事件： 8月12日，公司补充披露控制权变更后大横琴对上市公司业务的整合安排。 点评： 大横琴将协同上市公司专业服务优势，整合横琴新区及其一体化区域资源，打造创新型城市管家范本，并逐步向全国推广。 横琴新区是城市物业先行者。2018年横琴新区率先提出“城市物业”概念，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，对城市公共空间与资源实行全流程“管理+服务+运营”。涉及城市管理、市政养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理服务等诸多范畴。具体包括环卫绿化、道路桥梁隧道、河流海域治理等空间业务；垃圾分类、停车场、渣土场管理等资源业务；横琴口岸、总部大厦、城中村环境提升等物业服务业务；人才公寓、流动摊贩、广告牌位等公共资源经营业务；以及国土巡查、人民调解等公共服务业务。 世联行具有资产管理业务，并且具备全国化布局能力。世联行具有资产管理业务板块，聚焦于商办物业，涵盖工商物业、产业园区等领域。并且具备全国化布局能力。过往世联行通过顾问策划业务、长租公寓业务等全国化布局，与多地政府建立合作关系。2007-2019年顾问策划业务累计服务429个政府单位，曾为深圳、武汉、南昌、长沙、徐州、北京、哈尔滨、西安等城市的城市综合体和旧城改造项目提供策划服务。 大横琴具备资金优势，为世联行提供借款，支持其物业管理等资产管理业务发展。大横琴承诺向上市公司提供不低于5亿元人民币的借款，用于支持上市公司发展物业管理、商业管理等资产管理业务。 发挥联动效应，强化优势。世联行已计划将资产管理业务总部搬迁至横琴，实现与横琴相关业务形成更紧密的协同和整合。发挥联动效应，进一步强化优势。大横琴将协同上市公司专业服务优势，整合横琴新区及其一体化区域资源，打造创新型城市管家范本，并逐步向全国推广。 同时，大横琴将进一步深度关注上市公司各业务板块，寻找更多整合与赋能的发展机会，助力上市公司不断发展壮大。 投资建议：世联行实际控制人已变更为横琴国资委。大横琴集团是横琴岛最主要的城市开发运营主体，横琴岛毗邻澳门，目前已形成六大产业协同发展的格局。我们预计世联行2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元，按照8月14日收盘价计算，PE分别为89.2倍、63.7倍，维持“买入”评级。

事件：2020年7月，公司实现合同销售面积394万平方米，同比增加25.7%，合同销售金额590.2亿元，同比增加22.5%；销售均价14980元/平方米，同比下降2.55%。1-7月累计实现合同销售面积2470.9万方，同比增长0.3%；实现合同销售金额3795亿元，同比下降0.7%；销售均价15359元/平方米，同比下降1%。 7月新增29个开发项目，计容建筑面积494.9万方，权益建面347.5万方，权益拿地金额212.33亿元。 点评：77月销售大幅增长，全年销售基本持平。2020年7月，公司实现合同销售面积394万平方米，同比增加25.7%，合同销售金额590.2亿元，同比增加22.5%；销售均价14980元/平方米，同比下降2.55%。1-7月累计实现合同销售面积2470.9万方，同比增长0.3%；实现合同销售金额3795亿元，同比下降0.7%；销售均价15359元/平方米，同比下降1%。 加大拿地力度，主要布局核心城市。公司7月新增29个开发项目，拿地金额315.05亿元，拿地总建面494.9万方，拿地均价6110元/平方米，拿地金额占销售金额的比重提升至53%。2020年1-7月累计拿地金额839.5亿元，拿地总建面1367万方，拿地均价6141元/平方米，拿地金额占销售金额比重为22.1%，去年全年该比例为30.88%。7月拿地金额中，二线占比为57.7%，三线占比为42.3%；拿地金额占比较高的城市有：杭州（12.8%）、珠海（7.7%）、长春（7.1%）、苏州（7.0%）、惠州（6.5%）。 发债成本仍保持较低水平，财务结构稳健。6月发行一期“3+2”年期一般公司债，票面利率为3.20%，另外，发行一期“5+2”年期一般公司债，票面利率为3.90%。截至一季度末，公司净负债率为34.3%，在手货币资金为1732.7亿元，短期借款和一年内到期的负债为897.8亿元，短期偿债倍数为1.93倍。 投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021年的EPS为3.99元和4.59元，以2020年8月10日收盘价计算，对应的PE为7.0倍和6.1倍，维持买入评级。 风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

7月销售同比大幅增长。 2020年 7月，实现签约面积 322.23万平方米，同比 增加 71.88%;实现签约金额 486.15亿元，同比增加 79.81%；销售均价为 15054元/平方米，同比增加 4.6%，环比下降 3.5%。 2020年 1-7月， 公司实现签约面 积 1814.47万平方米，同比下降 0.52%;实现签约金额 2731.51亿元，同比下降 2.33%； 销售均价 15054元/平方米， 较 2019年销售均价提升 1.8%。 7月拿地保持谨慎。 7月公司在土地市场获取 9个项目，拿地建面 227.7万方， 环比上升 28.6%；拿地金额 79.7亿元，环比下降 46.6%；拿地金额占销售金额 的比重为 16.4%， 楼面均价为 3501元/平方米，权益比例为 77.03%。 1-7月， 合计拿地建面为 1211.9万方，拿地金额 899.4亿元，拿地金额占销售金额比重 为 32.9%，拿地稳健。楼面均价为 7421元/平方米， 占销售均价的比重为 49.3%。 从拿地结构来看， 7月拿地金额二线城市占比为 60.8%，三线占比为 39.2%， 主要为西安、 太原、 沈阳、 赣州、 济宁、 晋中。 1-7月累计拿地按拿地金额计 算一线城市占比 17.2%，二线城市 64.4%，三线城市 18.4%。 拿地金额排名前 五城市为： 杭州（ 7.8%）、 广州（ 7.3%）、 天津（ 6.8%）、 东莞（ 5.9%）、 福州 （ 5.4%）。 融资优势显著，财务结构稳健。 1-7月，公司累计发行公司债、中期票据 85亿元， 加权平均利率 3.19%， 融资成本保持较低水平。 公司 2019年末净负债 率 56.91%，净负债率较低。 2019年公司有息负债综合融资成本仅为 4.95%， 拥有极具竞争力的融资成本优势。 投资建议： 保利地产融资优势明显，拿地能力出色，当前背景下长期竞争力极 强。长期看好公司的投资价值。我们预计 2020-2021年公司 EPS 分别为 2.68元、 3.13元，以 2020年 8月 7日收盘价计算，对应 PE 分别为 5.9倍、 5.0倍， 维持“买入”评级。

点评： 销售大幅增长，公司积极应对市场环境，加大推盘力度。 7月实现签约面 积 107万方，同比增长 53.38%；实现签约金额 209.4亿元，同比增长 41.75%； 销售均价 19533元/平方米； 1-7月累计实现签约面积 591.9万方，同比 增长 18.93%，实现签约金额 1225.7亿元，同比增长 22.12%，销售均价 20701元/平方米，同比增长 2.6%。 保持拿地力度，有针对性得下沉。 7月新增地块 8个，拿地建面 75.2万方， 拿地金额 46.72亿元，楼面均价为 6211元/平方米，拿地金额占销售金额 的比重为 22%； 1-7月累计新增拿地建面 544.2万方，累计拿地金额 474.4亿元，楼面均价为 8718.5元/平方米，拿地金额占销售金额比重为 39%。 7月拿地金额中，二线占比 20.4%，三四线占比为 79.6%；拿地金额占比较高 的城市有：昆山（ 44.2%）、宁波（ 25.3%）、青岛（ 10.3%）、沈阳（ 10.1%）。 融资优势显著，发债成本极低。 6月，公司发行一笔 3年期一般中期票据， 票面利率仅为 3.30%；相较 2018年 5月发行的同类型产品，票面利率下降 了 188个 bp。截至 2020年 Q1，公司净负债率仅为 67.9%，杠杆水平较低。 截至 2019年末，公司加权平均融资成本仅为 4.99%。 投资建议： 金地集团销售持续超预期，融资优势显著。近几年加大拿地力 度，且部分下沉三四线城市，看好公司的中长期投资价值。我们预计公司 2020-2021年 EPS 分别为 2.63和 3.02，以 8月 6日收盘价计算， PE 分别 为 5.4倍和 4.7倍，维持“买入”评级。

事件： 7月28日晚，世联行发布了关于筹划公司控制权变更的停牌公告。公司收到控股股东世联中国的通知，正在筹划表决权委托事项，拟委托珠海大横琴集团行使部分表决权，事项可能涉及公司控制权的转移和实际控制人的变更。 点评： 控股股东世联中国，正筹划表决权委托事项，拟委托珠海大横琴集团行使部分表决权，可能涉及公司控制权的转移和实际控制人的变更。7月1日及7月20日，大横琴集团累计受让世联行15.9%的股权，转让方分别为世联中国（转让9.9%的股权）和华居天下（转让6%的股权），两次转让的平均股价为2.9元/股。转让完成后，控股股东世联中国持有股权下降至29.61%，世联中国为世联行的控股股东和实际控制人。根据7月28日，公司发布的停牌公告，世联中国正在筹划表决权委托事项，拟委托珠海大横琴集团行使部分表决权，事项可能涉及公司控制权的转移和实际控制人的变更。 大横琴集团是横琴岛最主要的城市开发运营主体。珠海大横琴集团是横琴新区国资委的全资子公司，实际控制人为珠海横琴新区管理委员会。根据大横琴所发债券评级报告，大横琴股份公司负责开发的区域总面积为19.7平方公里，占2020年前横琴新区可开发总面积28.0平方公里的78.8%。 横琴岛毗澳门，战略地位显著。横琴岛具有独特的区位优势，与澳门一河之隔，最近处只有187米，通过港珠澳大桥、莲花大桥与港澳两个国际自由贸易港互联互通。目前已形成六大产业协同发展的格局。主要包括：科技创新、特色金融、医疗健康、跨境商贸、文旅会展和专业服务等。 投资建议：控股股东世联中国，正筹划表决权委托事项，拟委托珠海大横琴集团行使部分表决权，可能涉及世联行控制权的转移和实际控制人的变更。大横琴集团是横琴岛最主要的城市开发运营主体，横琴岛毗邻澳门，目前已形成六大产业协同发展的格局。我们预计世联行2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元，按照7月31日收盘价计算，PE分别为80.6倍、57.6倍，维持“买入”评级。 风险提示：交易服务业务不及预期；公寓管理业务持续亏损风险。

事件： 公司近期公告，与景德镇市国信城市运营发展有限公司共同投资设立国信南都（江西）商业管理有限公司，注册资本500万人民币，其中南都物业占比49%，国信城运占比51%。双方优势互补，共同拓展城市服务领域。 点评： 设立合资公司，拓展城市服务领域。新设立的合资资公司业务范围包括停车服务、城市清扫保洁、垃圾转运、医院物业服务、会务管理、文化艺术交流活动策化，餐饮管理、绿化养护、物业管理、品牌管理、房地产信息咨询服务等。合资公司的设立，标志着公司加速发展城市物业服务，这是公司继传统的机构物业和住宅物业领域之外，在城市服务蓝海领域的积极布局。 专业实力叠加地方资源，商业模式逐渐成熟。本次合作依托景德镇国信城市运营公司的地方资源，以及南都物业多年来积累的城市空间全业态综合管理服务经验，将标准化、专业化及智慧化的运营模式，赋能给合作方各专业服务场景，实现合作方下辖城市空间“投资+管理”精细化全流程管理，扩大公司城市空间管理规模的同时提高城市服务的效率与品质，进一步夯实公司“城市空间运营+智慧场景服务”的物业服务品牌发展战略。 城市服务异地拓展落地，未来具备较强的复制能力。公司异地业务扩张，尤其是与地方政府平台在当前朝阳行业的城市物业领域合作，表明地方政府平台对公司专业实力和品牌的认可。本次合作的股东方实际控制人是景德镇市国资运营投资控股集团，其在陶瓷、航空、城投、地产、文旅、化工、城市运营等诸多领域拥有丰富的产业资源，预计合资公司未来将承接股东方大量资源。 城市服务领域空间广阔，服务品类众多。城市服务细分类型众多，包括城市管理、市政养护、物业管理、社区资产管理服务、交通管理、城市治安、市民生活服务等多领域的业务。仅对城市服务中最成熟的也是目前物管公司涉足最多的市政环卫领域进行估测。到2025年市政环卫行业规模将达到约5000亿的市场规模，其中第三方环卫市场规模为2500亿元。 投资建议：公司业绩增长稳定，城市服务成为公司未来新增长点。预计公司2020、2021年EPS分别为1.08元、1.34元，按照2020年7月28日收盘价，对应PE分别为24倍，20倍，给予“审慎增持”评级。 风险提示：人力成本上升过快，业务拓展较慢，项目毛利率下降。

拟二次混改， 引入实力战略股东， 进一步深化体制机制创新改革，再树深化国 资混改新标杆。 为进一步深化国资国企改革，优化国资布局结构调整，完善公 司股权结构， 上海地产集团及上海城投集团拟通过公开征集受让方的方式协议 转让不超过公司总股本的 17.50%的股份。 绿地将以此次引入实力战略股东为 新起点， 进一步深化体制机制创新改革，再树深化国资混改新标杆。 本次股份转让完成后，预计公司仍无控股股东及实际控制人， 但公司控制权结 构可能发生较大变化。 上海地产集团及上海城投集团目前合计持有公司 46.37%股份， 按照 17.5%转让上限计算， 转让完成后将降至 28.87%。 而目前 格林兰有限合伙持股 29.13%。 预计公司仍无控股股东及实际控制人， 但公司 控制权结构可能发生较大变化。 此外， 根据公司公告， 本次拟转让股份的价格 预计不低于 6.78元/股， 如果按照 17.5%转让上限计算， 涉及金额 144.5亿元。 公司业绩逐季改善、趋势向好。 根据业绩快报， 上半年共实现营业总收入 2099亿元，同比增加 4.14%，实现正增长；实现利润总额 153亿元，同比减少 7.66%， 降幅较一季度收窄 14个百分点；实现归属于上市公司股东的净利润 80亿元， 同比减少 10.79%，降幅较一季度收窄 6个百分点。 销售有望逐步恢复， 拿地力度较 2019年有所提升。 上半年受卫生事件影响， 销售有所下滑， 下半年有望逐步恢复。 上半年销售面积 1031.2万平方米， 同 比减少 30.7%； 销售金额 1330.29亿元， 同比减少 20.7%。 公司货值充裕， 随 着开工推盘加速， 下半年销售有望逐步恢复。 上半年公司拿地金额 459.5亿元， 拿地金额占销售金额比重 34.5%， 高于 2019年 25%水平。 投资建议： 公司业绩稳定增长，盈利能力改善。较好把握市场走势和结构性特 点，优化投资布局。我们预计 2020年、 2021年的 EPS 分别为 1.43元和 1.74元，对应的 PE 分别为 5.3倍和 4.3倍（根据 2020年 7月 27日收盘价计算）， 维持审慎增持评级。

事件： 7月13日晚，公司发布半年度业绩预告。预计上半年实现归母净利润1.6亿-1.9亿，同比增长88.66%-124.04%，基本每股收益为0.1509元/股-0.1792元/股。 点评： 上半年业绩超预期，主要原因有：增加并表主体、现有业务稳定发展等。根据公司发布的半年报业绩预告，预计上半年实现归母净利润1.6亿-1.9亿，同比增长88.66%-124.04%。报告期内新增并表主体招商物业，可比口径调整后增长33%-44%：2019年上半年，招商物业净利润约0.8亿元，中航物业净利润约1.0亿元，合计1.8亿元；2020年上半年招商物业和中航物业合计净利润约2.4-2.6亿元，同比增长约33-44%。 战略定位清晰，资管业务短期下滑不影响大趋势。公司于今年初明确了“国内领先的资产管理运营商”的战略定位，发展物业管理和资产管理两个核心业务。由于突发公共事件影响，资管业务净利润同比有所下降，但第二季度下降幅度逐渐收窄。一季度资管业务净利润同比减少了4,430万元，上半年同比减少了6000万-8000万元，推算第二季度下降1,570-3,570万元，下降幅度有所收窄。 依托集团资源优势，快速开拓市场。公司先后与厦门邮轮母港集团、烟台财金孚泰设立合资公司，进入邮轮母港等业态的物业管理，进一步丰富了在非住宅物业领域的布局，成功进入厦门市场和山东市场。1）公司出资300万，与厦门邮轮母港集团成立物业管理公司，持股比例为60%，为厦门海上世界项目提供配套综合服务，有利于扩大在厦门区域的市场影响力。招商蛇口目前已经初步完成在天津、上海、厦门、深圳、湛江的邮轮港口布局，预计未来与招商物业的合作空间仍非常广阔。2）公司出资153万元，与烟台财金孚泰成立合资公司，持股比例51%，财金孚泰曾与招商蛇口共同开发地产业务，本次设立合资物业公司，将为上述地产开发项目及烟台财金孚泰旗下地产、产业开发项目提供配套物业管理服务，有利于提升招商物业在山东市场的综合实力。 投资建议：公司拓展加速，依托招商局集团内部资源和外部业务伙伴快速布局新进入城市，自上而下推动业务落地。公司内部整合，利于前台业务发力和中后台效率提升。预计公司2020、2021年EPS分别为0.58元、0.76元，按照2020年07月13日收盘价，对应PE分别为59倍，45倍，给予“审慎增持”评级。

事件： 2020年6月，公司实现签约销售面积161.51万平方米，同比增加8.94%；实现签约销售金额325.72亿元，同比增加15.06%。2020年1-6月，公司累计实现签约销售面积497.30万平方米，同比减少3.48%；累计实现签约销售金额1,107.13亿元，同比增加9.41%。 点评： 单月销售同比持续正增长，环比大幅提升。2020年6月，公司实现签约销售面积161.51万平方米，同比增加8.94%；实现签约销售金额325.72亿元，同比增加15.06%。销售均价20167元/平方米。销售金额累计同比增速进一步提升，2020年1-6月，公司累计实现签约销售面积497.30万平方米，同比减少3.48%；累计实现签约销售金额1,107.13亿元，同比增加9.41%，累计销售均价22263元/平方米，较2019年销售均价同比提升13.4%。 6月保持积极拿地力度。公司6月份拿地总建筑面积141.5万方，拿地总金额196.3亿元，拿地金额占销售金额比重为60.3%，拿地较为积极。1-6月份累计拿地面积660.1万方，拿地金额641.0亿元，1-6月累计拿地金额占销售金额比重为57.9%，拿地保持积极态势。从布局来看，主要集中在一二线和强三线，按拿地金额计算，一线城市占比26.8%，二线城市占比42.8%，三四线城市占比30.4%。拿地金额排名前五的城市为：上海（18.9%），武汉（9.9%），南通（9.2%），东莞（9.0%），苏州（8.9%）。 融资优势显著，财务结构稳健。公司今年发行超短期融资券成本在2.20%-2.70%，发行中期票据票面利率在3.0%-3.3%，融资成本进一步降低。2019年末公司有息负债率29.3%，较2018年下降16个百分点，公司现金短期有息负债覆盖倍数1.4倍，财务结构稳健。2019年公司综合资金成本4.92%，仍然保持较低水平。 投资建议：融资具备优势，在一二线核心区域有大量优质土地储备。中长期看好公司投资价值。我们预计2020-2021年公司EPS为2.39元、2.85元，以2020年7月10日收盘价计算，对应PE分别为8.3倍、7.0倍，维持“买入”评级。 风险提示：货币政策大幅收紧，政策调控超预期严格。

公司深耕长三角,多业态综合布局铸就平稳增长。 公司 2015-2019年营业收入 CAGR 为 28%， 2019年住宅与非住宅业态收入占比分别为 52%和 48%，结构 稳定且服务范围较广， 包含商业、 写字楼、 学校等多种业态。 公司聚焦长三角 及中部核心城市， 积极拓展市场空间， 长三角地区收入占比 91%， 复合增长率 25%， 中部城市复合增长率为 44%。 机构物业处于行业生命周期中的成长期， 近年龙头公司业绩快速增长。 估算 2018年物管行业整体空间约为 1万亿， 其中机构物业收入占比约为 55%。 社 会整体经济活动发展到一定水平后， 必然提出对设备管理更高的需求， 同时物 联网等技术的科技赋能加速落地， 需求与供给相互促进。 近年龙头公司过去 3年营收加速增长， CAGR 约 28%。 公司增值服务增长较快且多为业主增值， 未来空间较大。 公司业务获取以第三 方拓展为主， 增值服务主要为业主增值服务。 从总量来看， 2019年增值服务 收入为 0.93亿元， 占总收入比重为 8%。 业主增值的前期试错成本较高， 公司 可以快速学习行业先进经验， 后发优势巨大。 公司近年增值服务收入复合增长 率为 46%，其中家政服务和空间运营服务增长势头良好。 近期浙江省出台政策推进老旧小区改造， 公司深耕浙江， 积极布局。 杭州市计 划未来 3年改造 3000万平米的老旧小区， 估算浙江省改造 5000万平米的老旧 小区。 公司深耕浙江， 同政府合作较多， 预计将积极布局新业务。 投资建议： 公司业绩增长稳定， 业主增值服务成长迅速， 机构物业具有优势地 位且行业潜力巨大。 预计公司 2020、 2021年 EPS 分别为 1.08元、 1.34元，按 照 2020年 05月 21日收盘价，对应 PE 分别为 24倍， 19倍， 维持“审慎增持” 评级。

过去五年，公司在销售规模、行业排名、经营业绩等均实现了跨越式的发展。主要得益于三个方面：第一，整体经营管理方面发生了脱胎换骨的转变，从一个家族式企业转变为现代化管理企业；第二，前瞻性布局长三角三四线城市，受益三四线基本面韧性；第三，以“小项目”形式，短平快切入三四线，加快周转率，降低经营风险。 经营管理方面发生脱胎换骨的转变。职业经理人加盟，转变企业整体拿地、经营策略，将家族式企业转变为现代化管理企业。拿地策略方面，公司取得了长足的进步。激励制度方面，公司搭建了“跟投+股权激励”多层次、覆盖面较广的激励制度。陈昱含接任公司地产业务董事长，一季度稳住局面，稳健运营，管理能力大概率将被认可。 前瞻性布局长三角三四线城市，充分受益三四线基本面韧性。2016-2019年保持较高的拿地力度，拿地建面占销售面积的比重分别为117%、173%、139%和64%。 拿地布局以三四线和长三角为主，2017-2019年三四线拿地建面占比分别为81.2%、72.9%和76.7%，长三角占比分别为55.3%、52.4%、51.9%。 公司以短平快的方式切入三四线，提高灵活性，尽可能降低潜在风险。过去几年，公司通过短平快方式切入三四线，不过分陷入单一区域，降低风险，稳固快周转模式，以速度换取经营质量的提升。2017年公司新增单项目平均规模为15.3万方，2019年进一步降至12.7万方。公司多数项目从获取到销售平均周期缩短为7-8个月。小盘模式和“快速周转”战略双管齐下，一方面有效降低项目成本与现金流压力，另一方面也有助于项目管控，保证业务持续快速增长。 投资建议：中南建设业绩大幅增长，销售表现靓丽，拿地布局以长三角、珠三角核心城市群为主，融资环境边际改善。我们预计公司2020-2021年公司EPS为1.87元、2.41元，以2020年5月6日收盘价计算，对应PE分别为4.3倍、3.3倍，维持“审慎增持”评级。 风险提示：行业销售不及预期、大幅度收紧按揭等居民杠杆、融资环境收紧。

事件：2020年4月27日，公司发布一季报。一季度实现营业收入477.74亿元，同比下降1.24%；实现归母净利润12.49亿元，同比增长11.49%。 点评： 突发公共事件对公司业绩影响较小。一季度万科实现营业收入477.74亿元，同比下降1.24%；实现归母净利润12.49亿元，同比增长11.49%。其中，房地产业务实现结算面积316.2万平方米，同比增长1.8%；实现营业收入393.6亿元，同比下降6.4%。归母净利润增速高于营收增速的主要原因是：少数股东损益占比下降，从2019Q1的65%下降到48%。 突发公共事件对开竣工有所影响，但一季度在全年占比不高。一季度实现新开工面积708.8万平方米，同比下降30.5%，占全年开工计划的24.3%（2019年同期为28.2%）；实现竣工面积242.6万平方米，同比增长8.9%，占全年竣工计划的7.3%（2019年同期为7.2%）。 销售同比略有下降，市场占有率加速提升。1-3月累计实现合同销售面积884.8万方，同比减少4.3%；实现合同销售金额1378.8亿元，同比减少7.7%；销售均价15583元/平方米，同比下降3.56%。2020Q1公司市占率为6.77%，相较2019年末的3.9%提升了2.87个百分点，公司市占率有加速提升趋势。 拿地力度有所恢复，但整体仍较谨慎。1-3月份累计新增拿地金额108.8亿元，拿地总建面246.1万方，拿地均价4421元/平方米，拿地金额占销售金额比重为7.9%,而去年全年该比例为36.7%。 财务杠杆稳健，在手现金充裕。截至一季度末，公司净负债率为34.3%，在手货币资金为1732.7亿元，短期借款和一年内到期的负债为897.8亿元，短期偿债倍数为1.93倍。一季度，公司发债成本明显下行，3月发行一期“3+2”年期一般公司债，票面利率为3.02%，相较2019年9月发行的相同期限的产品，票面利率下行了53bp。另外，发行一期“5+2”年期一般公司债，票面利率仅为3.42%。 投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021年的EPS为3.99元和4.59元，以2020年4月27日收盘价计算，对应的PE为6.5倍和5.6倍，维持买入评级。

事件：2020年3月，公司实现签约面积201.37万平方米，同比下降28.86%；实现签约金额273.70亿元，同比下降35.85%。2020年1-3月，公司实现签约面积490.24万平方米，同比下降29.97%；实现签约金额710.21亿元，同比下降35.24%。 点评：受公共事件影响，销售同比有所下降。2020年3月，公司实现签约面积201.37万平方米，同比下降28.86%；实现签约金额273.70亿元，同比下降35.85%；销售均价为13591元/平方米，同比下降9.8%。2020年1-3月，公司实现签约面积490.24万平方米，同比下降29.97%；实现签约金额710.21亿元，同比下降35.24%；销售均价14486元/平方米，同比下降7.5%。 积极补充优质土储。3月拿地金额109.43亿元，拿地建面108.2万方，拿地均价为10111元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为40%，去年全年此比例为34%。1-3月，合计拿地金额为346.9亿元，同比增长114.4%；拿地建面为458.6万方，同比增长60.2%；拿地均价为7564元/平方米，拿地金额占销售金额比重为48.8%。拿地仍聚焦在核心城市，1-3月拿地金额中，一线拿地金额占比为36%，二线为49%，三线为15%。 融资优势明显，发债利率下行。2020年4月，发行一笔3+2期公司债，票面利率仅为3%。2020年2月，公司发行一期3年期中期票据，票面利率为3.39%，相较2019年1月发行的相同期限的中期票据，利率下降了21bp，相较2018年11月发行的，下降了124bp。此外，公司综合融资成本仅为4.99%，远低于行业平均；信贷结构合理，有息负债中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%，信托等其他贷款占比极低。 财务结构稳健，在手现金充裕。截至2019Q3，公司净负债率为82.3%。货币资金为1126亿元，远超过短期借款+一年内到期的非流动负债为482.1亿。2020年到期的债券为63.19亿元，考虑含权债券是83.19亿元。 投资建议：保利地产融资优势明显，拿地能力出色，当前背景下长期竞争力极强。长期看好公司的投资价值。我们预计2019-2020年公司EPS为2.23元、2.68元，以2020年4月9日收盘价计算，对应PE分别为6.7倍、5.6倍，维持“买入”评级。 风险提示：货币政策大幅收紧，政策调控超预期严格。