事件:公司公布2015年年报,实现营收126.18亿元,同比增长7.31%(前值13.26%);实现归属于母公司股东净利润10.03亿元,同比增长20.97%(前值-41.21%);每股收益0.37元,前值0.61元。 地产经营稳健、代建发展迅猛:2015年公司完成销售额233亿,同比大增48.4%,16年销售额确保200亿,争取250亿;其中代建销售金额60亿,同比大增85.2%;15年平均ROE12%,较去年提高1.1pc,销售净利率11.9%,较去年提高5pc。 合作自持两重点、海内外齐发展:提出“在上海进攻,在杭州市相持”战略,已成功进军上海和美国;坚持自有业务40%、合作业务40%、商业代建业务20%以内的战略,从重资产向轻资产经营模式转变;2015年直接合作竞拍土地7幅,新增储备38.56万方;代建项目4个,代建收入2.1亿元,同比增长75%;16年计划新增土地储备额度80亿元,新增代建项目2-3个。 28亿定增落实、财务指标稳健:公司资产负债率74.1%,为历史以来较低水平;净负债率仅32%,财务状况较健康;非公开发行407.44百万股,募资27.54亿元、9亿中票发行,30亿公司债获准成功改变融资渠道单一的现状,降低了融资成本。 发展生活房产、定位服务商:公司加大生活房产(即住宅小区配套商业)的持有,截至报告期末,持有楼面面积16.7万方商业物业,为公司带来1.7亿元年租金收入(含酒店收入);目标做到50万方生活房产,保证每年4-5亿租赁收入。 金融投资加速、一体两翼发展:8%股权转让引入天堂硅谷专业投资机构;已在互联网电子产品生产销售领域及影视制作领域投资;争取以房地产为主,服务业、金融投资“一体两翼”均衡发展,16年投资规模计划在20亿-60亿。 投资建议:公司地产经营稳健,代建业务发展迅猛,坚持“自有业务40%、合作业务40%、商业代建业务20%以内”战略,轻资产运营助力公司有序稳步扩张;地产项目主要分布在杭州及周边城市,15年合作竞拍土地、新增储备38.56万方,首次进军上海和美国,享受溢价;28亿定增落实、公司债和中票获准,财务结构明显优化;加大金融投资力度,以房地产为主,服务业、金融投资“一体两翼”均衡发展。我们预计公司2016-2018年EPS为0.45、0.56和0.67,对应当前股价PE估值为15.6X、12.5X、10.4X,维持“买入-A”评级,6个月目标价11.25元。 风险提示:金融投资风险大、房产项目销售回落。

事件:公司15年实现营收6.41亿元,同比增长34.71%(前值26.44%);实现归属于母公司股东净利润1.26亿元,同比减少16.05%(前值31.58%);实现每股收益0.66元/股,同比减少15.38%。 全链条提升营收、业务投入期拖累利润:1)公司营收同比大增34.7%,较过去三年平均增速上行,主要是由于公司把握了转暖的市场机会,在提高线上聚客能力的同时增加更多线下服务,发挥全链条综合服务能力,团立方等网络营销业务增长较快所致;2)公司净利润同比下滑16.1%,较过去三年平均增速明显下滑,因装修宝和互联网金融等业务仍处于拓展期,前期产品研发、产品推广、房地产营销线下服务项目投入增加导致利润表现差。 “3+1”体系起航、四大业务争相发展:1)公司积极构筑“3+1”体系:即以“365淘房”等平台为基础的以“居”为核心的服务、以“装修宝、抢工长”等平台为基础的互联网家居服务、以“都市移动矩阵”为基础的移动生活服务,加上贯穿上述整个业务链的金融服务。2)房产O2O积极布局:公司加强了团立方等网络营销服务的线上线下服务融合,重点是线下服务的延伸,进一步增强了产品竞争力,使团立方等网络营销服务在总收入中占比进一步提高,同时投资设立房100项目。3)家居O2O战略调整、直接面向C端客户:公司原家居业务通过装修宝与线下专业装修公司合作,为装修用户提供从设计到建材选购、装修监理等一条龙服务,但本报告期内,随着公司对互联网家居服务的实践与理解深入,公司对装修宝业务进行了战略方向调整,转变为依托淘房平台直接面向C端客户。4)互联网金融业务突破性进展、未来增长可期:公司金融业务年营收约510万,占总体0.8%,规模相对较小,成功获得江苏省互联网科技小贷资质,未来“安家贷”、“爱租哪”以及和中原集团的外部合作,为公司金融业务开辟了崭新的发展空间。 主营业务持续高毛利、资金情况优异:1)高毛利持续:公司整体毛利率94%,其中房地产网络营销服务实现营收6.24亿元,同比增长33.06%,毛利率达94.66%,15年公司开始发展互联网金融平台服务业务,将其纳入主营实现营收0.05亿元,毛利率达77.18%。长三角地区实现营收4.91亿元,同比增长40.47%,毛利率达94.58%,但报告期内公司ROE为14.82%,同比下跌4.67pc;2)资金状况健康:公司的资产负债率为15.15%,同比提高1.39pc,公司资金充足,经营活动现金流达1.44亿元,在手现金近8亿,随着新业务的逐步发展,公司盈利能力有望回升。报告期内公司被再次认定为高新技术企业,可在认定后连续三年享受15%的优惠企业所得税税率。 投资建议:公司积极布局“3+1”体系,地产O2O势头良好,互联网金融业务增长可期,员工持股计划持续推进,未来将持续受益于政府去库存政策,随着投入的产出效应出现,公司将步入新一轮增长轨道,我们预计公司2016-2018年EPS为0.80、1.03、1.37,对应当前股价PE倍数为47.8X、37.0X、27.8X,维持“买入-A”评级,六个月目标价50.15元。 风险提示:利润下滑,新业务业绩不及预期。

事件:公司公布2015年年报,实现营收17.7亿元,同比减少9.32%;实现归属上市公司股东净利润4666.87万元,同比大增211.63%,业绩扭亏为盈;基本每股收益0.166元,同比增加186.91%,业绩高于预期。 营收下降、业绩扭亏:15年公司作价2.47亿将子公司绵阳倍特建设开发有限、以及成都倍特世纪物业管理有限公司100%股权出售,确认投资收益1.388亿,但同时公司主营规模缩小,而公司15年主营业务情况依旧不容乐观,建筑施工业务亏损金额达4,344.24万元。 毛利低迷、前景不明:公司主营业务毛利率持续低迷,仅为9.2%。占主营业务89.35%的建筑业毛利率降至近年最低点2.27%,但剔除往年度承揽的房建项目——香榭兰亭项目后毛利率回升至5.02%,情况逐渐好转,期货经纪由于业务才起步,营收占比仅为3.82%,虽此项业务受竞争影响营收逐年下滑,但其由于超高的毛利率,或为公司短期发展重点,但未来盈利增长点依旧不明。 主业不明、静候升级:尽管15年公司业绩扭亏为盈,但是公司主业不突出的情况仍然存在,未来公司重点依旧放在主营业务模式升级转型上面:1)通过资本和经营手段确立有较好盈利能力和发展前景的主业,重塑公司价值。2)创造条件继续对现有业务优化和处置,继续剥离盈利能力低下,没有发展前景的非核心业务以及低效资产,能够使公司集中精力和优势资源发展有发展前途和有市场生命力的产业。3)提升建筑、期货现有主要业务的经营效益。 投资建议:公司因出售全部地产业务获得一次性损益扭亏为盈,但依旧存在主业盈利差,发展前景不明等问题,公司主业升级转型加速可期,静候新管理层到任,我们预计2016-2018年公司EPS分别为0.18、0.22和0.25,对应当前股价PE倍数为82.6X、66.2X和57.7X,维持买入-A的投资评级,6个月目标价为18.6元。 风险提示:管理层到任延迟、转型升级缓慢

事件:公司2015年实现营收1234.29亿元,同比增长13.18%(前值18.08%);归属于母公司股东净利润123.48亿元,同比增长1.21%(前值13.52%);基本每股收益1.15元,同比增长0.91%。 增速略有放缓、毛利逆势增长:1)15年营收增速下滑4.9个百分点,归属于上市公司股东的净利润增速减少了11.97个百分点,原因是结算项目权益比例降低,少数股东损益占比提升至26.62%;2)公司通过合作开发减少竞争,在行业整体毛利下滑背景下,公司毛利率、净利率均实现了逆市增长,从去年的32.03%提升至33.2%; 销售再创新高,16年预计破1750亿:公司实现全年实现销售金额1541.04亿元,同比增长12.75%,增速较去年提高了3.66个百分点。全年实现销售面积1218.3万方,同比增长14.22%,全年实现新开工面积1403万方,公司仍然趋向于“补货”。受益于宽松政策,预计2016年全年货值2500亿,销售额将达1750亿元。 拿地意愿回升,权益占比上涨,主力在一二线城市:1)2015年公司新增土地规划建筑面积1318.46万方,拿地金额656亿元,同比增长52.91%;2)全年新增土地权益比例较去年提高了6.1个百分点,预计未来少数股东损益占比较高的情况将逐渐改善。3)按土地价款计算,一二线城市占比90%以上。 多元融资助力发展、股东增持彰显信心:1)公司资产负债率为75.95%,较上年下降了1.95个百分点;剔除预收账款后资产负债率为43.12%,较去年下降了3.78个百分点公司15年发行60亿元中期票据和50亿元公司债,综合融资成本仅为5.2%,利息支出较去年减少6亿元。2)证金、安邦分别称为第二、三大股东:证金系合计持股比例达到10.33%,安邦持股占比3.76%;实际控制人保利集团增持124万股。 投资建议:公司地产销售再创新高,毛利逆势回升,去年公司针对创新产业发布5P战略,明确推进养老地产、海外地产、全生命周期建筑、社区O2O、移动服务平台等业务。同时,公司积极探索完善融资渠道,计划在十三五期间形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式。目前公司100亿定增计划在握,如果顺利完成,将为公司成长提供更广阔的空间。我们预计公司2016-2018年EPS为1.34、1.52和1.75,对应当前股价PE估值为7.08X、6.24X、5.42X,给予“买入-A”评级,6个月目标价12.2元。 风险提示:地产销售不及预期、增发不成功

短期业绩承压、结算面临瓶颈:1)15年业绩同比下滑,实现营收829.72百万元,同比下降56.15%;实现归属上市公司股东净利润78.55百万元,同比下降1.38%,公司短期面临去化下降、可结算资源较少等问题;2)毛利稳定、ROE微跌、货币资金充足:公司毛利率水平51.5%,与上年基本持平,ROE 为5.2%略利于千年的5.6%,期末在手现金约16.4亿元。 深耕细作缓扩张、百万储备谋发展:1)公司立足北京,策略性地进行城市扩张,剥离内蒙业务,布局北京、银川、天津、大连四城市,资源禀赋较好;2)百万储备谋发展:作为中小地产公司,公司权益土储97.4万方,相对丰富,其中可售面积22.6万方、待开发土地48.9万方。 京能京煤双剑合璧、曾尝试注入本公司:1)大股东为京能集团为北京市国资委独资企业,拥有四家上市公司,资产规模2200亿,年营收约600亿,年利润近60亿,集团实现资产运营、资本运作“双轮”驱动;2)京煤集团无偿划转至京能集团:2014年12月,北京市国资委将京煤集团无偿划转至京能集团,北京市下属煤电企业双剑合璧,资源禀赋大增;2)曾因资产体量过大重组失败过:公司在15年7月为解决同业竞争事宜,公司控股股东京能集团拟将旗下京能京煤合并后的相关房地产资产注入上市公司但鉴于该相关资产数额较大、业态较多、地域分布广泛暂时终止该项重大资产重组工作,待条件成熟时,再启动相关工作,目前距离上次重组已经过去10个月。 国企改革或受益、区域整合助发展:1)国企改革受瞩目、成立国资改革基金或受益:京能置业作为国资委旗下地产上市平台,资产整合可期;2)首都功能区划分和京津冀或助力于公司发展:公司深耕细作大北京,在北京拥有北京四合上院项目,同时,随着京能京煤集团产业的外迁和关停之后的自用地也将极大的增强公司在京土地储备,原京煤集团下金泰地产有近180万方优质土储。 投资建议:公司地产业务立足北京深耕四城,权益储备97万方,京能京煤合并之后大股东同业竞争储备约180万方,未来急需解决,公司短期业绩承压但在手现金多达16.4亿元,资产安全边际高,我们预计公司2016-2018年EPS 为0.20、0.24和0.29,对应当前股价PE 估值为41X、34X、27X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6个月目标价12.0元。 风险提示:销售进度低于预期、整合预期落空

事件:公司公布2015年年报,实现营收20.96亿元,同比增长27.98%(前值-13.80%),完成年度预算目标的104.78%;实现归属于母公司股东净利润2.75亿元,同比减少23.42%(前值5.82%);每股收益0.53元,同比减少23.39%,完成年度预算目标的109.85%。 轻资产转型加速、光大系进驻董事会:公司轻资产转型的战略始于和光大的合作,此次公告光大控股CEO陈爽、光大安石CEO潘颖进入第八届董事会董事候选,标志着公司与光大的合作进入了实质的运作阶段,未来转型有望加速。 深耕房地产、项目盈利下滑:15年实现房地产业务营业收入20.15亿元,同比增长51.17%;房地产业务贡献毛利率27%,同比减少20.82pc。15年平均ROE8.98%,较去年下降3.80pc;销售净利率14.03%,较去年下降10.38pc,主要归因于本期结转的梦之湾项目和宝菊清水园动迁配套房项目与上期结转的紫提湾项目相比盈利能力下降。 深耕大上海、在售去化达预期:公司全年实现开工项目面积101.58万平方米,竣工项目面积58.07万平方米;可供出售面积35.98万平方米,已预售面积17.24万平方米。全年实现租金0.45亿元,出租房地产的建筑面积10.9万平方米。公司2016年的预算目标为:实现营业收入约22亿元、营业成本约16亿元、三项费用约1.5亿元、净利润约2.2亿元。 现金流充裕、财务结构优化:公司剔除预收账款后的资产负债率35.3%,较去年同期下降2.5pc;净负债率-52.9%,较去年同期下降36.1pc,公司经营活动产生的现金流量净额为7.90亿元,同比增加149.7%。报告期内公司融资金额约18.2亿元,财务结构得以优化,现金流充裕,资金面压力较小。 投资建议:公司近两年因结算项目的原因净利润持续下滑,但公司整体负债结构健康、资金面充裕,资产收益率有望回升;引入战投光大,多方位合作可期,光大控股和光大安石CEO入董将加速公司轻资产转型。我们预计公司2016-2018年EPS为0.33、0.42和0.57,对应当前股价PE估值为41.3X、33.2X、24.3X,维持“买入-A”评级,6个月目标价18.0元。 风险提示:项目盈利下滑、转型不及预期

事件:公司公布2015年年报,实现营收24.09亿元,同比增长13.43%(前值-10.99%);实现归属于母公司股东净利润1.28亿元,同比增长12.40%(前值9.07%);每股收益0.33元,同比增长13.79%。 房地产+国际工程、双主业稳步推进:15年实现房地产业务营业收入13.89亿元,同比增长13.43%,完成年度计划的106.85%;新签20个国际工程承包合同共19.74亿元,实现营业收入9.25亿元,同比下降23.43%;主营业务盈利能力明显提升,15年平均ROE9.5%,较去年提高1.4pc,为近年最高水平,销售净利率回升至5.4%,较去年提高0.8%。 收购优质土储、海外地产拓展:公司在内地在建及在售的项目土地总面积近150万方,且部分项目地理位置优越,其中收购的全资子公司北京武夷在通州600亩地块将是公司未来营收和利润的基石;同时,公司将继续在肯尼亚内罗毕市中心寻找地块,进行海外布局。 财务结构优化、11亿配股落实:公司资产负债率86.2%,较去年同期提高7.8pc,净负债率高达368.7%,可见公司财务压力巨大;公司成功配股募资11亿元,发行中长期公司债募资4.9亿元,本期增加贷款18.38亿元,用债券或长期借款置换短期借款,财务结构改善,短期偿债风险降低。 海外业务开拓、一带一路新机遇:目前公司国际承包项目在建施工25个,累计合同金额44.97亿元;未来公司将以国际工程承包业务为基础,向房地产、贸易、钢材及其他上下游业务拓展,带动海外投资并购、外贸出口等业务发展。 福建国资改革、业务整合提速:《关于深化国有企业改革的实施意见》的出台促进公司与大股东资产和业务整合;报告期内福建建工集团增持公司3.4百万股,第二大股东福建省能源集团增持0.81百万股,可见股东对公司未来经营的信心。 投资建议:福建国资改革实施意见出台促进公司与大股东业务整合;收购优质土储,通州600亩项目推进公司地产业务上新台阶、海外地产拓展在即;国际工程承包稳步发展,产业上下游仍有拓展空间;配股和债券发行后,财务结构明显优化,我们预计公司2016-2018年EPS为0.31、0.39和0.51,对应当前股价PE估值为52.0X、41.3X、31.9X,维持“买入-A”评级,6个月目标价19.9元。 风险提示:境外合同及汇兑风险、二三线城市房地产去库存压力大

事件:公布2015年年报,实现营收16.66亿元,同比增长60.7%;归属于母公司股东净利润62.05百万元,同比增长16.7%;每股收益0.13元,同比增长18.18%。 业绩发展向好、95亿定增添彩:公司15年营收在多年平稳营收基础上有了大跨越,房地产销售收入仍是主要营收和毛利贡献者,东旭新能源的收购将改变公司以往营收结构,95亿定增将极大优化公司财务结构,未来公司有望尝试资产证券化等构建多元融资体系。 珠三角强聚焦、高品质稳发展:公司在资源配置上由目前的三四线城市逐步向一线城市及核心二线城市倾斜,将逐步建立在临深片区及珠三角地区的开发优势,实现房地产业务持续发展。 毛利维持稳定、资产负债比率略有上升:公司全年经营毛利33.16%与前一年基本保持持平,但公司的负债率有明显上升,从14年的70.3%上升至80.4%,公司负债规模大增81.4%。但公司现金流有明显的提升,不但经营现金流转负为正,现金流入规模也大增34%,这些积极的现金流未来将产生更好的收益。 华丽进军光伏、协同效应可期:万亿市场下公司计划未来3年内开发建设持有3.3GW 优质光伏项目,致力于打造成为全球领先的绿色能源综合服务提供商;推进光伏建筑一体化产业的发展,融入“绿色环保”的现代化居住理念,实现公司品牌的再造和提升。 投资建议:在国家大力推行新能源和太阳能光伏应用的政策红利下,公司的新能源布局有望借助新股东的实力迅速发展壮大;95亿定增的落地为公司业务扩张提供坚实力量;土储向珠三角地区聚集,潜在盈利能力大;未来公司有望形成地产与能源双轮驱动的格局,而且借助新材料与新技术在地产建造的应用,有望产生协同效应,相互促进发展,不考虑公司16年定增对EPS 的摊薄,我们预计公司2016-2018年EPS 为0.20、0.25和0.32,对应当前股价PE 估值为58.8X、45.6X、36.8X,给予“买入-A”评级,6个月目标价16.0元。 风险提示:定增失败、产业联动失败。

事件:公司公布15年年报,实现营收991.2百万元,同比增长704.3%(前值-71.1%);实现归母净利润131.66百万元,同比增长796.26%(前值-91.45%);每股收益0.17元,同比增长750%。拟每10股派发现金股利0.2元(含税)。 公司重组破茧重生、经营业绩全面提升:公司2015年业绩暴增,实现营收991.2百万元,同比增长704.3%;实现归母净利润131.66百万元,同比增长796.26%。 随着新中新项目和云立方项目陆续竣工并投入运营,公司三大核心业务均实现了增长,一扫去年颓势,其中园区产业载体销售收入同比增长4210.6%,园区产业载体租赁同比增长210.9%,创历史新高。2015年公司毛利率下滑13.99个百分点。 但是通过改善成本控制,三费占比有明显下降。 项目储备充足,销售前景无忧:2015年公司自行开发的在建项目有4个,总建筑面积达50万方。其中新中新项目和云立方项目均已交付使用,南通科技城云院第一期已完成竣工备案,智汇园项目主体工程已基本完工,2016年可租售面积充沛,不会再上演2014年的可售面积短缺危机。 产业孵化,投资加速:截至报告期末,聚能湾公司孵化的苗圃项目达119项,孵化器企业达190家,加速器企业达38家,入孵企业的数量和质量较上年均有较大幅度的提升。2015年,聚能湾与37家新入孵初创型企业签署了投资协议,为公司未来参与中后期股权投资提供了保证。 优质资产注入,推进项目开发:2015年8月公司完成对发行股份收购市北发展、泛亚投资100%股权,资产质量和资本规模得到显著提升。2016年公司拟收购欣云投资剩余股权,标的旗下14-06地块项目盈利可期。 投资建议:公司2015年经历重大重组,业绩大幅提升,并且项目储备充足,未来盈利空间持续打开,2016年拟收购欣云投资剩余股权将进一步推动公司整合市北园区产业载体资源,加强可持续盈利能力。我们预计公司2016-2018年EPS为0.20、0.23和0.27,对应当前股价PE估值为150X、132X、110X,给予“增持-A”评级,6个月目标价36.0元。 风险提示:土地政策变动、产业投资不确定性

事件:公司公布2015年年报,15年实现营收50.47亿元,同比上升66.44%;实现净利润4.01亿元,同比上升30.8%;基本每股收益0.84元,同比上升30.81%,业绩优于预期,主要因前期高毛利项目在15年进行结算以及存量物业销售所致。 收入利润双增长,签约销售超预期:公司15年业绩大幅增长,累计营收50.47亿元,同比大增65.26%;归属母公司净利润为4.01亿,同比增加30.8%,基本每股收益0.84元,同比上升30.81%;15年公司合同销售金额73.83亿元,完成年度目标的143.89%,比上年同期增长52.19%,超额完成15年目标;房地产销售面积41.54万平方米,完成年度目标的95.78%,比上年同期增长21%。16年预计销售额106亿元,预计同比增长43.6%。 ROE微降财务结构改善:公司15年净资产收益率为9.0%,较去年的9.6%略微下降,从长短期偿债能力看来,本期公司各项指标得以优化,资产负债率从去年79.6%降为77.2%,改善来自15年增发扩股。15年公司销售商品、提供劳务收到的现金高达62.78亿,较去年同期46.52亿同比增长34.9%,销售回款良好。 拿地再下两城、后续开发有保障:目前公司房地产业务主要集中在上海、成都、惠州等城市,而15年度公司通过股权收购方式获得上海君廷项目、香港火炭项目、大股东的成都中洲中央公园项目、三岔湖项目以及青岛胶州旺洲、联顺项目,可预计未来公司地产版图将再扩充。全年公司增加土地储备及在建项目占地面积147.06万平米,计容积率面积214.57万平米。 多重激励、捆绑利益:股权激励+员工持股,将高管和员工利益与公司成长相连接。公司自15年7月首推第一期股权激励之后,16年3月再发公告拟推出员工持股计划。 投资建议:公司在优质一二线土地储备丰富,后续开发销售均可保障,销售有望保持持续高速,全年有望突破110亿元销售;多重激励制度,将员工利益和公司发展相捆绑,利于公司长远发展,我们预计公司2016年-2018年的EPS分别为0.91、1.34、1.81,对应股价PE倍数为17.7X、12.0X、8.9X,首次买入-A投资评级,6个月目标价20.1元。 风险提示:拿地不及预期,销售不甚理想

事件 公司公布15年年报,实现营收15032.8百万元,同比增长18.4%;实现净利润为2919.1百万元,同比增长11.9%;每股收益1.16元,同比增长8.41%。拟每10股派发现金股利1.1元(含税),以资本公积金每10股转增4股。 超额实现销售目标、经营保持持续稳健:公司实现地产销售金额177.1亿元、实现销售面积140万平方米,超额完成年初任务;公司持有型物业超100万方、土地储备956万平方米,公司审时度势,加速去化、减少拿地、严控成本,新开工同比增速减缓,15年新开工面积54万平方米,创历年来最低新开工面积水平。 此外,公司非物业销售收入实现12.5亿元,占总收8.3%且有望持续提升。 强强联合万达院线、助力商业地产运营:公司院线业务飞速成长,实现收入325.1百万元,同比增长39.2%;15年6月,公司与万达院线达成战略合作,有望实现将下属目前在建及拟建的商业地产项目与万达院线的影视投资、电影发行资源相结合,分享万达院线在文化产业领域的前沿发展成果,助力公司影院业务和商业地产运营业务的发展。 地产金融框架初构、金融反哺地产可期:公司出资1.1亿元设立新沃财险公司,将借助保险公司的资金优势形成对商业地产禀赋的反哺,通过低成本险资匹配商业地产重资产运营需求,实现两头并进、优势互补。 多元融资渠道打开、综合成本持续下行:公司创新融资渠道,先后发行短融券、中票以及进行非公开发行股份融资,资金实力大增,且资产负债率持续三年下降,至62%,最新一期发债成本低至3%,综合实力获市场一致认可。 投资建议:公司作为稀缺的商业地产龙头,广泛布局核心二、三线城市,未来将受益于国家去库存和营改增政策,公司财务和经营一直稳健,且获得市场一致认可,融资成本大幅下行,资金实力大增,此外公司在影院和金融领域持续创新,并欲借助万达院线以及保险行业的优势反哺商业地产重资产的运营,实现与各方资源的优势互补。我们预计公司2016-2018年EPS为1.16、1.30和1.53,对应当前股价PE估值为8.7X、7.8X、6.6X,显著低于商业地产行业平均估值,给予“买入-A”评级,6个月目标价16.05元。 风险提示:商业投资过多、地产销售下滑

事件:公司15年业绩亮丽,总计实现营业收入56.31亿元,同比增长10.05%(前值13.46%);净利润26.81亿元,同比增长18.44%(前值13.07%);每股收益1.02元,同比增长18.64%。 业绩亮丽,租赁收入稳定增长:1)持有物业面积大幅提升:公司持有物业面积从2005年转型之初的15万平增长至2015年的154万方,在建面积超过260万方;2)出租收入大幅提升、销售收入有所下滑:公司房地产租赁收入21.05亿元,同比增长25.44%;房产销售收入21.93亿元,同比下降0.58%。 ROE创新高,成长能力有所下降:1)ROE提升但毛利率下行:15年公司ROE为15.66%,同比增长0.98pc;净利率为37.68%,同比增长3.53pc;毛利率约54.57%,同比下降6.19pc;2)公司成长增速有所下降:过去三年公司营收和净利润增速均值为17.5%、23.6%,目前有所下行;3)公司负债水平保持稳定:公司负债从负债情况来看,公司资产负债率为69.04%,同比增长2.45pc;剔除预收账款的负债率66.01%,同比增加0.29pc。 拟推高送转,预期良好:年报公布同时,公司公布了15年度的利润分配预案,拟以15年末总股本18.68亿股为基数,每10股向全体股东分配现金红利5.08元(含税)并送红股8股,共计分配现金红利9.49亿元,送红股14.94亿股。 “迪士尼”“自贸区”双重利好:公司2015年依然受到“迪士尼”“自贸区”双重利好的驱动。公司是最大中方股东。关联公司将获得较好的投资收益,在短期或中期内对地产产生巨大的促进作用。公司是上海自贸区区域商办物业最大持有量企业,具有明显资源优势。 投资建议:公司15年年报业绩亮丽,ROE创下新高,租赁收入稳定增长,持有面积大幅提升,但业务毛利有所下降;推高转送,预期良好;“迪士尼”“自贸区”双重利好依然驱动。我们预计公司16-18年EPS分别为1.10、1.23和1.43,对应停牌期股价PE倍数为35.1X、31.4X和26.9X,首次覆盖,给予“买入-A”评级,6个月目标价44.0元。 风险提示:毛利下滑,租赁收入不及预期

业绩稳健发展,“3+X”助力大发展:1)区域聚焦、“3+X”地区深耕发展:公司实施“3+X”(长三角+大福建+京津冀+战略城市点)的全新区域布局,坚持高周转、低成本模式;2)业绩稳增长:15年公司营收大幅上升,同比增61%,净利润稳健增长,同比增7.1%;ROE15.4%,销售毛利率25.6%,同比均有所下降,资产负债率下降至80.4%,“房地产+金融”战略拓宽融资渠道,优化财务结构;三费比例明显下降;3)首次进军北京、千亿土地储备进一步扩张:拓宽拿地渠道,千亿土储后又斩获北京台湖区地块,受益京津冀一体化;4)收购天安、探索产业地产新天地:为打造复合地产奠定基础,天安智谷发展迅速。 进军幼教产业、大股东助力培育新增站点:1)出资1亿元设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司:正式进军教育产业所打响的第一枪,2)大股东教育资源丰富:集团旗下教育资产包括阳光教育集团,其是中国最大的民办教育集团之一,全方位覆盖幼教、K12教育、国际教育、高等教育等,拥有丰富的教育产业资源和教育运营经验。集团下辖6所学校,在校师生近14000人,其中本科生8300余名,中小学生2900名,幼儿园在校生1000名;另有在建及筹建学校10所、幼儿园15所。3)大股东实力强劲、股东增持+员工持股显信心:阳光集团实力强劲,集团董事长林腾蛟同时兼任中国民办教育协会副会长,员工持股计划二期已推出,股东增持+员工持股显示公司上下合力显信心。 “房地产+”战略硕果累累、多元业务创新发展:1)房地产+金融大突破、创新融资助发展:涉足房地产基金、保险等;2)与星网锐捷战略合作、打造智能社区:智慧+服务助力地产升级实现收入利润增长;3)医疗探索式布局、助力公司主业丰满:增设医疗健康事业管理中心、设立医疗投资管理公司,探索式布局。 投资建议:公司地产主业稳健发展,“3+X”、“房地产+”战略硕果累累,基于大股东丰富资源,进军幼教产业,优势重重,未来有望打造新的业务增长点,同时房地产金融业务、智能社区探索都取得积极进展,大股东连续增持及员工持股都彰显上下齐心谋发展的良好态势,我们预计公司16-18年公司EPS为0.45、0.58和0.68元,对应PE为14、11和9倍,给予“买入-A”投资评级,考虑到教育产业前景广阔,我们给予6个月目标价10.75元。 风险提示:转型失败、扩张过快

事件:招商蛇口换股吸收合并招商地产,2015年实现营业收入492.22亿元,同比增长8.21%;实现归属于上市公司股东的净利润48.50亿元,同比增长51.36%;实现基本每股收益0.88元,同比增长51.72%。公司备考口径归属于上市公司股东的净利润68.93亿元,同比增长31.14%。基本每股收益为0.93元,同比增长31.14%。 换股合并,立足前海蛇口,重新起航:上市后的招商蛇口定位于“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”,确立三大核心业务:以前海蛇口自贸区为主体的园区开发与运营业务、以原招商地产为主体社区开发与运营业务、以太子湾游轮母港为主体邮轮产业建设与运营业务。公司立足前海园区开发和蛇口工业区,有序向全国拓展业务,正式扬帆起航。 兑现承诺,经营业绩勿忧:2015年公司吸收合并招商地产后,收入显著提升。实现营业收入同比增长8.21%,归属于上市公司股东的净利润同比增长51.36%。2015年实际备考归母净利润为68.93亿元,同比增长31.14%,完成了业绩承诺,预计未来两年均可兑现承诺,承诺净利润数为86亿元和103亿元。公司综合毛利率下降1.88个百分点,净利率增加1.87个百分点。 地产销售再突破、行业毛利有所下滑:公司实现销售576亿元,公司新增项目资源计容建面486.90万平米,其中权益计容建面266.20万平米,预计2016年将突破650亿元。但细项社区开发与经营业务实现收入419.26亿元,同比增长2.09%,未达到之前公司预测的469.08亿元。由于行业整理毛利率下滑,毛利率较上年下降5.57个百分点。预计2017年社区开发与经营业务毛利率降至30%。 投资建议:公司换股合并后重新起航,确立三大核心业务。合并加厚公司土地储备,提升了可持续盈利能力。园区开发业务以前海为基点有序向全国拓展,200万方工业用地改造将成盈利新增长点。地产销售有望再上台阶,毛利率随行业下滑。邮轮业务立足太子湾母港,2017年项目投入运行后收入将大幅提升。我们预计公司2016-2018年EPS 为1.12、1.35和1.70,对应当前股价PE 估值为13.5X、11.2X、8.9X,首次覆盖,给予“买入-A”评级,6个月目标价22.4。 风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑

事件:公司公布2015年年报,实现营收383.35亿元,同比增长42.58%;实现归属于母公司所有者的净利润48.01亿元,同比增长35.71%;每股收益1.81元,同比增长35.07%。 经营强劲有力、双城携手助飞:15年公司销售额723.53亿元,同比增长41.17%,目标完成率高达176.5%;签约销售面积770.94万方,同比增长32.58%。产业新城业务销售额共593.67亿元,同比增长41.17%;城市地产及其他业务销售额共129.86亿元,同比增长58.97%。预收账款占到营业收入的175%。15年平均ROE41.2,同比降4%,自2011年起至今都处于行业可比公司的极高水平。 深耕京津冀、国内外扩张提速:公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约660.7万方,确立以“巩固京津冀、布局长江经济带与沈大经济带、突破一带一路、谋划自贸区”为增长策略,其国内外扩张的力度与速度远超市场预期。 多元融资渠道、70亿定增落实:公司的融资渠道相当多元,有效盘活存量资产,房产金融方面勇于尝新,70亿定增将加速产业园规模效应集聚,有效缓解公司资金压力,优化财务结构。 PPP模式已成熟、创新“居住+X”:公司产业新城PPP模式得到政府认可和国务院通报表扬,从前期基建投资一直到后期产业服务这条产业链的各环节收益;创新提出“居住+X”产品模式,可以通过增加产业新城的衍生业务种类和差异化策略,获取更多利润增长点。 加速创新孵化、做强产业服务:15年公司投资运营的园区累计签约入园企业830家,累计签约投资额约为2202.23亿元,增长迅速;公司不断创新产业服务手段,尽快探索“全球技术-华夏加速-中国创造”的创新发展模式。 投资建议:国家大力推行PPP模式的政策红利下,公司PPP+产业新城模式已成熟;公司在环京津冀区域已成功卡位,长江经济带和一带一路布局有望乘着政策东风和公司多年积累的经验和资源实现快速扩张;未来随着产业发展、促进与服务、“居住+X”产品模式以及住宅销售的协调共进,公司业绩有望进入加速释放期,我们预计公司2016-2018年EPS为2.08、2.78和3.64,对应当前股价PE估值为11.3X、8.5X、6.5X,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.2元。 风险提示:产业新城开发周期长导致现金流压力。