事件: 近期我们与云南城投的相关人员进行了会面,交流了公司的经营情况。 关注1:公司甩掉包袱轻装上阵 2008年,公司与昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备管理办公室签订了《环湖东路沿线土地一级开发合同》,约定公司从2008年5月30日至2013年5月30日,对环湖东路沿线约4.18万亩的土地进行一级开发。但是,由于该项目的运作环境发生一定变化,因此该项目迟迟未能实现收益,同时公司在项目内沉淀的资金逐年累积增加,截止到2012年末公司主要开发的一期4000亩土地,已经累积持续投入约60亿元。2012年,环湖东路项目开始启动,公司的沉淀资金终于得以开始滚动。这对于公司带来的优势在于:1、公司沉淀的资金得以盘活2、公司的全资子公司及参股公司获取了约1000亩的土地二级开发权,公司的短期收益变为长期收益。由于公司与政府的合同到期日在今年5月,因此我们可以预计2013年内公司沉淀资金的问题得以完全解决,公司可以甩掉包袱,轻装上阵。 关注2:公司股东背景深厚资源获取能力强 公司是云南省国资委唯一一家以房地产开发为主业的上市公司,是云南省国资委重点扶持的企业之一。公司的大股东云南省城市建设投资集团有限公司,在云南省拥有较多的优质资源。因此公司依托借助大股东的扶持,在资源获取方面具有较强的优势。长期来看,公司经营的主要方向是旅游地产,源于云南丰富的旅游资源和大股东深厚的城投背景。短期来看,公司主要依靠投资项目获利。公司项目获取能力突出,目前已经在兰州、重庆、西安和辽宁海西获得了可运作的项目,经营方式一般为公司以股权的方式入股成立项目公司,同时以债权的方式提供后续的资金支持,获利后按照股比进行分配,同时获取财务费用。公司目前的资金来源主要有两个方面,一是公司自身的信托资金,二是公司下属企业安盛创享合伙企业提供的资金;同时,公司的项目运作主要是合作的方式,合作方也会提供一定比例的资金。公司这种模式减轻自身资金压力的同时也降低了经营风险。 关注3:未来公司大股东可能进行资产注入 目前公司大股东云南城投集团旗下仍然有较多的资产,例如水务、酒店、教育、医疗。受制于当前地产企业的融资限制,大股东的资产不能注入上市公司,但从长期来看,云投集团有意将旗下优质资产注入上市公司,增强公司的多元化经营能力。 结论: 公司是云南省的房地产开发企业龙头,股东实力强劲,给予公司支持的力度较大。公司之前受制于环湖东路一级开发土地出让一直未能启动,同时压占公司大量资金,给公司正常经营带来较大障碍。目前这一问题通过该地块重启出让得以解决,公司2013年内将甩掉包袱,重新步入正常的经营轨道。公司获取项目的能力较强,同时公司还有资产注入预期,因此长期来看发展前景广阔。不过我们同时认为,由于公司刚走出历史问题的阴影,短期内公司经营战略并不明晰,可能会使公司业绩产生较大的波动性。我们预计公司2012-2014年的净利润分别为2.12亿元、2.47亿元和2.91亿元,每股收益分别为0.26元、0.3元和0.35元,对应PE分别为26X、22.3X和19X,首次关注给予“推荐”评级。

事件: 近期我们与金科股份的高管进行了会面,交流了公司的经营情况。 关注1:公司2012年销售业绩良好 由于公司2012年初上半年推盘量较少,因此2012年上半年销售情况一般,但是公司2012年下半年加大了推盘力度,销售取得了较好的成绩,我们保持对公司销售面积和销售金额15%-25%增长的预测。公司2012年的销售均价基本与2011年持平。从区域来看,西部地区的重庆和四川的销售占比达60%,东部地区的江苏和北京占比达35%,中部地区的湖南占比较小。随着公司“622”大战略的成熟,未来中部地区的销售将快速增长。 关注2:公司2013年销售有望爆发 根据公司的长远规划,公司在2015年销售将达到500亿元,因此公司2013-2015年的销售均有望保持快速增长,我们预计公司2013年销售金额增速有望达到40%,未来很可能将保持这一速度。公司2013年的工程数据将大幅增长,尤其是竣工方面,我们预计将增长50%以上。公司2009年开始,竣工面积显著落后于新开工面积,从2012年开始,公司的竣工面积将逐渐放大,结算能力将显著增强。 关注3:项目获取二线城市和四线城市并行 产品布局城市级别跨度大,是公司项目布局的一个特点。公司对重庆下属郊区县较为熟悉,因此布局重庆郊县有较好的人文和资源优势,因此公司的项目储备中就有相当数量的四线城市;同时,公司做洋房出身,这样的产品类型在经济较为发达的城市也很受欢迎,因此公司在经济发达的二线城市布局也较多。未来公司将在保持对四线城市拓展速度的基础上,加大对二线城市的深耕,深挖区域价值和增加区域布点两种模式并行,再次体现了公司战略灵活性的特点。据我们统计,公司2012年获取项目储备730万平米,对应地价款约92.5亿元,其中无锡、苏州、长沙、重庆(市区)等二三线城市项目储备增加,拿地金额占比约87%,重庆区县四线城市占比为12.9%。同时,公司2012年新进入济南市场,展示了公司优秀的区域开拓能力。 结论: 公司是西南地区的龙头型开发企业,产品线丰富,产业链完整。公司具有很高的灵活性和专注性,近几年全国扩张的速度明显加快。公司的“622”和“10/30”战略具有很强的前瞻性和实用性,我们认为房地产行业的下半场中,西南地区将会引人瞩目,公司作为西南房企的领军型企业,将率先受益。公司从2009年开始,加快了异地扩张的速度,目前布局区域已经基本成熟,公司业绩具有爆发的良好基础。对我们预计公司2012年-2014年营业收入分别为104.47亿元、162.68亿元和221.95亿元,归属于上市公司股东净利润分别为13.65亿元、15.31亿元和20.9亿元,每股收益分别为1.18元、1.32元和1.8元。对应当前的PE分别为10.76、9.6和7.03。维持公司“强烈推荐”评级。

事件: 公司发布2012年年报称,2012年归属于母公司所有者的净利润为38.5亿元,较上年同期增21.17%;营业收入为222.84亿元,较上年同期增28.63%;基本每股收益为0.5294元,较上年同期增21.17%。 评论: 积极因素: 营业收入保持增长。2012年归属于母公司所有者的净利润为38.5亿元,较上年同期增21.17%;营业收入为222.84亿元,较上年同期增28.63%;基本每股收益为0.5294元,较上年同期增21.17%。其中旅游综合收入增长明显,报告期内公司加强旅游综合业务统筹运作,下大力气抓经营、抓市场、抓服务、抓安全,旅游综合收入大幅增长。全年公司实现旅游综合业务收入104.6亿元,共接待游客2619万人次,再创历史新高,为实现公司战略目标打下坚实基础。公司积极探索改善园区收入结构,并取得了初步成果。深圳世界之窗利润刷新历史记录;深圳欢乐谷、北京欢乐谷收入连续几年保持增长并创历史新高;东部华侨城和泰州华侨城旅游收入均实现较大幅度增长。房地产业务将“加快周转”作为核心经营理念,加快项目推盘入市,在调控不利的外部环境下销售收入保持增长。公司准确把握市场变化,全年实现房地产业务收入112.56亿元。 财务状况改善明显。2012年公司资产负债率出现下降,69.95%,比去年71.17%出现下降。本年度公司拓宽融资渠道,债务结构更趋合理,短期借款6.26亿元,同比减少1.58%;长期借款16.41亿元,同比减少7.63%。经营活动产生的现金流量7.15亿元,同比去年增加8.89亿元,周比增长510.53%。 消极因素: 毛利率有所下降。与去年同期比较毛利率有所下降,综合毛利率为51.98%,较去年的53.33%下降2.53%。其中旅游综合收入的毛利率45.38%,同比增长3.08%;房地产收入的毛利率59.86%,同比减少3.16%。由于天津、云南等项目12年实现结转,以及武汉、上海置地等新项目进入运营期,费用相应增加。销售费同比增长31.12%,管理费用同比增长9.25%;由于公司部分项目进入运营期,利息支出费用化,财务费用同比增长24.09%。另公司所得税同比增长23.79%。 公司展望: 战略创新提升旅游综合业务。2012年公司的传媒演艺公司快速向演艺总承包商转型,与辽宁锦州、广西钦州和湖南张家界签订了总额超8000万元的演艺项目合同,文化演艺“走出去”战略取得重要突破。公司文化旅游科技公司也迅速发展壮大,目前已与广西柳州、江西九江等多地签订项目的合作协议。哈克文化公司开发的“麦鲁小城”,年内实现了深圳和成都两个门店开业,加快了儿童职业体验项目的产业化、连锁化发展步伐。公司旅游综合业务的发展空间被打开,盈 利能力将进一步得到提升。 房地产业务快销仍将提升盈利能力。2013年公司房地产业务将继续贯彻“以快制胜”的经营策略,缩短土地储备去化周期,加快推进已有项目开发。重点关注三大经济圈城市群、有潜力的区域中心城市和重点省会城市,以旅游+地产的综合项目为主要形式,加大对市场刚性需求的关注。公司将借助商业模式和产品组合的创新,继续实施全国范围的布点布局。截止2012年末,公司旅游综合业务配套地产储备面积565万平方米,房地产业务储备面积200万平方米。2013年度,公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积为96万平方米,计划可售面积为168万平方米。宁波、福州项目将是公司新的销售增长来源。 盈利预测: 我们预测公司2013年至2015年的销售收入分别达252.04亿元、298.75亿元和352.87亿元,摊薄后的每股收益分别为0.64元、0.76元和0.90元。 投资建议: 我们认为公司房地产业务采取快速销售策略,产品转向二线城市开发具有很大的发展空间。旅游综合业务积极创新已取得较好的成果,2012年公司的传媒演艺公司快速向演艺总承包商转型,文化演艺“走出去”战略取得重要突破。公司文化旅游科技公司也迅速发展壮大,哈克文化公司开发的“麦鲁小城”将加快项目的产业化、连锁化发展步伐。公司“旅游+地产”的华侨城模式已从传统的拿地优势进入一个产业提升的品质优势。我们预计公司2013年至2015年的销售收入分别达252.04亿元、298.75亿元和352.87亿元,摊薄后的每股收益分别为0.64元、0.76元和0.90元,对应的PE分别为9.09、7.69和6.50。我们给予六个月的目标价为8.37元,维持“推荐”的投资评级。

事件: 近期我们与中国水电的高管进行了会面,交流了公司的经营情况。 关注1:13年国内水电建设将提速 按照《水电发展“十二五”规划》,到2015年底,水电的开工项目要达到1.6亿千瓦(其中含抽水蓄能4000万千瓦)。要完成这一规划目标,每年应新开工规模为3200万千瓦。至目前才完成近3000KW的开工,要完成“十二五”规划今后水电的开工必须要加速,否则完成不了承诺的节能减排,13年、14、15年公司水电建设项目会加快。发改委目前已批的项目不少,同意核准的有十几个大项目。公司今年水利和水电的订单几百亿,其中水电业务签约下降,水利业务签约增加,总体趋势向好。在外部环境不利的情况下,我们预计公司增长将保持在二位数之上。 关注2:海外业务扩大欧洲和美洲市场 2012年公司在非洲的刚果金、尼日利亚等传统市场继续保持优势;在欧洲市场,如波兰、波黑等;在南美,如委内瑞拉等市场继续保持。据我们估算2012年公司海外业务收入同比增长在30%以上。2013年公司除在传统的非洲、亚洲市场深耕外,继续开拓欧洲市场和南北美洲市场,公司今年海外新市场的开拓还是乐观的。我们认为公司海外业务盈利能力较好,海外业务的拓展必然增加今后几年公司的利润。 关注3:地铁建设市场仍好,城镇化将给公司带来更好机会 城镇化推进将扩大轨道交通的需求,轨道交通主要有三块:一是国家路网规划,二是城市地铁和轻轨,三是一些企业的专用铁路。国家路网方面“十二五”安排了2.3万亿投资计划,2011年和2012年每年实现5000亿元左右,还剩了1.3万亿在“十二五”必须全面完成。地铁市场中国每年地铁增长在400公里左右,城镇化将会带来一个持续和规模巨大的市场,公司铁路建设业务将有一个很好的提升空间。 结论 2013年公司各项业务将有一个良好上升,水电水利业务在国内和国际上的市场份额将进一步扩大,行业地位也将进一步提升。公司其它业务的盈利性也在扩大,城镇化推进将扩大轨道交通的需求。公司目前在手订单充足,公司2013年订单有望继续平稳增长。预计公司2012-2014年实现营业收入1356.84亿元、1649.33亿元和2010.66亿元,归属于上市公司股东净利润分别为44.5亿元、59.24亿元和81.78亿元,每股收益分别为0.464元、0.617元和0.852元。对应PE分别为11.59、8.95和5.98。按照公司12年业绩12倍PE计算,公司6个月目标价5.56元,维持公司“推荐”评级。

事件: 报告期内,公司实现营业总收入1031.2亿元,同比增长43.7%;归属于上市公司股东的净利润125.5亿元,同比增长30.4%;基本每股收益1.14元,同比增长29.55%。期末公司总资产3788亿元,同比增长27.88%;归属于上市公司股东的所有者权益638.3亿元,同比增长20.5%。 评论: 公司签约销售额大幅提升。2012年,公司共实现销售面积1295.6万平方米,销售金额1412.3亿元,同比分别增长20.5%和16.2%;销售单价为10900元/平方米,同比下降3.56%。分区域看,公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积412.8万平方米,销售金额468.2亿元,销售单价11342元/平方米;在以长三角为核心的上海区域实现销售面积255.7万平方米,销售金额329.7亿元,销售单价12894元/平方米;在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积346.0万平方米,销售金额369.9亿元,销售单价10691元/平方米;在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积281.1万平方米,销售金额244.5亿元,销售单价8698元/平方米。 公司结算业绩大幅增长。报告期内,公司实现结算面积899.3万平方米,结算收入1015.8亿元,同比分别增长60.0%和43.8%。公司房地产业务的结算均价为11,295元/平方米,较2011年下降10.1%;房地产业务结算毛利率为25.84%,较11年下降2.95个百分点;结算净利率13.08%,较2011年下降1.93个百分点。尽管利润率同比下降,但公司净资产收益率有所上升。报告期内,公司全面摊薄净资产收益率为19.66%,较2011年提高1.49个百分点,为近十年来最高水平。这一方面是因为公司经营效率的提升,一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响;另一方面公司近年来全面推进装修房战略,装修业务的利润率低于毛坯房,但收益率高于毛坯房。 报告期内公司土地储备大幅增加。期内,公司新增加开发项目78个,按万科权益计算的规划建筑面积约1,589万平方米,同比增长72.34%,权益土地款为570亿元,同比增长67.22%。平均楼面地价约2,790元/平方米,同比增长3.07%。 公司未来可结算资源丰富。截至2012年末,公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1354.9万平方米,对应合同金额1436.5亿元,较2011年末分别增长24.8%和17.6%,为未来的业绩体现奠定了良好基础。 公司期末财务稳健。公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由2011年底的1111.0亿元增长至1310.2亿元,公司的资产负债率达到78.3%,较2011年的77.1%增加1.2个百分点,但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入,并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外,公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末,公司的净负债率为23.5%,仍然保持在行业较低的水平。 国际业务起航,融资成本有望降低。期内,公司成功收购了香港上市公司南联地产控股有限公司75%的股权。目前南联地产已更名为万科置业(海外)有限公司。作为国际市场的一部分,香港资本市场的发展相对成熟,金融产品也更为丰富。此次收购为公司今后国际化业务的探索和开展创造了更为便利的条件。 经营计划 2013年,公司的房屋交付量预计将超过11万套。为确保施工安全和交付质量,公司将严格执行安全管理规定,强化文明工地管理,提升工友工作环境的安全性。在质量管理方面,公司将从客户感受出发,以明、有效为原则,持续完善评估体系。 2013年,公司现有项目预计将实现开工面积1,653万平方米,实现竣工面积1,290万平方米。 投资建议: 公司是国内住宅开发的龙头,2012年继续问鼎中国开发企业的房屋销售冠军;公司产品的主要面向普通大众,首次置业和首次改善的客户占公司客户比例大部分,公司的产品具有善于充分利用居住空间的特点,户型设计面积小但实用性强,深受购房者喜爱。公司财务稳健,体制完善,引领国内住宅产业的发展,未来城镇化的深入将使公司受益。我们预计公司2013年至2015年的每股收益分别为1.40元、1.76元和2.14元,对应的PE分别为8.09、6.43和5.3,维持“强烈推荐”的投资评级。

事件: 报告期内,公司实现营业总收入22.09亿元,同比增长117.01%;归属于上市公司股东的净利润4.45亿元,同比增长51.55%;基本每股收益0.46元,同比增长51.55;期末公司所有者权益。公司总资产64.98亿元,同比增长34.03%;归属于上市公司股东的所有者权益21.18亿元,同比增长22.29%。 评论: 公司签约销售额大幅提升。2012年,公司累计销售金额30.46亿元,同比增长约212.48%。主要销售项目六个,分别为大武汉家装二期--灯饰馆、家居馆,南湖花郡,荆州南国城市广场,洪广SOHO(原悦公馆),汉口城市广场一期等。根据我们的计算,公司2013年可售货量较大,包括汉口城市广场一期和二期、西汇广场二期、荆州南国大家装等项目在内最大可售货值为60亿元,我们预计公司2013年销售金额有望超过40亿元。 公司结算业绩大幅增长。2012年,公司主要销售结转项目为大武汉家装二期--灯饰馆、家居馆,南湖花郡,结算面积19.31万平方米,同比增长234.33%;存量房销售5113.22平方米,分别为风华天城、北都城市广场、南湖都会等。实现物业结转收入21.48亿元,同比增长123.35%,租金及管理费收入6,150.44万元,同比增长10.45%,单位物业租金172.67元/平方米,同比下降33.46%,主要原因在于公司目前经营的面积中,2012年新增物业较多(包括首义汇、北都城市广场、大武汉家装二期家居馆等),因此单位经营性收入被摊薄所致。 公司期末商业运营面积持续稳定增加。2012年,商业营运管理项目有南湖都会、大武汉家装一期、西汇城市广场一期、南湖城市广场、首义汇、北都城市广场及大武汉家装二期家居馆等,商业营运面积共计35.62万平方米。其中,南湖都会运营面积3.27万平方米,西汇城市广场一期运营面积4.16万平方米,大武汉家装一期运营面积10.63万平方米,南湖城市广场运营面积3.47万平方米,首义汇运营面积3.35万平方米,北都城市广场运营面积5.74万平方米,大武汉家装二期家居馆运营面积5万平方米。我们认为,未来两年随着南国中心等项目的竣工运营,公司的持有物业将继续增加;而随着公司实力的增强,公司也将越来越倾向于持有优质物业。 修改董事会席位,中国水电地产话语权得到增强。公司同时发布“第二届董事会第二十一次会议决议公告”,审议通过了《关于修改公司章程的预案》和《关于提名第三届董事会候选人的预案》。其中,公司董事会将由原来的九名董事(其中三名独立董事)变更为十一名董事(其中四名独立董事),并增设联席董事长一名。而在第三届董事会候选人的名单中,中国水电地产的董事占了四个席位(其中包括联席董事长一名),拥有了较大的话语权。我们预计未来中国水电地产将更加加大对公司的扶持力度。 经营计划 2013年在建总建筑面积计划达到122.9万平方米,在建项目达到9个。其中,续建建筑面积约为62.42万平方米,续建项目5个(西汇城市广场二期、南国中心一期、汉口城市广场一期、洪广SOHO、荆州南国城市广场一期)。 计划新开工建筑面积约60.48万平方米,新开工项目4个,分别为南国中心二期、荆州南国城市广场二期、汉口城市广场二期、雄楚广场。 计划竣工项目4个,竣工建筑面积51.29万平方米,为汉口城市广场一期、西汇城市广场二期、洪广SOHO、荆州城市广场一期。 在项目拓展方面,2013年计划获得3-5个项目,取得和锁定50-100万平方米的规划建筑面积。 投资建议: 公司是武汉地区开发企业的龙头,精于商业地产的开发,专于商业和物业的运营。公司最核心的商业开发和运营能力已被市场证明,被中国水电地产认可并且双方开始合作。考虑到中国水电对公司未来的支持力度将加大,公司目前的发展空间已经完全打开,我们预计公司未来三年净利润复合增长率将从原来的43.32%提高至53.2%。我们预计公司2013年-2015年营业收入分别为30.73亿元、43.77亿元和63.4亿元,归属于上市公司股东净利润分别为6.68亿元、9.64亿元和16.02亿元;每股收益分别为0.7元1.00元和1.67元,对应PE分别为10.9、7.55和4.54。考虑到目前招保万金等成长性好的公司12年动态PE平均为12,公司未来三年净利润复合增长率达50%以上,远高出招保万金等成长性好的公司,由于公司进入持续高增长期,给予公司50%的PE溢价,按照公司13年业绩18倍PE计算,给予公司6个月目标价12元,维持公司“强烈推荐”评级。

事件: 近期我们邀请名流置业的相关人员对武汉地区和公司的城中村改造情况做了一个介绍,并在电话会议上与部分机构投资者进行了交流。 关注1:城中村改造实际上是土地一级开发的一种方式 城中村改造是指开发商前期介入一级开发,包括土地征用相关手续办理、拆迁户还建、同时协助村集体进行经济改制以及村民改身份,最后土地经过整理,进行挂牌交易的过程。“城中村改造”过程中,由于开发商有前期介入的优势,可以较好的控制、拿到项目。 关注2:城中村项目优势较多 城中村项目的优点包括:1、可以一次性的拿到较大开发量,有一定的规模就可以有条件做出更好的品质,并取得更好的收益。而“招拍挂”的地块面积相对小,难以形成规模。2、现金流的压力相对小。因为城中村改造成本中,村集体的收益、拆迁成本和还建成本是大的支出,其他例如方案编制、交政府土地整理的相关费用则占比小。还建房是逐步支出,周期较长;村集体收益部分则比较有大的弹性,根据村里的需要支出,相对现金流压力小。3、和“招拍挂”方式相比成本可控。城中村项目的开发企业先期介入,最终的实际成本会比较确定,与“招拍挂”方式比,成本较低并且可控。 关注3:城中村改造难点在于利益协调,成本控制难点在于拆迁成本 城中村改造最难的部分,是与村集体协调的工作,要同时处理好村集体、村民利益和开发商利益之间的关系。目前公司所进行的项目在这方面选择对象慎重、运作机制完善,已取得很好的基础,所参与的项目村集体、区政府都比较支持,所以公司项目推进顺利,2013年将有部分项目达到挂牌要求。 城中村改造最大的成本分三块:村集体收益、拆迁成本和还建成本。其中拆迁成本则在实施过程中存在一定的不确定性,控制好拆迁成本是控制城中村改造总成本的关键点,公司在这方面已拥有较丰富的实际操作经验。 关注4:武汉二环内城中村改造以基本完成,未来将向外继续扩展 武汉的城中村改造分为三个阶段。第一个阶段是政府2009年提出来的二环内的56个村进行城中村改造,截止到2012年,56个村已经全部完成挂牌交易,第一阶段已经完成;第二阶段,是指二环外、三环内的80几个城中村村,将是未来城中村地块集中推出的区域;第三阶段,是指三环外的城中村改造,目前除了某些政府用地要求进行城中村改造外,很少有城中村项目纳入政府规划。中长期看公司在武汉地区获得新的城中村改造项目仍有空间。 关注5:公司城中村改造稳步推进 继2012年摘得邓甲村项目后,公司目前正在改造的长丰村、建和村和新湖村有望2013年上半年挂牌,我们预计公司很可能摘牌,届时将给公司增加约400万平方米的项目储备,公司在武汉地区的项目储备将达到500万方左右,公司在武汉地区的市场影响力将进一步增强。 交流会上公司领导回答了不少投资者所提出的问题。 结论: 公司是最早一批迅速完成全国布局的地产公司之一。目前面对房地产市场的新变化,积极调整发展战略,以退为进,发挥自身优势精耕优势城市。为更有效地实现公司战略的调整,公司积极出台包括股权激励等的相应配套措施,调动全员积极性来促进公司的发展。2013年公司推盘量较大,并将加速开发项目的周转。我们预计公司2012-2014年营业收入分别为27.59亿元、44.16亿元和53.05亿元,归属于上市公司股东净利润分别为3.38亿元、5.04亿元和6.75亿元,基本每股收益0.13元、0.2元和0.26元,对应当前PE分别为16.89X、11.33X和8.46X,维持公司“推荐”评级。

事件: 2013年1月28日,公司发布公告称南国置业于2013年1月28日接到控股股东许晓明先生的通知,许晓明先生、许贤明先生与中国水电建设集团房地产有限公司签署的《股权转让协议》及许晓明先生与中国水电地产公司签署的《股份转让协议》约定的股权转让及股份过户手续已办理完毕。 主要观点: 1.成功引入战略发展伙伴打开成长空间 公司发布公告称南国置业于2013年1月28日接到控股股东许晓明先生的通知,许晓明先生、许贤明先生与中国水电建设集团房地产有限公司签署的《股权转让协议》及许晓明先生与中国水电地产公司签署的《股份转让协议》约定的股权转让及股份过户手续已办理完毕。 中国水电拥有水电建设、水电运营、轨道建设和房地产开发,目前房地产项目拥有土地储备约400万平方米,主要集中分布在西南地区,中国水电拥有央企的实力背景将提升国南置业发展空间。之前两个公司在武汉地区有着较好的业务交流,两个公司的工作氛围都很好,有着很好的合作基础。中国水电在地产业务上有很强烈的发展欲望,在当前土地出让商住一体较多的情况下,南国置业独特的商业运营团队和盈利模式可以给中国水电房地产业务带来很好的支持,同时中国水电的介入也给国南置业带来新的资源和新的活力,两个公司的合作将打开双方的发展空间。 按南国置业原定“1+8”的发展战略,公司是要往下走,比如襄阳、荆门等地区。目前与中国水电的合作将拓展了公司向上发展的空间,公司有望走出湖北省求得更好发展,中、西部或东部的二线城市将是公司发展的主要区域。中国水电已在深圳拿了地铁线建设工程,今后在武汉也想拿地铁线。在房地产开发上,初期中国水电与南轩置业将更多地去共同拿项目,共同开发。水电地产在前面铺路,南国置业商业项目提升拓展空间。 2、盈利预测及估值 我们预计公司2012年-2014年营业收入分别为19.32亿元、21.96亿元和24.03亿元,增速分别为89.94%、12.03%和7.69%。其中2012年公司的房地产业务受制于结算结构的影响,毛利率将出现一定程度的下降,而2013年结算毛利又将提高;出租收入和物业管理费收入将处于较快增长的状态,并且随着公司物业租金的提升,公司出租和物业管理业务的毛利率也将有所提升。 3、上调目标价 按南国置业原定“1+8”的发展战略,公司是要往下走,比如襄阳、荆门等地区。目前与中国水电的合作将拓展了公司向上发展的空间,公司有望走出湖北省求得更好发展,中、西部或东部的二线城市将是公司发展的主要区域。中国水电已在深圳拿了地铁线建设工程,今后在武汉也想拿地铁线。在房地产开发上,初期中国水电与南轩置业将更多地去共同拿项目,共同开发。水电地产在前面铺路,南国置业商业项目提升拓展空间。不考虑成功后给公司带来经营与扩张能力的提升,公司未来三年净利润复合增长率为43.91%。我们预计公司2012年-2014年营业收入分别为19.32亿元、21.96亿元和24.03亿元,归属于上市公司股东净利润分别为4.68亿元、6.21亿元和8.76亿元,每股收益分别为0.49元0.65元和0.91元,对应PE分别为15.34、11.56和8.2。公司的为NAV7.93元,较当前股价折让5.7%。考虑到公司成长持续我们给予公司PE13倍,短期目标价8.41元,维持公司“强烈推荐”评级。

关注1:房屋销售稳步发力. 公司2012年销售成绩较为理想,原因之一是2012年以来房地产市场回暖超出预期;第二是公司2012年初推货量较大,并且对于部分滞销楼盘的产品结构做了一些调整,收到了良好的效果。我们预计公司2012年总的销售金额超过80亿元,同比增长超过50%,其中厦门、南京和常熟是销售较好的地区,三个城市占公司销售总额的60%左右。公司的销售单价较2011年有所下降,一方面是产品结构发生了一些变化:2011年公司销售了部分高售价的核心地段写字楼,而2012年的销售量中住宅的占比加大,同时公司在年初的时候做了一些降价促销,因此导致公司2012年的销售单价有一定程度的下降。 预计公司2013年的可售货量较2012年略有增长,新推货量与2012年基本持平,其中南京、厦门、济南和上海货值较大。我们预计公司2013年仍然可以取得较好的销售成绩,销售量有望突破100亿元。 关注2:公司经营性收入持续爆发. 公司的经营性收入主要包括房地产租赁、百货业务、影院业务、儿童事业等。其中1、房地产租赁业务收入增长迅速,主要得益于公司优质业务面临着调租期到来,我们预计2013年公司房地产租赁业务仍然可以保持快速增长的趋势。2、百货业务的收入较2011年有所下降,主要是公司对百货业务进行了一些调整。3、公司的影院业务取得了突破性进展,主要得益于2012年电影市场发展较为火爆。随着公司2013年更多影院的开业,影院业务的营业收入仍然可以保持非常快速的增长。 关注3:管理效率提升,发展节奏加快. 公司2012年对内部进行了一系列改革,整个管理体系更为扁平化,总部下达的指令更为直接,减少了指令传达的衰减成本;对KPI的考核更为明确,绩效与收入挂钩更加鼓舞了团队士气。公司2012年对重要部门的领导进行了更迭,未来公司的发展动力将更加充足。 结论:公司是城市综合体开发的龙头企业。产品结构中商业、类住宅和住宅基本各占三分之一。公司目前的项目储备中超过50%是2009年资产注入方式获取,成本较为低廉,项目的盈利能力很强。公司目前已经度过了重组后的磨合期,内部改革正逐步推行,目前已经初步取得良好效果。公司经营型物业发展速度快,未来还有很大的成长空间。我们认为公司当前的一系列变化,将显著改善公司的经营业绩。我们预计公司2012年-2014年的营业收入分别为57.07亿元、83.92亿元和96.48亿元,归属于上市公司股东净利润分别为13.12亿元、17.26亿元和19.9亿元,每股收益分别为1.12元、1.47元和1.70元,对应PE分别为10.46、7.96和6.9。维持公司“强烈推荐”评级。

结论:公司是武汉地区第一个成功走出武汉的A股地产公司。目前面对房地产市场的新变化,积极调整发展战略,以退为进,发挥自身优势精耕优势城市。为更有效地实现公司战略的调整,公司积极出台包括股权激励等的相应配套措施,调动全员积极性来促进公司的发展。2013年公司推盘量较大,并将加速开发项目的周转。我们预计公司2012-2014年营业收入分别为27.59亿元、44.16亿元和53.05亿元,归属于上市公司股东净利润分别为3.38亿元、5.04亿元和6.75亿元,基本每股收益0.13元、0.2元和0.26元,对应当前PE分别为16.15X、10.5X和8.7X,维持公司“推荐”评级。

事件: 近期我们与冠城大通的高管进行了会面,交流了公司的经营情况。 关注1:公司2012销售情况略低于预期,2013年可售货量较大 公司2012年全年销售额大概在36亿元左右,主要的销售收入来源于北京的太阳星城项目。公司2012年销售低于预期的主要原因在于福州项目未能按照预期计划开盘,由于学区房的“划片”问题,导致该项目已经拿到预售证但并未出售。目前这一问题已经基本解决,预计该楼盘将于2013年一季度开盘。 公司2013年的可售货值较大,包括北京的太阳星城(35亿元)、福州的三牧苑(10亿元)和南京的冠城新地家园(约7亿元)是主要可售部分,再加上苏州、桂林等地的项目,总体货值可达60亿元左右。公司2013年结算的主要项目还是太阳星城B、C区,D区的一级开发很可能挂牌,也将为公司贡献一部分利润。 关注2:盘活资产,快速发展 公司2012年11月发布公告称,将公司持有的深圳冠洋房地产有限公司100%股权,以人民币73,320万元的价格转让给上海诚盈一期股权投资中心(有限合伙)。深圳冠洋房地产公司目前拥有位于深圳市月亮湾的T101-0047、T101-0051宗地土地使用权和开发建设权。该地块总规划建筑面积20.5万方,其中酒店和办公10.5万方,住宅面积10.5万方。该项目的位臵并不理想,前面就是集装箱的高架桥。公司曾接触过的酒店管理公司均不太看好,酒店和办公楼极有可能去化速度很慢,因此公司将该项目出售将有效地盘活公司资产,加大公司的存货周转速度。我们认为,本次交易标志着公司一改以往的经营模式,逐步盘活周转速度慢的资产,增加周转速度快的资产,公司将在运营效率方面进一步提升。 关注3:小额贷款打开公司发展蓝海 2013年1月,公司与漳州市人民政府、福建省投资开发集团有限责任公司(以下简称“省投资集团”)签订了《关于设立小额贷款公司的合作框架协议》,由三方在漳州市11个县(市、区)共同推进设立小额贷款公司。 公司成立小额贷款公司意味着公司的业务将深入金融领域,将给公司带来更多的盈利点。目前公司已经在武夷山和莆田参股两家小额贷款公司,加上漳州的11家,共计13家小额贷款公司。另外,公司在北京以及福建的其他县市都在接洽小额贷款项目,未来公司还将继续参股,最终公司参股的小额贷款公司将达到20-30家左右。 结论: 公司是一家稳健经营,漆包线和房地产双轴驱动的地产开发公司。公司的发展以环渤海、长三角、珠三角和海西四个地区为重点,目前布局的城市包括北京、南京、苏州、福州、桂林等地区。公司项目的获取方式以股权收购为主,项目成本一般较低,这让公司在地产调控期有较大的腾挪空间;公司目前开始逐步涉足小额贷款公司,这让公司在双轴驱动的模式下再添一增长极,形成三足鼎立的稳定盈利模式,未来小额贷款公司还有可能发展为村镇银行,这为公司整体资产升值带来巨大的空间。我们预计公司2012-2014年的营业收入分别为72.86亿元、82.48亿元和103.68亿元,归属于母公司净利润分别为8.71亿元、10.75亿元和14.19亿元,对应PE分别为9.57、7.75和5.87。首次关注给予公司“推荐”评级。

结论:公司是福建省房地产开发企业龙头,由供应链和房地产双轮驱动。公司2009年确定了“供应链+房地产”的双主业格局后,两大业务齐头并进。虽然短期内公司受制于国内外经济形势疲弱的影响,供应链业务表现不如房地产,但未来随着经济形势的好转,供应链业务的业绩弹性较强。公司房地产方面已经完成了全国性布局,尤其在福建区域,其实力无人能出其右。公司稳健经营,未来将逐步细化福建市场,深耕已进入市场。我们预计12-14年EPS分别为8.803元、1.082元和1.352元,对应PE8.9倍、6.6倍5.28倍。公司供应链业务有潜质,房地产业务增长明显,维持对公司“强烈推荐”的投资评级。

事件: 2012年12月20日,公司发布公告称公司控股股东许晓明先生及许贤明先生与中国水电地产公司于2012年11月20日就股权转让签署了协议书。根据上述协议书,许晓明先生与许贤明先生(持有武汉新天地投资有限公司5%的股权)向中国水电地产公司整体转让所持武汉新天地投资有限公司(以下简称“新天地公司”)100%的股权;许晓明先生向中国水电地产公司转让其所持有的公司总股本8%的股权。 主要观点: 1.拟引入战备发展伙伴事宜尘埃落定 公司于2012年11月20日发布公告,公司控股股东许晓明先生及许贤明先生与中国水电地产公司于2012年11月20日就股权转让签署了意向书,拟通过转让公司共计29.75%的股份,引入战略合作伙伴中国水电地产。目前该事项已经尘埃落定,双方签署股权转让协议书,转让对价5.1元/股。 2、公司进入快速发展期 我们认为,公司和中国水电地产具有很明显的优势互补性。公司是武汉地区房地产开发企业的龙头,精于商业地产的开发、专于商业和物业的运营。公司“物业销售、统一经营、收益共享”的经营模式具备竞争优势,奠定了公司快速发展的强有力基础。目前公司拥有的优势商业运营能力已被市场证明,从12年起公司将进入快速扩张期。中国水电地产公司是中国水利水电建设集团公司的直属企业,其发展起步较晚,但是发展速度非常快,目前在全国拥有土地储备约400万平方米,主要集中分布在西南地区,从城市生态环境上讲较契合南国置业二线城市商业地产的地位。同时,中国水电地产依靠股东中国水电集团强大的资源背景,在项目获取方面具有极大优势。双方的合作更加保证了公司的资金来源和项目的可复制性,对于公司异地扩张具有极大利好作用。 3、公司实际控制人未变 公司控股股东许晓明先生(直接持有公司股份48541.11万股,持有武汉新天地投资有限公司95%的股权并通过武汉新天地投资有限公司间接持有公司股份19837.01万股,合计持股68378.12万股,占公司总股本的71.23%)。根据此次转让方案,许晓明先生转让后持公司总股本从现71.23%调整为42.56%,中国水电地产公司合计持有公司总股本的29.75%,其中通过武汉新天地投资有限公司间接持有公司股份20,881.06万股,为公司的第二大股东。 南国置业引进中国水电地产公司作为战略发展伙伴,是民营企业与央企的一次强强合作。南国置业是武汉市场较早进入房地产业的公司之一,1999年的“南国〃中央花园”首次将“家园+公园”的理念引入社区,初步打开市场;2001年的“南国·南湖都会”项目则是公司做商业地产的首次尝试,并获得了巨大成功,公司从此开始了商业地产之路。目前公司在武汉形成发以“南国·大武汉家装”为代表的建材家居广场系列和以“南国·北都城市广场”、“南国·西汇广场一期”为代表的城市广场系列,另外还有以“南国·南湖花郡”、“南国·悦公馆”为代表的住宅系列。公司的项目均位于城市的市级商业中心核心地段或者区域的商业副中心。公司目前在建的8个项目中,两个项目位于市级商业核心地段,3个位于古田商业副中心,1个位于南湖商业副中心,一个位于后湖商业副中心,一个位于荆州商业副中心。 4、战略投资者实力强劲 中国水利水电建设股份有限公司(SinohydroGroupLtd.)是中央管理的中国水利水电建设集团公司整体改制并控股创立的股份公司,是跨国经营的综合性大型企业,是中国规模最大、科技水平领先、最具实力、行业品牌影响力最强的水利水电建设企业。公司是国内水利建设的国家队,自上世纪50年代以来,承担了国内65%以上的大中型水利水电工程的建设任务,参建了长江三峡等上百座世界瞩目的巨型水电站,截止2011年6月30日,累计完成总装机容量1.46亿千瓦,为中国常规水电装机容量、水电在建规模跃居世界第一做出了突出贡献,先后在亚、非、欧、美的50多个国家和地区进行了工程承包建设和经济技术合作,拥有全球50%的水利水电建设市场份额。2009年,在中国对外承包工程企业中以营业额位列第4位,在全球最大225家承包商中排名第31位,“中国水电”已成为国际上水利水电建设的第一品牌和行业代表。 中国水利是国内的水利水电建设龙头。公司的前身是中国水利水电建设集团公司,自20世纪50年代至今,承接了国内65%以上的大中型水利水电工程,参建了长江三峡等上百座世界瞩目的巨型水电站,截止2011年6月总装机容量突破1.46亿千瓦。中国水利凭借工程建设的优势,多元化地发展业务。公司在自身水利水电建设绝对龙头地位的基础上,逐渐形成了以工程建设为主,以电力投资与运营、设备制造与租赁和房地产开发等多点开花的主营业务结构。目前公司的收入结构中,工程承包占比90%以上,但近几年其他各项业务发展迅速,占比逐年提升。中国水利海外业务蓬勃发展。2011年1-6月公司收入结构中,海外地区的占比为29.17%,毛利率超过20%,公司新签合同订单中,2011年海外与国内业务的比值为87.74%,较2010年提高30个百分点;海外业务中水利水电工程的占比约为50%,公司强大的水利水电建设实力使得公司在国际市场拓展顺利。公司未来视海外市场为业务拓展重点,目前海外水利水电建设市场容量巨大,公司具有明显的品牌和技术优势,因此海外业务将为公司的快速发展打开上升通道。 5、盈利预测及估值 我们预计公司2012年-2014年营业收入分别为19.32亿元、21.96亿元和24.03亿元,增速分别为89.94%、12.03%和7.69%。其中2012年公司的房地产业务受制于结算结构的影响,毛利率将出现一定程度的下降,而2013年结算毛利又将提高;出租收入和物业管理费收入将处于较快增长的状态,并且随着公司物业租金的提升,公司出租和物业管理业务的毛利率也将有所提升。

事件: 南国臵业20晚发布公告,公司许晓明先生与许贤明先生(持有武汉新天地投资有限公司5%的股权)拟向中国水电地产公司整体转让所持武汉新天地投资有限公司(以下简称“新天地公司”)100%的股权;许晓明先生拟向中国水电地产公司转让其所持有的不超过公司总股本8%的股权。另公司发布关于首期股票期权激励计划第一个行权期采用自主行权的公告。 观点: 1.拟引入战备发展伙伴利于公司强势发展 根据公告,公司许晓明先生与许贤明先生(持有武汉新天地投资有限公司5%的股权)拟向中国水电地产公司整体转让所持武汉新天地投资有限公司(以下简称“新天地公司”)100%的股权;许晓明先生拟向中国水电地产公司转让其所持有的不超过公司总股本8%的股权。 公司控股股东许晓明先生(直接持有公司股份48541.11万股,持有武汉新天地投资有限公司95%的股权并通过武汉新天地投资有限公司间接持有公司股份19837.01万股,合计持股68378.12万股,占公司总股本的71.23%)。根据此次转让方案,许晓明先生转让后持公司总股本从现71.23%调整为42.56%,中国水电地产公司合计持有公司总股本的29.75%,其中通过武汉新天地投资有限公司间接持有公司股份20,881.06万股,为公司的第二大股东。 中国水电地产公司是中国水利水电建设集团公司的直属企业。中国水利水电建设集团公司是中央管理的、跨国经营的综合性大型企业,其业务遍布世界四十多个国家和地区,在国际和国内享有良好声誉,系具有房地产主业的十六家中央企业之一。中国水电地产公司以房地产开发与经营为核心业务,大力实施跨地域发展战略,成为面向全国市场,集土地开发、房地产开发、物业管理为一体的,产品覆盖住宅、写字楼、零售物业、酒店等多种物业的房地产品牌综合运营商。目前已先后在北京、贵阳、成都、绵阳、昆明、长沙、武汉等城市进行房地产开发。公司目前在建的房地产项目主要以保障房和普通房为主,产品销售较好。 公司引进中国水电地产公司作为战略发展伙伴,是民营企业与央企的一次强强合作。南国臵业是武汉市场较早进入房地产业的公司之一,1999年的“南国〃中央花园”首次将“家园+公园”的理念引入社区,初步打开市场;2001年的“南国?南湖都会”项目则是公司做商业地产的首次尝试,并获得了巨大成功,公司从此开始了商业地产之路。目前公司在武汉形成发以“南国?大武汉家装”为代表的建材家居广场系列和以“南国?北都城市广场”、“南国?西汇广场一期”为代表的城市广场系列,另外还有以“南国?南湖花郡”、“南国?悦公馆”为代表的住宅系列。公司的项目均位于城市的市级商业中心核心地段或者区域的商业副中心。公司目前在建的8个项目中,两个项目位于市级商业核心地段,3个位于古田商业副中心,1个位于南湖商业副中心,一个位于后湖商业副中心,一个位于荆州商业副中心。 2.股权激励理顺公司利益关系 2011年7月15日,公司2011年度第一次临时股东大会审议通过了公司首期股权激励的相关议案,公司的首期股权激励获得批准。2012年7月13日,公司发布《武汉南国臵业股份有限公司关于调整公司首期股权激励计划首次授予数量、激励对象名单和行权价格的公告》,确定首期股票期权激励计划首期授予数量调整为2000万股,激励对象人数调整为25人,行权价格调整为6.04元/股。 对于商业运营的企业而言,人才是最重要的生产力。公司经过多年发展,在商业管理、运营方面积培养了一批富有经验的管理和技术人员,公司除了给员工提供更广阔的晋升空间和展示机会外,适时出台股权激励,对于增强团队稳定性、提高公司整体运营效率具有重要作用。 3、盈利预测及估值 我们预计公司2012年-2014年营业收入分别为19.32亿元、21.96亿元和24.03亿元,增速分别为89.94%、12.03%和7.69%。其中2012年公司的房地产业务受制于结算结构的影响,毛利率将出现一定程度的下降,而2013年结算毛利又将提高;出租收入和物业管理费收入将处于较快增长的状态,并且随着公司物业租金的提升,公司出租和物业管理业务的毛利率也将有所提升。 经测算,公司的NAV值为7.93元。公司当前价格5.20元,较公司的NAV折价34.43%,公司仍然具有较好的成长空间。 5、投资建议 此次拟引入战略发展伙伴如果能得以实现,将大大提升公司房地产开发与经营的发展空间。公司是武汉地区房地产开发企业的龙头,精于商业地产的开发、专于商业和物业的运营。公司“物业销售、统一经营、收益共享”的经营模式具备竞争优势,奠定了公司快速发展的强有力基础。目前公司拥有的优势商业运营能力已被市场证明,从12年起公司将进入快速扩张期。中国水电地产公司是中国水利水电建设集团公司的直属企业,其业务遍布世界四十多个国家和地区,是十六家可以从业房地产的中央企业之一。因引入战略伙伴尚没最后确认,不考虑成功后给公司带来经营与扩张能力的提升,公司未来三年净利润复合增长率为43.91%。我们预计公司2012年-2014年营业收入分别为19.32亿元、21.96亿元和24.03亿元,归属于上市公司股东净利润分别为4.68亿元、6.21亿元和8.76亿元,每股收益分别为0.49元0.65元和0.91元,对应PE分别为10.61、8.00和5.71。公司的为NAV7.93元,较当前股价折让34.43%。我们给予公司6个月目标价7.35元,维持公司“强烈推荐”评级。 风险提示 本次拟转让股权事项的推进尚需相关各方进一步商讨并履行相关的法律程序,在具体方案及协议生效等方面均存在着较大的不确定性。1、如果受让方在本次拟转让事项的流程审批未或通过会导致本次拟转让股权事项终止;2、如果转让各方当事人在股权转让价格上未能达成一致,将会导致本次拟转让股权事项终止。

投资建议:我们认为公司战略规划明确,各项业务稳步推进。公司的住宅开发业务尽管当前受政策调控影响较大,但仍然具有良好的市场前景;商业地产则有助于分散公司产品结构单一的风险,稳定公司现金流;金融业务在为公司增加额外收入的同时,还提供了额外的融资保障。我们预计公司2012年-2014年营业收入分别为305.18 亿元、395.52亿元和512.59亿元,归属上市公司股东净利润分别为37.11亿元、49.79亿元和69亿元,每股收益分别为0.83元、1.11元和1.54元,对应PE分别为6.16、4.59和3.31。按照2012年业绩8倍PE计算,目标价6.6元,维持公司“推荐”评级。