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杨柳

民生证券

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工作经历: 执业证号:S0100517050002...>>

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华夏幸福 房地产业 2018-06-05 27.30 -- -- 29.58 8.35% -- 29.58 8.35% -- 详细
一、事件概述 华夏幸福发布公告,公司2018年公开发行公司债券(第一期)基础发行规模人民币10亿元,可超额配售不超过20亿元(含20亿元)成功完成发行,本期公司债券票面利率为6.80%。 二、分析与判断 公司债成功低成本发行,彰显市场信心 进入2018年以来,随着“去杠杆”政策的继续推进,房地产企业融资渠道全面收紧,多家房企曝出发债终止传闻。在这种背景下,公司50亿元公司债在年初获得批复,且以6.8%的票面利率成功发行全部30亿元额度,叠加5月16日中信银行向华夏幸福集团提供总额不超过人民币315亿元的集团授信额度,彰显了市场对于公司信用与未来发展的高度信心。 融资渠道丰富,稳健发展可期 近年来,华夏幸福与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系,授信额度充足、贷款利率稳定。同时,公司积极开拓利用公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证券化等多渠道、多种类融资工具。2017年,公司及子公司成功发行16亿元非公开发行公司债券,19亿元中期票据,60亿元超短期融资券,10亿元短期融资券及10亿美元境外债。除此之外,公司凭借自身产业新城PPP业务模式的优异性,于2017年12月成功完成发行“固安工业园区新型城镇化PPP项目资产支持专项计划”,发行规模32亿元。通畅而多样化的融资渠道,为公司未来的高速发展打下了坚实的财务基础。 三、盈利预测与投资建议 华夏幸福精准卡位国内核心都市圈周边核心节点,产业新城独特业务模式构筑行业护城河,同时顺应了我国城镇化新阶段的趋势。在行业融资普遍收紧的背景下,公司利用自身优势,积极拓展融资渠道,成功获得中信银行315亿元授信额度后又成功以满额度、低成本发行公司债券,彰显了市场对于公司未来发展的高度信心。我们预计公司18-20年EPS分别为4.13、5.71和7.97元,对应PE为6.8、4.9和3.5倍,公司近三年PE最高值、中位值、最低值分别为22.9倍、14.3倍、9.9倍,给予公司“强烈推荐”评级。 四、风险提示:销售进度不达预期,异地复制进度不达预期。
绿地控股 房地产业 2018-04-30 7.20 -- -- 7.42 3.06%
7.42 3.06% -- 详细
一、事件概述。 绿地控股发布2017年年报,2017年公司全年实现营业收入2901.7亿元,同比增长17%;归属于母公司所有者的净利润90.38亿元,同比增长25%。 二、分析与判断。 毛利率存在提升空间,公司规模业绩双增长。 根据年报,公司2017年公司全年实现合同销售金额3065亿元,同比增长20%,销售面积2438万方,同比增长24%。房地产主业营业收入小幅增长至1505亿,同比增长3.72%。房地产主业结转毛利率提高3.72个百分点至23.36%,随着公司继续推进甲供直采,其毛利率有进一步上升的空间。 资产负债结构优化,融资成本优势明显。 公司资产负债结构不断优化,净负债率下降81个百分点至206%。公司通过并购贷款、应收款ABS、境外融资、银行授信等融资方式扩大融资渠道,资金成本由2017年年初的5.45%下降至年末的5.19%,在当前地产融资受限的背景下优势明显。 践行“产业+地产”战略,产业协同取得新突破。 2017年,公司大基建、大金融、大消费等产业快速发展,科创、康养等产业也破土而出、顺利起步。大基建产业营业收入达1048亿元,继续保持着发展态势,同比增长36.85%,建材等商品销售随公司主要业务发展有所扩大,营业收入达202亿元,同比增长26.42%。此外,公司的金融业平稳发展,全年实现利润总额20亿元,公司进口商品直销门店总数也达到41家。多元产业发展为公司增添了新的竞争优势和发展动能,形成公司产业协同格局的新突破。 三、盈利预测与投资建议。 绿地集团作为上海国资委旗下的上市公司平台,“产业+地产”战略稳步推进。过去三年公司PE的最大值、最小值和中位数分别为18.0、9.5和13.8倍,当前地产板块整体估值为12.72。预计公司18-20年EPS分别为0.93、1.13和1.43元,对应PE为7.6、6.2和4.9倍,维持公司“强烈推荐”评级。
光明地产 房地产业 2018-04-30 5.18 -- -- 7.24 4.32%
5.41 4.44% -- 详细
精准布局养老地产,崇明岛项目资源价值凸显 公司位于崇明岛陈家镇的光明崇明养生庄园项目,规划用地2000亩,将建设成为具有典型示范意义的健康养老住宅及文化创意产业项目。截至2015年底,上海60岁及以上老年人口435.95万人,占总人口比重达30.2%,养老地产潜在市场需求巨大,光明地产提前布局定位精准,且有光明集团整个产业链内部协同优势,叠加政策规划支持下崇明岛土地的潜在升值空间,公司未来业绩有望持续实现高增速。 布局冷链物流占据先发优势 目前,我国易腐食品已经超过了10亿吨,其中,过半以上需要冷链运输。截止到2016年我国果蔬、肉类和水产品的冷链流通率分别达到22%、34%和41%,冷藏运输率分别为35%、57%、69%。国内当前还没有形成完整独立的冷链物流体系,冷链物流发展还停留在冷藏和运输环节,潜在市场空间极大。光明食品集团作为全国食品航母拥有丰富的物流资源,公司未来对光明食品集团内部的物流资源优化整合的空间与潜力巨大,面对未来冷链物流市场需求日益增长,公司提前卡位布局,有望带来新的业绩增长点,未来潜力巨大。 乘国改之东风,机制创新增速提效 上海是我国的国资重镇,公司大股东光明集团作为上海市老牌国企,有望在下一轮上海国改中走在前列。我们认为,光明地产未来有望在外部合作和内部激励上达成机制创新,激发员工积极性,增速提效,实现公司运营效率的进一步提高。 盈利预测与投资建议 光明地产作为上海国资背景房企,依托上海国资平台,综合运用多种方式获取项目积极拿地扩张,新增土地储备的成本优势明显,可售货值充裕。公司积极拓展融资渠道,财务结构健康,近年来实现了业绩的快速增长。公司资源禀赋优质,是崇明岛的世界级生态岛规划与上海国企改革的潜在受益标的,业绩有望持续高速增长。我们预测光明地产2018/2019/2020年的EPS为1.32元、1.67元和2.07元,相对应的P/E为4.8倍,3.8倍,3.1倍,公司最近三年市盈率的最大值、中位值、最小值分别为115.8、21.9和5.0x,给予“强烈推荐”评级。 风险提示 房地产销售不及预期,崇明岛项目进展不及预期,国企改革进度不及预期。
光明地产 房地产业 2018-04-24 4.81 -- -- 7.35 14.13%
5.49 14.14% -- 详细
一、事件概述 光明地产发布2017年年度报告,公司全年实现营业收入208.1亿元,同比增长0.14%;归属于上市公司股东净利润19.5亿元,同比增长92.55%。 二、分析与判断 归母净利大幅增长,顺利兑现承诺 2017年公司实现销售金额236.6亿元,同比增长25%,实现销售回款231.7亿元。公司房地产开发实现营业收入199.45亿元,同比增加0.61%,主要是由于房产项目结转收入的销售均价同比上升引起的。公司实现归母净利润19.5亿元,同比增长92.55%,顺利兑现三年承诺。 多渠道拿地彰显国企优势,积极扩张未来业绩可期 公司2017年积极扩张,发挥国资背景和光明集团的平台优势,综合运用招拍挂、收购、旧改、城市更新、合作开发等多种方式获取土地储备。报告期内共新增土地储备面积94万平米,较2016年增长78%,新增土储中长三角地区占比约为79%。同时,公司积极研究政策形势,积极筹划租赁房市场的规划和布局,力争在新兴市场占得先机。 融资渠道丰富,财务结构稳健 光明地产积极拓展融资渠道,采用CMBS专项计划,探索融资创新获取低息资金。公司报告期内整体融资成本5.35%,同比下降1.2个百分点。截至报告期末,在手货币资金74.9亿元,净负债率133.4%,同比下降22个百分点,财务结构健康稳健。 冷链物流业务稳步推进,打造新的业绩增长点 公司在多元化业务板块发展格局的探索上,积极加速物流、供应链、菜管家等产业与地产间的协同发展,重点推进“冷链产业链”的培育打造,对现有产业模式、商业模式、盈利模式进行适度调整和对接升级,冷链物流业务稳步推进。 三、盈利预测与投资建议 光明地产2017年归母净利润大幅增长顺利完成业绩承诺。展望未来,公司依托上海国资平台,多渠道拿地积极扩张,新增土储成本优势明显,可售货值充裕。公司目前财务状况良好,未来业绩可期。我们预计公司2018-2020年EPS分别为1.32元、1.69元和2.05元,对应PE分别为5.0、3.9和3.2X,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示:房地产市场调控收紧,冷链物流业务发展低于预期。
保利地产 房地产业 2018-04-24 12.87 -- -- 14.43 8.91%
14.29 11.03% -- 详细
一、事件概述 保利地产公布2017年报,公司实现营业收入1463.06亿元,同比下降5.46%;归属母公司净利润156.26亿元,同比上涨25.8%,公司综合毛利率31.05%、净利率13.45%,较2016年增加均超过2个百分点。2017年保利地产签约销售金额3092亿元,累计签约面积2242万平方米,同比增长均超过40%。 二、分析与判断 结算节奏平稳,充足预售账款提升业绩确定性 公司各区域房地产业务全年结算收入合计1374.63亿,同比下降6%,但总结算面积同比增加10%,公司在2017年保持了平稳的结算节奏并调整了结算的区域结构。2017年末公司预售账款为2253.06亿元,同比增加45.04%,可覆盖2017年营业收入154.00%,提升了公司未来业绩确定性。 信贷额度充裕,负债率平稳,财务状况良好 2017年末保利地产在手货币资金678亿,净负债率为86.45%,杠杆水平适当。公司银行授信贷款额度合计为3563亿元,其中,已使用授信额度1518亿元,仍然有2045亿元可供使用的授信额度,有息负债综合融资成本仅4.82%。作为龙头企业,公司将在2018年融资严的大环境下持续获取低成本资金,扩大竞争优势。 拓展拿地渠道,积极扩充优质土储 报告期内,公司新增计容面积4520万平方米,拿地总成本2765亿元,同比分别增长88%和128%。公司通过并购拿地所占比例达48%,依然聚焦于补充一二线城市土地资源,一线、二线城市的拓展面积和金额分别占比63%、82%。公司待开发土地储备面积9090万平方米,使得未来2-3年的开发需求得到强有力的保障。 三、盈利预测与投资建议 保利地产作为行业龙头,融资渠道和成本优势明显,可售货值充裕。预计公司在2018年地产融资严的大环境下,进一步扩大竞争优势。我们预计公司18-20年EPS分别为1.70、2.18和2.74元,对应PE为7.7、6.0和4.8倍,最近三年市盈率的最大值、中位值、最小值分别为12.4、9.0和5.6x,维持公司“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控加一步收紧,地产融资成本持续上行。
金科股份 房地产业 2018-04-23 5.51 -- -- 5.61 1.81%
5.61 1.81% -- 详细
销售再创新高,今年目标千亿 2017年公司全年实现房地产签约销售金额约630亿元,同比增长97%;实现签约销售面积843万平方米,同比增长69%,销售与业绩均大幅增长。基本每股收益0.35元,拟每10股派发现金红利2.5元,股息率约4.3%。全年计划新开工面积1500万平方米,力争实现销售金额1000亿元。 多渠道拿地合作开发,优化布局积极扩张 报告期内,公司拿地方式由招拍挂向收并购、城中村改造、城市更新、合作开发等转变,非招拍挂项目比例大幅度提升,并与碧桂园、旭辉控股集团、红星美凯龙等企业形成战略伙伴关系,保持与保利、中海、龙湖、新城控股、金辉等大型企业的互动合作。全年新项目土地总投资约460亿元,同比增长120%,共计获取79宗土地,计容面积约1245万平方米,同比增长约103%。公司未来计划大力发展以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群和以武汉为核心的长江中游城市群。报告期末,公司土储可售面积为3300万平方米。 财务状况健康稳健,激励机制科学有效 公司积极拓展融资渠道,推动美元债及资产支持票据业务。销售回款约550亿元,同比增长66.94%。期末货币资金余额186亿元,金融机构整体授信金额约1560亿元,财务状况健康稳健。公司通过限制性股票激励计划、以员工跟投为核心的“同舟共赢计划”以及以超额利润奖励为核心的“同创共赢计划”,充分激活了各层级员工的主动性和创造性。 盈利预测与投资建议 金科股份2017年实现了业绩和销售双高增,可售货值充裕为未来销售打下坚实基础,同时实行了科学有效的激励机制,预计公司18-20年EPS分别为0.45、0.64和0.81元,对应PE为12.7、9.0和7.2倍,公司最近三年市盈率的最大值、中位值、最小值分别为51.2、20.6和10.6x,维持公司“强烈推荐”评级。 风险提示:房地产调控政策收紧,销售进度不达预期。
阳光城 房地产业 2018-04-23 7.40 -- -- 7.75 4.73%
7.75 4.73% -- 详细
一、事件概述 阳光城发布2017年年报,2017年公司全年实现营业收入331.63亿元,同比增长69.22%;实现归属于母公司所有者的净利润20.6亿元,同比增长67.63%。 二、分析与判断 业绩销售高增长,利润率得到较大改善 2017年公司全年实现营业收入331.63亿元,同比增长69.22%;实现归属于母公司所有者的净利润20.6亿元,同比增长67.33%。同时,公司的销售规模正高速增长,据克尔瑞数据公司2017年全年销售金额为915.3亿元,同比增速87.87%。毛利率达25.08%,同比提升1.77个百分点,盈利能力已逐步改善。 拿地力度大幅增加,优质土储布局全国 截止2017年阳光城已拥有30个区域公司,通过“3+1+X”的区域布局在全国56个城市开展业务。2017年全年通过招拍挂、并购等方式先后获得土地120余宗,新增规划权益建筑面积达2021.63万平方米。17年公司平均楼面价格为3644元/平方米,存在较大利润空间。公司可售货值充足,截止2017年底累计总土储达3495.21万平方米。 明星高管加盟提高经营效率,融资成本持续下降 2017年,碧桂园原高管朱荣斌、吴建斌先后加盟阳光城,借鉴碧桂园的管理经验和制度模式,加快公司周转并引入跟投机制。报告期内,公司通过发行中期票据、永续中票、海外债等,进一步扩大了融资渠道。全年平均融资成本7.08%,同比下降1.34个百分点,累计融资千亿以上。年初推出了“双赢机制”已覆盖了公司原有部分项目及全部新投项目达39个,极大的激发了员工的积极性。 三、盈利预测与投资建议 公司在原碧桂园高管加盟后,推出跟投激励机制,强化现金流管理,周转效率得到较大提升。同时多样化的融资渠道将降低公司财务成本。未来公司丰富的土储将持续带动销售规模的增长,预计公司18-20年EPS分别为0.69、0.95和1.26元,对应PE为11.7、8.5和6.4倍,公司最近三年市盈率的最大值、中位值、最小值分别为27.7、19.5和12.3x,维持公司“强烈推荐”评级。 四、风险提示:房地产调控政策收紧,销售进度不达预期。
阳光城 房地产业 2018-04-17 7.82 -- -- 7.75 -0.90%
7.75 -0.90% -- 详细
背靠大股东,享受资源协同优势 公司大股东阳光控股有限公司,位列2016年度《财富》杂志“世界500强”企业榜单第459位,实力雄厚。阳光城作为阳光控股有限公司旗下重要上市公司,在发展过程中有望借助大股东阳光控股强大的实力和资源,同时加强与教育、金融、资本等五大集团的合作,形成深层次的联动效应,发挥资源协同效应。 销售高增业绩向好,多元化融资降低成本 根据克而瑞数据,2017年公司销售金额达到915.3亿元,较去年同比增长87.89%;销售面积659.4万方,同比增长86.7%。2017年三季报,公司预收账款412.1亿元,对结算收入覆盖率达1.5倍,未来公司经营业绩的高增长得到有效保障。公司积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式,2017年上半年整体平均融资成本7.14%。 扩张迅猛未来可期,完善激励提升运营效率 过去三年公司一直保持较高的拿地力度,根据克而瑞统计,阳光城2017年新增拿地面积1002万方,拿地金额达675亿元,较去年同比增长140%,在全国房企中排名第10,17年拿地金额与销售金额比高达73.75%,在前二十强房企中最高,全年新增货值达1988.6亿元。充裕的货值,为其未来的销售夯实了基础。 盈利预测与投资建议 公司在引入新的高管之后,引入跟投激励机制,积极推进制度创新和管控优化,打造“产业+地产”的新发展模式,不仅激发了员工的积极性,也实现了公司经营管控效率的提升和周转率的改善,叠加15-17年高毛利项目的结算和17年三四线市场的去化,公司利润率存在较大的改善空间。公司近两年积极拿地扩张,充足的可售货值和较高的去化率为销售额的进一步提升打下了坚实基础;而通过多样化的融资渠道和海外融资市场的开拓,公司杠杆率和财务成本也有望降低。我们认为公司基本面正逐步迎来改善的拐点,业绩增速有望更上一层楼,预计公司17、18、19年EPS分别为0.55、0.80、1.03元,对应PE分别为14.0、9.7、7.5x,公司最近三年市盈率的最大值、中位值、最小值分别为27.7、19.5和12.3x,维持公司强烈推荐评级。 风险提示:房地产销售不及预期,调控政策继续收紧。
荣盛发展 房地产业 2018-04-17 10.58 -- -- 10.89 2.93%
10.89 2.93% -- 详细
一、事件概述 荣盛发展发布2017年年报,2017年公司全年实现营业收入387.04亿元,同比增长26.39%;实现归属于母公司所有者的净利润57.61亿元,同比增长39.88%。 二、分析与判断 销售、业绩双高增,未来毛利率有望提高 2017年公司全年实现营业收入387.04亿元,同比增长26.39%;实现归属于母公司所有者的净利润57.61亿元,同比增长39.88%。全年完成签约金额679亿元,同比增加32.61%,签约面积达635.57万方,同比增加5.62%。实现库存产品年去化面积155.6万㎡,去化率达71%,同比提升10个百分点。销售均价同比提高25.55%,有利于未来结算毛利率的进一步提高。 土地布局下沉,可售货值可满足未来3年开发需要 公司通过股权收购、招拍挂、旧村改造、产业园区等多种方式,全年先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地146余宗,规划权益建筑面积1108.82万平方米,可售货值充足,足以推动2018年销售额的持续高增。 竣工计划高增速,有力保障2018结算业绩 2018年,公司销售金额目标880亿,目标增速30%,体现了公司进取又不失稳健的作风。公司计划竣工目标692万方,同比2017实际竣工面积大幅增长88%,有力的保障了2018年公司的结算收入。 发展模式多元,“3+X格局初具规模 公司目前已初步形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条,通过主、辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。 三、盈利预测与投资建议 荣盛发展近年来积极扩张,新增土地储备成本优势明显,可售货值充裕。公司产业园区快速发展,进一步增强了公司的资源获取能力,未来业绩可期。我们预计公司18-20年EPS分别为1.67、2.12和2.63元,对应PE为6.1、4.8和3.9倍,最近三年市盈率的最大值、中位值、最小值分别为16.3、11.7和7.0x,给予公司“强烈推荐”评级。 四、 风险提示:房地产调控政策收紧,销售进度不达预期。
华发股份 房地产业 2018-04-17 7.68 -- -- 8.98 16.93%
8.98 16.93% -- 详细
一、事件概述 华发股份发布2017年年报,2017年公司全年实现营业收入199.17亿元,同比增长49.76%;实现归属于母公司的净利润16.20亿元,同比增长59.11%。 二、分析与判断 业绩高速增长,受结算结构影响毛利率微降 报告期内公司实现营业收入199.17亿元,同比增长49.76%;实现归母净利润16.20亿元,同比增长59.11%。公司的结算毛利率为28.2%,相比2016年下降4.1个百分点,主要原因是结算的楼盘中存在部分低毛利项目。 深入优化布局,核心城市取得重点突破 在确保珠海市场平稳去化的基础上,公司在上海、广州、武汉进行拓展,全年实现签约销售金额310.17亿元,签约销售面积133.76万平方米。其中,华南区域实现签约销售134.39亿元,珠海仍然为销售的核心区域,占总签约销售金额的22.25%。华东区域上海签约销售额达到51.06亿元,占总签约销售金额的16.46%。公司在深耕珠海市场的基础上,实现了核心城市的重点突破,推动自身市场格局的显著优化和全面发展。 融资渠道改善,融资成本存在优势 报告期内公司的50亿元中期票据在中国银行间市场交易商协会注册通过,并顺利完成三期合计40亿元的发行工作。“09华发债”及“15华发01”等公司债券继续维持“AA+”的评级结果。同时公司非公开发行25亿元公司债券工作已取得上交所无异议函,购房尾款资产支持计划正有序推进中。全年公司的综合融资成本为5.75%,在地产融资收紧的宏观背景下更加凸显出优势。三、盈利预测与投资建议公司在深耕大湾区的基础上拓展全国布局,未来将持续受益于低融资成本的优势。我们预计公司18-20年EPS分别为1.05、1.44和1.78元,对应PE为7.2、5.2和4.2倍,公司最近三年市盈率的最大值、中位值、最小值分别为27.1、18.5和9.9x,维持“强烈推荐”评级。 四、风险提示 房地产调控政策收紧,信贷利率持续上行。
蓝光发展 房地产业 2018-04-05 6.97 -- -- 10.31 4.46%
7.40 6.17% -- 详细
一、事件概述 蓝光发展发布年报,2017年全年实现营业收入245.5亿元,同比增长15.1%,归属于上市公司股东净利润13.7亿元,同比增长52.5%。 二、分析与判断 销售大幅增长,业绩继续保持高增速 2017年公司实现销售额581.52亿元,同比增长93.2%。公司全年营业收入245.53亿元,同比增长15.1%。毛利率、净利率分别提升0.1和0.9个百分点至25.0%和5.1%。随着行业回暖期销售项目陆续进入结算期,公司毛利率有望继续修复上行。 拿地模式多样化,夯实今年销售基础 2017年公司新增土地储备256万平,其中非直接招拍挂项目的储备资源占比超过85%,土地获取模式多元化。公司2018年计划新开工面积960万方,同比提升81%,计划竣工面积359万方,同比增长31%,为今年的销售和结算都提供了坚实的保障。 财务结构健康,融资渠道丰富 公司报告期末净负债率95.3%,同比减少31.2个百分点,财务结构健康。公司预收账款314亿元,同比增长55.7%,覆盖全年结算收入1.7倍,有力的保障了未来的业绩。公司目前融资渠道丰富,整体平均融资成本也由9.06%下降至7.19%。 完善激励制度调动员工积极性,高增速业绩承诺彰显管理层信心 2017年7月公司公布“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,总部和区域合伙平台合计持有项目股权比例上限达到15%;2018年1月,公司公告拟授予核心23位高管及业务骨干12804万份股票期权,占总股本6%。完善的激励机制,将有效调动从基层员工到高层管理人员的全员积极性。公司将股权激励行权业绩目标设定为2018-2020年扣非后归母净利润分别不低于22亿、33亿和50亿,复合增速高达51%。 三、盈利预测与投资建议 蓝光发展扩张迅速,2017年销售与业绩双双保持高增长。公司土储丰富,股权激励及“蓝色共享”员工事业合伙人计划进一步激发了公司员工的积极性。我们预计公司18-20年EPS分别为1.20、1.73和2.55元,对应PE为8.2、5.7和3.9倍,给予公司“强烈推荐”评级。 四、风险提示:房地产市场调控收紧,销售回款低于预期。
华夏幸福 房地产业 2018-04-03 33.18 -- -- 33.53 1.05%
33.53 1.05% -- 详细
一、事件概述 华夏幸福发布2017年年报,2017年公司全年实现营业收入596.35亿元,同比增长10.80%;实现归属于母公司所有者的净利润87.81亿元,同比增长35.26%。 二、分析与判断 异地复制成功销售再创新高,产业加速发展业绩稳步增长 2017年华夏幸福实现销售金额1,522亿元,同比增长26.50%,根据克而瑞统计位居行业第九;销售面积951.2万平米,与16年基本持平;销售均价12,621元/平,同比提升19%。在2017年公司大本营环京区域面临严格限购,销售出现下滑的情况下,华夏幸福依然实现了销售金额的高速增长,一方面是来自于公司长三角区域销售面积的增长,另一方面则是得益于销售均价的提高。 公司全年实现营业收入596.35亿元,同比增长10.80%;实现归属于母公司所有者的净利润87.81亿元,同比增长35.26%。公司报告期内房地产开发业务实现的营业收入同比减少18.22%,总营业收入增长的主要原因是产业发展服务收入增加所致。由于产业发展服务业务毛利率高达92.3%,该项业务收入增加也使得公司整体毛利率与净利率大幅提升。分区域来看,环京区域实现营业收入498.5亿元,同比下降25.23%,但其他区域均有大幅提升,异地复制初现成效。 产业新城蓬勃向上,业务结构不断优化 2017年,公司新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个,投资运营的园区新增签约入园企业635家,新增签约投资额约为1651亿元,较2016年同比增长47%;新增结算为产业发展服务收入的落地投资额545.2亿元,为公司新增产业服务收入230.9亿元,产业新城业务呈现蓬勃发展态势。公司以“产业优先”作为核心策略,凭借全球最大的约4600人的产业发展团队,为区域提供产业升级的全流程综合解决方案。同时,2017年产业新城业务合计实现收入289.2亿元,同比大幅增长64.6%,占营业收入总额比48.5%,同比大幅上升15.8个百分点,公司业务结构进一步优化,对房地产开发业务的依赖程度不断降低,逐步向全国性的产业运营商转变。 融资渠道丰富,财务结构稳健 公司与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系,授信额度充足、贷款利率稳定。同时,公司积极开拓利用公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证券化等多渠道、多种类融资工具。报告期内,公司及子公司成功发行16亿元非公开发行公司债券,19亿元中期票据,60亿元超短期融资券,10亿元短期融资券及10亿美元境外债。除此之外,公司凭借自身产业新城PPP业务模式的优异性,融资方式更为丰富,可供融资资产多样。公司全年综合融资成本5.98%,报告期末公司融资总金额1,105.43亿,其中银行贷款余额412.48亿,债券期末余额489.55亿,信托、资管等其他融资余额203.40亿,债务结构合理。截至报告期末,公司在手货币资金681.05亿,净负债率61.9%,同比下降6.3个百分点,货币资金减一年内到期债务后的净现金同比增加76亿,短期偿债能力进一步提升。2017年5月,大公国际资信评估有限公司上调公司的企业主体信用级别至AAA级,上调公司债券的信用级别至AAA级。公司财务结构稳健,为公司业务的健康持续稳定发展提供了坚实保障。 三、盈利预测与投资建议 华夏幸福精准卡位国内核心都市圈周边核心节点,产业新城独特业务模式构筑行业护城河,同时顺应了我国城镇化新阶段的趋势。公司积极向运营商转变,抗周期波动能力强劲,开始从区域领军房企迈向全国领军房企,且已成功实现异地复制,有望迎来业绩拐点。目前公司融资渠道通畅,现金流压力可控。我们预计公司18-20年EPS分别为4.13、5.71和7.97元,对应PE为8.1、5.9和4.2倍,公司近三年PE最高值、中位值、最低值分别为22.9倍、14.3倍、11.1倍,给予公司“强烈推荐”评级。 四、风险提示:销售进度不达预期,异地复制进度不达预期
万科A 房地产业 2018-03-30 31.54 -- -- 34.47 9.29%
34.47 9.29% -- 详细
一、事件概述 3月26日晚,万科公司发布2017年年度报告。公司全年实现营业收入2429.0亿元,同比增长1%;归属于上市公司股东净利润280.5亿元,同比增长33.4%;每股基本盈利2.54元,同比增长33.4%;全面摊薄的净资产收益率为21.1%,创近年新高。 二、分析与判断 销售增长迅速,量价齐升 公司全年实现销售面积3,595.2万平方米,销售金额5,298.8亿元,同比分别上升30.0%和45.3%,量价齐升。同时在全国商品房市场的份额上升至3.96%,在22个城市的销售金额位列当地第一,市场超预期。从结算看,万科实现结算面积1980.5万平方米,同比下降3.5%;实现结算收入2330.1亿元,同比减少0.48%;房地产业务的结算均价为11765元/平方米。公司已售未结算资源增加至4143.2亿元,为未来业绩释放奠定基础。 新开工面积稳定增长,竣工面积同比微增,项目储备优势明显 万科2017年累计开工约3,651.6万平方米,同比增长16.4%,较年初计划增长24.9%。原因主要在于实际开工面积包括了年内一批新获取项目。实际竣工2,301.4万平方米,较2016年增长2.9%。因部分项目竣工略有延迟,全年竣工面积略低于年初计划竣工面积。 2017年万科获取新项目216个,总规划建筑面积4615.4万平方米,权益规划建筑面积2768.1万平方米,其中74.7%的项目分布在一二线城市。当前万科在建项目总建筑面积约6,852.8万平方米,权益建筑面积约4,374.0万平方米,可满足公司持续开发需求。 资债结构不断优化,一线开发商显融资优势 公司期末在手货币资金1741.2亿元,较16年末增长100%,净负债率为8.8%,较上期末下降17.1个百分点,公司回款能力大幅提升。在今年整体融资环境趋严和融资渠道趋紧的环境下,公司优秀的回款能力和丰富的在手现金为公司未来的稳健发展提供了坚实的基础。 紧随政策导向,加速推进业务多元化 公司物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入71.3亿元,同比增长67.28%。万科物业已入驻80个城市。截至2017年底,公司管理商业项目共计172个,总建筑面超过1千万平方米,管理面积总规模已经达到行业第二;公司物流地产业务累计获取62个项目,总建筑面积482万平方米,其中已建成运营项目共26个,稳定运营项目平均出租率达到96%。公司旗下租赁品牌“冠寓”覆盖29个一二线城市,累计获取房间数10万间;同时,公司持续积极推进度假、养老、教育、产业办公等业务,力图构建地产生态圈。 三、盈利预测与投资建议 作为国内一线地产开发商,万科业绩维持了稳定的增长,收入质量和利润水平的提升也是万科行业竞争力的体现。公司在深耕传统住宅业务之外,着力推进商业地产、物流地产和长租公寓等地产产业链多元化业务,紧随政策导向。前瞻的布局也增强了万科应对行业环境变化的能力。难能可贵的是,在保持快速增长和新业务开拓的同时,万科保持了稳健的财务风格,未来存在较大的加杠杆空间。预计公司2018至2020年EPS为3.21、4.30和5.34元,对应PB为9.5、7.0和5.7倍,维持强烈推荐评级。 四、风险提示: 房地产调控政策进一步收紧,信贷利率持续上升。
招商蛇口 房地产业 2018-03-30 20.47 -- -- 23.08 9.75%
23.55 15.05% -- 详细
销售量价齐升迈上千亿台阶,结转加速叠加毛利率提升超额完成业绩承诺 2017年招商蛇口全年在国内近50个城市以及香港、新西兰等地约200个项目在售,实现签约销售面积570.01万平方米,同比增长20.98%;销售均价19785元/平米,同比提升26.1%;签约销售额1127.79亿元,同比增长52.54%,迈上千亿台阶。公司四季度结算节奏加速,单季结转489.7亿元,同比+82.5%,占比全年结算64.9%。同时,得益于2017年销售毛利率和销售净利率分别同比提升3.1和0.7个百分点,公司全年业绩再度超越承诺。 多样化拿地扩张积极,未来销售基础夯实 报告期内,公司保持了高速扩张的态势,在原有深耕城市的基础上新进了南通、昆山、嘉兴、无锡等城市。根据年报,2017年公司全年在一线、核心二线及周边重要城市获取土地资源计容建筑面积1023万平方米,其中权益面积594万平方米,同比分别增长45.7%和37.8%。除招拍挂之外,公司还综合采用央企合作、政企合作、兼并收购、集团内资源协同、产业新城拓展等多种渠道拿地,尽显央企优势,也为未来继续保持销售高增速打下了坚实基础。2018年,公司将继续把握机会加速扩张,计划实现新开工面积1,066万平米、竣工面积593万平米,签约销售金额1,500亿元。 多渠道融资保持成本优势,跟投机制激发员工积极性 2017年公司大力拓展融资渠道,加大与各类金融机构的合作力度,创新融资工具,完成多项直接融资产品的发行。报告期内,公司顺利完成50亿元中期票据的注册和发行,获批150亿元公司债发行额度并完成首期24亿元的发行,获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元,有效运用金融工具盘活存量资产,为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。产融结合工作取得突破性进展,落地京沪地产基金50亿元,开创存量物业周转新模式;完成招商常鑫基金的设立和招商澎湃基金的协议签署,为公司引入稳定的基金合作伙伴,助力公司战略发展。在融资成本不断走高的市场形势下,公司通过引入各类优质资金来源控制好资金综合成本,报告期公司平均融资成本4.8%,较2016年上升0.3个百分点,继续在行业内保持较大的资金成本优势。公司于报告期内正式实施项目跟投制度,结合前期实施的员工持股计划和股权激励计划,公司已形成全面、立体的激励机制,不断激发团队活力和创造力。自项目跟投制度实施至今半年有余,覆盖了五大区域17个城市,已落地跟投金额突破1亿元,较好的提升了运营效率,公司费用率也保持低位。公司跟投实践案例入选国资委组织编写的《国企改革探索与实践-中央企业子企业150例》,成为国企改革典范。 积极布局长租公寓,三大板块协同发展 招商蛇口深耕国内长租公寓市场已数十年。截止报告期末,公司布局全国约60万平方米,已形成“壹栈”青年白领公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”服务式公寓三大核心产品线,并完成产品、服务、运营以及品牌等细分标准化体系的建设。公司将以成为“中国长租公寓领导品牌”为发展目标,实现品牌全国布局。报告期内,公司长租公寓业务加速发展,壹间公寓在北京、重庆以及深圳福海意库等项目均已签约。 2017年,公司社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块继续相互协同发展。园区开发与运营方面,报告期内,公司在深圳、北京、上海分别成立产业研究分院,就各地的产业政策、产业生态以及产业发展方向和未来进行深入研究,为公司园区的产业聚集指引方向,同时与人民日报联合推动成立了“中国新产业联盟”,聚拢新兴经济领域的龙头企业、高成长性的中小企业、行业协会,将不同利益方以产业联盟为核心,通过品牌、金融、科研、平台等多方面、跨行业的深入合作,与产业园为载体,创新产业资源集聚模式。邮轮产业建设与运营方面,2017年是太子湾邮轮母港完整运营的首个年度,相继接待处女星号、银影号、海洋航行者号、大西洋号、云顶梦号等多艘国际邮轮靠泊,全年累计引轮109艘次,覆盖全球Top5邮轮公司,创下亚太地区邮轮港口开港首年之最。此外,公司与深圳市文体旅游局的联合举办了深圳邮轮嘉年华,深入开展邮轮文化浸入式推广以培育深圳市场的邮轮消费习惯;为促进邮轮票务市场的良性发展,公司牵头成立邮轮旅游联盟,积极探索建立邮轮销售新模式;码头服务、邮轮船供服务也在实践中不断提升。 盈利预测与投资建议 招商蛇口作为一线领军房企,背靠央企大股东,在拥有较低融资成本和较强资源获取能力的同时,积极实行激励制度,近年来实现了业绩的快速增长。公司资源禀赋优质,在一二线城市,特别是粤港澳大湾区核心地带享有大量优质土地储备,社区、园区、邮轮三大业务协同发展,未来发展潜力巨大,业绩有望持续高速增长。我们预测招商蛇口2018/2019/2020年的EPS为1.89元,2.54元,3.01元,相对应的P/E为11.1倍,8.2倍,6.9倍,给予“强烈推荐”评级。 风险提示:房地产行业调控政策收紧,销售增速放缓。
华夏幸福 房地产业 2018-03-26 33.09 -- -- 33.89 2.42%
33.89 2.42% -- 详细
公司债与超短融相继完成发行,融资顺利现金流可控。 2018年3月14日,华夏幸福公告全资子公司九通基业投资有限公司2018年非公开发行公司债券(第一期)(债券简称“18九通01”,债券代码“150170”)完成发行,规模为10.9亿元,期限为5年,票面利率为7.4%;3月15日,华夏幸福公告公司2018年度第一期超短期融资券完成发行,发行规模15亿,期限180天,票面利率6.2%。两期债券票面利率在当前地产融资收紧的背景下均属于较低水平;同时,根据17年半年报,华夏幸福2017上半年融资加权平均利息率为5.99%,融资成本在房地产企业中具有较强竞争力。2月24日,公司公告向合格投资者公开发行面值总额不超过50亿元的公司债券获得证监会核准批复,未来融资渠道得到保障。其次,公司以滚动模式开发产业新城,可以主动控制开发节奏,根据公司公告,单个产业新城单年的投资额约为2-3亿元,而公司三季报货币资金483.6亿元,整体资金压力可控。最后,公司内部对于单个产业新城的现金流有严格的把控,要求单个项目在3年内现金流转正。综上所述,我们认为华夏幸福目前现金流压力可控。 融资渠道多样化债务结构合理,财务状况良好助力公司扩张。 据公司中报披露,2017年年中公司融资总金额968.29亿,其中银行贷款余额355.62亿,债券(票面)融资规模411.16亿元,债券期末余额409.53亿,信托、资管等其他融资余额203.14亿。公司融资渠道多样,债务结构合理,且可通过境外全资子公司发行境外债。据2017年三季报,公司资产负债率81.64%,剔除预收账款后的资产负债率69.15%,净负债率82.42%,在手货币资金483.6亿元,整体负债水平可控,财务状况良好。 产业新城模式得到人民日报和新华社肯定,凸显示范价值。 2018年3月16日与3月19日,新华网与人民日报分别刊文报道华夏幸福,对其产业新城模式予以肯定。新华网刊文标题《估值优势明显,华夏幸福获持续看》,人民日报刊文标题《补齐县域短板,助力协调发展--华夏幸福与河北固安以PPP模式合作开发产业新城》,文中指出:“在企业与地方政府的合作中,华夏幸福创造性地引入了一套互利共赢、政府没有任何财政风险的机制,即除了接受严格的绩效考评、满足物有所值等条件之外,企业只有帮助政府实现发展目标和增量财政,才能获取收益,这与政府的利益高度一致……这一探索在推进经济转型和可持续发展的新型城市建设中都具有示范价值,也有助于拓展区域协调发展新的空间”。由此可见,华夏幸福的产业新城模式与政府互利共赢,同时得到了人民日报和新华社的肯定和认可,也顺应了中国城镇化新阶段的潮流,未来发展空间极大。 区域领军迈向全国领军,独特模式构筑产业护城河。 2017年,公司在持续深耕京津冀的同时,开始布局长三角城市群、珠三角城市群等国家级沿海热点城市群,构建环绕国内外一线核心城市的卫星城布局。公司2017上半年新增签约企业31%位于长三角,而从2017三季度单季度来看,非京津冀区域销售面积占比已经上升至61%,其中嘉善、来安、南浔、溧水、和县、武陟等地都开始贡献销售,京外项目异地复制已进入收获期,公司开始从环京区域领军企业向全国领军企业迈进。 公司通过产业新城运营的独特业务模式构筑了行业护城河:1)卡位布局,精准选址,围绕核心都市圈50公里圈层广泛布局产业新城并与地方政府签订长期排他协议,一方面承接核心城市人口与产业的外溢,另一方面吸引农民工进城务工人口;2)行业领先的招商引资能力,华夏幸福组建了一支4600多人的产业发展团队,聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车等十大重点行业,为区域提供产业发展的全流程综合解决方案,促进产业链核心环节在空间上高度集聚,打造先进产业集群,助推区域经济高质量、可持续发展。 盈利预测与投资建议。 华夏幸福精准卡位国内核心都市圈周边核心节点,产业新城独特业务模式构筑行业护城河,同时顺应了我国城镇化新阶段的趋势。公司积极向运营商转变,抗周期波动能力强劲,开始从区域领军房企迈向全国领军房企,且已成功实现异地复制,有望迎来业绩拐点。目前公司融资渠道通畅,现金流压力可控。我们预计公司17-19年EPS分别为2.89、4.06和5.17元,对应PE为11.9、8.5和6.7倍,可比A股上市公司平均PE约13.8倍,公司近三年PE最高值、中位值、最低值分别为22.9倍、14.3倍、11.1倍,给予公司“强烈推荐”评级.
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名