核心观点. 房地产互联网巨头搜房网(SFUN.N)线下布局加速,高估值购买同策股权认同购房人的入口价值。今年以来搜房网相继参股合富辉煌、世联行、CTC这些线下传统代理公司及二手中介公司,近期收购同策股权表明公司布局加速。我们认为,搜房高估值购买同策股权是对购房人入口价值的强烈认可。 以3.81亿元收购同策16%的股权,意味着同策市值在24亿元,我们预计同策2014年的合同销售额约为世联行的1/4,目前世联行市值为102亿元,同策估值接近世联行二级市场估值。 互联网金融业务是入口价值变现的主渠道,成为房地产O2O领域的核心战场。搜房与同策出资建立金融公司,旨在解决购房人首付短缺和理财等需求;易居房金所推出的一宝(买房宝)六贷(房险贷、房保贷、房抵贷、房惠贷、房装贷、房金贷)也是为了解决购房人这两大问题。我们认为,购房人入口价值的变现将通过金融尤其是互联网金融的渠道完成,包括首付贷、装修贷为代表的金融产品将成为房地产互联网公司和代理经纪公司新的利润增长点。 世联行产品领先,资产证券化空间巨大。世联行去年8月开始投放家圆云贷,在产品设计、风险控制上远远领先于市场,截至3季度末,余额达到10亿元,并通过ABS进行资产证券化。我们认为,伴随家圆云贷规模增长及去年投放的贷款陆续到期带来的大数据资源,公司在资产证券化方向上会更进一步,也存在向易居房金所P2P模式发展的可能。 财务预测与投资建议. 维持买入评级和18.09元目标价。我们维持对公司2014-2016年EPS0.50/0.67/0.91元的预测。市场对公司的认识正发生进一步转变,公司的可比公司应为彩生活、三六五网等服务类平台公司,给予公司2015年27X估值,对应目标价为18.09元。 风险提示. 销售大幅低于预期;公司转型进度低于预期;再融资受阻。

事件 公司前3季度营业收入、母公司净利润分别为22.0亿元、2.2亿元,同比增长+27.7%,+7.1%。折合EPS0.29元。 公司公告以8200万收购厦门立丹行51%的股权,收购款项支付节奏与2014-2016年业绩承诺挂钩,三年业绩承诺为2400万、2600万、2800万。 核心观点 业绩增速放缓,此趋势将持续。公司第3季度单季营业收入、母公司净利润增速分别为20.4%、-22.0%,营收及利润增速进一步放缓。主要因今年以来销售疲弱和结算放缓,而人工成本相对刚刚性,导致毛利率从第2季度33.0%下降至28.7%。公司同时表示此因素将会继续影响第4季度业绩,预告2014年全年母公司净利润的增长区间为0%-30%。 云业务增速明显。公司在电商及金融业务上扩张明显,其中电商业务收入通过房联宝实现2050万元,金融业务通过家圆云贷实现1.6亿元收入,同比增长209%。 公司迎来并购好时光,规模为先战略有望持续。公司并购的厦门立丹行2013年代理收入为1.12亿元,以1%左右的代理费率计算,公司的代理销售规模在112亿元左右,占到厦门新房市场10%的份额,这将大大提高世联行在厦门区域的市占率,以贯彻规模为先战略。从收购价格看,为2014年6.7X,也相对便宜,说明行业调整带来的并购机会显现。公司有望借助资本优势,进一步加快收购步伐。 财务预测与投资建议 下调2014年盈利预测,维持买入评级。我们预测公司2014-2016年业绩为0.50/0.67/0.91元(原预测为0.58/0.67/0.91元)。市场对公司的认识正发生进一步转变,公司的可比公司应为彩生活、三六五网等服务类平台公司,给予公司2015年27X估值,对应目标价为18.09元。由于公司通过并购整合行业且在云业务上继续扩张,我们维持对公司的买入评级。 风险提示 销售大幅低于预期;公司转型进度低于预期;再融资受阻。

事件. 公司公告3季度报告,营业收入、母公司净利润分别为613.4亿元、64.6亿元,同比增长-0.4%,+4.8%。折合EPS0.59元。 核心观点. 盈利能力未现明显好转,销售去化依然积极。公司第3季度单季度营业收入增长0.7%,母公司净利润上升2.8%,净利润增长较营收更快主要因公司投资收益占比提升所致。公司第3季度毛利率为28.5%,较第2季度28.2%略有提升,公司大部分的结算将在4季度完成,我们预计毛利率将有所回升。 公司销售依然积极,截至9月底合同销售额达到1491亿元,增速16.0%。 财务状况良好,继续向轻资产模式转型。公司各项财务指标向好,真实资产负债率、净资产负债率继续下降,货币头寸继续增长。同时公司拟通过债务工具融资150亿元,有望降低整体融资成本。公司前三季度完成投资收益16.3亿元,占税前利润比重16.6%,其中第3季度完成3.2亿元,公司向轻资产模式转型进一步加速。 财务预测与投资建议. 维持买入评级和12.30元的目标价。我们预计公司2014-2016年每股收益分别为1.70、2.11、2.50元,年复合增速20%。维持对公司全年合同销售额2100亿元的预测。給予公司目标价12.30元。公司当前RNAV为14.37元,目前折价37%。维持公司买入评级。 风险提示. 销售不达预期。

公司作为贵阳最大的开发商,有望分享城市更新和产业升级带来的物业需求。1)棚户区改造是贵阳十二五规划中重要任务,我们判断后续仍将支撑贵阳楼市进一步成长。2)2013 年引银入黔战略、2014 年大数据产业战略都是贵阳经济转型的关键抓手,产业集聚区建设成为重点,公司也参与其中。 信息产业和生态产业是贵阳转型发展的主要产业,公司将借助其资本优势介入其中,创造新的利润增长点。公司已设立金融投资公司(注册资本17 亿元)和大健康产业投资公司(注册资本10 亿元),有望在这两个新领域拓展,与贵阳信息化和生态产业发展息息相关。金融投资上,公司通过入股贵阳互联网金融产投公司介入NFC 移动支付领域,产投公司的另一个业务为金融IT 化,将为公司更好地投资金融机构提供支撑;公司通过建设贵阳综合保税区的展览馆获得建设区内跨境电商的优先权,有望在跨境电商及支付上有所突破。健康产业投资上,公司将以养老地产为纽带,引入战略合作者进行拓展。 业绩扎实,激励充分,再融资助力公司成长转型。公司主业房地产销售业务增长快速,2013 年合同销售额为176 亿元,增速98%,我们判断2014 年公司合同销售额将达到199 亿元,增速13%。公司于2013 年中推出限制性股票及股票期权激励计划,行权条件为复合增速30%,对应2013-2016 年业绩。公司再融资预案已获证监会批文,27 亿元的融资将助推公司项目开发和业务转型。 财务预测与投资建议. 公司主业增长快速,转型方向明确,首次覆盖给予买入评级,目标价11.34元。我们预计公司2014-2016 年EPS 分别为1.26/1.70/2.16 元。可比公司2014 年平均估值为9X,我们给予公司9X 估值,对应目标价11.34 元,首次覆盖给予公司买入评级。我们同时利用RNAV 对公司进行估值,在未考虑矿业资源价值的情况下,每股RNAV16.36 元,折价51%,估值具备优势。 风险提示. 贵阳楼市增长低于预期。公司转型速度低于预期。

事件 公司公告前三季度代理销售额为2058 亿元,同比下滑6.8%。十一黄金周期间代理销售额为120 亿元,同比增长65%。 核心观点 公司销售走出低谷,但由于3 季度表现较差,我们下调公司全年代理销售额预测至3200 亿元。公司前三季度表现不佳,同比下滑幅度扩大,从上半年下滑3.1 扩大至6.8%,主要因三季度信贷偏紧加上开发商降价不多,我们将公司全年代理销售额预测从3600 亿元下调至3200 亿元,与去年持平。但我们看到,公司销售走出低谷,房贷新政有望推动公司销售回升,十一黄金周销售120 亿元,我们认为公司估值的制约因素正在逐渐消解。 公司转型步伐加速,信贷资产证券化有望进一步推进。由于公司主业受到市场低迷的负面影响,转型步伐有望进一步加速,向平台公司转型的前景较为明确:1)云贷业务作为提供给开发商的定制工具,未来完全出表概率较大, 可能的形式包括机构买断、P2P 等。2)公司从线下往线上做电商的方向也较为明确。3)伴随公司再融资进程的进一步推进,并购预期也将明显增强, 并购是公司成为平台型公司的必由之路。 财务预测与投资建议 公司显著受益于去库存,向平台公司转型加速,目标价18.09 元,维持公司买入评级。我们维持公司2014 年0.58 元的盈利预测,同时略下调2015-2016 年盈利预测至0.67/0.91 元(原预测为0.71/0.97)元。我们认为公司转型方向更为明确,市场对公司的认识正发生进一步转变,公司的可比公司应为彩生活、三六五网等服务类平台公司,给予公司2015 年27X 估值,对应目标价为18.09 元,维持公司买入评级。 风险提示 销售大幅低于预期;公司转型进度低于预期;再融资受阻。

事件 公司公告中报业绩,营业收入、母公司净利润分别为14.2亿元、1.4亿元,同比增长32.1%、34.9%。折合EPS0.18元。公司同时公告1-3季度业绩增速区间为0%-30%。 核心观点 盈利增长符合预期,代理业务和顾问业务略显乏力。公司营业收入增速较快,达到32.1%,主要因资产管理业务和金融业务快速增长带来,占比最大的代理业务和顾问业务增速为22.4%和16.7%,对营收增长形成拖累。考虑到公司未结算的佣金达到15.1亿元,我们判断代理业务仍将获得30%左右的增长。代理业务毛利率有所下滑,为28.9%,较去年同期低1.7%,主要因人员工资上涨带来的。 金融业务推进迅速。公司去年8月试点的家圆云贷进入收获期,2014年上半年,家圆云贷投放额达到5.5亿元,形成利息收入5999万元,约占上半年盈利的14%。公司同时启动云贷的资产证券化,将3亿元小额贷款打包出售给招商致远和赣州远发投资,未来公司可能利用这部分回款继续做大小贷业务,公司金融业务有望从借贷平台向撮合平台转型。 代理销售和业务转型依然是下半年的主要看点。我们维持对公司销售额3600亿元的预测。下半年业务转型能否成功将是公司估值能否进一步提升的关键,包括房联宝的推出、公司与搜房合作细节的敲定、资产证券化业务的持续推进,我们认为在下半年可能会有明确的进展。 财务预测与投资建议 维持买入评级和13.37元目标价。我们预计公司2014-2016年每股收益分别为0.58、0.71、0.97元,复合增长率35%,当前估值为2014年16X。由于A 股无可比公司,我们根据FCFF 估值得到公司合理价值为13.37元,维持公司买入评级。 风险提示 销售不达预期。 转型推进速度低于预期。

公司公布2014年中期业绩,营业收入、母公司净利润分别为409.6、48.1亿元,同比增长-1.0%、5.6%。折合EPS0.44元。 核心观点. 中报各项财务指标表明,公司轻资产模式效能卓著,净利润率提升有望持续。 公司中期毛利率发生下滑,为21.8%,为2008年以来最低水平,但公司的净利润率达到13.4%,与去年全年的13.5%接近,且高于去年各个季度水平。 这主要因为采取轻资产模式后,投资收益占营业收入的比重高达3.2%,远高于08年以来各期平均1%左右的水平,显示公司轻资产模式对提升净利润率有帮助。同时伴随公司2013年销售楼盘进入结算期,结算均价将有所提升,有望带动公司净利润率进一步上行。 公司财务状况良好,逆周期拿地能力强,不排除公司会进一步并购其他地产公司。公司当前净资产负债率为36.4%,处于业内较低水平;货币资金达到429亿元,是短期负债的192%,财务状况极为稳健。公司在上半年拿地偏少,仅为264万方,去年公司同期拿地925万方。我们认为这一方面与公司小股操盘的运用相关,但更多的是公司拿地策略的变化,公司的土地储备绝对量发生下降,共计权益建面4282万方(含城中村改造),低于去年的4495万方。我们判断公司可能在下半年加大拿地力度,也不排除公司利用相对较差的市场环境并购其他的地产公司。 财务预测与投资建议. 维持买入评级和12.30元的目标价。我们预计公司2014-2016年每股收益分别为1.70、2.11、2.50元,年复合增速20%。维持对公司全年合同销售额1100亿元的预测。维持给予公司2014年7.2X,目标价12.3元,维持公司买入评级。公司当前RNAV为14.37元,目前折价35%。 风险提示. 销售不达预期。 流动性紧缩过度。

事件:公司公告与工信部旗下国际经济技术合作中心合作,共同推进位于华夏幸福产业新城园区的跨境电子商务共建试验区建设。 司在拓展招商业务上毫不含糊,依然维持其新兴产业导向、产业链招商、产业孵化策略 公司此次通过与工信部旗下唯一直属的国际合作和行业贸促机构国际经济技术合作中心合作,打开了跨境电商产业的招商空间,继续维持其在招商策略上的前瞻性。这一策略与之前公司在固安设立肽谷、与航天科工飞航技术研究院在物联网领域开展合作、与中电投共同开发分布式光伏发电站项目等如出一辙,合作领域均是中国经济转型主要方向。同时公司将在共建试验区中定期开展行业论坛,体现了公司产业链招商和产业孵化的策略,这与公司1个月前在美国硅谷设立CFLD孵化器公司的逻辑也基本一致。我们判断,公司在这三大招商策略的指导下,未来产业布局将不断完善,其招商能力大大增强,将为其进一步攻城拔地留下空间。 短期受益于京津冀协同发展,中期看公司招商收入比重有望进一步提高 我们认为公司短期将受益于京津冀协同发展带来的人口和产业溢出,2014年全年合同销售额有望达到450亿元。中期看,公司不断夯实其招商能力,2015-2016年招商服务收入比重有望进一步提升至15%以上(2012年占比为13%),利润占比有望提升至18%。我们看好其在房地产销售业务快速增长同时招商业务的扩张。 重申买入评级,上调6个月目标价至35元 我们维持公司2013/2014/2015年2.05/2.91/4.30元的盈利预测,重申买入评级。我们认为,2014年起公司招商业务布局将渐趋明朗且收入重回明显上升轨道,2012-2013年签约的招商业务如航天科工、肽谷都将陆续落地,而房地产业务的高锁定度将保证公司业绩年复合增长维持在50%。给予2014年12X估值,上调6个月目标价至35元。

事件:公司公告2013 年年报,营业收入、母公司净利润分别为135.0、12.9 亿元,同比增长6.5%、减少20.3%,折合EPS 为0.57 元。 业绩超预期下降 公司2013 年EPS 为0.57 元,低于我们0.91 元的预期,也低于市场0.77元的一致预期,主要有三大原因:1)投资收益大幅减少,为2.8 亿元,远低于2012 年的6.7 亿元,主要因为参股公司首城臵业及国奥投资结算减少,这在中报中已有征兆;2)京内项目预售证发放受阻,包括常青藤等多个京内项目均转为现房销售,一方面使得销售增速放缓,一方面使得施工成本仍在增加;3)京外项目毛利率水平持续下降,2014 年将会有太原、厦门等毛利率超过50%的项目陆续进入结算期,毛利率水平将企稳。 公司布局已完成,等待销售、业绩全面释放 2013 年是公司转型年,拿地策略、销售策略、资本化策略变革将在2014年全面开花:1)强势回归京内,竞得12 个项目,其中8 个项目为联合体竞得,相比之下,公司京外布局已经基本完成,共进驻14 个城市,单城市土地储备83 万方,体量处于合理水平;2)期房转现房销售将兑现,2013 年因预售证管制,公司新推面积仅136.6 万方,京内项目被迫转现房销售,将在2014 年集中兑现;3)资本化率大幅提升,公司资本化率长期远低于行业90%左右的平均水平,2012 年仅49%,至2013 年提升至78%,后续有望持续提升,更恰当的费用匹配将使业绩表现更好。 发展战略执行到位,快周转+京津冀一体化建设双轮驱动 1)快周转战略已有明显进展,京内/京外项目去化时间分别为7.2/16.0年,较2012 年减少0.8/1.8 年,尽管相比于龙头公司3 年左右的去化时间仍有差距,但公司将继续通过标准化缩短去化时间;2)坐拥400 万方北京土地的大地主,首次提出融入京津冀一体化建设,一方面加快廊坊现有资源开发,另一方面落实广阳区高新孵化园和创业园项目建设,我们认为公司在顺应国家发展略上将有很好的表现。 2014 年公司是有销售、有业绩、有故事的三有公司,上调评级至买入我们预计2014~2016 年EPS 为1.37/1.64/2.19 元,对应PE 为4x/3x/2x,当前RNAV 为12 元,折价58%,上调评级至买入。

事件:公司公告2013 年年报,营业收入、母公司净利润分别为101.5 亿元、16.4 亿元,分别增长49.6%、20.3%。折合EPS1.40 元。每 10 股派发现金股利 1.5 元(含税)。 销售额、业绩高速成长,利润率略有下降 公司2013 年合同销售额130 亿元,增长52.5%;房地产结算收入也达到93.8 亿元,增长92.4%,是公司过去几年增加投资强度带来的成果。公司毛利率41.8%,较2012 年下降了0.5%,在地产公司中利润率下降并不多,主要因为公司高毛利项目仍处于结算期,包括厦门海峡大厦等。公司净利润率下滑较多的原因主要是2012 年处臵项目公司带来2.3 亿元投资收益,而2013 年没有这部分收益。我们判断,公司2014 年合同销售额能够完成既定的160 亿元目标,因公司可售货值支撑与控股股东世茂房地产2014 年计划销售800 亿元、对世茂股份有考核要求;同时由于公司厦门项目、石狮项目等高毛利项目仍处于结算期,利润率下滑相对有限。 公司对业务结构进行微调,多元化投资启航 公司非物业销售收入占比在2013 年出现下降,从2012 年的15%降至8%,主要因为公司减少了亏损及低毛利业务百货、酒店等收入,同时由于没有新增的持有物业、租赁收入仅增长4%。公司扩大了高毛利业务电影院业务的收入,达到1.48 亿元,较2012 年增长44%,同时公司将在2014 年形成影视投资收入,在文化传媒产业链上公司将继续扩大投资规模。公司以21.86 亿元收购7.74%申银万国股权,在金融股权投资上迈出了第一步。我们判断,后续公司会继续在维持房地产高速成长中,扩大对周边产业(文化传媒、金融)的多元化投资。 业绩稳健,转型初露端倪,维持增持评级,6 个月目标价9.5 元 我们预计公司2014/2015/2016 年EPS 分别为1.87/2.22/2.89 元,年复合增长25%。公司RNAV 为12.0 元,目前折价30%,对应2014 年PE4.6X,具备估值优势。尽管公司转型初露端倪,但公司依然以物业销售作为其主要利润来源,估值依然受到板块不利因素的压制,我们维持增持评级,6 个月目标价9.5 元。

事件:公司公布2013年年报,营业收入、母公司净利润分别为3.77亿元,1.14亿元,同比增长26.1%、12.9%。折合EPS2.14元。业绩接近前期快报中值。公司同时公告1季度净利润4100-4528万元,同比增长187%-217%。 营收增长健康,利润率下滑主要因为三项费用扩张太快 公司2013年营收增长26%,经营性现金流入增长44%,均体现公司在业务开拓上仍保持较好态势。公司净利润率下降明显,从2012年的33.9%下降至2013年的30.4%,主要因为公司异地扩张和向电商转型带来的三费扩张太快导致,三项费用率从2012年的50.4%升至58.8%,另一方面,营改增使得营业税有效税率从6.4%下降至2.6%,部分抵消了费用率的扩大。 电商转型跟随搜房网战略,成效卓著 公司是房产互联网领域的跟随者,在战略上能够很好地跟随龙头公司搜房网。2013年公司加大了向电商转型的力度,成效卓著:1)电商占新房业务比例上升了10%(我们判断,电商占新房业务收入比重在25%-30%左右,仍有进一步提升空间)。2)电商业务产生了5000万元预收款,表明公司电商业务取得了一定的市场认可,现金流模式也得到了升级。我们判断,伴随公司2014年365金融超市、移动APP进一步推出,电商收入规模将有50%的提升。 异地扩张仍需努力 主要异地公司西安、重庆、沈阳仍处于亏损期,合计亏损1500万,需要进一步提高影响力和转型电商业务才能有新的突破。 预计未来3年业绩复合增速40%,上调评级至买入 我们判断,未来房产网站领域将出现寡头局面,三六五网仍将占有一席,由于整个房产广告及电商市场增速仍有50%,我们上调公司评级至买入,6个月目标价120元。我们预计公司2014/2015/2016年业绩分别为2.81/3.91/5.47元。

事件:公司公告2013年年报,营业收入、母公司净利润分别为1354.2亿元、151.2亿元,同比增长31.3%、20.5%。折合EPS1.37元。业绩增长略低于市场预期。 利润率仍处下降通道,公司加快转型步伐 公司2013年毛利率为31.1%,较2012年的36.4%下滑了5.3%,主要因2012年低销售均价的商品房进入结算期,我们判断,由于地价及建安成本的持续上涨而房价未现明显上升,公司的利润率仍将继续下降。公司在2014年加快了转型步伐,目标是做城市配套商,目前主要转型方向为: 社区服务、海外项目。 净负债率再上台阶, 公司早有应对 公司净资产负债率从过去几年20%左右的水平攀升至30.7%,与房地产公司长期融资受限相关, 但整体看并无风险。公司早有应对之策:一方面打算在2014年采取小股操盘模式进行管理输出,另一方面加快B 转H 进程以期在香港市场进行股权融资。 高分红再现价值股风范,港股红筹冉冉升起 公司首次将现金分红比例提高到29.9%,远高于过去几年平均15%的比例,也远高于A 股其他地产公司与港股同等规模公司中国海外发展的比例,我们认为伴随万科B 转H 成功,有望获得更多的港股投资者认同,从而为其后续在香港市场融资做准备。 未来三年业绩复合增速20%,公司有望平稳转型,维持买入评级 我们预测公司2014/2015/2016年EPS 分别为1.67/2.06/2.49元,年复合增速20%。我们判断公司2014/2015年合同销售额为2050/2350亿元。公司转型布局较早,后续商业模式仍存变化可能,当前股价已经反映了楼市较差对公司业绩的负面影响,2014年仅为6X,我们维持对公司的买入评级并维持目标价8元。

事件:媒体报道习主席26日在北京主持召开座谈会,专题听取京津冀协同发展工作汇报,强调京津冀协同发展意义重大,对这个问题的认识要上升到国家战略层面,并提出了七点要求。 京津冀协同发展上升至国家战略层面,我们判断后续规划出台、协调机构成立都将陆续发生,进入政策利好落地阶段 我们认为,习主席提出的七点要求中,最重要的就是加强顶层设计及加大对协同发展的推动。我们判断,后续除了规划的编制,京津冀一体化发展的协调机构也将成立,将有力推动京津冀一体化的发展。我们对建立京津冀一体化发展的协调机构持乐观态度,主要因为两点:1)本轮政府一直以打破部门分割作为推动改革的抓手,国安局、全面深化改革领导小组等机构的设立就是明证。2)京津冀政府诉求趋于一致,使得合作顺理成章。 首都二机场是京津冀协同发展的第一步,将有利提升周边房价 习主席提到把交通一体化作为先行领域,加快构建快速、便捷、高效、安全、大容量、低成本的互联互通综合交通网络。首都二机场作为横跨北京和河北廊坊的第一个工程,2014年主体工程已开工,其推进速度可能快于预期。这将推动河北廊坊下辖广阳、固安房价持续上涨,我们判断2014年固安平均房价将上升至11000元,较去年上涨30%。 华夏幸福是最大的受益公司,北京周边房价地价提升及产业转移将支撑其跨越式发展 华夏幸福是河北固安及环北京区域最大的地主,这部分土地储备占到公司总储备的82%,京津冀协同发展的推进将有力提升其土地储备价值,考虑北京周边地价年均20%的涨幅,我们测算公司RNAV为30元,有40%的折价。同时北京产业转移也将进一步加速,我们判断未来两年招商服务收入有70%左右的增长。地产业绩的高增长将支撑公司向产城融合运营商转型,完成跨越式发展。 京津冀协同发展的实质推进使公司盈利前景和模式转型发生重大变化,上调公司评级至买入,6个月目标价22元 我们预计公司2013/2014/2015年EPS分别为2.05/2.91/2.43,复合增速50%。公司当前估值为2014年的6X,我们认为公司估值偏低,市场没有将公司稳定高速的业绩增长和模式转型考虑在内。

事件:公司公告B股转H股获得证监会批复,B股股东的现金选择权价格为12.91港元。 B转H能否成行尚存不确定性,对于A股影响偏中性 公司B转H成功尚需香港联交所聆讯通过,也需要B股股东的行使现金选择权的人数低于B股股本的1/3。B股股东行使现金选择权的人数能否低于B股股本的1/3将成为关键,原因在于当前万科B股估值并无明显优势,市价11.25港元对应5.2X估值,现金选择权价格12.91港元对应6.0X估值,而中海外的估值为6.9X,我们判断香港市场对于万科B股的合理估值可能会在6X左右。香港市场对于地产板块依然持负面态度,3月的地产市场数据可能较差,可能內房股估值下挫。整体看万科B转H获批对万科A影响偏中性。 批复释放正面政策信号,为后续地产板块再融资做铺垫 我们认为万科B转H本身不涉及再融资,故对万科基本面影响有限。但B转H获证监会批复,结合之前世茂股份中票获批,我们认为释放了正面政策信号,房地产行业不再是调控的重灾区,后续地产板块有望重启再融资,这对于具备专业能力、代表新方向的公司来说将是重大利好。 万科股价底部渐显,后续上涨空间主要依赖于整体楼市的回暖 我们认为房地产政策正朝着市场化方向走,万科作为龙头公司,将在相对激烈的市场中提升市占率,股价底部渐显,但后续上涨的空间依赖于楼市整体的表现。我们维持此前盈利预测与买入评级,2013-2015年公司EPS为1.40/1.74/2.15元,6个月目标价8元。

事件:公司发布2013年业绩快报,营业收入、母公司净利润分别为25.6亿元、3.2亿元,同比增长36.5%、50.6%,对应EPS为0.75元。 业绩高速增长,符合市场预期 公司2013年全年业绩为0.75元,基本符合市场一致预期0.76元,略高于我们此前预期0.72元。营收和母公司净利润的增长也分别达到37%和51%,主要得益于销售代理收入增长和咨询业务收入的恢复,其中代理业务收入增长达到了42%,我们判断咨询业务收入增速在10%以上。 利润率提升明显,我们判断2014年趋势可持续 公司净利润率提升明显,从11.3%升至12.4%,连续两年提升,这主要得益于公司销售代理结算费率的稳定和销售代理收入的增长,2013年销售代理收入增长42%较去年14%的增长有进一步提升。我们维持对公司2014年4100亿元代理销售额增长的预测,较2013年有30%的增长。这将带动公司销售代理结算收入的增长,中性假设下2014年公司销售代理结算收入增长仍将有30%的增长,而12%以上的净利润率仍将保持。 维持买入评级,看好公司2014年的业务创新 近期公司股价回落反映市场对于公司新业务(如小贷金融、互联网)推进相对迟缓以及房地产市场调整的悲观预期,我们认为是对此前较高预期的修正,我们仍看好公司2014年的业务创新,维持买入评级。我们略上调公司2014/2015年盈利至1.00/1.33元,此前我们的预期为0.96/1.26元。 风险提示:中国经济大幅下滑。