销售量价齐升迈上千亿台阶,结转加速叠加毛利率提升超额完成业绩承诺 2017年招商蛇口全年在国内近50个城市以及香港、新西兰等地约200个项目在售,实现签约销售面积570.01万平方米,同比增长20.98%;销售均价19785元/平米,同比提升26.1%;签约销售额1127.79亿元,同比增长52.54%,迈上千亿台阶。公司四季度结算节奏加速,单季结转489.7亿元,同比+82.5%,占比全年结算64.9%。同时,得益于2017年销售毛利率和销售净利率分别同比提升3.1和0.7个百分点,公司全年业绩再度超越承诺。 多样化拿地扩张积极,未来销售基础夯实 报告期内,公司保持了高速扩张的态势,在原有深耕城市的基础上新进了南通、昆山、嘉兴、无锡等城市。根据年报,2017年公司全年在一线、核心二线及周边重要城市获取土地资源计容建筑面积1023万平方米,其中权益面积594万平方米,同比分别增长45.7%和37.8%。除招拍挂之外,公司还综合采用央企合作、政企合作、兼并收购、集团内资源协同、产业新城拓展等多种渠道拿地,尽显央企优势,也为未来继续保持销售高增速打下了坚实基础。2018年,公司将继续把握机会加速扩张,计划实现新开工面积1,066万平米、竣工面积593万平米,签约销售金额1,500亿元。 多渠道融资保持成本优势,跟投机制激发员工积极性 2017年公司大力拓展融资渠道,加大与各类金融机构的合作力度,创新融资工具,完成多项直接融资产品的发行。报告期内,公司顺利完成50亿元中期票据的注册和发行,获批150亿元公司债发行额度并完成首期24亿元的发行,获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元,有效运用金融工具盘活存量资产,为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。产融结合工作取得突破性进展,落地京沪地产基金50亿元,开创存量物业周转新模式;完成招商常鑫基金的设立和招商澎湃基金的协议签署,为公司引入稳定的基金合作伙伴,助力公司战略发展。在融资成本不断走高的市场形势下,公司通过引入各类优质资金来源控制好资金综合成本,报告期公司平均融资成本4.8%,较2016年上升0.3个百分点,继续在行业内保持较大的资金成本优势。公司于报告期内正式实施项目跟投制度,结合前期实施的员工持股计划和股权激励计划,公司已形成全面、立体的激励机制,不断激发团队活力和创造力。自项目跟投制度实施至今半年有余,覆盖了五大区域17个城市,已落地跟投金额突破1亿元,较好的提升了运营效率,公司费用率也保持低位。公司跟投实践案例入选国资委组织编写的《国企改革探索与实践-中央企业子企业150例》,成为国企改革典范。 积极布局长租公寓,三大板块协同发展 招商蛇口深耕国内长租公寓市场已数十年。截止报告期末,公司布局全国约60万平方米,已形成“壹栈”青年白领公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”服务式公寓三大核心产品线,并完成产品、服务、运营以及品牌等细分标准化体系的建设。公司将以成为“中国长租公寓领导品牌”为发展目标,实现品牌全国布局。报告期内,公司长租公寓业务加速发展,壹间公寓在北京、重庆以及深圳福海意库等项目均已签约。 2017年,公司社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块继续相互协同发展。园区开发与运营方面,报告期内,公司在深圳、北京、上海分别成立产业研究分院,就各地的产业政策、产业生态以及产业发展方向和未来进行深入研究,为公司园区的产业聚集指引方向,同时与人民日报联合推动成立了“中国新产业联盟”,聚拢新兴经济领域的龙头企业、高成长性的中小企业、行业协会,将不同利益方以产业联盟为核心,通过品牌、金融、科研、平台等多方面、跨行业的深入合作,与产业园为载体,创新产业资源集聚模式。邮轮产业建设与运营方面,2017年是太子湾邮轮母港完整运营的首个年度,相继接待处女星号、银影号、海洋航行者号、大西洋号、云顶梦号等多艘国际邮轮靠泊,全年累计引轮109艘次,覆盖全球Top5邮轮公司,创下亚太地区邮轮港口开港首年之最。此外,公司与深圳市文体旅游局的联合举办了深圳邮轮嘉年华,深入开展邮轮文化浸入式推广以培育深圳市场的邮轮消费习惯;为促进邮轮票务市场的良性发展,公司牵头成立邮轮旅游联盟,积极探索建立邮轮销售新模式;码头服务、邮轮船供服务也在实践中不断提升。 盈利预测与投资建议 招商蛇口作为一线领军房企,背靠央企大股东,在拥有较低融资成本和较强资源获取能力的同时,积极实行激励制度,近年来实现了业绩的快速增长。公司资源禀赋优质,在一二线城市,特别是粤港澳大湾区核心地带享有大量优质土地储备,社区、园区、邮轮三大业务协同发展,未来发展潜力巨大,业绩有望持续高速增长。我们预测招商蛇口2018/2019/2020年的EPS为1.89元,2.54元,3.01元,相对应的P/E为11.1倍,8.2倍,6.9倍,给予“强烈推荐”评级。 风险提示:房地产行业调控政策收紧,销售增速放缓。

一、事件概述 滨江集团发布2017年年报,公司2017年全年实现营业收入137.74亿元,较之2016年下降29.19%,归属于上市公司股东净利润17.11亿元,同比增长22.35%。 二、分析与判断 销售量价齐升,毛利率净利率大幅提高 2017年滨江集团实现销售金额615亿元,同比增长68%,营业收入138亿元,同比下降29%,归属母公司净利润17.11亿元,同比增长22%。归母净利润增速与营业收入增速背离的原因主要是报告期内公司结算毛利率大幅提高,以及处置子公司所形成的投资收益较高。2017年公司销售毛利率、净利率大幅提升,分别达到30.4%和16.8%,同比分别提高5.4和6.7个百分点,显著高于行业平均水平25.8%和12.6%,主要得益于报告期内武林壹号、华家池等高毛利豪宅项目的结算。公司销售费用率和管理费用率合计仅为2.86%,同比小幅提高,但仍整体可控。 负债率保持低位新增土储创新高,未来业绩可期 2017年年末公司资产负债率为72.8%,在手现金96亿元,净负债率仅为-3.1%,财务状况良好。2018年3月15日公司以6.4%的票面利率发行21.8亿元中期票据,融资成本始终保持同地区同规模企业的较低水平。2017年公司新增土地储备220.45万平(计容建面),扩张势头迅猛,充足的货值也夯实了今年销售的基础。而凭借较低的负债率和融资成本,公司仍有巨大的拿地扩张潜力,未来业绩可期。 产业布局聚焦长租公寓,目标千亿销售额 滨江集团主要定位于一二线城市高品质楼盘,公司在2017年年报中表示,未来五到十年的产业布局战略是长租公寓+房地产+金融,并争取在2018年实现千亿销售额。在2017年中央到地方各级政府均大力推进住房租赁市场的背景下,滨江集团作为杭州持有物业面积最大的开发商,实现长租公寓战略布局的目标大有希望。 三、盈利预测与投资建议 滨江集团作为杭州的区域领军房企,其产品主要定位于高端品质楼盘,毛利率较高。公司财务状况良好,净负债率极低,在手现金充沛,有充足的扩张空间,未来业绩可期。我们预测滨江集团2018/2019/2020年的EPS为0.73元,0.90元,1.02元,相对应的P/E为10.2倍,8.3倍,7.3倍,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示:房地产行业调控政策收紧,销售增速放缓。

公司债与超短融相继完成发行,融资顺利现金流可控。 2018年3月14日,华夏幸福公告全资子公司九通基业投资有限公司2018年非公开发行公司债券(第一期)(债券简称“18九通01”,债券代码“150170”)完成发行,规模为10.9亿元,期限为5年,票面利率为7.4%;3月15日,华夏幸福公告公司2018年度第一期超短期融资券完成发行,发行规模15亿,期限180天,票面利率6.2%。两期债券票面利率在当前地产融资收紧的背景下均属于较低水平;同时,根据17年半年报,华夏幸福2017上半年融资加权平均利息率为5.99%,融资成本在房地产企业中具有较强竞争力。2月24日,公司公告向合格投资者公开发行面值总额不超过50亿元的公司债券获得证监会核准批复,未来融资渠道得到保障。其次,公司以滚动模式开发产业新城,可以主动控制开发节奏,根据公司公告,单个产业新城单年的投资额约为2-3亿元,而公司三季报货币资金483.6亿元,整体资金压力可控。最后,公司内部对于单个产业新城的现金流有严格的把控,要求单个项目在3年内现金流转正。综上所述,我们认为华夏幸福目前现金流压力可控。 融资渠道多样化债务结构合理,财务状况良好助力公司扩张。 据公司中报披露,2017年年中公司融资总金额968.29亿,其中银行贷款余额355.62亿,债券(票面)融资规模411.16亿元,债券期末余额409.53亿,信托、资管等其他融资余额203.14亿。公司融资渠道多样,债务结构合理,且可通过境外全资子公司发行境外债。据2017年三季报,公司资产负债率81.64%,剔除预收账款后的资产负债率69.15%,净负债率82.42%,在手货币资金483.6亿元,整体负债水平可控,财务状况良好。 产业新城模式得到人民日报和新华社肯定,凸显示范价值。 2018年3月16日与3月19日,新华网与人民日报分别刊文报道华夏幸福,对其产业新城模式予以肯定。新华网刊文标题《估值优势明显,华夏幸福获持续看》,人民日报刊文标题《补齐县域短板,助力协调发展--华夏幸福与河北固安以PPP模式合作开发产业新城》,文中指出:“在企业与地方政府的合作中,华夏幸福创造性地引入了一套互利共赢、政府没有任何财政风险的机制,即除了接受严格的绩效考评、满足物有所值等条件之外,企业只有帮助政府实现发展目标和增量财政,才能获取收益,这与政府的利益高度一致……这一探索在推进经济转型和可持续发展的新型城市建设中都具有示范价值,也有助于拓展区域协调发展新的空间”。由此可见,华夏幸福的产业新城模式与政府互利共赢,同时得到了人民日报和新华社的肯定和认可,也顺应了中国城镇化新阶段的潮流,未来发展空间极大。 区域领军迈向全国领军,独特模式构筑产业护城河。 2017年,公司在持续深耕京津冀的同时,开始布局长三角城市群、珠三角城市群等国家级沿海热点城市群,构建环绕国内外一线核心城市的卫星城布局。公司2017上半年新增签约企业31%位于长三角,而从2017三季度单季度来看,非京津冀区域销售面积占比已经上升至61%,其中嘉善、来安、南浔、溧水、和县、武陟等地都开始贡献销售,京外项目异地复制已进入收获期,公司开始从环京区域领军企业向全国领军企业迈进。 公司通过产业新城运营的独特业务模式构筑了行业护城河:1)卡位布局,精准选址,围绕核心都市圈50公里圈层广泛布局产业新城并与地方政府签订长期排他协议,一方面承接核心城市人口与产业的外溢,另一方面吸引农民工进城务工人口;2)行业领先的招商引资能力,华夏幸福组建了一支4600多人的产业发展团队,聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车等十大重点行业,为区域提供产业发展的全流程综合解决方案,促进产业链核心环节在空间上高度集聚,打造先进产业集群,助推区域经济高质量、可持续发展。 盈利预测与投资建议。 华夏幸福精准卡位国内核心都市圈周边核心节点,产业新城独特业务模式构筑行业护城河,同时顺应了我国城镇化新阶段的趋势。公司积极向运营商转变,抗周期波动能力强劲,开始从区域领军房企迈向全国领军房企,且已成功实现异地复制,有望迎来业绩拐点。目前公司融资渠道通畅,现金流压力可控。我们预计公司17-19年EPS分别为2.89、4.06和5.17元,对应PE为11.9、8.5和6.7倍,可比A股上市公司平均PE约13.8倍,公司近三年PE最高值、中位值、最低值分别为22.9倍、14.3倍、11.1倍,给予公司“强烈推荐”评级.

受推盘节奏影响,2018年1-2月销售有所下滑。 2018年2月金地集团实现签约面积25.9万平方米,同比下降38.60%;实现签约金额45.9亿元,同比下降46.22%。2018年1-2月公司累计实现签约面积73.0万平方米,同比下降12.69%;累计签约金额127.0亿元,同比下降21.09%。销售有所下滑的原因主要是受公司推盘节奏影响:(1)公司项目主要位于一二线城市,受到限购限贷等政策压制力度较大,贷款放款较慢,导致部分已收到销售款的项目由于尚未完成网签备案无法计入销售口径,影响了统计出来的销售金额;(2)1-2月是传统淡季,因此公司制订的推盘计划略低,总货量仍然是以下半年为主,相信销售数据会逐渐有所改善。 可推货值充裕,全年销售无忧。 根据我们测算,公司2018年预计可新推货值约2500亿,叠加存货500亿,2018总计可售货值约3000亿,充裕的货值为公司今年的销售业绩继续增长打下了坚实基础。我们根据公司公告进行统计,金地集团2017年新拿地主要位于一二线城市(建面占比近90%),在我国城镇化进程进入新阶段,都市圈效应逐渐显现的背景下,一二线城市住房需求有较为强力的支撑;同时考虑到目前一二线调控政策已经非常严厉,继续收紧的可能性不大,且近几个月来部分二线城市已开始变相放松限购,我们认为公司全年去化率能保持与17年相近的水平,即70%左右。 业绩结算:毛利率创近年新高,项目权益比例提升,未来业绩可期。 2017年前三季度,公司实现营业收入209.11亿元,同比下滑18.27%;实现归母净利润22.69亿元,同比增长32.32%。公司2017前三季度营收出现一定下滑,一方面是结转节奏导致,另一方面是因为公司小股操盘(占有项目公司部分股权,不并表,但负责操盘)项目较多且营业收入不并表。2017年以来,公司拿地权益比例逐渐提升(根据公司半年报,新拿项目平均权益比例约为71%),同时前三季度公司毛利率达到34.57%,同比上升5.29个百分点,创出五年以来新高,前三季度已售未结项目毛利率也大致在35%左右。随着这些高权益比例项目逐步进入结算期,以及公司毛利率的提升,我们认为金地集团在18、19两年将步入业绩释放期,增长潜力较大。 加大拿地力度土地储备充足,坚持深耕一二线战略。 2017年全国房地产市场仍然保持了较为火热的局面,公司也开始在土地市场发力,拿地力度大幅提升。根据克而瑞拿地排行榜的数据,2017年公司拿地建面896.7万平,同比大增68.20%;拿地总价803.2亿元,同比大增101.30%。拿地销售比方面,2017年公司拿地面积/销售面积达到116.96%,拿地总价/销售金额达到57.04%,双双创下2013年以来的新高,彰显出公司较为坚决的扩张战略。 根据我们测算,公司目前总土地储备大约3000万方,其中一二线城市占比达到80%,未来仍将坚持深耕一二线城市的大方向。但公司也适当加大了对位于几大核心都市圈中的三四线城市的布局,2017年新进入重庆、海口、滁州、成都、太仓、常熟、徐州、惠州、镇江等城市,以扩大业务版图,分散销售风险。 我们认为,由于近期土地市场热度有所降温,2018年地价相比往年有更多的机会,公司18年大概率将会继续加大拿地力度。除数量之外,公司对于项目质量也有一套严格的审核制度,确保项目的优质性。 多样化融资渠道叠加低融资成本,夯实未来发展基础。 金地集团融资渠道较为多样化,包括公司债、中期票据、超短融等,同时金地可以通过港股上市平台金地商置发行境外债融资,对于优化公司财务费用具有积极影响;公司综合融资成本也较低,2017上半年融资成本4.48%,优于大部分房企,下半年有所上升,2017年全年综合融资成本大概4.8%左右。 公司2017年三季度净负债率仅为40.1%,低于大多数房地产企业,未来加杠杆空间充裕,有较大的扩张空间,发展潜力较大。 金地集团是传统房地产领军企业,公司17年后发力扩张,加大拿地力度,坚持深耕一二线城市的战略,预计18全年可售货值可达约3000亿,充裕货值配合一二线城市项目高去化率夯实全年销售业绩。公司近年来毛利率不断提升,财务结构健康,多样化融资渠道叠加低融资成本助力公司未来发力扩张。公司自上市以来盈利稳定增长、现金分红比例较高。我们预计公司17-19年EPS分别为1.50、1.74和2.39元,对应PE为8.2、7.1和5.1倍,可比A股上市公司平均PE约13.8倍,公司17年PE最高值、中位值、最低值分别为14.3倍、8.0倍、7.2倍,给予公司强烈推荐评级。

低融资成本+强大资源获取能力,铸就领军优势 招商蛇口控股股东为招商局集团,其旗下拥有包括招商局港口、招商轮船、招商局公路、招商银行、招商证券等一大批优秀企业,横跨金融和实业两大领域,可以为招商蛇口提供较强的内外协同支持。有利于招商蛇口对内实现资源互补,对外构建独特的竞争优势,加强合作与并购,多渠道、低成本地获取资金来源和项目资源,从而促进招商蛇口实现跨越式发展。 深耕一二线拥抱大湾区,丰厚优质土储保障未来业绩增速 公司深耕一二线城市,在粤港澳大湾区核心区域拥有大量优质土地储备,且近年积极拿地扩张。根据我们测算,2017年公司共新获土地69块,新增规划面积约968万平方米;总地价约897亿元,拿地金额占销售金额的80%;2018公司继续保持了高速扩张的节奏,开年至今在北京、苏州、杭州、福州等核心城市新增权益土储近130万平。公司货值充足,足以保证公司未来3-5年的业绩高增速。 三大业务协同发展,由内到外资源优势整合 招商蛇口的三大业务板块--社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营相互协同,积累了丰富的产业资源和开发经验。公司在发展过程中,以深圳的经验为基础,总结出“前港-中区-后城”的空间发展模式,港口先行,产业园区跟进,配套城市新区开发,从而实现成片区域整体联动发展。公司在园区和邮轮业务方面的积极拓展,为其在与地方政府合作、获取优质土地资源方面奠定了巨大的优势。 盈利预测与投资建议 招商蛇口作为一线领军房企,背靠央企大股东,在拥有较低融资成本和较强资源获取能力的同时,积极实行激励制度,近年来实现了业绩的快速增长。公司资源禀赋优质,在一二线城市,特别是粤港澳大湾区核心地带享有大量优质土地储备,社区、园区、邮轮三大业务协同发展,未来发展潜力巨大,业绩有望持续高速增长。我们预测招商蛇口2017/2018/2019年的EPS为1.55元,1.78元,2.28元,相对应的P/E为15.3倍,13.3倍,10.4倍,给予“强烈推荐”评级。 风险提示 房地产销售不及预期,园区及邮轮业务发展不及预期。

销售额保持高增速高质量,2018冲击千亿目标 根据克而瑞《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布数据,荣盛发展2017年销售流量金额730.2亿元,在2017环北京区域实施强力调控政策的背景下仍然实现49.3%的同比增长,继续保持高增速;销售权益金额692.8亿元,平均权益比例达94.9%;公司过去几年中权益销售比例一直保持较高水平,主要是由于荣盛发展在其所投资开发的城市中基本属于领军企业,拿地和资金压力都不大,因此合作开发项目不多。展望未来,一方面随着公司布局区域的增多以及对于销售规模的冲击,合作项目有望逐渐增多,另一方面环京区域调控政策继续收紧的可能性较小,且存在边际放松的可能性,公司销售额存在较大上升空间,2018年有望突破千亿。 发力都市圈提高布局城市层级,低成本拿地保持积极扩张态势 从2013年开始,荣盛发展开始积极改变之前主要布局三四线城市的战略,扩张方式转变为以二线城市为主,扩散到三线城市,着重布局京津冀、长三角、珠三角三大主要的城市群,开拓北上广深周边的卫星城市,如南京、廊坊、青岛等。荣盛发展2017年继续保持了积极扩张的态势,且拿地成本仍保持低位,根据我们测算,公司全年新增规划计容建面约1496万平,土地款约280亿元,平均楼面地价仅约1871元/平米。 产业园区快速扩张,进一步增强公司资源获取能力 荣盛发展近年来产业园区扩张较快,公司通过“以产兴城、以城带产、产城共建、城乡一体,共同发展”的先进理念,在建设运营香河、永清产业园区的基础上,通过与政府签约的方式,已在张家口蔚县、唐山、淮北、宜昌等地拓展多个园区,环京区域、黄淮海区域布局初步形成。根据公司半年报,上半年产业园区业务共完成回款24亿元,完成计划的79%,预计全年可达近40亿元;成功实现土地供应572亩,完成计划的49%。目前公司的战略是快速推进现有园区的开发,做出一两个具有代表性的标杆项目,为公司创造新的业绩增长点的同时,也可以增强公司的资源获取能力。 盈利预测与投资建议 荣盛发展近年来销售额持续保持高权益比高增速,积极拿地保持扩张态势,新增土地储备的成本优势明显,可售货值充裕。公司产业园区快速发展,进一步增强了公司的资源获取能力,未来业绩可期。我们预计公司2017-2019年EPS分别为1.33元、63元和1.97元,对应PE分别为9.6、7.8和6.4X,给予“强烈推荐”评级。 风险提示: 房地产调控政策收紧,销售增速放缓,产业园区发展不及预期。

一、事件概述。 公司1月26日发布公告,公司预计2017年度实现归母净利润与上年同期相比,将增加47,000万元左右,同比增加131%左右。同时公司公告2017年计提各类资产减值12,936.32万元,减少合并报表利润总额12,936.32万元,减少归母净利润9,701.32万元。 二、分析与判断。 四季度业绩高增长主要受益于烧碱价格上涨。 根据公司公告预计,公司四季度实现归母净利润2.67亿元,不考虑计提资产减值损失的影响,公司四季度实现归母净利润约为3.59亿元,同比增长63.93%,环比增长81.31%。受氧化铝取暖季限产前大量备货影响,四季度华北地区片碱(99%烧碱)平均价格为5,164元/吨,同比增长42.4%,环比三季度增长24.0%,最高价格突破5,500元/吨,创下三年以来新高,公司具备65万吨烧碱(折百)产能,我们认为公司四季度业绩的高增长主要受益于烧碱价格的大幅上涨。2018年国内烧碱新增产能仅有80-100万吨,但下游氧化铝、粘胶短纤等行业仍处于扩产周期中,同时氯碱不平衡将限制烧碱行业开工率,我们看好烧碱行业在2018年持续高景气度。 2017年国内环氧丙烷供应紧张。 2017年国内环氧丙烷产量为258万吨,同比微增3.2%,全年平均价格为10,621元/吨,同比增长16%,我们测算全面平均毛利为2,655元/吨,同比增长43%,全行业平均开工率为79%,较2016年下降一个百分点,随着蓝星东大9万吨氯醇法产能退出,氯醇法实际产量同比下降10%。而吉林神华和中石化长岭两套HPPO 装置在2017年实际开工率不足30%,以及国内环保监管升级,导致国内环氧丙烷供应紧张,价格较2016年实现上涨,生产企业盈利水平得到提升。进入2018年后,由于国内HPPO 工艺厂家的长时间停产和中海油壳牌29万吨PO/SM 装置的停车,国内环氧丙烷价格大幅上涨至13,800元/吨,年初至今均价达到13,100元/吨,而2018行业新增产能仅有红宝丽的12万吨异丙苯共氧化法、江苏怡达股份20万吨HPPO和蓝色星球的40万吨HPPO 装置,预计至少要下半年才能投产,考虑到目前HPPO装置的不稳定性,以及山东地区环保和安全生产继续趋严,2018年实际投产产能可能大幅低于预期,上半年很可能无产能投放,同时2018年国内新增聚醚产能120万吨左右,相应对环氧丙烷需求接近100万吨,我们看好今年环氧丙烷行业继续高景气度,公司具备28万吨氯醇法产能,业绩将持续受益。 新项目投产进一步增厚公司业绩。 2018年公司8万吨环氧氯丙烷项目、0.6万吨电子级氢氟酸和0.1万吨六氟磷酸锂项目预计将投产。三季度以来,国内环氧氯丙烷价格大幅上涨至目前的17500-17800元/吨,与丙烯的价差由2017年平均的5,586元/吨扩大至今年以来平均的13,000元/吨,我们认为环氧氯丙烷项目的投产将有望进一步增厚公司的业绩水平。 三、盈利预测与投资建议。 我们预计公司2017-2019年EPS 分别为0.71元、0.99元和1.10元,对应PE 分别为12.8X、9.2X 和8.3X,继续维持“强烈推荐”的评级。 四、风险提示: 环氧丙烷装置大量投产导致产品价格大幅下跌的风险;烧碱价格大幅下降的风险。

一、事件概述。 阳光城发布业绩快报,公司2017年预计实现归母净利润20-25亿元,同比增长62.6%-103.2%;基本每股收益0.49-0.62元。利润增长主要由于公司开发项目陆续结转销售收入所致。 二、分析与判断。 销售高增长、结算节奏加速,18年业绩有望继续提速。 根据业绩快报,公司2017年预计实现归母净利润20-25亿元,同比增长62.6%-103.2%,超出我们之前的预期,这主要得益于其近年销售项目结算节奏加快。从克而瑞统计的销售收入来看,公司16、17两年销售收入分别为487亿和915亿,同比增速达到62.3%和87.9%,考虑到公司利润率有较大提升空间,再叠加结算进度的加快,我们认为阳光城2018年业绩增速仍然有保障。 多因素共振利好,利润率存在较大改善空间。 阳光城从14年至今毛利率、净利率一直处于下降区间,2017年三季报其毛利率、净利率分别只有21.4%、4.4%,较低的利润率也在一定程度上导致了公司15、16两年业绩增速的下滑。在2017年碧桂园前高管朱荣斌、吴建斌先生加盟后,阳光城开启多方面的调整,其盈利能力已逐步具备改善条件: (1)宏观政策:15年下半年开始,随着调控政策的放松,房地产行业逐渐回暖,一线、二线、三四线城市房价相继出现大幅上涨,公司的销售均价也随之提高,根据阳光城从销售到结算2-3年的周期,这部分行业回暖期的销售项目将在17年下半年和18年进入结算期,公司毛利率也有望得到提升。 (2)城市布局:阳光城之前的土地储备主要集中在一二线城市,新高管加盟后,三四线城市土储逐渐增多。从政策面来看,去年年底召开的中央经济工作会议提出分清中央和地方事权,实行差别化调控,在热点一二线城市坚持“房住不炒”,在库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作;住建部工作会议提出,将2018年棚改计划从500万套提高到580万套;习近平总书记的新年致辞当中也专门提到了棚户区改造,将棚改计划从单纯的经济任务提高到扶贫搬迁的政治任务的高度,我们预计2018年三四线市场的需求将具备较高的韧性,公司在三四线城市的提前布局为公司的毛利率创造了较大的提升空间。 (3)管理机制:朱荣斌、吴建斌先生加盟后引入跟投激励机制,目前已初见成效,带动了公司销售额的大幅增长,两位高管也将碧桂园的管理经验和制度模式引进到阳光城,强调成本管控,坚持快拿地高周转的战略,每个项目争取5个月左右开盘,6个月达到当期销售70%,7个月融资性现金流回正,12个月经营性现金流回正;同时,公司也非常注重项目质量,对于预计毛利率达不到25%的项目不予通过。一系列的制度革新不仅激发了员工的积极性,也带来了公司经营管控效率的提升和周转率的改善,公司提出在当前房价水平下,力争达到25%的毛利率水平和8%的净利率水平。 打造“产业+地产”的新发展模式,提高周转降低成本。 公司非常重视产业链的打造,9月已收购南港建工,10月收购森泰然,以碧桂园为模板,以期在设计、建筑、装饰、建工、销售、园林等领域完成产业闭环,实现产品标准化,进一步提高周转率的同时更有效的降低成本,推进“高周转、高品质、低成本”的商业模式。 积极拿地扩张土地储备充足,业绩有望更上一层楼。 在过去三年当中阳光城一直保持了较高的拿地节奏,在朱荣斌先生加盟公司后,公司扩张重点从之前的一二线城市转向三线城市,2018年也将继续保持较高的拿地节奏。目前公司土地储备充足,根据中报披露,截至2017年二季度末,公司土地储备3006万方,平均楼面价3331元/平,土储货值约4458亿元。据我们测算,公司2017年新增货值约1000亿元,截至2017年末未结建面约2194万方,满足开发条件的全口径货值约3571亿,在不计入2018年新拿地的情况下,公司2018可售货值(存货+新推)仍可达约2000亿,考虑公司18年去化率有望继续提高,我们认为,阳光城2018年全年销售额有望冲击1300亿元。 融资渠道多样化,重点开拓海外债。 公司大力推进融资渠道多样化,既包括银行借贷、永续中票等标准化业务,也包括其他各类非标准化业务,截至三季度报告期末,公司已发行2017年度第三期中期票据(永续中票)10亿元,票面利率7.50%,募集资金已全部到账。公司中报综合融资成本为7.14%,预计2017全年综合融资成本在7.5%左右。未来公司将重点开拓海外债融资市场,在国内融资收紧、利率抬升的背景下,公司杠杆率和财务成本有望进一步降低。 公司在引入新的高管之后,引入跟投激励机制,积极推进制度创新和管控优化,打造“产业+地产”的新发展模式,不仅激发了员工的积极性,也实现了公司经营管控效率的提升和周转率的改善,叠加15-17年高毛利项目的结算和17年三四线市场的去化,公司利润率存在较大的改善空间。公司近两年积极拿地扩张,充足的可售货值和较高的去化率为销售额的进一步提升打下了坚实基础;而通过多样化的融资渠道和海外融资市场的开拓,公司杠杆率和财务成本也有望降低。我们认为公司基本面正逐步迎来改善的拐点,业绩增速有望更上一层楼,预计公司17、18、19年EPS分别为0.55、0.80、1.03元,对应PE17.6、12.1、9.4x,维持公司强烈推荐评级。

高运营效率+低净负债率,扩张后劲充足 滨江集团主要定位于一二线城市高品质楼盘,其毛利率、净利率均显著高于行业平均水平,2017年三季报期,公司销售费用率和管理费用率合计仅为4.17%,在行业中处于较低水平,显示其具有较强的管理和运转能力;净负债率仅为-9.8%,剔除预收账款后的资产负债率仅为45.7%,一直保持了较高的回款率,财务状况良好。公司目前的融资方式主要是开发贷款、公司债和中期票据等,融资成本在民营企业当中属于较低水平。在当前中央强调去杠杆叠加利率中枢抬升、资金面偏紧的背景下,滨江集团凭借较低的负债率和融资成本,具有较强的融资和拿地扩张能力,业绩有望超预期。 发挥自身优势,进军长租公寓 滨江集团是杭州持有物业面积最大的开发商,所持有的商业物业延续了住宅产品高端优质的特点。在2017年中央到地方各级政府均大力推进住房租赁市场的背景下。公司提出了力争成为杭州区域长租公寓领军企业的目标。我们认为,借助在杭州本地的丰富资源优势和物业管理经验,配合高端优质产品的品牌效应,公司实现成为杭州区域内“双领军”企业的目标大有希望。而随着国家对于长租公寓市场的推进,滨江集团有望从长租公寓上打开突破口,找到新的业绩增长点。 旧城改造风口助力公司扩张 公司成立之初即以旧城改造业务起家,积累了丰富的旧改经验。据公告披露,其在杭州将接手江干区的14个旧改项目,体量近300万方,货值约200亿,其中150万方拟规划为长租公寓,助力公司实现“双领军”目标。我们认为,公司丰富的旧改项目经验将有助于更好的获取核心城市优质资源,打开一线城市的市场,为业绩带来更大的增长空间。 盈利预测与投资建议 目前公司总NAV323.4亿元,对应的每股RNAV为10.40元。我们预测滨江集团2017/2018/2019年的EPS为0.54元,0.84元,1.04元,相对应的P/E为16.1倍,10.3倍,8.4倍,给予“强烈推荐”评级。 风险提示 房地产销售不及预期,国家宏观政策变动风险。

一、事件概述 近期我们对上市公司进行了调研,与公司管理层就经营情况和未来发展进行了深入沟通。 二、分析与判断 销售额稳步增长,结算均价继续升高 根据克尔瑞数据,首开股份2017年实现销售金额679.1亿,同比增长3.8%,实现销售面积288.3万平米,同比下降5.7%。公司受2017年北京调控政策影响较大,但仍在销售面积出现一定下降的情况下实现了销售金额的稳步增长,主要得益于公司项目销售均价的提高。 深耕北京坐享优质资源,开拓南方土地储备充足 首开股份实际控制人为北京国资委。公司深耕北京20余年,在北京具有丰富的开发经验和资源优势。首开股份在北京拥有众多优质的土地储备,目前京内在建项目50个,总可售面积约737万方,其中可结算面积565万方,保障性住房122万方,项目是稀缺性较强。我们认为,北京调控政策继续收紧空间不大,公司未来的销售状况会逐渐改善。除北京外,首开股份也积极开拓南方区域。公司从2010年起进入苏州、杭州、福州、厦门四个城市,以四个城市为节点进行南方市场的深耕。根据公告,目前公司在南方地区在建项目共43个,总可售面积约1186万方。未来首开股份将继续通过棚改、收购、并购、土地整理等多元化渠道获取土地。丰厚的土地储备,为公司未来的业绩的提升奠定了坚实基础。 棚改项目凸显国企优势 首开股份目前在北京的棚改项目共有12个,合计面积超过1000公顷。公司在北京的棚改项目有两点优势:首先是项目获取层面,北京市鼓励国有企业参与棚户区改造和安置房建设。而首开股份作为北京市属国企中规模最大的开发商,参与北京棚改享有得天独厚的优势。其次是项目开发层面,棚改项目收益比一般二级开发项目高。一方面棚改项目除享受政府补贴之外,还有国开行和农行的贷款利率优惠,开发过程中的资金成本较低,另一方面棚改项目往往位于老城区核心地带,地理位置优越,未来项目销售整体溢价率较高。从中央政策的方向上看,2017年底召开的住建部工作会议,将2018年棚改计划从500万套提高到580万套,显示出政府对于棚改工作的重视。我们认为,首开股份未来将继续发挥自身优势,充分受益于北京地区棚户区改造工作的推进。 大股东增持和承诺高分红,构筑股价安全边际 公司控股股东首开集团2016年6-12月累计增持公司股票880万股,并计划于2017年2月起12个月内继续增持400-1000万股,截至目前已完成200万股,彰显了大股东对于公司未来业绩的信心。首开股份承诺16-17年分红均不低于0.6元/股,以当前股价计算股息率约为5.5%。此外,公司股东安邦保险、君康人寿各派驻一名董事进驻公司,由财务投资者升级为战略投资者,也显示了险资对于公司长期发展的信心。综上所述,公司股价具有较高的安全边际。 三、盈利预测与投资建议 首开股份作为北京国资体系下规模最大的房地产企业,深耕北京多年,拥有丰富的开发经验和资源优势,其持有的大量京内优质土储构成了公司的核心价值。考虑到北京的调控政策继续收紧空间不大,叠加公司对于南方区域的开拓已经初见成效,我们认为首开股份有望迎来业绩上升拐点。而大股东的增持和高分红的承诺也为公司股价构筑了一定的安全边际。预计公司17-19年EPS分别为0.88、1.06和1.24元,对应PE12.6、10.5和8.9倍,给予公司强烈推荐评级。 四、风险提示: 房地产市场政策变动,地产销售不及预期,棚改推进不及预期。

光明地产在2017年凭借签约金额屡创新高、运营盈利能力持续提升、土地获取模式不断创新、风控体系规范健全、产业转型从容布局、金融创新成效显著等综合实力表现,有望超额完成业绩承诺。公司依托上海国资平台,综合运用多种方式获取项目积极拿地扩张,新增土地储备的成本优势明显,可售货值充裕。公司目前财务状况良好,未来业绩可期。我们预计公司2017-2019年EPS分别为1.14元、1.41元和1.78元,对应PE分别为7.8、6.3和5.0X,给予“强烈推荐”评级。

一、事件概述 1月23日晚,新城控股发布2017年业绩预增公告,预计实现归属于上市公司股东的净利润为48.4亿元到60.4亿元,同比增加60%到100%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为40.8亿元到51亿元,同比增加60%到100%。 二、分析与判断 结算高增长叠加毛利率提升带来业绩超预期,未来仍有上升空间 根据第四季度经营简报,公司12月份实现合同销售金额约211.76亿元,销售面积约156.50万平方米,销售面积及金额均创历史新高;1-12月累计合同销售金额约1,264.72亿元,比上年同期增长94.39%,累计销售面积约928.28万平方米,比上年同期增长61.44%;累计结算面积518.98万方,同比增长69%。公司周转速度较快,17年业绩增长主要来源于15-16年的销售额的大幅上升(15、16年销售额同比增速分别为70%、104%)和项目毛利率的提升(17年三季报毛利率37.4%,比16年同期提高13.2个百分点)。考虑到公司16、17两年销售金额增速分别高达104%和94%,且受益于两年中长三角地区三四线房价的普涨带来的毛利率提升(17年公司销售均价同比升高20.4%),公司未来1-2年业绩预计仍可保持较高增速。 拿地积极保持高速扩张,货值充足助推销售高增 2017年公司继续积极拿地扩张,全年通过招拍挂、合作收购等方式获取项目达119个,拿地金额占销售金额比例达68%。而我们计算公司全年拿地的平均楼面价仅为2950元/平米左右,低廉的土地成本有利于公司项目毛利率的继续提升。根据我们测算,目前公司货值接近6000亿,充足的货值储备为公司未来销售的高增速打下了坚实基础。 商业地产扩张迅猛,吾悦广场布局全国 截至目前,新城控股已经在全国布局了61座吾悦广场,其中已开业23座,主要分布在三四线城市以及一二线城市的郊区。据公司第四季度经营简报显示,公司商业地产总可供出租面积145.7万平,已出租面积142.4万平,平均出租率达到97.7%,租金收入达到10.66亿,同比增长143%。公司商业地产业务扩张迅猛,目前已进入高回报期,预计可以为公司未来业绩提供有力支撑。 三、盈利预测与投资建议 新城控股2017年销售金额继续保持同比高增速,受益于结转节奏的加快和毛利率的提升,公司2017年业绩增速预计可达80%以上,且未来仍有上升空间。公司17年继续积极拿地保持高速扩张,充足的货值为未来销售额的增长打下了坚实基础,同时商业地产扩张迅猛,预计可为公司业绩提供有力支撑。伴随着公司销售的持续高增速、结算节奏的加快和毛利率的持续提升,我们预计公司未来业绩将持续向好,预测2017-2019年EPS分别为2.45元、3.79元、5.61元,对应的PE分别为15.8倍、10.2倍、6.9倍,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业调控政策收紧,销售增速放缓。

一、事件概述 近期我们对上市公司进行了调研,与公司管理层就经营情况和未来发展进行了深入沟通。 二、分析与判断 受调控政策影响,销售、毛利率有所下滑 根据克尔瑞最新发布的数据,中华企业2017年实现销售金额91.4亿,同比下降24.3%。销售额相比2016年下降的原因主要是公司的外地项目受“五限政策”的调控影响较大,市场价格受到抑制。2017年前三季度毛利率为20.99%,比去年同期下降11.85个百分点,毛利率下降系2017年结转的项目利润空间较小而导致。我们认为,随着今年以来分类调控的推进,调控政策加紧的空间有限,公司销售额与毛利率均有望回升。 上海地产旗下开发平台,项目稀缺性强 公司控股股东上海地产集团隶属于上海市国资委,是上海国资体系中最大的地产开发企业。重组计划完成后,上海地产预计将持有公司34.07亿股份,约占增发后总股本的67.1%(假设募集配套资金按照发行前总股本20%的上限发行),为公司绝对控股股东。中华企业作为上海地产旗下地产业务开发平台,未来公司将不断以城市更新为主要形式进行拓展。建设中的上海三林项目与宝山顾村项目,地块稀缺性较强,未来收益可期。 拟注入中星优质资产,区域优势得到强化 为避免同业竞争,上海地产集团于2007年作出承诺将对下属中华企业、上房集团和中星集团三个房地产开发平台进行整改重组。2013年公司完成对上房集团的收购,2017年12月15日,公司重组方案获得证监会有条件通过,该方案具体内容为向地产集团发行股份及支付现金购买中星集团100%股权,并向华润置地控股、平安不动产非公开发行股份募集配套资金。 此次重组将会带来中星集团资产的注入,促进规模的扩张,强化公司在上海地区的优势地位。中星集团将带来项目约20个,建筑面积总计约200万平方米,其中上海地区项目面积占比达45%。诸如公园道壹号院、陆家嘴壹号院与洋泾等项目,地理位置优越,定位高端,预计售价高,且拿地时间普遍较早,成本相对较低。此类项目进入结算周期后将提升净利率。此外,公司原有布局主要集中在江浙沪地区,重组完成后公司布局将扩大到合肥、扬州等十个城市,补充了土地储备。 引入战略投资者,提升公司开发水平 公司实施重组方案,拟向华润置地控股与平安不动产非公开发行股份募集配套资金,引入新资本。借助本次重组之机,中华企业有望与华润控股、平安不动产等企业进行更深度的战略合作,促进股权结构的进一步优化。公司自2016年起一直致力于内部组织架构的调整,此次华润等战略投资者的引进,将会带来先进的管理体系与管理理念,有利于提升开发能力、治理能力和综合服务能力,增强公司在行业内的竞争力。 向房地产开发及综合服务商转变 中华企业正处于改革转型的重要阶段,即由单一住宅产品提供商逐步向房地产开发及综合服务商转变。公司设立社区运营事业部,以自持的古北物业及拟注入的中星集团申城物业为基础,开展养老、社区学堂等配套项目,力争能覆盖到衣食住行各方面,全力培育和打造市场化房地产开发及综合服务商的核心能力。我们认为,公司深耕上海多年,同时享有较多地理位置优越的优质物业,此次积极转型综合服务商,将有利于公司形成新的业绩增长点。 三、盈利预测与投资建议 受益于重组的实施与当下国企改革的不断推进,中华企业作为上海地产旗下地产业务开发平台的优势日益突出。同时,中星集团优质项目的注入以及华润等战略投资者的引入有利于公司基本面的改善。公司从单一住宅产品提供商逐步向房地产开发及综合服务商转变,未来将培育新的业绩增长点。我们预计公司17-19年EPS分别为0.35、0.43和0.52元,对应PE为18.3、14.9和12.2倍。首次覆盖,给予公司强烈推荐评级。 四、风险提示: 重组进展低于预期,房地产调控进一步加深。

一、事件概述 近期我们对上市公司进行了调研,与公司管理层就经营情况和未来发展进行了深入沟通。 二、分析与判断 销售额年底大幅增长,顺利突破三千亿 根据克尔瑞最新发布的数据,绿地集团2017年实现销售金额3042亿,同比增长19.3%,强势跨入三千亿俱乐部,排名全国第六,考虑权益金额排名全国前四。公司12月单月销售额578亿,占全年销售总额的19%。年底销售额出现大幅增长的原因有:(1)年底签约量比较集中;(2)商办比重较大,30%以上的办公楼、商业楼盘在12月集中签约。 全年新增货值近3000亿,保证未来3-5年供应量 绿地集团在12月新增多个项目,据我们测算,公司2017年新增货值近3000亿,未来3-5年的供应量得到有效保证。公司在做新一轮布局,高铁新城、特色小镇或类似这样的方式是目前绿地主要的拿地方式,并已经获得大面积的土地储备,截至三季度末,公司签约的特色小镇已有超过20个左右,对应土地总量11万亩。公司未来将不断整合资源,践行“产业+地产”的战略,开拓新的业绩增长点。 大股东增持彰显信心 公司第一大股东上海格林兰投资企业于2017年12月20日增持公司1637万股,彰显控股股东对公司未来发展前景的信心。 成立雄安公司,项目率先落地 2018年1月3日,绿地控股正式成立旗下雄安公司,注册资本达20亿元,绿地雄安公司将作为绿地在雄安新区的投资运作平台,“雄安绿地双创中心”、“雄安绿地铂骊公寓”将成为率先落地的两个项目,未来将深耕雄安新区发展,聚焦科技创新、城市综合运营管理、人才服务、基础设施建设等领域,绿地也成为首个在雄安成功落地具体项目的上海企业。绿地还与中国建设银行河北分行签署银企合作协议,建行将为绿地在雄安新区的发展提供全面金融服务。 三、盈利预测与投资建议 绿地集团在2017年世界《财富》杂志评选的500强企业中排名277位,地产主业稳步发展,作为上海国资委旗下的上市公司平台,“产业+地产”战略稳步推进,为公司创造新的业绩增长点;本次公司进军雄安新区,将有效发挥自身多元产业协同效应、资金资本优势,实现公司的新一轮快速发展。预计公司17-19年EPS分别为0.77、1.07和1.41元,对应PE10.7、7.7和5.8倍,给予公司强烈推荐评级。

管理层调整,激励机制带动销售向好 公司在15、16两年拿地规模较大但销售方面增速一般,今年上半年碧桂园前高管朱荣斌、吴建斌先生加盟公司,阳光城管理团队发生调整。新管理层引入跟投激励机制,目前已初见成效,也带动了公司销售额的大幅增长。2017年1-11月,公司累计销售收入769.3亿元,同比增长达96%。同时两位高管也将碧桂园的管理经验和制度模式引进到公司,带来公司经营管控效率的提升和周转率的改善。 土地储备充足,项目质量与高周转并重 在过去三年当中公司一直保持了较高的拿地节奏,目前土地储备充足,在朱荣斌先生加盟公司后,公司扩张重点从之前的一二线城市转向三线城市,明年也将继续保持较高的拿地节奏。截止今年二季度末,公司土地储备3003万方,平均成本价3331元/平方米,土储货值约4458亿元。公司继续坚持快拿地高周转的战略的同时保证了项目的利润空间。 融资渠道多样化,重点开拓海外债 公司大力推进融资渠道多样化,既包括银行借贷、永续中票等标准化业务,也包括其他各类非标准化业务,截至三季度报告期末,公司已发行2017年度第三期中期票据(永续中票)10亿元,票面利率7.50%,募集资金已全部到账。未来公司将重点开拓海外债融资市场。公司中报综合融资成本为7.14%,预计全年综合融资成本在7.5%左右。 打造“产业+地产”的新发展模式 公司非常重视产业链的打造,9月已收购南岗建工,10月收购盛太安,以碧桂园为模板,以期在设计、建筑、装饰、建工、销售、园林等领域完成产业闭环,推进“高周转、高品质、低成本”的商业模式。 盈利预测与投资建议: 预计公司17-19年EPS分别为0.39、0.47和0.50元,对应PE17.8、14.6和13.7倍,给予公司强烈推荐评级。 风险提示: 房地产市场政策变动,地产销售不及预期。