我们在2013 年8 月25 日报告《看好,公司进入中介行估值三段论第二阶段》中正式提高公司评级至“买入”。目前公司基本面良好,我们继续维持看好判断。公司已完成全国布局,主要办事机构覆盖四大直辖市,32 个主要中心城市。目前公司处于从资本支出阶段迈入利率体现阶段的核心时期。我们同时看好公司三大创新对公司未来优势的支撑作用:1)大数据平台。基于客户信息的“O2O(Online To Offline)”模式;2)标准化生产。有效绑定大客户,保证服务品质始终如一;3)衍生业务。资产管理和小额贷。公司并非重资产周转类房地产开发商,而是立足人力资源管理、经验输出、承接业务外包的综合服务商。目前公司现金充裕,全国性布局完毕带来公司固定成本稳定。我们重点解释了为什么认为公司可以复制“蓝标模式”,通过兼并收购产业链上下游,实现对产业链的整合和新业务拓展。公司2013 和2014 年EPS预计在0.83 和0.99 元。截至9 月6 日,公司股价在14.84 元,对应2013 和2014 年PE 在17.88 和14.99 倍。公司当前属估值最低的综合服务商,给予2013 年25 倍市盈率,对应股价20.75 元,维持“买入”评级。 主要内容:1. 全国化布局完成——从资本开支阶段进入利润回收阶段:目前公司已构建华北、山东、西南和华东四大战略区域,基本覆盖除新疆、西藏、青海、甘肃和宁夏在内的全国所有区域。目前公司主要办事机构覆盖四大直辖市,32 个主要中心城市。 从公司发展来看,我们认为公司全国布局已经顺利完成。此前扩张期所带来的成本支出持续增长将逐步进入平稳期。公司已从资本支出阶段进入利润体现阶段。未来通过保费竞争和兼并收购,如果公司业务量继续扩大,有望进入寡头期。 此外从经验数据看,中介分公司分支机构只要保持年均代理费收入在5000 万以上可具备稳定盈利能力并进入规模效益。 公司自2010 年开始扩张,2011 年具备5000 万以上盈利能力分支机构仅10 家。目前2013 年仅半年度5000 万以上盈利能力分支机构已有13 年。考虑全年数据,我们认为公司“利润体现期”特征初显。 按照目前发展趋势,我们预计公司2013 年有望实现3000 亿代理销售收入,同比增速48%,市占率4.05%;预计2014年有望达到4050 亿上下代理收入,同比增速35%,市占率4.97%(预计2014 年全国商品房销售金额8.15 万亿)。 3.三大创新服务模式支撑公司成长:1)大数据平台:基于客户信息的“O2O(Online To Offline)”模式起点。 目前国内房地产信息系统提供商主要是搜房和易居克尔瑞。以上两大系统主要搜集开发商信息和房地产宏观数据,并通过把以上数据展示在自身网络平台以吸引购房人买房。以上方式中开发商属于被动等待购房人上门买房。在过去市场销售竞争不激烈,购房人一房难求,政策变化不大的时代该类传统O2O 模式确实能有效吸引客户。但是目前市场开始逐步进入信息爆炸,不同区域购房消费差特点异化加大和市场竞争加剧时期,以上被动方式不利于开发商主动了解客户信息并制定战略。 与传统电商领域不同,世联与IMB 合作开发客户信息管理系统(CIM)主要立足战略咨询和经纪代销。该系统与此前两大系统的最大差异在于数据源来自购房人,同时引入世联战略咨询和销售平台对数据进行分析后转化给开发商。该创新类O2O 模式的核心依旧在于通过数据平台分析促发线下交易;但核心优势在于开发商可根据区域客户情况主动调整设计和销售战略。在市场竞争不断加剧的未来,世联客户大数据平台将辅助公司具备更强战略咨询和销售推进能力。 按照公司一年3000 亿代销额、假设每套房平均销售价格200 万,公司1 年大致可采集15 万组实际成交数据。考虑来访未成交(假设每10 个来访客户可成交1 个)、二手房、租赁客户等,我们预计公司该系统一年大致可收集近150 万组购房人信息。考虑目前世联地产全国布局地位,三到五年后该数据平台将成为公司发展利器。 2)标准化生产:绑定大客户,保证服务品质始终如一的关键公司是以人力管理为主打的企业。截至中报全公司注册人数1.46 万人,其中销售和策划人员近1 万员工,占比75%。如何提高员工单产,是公司应对调控和市场变化的核心策略之一。 公司目前已全面引入新巴克“围裙制度”,并获得较好成效。每位员工(中层以下,包括案场经理)在入职前都会收到口袋手册,里面包括所有与其业务相关的制度、流程、操作办法,所有一切完全标准化。员工入职后不会感到困惑,所有可能遇到的问题查找手册都可以找到解决途径和方法。 以上手册与世联文化和公司体系框架牢牢结合。员工跳槽可以拿走手册,但是手册中的操作流程和企业精神无法在世联以外企业生根。目前万科、恒大、招商等越来越多企业都在努力构建标准化生产流程。世联所采取的标准化可以和开发商有效对接,在任何城市都享受世联同等品质的优质服务。标准化已成为公司捆绑客户的重要优势。 3)衍生业务初具规模:资产管理和小贷业务。 公司资产管理业务主要定位中高端商业和高端住宅,包括物业管理、写字楼租赁、行政外包等。公司已收购安信行和青岛雅园等物业公司。目前国内物业管理中住宅市场规模大约400 亿,非住宅800 亿。未来物管规模大约在1500 亿上下。 从净利率看,住宅物管利率在3-5%,综合业务5-7%,写字楼在8-10%上下。 从对CBRE 在国内业务收入构成看,物管收入占20%,叠加租赁、评估、行政外包和金融业务(大宗交易)四项占80%。 但是以上三项完全是机遇庞大的物管规模而衍生的。公司希望能够通过进入高端物管业务,抢占高端物业市场。 公司小额贷主要为支持世联地产一手房代销业务。目前小额贷的主要营业范围集中在支持首付款不够的人买房。由于购房人相关征信工作可以借助银行体系,因此公司小额贷风险小,获利回报程度高。 4.未来将复制“蓝标模式”:公司并非重资产周转类房地产开发商,而是立足人力资源管理、经验输出、承接业务外包的综合服务商。目前公司现金充裕,全国性布局完毕带来公司固定成本稳定。我们认为公司未来发展将复制资本市场“蓝标模式”,通过兼并收购产业链上下游,实现对产业链的整合和新业务拓展。 1)什么是“蓝标模式”。蓝标模式主要是指A 股另一上市综合性服务商,立足公关行业的蓝色光标。蓝色光标的核心发展在于不停的通过战略并购来实现自身发展的扩张和壮大。 目前公司的并购主要分为三种类型,包括行业型并购、资源型并购和能力型并购。行业型并购主要立足产业链上下游扩张,追求协同效应;资源型并购主要为获取对方在区域内的战略优势,大多是并购竞争对手,实现区域内垄断;能力型主要是整而不合,通过不同品牌独立运营实现业务扩大。 2)世联地产具备“蓝标模式”品质。目前世联已经通过兼并收购世联信贷、盛泽担保、安信行、雅园实现对小额贷、担保、物业行业的上下游拓展。按照全球中介行发展规律,公司未来拓展方向还应包括评估行、设计院、商业运营团队等。 资源并购方面公司此前收购济南信立怡高和武汉经天纬地,实现对山东和武汉的扩张。我们认为公司传统经纪业务发展稳定,将为未来兼并收购产业链上下游,实现对产业链的整合和新业务拓展提供支持。 5. 看好,重申中介行估值“三段论”:我们在2013 年8 月25 日报告《看好,公司进入中介行估值三段论第二阶段》中正式提高公司评级至“买入”。目前公司基本面良好,我们继续维持看好判断。世联地产报告报告中首次提出中介行估值三段论观点;认为公司未来估值提升来自以下三点:1)代理业务超预期增长(对应动态10-15 倍估值,类似成长地产股)、2)毛利率提升、代理结算周期和代理收费平均费率平稳,以及开始并购产业上下游公司(对应动态15 到25 倍估值,类似成长股)和3)新兴业务平台(资产管理、金融等)规模效应体现(对应动态25 到35 倍估值,类似优质永续现金流公司)。目前公司已进入第二阶段,当前基本面实质改善将带来估值提升。 6.投资建议:维持 “买入”评级。我们在2013 年8 月25 日报告《看好,公司进入中介行估值三段论第二阶段》中正式提高公司评级至“买入”。目前公司基本面良好,我们继续维持看好判断。公司已完成全国布局,主要办事机构覆盖四大直辖市,32 个主要中心城市。目前公司处于从资本支出阶段迈入利率体现阶段的核心时期。我们同时看好公司三大创新对公司未来优势的支撑作用:1)大数据平台。基于客户信息的“O2O(Online To Offline)”模式;2)标准化生产。有效绑定大客户,保证服务品质始终如一;3)衍生业务。资产管理和小额贷。公司并非重资产周转类房地产开发商,而是立足人力资源管理、经验输出、承接业务外包的综合服务商。目前公司现金充裕,全国性布局完毕带来公司固定成本稳定。我们重点解释了为什么认为公司可以复制“蓝标模式”,通过兼并收购产业链上下游,实现对产业链的整合和新业务拓展。预计2013 年1-9 月业绩增长80%-120%。公司2013 和2014 年EPS 预计在0.83 和0.99 元。截至9 月6 日,公司股价在14.84 元,对应2013 和2014 年PE 在17.88 和14.99 倍。给予公司2013 年25 倍市盈率,对应股价20.75 元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司于9月7日公告购得位于苏州市工业园区建筑面积31万平项目。 投资建议: 公司再次出手苏州市江北区31万平项目。截至本报告末,公司年内新增项目储备建面270万平,尤其是在8月后半月开始已经在短时间内连续3次出手拿地,土地市场扩张十分明显。在销售业绩上,公司2013年有望实现40%以上销售增速达到120亿销售新高。目前公司股价低估明显,后期债务融资工具发行和院线扩张有望成为催化剂。预计公司2013、2014年每股收益分别是1.36和1.56元。截至9月6日,公司收盘于10.31元,对应2013年PE为7.58倍,2014年PE为6.61倍,对应的 RNAV为19.11 元。公司是A股唯一的全业态商业地产公司,我们认为公司具备长期发展的潜力,公司周转、扩张双提速,未来成长空间已打开。给予2013年10倍市盈率,对应目标价格13.6元,维持“买入”评级。

事件: 公司9月7日公告拟以3.74元/股非公开发行股票募集10亿元资金。 投资建议: 公司公布非公开发行方案,拟以3.74元/股非公开发行股票募集10亿元资金,资金主要投向公司在舟山以及杭州项目。该发行一旦成型有望成为公司新增长动力。随着公司下半年推盘量增大以及重点项目武林外滩入市,公司销售业绩有望得到极大改善。预计公司2013、2014年每股收益分别是0.53元和0.68元。截至9月5日,公司收盘于4.15元,对应2013年PE为7.87倍,2013年PE为6.13倍。公司同时具备小额贷款公司和金融创新概念,未来有望受益于金融创新改革。给予2013年10倍PE,对应目标价为5.3元,维持“买入”评级。 主要内容: 1.非公开发行有望成为新增长动力:公司发布非公开发行方案,拟融资10亿元,主要投向公司在舟山以及杭州两个项目,以及补充流动资金。此次两个项目均为改善型项目,如非公开发行成行则能有效降低以上两个项目资金压力;同时根据公司内部测算,两项目净利率分别为15%和12%,未来有望成为公司结算业绩的有力支撑。 2.下半年公司将会加大新推盘力度:公司将会在下半年加大推盘力度。我们预计杭州将新增两新项目,包括景润公寓和武林外滩。武林外滩项目地处杭州市中心位置,整体建筑面积在9万平左右,项目产品包括住宅、商业等,预计总货量可以达到50亿元以上。该项目预计今年下半年10月份附近实现预售,届时将会对公司今年销售业绩形成有力支撑。 3.投资建议:公司公布非公开发行方案,拟以3.74元/股非公开发行股票募集10亿元资金,资金主要投向公司在舟山以及杭州项目。该发行一旦成型有望成为公司新增长动力。随着公司下半年推盘量增大以及重点项目武林外滩入市,公司销售业绩有望得到极大改善。预计公司2013、2014年每股收益分别是0.53元和0.68元。截至9月5日,公司收盘于4.15元,对应2013年PE为7.87倍,2013年PE为6.13倍。公司同时具备小额贷款公司和金融创新概念,未来有望受益于金融创新改革。给予2013年10倍PE,对应目标价为5.3元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。

事件: 公司与小商品城合作以43.83亿元取得杭政储出(2013)59号地块。 投资建议: 公司与小商品城联手以43.83亿元拿下建面18.9万平杭政储出(2013)59号地块,进一步强化公司土地储备同时强化公司杭州市场地位。公司2013年下半年预计推盘110亿元,全年认购销售金额有望冲击140亿元,随着下半年销售进一步增长公司土地市场投资仍有望进一步扩大。我们预计2013、2014年公司每股收益分别是1.38和1.93元,截至9月5日,公司收盘于8.50元,对应2013年PE为6.16倍,2014年PE为4.04倍,对应RNAV为14.18元。考虑公司项目资源优质,可结算资源丰富,给予公司2013年10倍PE,对应目标价为13.8元,维持“买入”评级。 主要内容: 1.公司进一步扩大杭州区域土地储备:公司此次在杭州市与小商品城合作以43.83亿元取得杭政储出(2013)59号地块。此地块位于江干区,土地面积为4.73万平,建筑面积18.9万平,需配建保障房面积不少于2200平米。此次拿地地块毗邻浙大华家池校区,周边交通便利,自然人文环境都相对较好,房地产市场发展的潜力较大,是杭州市近期出让的极具潜力地块。公司通过此次拿地,再一次扩大了杭州市总体土地储备量。优质土地储备的加强,有助于进一步巩固公司杭州市场地位。 2.公司今年土地扩张意愿强烈:加上该处土地,公司今年在杭州市出手3次,目前已经斩获权益建筑面积30万平以上土地储备,并且均集中杭州市。以上拿地有效补充公司土地储备同时也进一步强化公司在杭州市场地位,预计随着公司下半年的销售进一步好转公司还会进一步加大土地市场投资。 3.投资建议:维持“买入”评级:公司此次在杭州市与小商品城合作以43.83亿元取得杭政储出(2013)59号地块。此地块位于江干区,土地面积为4.73万平,建筑面积18.9万平,需配建保障房面积不少于2200平米。此次拿地地块毗邻浙大华家池校区,周边交通便利,自然人文环境都相对较好,房地产市场发展的潜力较大,是杭州市近期出让的极具潜力地块。公司通过此次拿地,再一次扩大了杭州市总体土地储备量。优质土地储备的加强,有助于进一步巩固公司杭州市场地位。 风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。

事件: 公司于9月3日公告购得位于宁波市江北区建筑面积19万平项目。 投资建议: 公司再次出手斩获宁波市江北区19万平的地块。根据我们的统计,截至本报告末,公司年内新增项目储备建面240万平,土地投资额占到当年销售额70%左右,高于行业平均水平。在销售业绩上,公司2013年有望实现40%以上销售增速达到120亿销售新高。目前公司股价低估明显,后期债务融资工具发行和院线扩张有望成为催化剂。预计公司2013、2014年每股收益分别是1.36和1.56元。截至9月2日,公司收盘于9.96元,对应2013年PE为7.32倍,2014年PE为6.38倍,对应的RNAV为19.11元。公司是A股唯一的全业态商业地产公司,我们认为公司具备长期发展的潜力,目前公司周转、扩张双提速,未来成长空间已打开。给予2013年10倍市盈率,对应目标价格13.6元,维持“买入”评级。 主要内容: 1.再斩获宁波市地块:公司公告在2013年8月30日获取宁波市江北区洪塘街道孙家村项目。该地块土地面积为10.13万平,建筑面积为18.9万平,共耗资18.9亿元,折合楼面地价为10000元/平。目前该地块附近其他在售项目销售均价在18000元/平左右,项目后期可获正常利润。 2.战略扩张进一步提速:加上本次出手拿地,公司2013年已经连续6次出手。相关项目分部海西福建和长三角区域,累计增加土地储备240万平,投入金额83亿元。公司土地市场投入积极,战略扩张趋势明显。 3.全年销售有望保持高增长:公司2013年签约销售额有望继续保持高增长。按照公司半年报公告,公司已经完成71亿签约销售额,下半年将会继续加大推盘规模。 4.投资建议:维持“买入”评级。公司再次出手斩获宁波市江北区19万平的地块。根据我们的统计,截至本报告末公司年内新增项目储备建面240万平,土地投资额占到当年销售额70%左右,高于行业平均水平。在销售业绩上,公司2013年有望实现40%以上销售增速达到120亿销售新高。目前公司股价低估明显,后期债务融资工具发行和院线扩张有望成为催化剂。预计公司2013、2014年每股收益分别是1.36和1.56元。截至9月2日,公司收盘于9.96元,对应2013年PE为7.32倍,2014年PE为6.38倍,对应的RNAV为19.11元。公司是A股唯一的全业态商业地产公司,我们认为公司具备长期发展的潜力,目前公司周转、扩张双提速,未来成长空间已打开。给予2013年10倍市盈率,对应目标价格13.6元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。

事件: 2013年上半年公司完成营业收入15.9亿元,同比增长10.85%;归属于上市公司所有者净利润1.9亿元,同比减少9.53%。 投资建议: 公司2013年上半年实现签约销售额14.4亿元,下半年公司将会加大在苏州,唐山等城市推盘力度。同时根据公司8月22日公告,海航资本已经完成股份受让工作,正式成为公司大股东,并展开人事方面变动。预计海航资本后期还会在资产改善以及土地扩张方面对公司进行支持。预计公司2013、2014年每股收益分别是0.39和0.53元。截至8月30日,公司收盘于4.00元,对应2013年PE为10.26倍,2014年PE为7.55倍,对应的RNAV为5.63元。预计海航系入主后有望为公司实力带来较大的提升,给予2013年15倍市盈率,对应目标价格5.85元,维持“买入”评级。 主要内容: 1.2013年上半年营业收入同比增长11%。2013年上半年公司完成营业收入15.9亿元,同比增长10.85%;归属于上市公司所有者净利润1.9亿元,同比减少9.53%。 截止报告期末,公司资产总额110.33亿元,负债总额69.8亿元,资产负债率为63.27%。预收账款16.67亿元,占负债总额23.89%。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债14.63亿元,占负债总额的26.73%,同时公司经营活动净现金流量为-2.47亿,公司资金状况良好。 2.2013上半年实现签约销售收入14.4亿元:公司2013年上半年实现签约销售收入14.4亿元,其中天津亿城堂庭项目取得了较好的销售业绩,实现签约销售额6.1亿元,实现同比翻番。下半年公司还将陆续将苏州和唐山的项目推出,以保证下半年的销售工作。 3.海航系入主有望带来新动力:海航资本以较快速度完成对公司入主。今年8月6日,公司公告大股东乾通实业与海航资本签署协议,将其持有的19.98%股权转让给海航资本,转让价格为5.63元/股。至8月20日,上述股份已经全部完成转让,公司大股东正式变更为海航资本,实际控制人变更为海南航空股份有限公司工会委员会。股份转让完成后后公司已经开始在监事、董事以及副总裁等人事职位上进行变动,同时公司在权益变动报告书中披露将不排除出售亿城股份之前周转较慢的低效资产,同时不排除在未来开展购买或者置换资产的重大交易。海航资本的入主有望为公司形成新的增长动力。 4.投资建议:维持“买入”评级。公司2013年上半年实现签约销售额14.4亿元,下半年公司将会加大在苏州,唐山等城市推盘力度。同时根据公司8月22日公告,海航资本已经完成股份受让工作,正式成为公司大股东,并展开人事方面变动。预计海航资本后期还会在资产改善以及土地扩张方面对公司进行支持。预计公司2013、2014年每股收益分别是0.39和0.53元。截至8月30日,公司收盘于4.00元,对应2013年PE为10.26倍,2014年PE为7.55倍,对应的RNAV为5.63元。预计海航系入主后有望为公司实力带来较大的提升,给予2013年15倍市盈率,对应目标价格5.85元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。

事件: 2013年上半年公司完成营业收入10.17亿元,同比增长5.83%;归属于上市公司所有者净利润2.3亿元,同比增长17.72%。 投资建议: 2013年上半年公司完成营业收入10.17亿元,同比增长5.83%;归属于上市公司所有者净利润2.3亿元,同比增长17.72%。公司报告期增长主要来自于写字楼以及商场租金以及出租率上升,预计后期公司有望继续保持租金以及出租率提升。预计公司2013、2014年每股收益分别是0.42和0.5元。截至8月30日,公司收盘于10.99元,对应2013年PE为26.17倍,2014年PE为21.98倍。考虑到公司的稳健增长表现,给予公司2013年35倍市盈率,对应目标价格14.7元,维持“增持”评级。 主要内容: 1.2013年上半年实现营业收入增长6%:2013年上半年公司完成营业收入10.17亿元,同比增长5.83%;归属于上市公司所有者净利润2.3亿元,同比增长17.72%。 截止报告期末,公司资产总额92.81亿元,负债总额45.17亿元,资产负债率为48.67%。在负债结构上,全部为长期借款,占负债总额的60%,短期没有偿债压力。经营活动净现金流量为5.19亿元,现金流状况理想。公司利润表分析如下: 2.公司本期写字楼与商业租金与出租率均继续提升:公司2013年上半年营业收入较上年同期的增长,主要来自于写字楼与商业的租金和出租率继续提升的结果。其中,写字楼平均租金和出租率分别是469元/平方米和94.9%,较上年同期分别增加48元/平方米和3.1%;商城平均租金和出租率分别是848元/平方米和99.2%,较上年同期分别增加34元/平方米和5.1%。预期后期公司有望继续保持租金与出租率的提升态势。 3.投资建议:维持“增持”评级:2013年上半年公司完成营业收入10.17亿元,同比增长5.83%;归属于上市公司所有者净利润2.3亿元,同比增长17.72%。公司报告期增长主要来自于写字楼以及商场租金以及出租率上升,预计后期公司有望继续保持租金以及出租率提升。预计公司2013、2014年每股收益分别是0.42和0.5元。截至8月30日,公司收盘于10.99元,对应2013年PE为26.17倍,2014年PE为21.98倍。考虑到公司的稳健增长表现,给予公司2013年35倍市盈率,对应目标价格14.7元,维持“增持”评级。 风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。

事件: 公司拟采取非公开发行的方式,以不低于32.06元/股,发行股份数量不超过1.9亿股。上述非公开增发方案拟募集资金总额人民币不超过60亿元,用于大厂、固安、香河和无锡园区配套住宅建设。 投资建议: 公司顺应国家经济结构调整趋势,探索“产业促进、城市建设、城市运营、住宅开发”四大板块体系化发展的产业新城模式,着力打造产业新城这一核心产品。公司当前财务状况相对健康,资金压力不大。截至中报,公司销售额共计159.09亿元,较上年同期增长92.35%。公司新拓展浙江省嘉善园区12平方公里,进行产业新城的开发建设。本次非公开发行股票的实施,有利于促进公司业务全面发展,优化公司资本结构,提高公司核心竞争力。公司原有股东鼎基资本承诺认购不超过本次发行股票数量的50%,并且以与其他认购对象相同的价格认购本次发行的股票。股东方承诺参与认购一般以上增发股票,体现对企业未来发展中长期信心。预计公司2013和2014年每股收益分别是2.69和3.37元。截至9月1日,公司股价36.8元对应2013和2014年PE在13.68和10.92倍。给予公司2013年17倍市盈率,对应股价45.73元,维持“买入”评级。 主要内容: 定向增发募集资金投向符合新一届政府产业政策。公司本次非公开发行股票募集资金拟投入大厂田各庄新民居建设项目、大厂潮白河英国宫八期、大厂潮白河英国宫十一期、大厂潮白河孔雀城十一期、固安孔雀城剑桥郡三期、香河孔雀城英国宫一期和无锡运河孔雀城一期等园区周边配置住宅建设。本次非公开发行股票的实施,有利于促进公司业务全面发展,优化公司资本结构,提高公司核心竞争力。 公司以产业新城为核心产品,推动开发区域的产业升级和城市发展。公司顺应国家经济结构调整趋势,探索“产业促进、城市建设、城市运营、住宅开发”四大板块体系化发展的产业新城模式,着力打造产业新城这一核心产品。 1. 项目完成后总净利润21.13亿元。公司本次定向发行拟募集资金总额60亿元。根据公司非公开发行股票预案披露,上述七项目合计需要投资122.78亿元,预计总净利润达到21.13亿元。 1. 本次发行不会导致公司控制权发生变化。截至本预案披露日,华夏控股直接持有公司65.61%股份,为公司的控股股东;鼎基资本直接持有公司0.78%股份,为公司实际控制人王文学先生控制的企业,以及控股股东华夏控股的关联方;王文学先生通过华夏控股和鼎基资本持有公司股份,为公司的实际控制人。本次增发不会产生控股权变化。 1. 公司2013年经营保持扩张趋势:公司预计2013年的销售额为280亿元。截至中报公司销售额共计159.09亿元,较上年同期增长92.35%。2013年公司预计园区配套住宅及城市地产施工面积1197万平方米,预计竣工面积284万平方米。公司上半年公司产业新城业务,竣工配套住宅面积112万平方米;城市地产业务,竣工面积28.5万平方米。 公司预计2013年下半年销售额约为122亿元,公司下半年预计园区配套住宅及城市地产施工面积1205.3万平方米,预计竣工面积140.8万平方米。 公司低杠杆园区扩张模式得到充分推进:截至中报,公司新拓展了浙江省嘉善园区12平方公里,进行产业新城的开发建设。 截至中报,公司投资运营的园区新增签约入园企业28家,新增签约投资额102.4亿元。截止报告期末,公司储备开发用地规划建筑面积463万平方米。 1. 股东方参与认购体现中长期发展信心。公司原有股东鼎基资本承诺认购不超过本次发行股票数量的50%,并且以与其他认购对象相同的价格认购本次发行的股票。鼎基资本直接持有公司0.78%股份,为公司实际控制人王文学先生控制的企业。股东方承诺参与认购一般以上增发股票,体现对企业未来发展中长期信心。 2. 投资建议:维持“买入”评级。公司顺应国家经济结构调整趋势,探索“产业促进、城市建设、城市运营、住宅开发”四大板块体系化发展的产业新城模式,着力打造产业新城这一核心产品。公司当前财务状况相对健康,资金压力不大。截至中报,公司销售额共计159.09亿元,较上年同期增长92.35%。公司新拓展浙江省嘉善园区12平方公里,进行产业新城的开发建设。本次非公开发行股票的实施,有利于促进公司业务全面发展,优化公司资本结构,提高公司核心竞争力。公司原有股东鼎基资本承诺认购不超过本次发行股票数量的50%,并且以与其他认购对象相同的价格认购本次发行的股票。股东方承诺参与认购一般以上增发股票,体现对企业未来发展中长期信心。预计公司2013和2014年每股收益分别是2.69和3.37元。截至9月1日,公司股价36.8元对应2013和2014年PE在13.68和10.92倍。给予公司2013年17倍市盈率,对应股价45.73元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 2013上半年公司完成营业收入6.89亿元,同比上升645%;归属于上市公司所有者净利润1.17亿元,同比上升927%。 投资建议: 公司属武汉本地综合地产开发商,地产开发经验丰富。去年11月公司成功引入中国水电地产成为二股东。今年5月11日中国水电公告其已成为公司实际控制人。目前公司已经在资金以及土地方面与中国水电展开合作,借助其实力实现跳跃式发展,预计后期还将会有更多合作方式来推动公司成长。预计公司2013、2014年每股收益分别是0.70和0.93元。截至8月26日,公司收盘于9.28元,对应2013年PE为13.26倍,2014年PE为9.97倍,对应的RNAV为10.53元。我们在年初谈到公司是地产公司中少数具备估值、业绩双提升潜力的黑马股。目前我们继续维持以上判断。公司目前管理、资金逐步到位,下半年销售、土地市场扩张将给基本面实质支持。给予2013年18倍市盈率,对应目标价格12.6元,给予“买入”评级。 主要内容: 1.2013年上半年营业收入同比上升645%。2013上半年公司完成营业收入6.89亿元,同比上升645%;归属于上市公司所有者净利润1.17亿元,同比上升927%。

事件: 上半年公司实现营业收入10.72亿元,净利润1.04亿元,同比分别增长55.71%和145%;实现每股收益0.25元。公司预计2013年1-9月业绩增长80%-120%。 投资建议: 我们在2012年2月29日世联地产报告报告中首次提出中介行估值三段论观点;认为公司未来估值提升来自以下三点:1)代理业务超预期增长(对应动态10-15倍估值,类似成长地产股)、2)毛利率提升、代理结算周期加快和代理收费平均费率提升(对应动态15到25倍估值,类似成长股)和3)新兴业务平台(资产管理、金融等)规模效应体现(对应动态25到35倍估值,类似优质永续现金流公司)。目前公司已进入第二阶段,当前基本面实质改善将带来估值提升。后期期待公司资产管理和养老地产等新兴业务能有所进展。预计2013年1-9月业绩增长80%-120%。公司2013和2014年EPS预计在0.83和0.99元。截至8月23日,公司股价在11.17元,对应2013和2014年PE在13.46和11.28倍。给予公司2013年20倍市盈率,对应股价16.6元,调高为“买入”评级。

事件: 上半年公司实现营业收入305.44亿元,同比增长51.34%。上半年公司实现每股收益0.48元,较去年同期下滑37.14%。 投资建议: 报告期公司负债结构上,一年内到期的非流动负债161.35亿元。公司期末货币现金351.57亿元,高于短期借款和一年内到期的非流动负债之和258.58亿元。公司土地储备一二线聚焦战略明显,未来区位优势将成为公司业绩增长动力。1-7月公司新增项目累计占地面积376.4万平、累计建筑面积1031.97万平,其中权益建筑面积817.77万平。以上项目累计权益土地款支出在230.36亿,折合每平米地价2950元。公司同时积极开拓境外资本市场融资渠道。报告期内,公司获得国际三大评级机构标准普尔、穆迪和惠誉BBB+、Baa2、BBB+主体信用评级,以及BBB-、Baa3、BBB+的债券评级,并于2013年8月成功发行5年期五亿美元的公司债,票面利率4.5%。预计公司2013、2014年每股收益分别是1.51和1.93元,RNAV在15.84元。按照公司8月26日10.78元股价计算,对应2013和2014年PE为7.14倍和5.59倍。维持对公司的“买入”评级。给予公司2013年10倍市盈率,目标价格15.1元。

事件: 报告期内,公司实现营业收入87.84亿元,比上年同期增长98.47%;上半年实现每股收益2.01元。2013年半年度分配预案为每10股送红股5股(含税),同时向全体股东每10股派发现金股利1.50元(含税)。 投资建议:截至报告期末,公司资产负债率为89.55%。公司净负债率仅38.04%,明显优于行业平均水平。截至报告期末,公司持有现金87.38亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和59.83亿元。公司当前财务状况相对健康,资金压力不大。报告期内,公司销售额共计159.09亿元,较上年同期增长92.35%。产业新城业务销售额共计127.21亿元(含园区开发业务结算回款34.45亿元,产业园区配套住宅签约销售额92.76亿元),城市地产及其他业务签约销售额31.88亿元。报告期内,公司新拓展了浙江省嘉善园区12平方公里,进行产业新城的开发建设。我们预计公司2013和2014年每股收益分别是2.69和3.37元。截至8月26日,公司股价36.8元对应2013和2014年PE在14.15和10.92倍。给予公司2013年17倍市盈率,对应股价45.73元,维持“买入”评级。

公司以20亿总价斩获石狮市建面119万平项目,进一步扩充土地储备。该项目为公司年内第5次出手拿地,且为公司年内最大面积项目。根据我们的统计,截至本报告末,公司年内新增项目储备建面220万平,土地投资额占到当年销售额70%左右,远高于同期保利地产的43%和万科的54%。同样在销售端,公司2013年有望实现40%以上销售增速达到120亿销售新高。土地市场上的高投入也有望保证公司2014和2015年进一步保持销售高增长。我们认为公司周转、扩张双提速,未来成长空间已打开。 目前公司股价低估明显,后期债务融资工具发行和院线扩张有望成为催化剂。预计公司2013、2014年每股收益分别是1.36和1.56元。截至8月22日,公司收盘于8.98元,对应2013年PE为6.60倍,2014年PE为5.76倍,对应的 RNAV为19.11 元。公司是A股唯一的全业态商业地产公司,我们认为公司具备长期发展的潜力,给予2013年10倍市盈率,对应目标价格13.6元,维持“买入”评级。

公司目前财务安全性高,土地市场扩张有序。上半年公司新开工232万平方米,完成计划目标的57.28%;实现销售面积136.05万平方米,签约销售金额199.66亿元,完成计划目标近50%。公司持有现金234.58亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和146.52亿元,资金实力较年初进一步增强。公司当期资产减值损失-1.72亿,主要房价上涨后原上海佘山珑原等项目计提存货减值损失冲回。考虑到2013年行业涨价和公司上半年主推中高端楼盘,我们预计公司后期净利率将保持较优水平。预计公司2013、2014年每股收益分别是2.48和3.17元。截至8月21日,公司收盘于28.2元,对应2013、2014年PE为11.37和8.90倍。给予公司2013年14倍市盈率,目标价为34.72元,维持 “买入”评级。

本次发行募集资金用于4个项目,项目总投资额91.39亿元,其中使用募集资金投入45亿元。根据公司非公开发行股票预案披露,上述三项目合计需要投资91.39亿元,预计总净利润达到21.09亿元。中报期末,公司合同金额103.85 亿元,销售回款95.59 亿元,完成年初回款计划166.52 亿元的57.40%。公司还有293.89万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额合计166.38亿元。公司计划全年获取建筑面积650 万平,目前完成63.4%。截至报告期末,公司土地储备建筑面积1873万平方米。公司以普通商品住宅为主导产品,多年来秉承“不囤地、不捂盘”的原则,快速去化,实现了较高的周转效率。一旦融资成功,公司将继续实现跨越式发展。预计公司2013、2014年每股收益分别是1.52和1.94元。截至8月19日,公司收盘于15.64元,对应2013年PE为11.58倍,2014年PE为8.61倍。看好公司未来成长,给予公司2013年12倍市盈率,目标价为18.24元。维持对公司的“买入”评级