3700万方(60%权益比例),2018年的可售货值在2500-3000亿之间,按照当前销售情况,可以保证未来2年左右销售。 财务状况良好,未来加杠杆空间充足。2017年三季度末公司净负债率40%,期末公司在手货币资金326亿元,短期有息负债余额116亿元,覆盖率高达281%,充裕的现金既能保证公司财务安全,也确保公司能把握土地市场出现的潜在投资机会。 风险提示:销售不及预期,房地产市场下行风险,股权结构不稳定。

作为蜀系本土龙头,近两年东进南下加速升级“全国蓝光”。公司最大的亮点是1)相对估值较同类二线蓝筹仍具一定优势,2)销售规模有望持续高增,高比例高要求股权激励及员工跟投机制调动积极性;3)盈利能力出现周期性改善,未来业绩有望持续高增;首次覆盖并给予“强烈推荐-A”投资评级,目标价14.13元/股(分别对应18年/19年13X/9XPE)。 事件:1月8号晚,公司预告17年度实现归母净利12.5-14.3亿,同比增长40%~60%,扣非后归母净利12.1-13.8亿,同比增长40%~60%;并公告拟实施1.28亿份股票期权激励。 高比例高要求股权激励+员工跟投机制调动积极性,助力业绩持续高增。公司拟以10.04元/股行权价授予23名高管及核心业务骨干约1.28亿份股票期权,占股本6.0%,其中首次授予约1.14亿份,预留授予约0.14亿份;行权条件是18-20年扣非归母净利分别达22亿/33亿/50亿(复合增速50%+)。此次股权激励加上15年底限制性股权激励共计1.45亿,占总股本6.81%,处行业较高水平。另外,公司确立“蓝色共享”员工跟投机制,单个项目员工单个持股比例不超1.5%,合计持股不超15%(业内较高水平)。高比例高要求的股权激励,叠加较高跟投比例的员工跟投机制,有利于调动员工积极性,进一步激发企业活力,从而助力业绩持续高增。 销售规模高增长诉求下拿地有望提速,文旅产业拿地模式或再添助力。公司立足成渝,聚焦核心一二线,东进南下拓展全国化战略版图,目前已进入20+城市。公司15/16年销售额分别为182亿/301亿,17年全年销售面积/金额(克而瑞口径)分别为713万平米/689亿,较16年底同比分别增长153%/130%,销售规模持续高增,考虑到股权激励较高要求的行权条件,规模高增有望延续;拿地方面,公司17年全年新增全口径计容约700万平米,拿地面积/销量约100%,销售规模高增长诉求下拿地有望提速;另外,都江堰水果侠主题世界已于17年11月正式开园,未来有望借助“文旅产业”对拿地提速再添助力。截至12月末,公司全口径未售计容约1500万方、未售货值约1500亿,静态测算可供销售2年左右,未售资源相对充裕,未来拿地有望进一步提速,为未来三年销售规模和业绩高增奠定基础。 物管和3D生物打印为多元化方向的尝试。嘉宝股份(新三板上市)2017年度物管行业综合实力排名14,年中已进驻18城,在管项目163个,受托管面积逾0.33亿平米,累计轻资产联盟面积达1.2亿平米。另外,公司公告显示:公司尝试通过3D生物打印解决人工血管内皮化。此为多元化方向的尝试财务结构稳健,盈利能力周期性改善。截至2017Q3末,公司净负债率128%,处行业一般水平;现金对即期有息负债的保障倍数达278%,财务稳健安全。得益于本轮小周期量价齐升,公司盈利能力周期性改善,2017Q3末净利率较16年底提升0.6PCT至4.8%。 首次覆盖并给予“强烈推荐-A”投资评级。公司最大的亮点是:1)相对估值仍具一定优势,目前市值较RNAV仍有一定折价,而同类二线蓝筹大多已有溢价;2)销售规模有望持续高增,高比例高要求股权激励及跟投机制调动积极性;3)盈利能力出现周期性改善,未来业绩有望持续高增;物管和3D生物打印有望为未来再添增长点;预计2017-2019年EPS分别为0.66、1.08、1.57元,对应PE分别为15.6X、9.5X、6.5X,首次覆盖并给予“强烈推荐-A”投资评级,目标价14.13元/股(分别对应18年/19年13X/9XPE)。

公司控股股东华侨城集团拟将其持有的深圳华侨城公司5.3亿股分别无偿划转给诚通金控2.66亿股、国新投资2.66亿股,分别占总股本的3.24%,不触及要约收购。本次转让是国企改革的常规步骤,或更体现公司价值,对公司基本面不产生影响。维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价13.0元(对应2018PE10X)。 1) 改革预期逐步兑现,股权转让不改变集团控股股东地位。本次股份无偿划转前,华侨城集团直接持有公司43.87亿股,占公司总股本82.07亿股的53.47%,是公司的控股股东。本次股份无偿划转后,公司总股本不变,华侨城集团将直接持有38.56亿股,占公司总股本的46.99%,仍为公司控股股东;诚通金控和国新投资分别持有2.66亿股,分别占总股本的3.24%。此次转让符合此前我们对于公司作为央企改革这一国家战略核心受益标的的判断,对公司基本面不产生影响。 2) 从“管资产”到“管资本”是本源,管理效率提升是目的,国资“保值增值”职责或体现公司价值。此次受让股份的诚通金控和国新投资均为国务院国资委代表国务院履行出资人职责进行管理的国有独资公司,也是国有资本运营公司试点企业。此前分别通过同样方式持有宝钢股份、中材节能等公司股权。本次转让体现国资从“管资产”转向“管资本”,管理效率提升是目的,考虑到转让股权未来的可交易性与国有资产“保值增值”的基本职责,公司价值或进一步体现。 3)公司规模扩张与加速周转逻辑持续兑现。公司规模扩张信心坚定,根据三季报数据,总资产及负债规模均快速增长,净负债率从年初55%提升至95%,大央企背景下可以从增加资源储备、提高资源利用效率角度解读加杠杆行为,无需过度担忧,未来弹性可期。公司前三季度加大土地投资力度,积极获取优质项目资源,同时公司通过加快推盘以及与同行合作(宁波、北京项目)等方式提高周转效率。 投资建议:公司当前市值684亿,较NAV折价40%左右,对应2018PE也仅6.4X:无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际,再次重申看好公司的核心逻辑:存量资源加速变现及估值体系重构双击,同时也是央企改革这一国家战略的核心受益标的。维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价13.0元(对应2018 PE10X)。 风险提示:财务费用增加超预期、周转速度低于预期。

公司是传统房企开发龙头,业绩锁定性强,股息收益率高,未来将充分受益于行业集中度提升;公司今年以来拿地节奏偏进取,可售资源充足;当前财务状况良好,为积极扩充土储提供保障;目前董事会结构稳定;市值较NAV折让近20%,看好公司未来业绩成长性,维持“强烈推荐-A”评级,目标价18.7元(对应2018年PE=10X)。 点评: 1)业绩锁定性强,股息收益率高。2017年1-11月公司累计实现签约面积657.7万平米,同比增长6.5%;累计签约金额1211.8亿元,同比增长29.9%。公司销售保持较快增速。截至三季度末,公司预收款559亿,同比增长51.5%,预收账款增速远高于营收增速,未来业绩锁定性较强。当前公司市值较NAV折让近20%,2016年公司每股现金分红0.70元,按今日收盘价12.20元计算,股息收益率达到5.7%,位于板块前列。 2)拿地节奏偏进取,可售资源充足。预计公司2017年全年新增土地储备(不考虑权益因素)合计地价730亿元,合计规划建筑面积约800万平米,其中土地投资金额/销售金额比值约55%,较2016年全年提高15pct;新增土储面积/销售面积比值达到122%,较2016年全年提高41pct,公司补库存意愿较为强烈。公司聚焦优质城市,主要布局在杭州、苏州、天津等核心城市或核心城市周边。目前公司未售货量约1900万方,对应货值约3500亿,按照公司目前销售规模,基本可以满足2-3年的发展需求。 3)财务结构良好,充沛现金流为土地投资提供支持。截至三季度末,公司在手货币资金326亿元,短期有息负债余额116亿元,覆盖率高达281%,短期财务状况较为健康,充足的现金流为公司土地市场投资提供支持。因土地投资力度加强,公司净负债率较去年年末略有上升至40%,仍低于行业平均水平。同时公司积极开拓中期票据、公司债等长期限、低成本融资渠道,多元化融资有效降低了公司的融资成本,截至2017年中期整体债务融资成本已降至4.48%。 投资建议:公司是传统房企开发龙头,业绩锁定性强,股息收益率高,未来将充分受益于行业集中度提升;公司今年以来拿地节奏偏进取,可售资源充足;当前财务状况良好,为积极扩充土储提供保障;目前董事会结构稳定。预计2017-2019年EPS分别为1.51、1.87和2.14元,对应PE分别为8.3X、6.7X和5.9X,当前市值较NAV折让20%,看好公司未来业绩成长性,维持“强烈推荐-A”评级,目标价18.7元(对应2018年PE=10X)。 风险提示:销售不及预期,房地产市场下行风险,股权结构不稳定。

公司是高周转、高成长的标杆房企,前11月累计销售金额破千亿,超额完成全年目标。同时公司加快商业地产布局,商业综合体销售收入占比不断提升,预计2020年商业综合体业务有望跻身国内第一梯队。“商业+住宅”双轮驱动模式将显著提振公司估值水平,上调公司盈利预测,预计公司2017-2019EPS分别为2.17元、3.01和3.93元,良好销售表现为未来业绩释放提供坚实保障,当前时点仍有获取稳健回报的机会,维持“强烈推荐-A”评级,上调目标价至33.1元/股(对应2018年PE11X)。 1)销售破千亿门槛,业绩锁定性较强。公司发布11月经营简报,11月实现合同销售金额161.31亿元,销售面积123.8万平方米;1-11月累计合同销售金额1052.95亿元,同比增长75.1%,累计销售面积771.78万平方米,同比增长44.54%;销售均价13643元/平,同比增长21.1%。公司销售金额突破千亿门槛,得益于此前优异的项目获取能力和管控水平。同时,销售高增长为业绩打下坚实基础,前三季度公司预收账款497亿元,同比增长43.2%,具有较强的业绩锁定性。预计全年销售金额有望达到1200亿元,同比增长85%,公司进入全新发展阶段。 2)土地投资积极,可售资源充足。11月公司新增汉中、金华、绍兴、湖州、南京等5个项目,拿地建面88.3万平方米(权益比66%),总价28亿元,平均楼面价3173元/平。1-11月公司累计新增建面2479万平方米,土地投资总额681亿元,平均楼面价2754元/平。前11月拿地金额占同期销售额的66%,同比下降17pct,但是在行业整体遇冷大环境下,仍然彰显出公司扩张的决心。 公司拿地主要以长三角地区核心城市辐射范围内的三四线城市为主,并逐步向珠三角、环渤海和中西部重点城市布局。土地市场的积极投资为公司高周转的运作模式提供保障,当前公司可售面积约2500万方,可保证未来2-3年销售。 3)商业广场加速扩张,“商业+住宅”双轮驱动。截至2017年前三季度,公司已经在全国45个城市布局53座吾悦广场,可租面积约230万方。其中已经开业17座,主要部分在上海、南京、长春、西安、长沙、重庆、成都、南昌、海口等国内大中城市,形成了以上海为中枢、长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的“1+3”商业战略布局。公司商业地产负责人陈总具有丰富的行业经验,未来公司将继续深化全国布局战略,和公司住宅形成良好的双轮驱动模式,成为公司新的盈利增长极。 4)投资建议:公司是高周转、高成长的标杆房企,前11月累计销售金额破千亿,超额完成全年目标。同时公司加快商业地产布局,商业综合体销售收入占比不断提升,预计2020年商业综合体业务有望跻身国内第一梯队。“商业+住宅”双轮驱动模式将显著提振公司估值水平,上调公司盈利预测,预计公司2017-2019EPS分别为2.17元、3.01和3.93元,对应PE分别为13.1X、9.5X和7.3X,良好销售表现为未来业绩释放提供坚实保障,当前时点仍有获取稳健回报的机会,维持“强烈推荐-A”评级,上调目标价至33.1元/股(对应2018年PE11X)。 上调盈利预测核心理由: 1)公司1-11月销售金额同比增长75.1%,全年销售金额预计将达到1200亿,超额完成年初销售计划40%。预计未来公司未来三年销售金额将保持在30%以上的年均符合增速。 2)前三季度预收账款增速43%,未来业绩锁定性较高;并且受益于本轮地产涨价效应,项目盈利能力有所提升。预计未来三年公司房地产业务结算面积的年复合增速保持在40%左右,且结算毛利率修复至30%并保持稳定。

1)业绩高增符合预期。公司前三季度收入和归母净利分别为127.4/8.7亿,同比分别增长65%/128%;收入高增得益于期内交付增加,虽然毛利率同比下降,但费用率及营业税金比率亦同步下降,导致营业利润增速略高于收入增速,而少数股东损益占比下降19PCT至19%,拉动归母净利增速进一步提高。 2)大湾区珠海龙头,本轮周期拿地踩点精准,未来盈利高增长可期。公司1-9月销售面积/金额分别为97万方/228亿,同比分别减少63%/70%,销售跃升300亿量级后开始盘整蓄力(2014-2016年销售额分别为86/133/357亿元);公司14/15年重金拿地,支出分别达140亿/160亿,聚焦广州、武汉、上海、珠海等地;16年仅40亿(挺进苏州),周期高点拿地有所控制;今年前三季度重点布局南京;本轮拿地周期踩点精准,积极拓展珠海外部市场,助力规模和盈利双升。截至三季度末,公司权益未竣工计容约1100万平米,一二线占比超70%,其中珠海占比约25%(250+万平米),当之无愧的大湾区珠海龙头;公司权益未售货值达1500亿量级,可供销售4-5年,资源充裕导致公司拿地择时更为从容,销售快速上台阶导致结算锁定程度极高,净利率也将充分受益于本轮房价上涨,公司未来两年盈利高增长可期。 3)17年以来净负债率有所反弹,但短期偿债压力相对可控。公司16年去杠杆效果显著,净负债率下降71PCT至184%,而今年以来截至三季度末反弹至218%,在行业内处于偏高水平;国企背景下无需过度担忧,并且即期有息负债占比仅28%,现金/即期有息负债近110%,短期偿债压力相对可控。 4)低估值与高增长兼备,维持“强烈推荐-A”的投资评级。公司未售货量充裕,作为珠海本土龙头,坐享大湾区红利,并且本轮周期拿地踩点精准,积极拓展珠海外部市场,助力规模和盈利双升。公司目前市值较RNAV折价40%左右,并且未来两年盈利高增长可期,预计2017-2018年EPS分别为0.71、0.99元,对应PE分别为10.4X、7.4X,市盈率角度亦具备一定优势,维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价10.0元/股(对应2018PE=10X)。

前三季度归母净利高增得益于结算项目高毛利与安石并表。公司房地产业务小而美,可结资源充裕保障未来几年业绩;房地产基金业务快速扩张,对公司业绩贡献有望快速增长。作为国内房地产基金龙头及A股首家房地产基金纯正标的,且受益于REITs推进预期,应当享有一定的估值溢价;只是短期估值优势尚不明显,但标的稀缺性及长期发展空间值得肯定。维持“审慎推荐-A”的投资评级。 净利高增得益于结算项目高毛利与安石并表。公司17年前三季度营收/归母净利分别为14.65/3.35亿元,同比分别增长4.7%/94.2%。其中,1)房地产业务结算面积/收入分别为9.72万方/10.95亿(主要是昆山梦之晨),同比分别增长+2.7%/-16.5%,意味着收入负增长主因结算均价下降;预计归母净利同比增长30%左右,盈利增速显著高于收入增速得益于结算毛利率提升;2)于2016年底并表的房地产基金业务,前三季度实现收入2.94亿元,按中报54%净利率推算,归母净利约0.81亿元,对业绩高增亦有较大贡献。 房地产业务小而美,未来两年可结算资源充裕。截至三季度末,预计公司权益未结计容约39万方(不考虑动迁房),上海/昆山各占50%左右;权益未结货值130亿左右,拿地成本均较低且显著受益于本轮涨价周期。截至三季度末预收款42.1亿,预收款/房地产年化收入超2倍,可支持未来几年业绩增长;公司虽然总体量不大但盈利能力较高,呈现典型的小而美特征。 房地产基金业务快速扩张。截至三季度末,光大安石平台(公司持51%股权)在管面积/规模分别为295万方/482亿元,较年初分别增长16%/45%,规模快速扩张;前三季度收入为2.94亿(16年收入/净利约3.8/2.28亿),加上光大控股为业绩背书(承诺16-18年累计净利不低于6.91亿元,承诺偏保守),公司地产基金业绩贡献有望快速增长。另外,近期国内相继出台几单类REITs,虽非真正意义上的永续REITs产品,但反映了大时代来临前的真实需求,相关政策出台预期也持续升温。公司作为A股首家房地产基金纯正标的,且背靠光大金控,具备显著的资金和资源优势,有望成核心受益标的。 维持“审慎推荐-A”投资评级。公司目前市值178亿,较RNAV有溢价;伴随房地产开发业务交付量增加及毛利率提升,以及房地产基金业务快速扩张,公司未来两年综合盈利有望延续快速增长,预计2017-2018年EPS分别为0.58/0.75元,对应PE分别为34X/26X,市盈率角度估值优势并不明显;但公司作为国内房地产基金龙头及A股首家房地产基金纯正标的,且受益于RIETs推进预期,应当享有一定的估值溢价,标的稀缺性及长期发展空间值得肯定,维持“审慎推荐-A”的投资评级。

1)业绩符合此前预期,股权转让及参股项目投资收益提高业绩弹性。前三季度归母净利润47.3亿元,同比增长62.2%;营业收入193.7亿元,同比增长1.7%,符合此前预期。业绩大增主要由于Q3完成对北京侨禧投资有限公司、深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司两家子公司股权处置,处置收益计入当期损益,根据公司此前公告,股权处置大致对应税后净利12.6亿,同时参股项目公司实现净利润也按股权比例确认了投资收益。 2)维持全年业绩高增长判断。公司加速推盘计划,前三季度预收款项322亿,比中报增加118亿元,销售维持较快增速。年内深圳香山里花园四期、龙华红山项目、南京置地、南京华侨城等多个重点项目也将陆续入市,预计全年可实现400亿销售,良好的销售表现为业绩提供更强锁定。 3)规模扩张与加速周转逻辑持续兑现。公司规模扩张信心坚定,根据三季报数据,总资产及负债规模均快速增长,净负债率从年初55%提升至95%,大央企背景下可以从增加资源储备、提高资源利用效率角度解读加杠杆行为,无需过度担忧。公司前三季度加大土地投资力度,积极获取优质项目资源,同时公司通过加快推盘以及与同行合作(宁波、北京项目)等方式提高周转效率。 投资建议:公司当前市值711亿,较NAV折价近40%,对应2018PE也仅6.6X,无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际,再次重申看好公司的核心逻辑:存量资源加速变现及估值体系重构双击,同时也是央企改革及国家战略的核心受益标的。维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价13.0元(对应2018PE10X)。