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杨柳

民生证券

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万科A 房地产业 2017-08-31 23.52 -- -- 30.22 28.49% -- 30.22 28.49% -- 详细
减收不减利,业绩超预期。 公司发布2017年半年度报告,上半年公司实现营业收入698.1亿元,同比下降6.9%,归属于上市公司股东净利润73.0亿元,同比增长36.5%,每股收益0.66元,同比增长37.5%。公司营业收入下滑的主要原因是竣工面积较少导致结算节奏较慢,但由于上半年公司营业成本大幅下降导致毛利率提升,使得公司减收不减利;上半年公司实现销售收入2771.8亿元,同比增长45.8%,再创新高。随着下半年工程进入集中竣工期,预计公司全年业绩将继续保持较高增速。 结算进度不及预期导致费用率上升,毛利率显著改善。 公司上半年销售毛利率为32.7%,较2016年年末提升3.3个百分点,销售净利率为14.4%,较2016年末提升2.6个百分点,主要由于本期结算项目主要位于上海等高利润率区域。以合同销售金额来计算,本期销售费用和管理费用合计费率仅为1.7%,较之前大幅下降,反映出公司成本管理能力的增强。公司上半年销售商品提供劳务收到的现金/营业收入大幅提升,也主要是由于结算进度较慢导致,但也显示出公司回款能力良好,现金流持续改善。 负债率保持稳定,融资成本保持低位。 公司期末在手货币资金1075.6亿元,较16年末增长23.6%,净负债率为21.6%,较上期末下降6.8个百分点。公司期末剔除预收账款后的资产负债率71.79%,相比2016年末略有上升但基本保持平稳,主要原因是公司近年来融资顺畅且成本较低,进一步体现公司作为行业龙头企业的优势。在今年整体融资渠道趋紧的环境下,公司丰富的在手现金为公司未来的稳健发展提供了坚实的基础。 拿地节奏不减,积极布局物流地产与长租公寓。 上半年公司获取新项目79个,总规划建筑面积1559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米。新增项目77.5%位于一二线城市;按投资金额计算,91.9%位于一二线城市。17年1-8月,公司物流地产业务新获取项目14个合计规划建筑面积约为108万平方米。截至报告期末,公司泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。 风险提示: 房地产调控政策超预期,公司销售不达预期。
招商蛇口 房地产业 2017-08-23 19.16 -- -- 20.43 6.63%
20.72 8.14% -- 详细
一、事件概述。 公司公布2017半年报,公司上半年实现营业收入193.96亿,同比下降8.72%;实现归属上市公司股东净利润34.66亿,同比下降9.49%;扣非后净利润约为33.62亿,同比下降5.95%;基本EPS0.44元,同比下降8.33%。 二、分析与判断。 营收下滑主要受结算节奏影响,全年完成业绩承诺是大概率事件。 公司上半年营业收入同比下降8.72%,主要受公司房地产项目结转时间分布不均衡以及结转项目产品类型不同的因素影响,结算规模和毛利率均有所下降。根据招商局集团与公司签订的《盈利预测补偿协议》,若公司17年全年扣非净利润达不到103亿的业绩目标,招商局集团将以现金方式进行差额补足。公司目前账面预收账款682亿元,可结算资源充足,我们认为全年完成业绩承诺是大概率事件。 产业园区开发经验丰富,异地复制节奏加快。 公司深耕园区开发与运营近40年,1979年起对我国第一个外向型经济开发区——蛇口工业区进行开发建设,积累了丰富的城市开发与运营经验。公司立足蛇口样板园区,在广州、重庆、青岛、镇江等多个城市开展主题特色产业园区的开发和运营,报告期内,公司的“蛇口模式”在湖北蕲春、北京通州台湖和深圳光明新区加速落地,其他十余个重点产业新城项目也在跟进。 4月1日,中共中央、国务院决定设立雄安新区。同时前深圳市委书记许勤调任河北省代省长。4月11日招商局集团董事长李建红亲自率队赴雄安新区考察调研,并专程拜会许勤。我们认为,凭借丰富的产业园区开发经验,招商蛇口有望深度参与到雄安新区的建设进程中,蛇口模式有望加速异地复制。 销售同比大幅增长,多元化拿地积极扩张。 报告期内,公司实现签约销售额537亿元,同比增长74%,签约销售面积288万平米,同比增加48%。上半年公司在北京、上海、广州、南京等重要城市获得16宗优质项目,扩充项目资源227万平米,总地价353亿元,占同期销售额的66%。除通过招拍挂市场获取资源外,公司积极通过多元化拿地方式实现扩张。公司着力推进同大股东招商局集团内外的资源整合,今年启动同集团下属中外运长航合作的首个项目——南通市港闸区住宅项目;此外,公司与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议,通过成立合资公司的方式共同改造、开发其所在城市的土地资源,以提升土地价值。 积极布局长租公寓,立足深圳向京津汉渝拓展。 公司积极布局长租公寓市场,在深圳布局约50万平米、1.3万套长租公寓产品,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线,在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目也正在同时推进,计划以三年的时间实现品牌全国布局,力争成为“中国中长租公寓领导品牌”。 三、盈利预测与投资建议。 投资建议:我们认为公司在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划;同时凭借其深厚的产业园区开发经验有望深度参与到雄安新区的建设中来。 我们预计公司2017、2018年EPS分别为1.12和1.52元/股,对应当前股价PE分别为18.71和13.78倍,给予“强烈推荐”评级。
北京城建 房地产业 2017-08-21 14.41 -- -- 15.09 4.72%
15.83 9.85% -- 详细
一、事件概述 公司发布2017年半年报。报告期内,公司实现营业收入39.23亿元,同比增长30.61%,归属于上市公司股东净利润2.64亿元,同比下降39.23%;实现基本每股收益0.17元,同比下降39.89%。 二、分析与判断 上半年销售表现良好,逆势实现规模扩张报告期内,公司合约销售额达到108.55亿元,同比增长53.32%,合约销售面积为53.83万平方米,与去年同期持平。报告期内,公司实现营业收入39.23亿元,同比增长30.61%。在建安成本上涨、地产限购限售限贷政策趋严的大背景下,公司加快了项目推盘和结算的速度,为公司带来了明显的业务规模增长。 短期利润下降,不改公司业绩增长预期2017年上半年公司结算项目多为2014-2015年公司开发项目。受结算项目毛利空间低的影响。同时报告期内公司的长期负债要高于去年同期,承担的财务费用也相应拖累了报告期内的净利润。报告期内,公司归属上市公司股东的净利润为2.64亿元,同比下降39.23%。随着公司结转项目毛利空间的改善,预计年报净利润将会恢复增长。 保持进取态势,棚改参与度进一步深化报告期内,公司新增土地储备为150万平方米,开复工面积365.33万平方米。报告期内,公司继续坚持立足北京、拓展北京周边和一二线城市及中心城市拿地策略,共获得6块土地,其中二级项目4个,一级和棚改项目各1个。公司与保定市豪中房地产开发有限公司在河北省保定市共同出资设立一家具有独立法人资格的项目公司,拟在保定地区拓展棚改项目。公司通过“棚改+土地一级开发”的模式,突破土地资源瓶颈,未来公司资源优势将逐步凸显,土地增值将为业绩的增长奠定基础。 “商业地产+股权投资”带来新的业绩增长点在保持地产开发业务快速发展的基础上,公司积极参与对外股权投资,目前公司对外投资企业14家,其中上市公司4家,总投资额17.13亿元。商业地产经营能力持续提高,经营效益显著,在社区商业、酒店和写字楼运营等方面的管理和运营能力逐步增强。预计未来商业地产与股权投资业务,将形成房地产开发业务外的新业绩增长点,对改善公司业务结构和形成协同效应都有战略意义。 三、盈利预测与投资建议 投资建议:我们认为公司棚改拿地模式优势显著,商业地产和股权投资业务的发展将有望带动公司业绩继续维持高速增长。我们预计公司2017、2018年EPS分别为1.05和1.23元/股,对应当前股价PE分别为13.4和11.0倍,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控政策超预期,股权投资收益不及预期。
荣盛发展 房地产业 2017-08-15 10.34 -- -- 11.27 8.99%
11.27 8.99% -- 详细
一、事件概述。 2017年上半年公司实现营业收入134.16亿元,同比增加17.80%;实现归属于上市公司股东净利润16.85亿元,同比增长29.30%。归属于上市公司股东的扣非后净利润14.88亿元,同比增长19.26%。实现基本每股收益0.39元,同比增长30%。 二、分析与判断。 受益三四线市场景气,销售均价明显提升。 受益于三四线城市市场景气,公司2017年上半年抓住机会快速消化库存,签订商品房销售合同面积257.94万平方米,同比增长14.80%,合同金额272.30亿元,同比增长59.33%,对应销售均价10557元/平方米,明显高于结算均价7184元/平米(结算项目面积173.61万平方米,结算收入124.72亿元),公司房地产业务量价齐升。 营业收入分布广泛,受热点城市及周边区域限购影响不大。 公司营业收入分布广泛,河北、江苏、山东三省占比分别为32%、22%、18%,此外安徽、湖南、广东、辽宁占比也均超过3%,受热点城市及周边区域限购政策的影响较小,徐州、蚌埠、临沂等非限购城市贡献大量业绩。 加大京津冀区域投资力度,储备货值超3000亿元。 公司土地储备充足,紧紧围绕京津冀协同发展、长江经济带等国家重大发展规划布局,进驻城市33个。截至2017年6月底,公司土地储备建筑面积2,849.05万平方米,按照10557元/平米的销售均价计算,则公司储备货值超过3000亿元。其中京津冀区域内土地储备超过900万平方米,占比超过31.6%。上半年公司抓住“雄安新区”建设的历史机遇,加大在京津冀区域投资力度,着重扩大廊坊、霸州、张家口、沧州、邯郸、天津等核心地带的土地储备。公司充分利用招拍挂、城中村改造、股权收购等方式拓宽拿地渠道,先后获得土地48宗,规划权益建筑面积538.05万平方米。 “3+X”战略格局初见成效,各业务条线协同发展。 做强传统住宅地产业务的同时,公司积极推进“大地产、大健康、大金融”以及新兴产业全面发展的“3+X”战略格局部署。“大地产”板块在建设运营香河、永清产业园区的基础上,同张家口蔚县、唐山、淮北、宜昌等多地政府签订战略合作协议;“大健康”板块则大力推动“6+N”康旅布局,在九华山、云台山、龙岩市等地成功布局,并紧紧跟随国家“一带一路”战略,同捷克开展全面合作。金融方面公司先后牵头设立中冀投资、南华财险、辽宁振兴银行,参股河北银行,初步构筑起了涵盖银行、保险、基金的大金融格局。 三、盈利预测与投资建议。 投资建议:我们认为公司土地储备充足,各条业务线协同效应逐步显现,未来将进入业绩快速增长期。我们预计公司2017、2018年EPS分别为1.46和1.79元/股,对应当前股价PE分别为7.23和5.90倍,给予“强烈推荐”评级。
蓝光发展 房地产业 2017-08-14 8.70 -- -- 10.18 17.01%
10.83 24.48% -- 详细
一、事件概述 蓝光发展公告非公开发行优先股预案,拟向不超过200名合格投资者发行优先股不超过5000万股,募集资金不超过50亿元,每股票面金额100元。募集资金将用于分别位于成都、天津和无锡的三个项目建设。本次优先股,以票面金额平价发行,采用附单次跳息安排的固定股息率,自第六个计息年度起上浮2个百分点,此后维持不变。本次非公开发行已经董事会审议通过,但尚需通过股东大会审议和中国证监会核准。 二、分析与判断 发行优先股优化公司财务结构,提升公司未来加杠杆空间 本次优先股发行将极大地优化公司财务结构。假设2017年3月31日完成优先股发行,则公司净资产规模将提高32.79%,资产负债率将从81.10%下降到76.36%。资产负债率的下降能够有效地提升公司多渠道融资能力,并为公司未来发展预留更多的融资空间,降低公司融资成本,满足公司未来业务发展的资金需求。 公司拟推出《未来三年股东回报规划》,继续实施积极的分红政策 公司2015年上市之后一直实施积极的分红政策,2015-2016年公司现金分红金额占当年归属于上市公司股东净利润的比例分别为31.84%和23.83%。目前公司已制定《未来三年股东回报规划》(2017-2019年度),拟在通过董事会后提交股东大会审议。未来三个会计年度内以现金方式累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的30%。 战略东进,由“四川蓝光”走向“全国蓝光” 为实现从“四川蓝光”到“全国蓝光”的战略布局,公司在上海成立东部中心,拓展华中地区和华东地区的城市项目。2016年公司华东、华中区域的销售金额达到137亿元,同比增长214%;占全公司销售额比重达到45%,较2015年提高21个百分点,真正实现了从“四川蓝光”走向“中国蓝光”。 激励机制灵活,业绩确定性强 蓝光集团在公司房地产板块资产注入时承诺17年扣非归母净利润不低于11.56亿元,公司股权激励计划17年解锁条件为扣非归母净利润不低于11.7亿元,公司2016年年报给出的17年业绩目标为力争实现扣非归母净利润12.7亿元,营业收入246亿元,签约销售金额到500亿元。公司一季报账面预收款261亿元,可结算资源充足,我们认为公司超额完成12.7亿元的扣非归母净利润目标是大概率事件,至少对应47%的增长。公司激励机制灵活,17年7月推出团队跟投机制--“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,办法规定总部合伙平台和区域合伙平台合计可持有项目公司股权不超过15%;每个跟投合伙项目中单个跟投合伙员工持有的项目公司股权比例原则上不超过1.5%。确立团队跟投机制,可以有效地起到稳定团队,分享成长的作用。 三、盈利预测与投资建议 投资建议:我们认为公司发行优先股将极大地优化公司财务结构,为公司进一步加杠杆留出空间,助力公司向全国范围扩张。预计公司2017、2018年EPS分别为0.61和1.29元/股,对应当前股价PE分别为14.8和7.0倍,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 优先股发行尚需通过股东大会审议和中国证监会核准,房地产市场景气度低于预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名