更正事项说明 2017年12月19日发布的《光明地产(600708)公司调研报告:深耕上海多元发展,业绩兑现可期》报告中,提到光明地产是“光明集团旗下唯一上市平台”,并提到“公司积极推进多元化发展的战略,但目前利润仍主要来自于房地产板块,冷链物流产业由于还未进入盈利阶段,2017年亏损20亿左右”。以上两点属于报告写作中的笔误。光明地产是光明食品集团旗下唯一的地产行业上市公司(光明集团旗下非地产类上市公司还有A股上市的光明乳业、金枫酒业、梅林股份、开创国际和新西兰主板上市的新西兰新莱特乳业公司)。而我们对冷链物流业务的盈亏表述也存在错误,20亿元的数字与实际情况偏差较大。具体数据应以公司发布的正式财务报告为准。在此我们特地表示歉意。 光明集团旗下上市平台,双轮驱动稳步发展 光明地产是光明集团下属的房地产综合集团型公司,公司在2015年6月与海博集团完成重组上市,达到了资产规模上的又一次飞跃。 公司目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主。公司自成立以来,累计开发各类住宅面积近3000万平方米,而冷链物流板块作为当今朝阳产业,受益于光明食品集团食品上下游完整产业链的基础,更是有得天独厚的优势。两大板块协调发展,成为集团稳步增长的双翼,同时也为集团其他业务提供了平台。 背靠大股东,财务状况无忧 公司作为光明集团旗下的地产业务上市平台,在融资方面得到了集团的大力支持。公司的主要融资渠道是由光明集团以基准利率委贷形式给公司的贷款。除此之外,由于光明集团为公司提供担保,公司由中票贷款的35亿也都享有较低利率。公司综合融资成本仅为5%左右。截至2017年三季末,公司负债率为80.8%,在手现金83.94亿,财务状况无忧。同时,公司在完成合并上市后业绩持续向好,2017年全年营收目标220亿,目前已全部完成,利润完成额也超出预期。 扎根上海,发挥优势推进合作,未来发展可期 上海市作为光明地产的大本营,一向是发展战略的重中之重。以公司十年土地储备来看,上海占比达到50%。2017年土地储备建筑面积已达到110万平方米,明年会进一步加大。 公司积极与其他房地产开发商合作,联合拿地和开发,推进了公司地产项目的周转和扩张。目前公司积极利用自身地产主业与光明食品产业链进行协同,并尝试拓展旅游地产、休闲产业等新兴领域,充分利用自己的特色资源,未来发展可期。

光明集团旗下唯一上市平台,双轮驱动稳步发展 光明地产是光明集团下属的房地产综合集团型公司,公司在2015年6月与海博集团完成重组上市,达到了资产规模上的又一次飞跃。公司目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主。公司自成立以来,累计开发各类住宅面积近3000万平方米,而冷链物流板块作为当今朝阳产业,受益于光明食品集团食品上下游完整产业链的基础,更是有得天独厚的优势。两大板块协调发展,成为集团稳步增长的双翼,同时也为集团其他业务提供了平台。 背靠大股东,财务状况无忧 公司作为光明集团旗下唯一的上市平台,在融资方面得到了集团的大力支持。公司的主要融资渠道是由光明集团以基准利率委贷形式给公司的贷款。除此之外,由于光明集团为公司提供担保,公司由中票贷款的35亿也都享有较低利率。公司综合融资成本仅为5%左右。截至2017年三季末,公司负债率为80.8%,在手现金83.94亿,财务状况无忧。同时,公司在完成合并上市后业绩持续向好,2017年全年营收目标220亿,目前已全部完成,利润完成额也超出预期。 扎根上海,发挥优势推进合作,未来发展可期 上海市作为光明地产的大本营,一向是发展战略的重中之重。以公司十年土地储备来看,上海占比达到50%。2017年土地储备建筑面积已达到110万平方米,明年会进一步加大。公司积极与其他房地产开发商合作,联合拿地和开发,推进了公司地产项目的周转和扩张。目前公司积极利用自身地产主业与光明食品产业链进行协同,并尝试拓展旅游地产、休闲产业等新兴领域,充分利用自己的特色资源,未来发展可期。 多元布局,进军冷链业务新蓝海 冷链物流作为电商领域的最后一片蓝海,是诸多公司试水区。光明地产利用光明集团完整食品产业链的优势,打造集仓储、贸易、商业、办公为一体的优质物流园,并以其为载体形成包括信息化、贸易、加工、金融方面冷链物流的全产业链,并与光明集团旗下的蔬菜集团、超市集团、乳业、梅林等互相促进,提高集团产业整合度。公司积极推进多元化发展的战略,但目前利润仍主要来自于房地产板块,冷链物流产业由于还未进入盈利阶段,2017年亏损20亿左右。但由于房地产板块的优异表现仍完成2017年220亿元的营收目标。 盈利预测与投资建议 公司在上海地区有充足的土地资源储备,大股东光明集团也为公司提供了低成本的融资支持。公司在地产主业之外,也积极探索物流等相关业务的拓展,希望能通过新的业务平台与母公司其他业务板块形成协同。我们预计公司2017-2019年营业收入分别为240亿元、268.8亿元和295.68亿元,归母净利润分别为17.59亿元、14.73亿元和17.34亿元,对应EPS分别为1.03元、0.86元和1.01元,对应PE分别为X、7.91X和6.72X。首次覆盖,给予“谨慎推荐”的评级。 风险提示:房地产调控政策变化,冷链物流业务不及预期。

一、事件概述。 经证监会批复核准,公司获准向合格投资者发行面值不超过30亿元的公司债券。 其中,此次2017年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)基础发行规模为人民币5亿元,可超额配售规模不超过4亿元,发行价格为每张人民币100元。期限为5年期,附第3年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。 根据网下机构投资者询价结果,最终确定该期公司债券最终发行规模为6亿元,票面利率为5.8%。 二、分析与判断。 净负债水平低,发行公司债释放加杠杆扩张信号。 截止到9月末,公司持有货币资金达到87.6亿元,有息负债余额73.74亿元,公司净负债率为-9.01%,远低于行业平均水平,存在大量加杠杆的空间。公司凭借良好的信用资质,保持了多样化的融资渠道和极低的融资成本。2016年公司以3.46%的利率发行21亿元的公司债,今年2月公司以4.99%的利率发行21亿元中期票据。 此次获取30亿元的公司债发行额度,不仅为公司获取的丰富的资金,也向市场释放了积极加杠杆扩张的信号。 积极拿地,扩大土地储备,城中村改造发展空间巨大。 今年以来,公司积极使用公开市场“招拍挂”和并购方式,获取土地资源。上半年公司在杭州取得多块土地,并在上海、深圳通过城市更新、合作开发等方式,新增计容建筑面积80.11万平方米的项目。此外,公司作为杭州地区龙头房企,深度参与到杭州十三五计划中178个城中村的改造中,项目计容建筑面积达到300万平方米,其中150万平方米将尝试进行长租公寓的开发。 设定2019年千亿目标,销售增速可期。 公司创始人戚金兴在今年7月份提出,滨江集团要在2019年实现千亿销售目标。 根据前三季度公司销售数据和增速情况,公司今年销售收入预计在450亿元左右,相比于两年内实现千亿的目标,尚有55%的差距。当前公司着眼于北上深和杭州的“三点一面”战略,利用城市更新旧改作为获取资源的突破口,利用加杠杆为公司奠定资源基础,未来的销售增速将进一步扩大,公司业绩增长可期。 三、盈利预测与投资建议。 公司作为A 股地产板块净负债率最低的公司,有很大的加杠杆扩张空间。此次成功发行6亿元公司债,就是公司向市场释放的积极扩张信号。未来两年,公司将加大拿地力度,并提升周转速度,借力城市更新旧改,实现弯道超车。我们预测公司2017-2019年的EPS 分别为0.68、1.04和1.56,对应PE 分别为10.1、6.6和4.4,维持“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控进一步升级,城中村改造项目推进不及预期。

一、事件概述。 公司三季度营业收入为193.68亿元,同比增长1.67%;归属于上市公司股东净利润为47.31亿元,同比增长62.18%;加权平均R0E为10.23%;基本EPS为0.58元,同比增长62.17%。 二、分析与判断。 销售额维稳,利润高增长,且预收账款增加,业绩稳定性增强。 公司三季度营业收入为193.68亿元,同比增长1.67%,其中销售商品、提供劳务收到的现金为367.68亿,同比增长6.2%,在高销售基数、回款率下降的影响下仍然实现了较快增长。同时预计公司四季度将加快推盘速度,公司将推动深圳香山里花园四期、龙华红山项目、南京置地、南京华侨城等多个重点项目入市,对全年指标产生重要影响,预计全年销售有望创新高。公司前三季度归属于上市公司股东净利润为47.31亿元,同比增长62.18%,主要受益于剥离非核心业务收益。公司三季度末预收账款为321.7亿元,同比增长113.3%,主要源于预收房款增加,公司预收账款充足,有利于增强业绩稳定性。 多举措拿地加速扩张,看好未来发展前景。 公司今年通过“招拍挂”获得了一批优质资源土地,同时,公司在9月份收购了信和置业(成都)有限公司80%的股权,进一步增加土储。此外,华侨城也积极践行“文化+旅游+城镇化”的策略,在传统“招拍挂”形式之外,探索出一条低成本的快速拿地扩张战略。公司依托总部资源和优势,深耕深圳大本营,强化华侨城本部的母体孵化功能和战略辐射力。 文旅地产发展态势良好,央企改革焕发新活力。 公司旗下欢乐谷集团发展良好,报告期内,重庆欢乐谷和玛雅水上乐园、成都欢乐谷三期、武汉水公园二期等项目已经投入运营。公司连续三年位列亚洲主题公园第一,全球四强,旅游地产优势明显。公司第三季度完成对北京侨禧投资有限公司和深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司的处置,获得较高收益。受益于央企改革,公司剥离非核心低盈利业务,焕发了新活力。 三、盈利预测与投资建议。 公司属于第二梯队地产开发商,业绩稳定,旅游地产优势明显,同时也受益于央企改革。公司未来发展前景较好。预计2017-2019年EPS分别为0.98,1.36和1.98,对应的PE分别为8.8,6.3和4.3,给予“强烈推荐”评级。

一、事件概述 公司发布2017年三季报,前三季度累计实现营业收入人民币216.9亿元,同比增长15.9%;但是实现归属于上市公司股东的净利润人民币27.9亿元,同比增长28.3%;公司基本每股收益0.64元,同比增长28%。 二、分析与判断 3+X战略发力,公司持续推进战略转型 公司持续推进大地产,大健康,大金融+互联网业务板块的“3+X”战略。 前三季度,“大地产”板块的兴城投资初步形成京津冀地区淮北,宜昌等地的拓展;“大健康”板块的康旅投资持续推进,报告期内,获得“2017中国特色小镇运营优秀品牌-文旅康养小镇”称号。 业绩稳步增长,销售状况良好 公司三季度累计实现营业收入人民币216.9亿元,同比增长15.9%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币27.9亿元,同比增长28.3%。业绩增长良好。报告期内销售商品、提供劳务收到的现金为414.4亿元,同比增长35.8%,主要源于报告期内回款增加;根据克而瑞数据,公司前三季度实现销售规模416.8亿元,同比增长9.7%。预计随着四季度地产企业推盘速度增加,公司全年销售有望创新高。 杠杆提升,企业扩张加速 公司报告期内长期借款余额比报告期增长38.0%,资产负债率为85.09%,仍处于高杠杆。公司报告期内获得土地855.2万平,同比增长202.1%,拿地扩张积极。公司于今年于7月份发行18亿购房尾款资产支持证券,公司于10月份获准在银行间市场发行70亿规模的定向融资工具,创新融资方式有助于为公司高扩张提供支持。 环京区域优势突出,公司发展受益于国家利好政策 公司长期致力于京津冀地区发展,随着国家京津冀一体化和雄安新区建设的加快,公司的优势地位将越发突出。从经营范围上看,公司的项目覆盖了除了衡水之外河北所有的重要城市,基本上实现了环京津区域的全覆盖。公司通过“三线包围二线”的策略,利用河北地区土地成本低,竞争小的特点,实现规模的快死扩张。 三、盈利预测与投资建议 公司属于低估值房地产企业,在做大做强原有“大地产”业务的同时,积极顺应时代变化,推进公司战略转型,目前已初步确立公司竞争新优势,未来亦大有可为。预计公司17-19EPS分别为1.18,1.86和2.71元,对应PE分别为8.1,5.2和3.6。给予强烈推荐评级。 四、风险提示 房地产调控政策超预期,公司销售不达预期。

一、事件概述 公司三季度营业收入为168.56亿元,同比增长42.33%;归属于上市公司股东净利润为19.92亿元,同比增长125.59%;加权平均R0E为12.81%,同比增长5.79个百分点。公司基本EPS为0.90元,同比增长104.55%。 二、分析与判断 利润高增,业绩亮眼 公司三季度营业收入为168.56亿元,同比增长42.33%,源于公司本期交付项目较多,收入上升。归属于上市公司股东净利润为19.92亿元,同比增长125.59%。公司利润增长超过营业收入增长主要源于结算项目毛利率较高。公司的业绩增速,在于国内第二梯队的开发商中名列前茅。 销售增速大幅提高,拿地积极,扩张加速 前三季度公司销售额为749.07亿元,同比增加64.53%,已完成年初850亿销售目标的88%,今年总销售有望创新高。根据克而瑞数据,前三季度公司销售额在主要房地产公司中排名第15位,销售额在行业中处于优势地位。前三季度公司销售面积为546.06万平方米,同比增长29.42%。销售额增长远高于销售面积增长源于项目区域房价上涨。根据Wind数据,公司2017年前三季度拿地50宗,在主要房地产企业中排名14位,规划建筑面积达到8,494,823.22平方米,排名第十位,所拿地块楼面地价均价仅为3,393.47元。公司拿地区域集中在长三角优势地区,同时重庆,陕西,山西,江西,安徽等地区也有布局。 商业地产优势独特,“吾悦”项目深化全国布局 截至目前,新城控股已经在全国45个城市布局了53座吾悦广场,其中已开业17座,主要分布在全国大中型城市。目前商业地产业务收入已经占到了全公司营业收入的30%。对于商业地产的扩张,公司采取了“内涵式与外延式扩张并重”的模式,一方面提升自身的运营与招商能力,另一方面积极收购优质城市中的购物中心,并输出品牌管理。预计到2020年,公司将累计运营100座吾悦广场。公司商业地产扩张迅猛,商业地产发展前景良好,该项业务将成为公司新的业绩增长点。 三、盈利预测与投资建议 公司坚持以长三角为核心的战略布局,报告期内销售额和净利润实现了高增长。同时企业积极拿地,保证土储,扩张态势明显。公司推动优势商业地产项目多区域布局,未来发展前景可期。预计2017-2019年EPS分别为2.06,2.50和3.52,对应的PE分别为9.7,8.0和5.6。首次覆盖,给予“强烈推荐”评级。

一、事件概述 公司发布2017年三季报,前三季度累计实现营业收入人民币308.9亿元,同比增长21.2%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币62.3亿元,同比增长35.3%;公司基本每股收益2.02元,同比增长27.85%。 二、分析与判断 业绩增长超预期 公司前三季度累计实现营业收入人民币308.9亿元,同比增长21.2%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币62.3亿元,同比增长35.3%。毛利率为56.4%,同比增长10.6%。业绩保持高增长态势。 销售额增长符合预期,多区域拿地积极布局 公司前三季度销售额为1000.1亿元,同比增长12.0%;销售面积628.1万平米,同比减少14.1%。销售面积虽下降但销售额增长仍符合预期。公司加仓拿地,三季度合计拿地2611万平方米,同比增长433%,在河北等地区积极拿地的同时在长三角地区加快拿地速度,呈现多区域布局态势。 异地复制加速推进,产业新城模式持续发展 公司积极拓展京津冀地区以外业务发展,公司在嘉善、来安等长三角周边地区销售业绩表现良好,公司异地复制推进取得明显成效。公司在嘉兴,肥东,六安,开封,南京等多个地区开展产业新城建设,公司产业新城模式毛利率高,模式先进,未来有很强发展前景。 三、盈利预测与投资建议 公司属于低估值股,将持续受益于京津冀协同发展和雄安新区建设的政策发展机遇。同时在河北限购收紧的情况下,公司积极谋求异地复制,加速推进产业新城发展,业绩增速超预期。预计公司17-19EPS分别为2.88,4.16,7.17元,对应PE分别为10.7,7.4和4.3。维持强烈推荐评级。 四、风险提示 房地产调控政策超预期,公司销售不达预期。

减收不减利,业绩超预期。 公司发布2017年半年度报告,上半年公司实现营业收入698.1亿元,同比下降6.9%,归属于上市公司股东净利润73.0亿元,同比增长36.5%,每股收益0.66元,同比增长37.5%。公司营业收入下滑的主要原因是竣工面积较少导致结算节奏较慢,但由于上半年公司营业成本大幅下降导致毛利率提升,使得公司减收不减利;上半年公司实现销售收入2771.8亿元,同比增长45.8%,再创新高。随着下半年工程进入集中竣工期,预计公司全年业绩将继续保持较高增速。 结算进度不及预期导致费用率上升,毛利率显著改善。 公司上半年销售毛利率为32.7%,较2016年年末提升3.3个百分点,销售净利率为14.4%,较2016年末提升2.6个百分点,主要由于本期结算项目主要位于上海等高利润率区域。以合同销售金额来计算,本期销售费用和管理费用合计费率仅为1.7%,较之前大幅下降,反映出公司成本管理能力的增强。公司上半年销售商品提供劳务收到的现金/营业收入大幅提升,也主要是由于结算进度较慢导致,但也显示出公司回款能力良好,现金流持续改善。 负债率保持稳定,融资成本保持低位。 公司期末在手货币资金1075.6亿元,较16年末增长23.6%,净负债率为21.6%,较上期末下降6.8个百分点。公司期末剔除预收账款后的资产负债率71.79%,相比2016年末略有上升但基本保持平稳,主要原因是公司近年来融资顺畅且成本较低,进一步体现公司作为行业龙头企业的优势。在今年整体融资渠道趋紧的环境下,公司丰富的在手现金为公司未来的稳健发展提供了坚实的基础。 拿地节奏不减,积极布局物流地产与长租公寓。 上半年公司获取新项目79个,总规划建筑面积1559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米。新增项目77.5%位于一二线城市;按投资金额计算,91.9%位于一二线城市。17年1-8月,公司物流地产业务新获取项目14个合计规划建筑面积约为108万平方米。截至报告期末,公司泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。 风险提示: 房地产调控政策超预期,公司销售不达预期。

一、事件概述。 公司公布2017半年报,公司上半年实现营业收入193.96亿,同比下降8.72%;实现归属上市公司股东净利润34.66亿,同比下降9.49%;扣非后净利润约为33.62亿,同比下降5.95%;基本EPS0.44元,同比下降8.33%。 二、分析与判断。 营收下滑主要受结算节奏影响,全年完成业绩承诺是大概率事件。 公司上半年营业收入同比下降8.72%,主要受公司房地产项目结转时间分布不均衡以及结转项目产品类型不同的因素影响,结算规模和毛利率均有所下降。根据招商局集团与公司签订的《盈利预测补偿协议》,若公司17年全年扣非净利润达不到103亿的业绩目标,招商局集团将以现金方式进行差额补足。公司目前账面预收账款682亿元,可结算资源充足,我们认为全年完成业绩承诺是大概率事件。 产业园区开发经验丰富,异地复制节奏加快。 公司深耕园区开发与运营近40年,1979年起对我国第一个外向型经济开发区——蛇口工业区进行开发建设,积累了丰富的城市开发与运营经验。公司立足蛇口样板园区,在广州、重庆、青岛、镇江等多个城市开展主题特色产业园区的开发和运营,报告期内,公司的“蛇口模式”在湖北蕲春、北京通州台湖和深圳光明新区加速落地,其他十余个重点产业新城项目也在跟进。 4月1日,中共中央、国务院决定设立雄安新区。同时前深圳市委书记许勤调任河北省代省长。4月11日招商局集团董事长李建红亲自率队赴雄安新区考察调研,并专程拜会许勤。我们认为,凭借丰富的产业园区开发经验,招商蛇口有望深度参与到雄安新区的建设进程中,蛇口模式有望加速异地复制。 销售同比大幅增长,多元化拿地积极扩张。 报告期内,公司实现签约销售额537亿元,同比增长74%,签约销售面积288万平米,同比增加48%。上半年公司在北京、上海、广州、南京等重要城市获得16宗优质项目,扩充项目资源227万平米,总地价353亿元,占同期销售额的66%。除通过招拍挂市场获取资源外,公司积极通过多元化拿地方式实现扩张。公司着力推进同大股东招商局集团内外的资源整合,今年启动同集团下属中外运长航合作的首个项目——南通市港闸区住宅项目;此外,公司与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议,通过成立合资公司的方式共同改造、开发其所在城市的土地资源,以提升土地价值。 积极布局长租公寓,立足深圳向京津汉渝拓展。 公司积极布局长租公寓市场,在深圳布局约50万平米、1.3万套长租公寓产品,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线,在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目也正在同时推进,计划以三年的时间实现品牌全国布局,力争成为“中国中长租公寓领导品牌”。 三、盈利预测与投资建议。 投资建议:我们认为公司在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划;同时凭借其深厚的产业园区开发经验有望深度参与到雄安新区的建设中来。 我们预计公司2017、2018年EPS分别为1.12和1.52元/股,对应当前股价PE分别为18.71和13.78倍,给予“强烈推荐”评级。

一、事件概述 公司发布2017年半年报。报告期内,公司实现营业收入39.23亿元,同比增长30.61%,归属于上市公司股东净利润2.64亿元,同比下降39.23%;实现基本每股收益0.17元,同比下降39.89%。 二、分析与判断 上半年销售表现良好,逆势实现规模扩张报告期内,公司合约销售额达到108.55亿元,同比增长53.32%,合约销售面积为53.83万平方米,与去年同期持平。报告期内,公司实现营业收入39.23亿元,同比增长30.61%。在建安成本上涨、地产限购限售限贷政策趋严的大背景下,公司加快了项目推盘和结算的速度,为公司带来了明显的业务规模增长。 短期利润下降,不改公司业绩增长预期2017年上半年公司结算项目多为2014-2015年公司开发项目。受结算项目毛利空间低的影响。同时报告期内公司的长期负债要高于去年同期,承担的财务费用也相应拖累了报告期内的净利润。报告期内,公司归属上市公司股东的净利润为2.64亿元,同比下降39.23%。随着公司结转项目毛利空间的改善,预计年报净利润将会恢复增长。 保持进取态势,棚改参与度进一步深化报告期内,公司新增土地储备为150万平方米,开复工面积365.33万平方米。报告期内,公司继续坚持立足北京、拓展北京周边和一二线城市及中心城市拿地策略,共获得6块土地,其中二级项目4个,一级和棚改项目各1个。公司与保定市豪中房地产开发有限公司在河北省保定市共同出资设立一家具有独立法人资格的项目公司,拟在保定地区拓展棚改项目。公司通过“棚改+土地一级开发”的模式,突破土地资源瓶颈,未来公司资源优势将逐步凸显,土地增值将为业绩的增长奠定基础。 “商业地产+股权投资”带来新的业绩增长点在保持地产开发业务快速发展的基础上,公司积极参与对外股权投资,目前公司对外投资企业14家,其中上市公司4家,总投资额17.13亿元。商业地产经营能力持续提高,经营效益显著,在社区商业、酒店和写字楼运营等方面的管理和运营能力逐步增强。预计未来商业地产与股权投资业务,将形成房地产开发业务外的新业绩增长点,对改善公司业务结构和形成协同效应都有战略意义。 三、盈利预测与投资建议 投资建议:我们认为公司棚改拿地模式优势显著,商业地产和股权投资业务的发展将有望带动公司业绩继续维持高速增长。我们预计公司2017、2018年EPS分别为1.05和1.23元/股,对应当前股价PE分别为13.4和11.0倍,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控政策超预期,股权投资收益不及预期。

一、事件概述。 公司发布2017年半年报,报告期内实现营业收入222.6亿元,同比增长26.4%;实现归属上市公司股东净利润53.7亿元,同比增长35.7%;每股收益1.82元,同比增长33.8%。 二、分析与判断。 上半年销售受河北限购拖累,预收款丰富保障17年业绩。 公司17年上半年签约销售面积382.02万方,同比减少29.7%,主要受河北限购影响;但受益于环北京和环雄安地区房价上涨,公司上半年签约销售额696.2亿元,同比增长19.1%,已完成全年销售目标1,450亿的48%。随着公司加大南京周边及嘉善区域的开发推盘力度,我们认为公司完成全年销售目标是大概率事件。公司账面预收款1,330.6亿元,同比增长50.2%,是16年营业收入的2.47倍,17年业绩有保障。 产业园区业务持续快速发展,产业发展服务收入占比不断提升。 2017年上半年公司产业新城业务销售额共计646.03亿元,同比增长33.6%;其中园区结算收入153.84亿元,同比增长55%,占产业新城业务销售额的23.8%,比去年同期提高3.3个百分点,产业发展服务收入占比不断提升。报告期内,公司签约222个入园企业,签约投资额731.5亿,同比增长25.8%。固安、嘉善、来安等区域签约企业较多。 PPP模式不断获国家认可,资产证券化产品成功发行。 继固安工业园区入选国家发改委首批PPP项目典型案例名单、固安高新区及溧水区产业新城项目入选财政部等20部委联合发布的第三批PPP示范项目后,2017年5月公司安徽省滁州市来安产业新城项目成功入选国家发改委第二批PPP项目典型案例名单,公司发展模式不断获得政府认可。公司积极尝试融资方式创新,报告期内华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划发行成功,这是目前国内首批获准发行的PPP项目资产支持专项计划,使公司的产业新城模式在融资渠道以及模式认可度上进入一个新层级。 异地复制加速推进,海外布局以东南亚、南亚为重点。 公司在持续深耕环北京地区的同时,积极向长江经济带、中原地区、珠三角地区异地复制,报告期内公司新增19个产业新城开发项目,分别位于南京、德清、中山、东莞、秦皇岛、郑州、成都、合肥、佛山等城市。此外,公司还积极向印度、越南、埃及、印度尼西亚等一带一路沿线国家进行海外拓展,未来公司“一带一路”战略布局将以东南亚、南亚为重点,兼顾非洲、美国、中东欧等地区。 三、盈利预测与投资建议。 投资建议:我们认为公司产业新城PPP模式进入异地复制阶段,公司业绩有望继续维持高速增长。我们预计公司2017、2018年EPS分别为3.04和3.98元/股,对应当前股价PE分别为10.6和8.1倍,给予“强烈推荐”评级。

一、事件概述。 2017年上半年公司实现营业收入134.16亿元,同比增加17.80%;实现归属于上市公司股东净利润16.85亿元,同比增长29.30%。归属于上市公司股东的扣非后净利润14.88亿元,同比增长19.26%。实现基本每股收益0.39元,同比增长30%。 二、分析与判断。 受益三四线市场景气,销售均价明显提升。 受益于三四线城市市场景气,公司2017年上半年抓住机会快速消化库存,签订商品房销售合同面积257.94万平方米,同比增长14.80%,合同金额272.30亿元,同比增长59.33%,对应销售均价10557元/平方米,明显高于结算均价7184元/平米(结算项目面积173.61万平方米,结算收入124.72亿元),公司房地产业务量价齐升。 营业收入分布广泛,受热点城市及周边区域限购影响不大。 公司营业收入分布广泛,河北、江苏、山东三省占比分别为32%、22%、18%,此外安徽、湖南、广东、辽宁占比也均超过3%,受热点城市及周边区域限购政策的影响较小,徐州、蚌埠、临沂等非限购城市贡献大量业绩。 加大京津冀区域投资力度,储备货值超3000亿元。 公司土地储备充足,紧紧围绕京津冀协同发展、长江经济带等国家重大发展规划布局,进驻城市33个。截至2017年6月底,公司土地储备建筑面积2,849.05万平方米,按照10557元/平米的销售均价计算,则公司储备货值超过3000亿元。其中京津冀区域内土地储备超过900万平方米,占比超过31.6%。上半年公司抓住“雄安新区”建设的历史机遇,加大在京津冀区域投资力度,着重扩大廊坊、霸州、张家口、沧州、邯郸、天津等核心地带的土地储备。公司充分利用招拍挂、城中村改造、股权收购等方式拓宽拿地渠道,先后获得土地48宗,规划权益建筑面积538.05万平方米。 “3+X”战略格局初见成效,各业务条线协同发展。 做强传统住宅地产业务的同时,公司积极推进“大地产、大健康、大金融”以及新兴产业全面发展的“3+X”战略格局部署。“大地产”板块在建设运营香河、永清产业园区的基础上,同张家口蔚县、唐山、淮北、宜昌等多地政府签订战略合作协议;“大健康”板块则大力推动“6+N”康旅布局,在九华山、云台山、龙岩市等地成功布局,并紧紧跟随国家“一带一路”战略,同捷克开展全面合作。金融方面公司先后牵头设立中冀投资、南华财险、辽宁振兴银行,参股河北银行,初步构筑起了涵盖银行、保险、基金的大金融格局。 三、盈利预测与投资建议。 投资建议:我们认为公司土地储备充足,各条业务线协同效应逐步显现,未来将进入业绩快速增长期。我们预计公司2017、2018年EPS分别为1.46和1.79元/股,对应当前股价PE分别为7.23和5.90倍,给予“强烈推荐”评级。

一、事件概述 蓝光发展公告非公开发行优先股预案,拟向不超过200名合格投资者发行优先股不超过5000万股,募集资金不超过50亿元,每股票面金额100元。募集资金将用于分别位于成都、天津和无锡的三个项目建设。本次优先股,以票面金额平价发行,采用附单次跳息安排的固定股息率,自第六个计息年度起上浮2个百分点,此后维持不变。本次非公开发行已经董事会审议通过,但尚需通过股东大会审议和中国证监会核准。 二、分析与判断 发行优先股优化公司财务结构,提升公司未来加杠杆空间 本次优先股发行将极大地优化公司财务结构。假设2017年3月31日完成优先股发行,则公司净资产规模将提高32.79%,资产负债率将从81.10%下降到76.36%。资产负债率的下降能够有效地提升公司多渠道融资能力,并为公司未来发展预留更多的融资空间,降低公司融资成本,满足公司未来业务发展的资金需求。 公司拟推出《未来三年股东回报规划》,继续实施积极的分红政策 公司2015年上市之后一直实施积极的分红政策,2015-2016年公司现金分红金额占当年归属于上市公司股东净利润的比例分别为31.84%和23.83%。目前公司已制定《未来三年股东回报规划》(2017-2019年度),拟在通过董事会后提交股东大会审议。未来三个会计年度内以现金方式累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的30%。 战略东进,由“四川蓝光”走向“全国蓝光” 为实现从“四川蓝光”到“全国蓝光”的战略布局,公司在上海成立东部中心,拓展华中地区和华东地区的城市项目。2016年公司华东、华中区域的销售金额达到137亿元,同比增长214%;占全公司销售额比重达到45%,较2015年提高21个百分点,真正实现了从“四川蓝光”走向“中国蓝光”。 激励机制灵活,业绩确定性强 蓝光集团在公司房地产板块资产注入时承诺17年扣非归母净利润不低于11.56亿元,公司股权激励计划17年解锁条件为扣非归母净利润不低于11.7亿元,公司2016年年报给出的17年业绩目标为力争实现扣非归母净利润12.7亿元,营业收入246亿元,签约销售金额到500亿元。公司一季报账面预收款261亿元,可结算资源充足,我们认为公司超额完成12.7亿元的扣非归母净利润目标是大概率事件,至少对应47%的增长。公司激励机制灵活,17年7月推出团队跟投机制--“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,办法规定总部合伙平台和区域合伙平台合计可持有项目公司股权不超过15%;每个跟投合伙项目中单个跟投合伙员工持有的项目公司股权比例原则上不超过1.5%。确立团队跟投机制,可以有效地起到稳定团队,分享成长的作用。 三、盈利预测与投资建议 投资建议:我们认为公司发行优先股将极大地优化公司财务结构,为公司进一步加杠杆留出空间,助力公司向全国范围扩张。预计公司2017、2018年EPS分别为0.61和1.29元/股,对应当前股价PE分别为14.8和7.0倍,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 优先股发行尚需通过股东大会审议和中国证监会核准,房地产市场景气度低于预期。